tiểu luận tìm hiểu thị trường bất động sản tại việt nam

MỤC LỤC
NỘI DUNG
1. Khái niệm BĐS
BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì
được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công
trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai
hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều
rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định.
2. Đặc điểm bất động sản
2.1. Tính cá biệt và khan hiếm:
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan
hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu
vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và
không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một
khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau.
Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí
không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết
kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà
khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị
biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân
v.v
2.2. Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem
như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật
kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời
gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn
nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình
xây dựng.
2.3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể
bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng

các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của
BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ
đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
2.4. Các tính chất khác:
a. Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử
dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó,
đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn
nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
b. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng
hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời
gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng
c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia
là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó.
Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v
chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
3. phân loại BĐS
Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại-dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là
trụ sở làm việc v.v
Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng,
đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v
Nhóm 3: BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…
4. Hàng hóa BĐS
Hàng hoá bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị

trường, thường gồm có:
- Quyền sử dụng đất, nhà hoặc nhà và quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng để bán
trong kì hoạt động kinh doanh thông thường.
- Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển
khai cho mục đích bán.
5. tình hình thị trường bất động sản hiện nay
Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, thị trường bất động sản quý
1/2014 trên cả 2 thị trường là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.
Thị trường Hà Nội, báo cáo cho biết, so với quý trước, giá chào bình quân
của toàn thị trường giảm -3% cho hạng mục biệt thự và -2% đối với hạng mục
nhà liền kề. Mức giảm giá rõ nhất đối với biệt thự là ở quận Tây Hồ, giảm -6%
theo quý và quận Hai Bà Trưng, giảm -5% theo quý. Với hạng mục liền kề, Hà
Đông và Hoài Đức có mức giảm cao nhất, -4% theo quý ở mỗi quận. Cầu Giấy
tiếp tục có giá chào trung bình cao nhất, ở mức 133 triệu/ m² cho cả biệt thự và
liền kề, theo sau là Từ Liêm và Tây Hồ với mức giá trong khoảng 91-104 triệu
VND/ m².
Tuy nhiên, theo số liệu Tổng cục Thống kê, tính đến cuối năm 2013, dân
số Hà Nội vào khoảng 7,15 triệu người, tăng 2,7% theo năm; dân số thành thị Hà
Nội tăng 4,4%, ở mức 3,09 triệu người. Với sự gia tăng đáng kể của dân số như
vậy sẽ kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng theo. Bên cạnh đó, Nghị định
11/2013/NĐ-CP và Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV (hiệu lực từ
ngày 5/1/2014) cho phép chủ đầu tư bán đất nền phân lô đã được đầu tư xây
dựng hạ tầng mà không cần thiết phải xây thô. Điều này có thể làm tăng tính
thanh khoản cho thị trường trong tương lai.
Đối với phân khúc căn hộ để bán, quý 1/2014 tiếp tục gia tăng số lượng
căn hộ gia nhập thị trường. Theo đó, nguồn cung sơ cấp tăng 5% theo quý với
hơn 12.100 căn. Ba dự án hạng C được mở bán, cung cấp khoảng 1.150 căn hộ.
Nguồn cung thứ cấp cũng tăng 5% so với quý trước. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ
trong Qủy 1/2014 đạt 10%, giảm -1 điểm % theo quý. Tổng lượng căn hộ bán
được giảm -6% so với quý trước. Giá bán trung bình của thị trường sơ cấp ở mức

24,5 triệu VND/ m², giảm -8% theo quý. Giảm giá diễn ra trên cả ba hạng căn
hộ: hạng A giảm -4%, hạng B giảm -3% và hạng C giảm -7%. Tỉ lệ hấp thụ của
hạng B tiếp tục tăng 1 điểm % theo quý, đạt 10% với số căn bán được tăng 3%
theo quý.
Đối với thị trường TP. Hồ Chí Minh, có phần khởi sắc hơn khi phân khúc đất
nền khá sôi động. Theo đó, lượng giao dịch của phân khúc này tăng mạnh 31%.
Trong đó, đáng chú ý nhất là dự án mới tại quận 8, chiếm khoảng 35% tổng
lượng giao dịch. Đây cũng là điểm sáng đáng chú ý nhất trong bức tranh bất
động sản của Tp. Hồ Chí Minh. Bởi, trong phân khúc biệt thự/ nhà liền kề, lượng
giao dịch giảm -20% và tỉ lệ hấp thụ giảm -4 điểm phần trăm so với quý trước.
Trong đó, hơn 80% lượng giao dịch đến từ dự án vừa gia nhập thị trường. Tuy
nhiên, trong phân khúc này, tiếp tục ghi nhận thêm khoảng 260 căn, tương
đương tăn 6% so với quý trước.
Phân khúc căn hộ để bán mặc dù giảm nhẹ so với quý trước, song đã xuất hiện
những dấu hiệu tích cực hơn. Cụ thể là: Trong quý I/2014, tỷ lệ hấp thụ là
10.2%, giảm nhẹ 0.6 điểm phần trăm theo quý nhưng tăng 3 điểm phần trăm theo
năm. Có khoảng 1.600 căn được giao dịch trong quý này, giảm nhẹ 4% theo quý
nhưng tăng đáng kể 39% theo năm. Đây là con số cao nhất cả về số lượng giao
dịch và tăng trưởng theo năm của quý đầu năm trong vòng 3 năm trở lại đây. Các
dự án hạng C chiếm 70% số lượng giao dịch. Quận 2 và quận 7 chiếm khoảng
40% tổng số lượng căn được giao dịch. Thủ Đức, Gò Vấp, Tân Phú và Bình Tân
cũng có tình hình bán tốt; bốn quận này chiếm 36% tổng số lượng giao dịch.
Theo dự báo, choảng 57.600 căn từ 92 dự án được dự kiến hoàn thành trong
giai đoạn 2015-2017. Khoảng 19% trong tổng lượng cung sắp tới dự kiến hoàn
thiện trong năm 2015. 81% còn lại dự kiến sẽ hoàn thành từ 2016 trở đi. Trong 2
quý tới, nguồn cung của TP. Hồ Chí Minh dự kiến có thêm hơn 1.700 căn hộ.
Theo khảo sát của VnEconomy, trong những tháng đầu năm 2014, thị
trường bất động sản tại Hà Nội giao dịch khá sôi động. Tuy nhiên, lượng giao
dịch đều tập trung chủ yếu vào phân khúc căn hộ bàn giao nhà ở ngay và có
mức giá hợp lý. Hàng loạt dự án như Văn Phú, Times City, Mulberry Lane,

Tân Việt… đã có được kết quả khả quan trong chiến lược mở bán đợt này.
Không chỉ các dự án nhà thương mại có giá trên dưới 15 triệu đồng/m2
được ồ ạt giới thiệu ra thị trường, như dự án Văn Phú giá 15 triệu đồng/m2, dự
án Tân Việt giá 13,5 triệu đồng/m2 mà một số dự án nhà ở xã hội cũng được các
chủ đầu tư chào bán trong dịp này, trong đó có các dự án của Viglacera và Tây
Nam Linh Đàm của HUD.
Đặc biệt, trước những thông tin về việc các ngân hàng sẽ hạ lãi suất huy
động, một số chủ đầu tư cũng xem đây như là cơ hội để lôi kéo khách hàng đến
với dự án của mình khi lãi suất gửi ngân hàng không còn hấp dẫn. Nhiều dự án
đất nền, liền kề, biệt thự nghỉ dưỡng cũng được các chủ đầu tư tung ra trong dịp
này như dự án Xuân Phương của Vigalcera, dự án biệt thự nghỉ dưỡng Hoàng
Tước - Flamingo Đại Lải, dự án đất nền tại Đà Nẵng…
Theo bà Đinh Phương Nhung, đại diện công ty bất động sản Real Home,
một trong những lý do khách hàng quan tâm phân khúc căn hộ bàn giao nhà ở
ngay là vì tính pháp lý của dự án ổn định, đáp ứng nhu cầu ở ngay. Bên cạnh đó,
một số dự án lại được chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách ưu đãi như đóng 70%
tiền nhận nhà ngay như dự án chung cư Tân Việt, 30% giá trị còn lại khách hàng
đóng trong 2 năm không tính lãi suất.
Còn chủ đầu tư Vinhomes Times City, sau một thời gian dài tạm ngừng
giao dịch, ngày 17/3, Vingroup đã bắt đầu mở bán trở lại, dành riêng cho cư dân
Times City, và áp ngay chính sách cho vay 50% tổng giá trị căn nhà với một năm
đầu miễn lãi; miễn phí 10 năm dịch vụ và kèm theo rất nhiều chính sách ưu đãi
hấp dẫn khác…Tại một số dự án khác, khách hàng chỉ cần bỏ ra từ 300 - 400
triệu đồng là có thể sở hữu căn hộ xấp xỉ 80 m2, thậm chí là có thể vào ở ngay.
Tuy nhiên, theo quan sát của VnEconomy, trong số hàng loạt dự án chào
bán rầm rộ trong một vài tuần trở lại đây, chỉ có những dự án đã hoàn thành hoặc
đang trong quá trình hoàn thiện mới nhận được sự quan tâm thực tế của khách
hàng.
Còn lại, một số dự án vừa xong móng hoặc đang giai đoạn đầu xây thô rất
khó có thể tạo được sức hút, cho dù, chủ đầu tư đã tung ra vô số ưu đãi đi kèm.

6. một số quy định mới về BĐS của nhà nước.
6.1. Bỏ quy định sở hữu nhà chung cư 70 năm
Ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý Nhà ở và thị trường bất
động sản cho biết, trong dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở lần này, Bộ Xây dựng sẽ bỏ
phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư 70 năm. Theo dự thảo lần này,
nhà chung cư có thời hạn sử dụng theo phân cấp công trình xây dựng. Khi nhà
chung cư hết thời hạn sử dụng theo quy định thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh
có trách nhiệm kiểm định lại chất lượng. Trường hợp nhà ở chung cư còn bảo
đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử
dụng theo thời hạn ghi trong kết quả kiểm định chất lượng nhà chung cư.
Trường hợp khi hết hạn sử dụng mà nhà chung cư không còn bảo đảm
chất lượng và không an toàn cho người sử dụng theo kết quả kiểm định chất
lượng của cơ quan có thẩm quyền thì chủ sở hữu phải có trách nhiệm phá dỡ để
xây dựng lại theo đúng quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt. Nếu chủ sở hữu không phá dỡ thì Nhà nước thực hiện cưỡng chế phá dỡ.
6.2. Gói 30.000 tỷ: Thời hạn vay có thể lên tới 15 năm
Vụ phó Vụ Tín dụng - Ngân hàng Nhà nước (NHNN), ông Trần Xuân
Châu, cho biết, NHNN đang tìm cách đẩy nhanh tốc độ giải ngân gói hỗ trợ lãi
suất cho người mua nhà thu nhập thấp (gói 30.000 tỷ đồng). Theo đó, một trong
những khó khăn sẽ sớm được xem xét tháo gỡ là việc kéo dài thời hạn cho vay
lãi suất ưu đãi. Theo quy định, từ 1/6/2013, thời gian áp dụng lãi suất ưu đãi tối
đa đối với khách hàng cá nhân là 10 năm và không quá 5 năm với doanh nghiệp
đầu tư, xây dựng nhà.
Ông Châu cho biết, Vụ Tín dụng sẽ đề xuất với Thống đốc NHNN nghiên
cứu kéo dài thời hạn cho vay, có thể lên đến 15 năm để tạo điều kiện cho người
dân tích đủ vốn mua nhà. Đồng thời, sẽ nghiên cứu điều chỉnh tỷ lệ cho vay đối
với doanh nghiệp ở mức cao hơn. Ngoài ra, sẽ bổ sung thêm một số tổ chức tín
dụng có đối tượng khách hàng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được
tham gia gói 30.000 tỷ đồng.
6.3. Việt kiều được sở hữu nhà đất không hạn chế số về số lượng, thời gian

Dự thảo Luật nêu rõ người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở
hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) gắn liền với quyền sử
dụng đất ở mà không bị hạn chế về số lượng và loại nhà ở được sở hữu.
Việc sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thực hiện
thông qua các hình thức: Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của
hộ gia đình, cá nhân; Mua, thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án
đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng
nhà ở theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, dự thảo cũng quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở được sở hữu; được xây dựng nhà ở trên
diện tích đất ở nhận chuyển nhượng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương
mại theo quy định của pháp luật; Bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam. Trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc
diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy định tại điểm này thì các đối tượng này
chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.
6.4. Chưa nhận nhà, người mua chỉ phải đóng tối đa 70%
Theo quy định tại Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần 11, tổng số tiền ứng
trước của người mua nhà ở không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán
đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị
của nhà ở mua bán đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận sở hữu
đối với nhà ở đó.
Trường hợp chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì chỉ được ứng
trước tiền mua nhà ở của khách hàng không vượt quá 50% giá trị của nhà ở mua
bán đến trước khi bàn giao nhà ở và không vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua
bán đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận sở hữu đối với nhà ở
đó.
6.5. Chủ đầu tư phải cấp sổ đỏ sau 30 ngày giao nhà

Đây là một trong những nội dung mới nhất quy định trong dự thảo Luật
nhà ở (sửa đổi) về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
Theo đó, trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua
hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục để cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở cho người mua,
người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ
tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở.

Bên cạnh đó, Dự thảo còn nêu rõ trường hợp là chủ đầu tư dự án đầu tư
xây dựng nhà ở thương mại thì còn phải có trách nhiệm thực hiện xây dựng nhà
ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng văn
bản chấp thuận đầu tư của cơ quan có thẩm quyền, đúng nội dung, thiết kế của
dự án đã được phê duyệt và tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở theo quy
định của pháp luật.
Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không được ủy quyền cho tổ chức, cá
nhân khác thực hiện dự án và kinh doanh sản phẩm nhà ở, quyền sử dụng đất
trong dự án; thực hiện việc huy động vốn, thu tiền bán, cho thuê, cho thuê mua
nhà ở, thực hiện việc kinh doanh bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở theo đúng quy định của Luật này và pháp luật về
đất đai.