hoàn thiện quản lý nhà nước về thị trường bất động sản

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, ngoài sự cố gắng của bản thân, tôi còn nhận
được sự giúp đỡ quý báu của Ban giám đốc, các giáo sư, phó giáo sư, tiến sỹ,
các thầy, cô giáo của Học viện Hành chính, đã tận tình giảng dạy, hướng dẫn
và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và làm luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc với TS.Trịnh Thị Thu Hương, Giảng
viên khoa Sau đại học- Học viện Hành chính, người hướng dẫn khoa học đã
rất nhiệt tình và trách nhiệm để tôi hoàn thành được luận văn.
Tôi cũng xin cảm ơn Lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động
sản, Sở Quy hoạch kiến trúc, Sở Xây dựng và các cơ quan, đơn vị trên địa bàn
thành phố Hà Nội… các bạn bè đồng nghiệp và gia đình đã tạo điều kiện
thuận lợi trong thời gian tôi tìm hiểu tình hình thực tế và cung cấp tài liệu, số
liệu để tôi hoàn thành luận văn.
Do hạn chế về mặt thời gian nên trong quá trình nghiên cứu luận văn có
thể còn nhiều thiếu sót. Tôi mong được sự góp ý và chỉ bảo của các thầy, các
cô và các bạn đồng nghiệp.
Xin chân thành cảm ơn!
Tác giả
BÙI VĂN BẮC
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, Luận văn Thạc sỹ quản lý hành chính công: “Hoàn thiện
quản lý nhà nước về thị trường bất động” là công trình nghiên cứu của riêng
tôi, dưới sự hướng dẫn của TS. Trịnh Thị Thu Hương, Giảng viên Khoa Sau
đại học - Học viện Hành chính.
Các thông tin, số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực
và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ một công trình nghiên cứu nào
trước đây.
Tác giả
BÙI VĂN BẮC
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN

LỜI CAM ĐOAN
BẢNG CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BIỂU ĐỒ, BẢNG
M C L CỤ Ụ 3
PH N M UẦ ỞĐẦ 1
Ch ng 1ươ 5
C S KHOA H C QU N LÝ NHÀ N C Ơ Ở Ọ Ả ƯỚ 5
V TH TR NG B T NG S NỀ Ị ƯỜ Ấ ĐỘ Ả 5
1.1. C s lý lu n v th tr ng B S ơ ở ậ ề ị ườ Đ 5
1.1.1. Khái ni m th tr ng B Sệ ị ườ Đ 5
1.1.3. Phân lo i th tr ng B Sạ ị ườ Đ 10
1.1.4. c i m c a th tr ng B SĐặ đ ể ủ ị ườ Đ 12
1.1.5. Vai trò c a th tr ng B Sủ ị ườ Đ 15
1.1.6. Quy lu t phát tri n c a th tr ng B Sậ ể ủ ị ườ Đ 19
1.2. QLNN v th tr ng B Sề ị ườ Đ 20
1.2.1. S c n thi t QLNN v th tr ng B Sự ầ ế ề ị ườ Đ 20
1.2.2. N i dung QLNN v th tr ng B Sộ ề ị ườ Đ 22
1.3. Kinh nghi m QLNN i v i th tr ng B S t i m t s qu c gia trênệ đố ớ ị ườ Đ ạ ộ ố ố
th gi i v b i h c cho Vi t Nam ế ớ à à ọ ệ 25
1.3.1. Kinh nghi m c a Singaporeệ ủ 25
1.3.2. Kinh nghi m c a Bangladesh ệ ủ 27
1.3.3. Kinh nghi m c a H n Qu cệ ủ à ố 30
1.3.5. M t s kinh nghi m cho công tác QLNN i v i th tr ng B S ộ ố ệ đố ớ ị ườ Đ ở
Vi t Nam ệ 31
CH NG 2ƯƠ 35
TH C TR NG QU N LÝ NHÀ N C Ự Ạ Ả ƯỚ 35
V TH TR NG B T NG S N VI T NAMỀ Ị ƯỜ Ấ ĐỘ Ả Ở Ệ 35
2.1. Khái quát v th tr ng B S Vi t Namề ị ườ Đ ở ệ 35
2.2.2. Th c tr ng th tr ng B S Vi t Nam ự ạ ị ườ Đ ở ệ 42
2.2. Th c tr ng QLNN v th tr ng B S Vi t Namự ạ ề ị ườ Đ ở ệ 52

2.2.1. V h th ng v n b n quy ph m pháp lu t v th tr ng B S Vi t ề ệ ố ă ả ạ ậ ề ị ườ Đ ở ệ
Nam 52
2.2.2. V xây d ng các chi n l c, quy ho ch, k ho ch phát tri n th ề ự ế ượ ạ ế ạ ể ị
tr ng B Sườ Đ 55
2.2.3. V t ch c b máy QLNN i v i th tr ng B Sề ổ ứ ộ đố ớ ị ườ Đ 56
2.2.4. V t o l p ng b các y u t hình th nh th tr ng B S ề ạ ậ đồ ộ ế ố à ị ườ Đ 60
CH NG 3ƯƠ 72
NH H NG VÀ GI I PHÁP HOÀN THI N QU N LÝ NHÀ N C V TH ĐỊ ƯỚ Ả Ệ Ả ƯỚ Ề Ị
TR NG B T NG S NƯỜ Ấ ĐỘ Ả 72
3.1. nh h ng phát tri n th tr ng B S Vi t Nam Đị ướ ể ị ườ Đ ở ệ 72
3.2.2. i m i, nâng cao ch t l ng công tác quy ho ch s d ng t v Đổ ớ ấ ượ ạ ử ụ đấ à
quy ho ch u t phát tri n th tr ng B Sạ đầ ư ể ị ườ Đ 76
3.2.3. Ho n thi n các y u t th tr ng B S v phát tri n h ng hóa cho th à ệ ế ố ị ườ Đ à ể à ị
tr ng B Sườ Đ 80
3.2.4. S m ho n th nh h th ng ng ký, c p gi y ch ng nh n v B S ớ à à ệ ố đă ấ ấ ứ ậ ề Đ
th ng nh t, công khai, minh b ch, c tin h c hoá ố ấ ạ đượ ọ 82
3.2.5. C n ti p t c i m i v ho n thi n chính sách t i chính t aiầ ế ụ đổ ớ à à ệ à đấ đ 87
3.2.6. Ho n thi n b máy QLNN v qu n lý th tr ng B Sà ệ ộ ề ả ị ườ Đ 89
3.2.7. Nâng cao ch t l ng ngu n nhân l c B S nói chung v i ng cán ấ ượ ồ ự Đ à độ ũ
b QLNN v th tr ng B Sộ ề ị ườ Đ 91
3.2.8.T ng c ng ho t ng thanh tra, ki m tra trong qu n lý th tr ng ă ườ ạ độ ể ả ị ườ
B SĐ 92
Trong n i dung ch ng 3, tác gi ã c p t i 2 n i dung c b n ó l ộ ươ ả đ đề ậ ớ ộ ơ ả đ à
nh h ng v m t s gi i pháp nâng cao hi u qu QLNN v th tr ng đị ướ à ộ ố ả ệ ả ề ị ườ
B S.Đ 94
K T LU NẾ Ậ 95
TÀI LI U THAM KH O VÀ TR CH D NỆ Ả Í Ẫ 97
BẢNG CHỮ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
FDI : Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài

QLNN : Quản lý nhà nước
USD : Đô la Mỹ
UBND : Ủy ban nhân dân
DANH MỤC BIỂU ĐỒ, BẢNG
M C L CỤ Ụ 3
PH N M UẦ ỞĐẦ 1
Ch ng 1ươ 5
C S KHOA H C QU N LÝ NHÀ N C Ơ Ở Ọ Ả ƯỚ 5
V TH TR NG B T NG S NỀ Ị ƯỜ Ấ ĐỘ Ả 5
1.1. C s lý lu n v th tr ng B S ơ ở ậ ề ị ườ Đ 5
1.2. QLNN v th tr ng B Sề ị ườ Đ 20
1.3. Kinh nghi m QLNN i v i th tr ng B S t i m t s qu c gia trênệ đố ớ ị ườ Đ ạ ộ ố ố
th gi i v b i h c cho Vi t Nam ế ớ à à ọ ệ 25
CH NG 2ƯƠ 35
TH C TR NG QU N LÝ NHÀ N C Ự Ạ Ả ƯỚ 35
V TH TR NG B T NG S N VI T NAMỀ Ị ƯỜ Ấ ĐỘ Ả Ở Ệ 35
2.1. Khái quát v th tr ng B S Vi t Namề ị ườ Đ ở ệ 35
2.2. Th c tr ng QLNN v th tr ng B S Vi t Namự ạ ề ị ườ Đ ở ệ 52
CH NG 3ƯƠ 72
NH H NG VÀ GI I PHÁP HOÀN THI N QU N LÝ NHÀ N C V TH ĐỊ ƯỚ Ả Ệ Ả ƯỚ Ề Ị
TR NG B T NG S NƯỜ Ấ ĐỘ Ả 72
3.1. nh h ng phát tri n th tr ng B S Vi t Nam Đị ướ ể ị ườ Đ ở ệ 72
Trong n i dung ch ng 3, tác gi ã c p t i 2 n i dung c b n ó l ộ ươ ả đ đề ậ ớ ộ ơ ả đ à
nh h ng v m t s gi i pháp nâng cao hi u qu QLNN v th tr ng đị ướ à ộ ố ả ệ ả ề ị ườ
B S.Đ 94
K T LU NẾ Ậ 95
TÀI LI U THAM KH O VÀ TR CH D NỆ Ả Í Ẫ 97
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường BĐS ngày càng sôi

động và phát triển nhanh chóng. Ngày nay, thị trường BĐS đã trở thành một
bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế
quốc dân, nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội và thúc đẩy
nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Trong những năm gần đây, thị trường BĐS và các diễn biến trên thị
trường này luôn giành được sự quan tâm của toàn xã hội. Đảng và Nhà nước
ta cũng xác định rõ tầm quan trọng của thị trường bất động sản, trong Nghị
quyết Trung ương 7, khóa IX của Đảng đã đặt ra yêu cầu khá toàn diện về xây
dựng, quản lý thị trường BĐS và thực hiện chính sách tài chính về đất đai.
Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng cũng khẳng định:
“Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ
cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung -
cầu về đất đai và thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất
đai”[12]. Tuy nhiên đến nay, việc thể chế hóa đường lối của Đảng theo yêu
cầu lành mạnh hóa thị trường BĐS triển khai còn chậm và thiếu đồng bộ, nhất
là thực hiện chính sách tài chính về đất đai. Hiện thị trường BĐS ở nước ta
đang tồn tại vô vàn sự bất hợp lý, đặc biệt là vấn đề cung - cầu, giá BĐS
không phản ánh đúng giá trị thực, giới đầu cơ lợi dụng trục lợi, trong khi
người có thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà, đất ở nhưng khó có cơ hội mua
BĐS với giá hợp lý.
Như vậy, có thể thấy thực tế quá trình phát triển thị trường BĐS vẫn
chưa thể đóng vai trò là động lực căn bản thúc đẩy sự tăng trưởng nền kinh tế.
Một trong những nguyên nhân chủ yếu là do vai trò quản lý, điều tiết của Nhà
1
nước với thị trường BĐS còn quá mờ nhạt và chưa thực sự hiệu quả. Chính vì
vậy, để lành mạnh hóa sự phát triển của thị trường bất động sản, hướng tới
hòa hợp với hệ thống đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế thì việc
hoàn thiện và nâng cao vai trò QLNN đối với thị trường BĐS là vô cùng cần
thiết. Nhận thức được vấn đề thực tế trên, tôi đã chọn đề tài: “Hoàn thiện
QLNN về thị trường bất động sản” để làm luận văn tốt nghiệp thạc sỹ quản

lý hành chính công.
2. Tình hình nghiên cứu
Thị trường BĐS nói chung và QLNN về thị trường BĐS nói riêng là
một vấn đề lý luận tương đối mới, nhưng đã có một số học giả, nhà nghiên
cứu đề cập đến thị trường BĐS thông quan những công trình nghiên cứu như:
- “Quyền sử dụng đất trong thị trường BĐSở Việt Nam”, Tác giả Trần
Quang Huy và Phạm Xuân Hoàng, sách tham khảo, NXB Tư Pháp, Hà Nội, 2004;
- “Định hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm
2020”, Bộ Xây dựng, NXB Xây dựng, Hà Nội, 2004;
- “Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực QLNN về thị trường đất
đai”, Tác giả Hoàng Cường, đề tài nghiên cứu cấp Bộ, Bộ Tài nguyên môi
trường, Hà Nội, 2004;
- “Quản lý thị trường BĐStại Hà Nôi”, Tác giả Nguyễn Thành Nam,
Luận văn Thạc sỹ, Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội, 2007;
- “Nâng cao vai trò QLNN đối với sự hình thành và phát triển thị
trường BĐSở Việt Nam”, Tác giả Phan Ngọc Ân, Luận văn thạc sỹ, Đại học
Kinh tế quốc dân, Hà Nội, 2008;
Bên cạnh đó, còn có nhiều bài viết, bài nghiên cứu về thị trường BĐS
được đăng tải trên các tạp chí nghiên cứu chuyên ngành. Nhưng nhìn chung
các nghiên cứu này đã thể hiện những góc độ khác nhau về thị trường bất
động sản.
2
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn
+ Mục đích nghiên cứu của luận văn:
Luận văn này nhằm tổng quan những căn cứ lý luận và thực tiễn của thị
trường BĐS và hoạt động QLNN về thị trường BĐS trên cơ sở phân tích thực
trạng hoạt động và phát triển của thị trường BĐS và đề xuất những giải pháp
cơ bản nhằm hoàn thiện quản QLNN về thị trường BĐS.
+ Nhiệm vụ của luận văn:
Để đạt được mục đích nghiên cứu trên luận văn phải đảm bảo được

nhiệm vụ cụ thể sau:
- Tổng quan những căn cứ lý luận QLNN về thị trường BĐS;
- Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động của thị trường BĐS và hoạt
động QLNN về thị trường BĐS;
- Đề xuất một số giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện QLNN về thị
trường BĐS.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn
+ Đối tượng nghiên cứu:
Luận văn nghiên cứu nội dung hoạt động của thị trường BĐS và QLNN
về thị trường BĐS trong điều kiện phát triển kinh tế - xã hội như hiện nay.
+ Phạm vi nghiên cứu:
Luận văn tập trung nghiên cứu về thị trường BĐS khu vực miền Bắc và
thời gian từ năm 2005 đến nay.
5. Phương pháp nghiên cứu của luận văn
Để hoàn thành luận văn, tác giả đã sử dụng một hệ thống bao gồm 2
nhóm phương pháp cơ bản để nghiên cứu, cụ thể:
+ Nhóm phương pháp lý luận: Luận văn được thực hiện trên cơ sở và
phương pháp luận chủ nghĩa Mác – Lê nin. Quan điểm duy vật biện chứng,
duy vật lịch sử được vận dụng để nhìn nhận, đánh giá quan điểm, đường lối,
nội dung QLNN về thị trường BĐS;
3
+ Nhóm phương pháp thực nghiệm: Luận văn chủ yếu sử dụng phương
pháp thực nghiệm như phương pháp phỏng vấn, phương pháp chuyên gia,
phương pháp so sánh, phương pháp quan sát, phương pháp kế thừa, phương
pháp nghiên cứu tài liệu lưu trữ
6. Những đóng góp mới về khoa học của luận văn
Những kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liêu tham
khảo cho các nhà quản lý, nhà hoạch định chính sách trong hoạt động QLNN
góp phần nâng cao chất lượng hoạt động của thị trường BĐS hiện nay. Bên
cạnh đó, nội dung luận văn cũng có thể làm tài liệu phục vụ công tác nghiên

cứu, giảng dạy và học tập tại các cơ sở đào tạo.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn được kết cấu thành 3 chương sau:
Chương 1: Cơ sở khoa học của QLNN về thị trường BĐS
Chương 2: Thực trạng QLNN về thị trường BĐS ở Việt Nam
Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện QLNN về thị trường BĐS
4
Chương 1
CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Cơ sở lý luận về thị trường BĐS
1.1.1. Khái niệm thị trường BĐS
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành của nền kinh tế thị trường xã
hội chủ nghĩa. Thị trường này ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát
triển của sản xuất và lưu thông hàng hóa. Lịch sử phát triển của thị trường
BĐS cho thấy hàng hóa đầu tiên trên thị trường BĐS chính là đất đai.
Khi chế độ sở hữu về đất đai được xác lập, khi mà các hoạt động kinh tế
phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì
quan hệ về đất đai cũng phát triển và đất đai trở thành hàng hóa. Quá trình
chuyển hóa này phát sinh là do tính tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát
triển hoạt động kinh tế xã hội. Chính quá trình đất đai chuyển thành hàng hóa
dẫn đến sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS. Đó cũng là lý do mà hiện
nay vẫn phổ biến quan niệm đồng nhất thị trường BĐS với thị trường đất đai.
Thực tế cho thấy, đất đai đúng là bộ phận chủ yếu nhưng không phải là
toàn bộ hàng hóa bất động sản. Thuật ngữ “bất động sản” xuất hiện từ thời La
mã cổ đại để chỉ những tài sản không thể di dời. Như vậy BĐS trước hết phải
là tài sản. Điều này có ý nghĩa rằng nó là một yếu tố vật chất có ích cho con
người, được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người và có thể đo lường
bằng giá trị nhất định. Nhưng khác với các loại tài sản khác, BĐS phải có

thêm đặc tính là không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng,
hình thái của nó không thay đổi.
Thỏa mãn các điều kiện trên, thị trường BĐS chính là đất đai và những
vật thể cố định gắn với đất đai. Trong đó, những vật thể gắn với đất đai là
5
những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái
không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại hoặc
tốn nhiều công sức và chi phí. Như vậy hàng hóa BĐS bao gồm:
Đất đai: phải là đất không di rời được hoặc di dời được nhưng không
đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây
dựng không phải là bất động sản); phải là đất đai đã xác định được chủ quyền;
đất đai phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng
của đất đai đó).
Nhà ở: công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó. Cụ thể là: nhà cửa xây dựng cố định không
thể di dời, hoặc di dời không đáng kể như nhà ở, trung tâm thương mại, khách
sạn, văn phòng; các công trình xây dựng công nghiệp giao thông như đường
xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai;
các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó, như
máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công
trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản
có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là
bất động sản, như máy điều hòa di động, chậu cảnh trong vườn treo, các tranh
ảnh và thiết bị đồ dùng khác); các công trình đó phải có khả năng đo lường
nhất định.
Các tài sản gắn liền với đất đai: Vườn cây lâu năm bao gồm cả cây trồng
và đất trồng cây; các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, các
công trình du lịch, vui chơi, thể thao; một số công trình khai thác hầm mỏ và
các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy, theo cách hiểu khái quát nhất thì: “Thị trường BĐS là tổng hòa

các mối quan hệ trao đổi hàng hóa bất động sản, tức là quan hệ giao dịch
giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu để thực hiện các mối quan
6
hệ chuyển dịch về giá trị bất động sản. Tất cả các quan hệ giao dịch này
được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ và tạo lên thị trường bất
động sản. Nói cách khác, thị trường BĐS chỉ ra đời khi mà trong xã hội có sự
trao đổi mua, giao dịch bán về hàng hóa bất động sản”[15;tr25].
Tuy nhiên, nếu hiểu thị trường BĐS chỉ bao gồm các quan hệ giữa người
mua và người bán về hàng hóa BĐS thì cũng chưa thực sự đầy đủ. Đó là vì
BĐS khác với hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán mà còn là
đối tượng của cả nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch
quyền sử dụng… và cũng là đối tượng của nhiều loại dịch vụ hỗ trợ như định
giá, tư vấn, đấu giá…
Điều 4 Chương I của Luật kinh doanh BĐS nêu rõ: “Hoạt động kinh
doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ bất động sản”.
Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư, tạo lập, mua nhận, chuyển
nhượng thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị
trường BĐS bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch
BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS.
Như vậy, thị trường BĐS với nghĩa là nơi diễn ra các giao dịch liên quan
tới hàng hóa BĐS đương nhiên cũng phải bao gồm tất cả các giao dịch trên.
1.1.2. Cấu trúc của thị trường BĐS
Cấu trúc của thị trường BĐS được tạo thành bởi 3 yếu tố cơ bản như sau:
+ Cầu bất động sản: là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng
sẵn sàng chấp nhận mua và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định
để nhận được BĐS đó trên thị trường tại những thời điểm nhất định. Cầu về
BĐS sẽ xuất hiện trên cơ sở thỏa mãn các điều kiện sau:
7

- Xuất hiện nhu cầu về một dạng nhà đất nào đó. Nhu cầu này có hai
dạng. Một là, người chưa có nhà đất nên thực sự muốn có để thỏa mãn nhu
cầu tiêu dùng của mình. Hai là, những người đã có nhà đất ở không có nhu
cầu sử dụng thêm nhưng họ lại có tiền nhàn rỗi nên mua BĐS để đầu cơ.
- Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho
các nhu cầu này. Đây là điều kiện cần thiết để phân biệt giữa cầu và nhu cầu.
Thực tế cho thấy, nhiều người không có nhà đất ở tức là thực sự có nhu cầu
mua nhà đất ở trên thị trường, nhưng họ lại không có khả năng thanh toán thì
không thể trở thành người mua nhà đất ở. Như vậy, nhu cầu thì rất lớn nhưng
cầu trên thị trường thì có thể bằng không.
- Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán
có điều kiện gặp được cung.
Cầu về BĐS chịu sự chi phối của nhiều yếu tố như: sự gia tăng dân số, sự
thay đổi mục đích sử dụng đất đai, sự gia tăng thu nhập, quá trình đô thị hóa…
+ Cung bất động sản: là toàn bộ khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa
ra thị trường để trao đổi với một mức giá giới hạn nhất định tại một thời điểm
nhất định. Cung về BĐS được hình thành với các điều kiện:
- Người chủ sở hữu BĐS có nhu cầu bán
- Giá cả phải phù hợp với sức mua
Cung BĐS bao gồm hai nguồn cơ bản, đó là nguồn cung từ Nhà nước và
nguồn cung từ khu vực tư nhân. Nguồn cung từ Nhà nước do các cơ quan,
doanh nghiệp Nhà nước đầu tư sản xuất hàng hóa BĐS bằng nguồn vốn ngân
sách và các quỹ thuộc sở hữu Nhà nước. Nguồn cung từ khu vực tư nhân là do
các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện với mục đích là thu lợi nhuận
tối đa.
Cung BĐS chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như chính sách về đất của
chính phủ (chính sách giao đất và quyền sử dụng đất ở, chính sách cho thuê
8
đất, thuê nhà đất, quy định thủ tục về xây dựng, quy hoạch đất đai và phát
triển đô thị), sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, các yếu tố đầu vào và

chi phí sản xuất BĐS…
+ Giá bất động sản: theo nguyên lý thị trường nói chung, giá cả được
hình thành bởi sự tương tác giữa hai lực lượng cung và cầu. Trong điều kiện
cân bằng, điểm giao nhau giữa đường cung và đường cầu tại điểm cân bằng
của thị trường sẽ xác định giá cân bằng tương ứng với khối lượng sản phẩm
giao dịch mà cả hai phía đều mong muốn. Về phía mình, khi giá cả tăng lên sẽ
kích thích cung làm lượng cung tăng lên đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu
giảm xuống. Ngược lại, khi giá cả giảm xuống sẽ kích thích cầu tăng và hạn
chế cung. Do đó, thông qua giá cả, thị trường nhận biết được quan hệ cung
cầu và tác động trở lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản
xuất và tiêu dùng xã hội.
Tuy nhiên, đối với thị trường BĐS, cả cung và cầu hàng hóa BĐS đều ít
co giãn so với giá cả nên cơ chế hoạt động có phần khác với thị trường các
hàng hóa thông thường khác. Cụ thể là khi có một nhân tố khách quan làm
lượng cầu gia tăng đột ngột thì sẽ phá vỡ mức giá cân bằng cũ, đẩy lên mức
giá mới cao hơn. Nếu cần co giãn với giá thì đường cầu sẽ dịch chuyển giảm
để điều chỉnh mức tiêu thụ, nhưng do cầu không co giãn với giá nên đường
cầu không thay đổi. Trong khi đó, để đảm bảo tính cân bằng của thị trường,
khi giá tăng như vậy cung cũng cần phải tăng thêm một lượng tương ứng.
Nhưng do cung không phản ứng kịp với giá nên chỉ đáp ứng được một phần
cầu. Kết quả là giá lại bị đẩy lên cao hơn một mức nữa và không người bán
nào chấp nhận mức giá thấp hơn mức giá mới này. Giá BĐS tăng nhanh đã
thu hút những người không có nhu cầu tiêu dùng nhưng có vốn và nhu cầu
đầu tư tham gia vào thị trường BĐS. Khi đó, ngoài nhu cầu tiêu dùng, trên thị
trường còn xuất hiện thêm cầu đầu cơ làm giá tiếp tục gia tăng tạo lên cơn sốt
của thị trường BĐS.
9
Ngược lại, khi thị trường bước vào giai đoạn suy giảm, những người cầu
về đầu cơ đất đai không mua vào nữa mà bán ra nên trở thành người cung với
hy vọng bán được giá cao hơn hoặc bằng giá đã mua vào khi thị trường lên

cơn sốt. Trong khi đó, người tiêu dùng tạm dừng hành vi mua để chờ giảm
giá. Chính vì cung và cầu không gặp nhau nên không có giao dịch trên thị
trường BĐS, hay nói cách khác là thị trường rơi vào tình trạng đóng băng.
1.1.3. Phân loại thị trường BĐS
Để thực hiện tốt hoạt động quản lý về thị trường BĐS thì các nhà quản lý
phải phân loại thị trường này để xác định các đối tượng quản lý cụ thể. Trên thực
tế có rất nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung các phân loại này chỉ
mang tính chất tương đối. Sau đây là một số cách phân loại thị trường BĐS:
+ Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi
Trên thị trường bất động sản, đối tượng trao đổi là hàng hóa BĐS gồm
quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị
trường này lại có thể chia thành thị trường BĐS tư liệu sản xuất và thị trường
BĐS tư liệu tiêu dùng.
- Thị trường BĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị,
nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công
nghiệp ), thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,
- Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS
thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v
- Vừa là thị trường BĐS vừa là tư liệu sản xuất, vừa là thị trường BĐ Stư
liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống vv…
+ Căn cứ vào khu vực có bất động sản
- Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị
trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường
BĐS công cộng v.v
10
- Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông
nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất
phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh
doanh v.v ), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường
BĐS công cộng v.v

- Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp;
thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường
BĐS công cộng v.v
+ Căn cứ theo công dụng của BĐS:
- Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn,
trung tâm thương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ
lợi, y tế, văn hoá )
- Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu
công nghiệp, khu chế xuất )
- Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn)
- Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể
được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v ) như di sản
văn hoá, di tích lịch sử, v.v
+ Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh)
- Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản
- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
- Thị trường cho thuê BĐS
- Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản
- Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi
giới, tư vấn, thông tin, định giá, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v
+ Căn cứ theo thứ tự thời gian tham gia thị trường
11
- Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền
sử dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).
- Thị trường cấp 2: thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp 3: thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã
được mua hoặc thuê.
Trên cơ sở tổng hợp các kết quả nghiên cứu và các nhận định của các nhà
khoa học, có thể cho rằng thị trường BĐS nước ta bao gồm thị trường BĐS sơ

cấp và thị trường BĐS thứ cấp.
Thị trường sơ cấp được hình thành từ khi nhà nước giao hoặc cho thuê
đất. Chủ thể tham gia thị trường này là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với
nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất.
Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến
hành đầu tư tạo lập BĐS (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu hoặc sử
dụng, xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc, ), sau đó tiến hành các
giao dịch về hàng hoá BĐS nhà đất như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp, bảo hiểm Giai đoạn này gọi là thị trường thứ cấp.
1.1.4. Đặc điểm của thị trường BĐS
+ Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch
Nơi diễn ra các giao dịch BĐS có thể tại các chợ địa ốc, chợ BĐS ảo và
thường không có sự cố định. Việc hoàn thành một giao dịch thường diễn ra
nhiều khâu như:
- Đàm phán tại nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau.
- Kiểm tra thực địa, xác định tính có thực và độ chính xác của thông tin
- Đăng ký pháp lý đối với BĐS
- Quan hệ giao dịch không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, thậm
chí có thể rất dài.
12
+ Thị trường bất đông sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và
lợi ích chứa đựng trong BĐS
Đặc điểm này do đặc tính tự nhiên của đất đai quyết định. Đất đai không
bị mất đi và không bị hao mòn. Người tham gia giao dịch quan tâm đến các
quyền và lợi ích hợp pháp từ bản thân BĐS. Quan trọng hơn cả đó là khả
năng sinh lợi của đất đai và BĐS.
+ Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập
trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó
chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm

lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì
vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi
vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này
cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường
mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát
triển không đều giữa các vùng, các miền. Do điều kiện tự nhiên và trình độ
phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ
phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy
mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường
BĐS ở nông thôn, miền núi v.v
+ Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch
về BĐS có tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do
đó, các vấn đề về BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ
thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS. Đặc biệt là hệ thống các
văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng
13
ở nước ta do hàng hóa trên thị trường BĐS ở nước ta chủ yếu là đất đai cấp I
(thị trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các
quyết định của Nhà nước.
Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến bất động và thị
trường bất động sản, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS
nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế
- xã hội.
+ Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin
không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường)
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự
chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu,
tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS.

Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về
các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu
thông tin liên quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không
hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp
vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để
thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường
hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước
nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái
tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn
các thị trường hàng hoá khác.
+ Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài
chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị
trường trong nền kinh tế
14
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được
đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời
gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu
thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem
ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu
hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng
tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được
nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân
(Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế
chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay)[30].
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây
dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất,
thị trường lao động v.v Dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả

tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.
1.1.5. Vai trò của thị trường BĐS
+ Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản
cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh
tế quốc dân
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải
xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng
của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới
30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng
giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới
thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của
các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30
năm qua [30].
15
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế
thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia
đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
+ Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên
thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu
hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định
giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm
năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục
tiêu đề ra.
Theo thống kê và kinh nghiệm của các nước trên thế giới cho thấy, ở các
nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm
trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh
BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài
chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu

tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
+ Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền
sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá
thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công
nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60 - 80%. Như vậy, vấn đề
phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề
lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị
trường trong điều kiện các thiết chế về QLNN đối với công tác quy hoạch
chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị
trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc
phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
16
+ Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản
xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách nhà nước
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài
chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường
lao động Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước
phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1USD thì sẽ có khả năng thúc
đẩy các ngành có liên quan phát triển từ (1,5 - 2) USD [10;tr57]. Phát triển và
điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế
thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà
xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về
cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo
thống kê của Tổng cục Thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà,
đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ
đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70%
chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ
thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các
giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới

cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐSsẽ đóng góp
cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm[26].
+ Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu
bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị
trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường
BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả
sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân
dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn
thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân
là một trong những vai trò quan trọng của QLNN về thị trường BĐS nhà ở.
17
+ Phát triển thị trường BĐS góp phần huy động vốn đầu tư phát triển
Với chức năng thúc đẩy sản xuất phát triển, thị trường BĐS đã góp phần
làm tăng tài sản cố định trong xã hội, tức là tăng một nguồn vốn đầu tư phát
triển quan trọng. Bên cạnh đó, khi thị trường BĐS phát triển sẽ đẩy nhanh tốc
độ chu chuyển vốn, tức là bổ sung vốn cho đầu tư phát triển. Ngoài ra, bản
thân mỗi loại giao dịch trên thị trường BĐS cũng sẽ làm tăng thêm vốn đầu tư
phát triển, như; thế chấp BĐS vừa huy động được vốn nhàn rỗi mà BĐS vẫn
sử dụng để phát huy tác dụng nên nguồn vốn như được tăng gấp đôi; hoặc các
giao dịch góp vốn liên doanh bằng BĐS chính là cách tạo ra vốn đối ứng để
thu hút đầu tư nước ngoài.
+ Phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng các thị trường và mở
rộng quan hệ quốc tế
Là một bộ phận hợp thành thị trường chung của mỗi quốc gia, sự phát
triển thị trường BĐS không chỉ ảnh hưởng tới thị trường chung mà còn ảnh
hưởng tới tất cả các yếu tố của thị trường đó. Chẳng hạn như khi thị trường
BĐS phát triển sẽ yêu cầu thị trường vốn phát triển theo để đầu tư phát triển,
thị trường sức lao động và thị trường các loại hàng hóa đầu vào cho thị trường
BĐS cũng phát triển theo một cách tương ứng, sự phát triển của thị trường

trong nước nói chung và thị trường BĐS nói riêng còn thu hút các chủ thế
nước ngoài tham gia giao dịch BĐS trong nước, đồng thời còn cho phép họ
đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh và thậm chí có thể cư trú và sinh
sống tại đó. Thông qua đó mở rộng các mối quan hệ quốc tế, thắt chặt mối
quan hệ lẫn nhau, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, các dân tộc.
+ Phát triển thị trường BĐS góp phần nâng cao đời sống nhân dân
Sự phát triển của thị trường BĐS không chỉ thúc đẩy sản xuất phát triển
mà cón đáp ứng và thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của nhân dân
thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động thuộc lĩnh vực văn hóa,
18
thể thao vui chơi, giải trí giao tiếp cộng đồng… Sự phát triển của thị trường
BĐS cũng tác động tích cực tới sự phát triển của thị trường khác như thị
trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường hàng hóa nhờ đó mà nâng
cao đời sống của nhân dân.
+ Phát triển thị trường BĐS góp phần đổi mới chính sách của Nhà nước
và ổn định xã hội
Thị trường BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
của Nhà nước. Vì thế khi thị trường BĐS phát triển không lành mạnh với
những biểu hiện như gia tăng nạn đầu cơ, lũng loạn giá cả làm giá cả lên
xuống thất thường… cũng là lúc những bất cập của các chính sách đặc biệt
đối với đất đai được bộc lộ. Điều này gây tác động xấu đến niềm tin của
người dân đối với các chủ trương, chính sách của Nhà nước. Từ đó, Nhà nước
cần phải đổi mới, bổ sung và hoàn thiện không chỉ các chính sách mà còn cả
công tác quản lý đất đai, quản lý BĐS. Khi thị trường BĐS hoạt động mạnh
mẽ sẽ góp phần điều hòa cung cầu, bình ổn giá cả, thúc đẩy sản xuất phát
triển, nâng cao đời sống nhân dân…do đó khẳng định tính đúng đắn của các
chính sách, củng cố niềm tin của nhân dân nên góp phần làm cho xã hội được
ổn định hơn.
1.1.6. Quy luật phát triển của thị trường BĐS
Cũng như các loại thị trường khác trong nền kinh tế thị trường, sự vận

hành của thị trường BĐS chịu tác động của một cơ chế nhất định, mà ở đây
chính là sự tác động của các quy luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị,
quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh v.v
Trong đó đáng kể nhất là quy luật cung cầu và quy luật giá cả.
+ Quy luật cung cầu
Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị
trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó
19