Phân tích tình hình căn hộ quận 12 đánh giá sản phẩm

(NGUỒN: Ms. HẰNG 0906 113305)
TRƯỜNG ĐẠI HỌC QUỐC TẾ HỒNG BÀNG
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
(Tên đề tài)
PHÂN TÍCH CHIẾN LƯỢC GIÁ CƠ CẤU PHÒNG NGỦ CỦA DÒNG CĂN
HỘ TRUNG BÌNH CỦA QUẬN 12 VÀ FIRST HOME
SVTH : Nguyễn Văn Phương
MSSV: 113366150
LỚP: 11CD-QT1
KHÓA: 2011-2014
TP.HCM, Tháng 10
LỜI CẢM ƠN
1
Từ khi bước chân vào trường Đại học Quốc tế Hồng Bàng em đã nhận được sự
quan tâm và giúp đỡ tận tình của quý thầy cô và các bạn sinh viên của trường, từng
bước giúp em không chỉ về kiến thức mà còn dạy em rất nhiều để hòa nhập vào
cuộc sống đầy năng động. Nói đúng hơn là trường Hồng Bàng đã tạo cho sinh viên
chúng em một môi trường rất tốt, vừa tu luyện kiến thức vừa học hỏi những kinh
nghiệm sống của xã hội, đó cũng chính là hành trang quý báo để em có thể vững
bước trên con đường tương lai. Em vô củng tôn kính và biết ơn quý thầy cô.Em xin
chân thành cảm ơn quý Thầy Cô của trường Đại học Quốc tế Hồng Bàng đã tận
tình giảng dạy cho em suốt những năm qua.
Em xin chân thành cảm ơn chị Phạm Thị Thu Hằng - Giám đốc đào tạo đã nhận và
tạo điều kiện thuận lợi cho em thực tập tại Công ty. Và xin cảm ơn mọi người trong
Công ty đã tạo điều kiện cho em thu thập số liệu và hướng dẫn những vướng mắc
mà em không hiểu được trong thời gian qua
Em xin gửi lời chúc sức khỏe và lời cảm ơn chân thành nhất đến quý Thầy Cô của
trường Đại học Quốc tế Hồng Bàng và chúc cho Công ty cổ phần đầu tư Nam Việt
ngày càng phát triển.
2

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN CHẤM
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
3
TP.HCM Tháng 10
NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
Công Ty BĐS Nam Việt
4
TP.HCM THÁNG 10
5
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
NAVIREAL CORP : Công ty Cổ phần Bất Động Sản Nam Việt
BĐS: bất động sản
GPD: Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product)
TP.HCM: Thành Phố Hồ Chí Minh
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU, BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH
DANH MỤC HÌNH ÀNH
Hình 1.1 Logo công ty
Hình 1.2 Sơ đồ tổ chức Công ty Cổ phần BĐS Nam Việt
Hình 2.1:Căn hộ Besco an sương (QL 1A, phường chung mỹ tây, Q12)

Hình 2.2 Căn hộ Thới an (Mặt đường lê Thị Riêng, Phường Thới An, Quận 12, lộ
giới 30m)
Hình 2.3 Căn hộ Thái an chung mỹ tây(Nằm ngay mặt tiền quốc lộ 1A, Phường
Trung Mỹ Tây, Quận 12, ngay cạnh công viên phần mềm Quang Trung, )
Hình 2.4 Căn hộ thái an 1(Tọa lạc trên đường Nguyễn Văn Quá, Phường Đông
Hưng Thuận, Quận 12)
Hình 2.5 Căn hộ Thái an 2(Tọa lạc trên đường Nguyễn Văn Quá, Phường Đông
Hưng Thuận, Quận 12)
Hình 2.6 Căn hộ Thái an 3-4 (Tọa lạc trên đường Nguyễn Văn Quá, Phường Đông
Hưng Thuận, Quận 12)
Hình 2.7 Căn hộ 27 Trường chinh(Số 27 Trường Chinh, P.Tân Thới Nhất, Quận
Hình 2.8 Căn hộ Cheery 2 apartment (tọa lạc tại TA15, Lê Văn Khương, P. Thới An,
Quận 12 )
12, TP. Hồ Chí Minh)
Hình 2.9 Căn hộ First Home (Vườn Lài , Thạnh Lộc, Quận 12, TP.HCM)
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1: Doanh thu Công ty
Bảng 1.2: Tình hình thực hiện chi phí tại công ty Nam Việt
Bảng 1.3 Lợi nhuận công ty Nam Việt
Bảng 1.4 Tình hình tỷ suất tài chính của công ty
Bảng 2.1: So sánh đơn giá dự kiến của First Home với giá bán của thị trường Quận
12
Bảng 2.2 Đơn giá trung bình quận 12
Bảng 2.3 Khảo sát về tổng giá trị căn hộ quận 12
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1.1: Tình hình doanh thu công ty Nam Việt
Biểu đồ 1.2: Tình hình chi phí công ty
Biểu đồ 1.3: Tình hình lợi nhuận công ty BĐS Nam Việt
Biểu đồ 2.1 :Tỷ lệ nguồn cung của căn hộ Quận 12
Biểu đồ 2.2 : số căn hộ quận 12 theo tình trạng giao nhà (theo tin đăng)

Biểu đồ 2.3 : số căn hộ quận 12 tính theo phòng ngủ
Biểu đồ 2.4: Số tin đăng giao dịch căn hộ quận 12
Biểu đồ 2.5 Nguồn cung 2 phòng ngủ cho thị trường quận 12 từ 2013-2015
Biểu đồ 2.6: Đơn giá trung bình của quận 12 có VAT
Biểu đồ 2.7 So sánh tổng giá trị quận 12
Biểu đồ 2.8:so sánh đơn giá First Home với giá thị trường quận 12
Biểu đồ 2.9: So sánh tổng giá trị căn hộ First Home với diện tích trung bình và đơn
giá dự kiến
MỤC LỤC
I. LỜI MỞ ĐẦU
Bất động sản từ lâu đã gắn liền với cuộc sống của mọi người dân trong xã hội. Cùng
với sự phát triển nhanh chóng của khu vực kinh tế miền nam, thị trường bất động
sản ngày càng được hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và phức tạp ở thành
phố Hồ Chí Minh nói chung và quận 12 nói riêng. Quận 12 được xem là nơi có quỹ
đất lớn trong thành phố với các khu đất rộng, địa hình bằng phẳng thích hợp cho các
công trình xây dựng nhà ở, khu chung cư bình dân và cả các khu căn hộ cao cấp.
Một số dự án căn hộ đang xây dựng dở dang hay đã hoàn thành như: 27 Trường
Chinh, Cheery 2 Apartment, Thái An 1, Thái An 2, Thái An 3-4, Thới An, Thái An
Chung Mỹ Tây, First Home, Besco An Sương. Với những dự án công trình xây
dựng mang tầm quy mô lớn như vậy, quận 12 được dự đoán là sẽ trở thành một
trong những minh chứng rõ nét nhất cho công cuộc công nghiệp hóa và hiện đại hóa
tại đất nước Việt Nam. Khu vực Quận 12 cũng vì thế mà hiện đang trở thành xu
hướng tìm đến của hầu như toàn bộ người dân có nhu cầu định cư tại TP. HCM.
Vì lý do trên, em chọn để tài “PHÂN TÍCH CHIẾN LƯỢC GIÁ CƠ CẤU PHÒNG
NGỦ CỦA DÒNG CĂN HỘ TRUNG BÌNH CỦA QUẬN 12 VÀ FIRST HOME”
để khảo sát về giá cả thị trường, vị thế dòng căn hộ tại khu vực quận 12 từ đây đưa
ra giải pháp xúc tiến cho dự án First Home của công ty sẽ được triển khai tại quận
12.
1. Mục tiêu nghiên cứu
Thẩm định được thị trường dòng căn hộ trung bình tại quận 12

Đánh giá được nhu cầu, thị hiếu của người tiêu dùng về mua căn hộ chung cư.
Thông qua bài nghiên cứu, thẩm định dòng căn hộ trung bình ở quận 12 về giá cả
thị trường, kết hợp với khảo sát ý kiến cá nhân về việc mua căn hộ chung cư, từ đây
đưa ra hướng đi xúc tiến bán căn hộ chung cư dự án mới của công ty.
2. Đối với Công ty
Hiểu được nhu cầu, thị hiếu, thị trường dòng căn hộ trung bình tại khu vực quận 12
để có thể tập trung vào triển khai dự án mới ở quận 12.
3. Quy trình thực hiện
3.1 Giai đoạn 1:
Thu thập thông tin thứ cấp về dòng căn hộ trung bình ở quận 12 từ các trang web và
các báo mạng.
3.2 Giai đoạn 2:
Thu thập thông tin sơ cấp về dòng căn hộ trung bình ở quận 12 thông qua hình thức
gọi điện thoại và đi thực tế từng khu chung cư.
Phỏng vấn thu thập thông tin sơ cấp
Nghiên cứu định tính và định lượng
4. Phương pháp nghiên cứu (Định tính, định lượng, thống kê…)
· Phương pháp nghiên cứu tại bàn: thu thập các thông tin thứ cấp, các tài liệu
liên quan đến các căn hộ trung bình tại khu vực quận 12.
· Phương pháp nghiên cứu tại hiện trường:
+ Khảo sát thực tế các căn hộ tại quận 12.
+ Khảo sát ý kiến khách hàng về nhu cầu, các yếu tố ảnh hưởng đến
quyết định mua căn hộ.
· Phương pháp nghiên cứu định lượng: thu thập dữ liệu bằng số và giải
quyết quan hệ trong lý thuyết và nghiên cứu theo quan điểm diễn dịch
5. Phạm vị và đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu tại khu vực quận 12 TP.HCM, đối tượng là dòng căn hộ trung bình.
6. Giới hạn của chuyên đề
Do những điều kiện khách quan và chủ quan về thông tin thị trường nên đề tài chỉ
tập trung thực hiện khảo sát đối với dòng căn hộ trung bình, không khảo sát tất cả

các dòng căn hộ cao cấp, và khu vực khảo sát chỉ thực hiện ở địa bàn quận 12.
7. Bố cục của đề tài
CHƯƠNG 1: Cơ sở thực tiễn Sơ lược về công ty, thực trạng hoạt động tại công ty
CHƯƠNG 2: Phân tích thực trạng dòng căn hộ trung bình ở quận 12
CHƯƠNG 3: Đề xuất giải pháp chiến lược bán dòng căn hộ trung bình ở quận 12.
II.CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT
ĐỘNG SẢN NAM VIỆT
• 1.1 Giới thiệu khái quát về Công ty Cổ phần BĐS Nam Việt (Navireal)
1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển
Với vai trò là một nhà tư vấn chuyên nghiệp và nhà phân phối uy tín, chúng tôi
mong muốn đóng góp và mang lại sự thành công cho đối tác và khách hàng. Qua
đó, cùng góp sức để phát triển thị trường BĐS Việt Nam vững mạnh.
Tháng 9 năm 2012, Chúng tôi khai trương Sàn giao dịch Bất động sản Nam Việt.
Tên sàn giao dịch
Hình 1.1 Logo Công Ty
Tên tiếng Việt: SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN NAM VIỆT
Tên tiếng Anh: NAM VIET REAL ESTATE
Pháp nhân
Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản Nam Việt
Trụ sở
Trụ sở của sàn đặt tại tòa nhà Mỹ Vinh, số 250 Nguyễn Thị Minh Khai, P6, Q3, tp.
HCM hiện tại sau này sẽ đổi thành 167 Nguyên Phúc Nguyên
ĐT: (08) 6291 1627 - Fax: (08) 6291 1630
Email:
Website: www.navireal.com
Chức năng sàn
Tổ chức các hoạt động hỗ trợ giao dịch và dịch vụ bất động sản cho các tổ chức, cá
nhân tham gia trong thị trường bất động sản.
Nhiệm vụ
Kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm:

- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản Môi giới
bất động sản
- Định giá bất động sản Đấu giá bất động sản Tư vấn bất động sản
- Quảng cáo bất động sản Quản lý bất động sản
Sản phẩm và Dịch vụ
Sản phẩm và Dịch vụ của chúng tôi là quá trình nghiên cứu có chiều sâu và như thế
sẽ mang lại cho khách hàng sự hài lòng cao nhất.
- Nghiên cứu Tư vấn
- Tiếp thị
- Quản lý bất động sản
1.1.2 Sứ mệnh, tầm nhìn sứ mệnh
Từng bước chuyển hóa cung cấp đa dạng các loại hình dịch vụ bất động sản theo
một phong cách chuyên nghiệp nhất.
Không ngừng sáng tạo, nâng cao tính chuyên nghiệp, không ngừng cung cấp các
giải pháp tối ưu, tạo sự thuận lợi tối đa cho khách hàng theo mô hình một cửa khép
kín.
Là cầu nối tin cậy, uy tín giữa người mua và người bán trong giao dịch bất động
sản.
Tầm nhìn
Trở thành doanh nghiệp hàng đầu về đầu tư – kinh doanh bất động sản chuyên
nghiệp tại Việt Nam.
Liên kết, phát triển mạnh trong lĩnh vực đầu tư dự án, đầu tư tài chính.
Đào tạo – xây dựng đội ngũ nhân viên năng động, có trình độ chuyên môn giỏi,
thích ứng nhanh nhạy thị trường và tâm huyết với nghề bất động sản.
1.1.3 Giá trị cốt lõi
Góp phần đưa hoạt động lĩnh vực BĐS Việt Nam lên một tầm mới.
1.1.4 Văn hóa công ty
Công ty Cổ phần Giao dịch Bất động sản Nam Việt (NAVIREAL) phát huy tốt giá
trị văn hóa. Ngay khi mới thành lập, Ban lãnh đạo Công ty đã nhận thức rằng:
“Muốn việc kinh doanh ngày càng phát triển vững mạnh, một tổ chức quản trị tốt

chưa đủ mà phải nhanh chóng hòa nhập và gắn kết mọi nhân viên lại với nhau tạo
nên một môi trường văn hóa, thân thiện là điều không thể thiếu”.
Công ty Cổ phần Giao dịch Bất động sản Nam Việt (NAVIREAL) –một môi trường
làm việc văn hóa, hiện đại nơi các nhân viên phát huy tối đa năng lực bản thân và
phát triển kỹ năng làm việc một cách chuyên nghiệp, năng động, sáng tạo. Ban lãnh
đạo NAVIREAL thực hiện nghiêm túc các quy định của Luật Lao động Việt Nam,
luôn có chính sách đãi ngộ thích đáng đảm bảo đầu đủ quyền lợi cho nhân viên
“làm việc cho hôm nay và cho chính bản thân họ trong tương lai”.
Tập thể nhân viên NAVIREAL quyết tâm hướng tới mục tiêu chung “Vì sự phát
triển của công ty và sự hài long tuyệt đối của khách hàng”. Mỗi nhân viên
NAVIREAL luôn là một mắt xích không thể tách rời, tạo nên một tập thể đoàn kết
vững mạnh, cùng nhau học tập – làm việc, cùng nhau trao đổi kiến thức về sản
phẩm, củng cố kỹ năng phục vụ khách hàng và cùng nhau chia sẻ thành quả do
mình tạo ra.
Hơn thế nữa, NAVIREAL luôn mang lại giá trị tinh thần phong phú đến các đối tác
những nét văn hóa hiếu khách Á Đông truyền thống, cũng như luôn quan tâm đến
đời sống tinh thần của các nhân viên thuộc công ty.
1.1.5 Cơ cấu tổ chức
1.1.5.1 Sơ đồ tổ chức
Hình 1.2 Sơ đồ tổ chức Công ty Cổ phần BĐS Nam Việt
Công ty có bộ máy tổ chức quản lý được sắp xếp một cách khoa học và đóng vai trò
quan trọng trong việc tạo ra hiệu quả sản xuất kinh doanh.
Mỗi phòng ban đảm nhận một nhiệm vụ, chức năng riêng, có cơ cầu tổ chức riêng
từ cao đến thấp nhưng lại thống nhất với nhau vì mục tiêu chung là trở thành công
ty BĐS hàng đầu Việt Nam về các khía cạnh: Sự hài lòng khách hàng, chất lượng và
uy tín và đem lại hiệu quả kinh doanh cao nhất.
1.1.5.2 Chức năng - Nhiệm vụ các phòng ban Giám đốc
Quản trị tổng thể tất cả các hoạt động của công ty, bao gồm tài chính, nhân sự, kinh
doanh và các hoạt động hằng ngày của công ty, chỉ đạo, điều hành các bộ phận liên
kết thực hiện kế hoạch, nhiệm vụ kinh doanh theo quy chế quản lý, hoạt động nội

GIÁM ĐỐC
PHÓ GIÁM
ĐỐC
TRỢ LÝ
KINH
DOANH
TRƯỞNG
PHÒNG
KINH
DOANH
PHÒNG
HÀNH
CHÍNH
NHÂN SỰ
KẾ TOÁN
NHÂN VIÊN
SALE
bộ. Tổ chức thực hiện kế hoạch kinh doanh và phương án đầu tư của công ty. Triển
khai các quyết định của Chủ tịch Hội đồng quản trị. Bảo toàn và phát huy hiệu quả
sử dụng vốn đầu tư của công ty.
Phó Giám đốc
Phó Giám đốc hỗ trợ Tổng Giám đốc trong từng lĩnh vực cụ thể và chịu trách nhiệm
trước Tổng Giám đốc về các nội dung công việc được phân công và những công
việc được Tổng Giám đốc ủy quyền.
Phòng Kinh doanh
Làm dịch vụ môi giới BĐS và phụ trách các Văn phòng giao dịch BĐS về nghiệp
vụ.
Dịch vụ tiếp thị và phân phối độc quyền cho các nhà đầu tư dự án BĐS như căn hộ
chung cư, căn hộ cao cấp cho thuê tại các trung tâm đô thị.
Thực hiện các dịch vụ hỗ trợ giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê BĐS.

Phòng hành chính nhân sự
Phát triển thực hiện các chính sách nhân sự (tuyển dụng, đào tạo, phát triển, lương,
thưởng, phúc lợi…), nội quy, quy định của công ty. Xây dựng các tiêu chuẩn, hệ
thống đánh giá nhân sự về các vấn đề liên quan như: năng lực, kết quả thực hiện
công việc.
Kiểm tra, giám sát việc sử dụng quyền hạn, chấp hành các chính sách, chỉ thị và
quyết định liên quan đến nhân sự của công ty. Tổ chức đào tạo kỹ năng, nghiệp vụ,
đánh giá trình độ năng lực cho cán bộ nhân viên công ty.
Có nhiệm vụ quản lý toàn bộ nhân viên của công ty, thực hiện các chức năng quản
lý và đào tạo nguồn nhân lực và phụ trách công tác hành chính văn thư của công ty.
Phòng kế toán
Kiểm tra, giám sát việc thực hiện công tác tài chính kế toán của công ty. Phân tích,
đánh giá hiệu quả tài chính của công ty theo từng thời kỳ, kiểm soát và thực hiện
các biện pháp khắc phục những tồn tại, thiếu sót trong quản lý thu chi và sử dụng tài
chính của công ty.
Tìm kiếm các nguồn vốn với chi phí sử dụng vốn tốt nhất, nhằm phục vụ nhu cầu
tài chính ngắn hạn và chiến lược phát triển trung và dài hạn của công ty.
• 1.2 Thực trạng hoạt động tại công ty Navireal
1.2.1 Môi trường kinh doanh tác động đến hoạt động công ty
1.2.1.1 Môi trường bên ngoài công ty
1.2.1.1.1 Môi trường vĩ mô
Môi trường kinh tế
Tỷ lệ lãi suất
Hiện nay tỷ lệ lãi suất từ 20%/năm, ngoài ra do tăng trưởng tín dụng năm 2013
được khống chế dưới 20%, đặc biệt là cho vay trong lĩnh vực BĐS bị hạn chế làm
cho thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn để đầu tư đáng kể
từ các ngân hàng. Khách hàng thường xuyên phải vay nợ để thanh toán cho việc
tiêu dùng sản phẩm vì vậy tỷ lệ lãi suất cao làm giảm sức mua của khách hàng, khả
năng thanh toán các khoản nợ cũng khó khăn hơn.
Tỷ lệ lãi suất cao làm cho các dự án không có tính khả thi vì tỷ lệ lãi suất cao làm

chi phí về vốn tăng và giảm nguồn vốn đầu tư chủ yếu vay từ ngân hàng. Thị trường
BĐS khó khăn làm cho lượng giao dịch chững và giá giảm mạnh, nhiều doanh
nghiệp không dám mở bán các dự án mới trong giai đoạn này do không có khách
hàng, làm cho giao dịch và doanh thu của công ty giảm so với năm trước.
Tỷ giá hối đoái
Tỷ giá biến động chỉ ảnh hưởng nhỏ đến giá BĐS bởi đa số nguyên vật liệu xây
dựng là sử dụng nguồn sản xuất trong nước, chỉ có một số vật liệu như sắt, thép v.v
là phải nhập khẩu thì mới chịu ảnh hưởng của tỷ giá. Khi tỷ giá giảm lại có tác động
gián tiếp tới đầu tư của dự án vì tỷ giá giảm sẽ ảnh hưởng đến lãi suất vay tiền và
vay vốn ngân hàng sẽ được mức lãi suất thấp.
Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ
Phát triển mạnh mẽ hệ thống kết cấu hạ tầng, đặc biệt là một số công trình hạ tầng
có quy mô lớn, hiện đại. Tập trung vào hệ thống giao thông, hạ tầng đô thị và việc
phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào
các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS. Ngoài ra, các dự án giải tỏa các khu
nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức nhu cầu về BĐS.
Tốc độ tăng trưởng kinh tế
Tăng trưởng kinh tế (GDP) năm 2012 của Việt Nam đạt mức 5,03%, giảm 0,86% so
với năm 2011 (Theo công bố tại cuộc họp báo chiều 24-12-2012 của Tổng cục
Thống kê)
Sự giảm sút trong tăng trưởng GDP dẫn đến thu nhập bình quân đầu người giảm,
khả năng tiêu dùng giảm, làm giảm quá trình sản xuất và tiêu thụ sản phẩm.
Lạm phát
Lạm phát và thị trường bất động sản chịu tác động của cung tiền và sự kỳ vọng của
các nhà đầu tư vào triển vọng của nền kinh tế. Nếu tăng trưởng cung tiền lớn thì
đồng nghĩa với việc một dòng tiền lớn sẽ đổ vào khu vực phi sản xuất và đẩy thị
trường bất động sản tăng mạnh. Sự kỳ vọng của người dân và nhà đầu tư vào tăng
trưởng cũng sẽ khiến cho dòng tiền nước ngoài đổ nhiều vào Việt Nam và tình trạng
đầu cơ cũng sẽ tăng mạnh dẫn đến bất động sản tăng giá.
Lạm phát năm 2012 được kiềm chế ở mức 7,5% (Theo Tổng cục Thống kê)

Kết quả này là rất tích cực so với mức tăng 11,75% của năm 2010 và 18,58% của
năm 2011.
Như vậy, mức lạm phát đã được khống chế lại. Việc giảm mạnh của lạm phát là một
tín hiệu vui với bất động sản vì lãi suất có thể giảm và chính sách tiền tệ nới lỏng
hơn.
(Theo CafeLand)
Môi trường dân số lao động
Sự tăng trưởng dân số và nhu cầu phát triển
Mỗi năm dân số Việt Nam tăng trên 1 triệu người, trong khi diện tích nhà ở bình
quân của một người là 18,6m
2
. Do đó nhu cầu về BĐS của thị trường làm tăng nhu
cầu về môi giới BĐS, và đây là một trong những yếu tố gián tiếp ảnh hưởng đến
công việc của môi giới BĐS.
Tăng trưởng dân số làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó nhu cầu về nha đất
tăng lên. Lượng cầu BĐS là một tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng
dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về BĐS.
Thu nhập của dân cư
Thu nhập của người dân cũng ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở, nhu cầu về nhà ở là
nhu cầu cơ bản thiết yếu, không thể thiếu với mỗi người dân. Do vậy, cầu về nhà ở
tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ thu nhập.
Môi trường chính trị - pháp luật
Chính sách
Trước bối cảnh bất ổn của nền kinh tế và tình trạng rủi ro tín dụng BĐS, Ngân hàng
Nhà nước ban hành chỉ thị 01/CT-NHNN ngày 1/3/2011, buộc các ngân hàng
thương mại phải đưa tỷ trọng tín dụng phi sản xuất từ mức 22% về tối đa 16% vào
cuối năm 2011.
Hiện tại phần lớn tín dụng phi sản xuất là tín dụng BĐS, còn lại là cho vay đầu tư
chứng khoán và tiêu dùng. Với quy trình này tín dụng BĐS bị co hẹp cùng với lãi
suất quá cao và sự khó khăn của nền kinh tế đã đẩy thị trường BĐS vào một tình

huống hết sức khó khăn. Nhiều dự án BĐS phải dừng, thị trường BĐS “đóng băng”,
giá nhà sụt giảm. Biểu hiện rõ nhất là doanh thu và lợi nhuận của hầu hết các doanh
nghiệp BĐS giảm rất mạnh.
Việc ban hành nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 và thông thư 16 hướng
dẫn nghị định này ngày 01/09/2010 đã gỡ rối cho thị trường bất động sản. Thông
qua đó, chỉ những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chứng minh được năng
lực, tài chính mới có thể cạnh tranh để tồn tại. Đồng thời hạn chế được những hợp
đồng mua nhà trên giấy, giảm hẳn tình trạng đầu cơ sinh lời.
Pháp luật
Luật kinh doanh BĐS đã công nhận nghề môi giới BĐS và quy định khi kinh doanh
dịch vụ môi giới BĐS phải có chứng chỉ môi giới BĐS, một số giao dịch phải qua
sàn giao dịch BĐS. Đồng thời, hoạt động sản xuất kinh doanh của các công ty chịu
sự điều chỉnh của Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS,
Luật Doanh nghiệp và các luật khác. Hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt
động thị trường BĐS phát triển bền vững và lành mạnh, môi trường đầu tư thông
thoáng và thuận lợi cho cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.
Môi trường văn hóa – xã hội
Tập quán truyền thống ảnh hưởng trực tiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao
dịch mua, bán, thuê, mướn, thế chấp v.v trên thị trường BĐS, nó có tác dụng đẩy
mạnh hoặc làm hạn chế các giao dịch đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua – bán,
thuê – cho thuê v.v… Nó cũng có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc chậm tiến trình
thanh toán giữa các bên với nhau.
Thị hiếu cũng tác động trực tiếp đến thị trường BĐS. Chẳng hạn, sự quan tâm của
người có nhu cầu BĐS về vị trí, hình dạng, phương hướng, kiến trúc, kiểu dáng,
tính hiện đại – cổ điển v.v…của BĐS phù hợp với mục đích sử dụng cụ thể như làm
văn phòng, nhà ở, cho thuê v.v…
Không những thế, thị trường BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các
hàng hóa thông thường khác. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí các vấn đề tín ngưỡng,
tôn giáo, tâm linh v.v… chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
Môi trường công nghệ

Công nghệ thông tin là một yếu tố khá quan trọng ảnh hưởng tới công việc của
người môi giới. Việc toàn cầu hóa thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh
hoạt động của văn phòng môi giới. Nó giúp cho văn phòng môi giới có sự thống
nhất bên trong về tổ chức, cũng như tin học hóa các mối quan hệ với môi trường
bên ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế.
1.2.1.1.2 Môi trường vi mô
Thị trường BĐS
Thị trường nhà ở, căn hộ
Dự báo, khó khăn tiếp tục kéo dài sang năm 2014 và nguy cơ bị vỡ chùm dù thị
trường bất động sản tự hạ giá sản phẩm để tháo gỡ bất ổn.
Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho biết, từ đầu năm đến nay, các doanh nghiệp bất
động sản đã bán được 4.437 căn hộ/14.490 căn hộ (chiếm tỉ lệ 30,62% so tổng số
tồn kho bất động sản cuối năm 2012). Hiện đang còn 10.053 căn hộ tồn kho với
tổng giá trị khoảng 17.663,42 tỷ đồng.
Giá căn hộ giảm không ngừng và dự báo còn tiếp tục xuống giá gần với mong đợi
của người dân.
Chưa bao giờ bất động sản phải hạ giá thành sản phẩm như giai đoạn này. Khó khăn
kéo dài nhiều DN kiệt sức. Để vượt qua khó khăn bản thân DN phải có những chiến
lược mới.
Theo đó, không ít DN chấp nhận hy sinh lợi nhuận.
Đối với căn hộ trung bình giá giảm 10-20%, cao cấp giảm 40-50%. Dự báo, giá căn
hộ giảm chưa có điểm dừng, tiếp tục giảm trong thời gian tới.
(Theo Báo Đất Việt)
Thị trường văn phòng cho thuê
Ở phân khúc văn phòng cho thuê, nhiều tòa nhà mới đi vào hoạt động, tỷ lệ trống
cao không chỉ đối với các dự án mới ở khu vực ngoài trung tâm mà ngay cả những
khu vực nội thành từ trước đến nay đắt khách nhưng hiện vẫn trong tình trạng thừa
mặt bằng. Chính vì thế, khách hàng luôn được “chiều” bằng hàng loạt chương trình
ưu đãi, khuyến mãi. Nhiều tòa nhà cho thuê dài hạn tới 20-30 năm, thậm chí 50 năm
với giá ưu đãi. Mặc dù vậy, để lấp đầy diện tích cho thuê không phải là chuyện một

sớm một chiều, nó phụ thuộc nhiều vào nền kinh tế và “sức khỏe” của mỗi doanh
nghiệp.
So với tình hình BĐS chung thì thị trường văn phòng cho thuê ở Hà Nội tương đối
ổn định với tỷ lệ trống dưới 10% ở các dự án đã đi vào hoạt động. Giá chào thuê
trung bình có xu hướng giảm đối với các dự án mới hoàn thành. Cụ thể, tòa văn
phòng Indochina Plaza Hà Nội có giá chào thuê trung bình 30 USD/m
2
/tháng trong
ngắn hạn và thời gian dài hạn từ 2200 – 2500 USD/m
2
chưa bao gồm thuế VAT; Star
Tower có giá chào thuê 18 usd/m
2
/tháng và VA Tower có giá thuê 20 USD/m
2
/tháng
đối với thời gian ngắn hạn. Hiện tại thị trường còn phụ thuộc nhiều vào khách thuê
vì nền kinh tế còn nhiều khó khăn.
Còn ở TP.HCM mặc dù giảm nhẹ nhưng thị trường văn phòng cho thuê vẫn được
ghi nhận có phần khả quan hơn các phân khúc thị trường khác. Tại khu vực trung
tâm, văn phòng hạng A và hạng B vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy và giá thuê ổn định. Ở
các khu vực ngoài trung tâm, nhu cầu văn phòng cho thuê kém, giá thuê trung bình
dao động từ 10 -11 USD/m
2
/tháng. Trước nhu cầu thuê văn phòng đang sụt giảm,
các chủ đầu tư phải mở rộng các chính sách khuyến mãi, giảm giá thuê, nâng cao
chất lượng dịch vụ, v.v… nhằm tìm kiếm khách thuê. Vì thế, thị trường văn phòng
có thể sẽ có sự dịch chuyển giữa các hạng trong thời gian tới để có vị trí tốt, giá
thuê hợp lý và chất lượng dịch vụ tốt hơn.
Thị trường trung tâm thương mại

Nhu cầu đối với văn phòng hạng B và C đang rất lớn nhưng bên cạnh đấy thì
nguồn cung cho phân khúc này cũng đang tăng lên chóng mặt. Vì vậy khả
năng dư thừa văn phòng ở phân khúc này có khả năng vẫn sẽ tiếp tục diễn ra
cho đến 2015. Bởi theo tính toán năm 2014 và 2015 nguồn cung cho phân
khúc văn phòng hạng B và C có thể sẽ gấp đôi so với năm 2012 và 2013. Thị
trường mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM đang ở mức lý tưởng với tỷ lệ lấp đầy lên
tới trên 90%.
Tuy nhiên, nguồn cung cho thị trường này cũng sẽ tăng mạnh trong tương lai.
Với thị trường Hà Nội cũng giống như thị trường TP.HCM, phân khúc bình
dân với những căn hộ có giá dưới 1200 USD/m
2
vẫn được giao dịch tốt trong
khi đó phân khúc trung và cao cấp những căn hộ đang trong quá trình hoàn
thiện ngày một nhiều thì lại không có khách mua. Đến hết năm 2011, tổng diện
tích bán lẻ trên thị trường Hà Nội đạt 636.349 m
2
, tăng 47,9% so với cùng kỳ
năm trước. Giá thuê và công suất thuê có xu hướng giảm và đặc biệt là khu
vực ngoài trung tâm với mức giảm hơn 25% so với năm 2010. Trong 3 năm
tới, khi tăng trưởng kinh tế dần ổn định và năng lực tài chính các doanh nghiệp
được cải thiện thì nguồn cung mặt bằng bán lẻ sẽ tăng rất mạnh với khoảng
hơn 940.000 m
2
. Dự kiến, nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại quận Cầu
Giấy, Hai Bà Trưng, Từ Liêm, Hà Đông và Thanh Xuân.
Còn ở TP.HCM, theo số liệu thống kê sơ bộ hiện có khoảng 679.000 m
2
mặt
bằng bán lẻ, bao gồm 96 trung tâm thương mại, khối bán lẻ tập trung chủ yếu
tại các quận trung tâm. Trong đó, trung tâm thương mại chiếm 44%, siêu thị

chiếm 31% tổng số nguồn cung. Giá thuê ở khu trung tâm thành phố vẫn ổn
định ở mức 50 – 55 USD/m
2
với công suất thuê đạt hơn 90%. Giá chào thuê ở
khu vực ngoài trung tâm trung bình từ 25-30 USD/m
2
.
Tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa, dịch vụ đạt trên 2,32 triệu tỷ đồng, tăng 16% so
với năm 2011 (Theo Tổng Cục thống kê). Điều này cho thấy triển vọng của lĩnh vực
bán lẻ và xu hướng mở rộng mặt bằng kinh doanh khi nền kinh tế ổn định, đặc biệt
khu vực trung tâm thành phố.
Thị trường khách sạn
Tình hình kinh tế toàn cầu và trong nước tác động đáng kể đến nguồn cầu cho phân
khúc khách sạn 3 đến 5 sao và do đó tác động tiêu cực đến tình hình hoạt động của
các khách sạn này.
Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, trong năm 2013 sẽ có bốn khách sạn 5 sao
và một khách sạn 4 sao sẽ tham gia vào thị trường. Các khách sạn này cung cấp
khoảng 1.100 phòng làm làm nguồn cung phân khúc 3 đến 5 sao trong năm 2013
tăng 9% so với năm 2012.
(Theo VietnamPlus)
Khách hàng
Khách hàng thị trường BĐS có thể gồm các nhóm chính sau:
Nhóm khách hàng độc thân: mong muốn một không gian sống riêng, thoải mái
trong giờ giấc sinh hoạt, làm việc và họp mặt bạn bè.
Nhóm khách hàng đã lập gia đình: không chỉ mong muốn một không gian sống
thoải mái, ấm cúng, mà còn lựa chọn một môi trường sống tốt để các con của họ có
thể phát triển một cách tốt nhất.
Nhóm khách hàng có thu nhập cao: Nhóm khách hàng này có nhu cầu đổi sang nhà
ở cao cấp hơn, do vậy họ mong muốn một không gian nhà lớn, tiện nghi, cao cấp,
có nhiều tiện ích xung quanh và gần khu trung tâm.

Nhóm khách hàng kinh doanh địa ốc: Nhóm khách hàng này sẽ tìm hiểu về khả
năng sinh lời của địa ốc. Họ mong muốn khả năng bán lại của sản phẩm sẽ cao và
sinh lời nhiều.
Nhà cung cấp
Năng lực sản xuất
Nhà cung cấp của ngành BĐS chủ yếu từ khu vực dân cư, các doanh nghiệp làm
trung gian trong việc trao đổi sản phẩm. Đối với sản phẩm và dịch vụ như căn hộ,
văn phòng cho thuê, khách sạn thì nhà cung cấp chủ yếu là các chủ đầu tư trong
ngành nghề BĐS.
Trong thời gian từ năm 2011-2013, thị trường căn hộ sẽ có thêm nguồn cung lớn ,
với khoảng 104.000 căn hộ sẽ hoàn thành theo kế hoạch xây dựng của các chủ đầu
tư. Với việc tập trung vào dòng sản phẩm căn hộ tầm trung với giá bán từ 800 triệu
đồng/căn đến 1,5 tỷ đồng/căn.
Yêu cầu về vốn
BĐS ngoài là một hàng hóa thiết yếu còn là một cách để tích lũy tài sản, là một
kênh đầu tư của người dân và của các doanh nghiệp. Đối với mỗi đối tượng tham
gia trên thị trường BĐS đều có nhu cầu về tín dụng BĐS, cụ thể:
- Đối với các nhà đầu tư thì tín dụng BĐS là một cách làm tăng tỷ lệ lợi nhuận.
Khi sử dụng tín dụng BĐS thì tỷ lệ lợi nhuận sau thuế trên tổng số vốn tự có
cao hơn. Mặt khác BĐS là hàng hóa có giá trị lớn nên việc huy động thêm
vốn để đầu tư là một nhu cầu tất yếu, nhất là đối với các chủ đầu tư các dự
án.
- Đối với các doanh nghiệp: trong quá trình thành lập và góp vốn của mình,
ngoài vốn góp ban đầu các doanh nghiệp luôn có nhu cầu về vốn cho các
hoạt động sản xuất và mở rộng kinh doanh của mình, trong đó nhu cầu về tín
dụng BĐS là một bộ phận. Các doanh nghiệp cần huy động vốn cho việc đầu
tư vào văn phòng làm việc, nhà xưởng, kho bãi v.v…
1.2.1.2 Môi trường bên trong công ty
Tổ chức
Với cơ cấu tổ chức chặt chẽ và dần được cải tiến đến năm 2009, hoạt động quản trị

của công ty đã phát huy hiệu quả.
Tổng Giám đốc: chịu trách nhiệm theo dõi, chỉ đạo trực tiếp hoạt động tại Công ty.
Phó Giám đốc: hỗ trợ Tổng Giám đốc trong từng lĩnh vực cụ thể và chịu trách
nhiệm trước Tổng Giám đốc về các nội dung công việc được phân công và những
công việc được Tổng Giám đốc ủy quyền.
Phòng kinh doanh: chịu trách nhiệm tiếp thị và phân phối các sản phẩm do các
phòng ban phụ trách, giúp cho phòng ban hiểu chuyên môn về sản phẩm mình phụ
trách và hỗ trợ sang các phòng ban khác khi có sản phẩm tốt.
Nguồn nhân lực
Dù ở bất kỳ doanh nghiệp nào, nguồn nhân lực luôn là yếu tố quan trọng nhất quyết
định sức mạnh của doanh nghiệp, là tài sản vô hình quý giá và là năng lực cốt lõi
của công ty. Nhận thức được vai trò đó, Nam Việt luôn tìm cách gia tăng sự phù hợp
giữa chiến lược nguồn nhân lực với chiến lược công ty. Đồng thời, luôn có những