BÀI GIẢNG BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BỒI THƯỜNG – GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG – TÁI ĐỊNH CƯ
1.1. Những vấn đề cơ bản
1.1.1. Một số khái niệm có liên quan
- Thu hồi đất: Thu hồi đất đang sử dụng là hình thức chuyển giao quyền sử
dụng diện tích đất đai nhất định từ chủ thể này sang chủ thể khác
Hay: Thu hồi đất là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý
theo quy định của Luật đất đai năm 2003 (Điều 4 LĐĐ 2003).
thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được
Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm
pháp luật về đất đai. (Điều 3 LĐĐ 2013)
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (Đ4
LĐĐ 2003). Bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là việc khôi phục lại giá trị tài
sản, nguồn sinh sống, lợi ích vật chất và tinh thần theo nghĩa rộng cho người sử
dụng đất bị ảnh hưởng do quá trình triển khai thực hiện dự án – là hình thức trách
nhiệm dân sự để bù đắp những tổn thất về vật chất tinh thần cho bên thiệt hại
nhưng thiệt hại này không phải do hành vi trái pháp luật (của nhà đầu tư hay của
Nhà nước) gây ra, mà thực chất là kết quả của chu trình “phá hủy – tái tạo” trong
quá trình phát triển đô thị và kinh tế – xã hội.
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới.
- Tái định cư và phân loại tái định cư: Tái định cư là một khái niệm mang
nội hàm khá rộng, dùng để chỉ những ảnh hưởng tác động đến đời sống của người
dân do bị mất tài sản và nguồn thu nhập trong quá trình phát triển dự án gây ra, bất
kể có phải di chuyển hay không và các chương trình nhằm khôi phục cuộc sống
của họ. Như vậy tái định cư bao hàm cả việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt
hại khi thu hồi đất. Tái định cư theo nghĩa hẹp là quá trình di chuyển người dân
đến nơi ở mới.

Tái định cư là một vấn đề lớn của quốc gia, đặc biệt là các nước đang phát
triển trong những trường hợp điển hình như x
ây đập, làm đường, phát triển đô thị
* Phân loại tái định cư
1/ Về hình thức, việc tái định cư có các dạng
- Di dân vào vùng đô thị hóa
- Chuyển dịch nội ngoại thành, bao gồm từ việc thực hiện các chương trình
cải tạo đô thị cho tới việc chuyển dịch theo sở nguyện của người dân
- Tái định cư tại chỗ khi thực hiện các dự án chỉnh trang khu dân cư
2/ Xét về sở nguyện của người dân cũng có nhiều mức độ
- Tái định cư tự phát: là việc mua bán đất và xây dựng trái phép không theo
quy hoạch. Do việc xây dựng trái phép ở khu vực không có hạ tầng, giá đất rẻ nên
nhiều người có thu nhập thấp, trong đó có nhiều người thuộc diện giải tỏa từ các
dự án nhận tiền bồi thường tự lo chỗ ở.
- Tái định cư tự giác: là việc tái định cư để thực hiện các dự án và người
dân tự giác chấp hành kế hoạch và phương thức tái định cư, kể cả việc tạo lập chỗ
ở mới ở các dự án phát triển nhà
- Cưỡng bức tái định cư: thường là cưỡng bức giải tỏa và bố trí chỗ ở cho
những người bị giải tỏa chưa được sự đồng thuận của họ. Nhiều trường hợp không
kiên quyết đã gây ra ách tắc cho đấu tư phát triển.
3/ Xét về tính chất, tái định cư có 2 dạng:
- Tái định cư bắt buộc: để thực hiện các dự án phục vụ lợi ích chung. Nhìn
chung các quốc gia trên thế giới đều xác lập quyền ưu tiên của nhà nước trong việc
thu hồi đất để thực hiện các dự án này ví lợi ích quốc gia.
- Tái định cư tự nguyện: thông thường trong các dự án cải tạo đô thị ở quy
mô nhỏ, vì lợi ích trực tiếp của những người tham gia thực hiện dự án.
1.1.2. Các trường hợp thực hiện tái định cư
Tại các quốc gia đang phát triển và tại Việt Nam, tái định cư thường để
thực hiện các loại dự án:
- Các công trình thủy điện, xây đập, đào hồ thủy lợi. Đây là dạng điển hình

về ảnh hưởng của phát triển dự án đến đời sống của người dân, do phạm vi di dời
thường rất lớn.
- Các công trình dạng tuyến: đường cao tốc, quốc lộ, làm mới hoặc mở rộng
đường hiện hữu; phát triển kênh, rạnh; hành lang các tuyến tải điện; mở các tuyến
cấp thoát nước. v.v…
- Phát triển các hạ tầng đô thị và các công trình phúc lợi công cộng khác
như công viên, khu vui chơi, trường học, bệnh viện, cơ sở văn hóa, thể thao,
nghiên cứu khoa học. v.v…
- Phát triển các khu dân cư mới trong quá trình đô thị hóa; cải tạo các khu
dân dân cư lụp xụp trong nội thành; xây dựng các công trình công ích của cộng
đồng dân cư nông thôn
- Các dự án phát triển sản xuất kinh doanh, xây dựng các nhà máy, xí
nghiệp mới, các khu công nghiệp, các trung tâm thương mại.
1.1.3. Bản chất của việc bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất
Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Về nguyên tắc, Nhà nước có đầy đủ các quyền sử
dụng, hưởng lợi, quản lý và định đoạt đối với đất. Quyền định đoạt bao gồm 2 loại
quyền cơ bản: (1): Giao đất, cho thuê đất để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng; (2): Quyền thu hồi đất đã giao hoặc cho thuê để sử dụng theo mục đích quy
hoạch và quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng đất với giá quy định (còn gọi là
quyền tiên mãi) để sử dụng vì lợi ích chung.
Trên thực tế, hầu hết diện tích đất Nhà nước đã giao cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng và đã được đầu tư trên đất ở các mức độ khác nhau. Các chủ
sử dụng đất cũng tạo lập đời sống sinh họat, sản xuất kinh doanh trên mảnh đất
thuộc quyền sử dụng của họ. Do đó khi thu hồi đất sẽ gây ra xáo trộn lớn về đời
sống hoạt động cùng với những thiệt hại về vật chất và tinh thần cho người sử
dụng đất . Việc bồi thường các thiệt hại này và sắp xếp đời sống người dân bị thu
hồi đất là một trách nhiệm đương nhiên của Nhà nước và chủ đầu tư. Giải quyết
tốt vấn đề này, trong đó chủ yếu là hài hòa lợi ích của các bên liên quan sẽ tạo ra
sự phát triển bền vững và ổn định xã hội. Tái định cư và bồi thường thiệt hại khi

thu hồi đất trở thành một vấn đề xã hội lớn, chứ không đơn thuần là vấn đề phát
triển kinh tế hoặc quản lý đất đai, phát triển thị trường bất động sản.
Bản chất của bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất không phải là quan hệ mua
bán đất đai (hay quyền sử dụng đất) dù nhìn nhận dưới bất kỳ góc độ nào. Thực
chất nhà nước có trách nhiệm xác định những thiệt hại để bồi thường nhằm ổn
định và nâng cao đời sống người dân khi bị thu hồi đất. Thu hồi và bồi thường
thiệt hại về đất mang ý nghĩa của việc thực hiện quyền của nhà nước chứ không
phải đơn thuần là một quan hệ giao dịch có tính chất ngang giá. Trong tổ chức
thực hiện, Nhà nước có thể trực tiếp đứng ra thu hồi và bồi thường thiệt hại, nhưng
cũng có thể giao cho các tổ chức khác thực hiện quyền này, theo những quy định
mà nhà nước đã ban hành.
1.2. Tính tất yếu của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trong quá
trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước
Công việc bồi thường giải phóng mặt bằng thường là những việc nặng nề
nhất của các dự án đầu tư. Trong nhiều trường hợp do không chuẩn bị tốt việc tái
định cư, không xác định giá cả bồi thường hợp lý, không kiên quyết thực hiện
cưỡng chế giải phóng mặt bằng đã làm nhiều công trình bị ách tắc. Từ đó nhiều
người đã ngộ nhận rằng việc bồi thường giải tỏa là trở lực của các dự án phát triển.
Quan niệm không đúng này dễ dẫn đến các giải pháp sai lầm khi thực hiện giải
phóng mặt bằng để cải tạo và phát triển đô thị.
Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa. Đây cũng là
quá trình phát triển đô thị hóa và phát triển toàn diện đất nước. Toàn bộ quá trình
này có 4 tiến trình song hành:
Một là tiến trình di dân từ nông thôn về đô thị và vùng kinh tế mới. Hiện
nay mức độ đô thị hóa của nước ta mới đạt 25%. Khi việc công nghiệp hóa thành
công (vào khoảng năm 2020), mức độ đô thị hóa có thể đạt tới 40 – 45%, lúc ấy
dân sống trong các đô thị sẽ tăng lên đến khoảng 40 triệu người. Đây là quá trình
tái định cư vào đô thị theo nhu cầu phát triển đất nước. Ngoài di dân vào đô thị,
việc khai hoang mở các nông trại, các lâm trường cũng là một khâu quan trọng
trong việc tái bố trí dân cư nhằm mục đích khai thác tốt hơn tài nguyên và bảo vệ

môi trường sinh thái.
Hai là tiến trình tái bố trí mục đích sử dụng đất theo quy hoạch. Việc quy
hoạch cải tạo và phát triển các đô thị để phục vụ quá trình công nghiệp hóa hiện
đại hóa là một công việc tất yếu. Tiến trình này ở đô thị có 2 nội dung: cải tạo
chỉnh trang đô thị cũ và quy hoạch phát triển các khu đô thị mới. Khi thực hiện các
quy hoạch này không tránh khỏi việc di dời tái định cư.
Ba là tiến trình nâng cao năng suất lao động, đồng thời với nó là nâng cao
khả năng cạnh tranh của nền kinh tế vì năng suất lao động công nghiệp cao hơn
năng suất lao động nông nghiệp giản đơn. Quá trình công nghiệp hóa đòi hỏi đào
tạo và đào tạo lại lao động. Việc tái định cư phải đảm bảo việc này để phục vụ
công nghiệp hóa đất nước.
Bốn là tiến trình cải thiện đời sống nhân dân. Nâng cao mọi mặt đời sống
của nhân dân là mục tiêu cơ bản của phát triển. Phương châm chỉ đạo cơ bản của
công tác bồi thường tái định cư là đảm bảo cuộc sống của người dân bằng hoặc tốt
hơn nơi ở cũ. Mỗi người dân sẽ được hưởng lợi từ 2 nguồn: từ sự bồi thường tái
định cư trực tiếp khi thực hiện dự án và từ sự phát triển chung của đô thị do dự án
mang lại. Đời sống của người dân không ngừng nâng cao là biểu hiện của phát
triển.
Như vậy, thực chất của quá trình phát triển đô thị là quá trình tái định cư.
Phát triển kinh tế – xã hội gồm rất nhiều lĩnh vực: công – nông nghiệp, thương mại
– dịch vụ, giáo dục đào tạo, vui chơi giải trí. Thực chất các công việc ấy là tạo
thêm công ăn việc làm, tạo thêm chỗ ở và các dịch vụ phục vụ nhân dân ngày một
đông hơn của đô thị. Đó là quá trình cải tạo, chỉnh trang các khu đô thị cũ, xây
dựng mới các khu công nghiệp và dân cư ở khu vực đô thị hóa. Nếu đứng về mục
tiêu con người thì quá trình phát triển đô thị này chính là quá trình tái định cư.
Việc phát triển các khu đô thị mới, phát trển nhà ở kéo theo nhiều ngành kinh tế
phát triển.
Việc tái định cư có tầm quan trọng như vậy nhưng lâu nay các chính sách
trong lĩnh vực này còn thiếu và rời rạc. Chính sách tái định cư không thể chỉ là
chính sách giải tỏa bồi thường mà nó nằm trong tất cả các chính sách và pháp luật

liên quan đến cải tạo và phát triển đô thị từ khâu quy hoạch đến đầu tư xây dựng,
tới quản lý các khu dân cư mới.
Do một thời gian dài vấn đề tái định cư chỉ được quan tâm như là một biện
pháp hỗ trợ bồi thường giải tỏa nên đã để lại một số hậu quả xấu cho phát triển thể
hiện ở một số vấn đề sau:
- Việc quản lý đầu tư xây dựng các khu dân cư mới chưa được chú trọng.
Hiện tượng đầu cơ đất gây trở ngại cho nhu cầu tái định cư. Các khu dân cư mới
không được hình thành đồng bộ, gây trở ngại cho người dân đến ở (thiếu cơ sở hạ
tầng).
- Về tài chính đô thị, có sự mất cân đối giữa đầu tư tư nhân và đầu tư cộng
đồng. Biểu hiện ở chỗ nhà ở của tư nhân đầu tư quá lớn trong khi hạ tầng đô thị
(đầu tư của cộng đồng) quá thiếu.
- Về trình tự đầu tư có sự đảo lộn, lẽ ra phải tạo hạ tầng đô thị trước, nơi ở
sau. Quá trình xây dựng ở nhiều khu dân cư tự phát thì ngược lại.
- Thiếu quan tâm đến chỗ ở cho công nhân, sinh viên (số đông là nhập cư)
và người có thu nhập thấp.
- Thiếu quan tâm đến các điều kiện sống khác ngồi chỗ ở, đặc biệt là việc
làm.
- Thiếu sự quan tâm của người dân và cộng đồng dân cư vào q trình cải
tạo và phát triển đơ thị. Việc tun truyền các lợi ích chưa đầy đủ, việc huy động
nguồn lực từ cộng đồng để phục vụ lại họ còn yếu.
Từ các cách tiếp cận như trên, có thể rút ra được một số kết luận về
chính sách tái định cư như sau:
1) Tái định cư khơng phải là một cơng việc hỗ trợ bồi thường giải tỏa mà là một
lĩnh vực phát triển đơ thị. Trong lĩnh vực đó phải lấy mục tiêu phát triển đồng
bộ của các khu dân cư, tăng số lượng và chủng loại của quỹ nhà để đáp ứng
mọi nhu cầu về tái định cư.
2) Việc cải tạo tại chỗ đơ thị cũng thuộc lĩnh vực tái định cư, việc cải tạo này
vừa có lợi cho cộng đồng vừa có lợi cho cư dân. Do đó các dự án cải tạo đơ thị
là các dự án đa ngành do cộng đồng dân cư tại chỗ trực tiếp tham gia ra quyết

định.
3) Phát triển đơ thị thực chất là q trình tái định cư, việc quản lý phát triển
các khu đơ thị mới có ý nghĩa quyết định tới chính sách tái định cư
4) Có chính sách tài chính thích hợp để huy động nguồn lực cho đầu tư cải tạo
và phát triển đơ thị.
1.3. Tái định cư là một q trình phức tạp
Tái định cư là di chuyển và thay đổi cuộc sống của con người, đây khơng
chỉ là q trình chuyển dịch vật chất mà còn là q trình cắt bỏ các quan hệ cũ và
tạo lập các quan hệ mới.
Tái định cư thường là di dời tái định cư các căn hộ, nghĩa là bên cạnh sự
ràng buộc giữa các thành viên trong gia đình, còn có sự ràng buộc giữa mỗi người
trong đó với mơi trường xung quanh:
- Cơng ăn việc làm
- Chỗ ở
- Nơi học hành
- Điều kiện đi lại và sự tiếp cận với các dịch vụ
- Quan hệ láng giềng
Trong các mối ràng buộc này, việc làm và thu nhập là nhu cầu cơ bản. Giải
quyết một lúc các mối quan hệ đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân với lợi ích
chung là một cơng việc phức tạp.
1.4. Sự khác biệt giữa nguyên tắc tái đònh cư của các tổ chức quốc tế (WB,
ADB) với chính sách của Việt Nam.
Về cơ bản, các chính sách bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng của
Việt Nam đang dần được hồn thiện theo hướng quan tâm nhiều hơn đến quyền và
lợi ích hợp pháp của người dân bị ảnh hưởng bởi việc thực hiện các dự án. Tuy
nhiên, vẫn còn những sự khác biệt so với chính sách của các tổ chức quốc tế.
Bảng. So sánh chính sách tái định cư của tổ chức quốc tế và Việt nam
STT
Những yêu cầu trong chính sách
TĐC của quốc tế

Chính sách hiện hành của Việt
Nam
1 Cần tránh tái định cư bắt buộc, tối
thiểu hóa việc di dân
Không có quy định nhưng được xem
xét trên thực tế
2 Đảm bảo tương lai kinh tế và xã
hội của người tái định cư bắt buộc
duy trì ở mức như trước khi có dự
án
Đảm bảo nơi ở mới có điều kiện bằng
hoặc tốt hơn nơi ở cũ
3 Những người bị ảnh hưởng phải
được thông tin đầy đủ và được
tham gia tư vấn đối với các vấn đề
tái định cư và bồi thường
Có thông báo nhưng không đầy đủ
4 Các thể chế văn hóa và xã hội hiện
hành của người di chuyển và cộng
đồng nơi họ đến được hỗ trợ và
phát huy ở mức cao nhất, và người
di chuyển được hòa nhập với cộng
đồng mới
Không quy định
5 Thiếu chứng từ hợp pháp về đất đối
với một số nhóm người bị ảnh
hưởng (nhất là hộ gia đình chủ hộ
là phụ nũ, người bản xứ, dân tộc
thiểu số) không là vật cản để được
bồi thường.

Chỉ được xem xét hỗ trợ, tùy theo
mốc thời gian chiếm đất
6 Tái định cư bắt buộc phải được coi
và thực hiện như là một phần của
dự án, phái lập kế hoạch tái định cư
cho dự án có tái định cư bắt buộc
Đã quy định tái định cư là một dự án
thành phần bắt buộc phải thực hiện,
nhưng chưa thật sự được chú trọng
7 Việc tính toán chi phí và lợi ích của
dự án bao gồm cho cả chi phí tái
định cư và bồi thường
Nghị định 22, Nghị định 197 đã quy
định
8 Bồi thường phải trên cơ sở giá trị
thay thế cho các tài sản đã mất
Bồi thường thiệt hại nhưng chưa đủ
để tái tạo tài sản đã mất
9 Bồi thường và tái định cư phải thực Vừa thực hiện dự án vừa tái định cư
hiện trước khi bắt đầu dự án và bồi thường thiệt hại
10 Xây dựng chương trình phục hồi
thu nhập thích hợp
Quy định chung chung, chưa được
chú trọng
11 Có sự tham gia của người có liên
quan trong việc lập và thực hiện kế
hoạch tái định cư
Hội đồng bồi thường có đại diện
những người bị ảnh hưởng
12 Cơ chế giải quyết khiếu nại rõ ràng Giải quyết theo Luật Đất đai và Luật

Khiếu nạo, Tố cáo
13 Cần thiết có giám sát độc lập việc
thực hiện kế hoạch tái định cư
Không quy định
Ngoài ra, theo nguồn Dự án UNDP – VIE/95/051, có 6 nguyên tắc được đặt ra
trong chính sách tái định cư thực hiện dự án ODA:
(1) Tránh di dời những nơi có thể tránh được, hay giảm thiểu tối đa giải tỏa,
di dời;
(2) Khi buộc di dời, phải có kế hoạch hoạt động và quản lý để đảm bảo
những hộ di dời có cuộc sống tốt hơn hoặc ngang bằng với nơi ở trước đây;
(3) Phải có sự tham gia của các bên bị ảnh hưởng trong suốt quá trình di
dời, có sự tham gia của cộng đồng;
(4) Bên được hưởng lợi từ dự án phát triển có di dời, phải có nhiệm vụ chi
trả một phần hay toàn bộ chi phí bồi thường, kể cả chi phí phục hồi cuộc sống của
những người di dời;
(5) Nguyên tắc bồi thường “phi vật chất” (khía cạnh KT – XH) cho các hộ
cần được chú trọng nhiều hơn so với bằng tiền hoặc vật chất;
(6) Những hộ cư trú bất hợp pháp vẫn nhận được bồi thường.
1.5. Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi thu hồi đất
1.5.1. Cơ sơ pháp lý của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất
a. Thu hồi đất – quyền định đoạt đất đai của Nhà nước
Luật đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Chủ sở hữu về đất đai có các quyền chiếm hữu,
sử dụng và định đoạt đất đai. Một trong các quyền định đoạt của Nhà nước đối với
đất đai theo khoản 4 Điều 13 Luật Đất đai là Quyết định thu hồi đất, trưng dụng
đất Quyền thu hồi đất của Nhà nước được thực hiện trong các trường hợp sau:.
Nhìn chung có 3 nhóm:
Nhóm 1: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh

tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
Quỹ đất cả nước hiện nay đều đã giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân thuê để sử dụng vào các mục đích cụ thể. Do vậy muốn có quỹ đất để giao
hoặc cho thuê, Nhà nước phải thu hồi đất của người đang sử dụng như Điều 53
Luật Đất Đai: “Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang
có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện
xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với
trường hợp phải giải phóng mặt bằng.”
Nhóm 2: Thu hồi đất đối với trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai
Bao gồm: Sử dụng đất sai mục đích, hoặc không có hiệu quả; cố ý hủy hoại đất.,
thiếu trách nhiệm để người khác lấn chiếm đất; cố ý không thực hiện nghĩa vụ tài
chính đối với Nhà nước, không sử dụng đất được giao đúng thời hạn quy định (12
tháng liền đối với cây hàng năm, 18 tháng đối với cây lâu năm; 24 tháng đối với
đất trồng rừng; đất dùng để thực hiện các dự án đầu tư không được sử dụng trong
12 tháng liền hoặc tiến độ đầu tư chậm 24 tháng kể từ đất được giao).
Thứ hai là sai phạm về quản lý đất đai, như giao đất không đúng thẩm
quyền, không đúng đối tượng, đất chưa sử dụng bị lấn chiếm.
Nhóm 3: Thu hồi đất của những người không còn nhu cầu sử dụng
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền
sử dụng đất bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, tổ chức thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm khi bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, không còn nhu cầu sử dụng
- Cá nhân sử dụng đất đã chết mà không có người thừa kế
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất
b. Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Theo các Điều 39, 41 Luật Đất Đai, Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ
trợ tái định cư đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi để sừ dụng vào các mục
đích sau:
- Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
- Phát triển kinh tế

Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư đối với người
đang sử dụng đất, nếu họ có GCNQSDĐ hoặc có đủ điều kiện để cơ quan Nhà
nước xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
c. Chính phủ ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Từ những nguyên tắc cơ bản về thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất dùng vào nmục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế quy định tại Luật Đất Đai và theo
thẩm quyền được Quốc Hội giao, Chính Phủ quy định chi tiết về bồi thường hỗ trợ
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.5.2. Nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất
(1) Đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà
đầu tư
Việc thực hiện bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển
kinh tế gắn liền với lợi ích của Nhà nước – vừa là người chủ sở hữu vừa là người
quản lý đất nước, lợi ích của người đang sử dụng đất bị thu hồi và lợi ích của nhà
đầu tư, người được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Các lợi ích này phải được
giải quyết một cách hài hòa góp phần chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất có hiệu quả,
đồng thời quyền lợi của người sử dụng đất lợi ích của từng đối tượng được xử lý
như sau:
a. Nhà nước là chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước, phải quyết định
chính sách bồi thường , hỗ trợ và tái định cư, quyết định giá đất, giá tài sản để tính
bồi thường. Đây vừa là quyền định đọat của nhà nước vừa là biện pháp xử lý hài
hòa lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của nhà đầu tư.
b. Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong các
quyền của người sử dụng đất. Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn
thu nhập từ quyền sử dụng đất của mình. Do vậy khi Nhà nước thu hồi đất của
người đang sử dụng đất để giao cho người khác sử dụng, Nhà nước phải đảm bảo
lợi ích cho người bị thu hồi đất một cách thỏa đáng thể hiện ở những điểm sau

đây:
- Người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng
với đất bị thu hồi, nếu không có đất thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử
dụng đất tính theo giá đất do UBND công bố tại thời điểm thu hồi đất (K2, Đ6,
NĐ197)
- Ngoài bồi thường về đất, tài sản, người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di
chuyển, ổn định sản xuất, đời sống, đào tạo nghề… cho người bị thu hồi đất.
- Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu tái định cư với hệ thống cơ
sở hạ tầng đồng bộ, đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở
cũ.
c. Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng với chi phí sử
dụng hợp lý nhất. Để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển,
Nhà nước không chỉ ưu đãi tài chính như giảm, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất mà còn hoàn lại chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị
thu hồi đất, với mức cao nhất bằng số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà họ
phải nộp cho Nhà nước (K1, Đ6, Đ3 NĐ 197; K4 Đ5; K3 Đ6 NĐ 198). Như vậy,
Nhà nước đã phải dành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho người bị
thu hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực hiện
quyền thu hồi đất, phân bổ sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển của đất nước.
(2) Đảm bảo công khai , dân chủ trong thực hiện
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất là quan hệ giao
dịch về quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư có sự can
thiệp của Nhà nước, không phải giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thị
trường. Tuy nhiên người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất
của mình khi chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp với Luật Đất
đai và được thực hiện cơng khai, người dân được bàn bạc dân chủ. Ngun tắc này
được thể hiện ở những điểm sau:
Thứ nhất, trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nơng
nghiệp, 180 ngày đối với đất phi nơng nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
phải thơng báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di

chuyển, phương án tổng thể về bồ thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư (K2,
Đ34, Luật ĐĐ).
Thứ hai, người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia
hội đồng bồi thường hỗ trợ và tái định cư cấp Quận để phản ánh nguyện vọng của
những người bị thu hồi đất đồng thời người bị thu hồi đất thực hiện các quyết định
của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến phương án bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư được niêm yết cơng khai tại trụ sở làm việc của tổ chức được
giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường hỗ trợ và tái định cư và trụ sở UBND cấp xã,
phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi
Thứ ba, người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết
định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư và được cấp ra quyết định giải quyết. Nếu
khơng đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếu nại có quyền khởi
kiện tại Tòa án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh là
cấp có quyết định giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người bị thu hồi đất.
Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi, bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải
chấp hành quyết định thu hồi đất (Đ49 – NĐ 197).
1.5.3. Những căn cứ chủ yếu xây dựng và tổ chức thực hiện bồi thường
1- Hiến pháp 1992
a/ Điều 17: “ Đất đai, rừng nuối, sông hồ, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi
vùng biển, thềm lục đòa, vùng trời… công trình thuộc các ngành và lónh vực kinh
tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh…”.
Điều này khẳng đònh đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
b/ Điều 18: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn đònh lâu
dài…” Tổ chức, cá nhân … được chuyển quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao
theo quy đònh của pháp luật.” Điều này khẳng đònh
Một là giao sử dụng ổn đònh lâu dài là nguyên tắc
Hai là người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất
c/ Điều 23:… “ Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi
ích quốc gia, Nhà nước trưng thu mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản

của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thò trường, Thể thực trưng mua, trưng
dụng theo luật đònh”. Điều này khẳng đònh quyền hạn của Nhà nước trong việc
thu hồi đất đang có người sử dụng, quyền trưng mua, trưng dụng các tài sản
không thuộc sở hữu nhà nước để phục vụ lợi ích quốc phòng, an ninh và lợi ích
quốc gia.
d/ Điều 58 quy đònh quyền sở hữu về tài sản của công dân, về thu nhập, về nhà
ở, tư liệu sản xuất, tư liệu sinh họat và quyền sử dụng đất được giao theo Điều
17 và Điều 18 ở trên. Đồng thời điều này còn khẳng đònh: Nhà nước bảo hộ
quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân
e/ Điều 68 quy đònh quyền khiếu nại, quyền tố cáo của công dân và trách
nhiệm giải quyết của cơ quan nhà nước
2- Luật Đất Đai năm 2003 gồm các nội dung cơ bản sau:
a/ Khẳng đònh: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu”
- Nhà nước thực hiện quyền đònh đoạt đối với đất đai
- Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua
các chính sách tài chính về đất đai
- Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua hình thức: giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn đònh,
nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác. Người sử dụng đất khi được
Nhà nước trao quyền sử dụng đất được thực hiện các quyền theo quy đònh. Tinh
thần trên đây đòi hỏi:
+ Khi Nhà nước thu hồi đất, phải tuân thủ nguyên tắc được giao sử dụng
lâu dài của người có đất bò thu hồi cũng như khi bồi thường và tổ chức tái đònh
cư cho họ
+ Sử dụng đất lâu dài được thực hiện bằng các quyền; Hơn nữa đất nông
nghiệp được giao hết cho hộ gia đình, cá nhân và khi giao đất ở, Nhà nước thu
tiền sử dụng đất thì việc muốn đảm bảo nguyên tắc sử dụng ổn đònh lâu dài,
khi thu hồi đất Nhà nước phải đảm bảo có đất ở và đất dùng vào sản xuất nông
nghiệp hoặc sử dụng vào các mục đích khác cho tương đương với nơi ở cũ hoặc

ít nhất phải được họ chấp nhận. Trường hợp không có đất phì phải bồi thường
bằng tiền tương đương trò giá của đất bò thu hồi.
b/ Khẳng đònh nguyên tắc đảm bảo sử dụng đất ổn đònh lâu dài đối với hộ gia
đình, cá nhân như sau:
“ Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có đất để sản xuất;
đồng thời có chính sách ưu đãi đầu tư, đào tạo nghề, phát triển ngành nghề, tạo
việc làm cho lao động ở nông thôn phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử
dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướng công nghiệp hóa,
hiện đại hóa. (K3, Đ10, LĐĐ 2003)
“ Đất ở được sử dụng ổn đònh lâu dài (K3, Đ66 LĐĐ)
Như vậy: đất ở và đất sản xuất nông nghiệp là 2 loại đất cần phải có đối
với mỗi hộ gia đình, cá nhân đảm bảo nhu cầu sản xuất và đời sống tối thiểu
của họ. Khi Nhà nước thu hồi một phần hoặc toàn bộ đất đang sử dụng, họ phải
được giao đất mới hoặc bồi thường tương đương với đất bò thu hồi, nếu thu hồi
đất ở thì Nhà nước phải lo chỗ ở mới cho họ. Như vậy chính sách bồi thường và
tái đònh cư luôn gắn với nguyên tắc giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở.
Tuy nhiên có một thực tế phải tính đến khi thực hiện nguyên tắc này là: Nhà
nước muốn có đất để bồi thường và lập khu tái đònh cư thì Nhà nước phải sử
dụng quỹ đất trống, nhưng phổ biến là Nhà nước phải thu hồi đất của người
khác đang sử dụng. Ở đây phức tạp lại tăng lên gấp bội do quỹ đất có hạn lại
vừa phải đảm bảo bồi thường thiệt hại đủ vừa phải thực hiện nhất quán nguyên
tắc giao đất sử dụng ổn đònh lâu dài như đã nêu ở trên.
c/ Giá đất do UBND tỉnh ban hành hàng năm được sử dụng để bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất
Quy đònh này chỉ rõ cho dù bồi thường theo phương thức, biện pháp nào,
giá đất áp dụng để tính bồi thường là giá nào cũng đều phải do Nhà nước quy
đònh, không thỏa thuận đối với từng người bò thu hồi đất, đó là nguyên tắc. Tuy
nhiên, giá đất thực hiện bồi thường và tái đònh cư phải là giá đất đảm bảo cho
người được bồi thường có thể “ mua” một diện tích đất có tiêu chuẩn về diện

tích và khả năng sinh lợi tương đương với đất bò thu hồi và phù hợp với Điều 23
của Hiến Pháp
3/ Bộ Luật Dân Sự
Bộ Luật Dân Sự quy đònh đòa vò pháp lý của cá nhân, pháp nhân và các
chủ thể khác, quyền và nghóa vụ của các chủ thể trong quan hệ tài sản, quan hệ
thân nhân trong giao lưu dân sự, xây dựng chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử
của các chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự. Khuôn khổ pháp lý của Luật này
trực tiếp quyết đònh chính sách bồi thường gồm những nội dung sau:
a. Căn cứ xác lập quyền sở hữu tài sản của thể nhân và pháp nhân
b. Căn cứ chấm dứt quyền sở hữu tài sản
c. Quyền sở hữu tài sản
d. Xác lập quyền sở hữu
4. Bộ Luật Lao Động
Bộ Luật Lao Động điều chỉnh quan hệ lao động giữa người lao động làm
công ăn lương với người sử dụng lao động và các quan hệ xã hội liên quan trực
tiếp tới quan hệ lao động. Khuôn khổ pháp lý của luật này trực tiếp ảnh hưởng
đến chính sách bồi thường gồm những nội dung sau:
a. Quyền được làm việc, quyền lao động và sự bình đẳng trong làm việc,
trong lao động ( Đ5, Đ7)
b. Quy đònh về quyền và trách nhiệm của người sử dụng lao động ( Đ8)
- Xử lý các trường hợp thay đổi
- Các quy đònh về hợp đồng lao động, trong đó một vấn đề có tính
nguyên tắc phải đảm bảo đó là 2 bên tôn trọng đảm bảo việc làm theo hợp
đồng lao động cho người lao động.
- Quy đònh về việc trả lương trong thời gian ngừng việc
1.6. Lược sử về cơng tác bồi thường và giải phóng mặt bằng
* Thời kỳ phong kiến
Đất đai thuộc sở hữu của vua chúa, việc ban phát hay tịch thu đất đai phụ
thuộc hồn tồn vào ý muốn của vua chúa do đó cơng tác đền bù giải tỏa khơng
xảy ra trong giai đoạn này

* Trước năm 1975
Giai đoạn này, nước ta còn bị chia cắt thành hai miền Nam – Bắc, miền
nam nằm dưới sự thống trị của chính quyền Mỹ – Ngụy, ruộng đất chủ yếu nằm
trong tay của các điền chủ, miền Bắc đã giành lại chủ quyền, tự do cho nhân dân
và lập ra nền dân chủ cộng hòa, bước đầu thiết lập quan hệ sản xuất xã hội chù
nghĩa. Đảng và Nhà nước rất quan tâm đến chính sách ruộng đất. Ngay sau Cách
mạng tháng 8 thành cơng, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh giảm tơ; Đảng có
chủ trương thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân, xóa bỏ chế độ phong
kiến chiếm hữu ruộng đất của địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nơng
dân. Ngày 04/12/1953, Quốc hội nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa khóa III
thơng qua Luật Cải Cách Ruộng Đất. Nhà nước tịch thu ruộng đất của địa chủ chia
cho dân nghèo khơng có ruộng đất hoặc thiếu ruộng đất.
Ngày 31/12/ 1959 Quốc hội nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa thơng qua
Hiến Pháp năm 1959. Tại điều 12 có quy định: “ Các hầm mỏ, sơng ngòi, và
những rừng cây, đất hoang, tài ngun khác mà pháp luật quy định là của Nhà
nước, đều thuộc sở hữu của tồn dân”.
* Từ 1975 đến năm 1988
Từ khi đất nước thống nhất, cả nước đi theo con đường xã hội chủ nghĩa
với nền kinh tế tập trung bao cấp nên đất đai chưa có giá trị cao, do đó chính sách
pháp luật phục vụ cho cơng tác bồi thường giải tỏa chưa được chú trọng. Tuy vậy
vẫn có những chính sách về đền bù thiệt hại được ban hành để phục vụ cho việc
lấy đất xây dựng cơng trình của Nhà nước, cụ thể: Nghị Định 151/CP ngày
14/01/1959 của Hội Đồng Chính Phủ quy định tạm thời về trưng dụng đất; Quyết
định số 188/CP ngày 25/1976 về chính sách xóa bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu
ruộng đất ở miền Bắc và hình thức bóc lột thực dân phong kiến ở miền nam;
Quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính Phủ về việc thống nhất
quản lý ruộng đất và tăng cường cơng tác quản lý ruộng đất trong cả nước quy
định người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường tài sản trên đất, trường hợp cần phải
có đất để sử dụng thì được cấp đất khác. Giai đoạn này hầu như khung pháp lý về
giải tỏa đền bù khơng đặt ra mà do thương lượng hoặc thỏa thuận, khi Nhà nước

thu hồi đất thì nhà nước giao đất khác hoặc đền bù theo thực tế đối với đất ở, còn
đất nông nghiệp thì hoán đổi đất khác hoặc đền bù từ 3 – 5 lần giá trị sản lượng
mảnh đất đó. Còn hầu hết đất xây dựng các công trình giao thông, thủy lợi, điện
khí hóa nông thôn thì Nhà nước dùng phương thức vận động tự nguyện theo
phương thức “ Nhà nước và nhân dân cùng làm”.
* Giai đoạn 1988 - 1993
Luật Đất Đai lần đầu tiên ra đời có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong lĩnh
vực quản lý nhà nước về đất đai. Vấn đề bồi thường thiệt hại về đất khi người sử
dụng đất bị thu hồi được quy định rất chung tại Điều 49: “ Khi đất đang sử dụng bị
thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và
được giao đất khác”. Người nhận đất phải đền bù thiệt hại thực tế cho người sử
dụng đất bị thu hồi giao lại cho mình, phải bồi hoàn thành quả lao động những
năm đầu tư làm tăng giá trị đất đó. Đây chỉ là sự thỏa thuận giữa người được nhận
đất và người có đất bị thu hồi mà nhà nước không can thiệp. Đối với đất nông
nghiệp và đất rừng Hội đồng Bộ trưởng có quyết định số 186 – HĐBT ngày 31 – 5
– 1990 về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng
vào mục đích khác. Tuy nhiên người có đất bị thu hồi chỉ được bồi thường tài sản
trên đất. Tiền bồi thường về đất được nộp vào ngân sách nhà nước. Điều đó cho
thấy quyền lợi của người sử dụng đất chưa được quan tâm đúng mức.
* Giai đoạn 1993 đến 2003
Luật Đất đai 1993 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước
thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được
đền bù thiệt hại” (Điều 27)
Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định việc đền bù
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công công cộng. Nghị định này là cơ sở pháp lý quan
trọng,là chính sách cơ bản cho việc đền bù trong giai đoạn từ 1994 – 1998. Tuy
nhiên qua quá trình thực hiện cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất định như: chưa
bao quát, điều chỉnh đầy đủ phạm vi thu hồi đất; mức đền bù thiệt hại về đất đai,

tài sản chưa tương xứng với với mức thiệt hại thực tế; không có quy định về các
biện pháp hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và xây dựng các khu tái định cư để
phục vụ việc di dân giải phóng mặt bằng v.v. Nghị định số 22/1998/NĐ – CP ngày
24/4/1998 của Chính Phủ thay thế cho Nghị định số 90/CP. Chính sách đền bù
thiệt hại về đất đã điều chỉnh đầy đủ, cụ thể, chi tiết về chính sách đền bù, hỗ trợ
và tái định cư theo nguyên tắc đền bù, hỗ trợ về đất, về tài sản. v.v… phù hợp với
mức thiệt hại thực tế, giải quyết hài hòa mối quan hệ về lợi ích giữa người bị thu
hồi đất với Nhà nước và các. Với việc ban hành Nghị định 22, Nhà nước đã thực
hiện đổi mới một bước chính sách đền bù và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Tuy nhiên vẫn còn những hạn chế, tồn tại như:
Thứ nhất, việc đền bù đất ở đối với các trường hợp sử dụng đất trước Luật
Đất đai 1993 còn chưa được quy định cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện còn
nhiều cách làm khác nhau dẫn đến khiếu kiện.
Thứ hai, giá đất để tính đền bù thiệt hại theo quy định tại điều 8 Nghị định
số 22/1998/NĐ – CP là phù hợp với chế độ sở hữu về đất đai và tình hình thực tế ở
nước ta. Tuy nhiên quy định hiện hành còn có hai khía cạnh khó khăn và vướng
mắc cho tổ chức thực hiện đó là việc xác định giá đất phù hợp với khả năng sinh
lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với việc xác định hệ số k.
Không ít địa phương đền bù theo giá đất do UBND tỉnh quy định, giá đền bù đất
quá thấp và thường thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế hình thành qua chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương. Với số tiền đền bù đó, người dân không
đủ để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một thửa đất tương đương về cả diện
tích và giá đất với mảnh đất bị thu hồi. Chính vì vậy ảnh hưởng đến khả năng tạo
lập lại tư liệu sản xuất hoặc chỗ ở mới của người bị thu hồi đất, từ đó dẫn đến tình
trạng khiếu kiện, không nhận tiền đền bù, không di chuyển làm chậm tiến độ giải
phóng mặt bằng, chậm thực hiện dự án đầu tư v.v.
Thứ ba, Quy định điều kiện để được đền bù hoặc không được đền bù thiệt
hại về đất tuy đã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản lý, sử dụng đất đai,
song còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không đủ điều kiện được

đền bù thiệt hại dẫn đến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh ra khiếu kiện ảnh
hưởng đến thời gian thực hiện dự án.
Thứ tư, chính sách đền bù thiệt hại về đất chưa gắn với chính sách thu tiền
sử dụng đất, nhất là thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dung
đất cho người sử dụng đất ở trước Luật Đất Đai 1993. Nhiều trường hợp đủ điều
kiện được dền bù thiệt hại về đất, nhưng theo quy định về thu tiền sử dụng đất thì
người có đất muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp 20%
hoặc 40% tiền sử dụng đất. Do đó khi thực hiện đền bù, mỗi địa phương có cách
xử lý khác nhau gây nhiều tranh cãi. Có địa phương thực hiện đền bù 100%, có địa
phương thực hiện đền bù 80% hoặc 60% tùy theo thời điểm sử dụng đất hoặc khấu
trừ tiền sử dụng đất còn thiếu vào tiền đền bù
Thứ năm, chưa có quy định chi tiết về vấn đề tái định cư như: tiêu chuẩn
của khu tái định cư, phân định trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các cấp
trong việc tạo lập và bố trí tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất
phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp phải khôi phục sản xuất và đời sống tại các
khu tái định cư.
Thứ sáu, chưa quy định cụ thể về việc cưỡng chế thi hành quyết định thu
hồi đất, quyết định đền bù đối với các trường hợp cố tình không thực hiện đã dẫn
đến một số đối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà nước cố tình chây ỳ
không chịu cho Hội đồng đền bù tiến hành đo đạc, kiểm kê; không nhận tiền đền
bù, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết định của Nhà
nước, làm cho tình hình vốn đã phức tạp càng trở nên phức tạp hơn.
Thứ bảy, các chủ dự án chưa tính đúng, tính đủ chi phí đền bù, giải phóng
mặt mặt bằng vào tổng mức đầu tư của dự án, nên việc bố trí nguồn vốn để chi trả
tiền đền bù cho người bị thu hồi đất không đầy đủ và kịp thời; nhiều dự án thiếu
vốn, nên phương án đền bù đã được phê duyệt nhưng không đảm bảo tiền chi trả
đền bù để giải phóng mặt bằng; có dự án đã giải phóng mặt bằng xong, nhưng
không có vốn để thi công để dân tái lấn chiếm dẫn đến kéo dài thời gian đền bù,
giải phóng mặt bằng.
* Từ khi có Luật Đất Đai 2003 đến nay

Theo quy định của Luật Đất Đai 2003 và Nghị Định 197/2004/NĐ-CP ngày
3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất thì Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với những
trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế theo quy định tại điều 36 Nghị
định 181/2004/NĐ-CP.
Giá đất để bồi thường được thực hiện theo các quy định về giá đất mới nên
người sử dụng đất sẽ thực hiện bàn giao mặt bằng nhanh hơn, tình trạng khiếu kiện
giảm đi.
Trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà đã có dự án đầu tư để giao hoặc cho
thuê thì việc tổ chức thực hiện thu hồi đất và bồi thường cho người có đất bị thu
hồi theo quy định được giao cho UBND cấp huyện; trường hợp thu hồi đất mà
chưa có dự án đầu tư thì việc tổ chức thực hiện thu hồi đất và bồi thường cho
người có đất bị thu hồi theo quy định được giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất.
Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã
được xét duyệt mà không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để giao hoặc cho
thuê thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp
vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân. Với các
quy định mới này nhà đầu tư đã chủ động hơn trong việc lựa chọn địa bàn để đầu
tư sản xuất kinh doanh. (Bổ sung thêm Nghị định 69 và thông tư 14 hướng dẫn tực
hiện Nghị định 69)
1.7. Kinh nghiệm bồi thường giải phóng mặt bằng của một số quốc gia và
vùng lãnh thổ Châu Á
1.7.1. Kinh nghiệm của Đà Nẵng
1. Quan điểm chung về bồi thường giải tỏa
Ngoài những quy định chung , Đà Nẵng còn vận dụng nhiều chủ trương
mới nhằm khắc phục những bất cập hiện hành. Trong đó sự nhất quán về chủ
trương, từ lãnh đạo thành phố cho đến từng người dân là vấn đề cốt yếu. Để đạt
được sự nhất quán này, chính sách phải công bằng, hợp lý, đảm bảo lợi ích của các
bên liên quan: Nhà nước – nhà đầu tư – người sử dụng đất. Quan điểm xuyên suốt

của chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là: có thiệt hại mới bồi thường;
bồi thường thỏa đáng; thiểu số phục tùng đa số.
2. Có 2 phương thức giải tỏa bồi thường
a. Bồi thường đầy đủ theo quy định của nhà nước và thành phố Đà Nẵng ban hành:
đối với các dự án giao thông mới, khu dân cư mới, chỉnh trang khu dân cư cũ có
khai thác quỹ đất; dự án đầu tư hoàn toàn bằng nguồn vốn ngân sách, ODA và
các dự án của các đơn vị, công ty TW đầu tư trên địa bàn…
b. Hình thức “ Nhà nước và nhân dân cùng làm”
Đối với việc cải tạo mở rộng các tuyến đường nội thị, kết hợp hoàn chỉnh
hệ thống cấp thoát nước, bưu chính viễn thông, điện dân dụng theo nguyên tắc:
nhà nước chịu trách nhiệm về đầu tư hạ tầng, người dân đóng góp bằng việc không
nhận tiền bồi thường đối với phần diện tích bị thu hồi, nhất là phần sân, tường rào,
cổng ngõ…Căn cứ của việc vận động đóng góp tự nguyện này là sau khi tuyến
đường được cải tạo, mở rộng, giá trị của nhà cửa, bất động sản tăng lên. Cách làm
như sau:
- Vận động được 80% dân đồng tình thì tiến hành
- Thuyết phục 20% còn lại
- Hộ không chịu thực hiện thì bồi thường đúng quy định và chuyển đến nơi
hạ tầng như ở chỗ cũ (sẽ không được hưởng giá trị tăng thêm)
3. Khai thác quỹ đất đô thị tại các tuyến đường mới
Khai thác biên chỉnh trang nhằm khai thác tối đa lợi thế thương mại và giá
trị gia tăng của đất đô thị, bù đắp một phần vốn đầu tư đồng thời tạo ra bộ mặt đô
thị thống nhất. Nội dung và giải pháp thực hiện:
1/ Phải có chủ trương thống nhất của lãnh đạo tỉnh và được tuyên tuyền
rộng rãi . triển khai thí điểm tại một số tuyến đường, dự án, sau đó rút kinh nghiệm
mở rộng mô hình
2/ Trong quy hoạch , xác định luôn ranh giới biên chỉnh trang, ngoài phạm
vi lộ giới. Cùng với dự án chính kèm theo dự án khai thác biên chỉnh trang. Ví dụ:
lộ giới là 40m, ranh giới biên chỉnh trang xác định là 30m, tổng cộng phải giải tỏa
chiều rộng toàn tuyến là là 100m. Công bố ranh giới và giải tỏa toàn bộ các hộ

nằm trong biên chỉnh trang (100m), bồi thường theo giá hiện tại, không bồi thường
theo giá trong tương lai
3/ Các hộ bị giải tỏa trắng được bố trí tái định cư. Các hộ còn lại dọc biên
chỉnh trang, Nhà nước mở một con đường dân sinh song song với tuyến đường
chính (chiều rộng 5,5m) để các hộ sử dụng. Việc mở đường dân sinh có tác dụng
tránh tùy tiện mở đường ngang tuyến đường chính, đảm bảo an toàn giao thông và
mỹ quan đô thị
4/ Nhà nước quy hoạch chi tiết việc sử dụng đất của biên chỉnh trang theo
quy hoạch chung (khu dân cư hay thương mại), quy định chiều rộng mặt tiền và
chiều cao xây dựng, kiểu kiến trúc, màu sắc để tạo mỹ quan đô thị. Nhà nước tiến
hành bán đấu giá các lô đất này cho các nhà đầu tư hoặc cho những người có khả
năng về tài chính để khai thác hoặc sử dụng, với điều kiện khi xây dựng phải tuân
thủ theo quy hoạch chi tiết
Với chính sách này, nhà nước thu tiền của người có khả năng tài chính
muốn mua nhà mặt tiền với giá cao, để đầu tư lại công trình và bổ sung ngân sách
hỗ trợ các dự án lỗ hoặc không thu hồi vốn. Hòa vốn trong việc đầu tư cho hạ
tầng là thành công vì kết quả thu được là cải thiện đô thị ngày càng phát triển và
đời sống người dân được cải thiện.
Việc khai thác tốt biên chỉnh trang sẽ mang lại những lợi ích như:
- Bù đắp vốn đầu tư tuyến đường
- Góp phần tạo nguồn vốn cho ngân sách
- Tạo cảnh quan và kiến trúc đồng nhất, theo đúng quy hoạch
- Tạo ra sự công bằng trong điều tiết giá trị gia tăng của đất.
4. Chính sách về giá bồi thường
Quan điểm: bồi thường giải tỏa không phải là mua bán, nên không có yếu
tố thị trường, giá bồi thường do nhà nước quy định. Giá bồi thường liên quan chặt
chẽ với giá đất được hưởng khi bố trí tái định cư. Nghĩa là nếu người dân muốn
nâng giá bồi thường thì Nhà nước sẽ tăng giá bán nền tái định cư, như vậy họ sẽ
không được hưởng lợi. Bảng giá đất được điều chỉnh và cập nhật khá nhanh, việc
điều chỉnh giá thuận lợi (do quy mô thành phố nhỏ). Chính sách một giá được áp

dụng thành công với 2 điều kiện tiên quyết: (1) Nhà nước kiểm soát giá đất không
để biến động lớn; (2)Giá do nhà nước quy định được điều chỉnh khá linh hoạt,
không quá cách xa giá thị trường.
5.Áp dụng linh hoạt chính sách bồi thường, chú trọng quyền lợi người nghèo
- Xây dựng một số khu tái định cư cho người có thu nhập thấp, với diện
tích tối thiểu căn hộ chỉ là 30m
2
, đảm bảo các điều kiện cơ bản, giảm giá thành và
đáp ứng yêu cầu của một bộ phận người dân có hoàn cảnh khó khăn (tại thành phồ
HCM các khu tái định cư diện tích tối thiểu khoảng 50 – 60m
2
, có cơ sở hạ tầng
khá hoàn chỉnh, do đó chỉ đáp ứng với những người có khả năng tài chính và trở
thành mục tiêu của tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại chứ không đáp ứng được nhu
cầu của người nghèo.
- Có một số ưu đãi riêng như giảm giá đất 30% đối với những hộ giải tỏa
khi nhận đất tại khu tái định cư; đối với những hộ có nhiều nhân khẩu (từ 8 trở
lên) được tăng diện tích ở được bồi thường và bố trí thêm lô đất phụ; hộ sản xuất
nông nghiệp được hỗ trợ tiền chuyển đổi ngành nghề tính trên diện tích đất thu
hồi.
- Các hộ nghèo được quan tâm như sau:
+ Nếu tiền bồi thường < 20 triệu được bố trí tại chung cư cho người thu
nhập thấp không lấy tiền trong 3 năm, chủ trương hiện nay là cho luôn
+ Tiền bồi thường từ 20-30 triệu, được bán một lô đất trên đường 3,75 –
5,5m, cho nợ 100% trong 5 – 10 năm
+ tiền bồi thường > 30 triệu, tùy theo giá trị bồi thường và diện tích đất
được bố trí theo từng loại đường cụ thể, được nợ đến 70% trong 5 năm và được
giữ lại tối thiểu 30 triệu
Như vậy, các hộ nghèo này được giữ một khoản tiền bồi thường để lấy vốn làm
ăn.

6. Phương thức triển khai đồng bộ, thống nhất
- Công bố rộng rãi quy hoạch chi tiết 1/500. Trước khi triển khai thực hiện,
tiến hành quay phim, chụp hình từng căn nhà để lưu hồ sơ hiện trạng khu vực dự
án để làm căn cứ giải quyết khiếu nại. Nếu sau khi công bố, tự cơi nới, xây dựng
thêm không xin phép sẽ không được bồi thường (đã có bằng chứng). Điều kiện
thực hiện tốt bước này là quy hoạch phải được triển khai nhanh, không có quy
hoạch treo.
- Trình tự thực hiện:
+ Đo đạc sơ đồ cho từng hộ
+ Ra Quyết định thu hồi đất từng hộ
+ Kiểm định, đề xuất mức bồi thường, gửi xuống UBND phường và từng
hộ để kiểm tra xác định khối lượng bồi thường (công khai); sau khi chủ hộ xác
định đúng, có khối lượng cụ thể lắp bảng giá bồi thường, gửi lại cho người dân;
Tổng hợp trình UBND thành phố duyệt mức bồi thường ( Sở Tài Chính quyết định
giá trị bồi thường dưới 3 tỷ, trên 3 tỷ do UBND thành phố phê duyệt)
+ Tổ chức chi trả tiền bồi thường
- Cách thức thực hiện:
+ Chỉ tổ chức bồi thường giải tỏa khi đã có khu tái định cư. Việc xây dựng
khu tái định cư phải tiến hành song song với dự án chính ( hiện có khoảng 100 khu
tái định cư giải quyết chỗ ở cho trên 15.000 hộ dân di dời)
+ Trước khi thực hiện bồi thường giải tỏa phải đảm bảo hoàn thành các thủ
tục pháp lý như: quyết định phê duyệt dự án, thiết kế dự toán, công nhận trúng
thầu; quyết định thu hồi đất, giao đất của toàn bộ dự án và của từng cá nhân; quyết
định phân công ban quản lý điều hành dự án; quyết định thành lập Hội đồng giải
phóng mặt bằng; quyết định phê duyệt phương án bồi thường giải tỏa cho từng dự
án.
+ Giải quyết khiếu nại: thực hiện tại chỗ, theo từng cấp, hạn chế vượt cấp,
lãnh đạo không ngại tiếp dân
+ Về tổ chức thực hiện: không thành lập các ban quản lý cho từng dự án,
mà lập 11 ban quản lý chuyên nghiệp cho các lĩnh vực khác nhau, các ban quản lý

này được các chủ đầu tư ủy quyền.
+ Xử lý rất nghiêm cán bộ tiêu cực.
1.7.2. Kinh nghiệm của Singapore
1. Thu hồi đất
Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi
đất để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi
đất , người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ. Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên
tắc:
- Thu hồi đất bắt buộc để phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc
lợi xã hội và chỉnh trang đô thị
- Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi thực sự khi cần thiết
- Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi chính phủ và các thành
viên trong nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng
- Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo
trước cho người dân 2 – 3 năm
Nếu người dân không chịu đi để nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chế
hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công.
2. Chính sách bồi thường
Mức bồi thường thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản, các chi phí tháo
dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới…Nếu
người dân không tin tưởng nhà nước, có thể thuê tổ chức định giá tư nhân định giá
lại và chi phí do nhà nước chi trả. Giá bồi thường thường thấp hơn giá hiện tại, vì
giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng,
do đó nhà nước đã điều tiết một phần giá trị đầu tư. Nhà nước không thể đáp ứng
yêu cầu bồi thường theo giá trong tương lai. Ngoài ra các yếu tố sau đây cũng
được xem xét khi bồi thường: giá trị bất động sản gia tăng do công trình công cộng
đi ngang qua, nhà nước sẽ điều tiết; ngược lại công trình công cộng làm ảnh
hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có thể nhìn vào
nhà…), nhà nước sẽ tăng tiền bồi thường; công trình cắt manh mún đất; chi phí để
hoàn tất thủ tục cho mảnh đất còn lại.

Những yếu tố không được chấp nhận khi tính mức bồi thường:
- Đòi được thưởng để di dời sớm
- Đòi tăng tiền bồi thường mới chịu đi
- Đòi bồi thường việc đầu tư thêm sau khi có quết định giải tỏa (trừ trường
hợp thật cần thiết)
- Cố ý xây dựng nhà lớn đẹp để đòi bồi thường trong vòng 2 năm công bố
giải tỏa
- Đòi bồi thường theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất)
- Hoạt động kinh doanh nhưng không có giấy phép, không có căn cứ pháp
lý để bồi thường
- Tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp
Ngoài ra sự gia tăng giá đất trong vòng 7 năm do sự phát triển của công trình công
cộng cũng được xem xét điều tiết
Phương thức thanh toán khi bồi thường là trả trước 20% khi chủ nhà thực
hiện tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất di dời. Nếu có nhu cầu cấp bách về nhà
ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp
Ngoài ra còn có các chính sách khác để hỗ trợ đảm bảo quyền lợi của người
di dời. Trong quá trình bồi thường, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị
bồi thường. Hội đồng bồi thường quyết định giá trị bồi thường đối với người khởi
kiện. Nếu vẫn không đồng ý, có thể đưa vụ việc lên tòa thượng thẩm.
Chính sách bồi thường được tiến hành thận trọng, có văn bản luật quy định
chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi và chính sách bồi thường công bằng đối với mọi
tổ chức, cá nhân, do đó tạo được sự đồng thuận cao trong xã hội. Tỷ lệ cưỡng chế
chiếm tỷ lệ không đáng kể (dưới 1%)
Một số kinh nghiệm:
- Có chính sách hỗ trợ tối đa về thiệt hại, tạo công ăn viêc làm cho người
nông dân khi chuyển thành thị dân. Đối với các hộ kinh doanh thương mại hoặc cơ
sở công nghiệp, hướng dẫn bồi thường bằng tiền mặt và căn cứ vào thu nhập thực
tế trước đó.
- Đối với các cơ sở tôn giáo như chùa, nhà thờ khi giải tỏa được bố trí xây

dựng mới trên địa điểm và diện tích khu đất phù hợp (thường rộng rãi hơn), nhằm
phục vụ khu dân cư mới
- Việc giải tỏa di dời ít làm xáo trộn công ăn việc làm của người dân (do đất
nước nhỏ)
- Không có trường hợp người nông dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu
tư để xây dựng các khu dân cư như ở Việt Nam . Lý do là thời gian sử dụng đất
khác nhau và nhà nước không cho phép. Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổi
mục đích sử dụng phải thông qua cơ quan nhà nước. Nhà nước đóng vai trò trung
gian giữa người sử dụng đất và chủ đầu tư, tránh những tiêu cực trong việc bồi
thường giải tỏa và không để ảnh hưởng xấu đến việc thực hiện dự án theo quy
hoạch nói riêng và phát triển kinh tế nói chung.
- Tính bình quân, tiền bồi thường chiếm khoảng 9% tổng giá trị đầu tư một
dự án (tỷ lệ ở Việt Nam có thể đến 70 – 80%). Kiểm soát tốt giá bồi thường là một
trong những lý do giúp chương trình phát triển hạ tầng và công trình phúc lợi
thành công.
3. Vấn đề tái định cư và cung cấp nhà ở công
Chính sách tái định cư gắn liền với bố trí nhà ở công – loại nhà do nhà nước
xây dựng và cung cấp với giá rẻ kèm theo một số điều kiện. Singapore thiết lập
Cục Phát triển nhà (HDB) tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người
dân trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư. Được thành lập từ năm 1960, cho đến
nay với khoảng 8000 nhân viên, HDB đã cung cấp nhà cho 85% dân số Singapore,
trong đó có 2% thuê căn hộ (năm 2001)
a/ Các bước chuẩn bị cho công tác tái định cư
- Tiến hành điều tra xã hội học về hộ gia đình trước khi triển khai việc tái
định cư, trong đó lưu ý các chi tiết về số thành viên trong gia đình, kể cả con cái;
nguồn thu nhập, nghề nghiệp, nơi làm việc, tình trạng pháp lý của bất động sản…
Các đơn vị, tổ chưc khác như cơ quan, nhà thờ, cơ sở công nghiệp, thương mại…
đều được điều tra tỉ mỉ và đưa vào danh sách tái định cư. Việc điều tra tỉ mỉ, thận
trọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ tái định cư chính xác, công
bằng.

b/ Điều kiện để được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp
Cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu
các hộ thuộc diện tái định cư được mua hoặc thuê nhà của HDB với nhiều khoản
ưu đãi; ưu đãi về thủ tục mua và thuê, miễn thế chấp,…, chính sách nhà ở công
của HDB có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên công dân Singapore.
Nếu không sử dụng nhà HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng
1.200 đôla Singapore)
c/ Cung ng nhiu loi nh ỏp ng nhu cu a dng ca ngi dõn
Cú nhiu loi nh phự hp vi nhu cu a dng ca ngi dõn. HDB ch
yu cung cp cỏc cn h trong cỏc tũa nh cao tng. Cú 5 loi cn h c bn l:
Loi cn h Din tớch (m
2
) Giỏ bỏn hoc cho thuờ
(*)
1 phũng 32 26 33 $/thỏng
2 phũng 45 44 75$/thỏng
3 phũng 85
4 phũng 90 126.000 $
5 phũng 110 203.000$
(*) Ch yu cỏc cn h cú 1-2 phũng cho nhng ngi thu nhp thp thuờ, cỏc
cn h 4 5 phũng ch yu bỏn. n v tớnh l ụ la Singapore 1$ tng
ng 9000 VND
Ngoi ra cũn cú cỏc cn h hng sang hoc cỏc cn h cho ngi gi. Nh
vy chng trỡnh cung cp nh do HDB trin khai ỏp ng nhu cu a dng v
nh ca hu ht mi ngi dõn Singgapore, k c nhng ngi cú thu nhp thp
hn ch tỡnh trng mua i bỏn li v u c. Chớnh ph quy nh khi
mua nh ca HDB phi 5 nm mi c bỏn v sau 10 nm (k t khi bỏn cn
nh th nht) mi c mua cn nh th hai ca HDB
d/ Chớnh sỏch v ti chớnh
Cung cp nh cụng vi giỏ u ói l mt c im riờng ca Singapore,

do ú Nh nc cú chớnh sỏch v ti chớnh tng ng h tr chng trỡnh ny.
Cú 2 phng thc ch yu l: (1) HDB vay nh nc, cỏc ngõn hng hoc phỏt
hnh trỏi phiu phỏt trin cỏc khu dõn c, bỏn cho ngi dõn v thu hi vn
hon tr vn vay; (2) Chớnh ph h tr vn cho ngi dõn mua nh tr gúp ca
HDB (cú th chp nh), thụng qua phỏt hnh trỏi phiu kho bc t Qu Tit kim
Trung ng. Ngoi ra HDB cũn vay mn t th trng vn (trỏi phiu trung hn)
v cỏc th ch ti chớnh khỏc.
1.7.3. Kinh nghim ca Trung Quc
Thực hiện và thi hành chế độ đất đai công hữu, tức là chính sách sở hữu
toàn dân (đối với đất đô thị) và chính sách sở hữu tập thể (đất ở nông thôn, ngoại ô
đô thị ngoài phần sở hữu Nhà nớc do pháp luật quy định), đất tự canh tác (đồi núi).
Đối với đất thuộc sở hữu Nhà nớc, căn cứ quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội và
nhu cầu sử dụng đất, sau khi có đề nghị của cơ quan hành chính quản lý về đất đai
và đợc chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê chuẩn thì đợc thu hồi đất. Về
nguyên tắc bồi thờng khi thu hồi đất là chỉ bồi thờng cho các loại đất sử dụng cho
mục đích công cộng và thực hiện quy hoạch chỉnh trang đô thị; việc tính toán bồi
thờng bảo đảm yêu cầu thoả đáng theo quy định của pháp luật; giá tính bồi th-
ờng căn cứ theo cơ quan định giá đợc Chính phủ kiểm tra chặt chẽ; xây dựng và
ban bố phơng án bồi thờng có lắng nghe ý kiến nhân dân nhng không mặc cả kiểu
mua, bán với dân. Đồng thời có chính sách thu hồi đất riêng đối với đất sở hữu tập
thể, đất dùng làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh
1.7.4. Vựng lónh th i loan
Đài Loan, mặc dù là vùng lãnh thổ nhng xét về mặt nhà nớc, có thể coi
Đài Loan là một nhà nớc có chế độ chính trị độc lập. Đài Loan tồn tại 2 hình thức
sở hữu đất đai gồm sở hữu của Nhà nớc (còn gọi là công hữu) chiếm 69% so với
tổng diện tích tự nhiên, sở hữu t nhân chiếm 31% (bao gồm đất ở, đất sản xuất
nông nghiệp của nông dân và đất của các tổ chức t nhân khác). Đối với đất đai
thuộc sở hữu t nhân, pháp luật đất đai Đài Loan quy định cụ thể các trờng hợp tự
triệt tiêu quyền sở hữu. Khi trng thu Nhà nớc sẽ trả tiền đất cho chủ sở hữu theo
giá trị thực tế của đất và cộng thêm khoảng 40 - 45% tổng giá trị bồi th ờng chi

trả cho ngời bị thu hồi đất đai, nhà ở để đảm bảo cho ngời bị ảnh hởng có nơi ở
và cuộc sống tốt hơn trớc đó. Đối với đất đai thuộc công hữu, khi nhà nớc muốn mở
rộng diện tích đất thuộc sở hữu của mình thì chính nhà nớc phải bỏ tiền ra mua đất
của các chủ sở hữu khác, chỉ khi nào dân không đồng ý bán thì lúc đó Nhà nớc mới
trng thu và đảm bảo nguyên tắc nếu phải di chuyển đi nơi khác ngời dân vẫn mua
đợc đất và xây dựng đợc nhà ở.
Khi Nhà nớc cần xây dựng các công trình phục vụ sự nghiệp công cộng,
quốc phòng, giao thông thuỷ lợi, y tế, giáo dục, từ thiện, thực thi các chính sách
kinh tế thì nhà nớc đợc phép trng thu đất đai t hữu trong giới hạn quy định của
pháp luật theo hai hình thức: Trng thu từng khu, đoạn để thực thi các chính sách
kinh tế, xây dựng quốc phòng và sự nghiệp công cộng; trng thu bảo lu dùng cho sự
nghiệp xây dựng trong tơng lai (thời hạn bảo lu không quá 3 đến 5 năm), tuỳ theo
tính chất từng loại công trình, quá thời hạn quy định trên, trng thu bảo lu không
còn hiệu lực.
* Những kinh nghiệm rút ra từ việc nghiên cứu chính sách quản lý, sử dụng đất
đai và chính sách thu hồi đất ở một số quốc gia
- Mặc dù chế độ sở hữu đất đai khác nhau nhng chính sách, phỏp lý v thu hồi
đất là yu t khụng th thiu trong quá trình phát triển;
- Cụng tỏc quy hoch sử dụng đất vừa đảm bảo các mục tiêu phát triển kinh tế -
xã hội, vừa to s phỏt trin bn vng. Vic xõy dng quy hoch c tin hnh
tng bc, khoa hc, thn trng mang tính chiến lợc lâu dài thể hiện rõ vai trò, vị trí
của đất đai trong nền kinh tế thị trờng;
- Hầu hết ở các quốc gia, Nh nc va l ngi to dng mụi trng phỏp
lý, mụi trng kinh t - xó hi, va l b cho ngời sử dụng đất khi họ bị
thu hồi đất với quan điểm không chỉ đủ diện tích đất bị thu hồi, đảm bảo tốt nhất
điều kiện sống cho ngời có đất, có nhà ở bị mất mát mà còn đạt đợc mục tiêu tốt
hơn về mọi điều kiện so với trớc khi bị thu hồi đất.
- Đ có quỹ đất phục vụ cho các mục đích quốc phòng, an ninh, công cộng lợi
ích của quốc gia, chớnh quyn chu trỏch nhim thu hi t thông qua hoạt động
của các tổ chức (đợc hiểu là tổ chức phát triển quỹ đất) để cho cỏc n v thc hin

d ỏn theo quy hoch có đợc quỹ đất, quỹ nhà đầy đủ bồi thờng cho ngời bị thu hồi
đất, giảm thiểu tỡnh trng i u gia nh u t v ch t trong quỏ trỡnh n
bự GPMB. Khụng cú hin tng t nhõn thng lng vi ngi dõn mua li
t xõy dng cỏc cụng trỡnh nh , c s thng mi kinh doanh.
- Về giá đất và giá bồi thờng ở các nớc này đợc Nhà nớc đặc biệt quan tâm.
Việc xây dựng giá đất đợc dựa trên từng loại đất theo hình thức sở hữu, việc tính
toán bồi thờng bảo đảm yêu cầu và ở mức tha đáng theo quy định của pháp luật;
giá tính bồi thờng căn cứ theo giá của cơ quan định giá dới sự kiểm tra, giám sát
của Chính phủ (ở Trung Quốc); chính phủ bồi thờng cho ngời bị thu hồi đất mức
giá cao theo giá thị trờng (giá thực tế mua bán) và ngời dân không phải nộp thuế
giá trị gia tăng (Đài Loan)
- Điều kiện tốt nhất để thực hiện hiệu quả thu hồi đất là trớc khi lập phơng án
thu hồi đất và tái định c phải tiến hành điều tra, khảo sát kỹ lỡng để thu thập đầy
đủ các thông tin. Vic iu tra t m, thn trng cũng nh việc công bố công khai
phơng án thu hồi đất, phơng án bồi thờng thiệt hại s to bng chng chc chn
cho vic bồi thờng, h tr và tỏi nh c chớnh xỏc, cụng bng, giảm thiểu đợc khó
khăn cho ngời có đất bị thu hồi.
CHNG 2. CHNH SCH BI THNG THIT HI
KHI NH NC THU HI T
2.1. Nhng quy nh chung
2.1.1. Phm vi ỏp dng
Khi Nh nc thu hi t dựng vo cỏc mc ớch sau õy thỡ ỏp dng
chớnh sỏch bi thng, h tr v tỏi nh c cho ngi b thu hi t
a- t dựng vo mc ớch quc phũng, an ninh
t dựng cho mc ớch quc phũng, an ninh bao gm cỏc loi t sau õy:
- Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
- Xây dựng căn cứ quân sự;
- Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về
quốc phòng, an ninh;
- Xây dựng ga, cảng quân sự;

- Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể
thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;
- Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;
- Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
- Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng
của lực lượng vũ trang nhân dân;
- Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;
- Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an
quản lý.
b- Đất dùng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,
công cộng
- Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ
trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
- Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu
tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:
a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh
tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức
(ODA);
b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị -
xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công
trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên,
quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;