Ứng dụng công nghệ chứng khoán hóa các khoản cho vay bất động sản ở Việt Nam

1

DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT TRONG ĐỀ TÀI
Từ viết tắt Tên tiếng Anh Tên tiếng việt
ABS Asset-Backed Security
Chứng khoán bảo đảm bằng tài
sản tài chính
MBS Mortgage- Backed Security
Chứng khoán có thế chấp đảm
bảo bằng tài sản
SPV/SPE
Special Purpose
Vehicle/Entity - SPV/SPE

Pháp nhân đặc biệt
CMO
Collateralised Mortgage
Obligations
Chứng khoán tái thế chấp
MBB Mortgage - Backed Bond Trái phiếu thế chấp
CDS Credit default swap Hoán đổi rủi ro tín dụng
CDO
Collateralized Debt
Obligation

Nghĩa vụ nợ có thế chấp
LIBOR
London Interbank Offered
Rate

Lãi suất LIBOR
OECD
Organisation for Economic
Co-operation and
Development
Tổ chức Hợp tác và Phát triển
Kinh tế












2


LỜI NÓI ĐẦU
Với sự phát triển của nền kinh tế, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ
khiến nhu cầu nhà ở, văn phòng, đất thương mại… tăng cao trong khi nguồn
cung hạn chế. Bên cạnh đó, vốn đầu tư cho các dự án bất động sản là rất lớn và
được tài trợ chủ yếu từ hệ thống ngân hàng (chiếm đến 70-80% giá trị công
trình). Tuy nhiên, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản phần lớn là
các nguồn trung và dài hạn nhưng nguồn huy động của các ngân hàng lại là vốn
ngắn hạn vì thế rất dễ gây ra rủi ro cho các ngân hàng. Do đó các ngân hàng

cũng chỉ có thể cân đối một phần tín dụng của mình cho các dự án bất động sản.
Trong khi lượng tiền nhàn rỗi trong nhân dân rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư
vào thị trường bất động sản vẫn còn hạn chế là bởi sản phẩm bất động sản có giá
trị lớn trong khi vốn nhàn rỗi thường là vốn nhỏ lẻ nên khó có thể tham gia vào
được. Để giải quyết những bất cập trên thị trường bất động sản, chúng ta cần có
những hướng giải quyết mới và trong đề tài của mình, nhóm nghiên cứu giới
thiệu đến công cụ chứng khoán hoá.
Chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản sẽ giải quyết vướng
mắc trên khi nó sẽ chia dự án thành nhiều chứng chỉ có mệnh giá phù hợp để
người dân, các nhà đầu tư có thể tham gia vào thị trường. Hơn nữa, thị trường
các chứng chỉ được chứng khoán hoá sẽ là kênh đầu tư hấp dẫn đối với nhiều
quỹ đầu tư xã hội, bảo hiểm, công ty tài chính, chứng khoán và ngân hàng tạo sự
liên thông giữa thị trường vốn – tiền tệ - bất động sản.
Vai trò huy động vốn và tạo sự liên thông trên thị trường tài chính là
không thể phủ nhận, nhưng bản chất của nó thể hiện ở việc đã tách bạch được
nhu cầu đầu tư và nhu cầu sở hữu. Chúng ta có thể hiểu chứng khoán bất động
sản là một loại chứng khoán đặc biệt kết hợp giữa hai hình thức đầu tư chứng
khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó đại
diện, đồng thời cho phép các nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất
động sản này nhưng không nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn
bộ bất động sản đó trong quá trình sở hữu chứng khoán. Các chứng khoán bất
động sản này sẽ được giao dịch và chuyển nhượng tự do trên các sàn giao dịch


3

để tạo tính thanh khoản và đến khi toàn bộ dự án hoàn thành sẽ được bán đấu
giá và chia cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng khoán bất động sản. Khi
đó những người có nhu cầu thực sự sẽ là những người sở hữu nhà.
Đi cùng với việc chứng khoán hoá sẽ kèm theo yêu cầu về minh bạch

thông tin. Việc cần thiết là hoàn thiện các tổ chức đánh giá xếp hạng tín dụng
đối với các chủ thể tham gia quá trình. Thông tin về các dự án bất động sản phải
được công khai và các bước tiến hành công bố thông tin tương tự như các doanh
nghiệp khi muốn niêm yết trên sàn chứng khoán, các dự án sẽ phải có bản giới
thiệu chi tiết về mục đích, quy mô dự án, tiến độ hoàn thành, nhu cầu vốn và các
chế tài đối với doanh nghiệp khi không hoàn thành đúng hẹn hoặc thông tin
công bố không chính xác từ phía cơ quan quản lý, tổ chức giám sát, tổ chức bảo
lãnh phát hành.
Với những nội dung đã trình bày về mặt yêu cầu và lợi ích của hoạt động
chứng khoán hoá các khoản cho vay thế chấp bất động sản, đề tài sẽ được bố trí
với bố cục như sau:
Chƣơng I: Tổng quan về chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động
sản.
Chƣơng II: Triển vọng áp dụng chứng khoán hoá các khoản cho vay thế
chấp tại Việt Nam.
Chƣơng III: Các giải pháp, kiến nghị nhằm ứng dụng công cụ chứng
khoán hoá các khoản cho vay bất động sản ở Việt Nam.
Với bố cục đề tài như trên chương I nhằm mục đích giải thích về chứng
khoán hoá và lợi ích cũng như rủi ro của chứng khoán hoá, đồng thời cũng đưa
ra một số bài học từ một số quốc gia. Chương tiếp theo là tổng quan về thị
trường bất động sản, hoạt động tín dụng bất động sản và một số hình thức áp
dụng công cụ này tại Việt Nam. Và nội dung cuối cùng sẽ là một số giải pháp,
kiến nghị đối với cơ quan quản lý nhằm tạo hành lang pháp lý và cơ chế chính
sách thuận lợi cho công cụ này phát triển.
Mặc dù đã cố gắng hoàn thành đề tài song do nhận thức còn hạn chế nên
đề tài không tránh khỏi sai sót, các thành viên của đề tài rất mong nhận được
những ý kiến đóng góp của hội đồng xét duyệt.


4

CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN
CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN

I. Cho vay thế chấp bằng tài sản
1. Thế nào là cho vay thế chấp
Cho vay có thế chấp bằng tài sản là một khoản vay có tài sản để đảm bảo
việc hoàn trả. Các khoản cho vay có thế chấp là các khoản nợ dài hạn, việc
thanh toán định kì của khoản nợ được tính toán dựa trên công thức giá trị tiền tệ
theo thời gian. Người vay sẽ phải trả một khoản tiền lãi cố định hàng tháng
trong thời gian từ 10 đến 20 năm, tùy vào điều kiện cụ thể. Trong khoảng thời
gian này, tiền gốc của khoản vay sẽ được trả dần.
Trên thế giới hiện nay, có rất nhiều loại hình thế chấp được sử dụng, về cơ
bản các loại hình này đều có chung một số đặc tính nhất định và chịu sự chi phối
của pháp luật mỗi nước. Lãi suất đối với khoản cho vay này có thể là cố định
hoặc được điều chỉnh lại tại các mốc thời gian đã định trước giữa các bên.
Người đi vay có thể trả nợ dần quan các kỳ và do đó kéo dài thời gian vay nợ.
Số tiền thanh toán của mỗi kỳ có thể là như nhau hoặc tăng hoặc giảm dần tùy
theo thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, một số ngân hàng và công ty tài chính
có thể sẽ yêu cầu người vay thanh toán toàn bộ số nợ vào một ngày xác định.
2. Tác dụng của cho vay thế chấp
Trong hoạt động tín dụng, người cho vay thường gặp phải rất nhiều rủi ro:
rủi ro về mặt lãi suất, rủi ro về tài chính và thanh toán chậm của khách hàng.
Với những khoản cho vay có tài sản thế chấp, nếu người vay không thanh toán
được nợ, người cho vay sẽ thanh lý tài sản thế chấp, thu lại một phần hoặc toàn
bộ tiền gốc, do đó làm giảm bớt độ rủi ro khi cho vay.
Khoản vay thế chấp bằng bất động sản (tiếng anh là Mortagage) là một
sản đó (toà nhà, căn hộ,…) để đảm bảo thanh toán. Nếu chủ sở hữu của ngôi nhà
(người vay thế chấp, có thể là các cá nhân hay các hãng phát triển nhà) không

trả được nợ thì người cho vay (người nhận thế chấp) có quyền thu hồi khoản vay
và tịch thu tài sản để đảm bảo khoản vay được hoàn trả. Khi người cho vay thực


5

hiện việc cho vay dựa trên sự tín nhiệm đối với người vay và trên tài sản thế
1

chấp cho món vay, thì khoản vay được gọi là một khoản vay thế chấp bất động
sản thông thường. Người cho vay có thể đòi hỏi người vay phải có bảo hiểm
khoản cho vay thế chấp bằng bất động sản này phòng khi người vay không trả
được nợ. Bất động sản được sử dụng trong hoạt động cho vay thế chấp có thể là
nhà ở các loại và các loại bất động sản thương mại hay nông trại.
II. Chứng khoán hoá các khoản cho vay thế chấp bằng tài sản mua
1. Giới thiệu về chứng khoán hoá



–
Chứng khoán hóa xuất hiện đầu tiên ở Hoa Kỳ vào năm 1970. Fannie Mae
và Freddie Mac
1
- hai công ty được chính phủ Mỹ bảo trợ - là những công ty
đầu tiên và cho đến nay vẫn luôn là những công ty tích cực nhất trong hoạt động
chứng khoán hóa. Hồi thập niên 1970, hai công ty này đã phát minh ra chứng
khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (hay MBS). Sau đó, các loại chứng khoán
đảm bảo bằng tài sản khác ra đời, như giấy nợ đảm bảo bằng tài sản (hay CDO)
và các thứ tương tự CDO. Nếu như MBS đóng gói các tài sản thế chấp thực thụ
khác nhau lại, thì CDO, xuất hiện từ năm 1987 và chỉ thực sự phổ biến từ cuối

thập niên 1990, thậm chí lại còn đóng gói MBS và một số tài sản khác. Nghiên
cứu của Mason and Rosner (2007) cho biết vào năm 2005, có đến 81% tài sản
đảm bảo cho CDO là từ MBS, tức là vào khoảng 200 tỷ dollar Mỹ. Do đó có
quan điểm cho rằng CDO là sản phẩm tái chứng khoán hóa các loại chứng
khoán khác. Thứ giấy nợ đảm bảo bằng tài sản này có thể có nhiều loại là sản

1
là các công ty đại chúng, các tổ chức tài chính của Hoa Kỳ chuyên mua và chứng khoán hóa các khoản


6

phẩm chứng khoán hóa của việc đóng gói các loại tài sản có mức độ rủi ro khác
nhau, và hướng tới các đối tượng nhà đầu tư khác nhau. Loại CDO từ tài sản có
mức độ rủi ro thấp nhất có thể được các tổ chức đánh giá tín nhiệm xếp hạng
cao nhất. Cùng với sự ra đời và phát triển của CDO là sự xuất hiện của những tổ
chức cung cấp dịch vụ bảo hiểm cho nhà đầu tư CDO và của những tổ chức liên
kết cung cấp hợp đồng hoán đổi tổn thất tín dụng (hay CDS).
2. Các chủ thể tham gia vào quá trình chứng khoán hoá
Chủ tài sản ban đầu (Originator): Là bên “bán” tài sản cho Pháp nhân đặc
biệt (chuyển tất cả các quyền liên quan đến tài sản). Chủ tài sản ban đầu thường
tiếp tục làm dịch vụ quản lý tài sản cho Pháp nhân đặc biệt để hưởng phí quản
lý.
Pháp nhân đặc biệt (Special Purpose Entity / Vehicle): Được thiết lập để
thực hiện chức năng chuyển hóa các tài sản có tính thanh khoản kém thành các
chứng khoán có thể mua bán, chuyển nhượng tự do trên thị trường. Nhờ nghiệp
vụ tách riêng các tài sản và tái cấu trúc các luồng tiền, pháp nhân đặc biệt có thể
phát hành nhiều loại chứng khoán chuyển hóa khác nhau để đáp ứng nhu cầu đa
dạng của người đầu tư về thời gian đáo hạn, tỷ suất sinh lời và mức độ rủi ro.
Trong quá trình tạo tính thanh khoản cho các tài sản, pháp nhân đặc biệt có thể

nhận được sự hỗ trợ từ bên ngoài thông qua cơ chế tăng cường tín nhiệm và hỗ
trợ tăng tính thanh khoản.
Pháp nhân đặc biệt có thể được thành lập dưới dạng một quỹ ủy thác hoặc
công ty cổ phần, trong đó bên quản lý quỹ hoặc hội đồng quản trị của công ty cổ
phần là đại diện chịu trách nhiệm bảo vệ quyền lợi cho người đầu tư. Pháp nhân
đặc biệt dùng nguồn thu từ phát hành chứng khoán để “mua” lại tài sản từ chủ
tài sản ban đầu. Tài sản sau khi được mua vẩn do chủ tài sản điều phối theo hợp
đồng quản lý tài sản giữa pháp nhân đặc biệt và chủ tài sản ban đầu, toàn bộ thu
nhập có được từ tài sản sẽ được chưyển cho pháp nhân đặc biệt để cân đối chi
trả lợi tức cho người đầu tư.

thế chấp nhằm đảm bảo về tài chính cho tổ chức tài chính cho người dân vay tiền để mua nhà ở.


7



III. hƣơng thức chứng khoán hoá
2

1. Phƣơng thức chứng khoán hoá thông qua trung gian: The mortgage –
Backed Security (MBS):
Phương thức tạo chứng khoán hoá thông qua trung gian là phương thức khi
người vay tiền ngân hàng có tài sản thế chấp là các địa ốc (gọi là tài sản thế
chấp) hoàn trả gốc và lãi tiền vay cho người nắm giữ chứng khoán thông qua tổ
chức trung gian (gọi là người được uỷ thác thay công ty tín thác). Hay nói cách
khác, đặc trưng của các luồng tiền trong phương thức chứng khoán hoá thông
qua trung gian phản ánh các luồng tiền của khoản vay có thế chấp.

Hình 1: Quy trình tạo chứng khoán MBS
2. Phƣơng thức tạo chứng khoán có tài sản cầm cố bằng các chứng khoán
tái thế chấp: Collateralised Mortgage Obligations (CMO):

2
Quản trị rủi ro trong ngân hàng thương mại – PGS.TS Nguyễn Văn Tiến

1.







3.












8

CMO được sử dụng nhằm mục đích tạo ra sự hấp dẫn hơn đối với các nhà
đầu tư chứng khoán tài sản ngân hàng. Để tạo được sự hấp dẫn hơn, các chứng
khoán CMO đuợc phát hành thành nhiều hạng khác nhau (đa hạng) nhằm hấp
dẫn và đáp ứng yếu cầu tính đa dạng của các nhà đầu tư. Trong khi theo phương
thức chứng khoán hoá thông qua trung gian thì mỗi nhà đầu tư hàng tháng nhận
được khoản tiền là tỷ lệ với trị giá chứng khoán mà mình nắm giữ đối với khoản
tiền người vay tín dụng hoàn trả cho ngân hàng {bao gồm khoản trả góp cố định
hàng tháng (gốc và lãi) và khoản tiền gốc hoàn trả trước hạn}, thì CMO lại là
phương thức chứng khoán hoá đa hạng, nghĩa là những nhà đầu tư đuợc phân
thành các thức hạng khác nhau theo một số tiêu chí nhất định về chứng khoán.
Hai đặc điểm cơ bản của phương thức chứng khoán CMO là:
- Có mức lãi suất coupon của trái phiếu là cố định nhưng khác nhau giữa
các hạng trái phiếu khác nhau.
- Khoản tiền hoàn trả trươc hạn được sử dụng để thanh toán phần gốc trái
phiếu chỉ cho một hạng trái phiếu nhất định, còn các trái phiếu của các hạng
khác vẫn được giữ nguyên.




Hình 2: Quy trình tạo chứng khoán CMO
3. Phƣơng thức tạo chứng khoán hóa có tài sản thế chấp không thông qua
trung gian: The mortgage – Backed Bond (MBB)
Phương thức phát hành MBB là phương thức thứ ba của công nghệ chứng
khoán hoá. Sự khác nhau giữa trái phiếu MBB so với hai loại chứng khoán
thuộc hai phương thức trước là MBS và CMO ở hai điểm sau đây:
- Trong khi MBS và CMO giúp ngân hàng chuyển các khoản cho vay thế
chấp bất động sản (địa ốc) từ nội bảng ra hạch toán ở ngoại bảng, thì

MBS














9

phương thức phát hành MBB thông thường vẫn duy trì các khoản cho
vay này ở nội bảng.
- Trong khi MBS và CMO có mối liên hệ trực tiếp giữa các luồng tiền
của khoản vay có thế chấp và các luồng tiền của các chứng khoán, thì
mối quan hệ này trong MBB chỉ là mối quan hệ cầm cố, không trực
tiếp giữa các luồng tiền vay có thế chấp và các luồng tiền thanh toán lãi
suất và gốc trái phiếu MBB.
Về bản chất, khi một ngân hàng phát hành MBB và sau đó nếu ngân hàng
này bị phá sản, thì những người nắm giữ trái phiếu MBB là những người đầu
tiên có quyền tiếp cận và có quyền được chia các tài sản để thế chấp phát hành
MBB. Hay nói cách khác, ngân hàng đã tách nhóm tài sản cho vay có thế chấp ở
nội bảng thành một nhóm (nhưng vẫn duy trì ở nội bảng) và dùng nó làm tài sản
cầm cố (đảm bảo) để phát hành trái phiếu MBB.

IV. Lợi ích của chứng khoán hoá đối với thị trƣờng bất động sản
1. Đối với nền kinh tế
Việc sử dụng các sản phẩm chứng khoán được đảm bảo bởi tài sản thế
chấp được áp dụ năng lực dự báo khủng hoảng, định giá chính
xác hơn các tài sản và mức độ rủi ro.
Chứng khoán hóa các khoản tín dụng bất động sản là giao dịch
được thực hiện dựa trên thông tin đầy đủ và tính minh bạch cao được hình thành
một cách tự nhiên trong nền kinh tế. Việc quan sát kỹ lưỡng và cẩn trọng các số
liệu thống kê không quá khó khăn hay phức tạ rất hữu ích để nhận diện
những sai lầm đang diễn ra trên thị trường. Thông thường, đó là những lầm lẫn
đáng kể trong đánh giá mức độ rủi ro với thị trường bất động sản.

2. Lợi ích của ngƣời đi vay:


10

Đối với phần vốn đi vay trong vốn đầu tư cho dự án xây dựng cơ sở hạ
tầng, chứng khoán là cơ hội để giảm chi phí trả lãi vay và tăng hiệu quả sinh lời
của dự án.
Đối với phần vốn tự có được dùng đầu tư vào dự án, chứng khoán hóa là
một biện pháp giúp chủ đầu tư nâng cao vòng quay vốn. Vấn đề này cực kỳ
quan trọng đối với những công ty chuyên đầu tư vào cơ sở hạ tầng, vì so với
biện pháp phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu để gọi vốn cho một dự án mới,
việc “bán” đi phần vốn tự có trong các dự ấn đã tiết kiệm được thời gian và chi
phí phát hành.
Chứng khoán hóa mở ra khả năng huy động vốn cho hoạt động xây dựng
cơ sở hạ tầng, ngay cả khi dự án mới chỉ ở “trên giấy”. Các hợp đồng hoặc cam
kết chắc chắn đảm bảo hiệu quả kinh tế cho hoạt động của dự án khi đi vào vận
hành, đều có khả năng biến thành tài sản có giá – hàng hóa trên thị trường tài

chính.
3. Lợi ích của nhà đầu tƣ:
Có thêm một công cụ đầu tư mới với suất sinh lợi cao hơn trái phiếu Chính
phủ và độ tin cậy tương đối ổn định.
Tính thanh khoản của chứng khoán đảm bảo bằng tài sản tài chính (chứng
khoán ABS) khá cao nên người đầu tư có thể dễ dàng tham gia giao dịch trên thị
trường tập trung.
Chứng khoán ABS là một công cụ hữu hiệu cho nghiệp vụ phòng ngừa rủi
ro, đặc biệt là cho nhà đầu tư cổ tức.
Giảm thiểu rủi ro có thể ảnh hưởng đến mức độ tín nhiệm của chủ thể phát
hành, do tính chất của chứng khoán ABS là chỉ phụ thuộc vào “chất lượng” của
tài sản chuyển hóa.
4. Lợi ích cho hệ thống trung gian tài chính
Giảm được thời lượng của danh mục đầu tư.
Tăng khả năng thanh khoản của tài sản.


11

Giảm được các chi phí có tính chất thuế quy chế.
Tăng thu nhập từ chi phí.
IV. Rủi ro trong hoạt động chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động
sản
Trong quá trình chứng khoán hoá sẽ có nhiều rủi ro, nhưng sau đây là một
số rủi ro chính mà các thành viên cho là quan trọng:

- Rủi ro tín dụng;
- Rủi ro hệ thống;
- Rủi ro liên quan đến pháp luật.
1. Rủ

Nguồn gốc của rủi ro tín dụng: Rủi ro tín dụng được định nghĩa là rủi ro
không hoàn thành hoặc trì hoãn nghĩa vụ thanh toán. Tất cả các khoản phải
thanh toán phát sinh trong quá trình chứng khoán hoá đều được cho là rủi ro tín
dụng và rủi ro này không chỉ là rủi ro từ người đi vay mà tất cả các bên liên
quan.
Các khoản phải thanh toán được coi là có thể xảy ra rủi ro tín dụng:
- Khoản phải thanh toán từ các tổ chức trung gian cho nhà đầu tư.
- Khoản phí phải trả của SPV cho các công ty dịch vụ.
- Khoản phải trả của các công ty dịch vụ cho đại lý thanh toán.
- Khoản phải trả của các công ty bảo hiểm với nghĩa vụ thanh toán của họ.
2. Rủi ro cấu trúc
Rủi ro cấu trúc sẽ bao gồm 3 loại rủi ro: Rủi ro thị trường, rủi ro tính lỏng
và rủi ro hoạt động.
Rủi ro thị trường: Rủi ro chủ yếu liên quan đến chứng khoán hoá chính là
rủi ro lãi suất và rủi ro tỷ giá hối đoái. Một trong những nguồn thu của SPV
chính là khoản thu từ lãi suất cho các tổ chức đi vay, lãi suất của những khoản
cho vay này có thể là cố định hoặc thả nổi theo một lãi suất nào đó như Libor.
Tuy nhiên các SPV này lại áp dụng cùng một mức phải trả cho các nhà đầu tư,


12

vì thế khi trên thị trường có sự biến động sẽ gây ra rủi ro cho các tổ chức này.
Có 4 trường hợp có thể xảy ra:
Thu nhập từ lãi và chi phí trả lãi đều là những lãi suất cố định: nếu có sự
thay đổi trong lãi suất thì sẽ không tác động nhiều đến các khoản phải trả cũng
như các khoản tái tài trợ của SPV nếu kỳ hạn của các khoản cho vay và đi vay là
trùng nhau. Nhưng nếu trường hợp các kỳ hạn của khoản đi vay và cho vay
không trùng thì rủi ro tái đầu tư, tái tài trợ sẽ phát sinh phụ thuộc vào cấu trúc kỳ
hạn của lãi suất.

Thu nhập từ lãi suất dựa trên lãi suất cố định, chi phí lãi phải trả là lãi suất
thả nổi: Nếu lãi suất tăng lên thì sẽ phát sinh rủi ro lãi suất khi mà thu nhập từ
lãi sẽ không bù đắp đủ các khoản chi phí phải trả lãi.
Thu nhập từ lãi dựa trên lãi suất thả nổi, chi phí trả lãi dựa trên lãi suất cố
định: Khi lãi suất giảm thì thu nhập từ lãi sẽ giảm trong khi chi phí trả lãi vẫn
giữ nguyên thì thu nhập từ lãi sẽ không bù đắp được chi phí.
Thu nhập và chi phí đều dựa trên lãi suất thả nổi: vì cả thu nhập từ lãi và
chi phí lãi phải trả được neo theo những lãi suất khác nhau vì thế sẽ xuất hiện rủi
ro lãi suất khi các lãi suất được neo có biến động khác biệt nhau.
Tương tự với rủi ro tỷ giá, cũng có sự khác biệt khi mà thu nhập và chi phí
từ các đồng tiền khác nhau vì luôn luôn có sự biến động tỷ giá.
Rủi ro tính lỏng: Rủi ro tính lỏng sẽ bao gồm rủi ro trên bảng cân đối kế
toán và rủi ro liên quan đến thị trường.
Rủi ro tính lỏng trên bảng cân đối kế toán: Rủi ro này xảy ra khi có sự
không cân xứng giữa dòng tiền ra và dòng tiền vào của SPVs. Có thể tránh được
rủi ro này nếu công ty có lịch trình rõ ràng và cụ thể về dòng tiền ra vào nhưng
với điều kiện các khoản này phải đúng thời hạn. Rủi ro tính lỏng xảy ra khi các
khoản thanh toán bị trì hoãn ( rủi ro tín dụng).
Rủi ro tính lỏng liên quan đến thị trường: Đó là khi nhà đầu tư không thể
thực hiện việc mua, bán trái phiếu ở một mức giá mong muốn ở thời điểm nhất
định bởi vì không có tính lỏng trên thị trường thứ cấp. Ngoài ra, rủi ro tính lỏng


13

cũng xảy ra đối với các SPVs khi không phải tất cả trái phiếu họ phát hành cũng
có thể thực hiện trên thị trường sơ cấp.
Rủi ro hoạt động: Rủi ro này là hệ quả của số lượng lớn các quan hệ hợp
đồng giữa các bên trong giao dịch kết hợp với thông tin bất cân xứng giữa các
bên. Những trung gian trong giao dịch có phạm vi hoạt động rộng có thể thực

hiện những hoạt động vì lợi ích của họ mà ảnh hưởng đến lợi ích của các SPVs
và nhà đầu tư (rủi ro đạo đức). Sau đây là một số trường hợp có thể nảy sinh
thuộc về rủi ro hoạt động:
- Người thực hiện các khoản cho vay thế chấp không có trách nhiệm cao
đối với việc đánh giá chất lượng của các khoản cho vay.
- Các trung gian không thực hiện báo cáo các khoản lỗ.
- Các trung gian thiếu động lực trong việc đánh giá và chọn lựa những
khoản cho vay có thể thu hồi đúng hạn và có khả năng thanh toán dẫn tới thực
hiện bảo hiểm để thoát khỏi lỗ.
- Các ngân hàng, tổ chức tham gia quá trình thực hiện tối đa hoá thu nhập từ
phí đẩy lãi suất cao đối với người đi vay và giảm chi phí phải trả cho nhà đầu tư.
- Tác động đến việc xếp hạng tín dụng.
3. Rủ
Rủi ro do cung cấp thông tin: Để giữ mối quan hệ với khách hàng của
mình (những người đi vay) ngân hàng đã hạn chế việc cung cấp thông tin về
những khách hàng này cho những bên liên quan mà đặc biệt là nhà đầu tư. Một
khi những người đi vay phá sản thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các bên liên quan.
Để tránh xảy ra tình trạng bất cân xứng thông tin, các bên cần phải có thoả thuận
rõ ràng về việc trao đổi thông tin theo lịch trình, như thế sẽ đảm bảo phần nào
quyền được tiếp cận thông tin của nhà đầu tư và các tổ chức có liên quan.
Rủi ro phá sản: Sự phá sản của các tổ chức thực hiện các khoản cho vay
thế chấp và SPVs trong giao dịch chứng khoán hoá có thể đem lại rủi ro do yêu
cầu thực hiện bảo hiểm của các bên liên quan.


14

Rủi ro liên quan đến luật, chính sách: Khi các chính sách của chính phủ và
các luật được ban hành liên quan đến các bên quan trong quá trình chứng khoán
hoá đều gây ra rủi ro.

V. Bài học kinh nghiệm của các nƣớc trên thế giới về chứng khoán hoá các
khoản cho vay bất động sản
Hiện nay, thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản bị chi phối bởi
nền kinh tế toàn cầu, nhất là của các nền kinh tế lớn, trong đó nền kinh tế Mỹ có
tầm ảnh hưởng rất lớn nó tác động đến nền kinh tế toàn thế giới. Điều này thể
hiện rõ qua cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản tại Mỹ mà bắt nguồn là từ
cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản trên thị trường thứ cấp năm 2007. Cuộc
khủng hoảng từ Mỹ đã lan rộng và tác động xấu đến thị trường bất động sản và
thị trường chứng khoán quốc tế. Và bài học từ kinh nghiệm áp dụng công cụ này
vào những 90 nhằm khắc phục tình trạng đóng băng của thị trường nhà đất sau
khi khủng hoảng xảy ra cũng là kinh nghiệm thiết thực đối với Việt Nam. Cạnh
đó thì thị trường bất động sản Singapore cũng là một thị trường phát triển mạnh
mẽ, có nhiều thành quả và là một nước thuộc khối ASEAN nên tham khảo khi
định hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam.
1. Tín dụng bất động sản tại Mỹ và khủng hoảng cho vay dƣới chuẩn 2007
Thị trường tín dụng bất động sản ở Mỹ đã phát triển ở một trình độ cao,
bằng nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản cho vay cầm cố thế chấp trên thị
trường cầm cố thế chấp thứ cấp, cụ thể là phát hành trái phiếu bất động sản, đã
huy động được nhiều ngân hàng và nhà đầu tư trên thế giới tham gia vào việc tài
trợ vốn cho thị trường bất động sản Mỹ. Tuy nhiên các trái phiếu này lại được
đảm bảo bằng các khoản nợ xấu, khả năng trả nợ của người đi vay là thấp.
1.1 Một số khái niệm
- Thi trường cầm cố thế chấp thứ cấp: là thị trường nơi diễn ra việc mua
bán các khoản cho vay có thế chấp bằng tài sản giữa nhà cho vay trực tiếp trên
thị trường cầm cố thế chấp sơ cấp (là chủ yếu) với các tổ chức mua bán nợ. Các


15

nhà cho vay trực tiếp tập hợp các khoản cho vay thế chấp cầm cố của mình lại

thành một danh mục và bán chúng lại cho các các tổ chức mua bán nợ.
- Thi trường cho vay thứ cấp: là nơi mua bán các trái phiếu, cổ phiếu
được đảm bảo bằng giá trị của các khoản cho vay thế chấp cầm cố.
- Lãi suất cho vay thả nổi (Option ARM): là phương thức cho vay theo
đó người đi vay có quyền chọn một trong bốn phương thức trả nợ sau:
- Trả theo tiêu chuẩn chiết khấu là 30 năm, hoặc;
- Trả theo tiêu chuẩn chiết khấu là 15 năm, hoặc;
- Trả tiền lãi,hoặc;
- Trả một mức tối thiểu nhỏ hơn tiền lãi hàng tháng.
Khi chọn Option ARM, người đi vay sẽ chọn phương án chi trả mức tối
thiểu. Theo phương án này thì những năm đầu tiên người đi vay sẽ trả số tiền
thấp hơn tiền lãi hàng tháng, và mỗi năm sẽ tăng mức tối thiểu này lên theo tốc
độ bằng với lãi suất thấp. Người đi vay có thể trả mức tối thiểu này trong vòng
năm năm, sau năm năm sẽ tính lại mức chi trả. Và sự thiếu hụt này sẽ đưa vào
số dư nợ gốc và số dư nợ gốc cứ thế mà tăng lên. Tuy nói là năm năm sẽ tính lại,
nhưng khi số tiền vay vượt quá một mức hạn định so với nợ gốc ban đầu thì
ngân hàng sẽ tính lại ngay lập tức. Và gánh nặng chi trả bắt đầu xuất hiện, người
đi vay phải chịu một cú sóc lớn khi số tiền chi trả nhảy vọt lên một cách không
ngờ.
- Nợ dưới chuẩn: là các khoản cho vay các đối tượng có mức tín nhiệm
thấp. Những đối tượng này thường là những người nghèo, có thu nhập thấp,
công việc không ổn định, vị thế xã hội thấp hoặc có lịch sử thanh toán tín dụng
không tốt trong quá khứ. Những đối tượng này tiềm ẩn rủi ro không có khả năng
thanh toán nợ đến hạn do đó rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.
1.2 Quá trình phát triển, nguyên nhân khủng hoảng và hậu quả của khủng
hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ
a. Quá trình phát triển tín dụng bất động sản tại Mỹ
Trước năm 1930, gần giống với tình trạng thị trường tín dụng tại Việt Nam
hiện nay, tín dụng bất động sản Mỹ có các tính chất như: lãi suất linh hoạt, tỷ lệ

16

thanh toán lần đầu cao, khoản tín dụng có thời hạn ngắn. Cuộc khủng hoảng
1929 - 1933 dẫn tới giai đoạn giá trị bất động sản giảm mạnh, chỉ còn khoảng
50% của thời kỳ đỉnh cao trước khủng hoảng. Người mua nhà thấy tình trạng bất
trắc đã chấp nhận tuyên bố mất khả năng thanh toán với các ngân hàng, chấm
dứt nghĩa vụ tài chính cá nhân. Làn sóng phát mại tài sản điển hình lên tới
250.000 vụ mỗi năm trong giai đoạn 1931 - 1935. Vào lúc xấu nhất, 10% số bất
động sản bị siết nợ. Các tổ chức đặc biệt quan trọng đã được thành lập, gồm:
- HOLC: Huy động vốn từ trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh, dùng vốn
mua các bất động sản vỡ nợ, phục hồi trạng thái, đổi kỳ hạn khoản nợ. Đổi từ lãi
suất biến động, ngắn hạn và không khấu trừ dần sang loại tài chính lãi suất cố
định, dài hạn (20 năm trở lên) và khấu trừ dần tới khi hoàn thành nghĩa vụ tài
chính. HOLC trong vụ này đã mua lại và xử lý khoảng 1 triệu hợp đồng vay.
- FHA: Được thành lập để bảo hiểm cho các hợp đồng vay tài trợ bất động
sản. Các hợp đồng bảo hiểm để đảm bảo cho những khế ước của HOLC có thể
được giao dịch. HOLC không phải cơ quan kinh doanh bất động sản nên cần
tính thanh khoản để thu hồi tài chính. HOLC và FHA hợp sức thành một cơ cấu
kỹ thuật tài chính cho phép các tổ chức tài chính không còn thanh khoản trở nên
thanh khoản, giúp phục hồi thị trường tài chính. Tới năm 1936, HOLC hoàn
thành sứ mệnh và dừng hoạt động.
- Fannie Mae: Ra đời 1938. Nó hà hơi tiếp sức cho FHA qua thị trường thứ
cấp giao dịch các khế ước FHA. Fannie Mae phát hành trái phiếu mua các hợp
đồng tín dụng ở mệnh giá. Những thay đổi này dẫn tới năm 1948, kỳ hạn vay
dài nhất tăng lên 30 năm (so với 20 năm trước đó). Năm 1956, FHA tăng tỷ lệ
vay trên giá trị bất động sản lên tối đa 95% (so với 80% trước đó) với xây dựng
mới và 90% với nhà đang có. Tới năm 1980 thì chứng khoán hóa đã trở thành
nguồn tài chính chủ yếu tài trợ cho hoạt động vay bất động sản nhà ở. Sự liên
thông này khá toàn diện. Điều này làm thay đổi cơ cấu tiêu dùng của người dân

Mỹ rất rỏ rệt:


17

Bảng 1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Hoa Kỳ
3

Năm 1949 1979 2001
20% 46% 73%
15% 28% 41%

Mỹ lâm vào một cuộc khủng hoảng mới với quy mô rất lớn làm rung động nền
kinh tế thế giới.
b. Nguyên nhân khủng hoảng tín dụng bất động sản
Bùng nổ cho vay nợ dưới chuẩn: Một phần nguyên nhân đáng kể dẫn đến
khủng hoảng tín dụng bất động sản là vụ khủng hoảng tín dụng nhà ở dưới
chuẩn trong những tháng cuối năm 2007. Đó chính là sự bùng nổ về cho vay
dưới chuẩn trong các năm gần đây.
Xuất phát từ việc mất cân đối cung cầu nguồn vốn, các nguồn vốn thừa
trên thị trường không được sử dụng hiệu quả. Các tổ chức cho vay nhận thấy
cho vay dưới chuẩn là giải pháp để tối đa hóa lợi nhuận vì cho vay dưới chuẩn
có mức lãi suất cao hơn các hình thức cho vay khác nên nhiều ngân hàng đã tiến
hành cho vay dưới chuẩn. Mặt khác, Cục dự trử liên bang Mỹ liên tục hạ lãi suất
khiến chi phí vốn rẻ. Nhiều người đã đổ tiền bạc vào thị trường bất động sản vì
họ cho rằng đầu tư vào lĩnh vực này sẽ mang lại những khoản lợi nhuận cao hơn
các lĩnh vực khác. Số người mua ngày một gia tăng, cầu vượt cung đã đẩy giá đã
tăng lại còn tăng cao hơn. Trong vòng 10 năm qua, giá nhà ở Mỹ tăng liên tục
khoảng 20% mỗi năm và có nơi thì tăng gấp ba.
Với giá bất động sản tăng liên tục, lãi suất cho vay thấp cùng với sự cạnh

tranh khốc liệt trên thị trường, nhiều công ty tài trợ địa ốc đã săn sàng cho vay
không cần tiền đặt cọc, cũng không cần người đi vay phải chứng tỏ rỏ ràng về
khả năng trả nợ. Với cách cho vay quá dễ dàng, thì những người trước đây bị

3
Nguồn: Green & Watcher (2005)


18

xếp hạng không đạt chuẩn có thể tiếp cận một cách dễ dàng với các nguồn tín
dụng, được vay trả góp một cách thoải mái. Từ đấy có rất nhiều khách hàng
trước đây chưa hề có lý lịch vay mượn, hoặc có lý lịch yếu vì từng chậm trả nợ,
hoặc không đủ khả năng trả góp hàng tháng cho đến những người từng bị phá
sản… cũng có thể tiếp cận nguồn vay và trở thành chủ nhân của những ngôi nhà
lớn với những khoản vay lớn.
Nguồn tài trợ bất động sản gia tăng: Trước đây nguồn tín dụng bất động
sản chủ yếu là từ các ngân hàng với các ràng buộc gắt gao về luật lệ hoạt động
ngân hàng. Lượng tiền cho vay có hạn do các nguồn cung tiền cho vay của các
ngân hàng phụ thuộc rất nhiều vào lượng tiền ký gởi của khách hàng, và chỉ một
phần trong số tiền này được dùng cho vay bất động sản do yêu cầu quản lý rủi ro
tín dụng.
Với sự ra đời và phát triển mạnh mẽ của thị trường thế chấp cầm cố thứ
cấp và cao hơn nữa là nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản vay cầm cố thế
chấp trên đã có thêm rất nhiều đối tượng tham gia tài trợ cho bất động sản như
các công ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các quỹ hưu trí, các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Theo đó, lượng vốn đổ vào cho vay bất động sản tăng lên rất nhiều và tính thanh
khoản của các khoản cho vay này cũng tăng lên.
c. Hậu quả của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ
Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ đã để lại cho nên kinh tế

Mỹ và nền kinh tế toàn cầu những hậu quả rất lớn. Thị trường bất động sản và
thị trường chứng khoán bị ảnh hưởng nặng nề. Thị trường trái phiếu hình thành
từ chứng khoán hóa bất động sản bị mất khả năng thanh toán. Ngành xây dựng
Mỹ góp 15% GDP có thể bị cắt giảm xuống còn một nửa sản lượng và cắt giảm
1-2 triệu công việc. Hàng loạt các ngân hàng và các quỹ đầu tư, không chỉ ở Mỹ
mà các nước khác trên thế giới, rơi vào tình trạng thua lỗ nặng và phá sản. Tình
trạng mua bán và sát nhập các ngân hàng các công ty diễn ra liên tục. Nhiều
ngân hàng lớn trên thế giới đã bị quốc hữu hóa.
Tháng 9/2007, theo công bố của Hiệp hội Bất động sản Mỹ (NAR), số vụ
giao dịch nhà đất thành công trong tháng này đã giảm 8% so với 5,04 triệu vụ


19

giao dịch tháng trước, tỷ lệ các hợp đồng giao dịch bị hủy là 50%. Đây là con số
kỷ lục kể từ năm 1999 đến nay, thấp hơn nhiều so với dự báo của Phố Wall.
Đồng thời, giá nhà đất cũng giảm khoảng 4,2% kể từ năm 2006 (từ 234.000
USD xuống còn 211.000 USD) và tụt khoảng 5,7% kể từ tháng 8 vừa qua.
Theo Moody’s Economy.com, từ tháng 8 năm 2007 tới tháng 8 năm
2008, các định chế tài chính toàn cầu đã thua lỗ tổng số tiền khoảng 925 tỷ USD
vì khủng hoảng tín dụng, tương đương 3% tổng tài sản của họ. Trong số này,
trầm trọng nhất là khoản thua lỗ có thể lên tới 525 tỷ USD liên quan đến các
khoản cho vay địa ốc.
Những công ty tài chính từng một thời hùng mạnh của Mỹ như Bear
Stearns, Lemah Brother, Countrywide Financial và IndyMac đã vỡ nợ hoặc bị
mua lại. Hàng loạt tập đoàn khác như Fannie Mae, Freddie Mac, Washington
Mutual, Citigroup, AIG và Wachovia
4
trong cảnh khó khăn và Chính phủ đã ra
tay bằng việc mua cổ phiếu ưu đãi và quốc hữu hoá để cung cấp vốn cho các tổ

chức này.
Các định chế tài chính nước ngoài đang có mức độ liên quan rất cao tới
các tổ chức cho vay khổng lồ ở Mỹ. Ước tính, khoảng 50% các loại chứng
khoán được phát hành từ các khoản nợ cho vay cầm cố ở Mỹ hiện nằm trong tay
các nhà đầu tư nước ngoài. Cùng lúc các ngân hàng đầu tư Mỹ như Merrill
Lynch và Citigroup phải gánh những khoản thâm hụt tài sản “vĩ đại” do nợ xấu
ở thị trường Mỹ, ngân hàng khổng lồ mang “quốc tịch” Thụy Sỹ UBS và Ngân
hàng IKB Deutsche Industriebank của Đức cũng ở trong tình trạng tương tự.
Deutsche Bank thua lỗ tổng cộng 2,5 tỷ euro trong quý I/08. Tại Norway, 8 ngân
hàng đã công bố thua lỗ ít nhất 125 triệu USD vì đầu tư vào các loại chứng
khoán bất động sản của Mỹ. Vì khủng hoảng thanh khoản, một ngân hàng lớn
của Anh là Northern Rock đã bị Chính phủ nước này quốc hữu hóa vào tháng
2/2008.
2. Tín dụng bất động sản tại Singapore

4
Các ngân hàng tổng hợp, ngân hàng đầu tư, công ty bảo hiểm, công ty tài chính lớn của Mỹ


20

Singapore từng bùng nổ thị trường bất động sản vào cuối thập niên 1970,
suy thoái giữa thập niên 1980. Lần bùng nổ thứ hai là vào đầu đến giữa thập
niên 1990, suy thoái từ năm 1997 đến 2006. Từ năm 2007, đất nước này bắt đầu
lần bùng nổ thứ 3. Năm 2007, thị trường nhà đất Singapore phát triển “nóng”
nhất thế giới, khi giá bất động sản tăng 31%. Tuy nhiên, thị trường bất động sản
nước này cũng không tránh khỏi những nghi ngại dây chuyền bắt nguồn từ sự đi
xuống của kinh tế Mỹ, cũng như những áp lực lạm phát đang diễn ra ở nhiều
nền kinh tế. Chính phủ Singapore cho biết, giá nhà dân chỉ tăng 0,4% quý
2/2008, mức tăng thấp nhất 4 năm qua. Mặc dù mức tăng chung của thị trường

nhà đất quý 2/2008 vẫn đạt 3,7% so với quý 1/2008, song những triển vọng mua
bán vẫn ở mức đáng thất vọng.
Các cơn sốt nóng lạnh của Singapore cũng bắt nguồn từ việc cho vay dễ
dàng của các ngân hàng và tâm lý ai cũng cho ràng giá nhà chỉ lên cao mà thôi.
Hầu hết mọi người cho rằng: cứ mua ngay đi rồi chịu khó vài năm sau đó hoặc
hy vọng tiền lương tăng lên để dễ trả nợ, bằng không thì cũng bán đi có lãi
nhiều. Bên cạnh đó, nghiệp vụ chứng khoán hóa bất động sản Singapore cũng đã
phát triển đến trình độ cao. Các chính sách cho phát triển thị trường bất động
sản của Singapore cũng đồng bộ hơn, cho phép nhiều hình thức huy động vốn
với những điều kiện dễ hơn nhưng vẫn đảm bảo quyền lợi cho những người
tham gia vào thị trường bất động sản. Để bảo vệ người mua, luật pháp Singapore
có quy định về quyền chọn mua, đây là quyền mà người bán phải cung cấp cho
người mua. Quyền chọn mua có hiệu lực trong vòng 3 tuần tính từ ngày trao
giấy chứng nhận quyền sở hữu và bản thảo hợp đồng mua bán.
3. Các bài học kinh nghiệm
Cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn 2007 bắt nguồn từ sự quản lý lỏng lẻo
trong cho vay tín dụng dưới chuẩn và từ lòng tham của thị trường. Lợi nhuận
cao kết hợp với lòng tham đã dẫn đến lạm dụng việc cho vay nợ dưới chuẩn.
Các thủ tục thẩm định thực hiện bởi các đại lý cho vay diễn ra hết sức dễ dãi và
việc tiếp cận vốn tín dụng mua nhà trở nên nhanh chóng, dễ dàng hơn bao giờ


21

hết. Những người có thu nhập thấp, đặc biệt là dân định cư đầu tiên có cơ hội
mua nhà.
Chứng khoán hóa là một công cụ tài chính thông minh song đã bị lợi dụng
vào việc xấu gây nên hậu quả khôn lường. Thông qua các công cụ này các ngân
hàng đã chuyển rủi ro do cho vay dưới chuẩn sang cho các nhà đầu tư nhằm thu
lãi cao.

Bênh cạnh đó, với tâm lý cho rằng giá bất động sản chỉ có tăng chứ không
giảm và cho rằng đầu tư vào bất động sản luôn mang lại lợi nhuận cao làm nhiều
người lao vào đầu tư kinh doanh. Tuy nhiên, khi lao vào đầu tư và mua nhà
không phải nhà đầu tư và người dân cũng hiểu hết các rủi ro trước khi mua các
sản phẩm tài chính phức tạp nên không tránh khỏi những tổn thất nặng nề. Các
nhà đầu tư và khách hàng cần tỉnh táo để nhận ra các hình thức cho vay trả góp
trong đó không ít sản phẩm là cái bẫy "giết" người. Hơn nữa làn sóng đầu tư vào
bất động sản luôn ra hiệu ứng bầy đàn của cơn sốt đầu cơ, khiến giá nhà đất tăng
đến mức phi lý. Đây là những bài học không thừa cho bất cứ quốc gia nào trong
quá trình hội nhập và phát triển.




CHƢƠNG II: TRIỂN VỌNG ÁP DỤNG CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC
KHOẢN CHO VAY THẾ CHẤP TẠI VIỆT NAM

I. Tổng quan thị trƣờng bất động sản
1. Cơ bản về bất động sản
1.1 Khái niệm
Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa
XI, kỳ họp thứ 7 thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây


22

dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đấ

- Bất động sản là tài sản không di động được, trong đó bất động sản điển

hình nhất là đất đai, nhà ở. Mặt khác do đặc điểm không di động được, nên vị trí
bất động sản ở thành phố hay ở nông thôn, ở khu vực trung tâm hay ở khu vực
xa trung tâm... đóng một vai trò rất quan trọng trong việc định giá bất động sản.
Cùng một mảnh đất diện tích như nhau, nhưng ở vị trí khác nhau thì giá bất
động sản cũng khác nhau.
- Các công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất đai,
nhà ở thì không thể xem là bất động sản, nhưng khi gắn với đất đai, nhà ở thì
được xem là bất động sản.
Như vậy bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên
của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi
đất đai không bị hao mòn. Mặt khác, đối với bất động sản là hàng hoá còn có thể
giao dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua
việc chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ.
Tuy nhiên, với tính chất không di động được, và có tính khan hiếm không
thể tăng thêm dù dân số tăng. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất
động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về
dài hạn.

1.2 Phân loại
Căn cứ theo khái niệm trên, bất động sản có thể chia thành 3 loại sau:
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản
văn phòng, nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng
(hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) ... Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì
nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai)
là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, có tính chất phức tạp và
chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này chiếm đa


23

số trong các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các
nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản thuộc loại này chủ yếu
là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông
nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử
dụng.
Bất động sản đặc biệt: Là những bất động sản như các công trình bảo tồn
quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang.
1.3 Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản
Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cun y cao lên; ngược
lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy
nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ
những khuyết tật của thị trường như độc quyền, đầu cơ, sự can thiệp của Nhà
nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư như
đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện... tăng hoặc miễn giảm thuế cho
các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động
sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp... có
những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán
nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư.


2. Thị trƣờng bất động sản
2.1 Khái niệm
Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao
đổi về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế
giá. Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ
được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế
chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh

24

không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là
nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo
hiểm...
Tóm lại, thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản
dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản
Không có thị trường trung tâm: Thị trường bất động sản chưa hình thành
được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp
gặp nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch
được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh
doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Vì không có
thị trường trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thu thập và có độ tin
cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này.
Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: Đặc
tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời;
sự thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị
trường bất động sản mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình
độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất
động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến
sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa
phương.
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: Thị trường bất động
sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà nước nên
mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa
tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do
không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc
quyền. Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất

đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có
cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.


25

Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị
trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh
tế của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư
vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời
điểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc
ngược lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu
rất lớn về vốn. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ
có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành
mạnh
2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị trường
bất động sản cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội,
dân cư… Tuy nhiên, do bất động sản là những hàng hóa đặc biệt nên sự ảnh
hưởng của các yếu tố này đến thị trường bất động sản lại có những đặc điểm,
biểu hiện riêng, cụ thể:
Sự phát triển kinh tế: Phát triền kinh tế làm tăng nhu cầu sử dụng đất trong
các lĩnh vực phi nông nghiệp, đồng thời quá trình phát triển của khoa học kỹ
thuật và công nghệ tác động trực tiếp vào việc tạo lập, thay thế, cải tạo… hàng
hoá bất động sản phù hợp với yêu cầu mới của nền kinh tế và xã hội.
Dân số: Tăng dân số dẫn tới tăng nhu cầu về sử dụng đất, trong khi diện
tích đất đai giới hạn, gây sức ép lên thị trường bất động sản.
Pháp luật: Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự
hình thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy
định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…

bằng bất động sản.
Chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà nước: Chính sách kinh tế
của Chính phủ Trung ương và Chính quyền địa phương cũng là nhân tố nhạy
cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Những chính sách này tác động đến
nhu cầu sử dụng đất của từng địa phương, từng vùng kinh tế,…. Bên cạnh đó
các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự