QUY ĐỊNH VỀ THÀNH LẬP CÔNG TY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU
Sau đổi mới năm 1986, Việt Nam đã có nhiều thay đổi trong chính sách kinh tế và thực
tế đã giành được nhiều thành công lớn trong tăng trưởng và phát triển kinh tế. Chính
sách đất đai là một trong những thay đổi lớn đó nhằm phù hợp với sự chuyển dịch của
nền kinh tế, đáp ứng kịp q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa. Trong thời gian đầu
của q trình đổi mới, trước những khó khăn và yêu cầu về lương thực nên chính sách
đất đai chủ yếu tập trung vào sản xuất nơng nghiệp. Sau khi vượt qua khó khăn này và
trở thành nước xuất khẩu lương thực có tầm cỡ trên thế giới, với mục tiêu đã chọn là
phát triển công nghiệp và dịch vụ, giảm dần tỷ trọng nông nghiệp, chính sách đất đai có
xu hướng tạo điều kiện thuận lợi mở đường cho phát triển công nghiệp và dịch vụ.
Trước q trình đơ thị hóa và phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, các luật và chính sách
liên quan tới đất đai đã liên tục được bổ sung, sửa đổi nhưng vẫn nhanh chóng trở lên
lạc hậu và có nhiều điểm khơng phù hợp với thời cuộc. Điều này đã gây ra nhiều vấn đề
như tham nhũng, lãng phí, tranh chấp, kiện cáo làm giảm hiệu quả sử dụng đất. Là quốc
gia đang phát triển, đất đai là một nhân tố đầu vào quan trọng đối với tăng trưởng và
phát triển kinh tế, những tranh chấp và bất ổn trong chính sách đất đai sẽ có tác động
xấu tới môi rường kinh doanh và gây ra những cản trở mạnh tới phát triển tổng thể kinh
tế - xã hội. Bài viết phân tích những bất cập trong chính sách đất đai và hệ quả của
chính sách này.

1


Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản

1. QUY ĐỊNH VỀ THÀNH LẬP CÔNG TY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Căn cứ pháp luật

Luật đất đai năm 2003.
Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006.
Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;
Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ xây dựng hướng dẫn thực hiện
một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007.
1.2. Đối tượng
1.2.1. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh:
Nhà, cơng trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh
doanh, bao gồm: cơng trình dân dụng; cơng trình cơng nghiệp; cơng trình giao thơng;
cơng trình thủy lợi; cơng trình hạ tầng kỹ thuật, trừ một số loại nhà, công trình xây
dựng sau đây: nhà ở cơng vụ; trụ sở cơ quan nhà nước; cơng trình bí mật nhà nước;
cơng trình an ninh, quốc phịng; cơng trình được cơng nhận là di tích lịch sử, văn hố,
danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các cơng trình khác mà pháp luật không
cho phép kinh doanh.
Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật
về đất đai.
Bất động sản là nhà, cơng trình xây dựng và quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, khoản
2. Điều này phải có đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 7 của Luật Kinh doanh bất
động sản thì mới được đưa vào kinh doanh.
2


Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản
Căn cứ tình hình thực tế phát triển kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản, Thủ
tướng Chính phủ điều chỉnh, bổ sung các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh và
các bất động sản khác quy định tại điểm c khoản 1 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất
động sản cho phù hợp với tình hình thực tế.
1.2.2. Chủ thể kinh doanh
Điều 13 Luật Doanh nghiệp 2005 quy định:

Tổ chức, cá nhân Việt Nam, tổ chức, cá nhân nước ngồi có quyền thành lập và quản lý
doanh nghiệp tại Việt Nam theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại
khoản 2 Điều này.
Tổ chức, cá nhân sau đây không được quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt
Nam:
•

•
•

•

•
•
•

Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam sử dụngtài sản
nhà nước để thành lập doanh nghiệp kinh doanh thu lợi riêng cho cơ quan, đơn
vị mình;
Cán bộ, cơng chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, côngchức;
Sĩ quan, hạ sĩ quan, qn nhân chun nghiệp,cơng nhân quốc phịng trong các
cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân Việt Nam; sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên
nghiệp trong các cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân Việt Nam;
Cán bộ lãnh đạo, quản lý nghiệp vụ trong các doanh nghiệp 100% vốn sở hữu
nhà nước, trừ những người được cử làm đại diện theo uỷ quyền để quản lý phần
vốn góp của Nhà nước tại doanh nghiệp khác;
Người chưa thành niên; người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc bị mất
năng lực hành vi dân sự;
Người đang chấp hành hình phạt tù hoặc đang bị Tồ án cấm hành nghề kinh
doanh;

Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật về phá sản.

Tổ chức, cá nhân có quyền mua cổ phần của cơng ty cổ phần, góp vốn vào công ty
trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh theo quy định của Luật này, trừ trường hợp
sau:
•

Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam sử dụng tài sản
nhà nước góp vốn vào doanh nghiệp để thu lợi riêng cho cơ quan, đơn vị mình;

•

Các đối tượng khơng được góp vốn vào doanh nghiệp theo quy định của pháp
luật về cán bộ, công chức.

Tham chiếu với các quy định nêu trên, nếu bạn là viên chức nhà nước thì bạn có quyền
được góp vốn thành lập doanh nghiệp.

3


Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản
1.3. Vốn pháp định
Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6 (sáu) tỷ
đồng Việt Nam.
Việc xác nhận vốn pháp định của doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện theo quy định của
pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã và đăng ký kinh doanh.
Đối với doanh nghiệp thành lập mới thì hồ sơ xác nhận vốn pháp định gồm có:
Biên bản góp vốn của các cổ đơng sáng lập đối với công ty cổ phần hoặc của các thành
viên sáng lập đối với công ty trách nhiệm hữu hạn (TNHH) có từ hai thành viên trở lên;

quyết định giao vốn của chủ sở hữu đối với công ty TNHH một thành viên mà chủ sở hữu
là một tổ chức; bản đăng ký vốn đầu tư của chủ sở hữu doanh nghiệp đối với doanh
nghiệp tư nhân và đối với công ty TNHH một thành viên mà chủ sỡ hữu là cá nhân;
Trường hợp số vốn được góp bằng tiền thì phải có văn bản xác nhận của Ngân hàng
Thương mại được phép hoạt động tại Việt Nam về số tiền ký quỹ của các thành viên sáng
lập. Số tiền ký quĩ tối thiểu phải bằng số vốn góp bằng tiền của các thành viên sáng lập và
chỉ được giải ngân sau khi doanh nghiệp được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.
Trường hợp số vốn góp bằng tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định
giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá tài sản được đưa vào góp vốn.
Chứng thư phải cịn hiệu lực tính đến ngày nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký kinh doanh.
Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải duy trì mức vốn
điều lệ khơng thấp hơn mức vốn pháp định (kể cả doanh nghiệp đó được cấp giấy chứng
nhận đăng ký kinh doanh bất động sản trước ngày Nghị định 153/2007/NĐ-CP có hiệu
lực).
Tổ chức, cá nhân trực tiếp xác nhận vốn pháp định cùng liên đới chịu trách nhiệm về tính
chính xác, trung thực của số vốn tại thời điểm xác nhận.
1.4. Quy trình thành lập
1.4.1. Chuẩn bị trước thành lập
-Chuẩn bị chứng minh nhân dân bản chính (hoặc giấy tờ tương đương khác), kèm theo
01 bản photo có trị thực CMND trong thời gian khơng quá 03 tháng.
-Lựa chọn tên công ty (Tên không trùng lắp hoàn toàn với các đơn vị đã thành lập trước
đó).
-Chọn địa chỉ trụ sở thuộc quyền sử dụng hợp pháp của doanh nghiệp (Không cần hợp
đồng thuê mặt bằng).
-Tư vấn tên công ty: (Lựa chọn tên và tra cứu tên).
-Lựa chọn vốn điều lệ phù hợp với quy mô công ty và ngành nghề đăng ký kinh doanh.
-Lựa chọn người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp.
4

Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản
-Lựa chọn ngành nghề kinh doanh chuẩn hoá theo quy định của pháp luật về đăng ký
kinh doanh.
1.4.2. Quy trình thành lập doanh nghiệp
-Đăng ký cấp giấy phép kinh doanh với cơ quan đăng ký kinh doanh cụ thể như người
SDĐ phải có GCNQSDĐ.
-Đăng ký con dấu trịn doanh nghiệp tại cơ quan cơng an.
-Đăng ký mã số thuế với cơ quan thuế.
-Đăng ký mã số xuất nhập khẩu (nếu cần).
1.4.3. Thủ tục sau thành lập
-Tiến hành đăng ký thuế ban đầu với cơ quan thuế chuyên quản trong thời hạn quy
định ghi trong phiếu chuyển mã số thuế.
-Tiến hành mua hoá đơn GTGT với cơ quan thuế.
-Thực hiện hệ thống sổ sách kế toán và hoạt động theo quy định của pháp luật hiện
hành.
1.5. Phạm vi hoạt động
Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây:
-Đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua;
-Thuê nhà, cơng trình xây dựng để cho th lại;
-Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các cơng trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất
đó có hạ tầng;
-Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư cơng trình hạ tầng để chuyển
nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đó có hạ tầng để cho thuê lại.
Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm
vi sau đây:
-Dịch vụ môi giới bất động sản;
-Dịch vụ định giá bất động sản;
-Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
-Dịch vụ tư vấn bất động sản;
-Dịch vụ đấu giá bất động sản;

-Dịch vụ quảng cáo bất động sản;
5


Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản
-Dịch vụ quản lý bất động sản.
1.6. Điều kiện chứng chỉ hành nghề
Tổ chức, cá nhân:
-Khi kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ
mơi giới bất động sản;
-Khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ
định giá bất động sản;
-Khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng
chỉ mơi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai
người có chứng chỉ định giá bất động sản.
1.7. Điều kiện về tính cơng khai, minh bạch
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho
thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở
xã hội theo Luật Nhà ở) theo quy định sau:
Bất động sản phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới được đem bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê mua;
Chủ đầu tư có thể tự thành lập sàn giao dịch hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản
do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động
sản;
Sàn giao dịch bất động sản phải công khai các thông tin (theo quy định tại Điểm 2 phần
IV của Thông tư này) về bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua
tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch. Thời gian thực hiện công
khai tối thiểu 07 (bảy) ngày tại Sàn giao dịch. Trong thời hạn nêu trên, thông tin về tên
dự án, loại, số lượng bất động sản, địa điểm và thời gian tổ chức việc bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải được đăng tải tối thiểu 03 (ba) số

liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương, tối thiểu 01 (một) lần trên đài truyền
hình địa phương nơi có dự án và trên trang web (nếu có) của Sàn giao dịch bất động
sản. Chi phí đăng tải thơng tin do chủ đầu tư (hoặc chủ sở hữu) chi trả;
Khi hết thời hạn công khai theo quy định tại Điểm 3 Phần này, chủ đầu tư (hoặc sàn
giao dịch bất động sản được uỷ quyền) được tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho
thuê, thuê mua bất động sản đó cụng khai. Trường hợp cùng một loại bất động sản có từ
2 (hai) khách hàng đăng ký trở lên hoặc số khách hàng đăng ký nhiều hơn số lượng bất
động sản thì chủ đầu tư (hoặc sàn giao dịch bất động sản được uỷ quyền) phải thực hiện
việc lựa chọn khách hàng theo phương thức bốc thăm hoặc đấu giá. Việc đặt cọc trước
6


Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản
khi triển khai bốc thăm hoặc đấu giá bất động sản do các bên thoả thuận theo quy định
của pháp luật;
Việc đấu giá bất động sản tại sàn giao dịch thực hiện theo quy định của pháp luật về bán
đấu giá tài sản;
Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm xác nhận bất động sản của các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản được giao dịch qua sàn (theo mẫu tại phụ lục 4) để xác nhận
bất động sản đó được giao dịch theo đúng quy định của pháp luật;
Đối với bất động sản của tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản mà giao dịch
qua Sàn giao dịch bất động sản thì khơng bắt buộc phải công khai thông tin theo quy
định tại Điểm 3 của Phần này.
2. SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Khái niệm
Sự phát triển của TT BĐS đã làm cho nền sản xuất HH BĐS ngày càng phát triển
chuyên mơn hố hơn, số lượng HH ngày càng nhiều. Tuy nhiên loại hàng hố BĐS lại
có đặc tính là khơng di dời được, do đó nơi bán sẽ khơng có sự hiện diện của hàng hố.
Khơng những vậy, TT BĐS là TT khơng hồn hảo thiếu thơng tin, do đó để người bán
và người mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra chợ. Chợ này khác với

chợ thơng thường, ở đó khơng bày bán sản phẩm mà là trưng bày thông tin để người
bán và người mua tham khảo. Nhờ điểm khác biệt này nên người ta đã đặt cho nó cái
tên là "sàn giao dịch bất động sản".
Theo khoản 4 Điều 5 của Luật kinh doanh bất động sản thì sàn giao dịch được hiểu như
sau: "Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp
các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản". SGD BĐS là một mơ hình hoạt động tổng
hợp,các chủ thể tham gia giao dịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một
cách nhanh gọn chuyên nghiệp và khép kín. Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn
xác, rất hữu hiệu cho công việc quản và điều tiết của nhà nước
2.2. Qui định của nhà nước về sàn giao dịch bất động sản
Theo mục 3 “luật kinh doanh bất động sản của quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ
nghĩa việt nam số 63/2006/QH11 ngày 39 tháng 06 năm 2006” nêu rõ:
Điều 56. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất
động sản được thành lập sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê sàn giao dịch bất động
sản của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản.
2. Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã
kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch đó phải
7


Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản
có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã
kinh doanh bất động sản để hoạt động.
3. Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch và tuân thủ
pháp luật.
4. Sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành
lập sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất
động sản.
5. Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc

thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo với
cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.
Điều 57. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
1. Đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này.
2. Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
3. Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất
động sản.
4. Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng các điều kiện do
Chính phủ quy định.
Điều 58. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
1. Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
2. Môi giới bất động sản.
3. Định giá bất động sản.
4. Tư vấn bất động sản.
5. Quảng cáo bất động sản.
6. Đấu giá bất động sản.
7. Quản lý bất động sản.
Điều 59. Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của
Luật này.
2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân khơng kinh doanh bất động sản thực hiện
giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai,
minh bạch và quyền lợi của các bên.
8


Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản
Điều 60. Quyền của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản
1. Quản lý, điều hành hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

2. Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thơng tin có liên quan đến bất
động sản theo quy định của pháp luật.
3. Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về bất động sản được đưa lên sàn
giao dịch bất động sản.
4. Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa
vào kinh doanh.
5. Thu tiền dịch vụ của khách hàng có bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động
sản.
6. Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra.
7. Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Điều 61. Nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản
1. Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện để đưa vào
kinh doanh.
2. Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản và chịu
trách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp.
3. Cung cấp các dịch vụ về bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản.
4. Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động
sản.
5. Bảo đảm để sàn giao dịch bất động sản hoạt động đúng nội dung đã đăng ký; thực
hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác
theo quy định của pháp luật.
6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
7. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Điều 62. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản;
b) Yêu cầu cung cấp các dịch vụ về bất động sản;
c) Yêu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất
động sản gây ra;

d) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
9


Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản
2. Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:
a) Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
b) Trả tiền dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản;
c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
d) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
3. NHỮNG BẤT CẬP CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Thị trường bất động sản có sản phẩm là HH BĐS – một loại HH đặc biệt có giá trị lớn.
Chính vì vậy mà vấn đề lợi nhuận khi kinh doanh mặt hàng này là rất hấp dẫn. Tuy
nhiên, với những đặc tính riêng của TT BĐS đặc biệt là vấn đề khơng hồn hảo của thị
trường làm cho hệ thống thông tin trên thị trường không được công khai, minh bạch và
rõ ràng. Đây là điều kiện cho các giao dịch ngầm diễn ra phổ biến, các sản phẩm hàng
hố khơng đủ tiêu chuẩn về chất lượng cũng như tính pháp lí vẫn được đem ra giao dịch
trên thị trường bởi những nhà môi giới không chuyên hoạt động trái với quy định của
pháp luật vì mục đích lợi nhuận gây thiệt hại cho người mua.
Một tiêu điểm không thể không kể ra ở đây đó chính là mơi trường khơng hồn hảo này
đã ni dưỡng những nhà đầu cơ. Nếu những nhà đầu cơ này hoạt động theo đúng
nghĩa thì sẽ góp phần làm cho thị trường BĐS hoạt động nhộn nhịp hơn với những giao
dịch mua đi bán lại. Nhưng vấn đề bàn luận ở đây là những nhà đầu cơ trốn lậu thuế mà
người ta thường gọi là "buôn lậu BĐS", họ đã dùng mọi thủ đoạn để tạo ra những "cơn
sốt đất giả tạo" để kích thích thị trường, nhằm tiêu thụ sản phẩm của họ. Song, bên cạnh
đấy họ tìm cách trốn thuế của nhà nước, điều này đã gây thiệt hại rất lớn cho các nhà
đầu tư, cho khách hàng, cho nhà nước, cho TT BĐS.
3.1. Chính sách chưa tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển
Một trong những khiếm khuyết đầu tiên là nhận thức của chúng ta nói chung về tầm
quan trọng của thị trường BĐS. Chúng ta vẫn nói BĐS là thị trường mang tính “đầu

kéo”, một đồng đầu tư vào đây luôn kéo theo nhiều đồng đầu tư khác nhưng không phải
ai cũng hiểu, cũng làm được như vậy. Do đó, các chính sách, sự coi trọng và dẫn đến
hành động của chúng ta trong lĩnh vực này cũng cịn yếu. Nhiều chính sách đưa ra chưa
kích thích, chưa tạo điều kiện tối đa cho thị trường BĐS phát triển.
Nhiều chính sách khác liên quan đến thị trường BĐS, từ chính sách về đất đai đến chính
sách về đầu tư xây dựng cơ bản, tài chính, thuế khóa, mua bán, tạo lập BĐS… cũng còn
hạn chế. Đất đai là yếu tố đầu vào rất quan trọng của BĐS nhưng hiện nay cực kỳ khó
khăn, Luật Đất đai đang rất bất cập đã làm ảnh hưởng nguồn cung và khiến việc tạo lập
BĐS kéo rất dài. Ngay lĩnh vực bán nhà ở cho Việt kiều hay cho người nước ngồi…
thì gần đây chỉ mới đưa ra một số chính sách thí điểm nhất định.

10


Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản
3.2. Về khung pháp lý của thị trường
Cơng tác quản lí và điều tiết của nhà nước đối với TT BĐS cho đến nay còn rất yếu,
thiếu và kém biểu hiện bởi hệ thống quản lý bất động sản từ trung ương đến địa phương
chưa đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ. Một số yếu tố có ảnh hưởng lớn đến sự hình
thành và phát triển của thị trường bất động sản như vấn đề quản lý đất đô thị, quy hoạch
xây dựng đô thị, đầu tư xây dựng cơng trình cịn bị chia cắt, thiếu sự quản lý của một cơ
quan thống nhất dẫn tới tình trạng chồng chéo, trùng lặp trong cơng tác quản lý thị
trường bất động sản. Điều này được thể hiện qua thực trạng của thị trường BĐS kém
minh bạch với những tồn tại của nó ở TP HCM cũng như thủ đô hiện nay. Một trong
những nguyên nhân dẫn đến hiện trạng đó là hệ thống văn bản pháp luật cịn nhiều mâu
thuẫn, chồng chéo và khơng đồng bộ nên khơng kiểm sốt được TT BĐS, lại càng
khơng xử lí được những trường hợp vi phạm bởi thiếu những chế tài cụ thể.
Khung pháp lý của thị trường bất động sản mặc dù từng bước được hoàn thiện, bổ sung,
sửa đổi nhưng vẫn còn nhiều vấn đề bất cập cần sửa đổi, bổ sung. Trong đó có những
cơ chế chính sách quan trọng như chính sách huy động nguồn tài chính dài hạn để phát

triển thị trường bất động sản, chính sách về thuế giao dịch, thuế tài sản... cần sớm được
nghiên cứu ban hành nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành
mạnh và ổn định, khắc phục tình trạng tham gia thực hiện giao dịch mua, bán, chuyển
nhượng... trái quy định của pháp luật làm thất thốt nguồn thu cho ngân sách.
Tính minh bạch của thị trường bất động sản trong tất cả các khâu hoạt động của thị
trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập bất động sản đến hoạt động giao dịch mua, bán,
chuyển nhượng, cho th bất động sản cịn có nhiều hạn chế. Tình trạng đầu cơ, mua
bán "ngầm", trốn lậu thuế còn khá phổ biến ở nhiều địa phương, đặc biệt là tại các đô
thị lớn dẫn tới sự hoạt động của thị trường bất động sản thiếu bền vững và ổn định. Để
thực hiện mục tiêu công khai, minh bạch đối với hoạt động giao dịch bất động sản, Luật
Kinh doanh bất động sản đã có quy định các tổ chức kinh doanh bất động sản phải bán
bất động sản thông qua sàn giao dịch, nhưng quy định này cũng này cũng chưa được
triển khai...
Tính cạnh tranh của thị trường bất động sản còn thấp, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ
đầu tư mặc dù đã được quy định trong một số văn bản quy phạm pháp luật, tuy nhiên
việc áp dụng trong thực tiễn còn nhiều hạn chế, thậm chí có những vấn đề chưa được
triển khai (việc giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án được quy định
trong Luật Đất đai năm 2003 nhưng đến nay hầu như chưa có dự án nào được lựa chọn
chủ đầu tư theo phương thức này).
Giá cả bất động sản quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức
phát triển của nền kinh tế và giá trị thực bất động sản, từ đó làm ảnh hưởng trực tiếp
đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của phần lớn

11


Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản
người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn. Từ đó dẫn đó sự phân hóa xã hội, khoảng
cách giàu nghèo sẽ ngày càng lớn và sẽ dẫn đến mất ổn định xã hội.
Cơ chế về đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư vẫn cịn những vấn đề tồn tại và bất

cập phải tiếp tục được hồn thiện để khắc phục tình trạng khiếu kiện đơng người, kéo
dài đang xảy ra ở một số địa phương. Công tác lập và quản lý quy hoạch phát triển kinh
tế - xã hội cũng như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và
điểm dân cư nông thôn cũng cần phải tiếp tục nghiên cứu để tránh chồng chéo, giảm
bớt thủ tục, gây lãng phí cả về thời gian và chi phí của Nhà nước và của nhà đầu tư.
Hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém, đặc biệt là hệ thống giao thông làm giảm sức hút và
quy mô của thị trường bất động sản. Những dự án phát triển bất động sản vẫn chủ yếu
tập trung ở khu vực trung tâm đô thị, việc phát triển bất động sản ra các khu vực xa
trung tâm nơi có cơ sở hạ tầng yếu kém cịn rất hạn chế, quy mơ cũng như cơ hội đầu tư
của thị trường bất động sản chưa thực sự được mở rộng đối với tất cả các vùng, miền
khác nhau trên địa bàn cả nước.
3.3. Về chủ thể tham gia thị trường
Tính bình đẳng giữa các đối tượng tham gia thị trường chưa được thực sự đảm bảo.
Mặc dù về cơ chế, chính sách trong hoạt động đầu tư nói chung đã được quy định thống
nhất trong Luật Đầu tư, tuy nhiên các chủ thể tham gia thị trường bất động sản chưa
thực sự được hoạt động theo cùng một cơ chế (giữa tổ chức, cá nhân trong nước với tổ
chức, cá nhân nước ngồi cịn có sự khác biệt về cơ chế giao đất, cho thuê đất cũng như
quy trình thẩm định, cấp giấy chứng nhận đầu tư, đăng ký kinh doanh bất động sản khi
tham gia thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản).
Việc phát triển thị trường bất động sản còn mang tính tự phát, thiếu chiến lược, kế
hoạch cụ thể. Thời gian vừa qua thị trường bất động sản phát triển chưa đảm bảo sự cân
đối, các nhà đầu tư mới chỉ tập trung quan tâm đối với các dự án nhà ở, dự án khu đô
thị mới để bán cho những người có thu nhập cao. Trong khi đó các dự án nhà ở để bán
trả dần hoặc cho thuê dành cho các đối tượng có mức thu nhập thấp chưa được quan
tâm đúng mức. Thị trường nhà ở cho thuê chưa phát triển tương xứng với nhu cầu của
xã hội địi hỏi cần phải có giải pháp can thiệp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát
triển đồng bộ theo yêu cầu của xã hội. Ngược lại, có những địa phương phát triển bất
động sản tràn lan, tự phát, thiếu định hướng dẫn tới tình trạng "đóng băng" cục bộ của
thị trường bất động sản tại một số địa phương. Thực tế tại một số địa phương vừa qua
cho thấy có nhiều dự án kinh doanh bất động sản bị đình trệ hoặc triển khai chậm so với

tiến độ quy định. Tình trạng này xảy ra do nhiều nguyên nhân, trong đó phải kể đến một
số lý do chủ yếu như do chủ đầu tư dự án chưa đánh giá đúng nhu cầu của thị trường,
do chủ đầu tư thiếu năng lực, kinh nghiệm và khả năng huy động tài chính hoặc gặp
khó khăn về bồi thường, giải phóng mặt bằng...

12


Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản
Cơng tác kiểm tra, kiểm sốt và xử lý vi phạm đối với hoạt động của thị trường bất
động sản, nhất là hoạt động giao dịch còn bị bng lỏng. Nhiều chính sách đã có hiệu
lực nhưng việc hướng dẫn và triển khai còn chậm. Hệ thống tổ chức quản lý hoạt động
thị trường bất động sản từ Trung ương chưa thực sự hoàn chỉnh. Việc phân cấp quản lý
và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng cho chính quyền cấp quận, huyện là hợp lý,
tuy nhiên điều kiện về trình độ, năng lực chun mơn của đội ngũ cán bộ, công chức để
thực thi nhiệm vụ được giao còn nhiều bất cập, đòi hỏi cần sớm có cơ chế khắc phục.
3.4. Về vốn pháp định
Nhiều quy định về vốn pháp định không phù hợp, gây khó khăn rất lớn cho doanh
nghiệp trong thành lập và hoạt động kinh doanh. Chẳng hạn, Nghị định 153/CP
(27/10/2007) của Chính phủ quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có
vốn pháp định tối thiểu 6 tỷ đồng. Sau đó, Bộ Xây dựng lại ban hành Thơng tư số
13/TT-BXD ngày 21/05/2008 thì lại giải thích quy trình xác nhận vốn pháp định hết sức
rối rắm, đó là “phải có xác nhận của ngân hàng thương mại họat động tại Việt Nam về
số tiền ký quỹ của các thành viên sáng lập”(Mục 1.1.2 Thơng tư 13/TT-BXD). Ở đây
đã có sự nhầm lẫn giữa khái niệm vốn pháp định và tiền ký quỹ, hoặc đối với trường
hợp góp vốn bằng tài sản thì phải có chứng thư định giá hoặc nếu bổ sung ngành nghề
kinh doanh bất động sản thì phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán. Những
quy định này đã làm cho vấn đề xác nhận vốn pháp định trở nên quá phức tạp, tốn kém
không cần thiết cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trên thực tế, ở nước
ta, đã có khoảng 30.000 doanh nghiệp có chức năng kinh doanh doanh bất động sản thì

có bao nhiêu doanh nghiệp đáp ứng quy trình xác nhận vốn pháp định đó của Bộ Xây
dựng? Ngồi ra với quy định vốn pháp định chỉ có 6 tỉ đồng thì một doanh nghiệp BĐS
ước tính văn phịng, ơtơ mất đứt 2 tỉ đồng, trả lương và các chi phí khác thì vốn cịn lại
chưa đủ mua một căn hộ. Ở Hà Nội, bây giờ một căn hộ trung bình đã 7-8 tỉ đồng.
Quy định hàng loạt các ngành nghề kinh doanh phải có vốn pháp định như nêu trên
nhưng vấn đề giám sát, quản lý doanh nghiệp duy trì mức vốn trong những ngành nghề
đó sau đăng ký kinh doanh vẫn còn nhiều điều phải bàn về tính hiệu quả của nó. Cơ
quan nào có chức năng giám sát mức vốn trên của doanh nghiệp? Nếu nhà đầu tư gian
dối lách luật bằng cách vay mượn tiền bỏ vào ngân hàng, thành lập doanh nghiệp xong
rút ra trả lại cho chủ nợ thì giải quyết sao? Mặc dù Chính phủ đã ban hành Nghị định số
53/CP ngày 04/04/2007 quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đầu tư, đăng ký
kinh doanh… tại Khoản 3 Điều 32 của Nghị định này quy định mức phạt tiền từ
7.000.000 đồng đến 10.000.000 triệu đồng đối với hành vi khơng duy trì mức vốn pháp
định đối với doanh nghiệp kinh doanh ngành nghề phải có vốn pháp định. Nhưng sau
hơn một năm thực thi Nghị định 53/CP, không có nhiều doanh nghiệp bị phát hiện và
xử phạt hành chính đối với hành vi vi phạm trên. Đến thời điểm này, hầu hết ở các địa
phương trực tiếp thực thi Luật Doanh nghiệp và các đạo luật chuyên ngành khác có liên
quan đến vốn pháp định đều hết sức lúng túng trong khâu quản lý, kiểm tra và xử phạt
13


Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản
đối với doanh nghiệp vi phạm mức vốn pháp định và cách thức quản lý doanh nghiệp
trong những ngành nghề này. Kết cục Doanh nghiệp chỉ lo đối phó cho xong quy định
đó, cịn cơ quan chức năng lại lơ là trong công tác hậu kiểm, làm giảm tính hiệu quả của
pháp luật, đồng thời ảnh hưởng đến phát huy nội lực trong nhân dân
3.5. Về việc huy động vốn
Nguồn tài chính cho BĐS đang chủ yếu tập trung vào vay ngân hàng. Huy động vốn
khách hàng cũng bị khống chế bởi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, ở thời điểm
nhất định mới được huy động và lượng huy động cũng bị hạn chế. Những định chế tài

chính như quỹ đầu tư BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở… còn mới đang manh nha, chỉ mới có
ý tưởng và đang nghiên cứu chứ chưa đưa ra được. Đất kém, tiền cũng kém nên thị
trường BĐS VN vẫn chưa phát triển bền vững trong khi nhu cầu xã hội rất lớn.
Nhưng vấn đề cần nhấn mạnh là đội ngũ doanh nghiệp BĐS VN còn thiếu chuyên
nghiệp, quy mơ rất nhỏ bé. Trong khi đó, luật pháp cũng chưa có những quy định để
sàng lọc các tay chơi nghiệp dư, khơng đủ năng lực tài chính ra khỏi sân chơi để
khuyến khích các doanh nghiệp hội tụ lại với nhau thành những doanh nghiệp lớn có
đầy đủ năng lực về chun mơn, kiến thức và tài chính.
3.6. Về sàn giao dịch bất động sản
3.6.1. Khái quát những tồn tại trong thực trạng hoạt động của hệ thống các sàn
giao dịch bất động sản.
Các SGD BĐS ra đời là để thúc đẩy cho thị trường BĐS, giúp nhà nước thực hiện chức
năng quản lí và điều tiết thị trường. Tuy nhiên, sự phụ thuộc của SGD vào thị trường lại
là một trở ngại làm cho các SGD không phát huy hết được chức năng và vai trị của
mình để góp phần làm cho TT BĐS phát triển lành mạnh ổn định và bền vững. Các sàn
giao dịch BĐS đang trong giai đoạn thử nghiệm nên vừa hoạt động vừa rút kinh
nghiệm.
Hiện nay các sàn giao dịch BĐS mọc lên nhiều như "nấm mọc sau cơn mưa" nhưng
hiệu quả hoạt động lại hoàn toàn ngược lại. Bởi:
Theo quy định đến năm 2009, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải
đưa sản phẩm của mình vào sàn giao dịch. Nhưng hiện vẫn chưa có chế tài cụ thể đối
với các doanh nghiệp không giao dịch qua sàn. Bên cạnh đó, hiện nay các sàn có hoạt
động đúng theo quy định hay không, các thông tin được sàn cung cấp minh bạch hay
khơng cũng chưa có những quy định và chế tài cụ thể. Hiện Bộ Xây dựng còn đang
soạn thảo. Tuy nhiên, theo dự thảo với mức xử phạt cao nhất cũng chỉ là 500 triệu đồng
thì vẫn chưa đủ sức răn đe. Đó khơng phải là số tiền quá lớn đối với một dự án bất động
sản.Thêm vào đó, các sàn được quyền xác nhận vào giấy tờ mua bán thay cho công
chứng, như hồ sơ pháp lý chính thức để người giao dịch thực hiện các thủ tục khác. Nếu
khơng quản lý tốt có thể dẫn tới tiêu cực, các sàn có thể ngồi bán xác nhận của mình.
14

Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản
Ngoài ra, Sở Xây dựng ở các địa phương cũng chưa có phịng ban cụ thể đứng ra quản
lý đối với các sàn này. Chỉ khi có đơn vị quản lý, các thông tin thị trường được thu thập,
báo cáo thường xuyên, khi ấy, những người có nhu cầu mới thực sự có điều kiện tham
khảo thơng tin về quy hoạch, dự án, giá một cách chính xác nhất.
Việc thành lập sàn chỉ mang tính đối phó với các quy định của pháp luật. Luật kinh
doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2007 và dự kiến đến hết quý I
năm 2009 thì mọi giao dịch BĐS của các chủ thể kinh doanh BĐS đều giao dịch trên
sàn. Vì vậy các cơng ty địa ốc đua nhau mở sàn trên cơ sở nâng cấp các trung tâm giao
dịch BĐS từ trước. Vì vậy nên hoạt động của các sàn này cũng chẳng khác các trung
tâm môi giới. Các sàn này thực hiện các hoạt động kinh doanh bằng việc mua sỉ bán lẻ
các sản phẩm HH BĐS, vì vậy mà cứ có được lợi nhuận là họ lại tung hàng hoá ra bán
phá giá thị trường. Điều này đã gây khó khăn cho các chủ đầu tư và các sàn giao dịch
khác. Còn trường hợp các sàn do chủ đầu tư thành lập thì thực hiện cơng việc mua bán
hàng hố độc quyền của cơng ty mẹ. Vì vậy nên mới có chuyện tất cả sản phẩm của dự
án mặc dù được niêm yết trên sàn nhưng phải có chuyện xét duyệt đơn xin mua của
lãnh đạo Tổng cơng ty thì khách hàng mới mua được sản phẩm (đây là một thực tế đã
diễn ra ở một dự án của chủ đầu tư trên trục đường 70, Từ Liêm – Hà Nội). Do SGD
trực thuộc tổng công ty nên khách hàng không có cơ hội tìm kiếm thơng tin của dự án.
Hoạt động của các SGD BĐS hiện nay vẫn chỉ như một nấc thang trung gian nên chủ
đầu tư bảo sao thì các sàn cứ như vậy mà thực hiện . Các sàn chỉ việc bán theo giá của
chủ đầu tư ấn định để hưởng hoa hồng từ 1%- 2%. Đối với những người có BĐS bán lẻ
thì bán thế nào cũng được chứ không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá.
Các thơng tin được niêm yết trên sàn thì khơng bảo đảm sẽ chính xác hồn tồn. Mỗi
sàn cơng bố một chỉ số giá khác nhau, thông tin giữa các sàn về cùng một đối tượng
cũng không thống nhất.
Mặc dù các SGD BĐS đã ra đời nhưng các giao dịch BĐS vẫn được thực hiện chủ yếu
thông qua các trung tâm GD BĐS. Vì vậy mà phần lớn các giao dịch BĐS này là phi

chính thức. Theo ước tính của các chuyên gia, loại giao dịch này đang chiếm khoảng
60% tổng số lượng giao dịch BĐS. Đây chính là môi trường nuôi dưỡng các nhà đầu cơ
trốn thuế ở tất cả các vùng, phát triển nhất là ở các đơ thị lớn.
Xét về tính hiệu quả của các SGD mang lại cho TT BĐS là có nhưng hiệu quả thấp so
với mục tiêu đặt ra. Vì vậy “Khi mà SGD BĐS khơng thể thực hiện được chức năng
của mình thì việc TT BĐS Việt Nam ln phát triển trong sự thiếu ổn định, minh bạch
là một điều tất yếu”
3.6.2. Một số sai phạm cụ thể
TT BĐS và SGD BĐS ở Việt Nam còn là một lĩnh vực khá mới mẻ, trong vai trò là một
khách hàng đi mua BĐS hay là một nhà đầu cơ thì chúng ta vẫn luôn nhận thấy một
15


Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản
điều là các SGD BĐS giúp các nhà đầu cơ trốn lậu thuế để hưởng % hoa hồng được
cao. Cụ thể như sau:
* Trong vai trò là một nhà đầu tư:
Là một người đầu cơ BĐS có nhu cầu tìm nguồn hàng để mua đi bán lại đã tìm đến
SGD BĐS để tìm kiếm nguồn hàng, đồng thời liên kết với sàn để bán lại hàng hoá đã
mua. Sản phẩm mà người đầu cơ mua với giá dự kiến là 1200 USD/ m2 (đây là giá gốc
không vênh – tức là mua trực tiếp của nhà đầu tư chưa phải mua lại của nhà đầu cơ
khác). Diện tích các căn hộ này là khoảng 90m 2 – 120m2/ căn. Người mua sẽ đóng tiền
theo tiến độ thi cơng cơng trình và chia làm 5 lần, riêng lần đầu là 20%.
Giá gốc, người mua với giá 1200 USD/ m2 được thực hiện với hình thức là hợp đồng
góp vốn. Sau khi xây dựng xong có hoạt động mua bán, lúc này người đầu cơ sẽ bán lại
sản phẩm và vào tên khách hàng của mình trong hoạt động góp vốn. Đây là giữa nhà
đầu tư với khách hàng và coi như khách hàng mua trực tiếp của nhà đầu tư. Cịn về phía
nhà đầu cơ với chủ đầu tư sẽ tìm nhiều lí do để huỷ hợp đồng góp vốn giả tạo trước.
Nhưng vấn đề ở đây là giá thật của căn hộ người mua phải trả không phải là giá trên
hợp đồng mà giá thật bao gồm giá trên hợp đồng cộng với khoản tiền chênh mà người

mua phải trả cho người đầu cơ. Khoản tiền chênh này có thể lên tới 100 đến 300 triệu
đồng đối với một căn hộ chung cư và từ 400 – 500 triệu đồng đối với một ngôi biệt thự.
Khoản tiền vênh này không được đề cập trên bất cứ một loại giấy tờ nào và đây là thoả
thuận miệng, vì vậy nên chủ đầu cơ khơng phải đóng thuế.
* Trong vai trị là một người mua
Nếu người mua có nhu cầu về nhà ở thì phải mua lại của các chủ đầu cơ chứ không thể
mua trực tiếp của các nhà đầu tư. Bởi khi dự án được công bố, chưa hồn thành xong
phần móng người đến hỏi mua nhà được trả lời là đã bán hết. Vì vậy, khách hàng muốn
mua sản phẩm thì qua SGD BĐS. Sau khi giới thiệu qua về sản phẩm, sàn sẽ kết nối
người mua và người bán với nhau. Nếu quá trình đàm phán đi đến thống nhất, người
đầu cơ sẽ đưa khách hàng đến kí hợp đồng với chủ đầu tư. Đây là hợp đồng sang tên
căn hộ từ chủ đầu tư với khách hàng, giá tính thuế sẽ là giá ghi trên hợp đồng. Người
mua còn phải trả thêm cho một khoản tiền vênh nhất định cho chủ đầu cơ, khoản tiền
này không được nhắc đến trên bất cứ giấy tờ gì, vì đây là thoả thuận miệng. Và người
mua được SGD giải thích là: "vì người đầu cơ là người nhà giám đốc chủ đầu tư cơng
trình nên mặc dù họ đã mua nhưng họ không phải đứng tên trên giấy tờ nên hợp đồng
mua là hợp đồng mua nhà một lần"
Đánh giá: Hiện tượng trên diễn ra bởi sự liên kết giữa chủ đầu tư, người đầu cơ và đặc
biệt là sự dàn xếp của SGD và cũng được sự đồng ý của người mua, bởi "thuận mua,
vừa bán". Hơn nữa, nếu khoản tiền vênh không được hiện diện trên hợp đồng thì người
mua sẽ khơng phải nộp thêm một khoản giá trị thuế từ số tiền vênh này. Điều này đã
mang lại thiệt thòi cho người mua và nhà nước. Nó nằm ngồi tầm kiểm sốt của nhà
16


Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản
nước. Bởi đó là những giao dịch ngầm, thoả thuận miệng, phi chính thức giữa nguồn
cung và nguồn cầu và khâu dịch vụ. Đây là lí do giải thích rất dễ hiểu cho các cơn sốt
nóng giả tạo do nhà đầu cơ tạo ra để nhằm đạt được mục đích lợi nhuận. Những hoạt
động này của các sàn giao dịch chẳng khác gì của các trung tâm giao dịch. Như vậy

SGD đã bị các "cò đất" lợi dụng để hoạt động.
4. GIẢI PHÁP - KIẾN NGHỊ
Đầu tiên là một số dự kiến về hướng sửa đổi chung của luật kinh doanh bất động
sản của ủy ban thường vụ quốc hội tại phiên họp thứ 37 sáng ngày 04/01/2011:
-

-

-

Luật kinh doanh BĐS sẽ được sửa đổi theo hướng tạo sự đồng bộ, thống nhất,
hạn chế khoảng trống của pháp luật, đồng thời tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân
tham gia vào thị trường BĐS một cách hợp pháp. Cụ thể, Luật sẽ bổ sung một số
quy định về huy động vốn trong kinh doanh BĐS, về giao dịch BĐS qua sàn, về
đối tượng và điều kiện kinh doanh các dịch vụ BĐS…
Cũng liên quan đến hoạt động của thị trường BĐS, Luật đăng ký BĐS sẽ tiếp tục
hồn thiện nhằm bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, khả thi; tạo thuận lợi tối đa
cho tổ chức, cá nhân khi u cầu đăng ký, tìm hiểu thơng tin về BĐS, qua đó góp
phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện phòng ngừa và
chống tham nhũng trong lĩnh vực BĐS, đặc biệt là đối với đất đai; giảm các vụ
khiếu kiện về BĐS và có nguồn chứng cứ chính xác để giải quyết các tranh chấp
trong lĩnh vực này.
Ngoài ra, việc sửa đổi Luật đăng ký BĐS cịn góp phần quan trọng trong việc
phát triển thị trường BĐS đáp ứng yêu cầu về hội nhập kinh tế quốc tế; đảm bảo
an toàn pháp lý cho các bên giao dịch BĐS, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu BĐS và tổ chức, cá nhân có liên
quan.

Bộ Tài chính đang đề xuất bổ sung thêm nhiều đối tượng được miễn lệ phí trước bạ
nhà, đất khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với cơ quan nhà nước. Theo Bộ

Tài chính, hiện các tài sản được Chính phủ miễn lệ phí trước bạ là nhà ở, đất ở của hộ
nghèo, người dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn; phương
tiện thủy nội địa (bao gồm cả tàu cá) khơng có động cơ trọng tải tồn phần đến 15 tấn
hoặc phương tiện có động cơ tổng cơng suất máy chính đến 15 mã lực hoặc phương
tiện có sức chở người đến 12 người. Tuy nhiên, qua nghiên cứu tình hình thực tế, Bộ
Tài chính đã đề xuất một số đối tượng khác cũng cần được đưa vào diện miễn lệ phí
trước bạ, cụ thể là: nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã đặc biệt khó khăn,
miền núi, vùng sâu, vùng xa; các hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số ở
Tây Nguyên.
Một đề xuất khác của Bộ Xây Dựng là nên tăng vốn pháp định doanh nghiệp bất
động sản. Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết, hiện nay, theo quy định của Luật
17


Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản, các tổ chức, cá nhân chỉ cần có vốn tối thiểu 6 tỷ đồng là có
thể được đăng ký thành lập cơng ty bất động sản. Theo ông Nam việc quy định vốn
pháp định 6 tỷ đồng cho một doanh nghiệp bất động sản là quá bất cập, bởi lẽ, thông
thường để triển khai một dự án bất động sản có quy mơ vừa phải thì vốn đầu tư cũng
lên đến hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng.Do đó, việc tăng vốn pháp định của doanh
nghiệp bất động sản để tránh tình trạng “tay không bắt giặc” đang khá phổ biến trên thị
trường bất động sản hiện nay là cần thiết.
5. KẾT LUẬN
Sau gần 20 năm ra đời và phát triển thị trường BĐS Việt Nam đã có những đóng góp to
lớn cho nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên TT BĐS còn nhiều tồn tại, điển hình là hiện
tượng giao dịch ngầm, các thông tin về thị trường không được công khai làm cho TT
BĐS phát triển không minh bạch và không lành mạnh. Vì vậy, yêu cầu cấp thiết là phải
thực hiện các biện pháp làm cho TT BĐS lành mạnh và minh bạch.
Một giải pháp để khắc phục tồn tại của thị trường đó là những quy định của pháp luật
tạo cơ sở pháp lí cho sự ra đời của các sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên qua thực tế cho

thấy hiện trạng hoạt động của TT BĐS hiện nay cịn rất nhiều bất cập, có nhiều hành vi
lách luật, lợi dụng kẽ hở của pháp luật để hoạt động. TT SGD hoạt động khơng theo
một quy trình chuẩn. Sở dĩ có hiện tượng này là do cho đến nay nhà nước vẫn chưa có
biện pháp quản lí TT BĐS hiệu quả. Chính những thực trạng trên mà tiểu luận hướng
nghiên cứu về hoạt động quản lí của nhà nước đối với TT BĐS. Tiểu luận tập trung vào
mục tiêu cơ bản là: Phân tích những quy định của nhà nước về hoạt động của TT BĐS
và đề xuất phương án quản lí của nhà nước đối với TT BĐS hiệu quả và khoa học, để
TT BĐS Việt Nam hoạt động hiệu quả trong khn khổ pháp lí.

18


Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản

19