Giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

GIẢI PHÁP
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP
Nhóm 7 lớp CQ49/11.8_LT2:
Bá Thị Tuyết Nhung 11.10
Nguyễn Thị Cẩm Thảo 11.10
Trần Lan Châu 11.10
Nguyễn Thị Hương 11.10
Lưu Việt Hiếu 11.10
Nguyễn Thị Nhị 11.15
Tự Long Thành 11.09
1
I. GIỚI THIỆU CHUNG
1. Khái niệm nhà ở cho người thu nhập thấp
Nhà ở cho người thu nhập thấp hay còn gọi là nhà ở cho người nghèo là
thuật ngữ chỉ về những căn nhà, tòa nhà những dự án xây dựng nhà ở được
chính quyền cùng với sự ủng hộ của những người hảo tâm nhằm xây dựng để
giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho những người có thu nhập thấp, người nghèo,
người có hoàn cảnh khó khăn về kinh tế, hoặc những người đang làm việc
nhưng có khó khăn trong việc bố trí, xắp xếp nhà ở thông qua hình thức nhà
nước xây dựng rồi cho thuê hoặc bán cho những đối tượng này với giá ưu đãi.
Nhà ở cho người có thu nhập thấp thường được điều hành bởi chính quyền địa
phương chẳng hạn như chính quyền cấp quận, huyện hay thành phố.
2
2. Sự cần thiết của vấn đề
Thứ nhất, xuất phát từ lý luận, đây là những dự án có thể dành cho những hộ
dân nằm trong diện giải phóng mặt bằng để triển khai các dự án phát triển kinh tế – xã hội
theo quy hoạch quốc gia và địa phương đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt hay hàng
ngàn lao động từ nông thôn ra thành thị làm việc tại các khu công nghiệp, các nhà máy,
công trường, các cặp gia đình trẻ “tách hộ” khỏi nhà bố mẹ để ra ở riêng, hoặc đáp ứng
nhu cầu nhà ở khác cho những người có thu nhập thấp gắn với quá trình xê dịch địa điểm

làm việc, nơi công tác, học tập, chữa bệnh và nghỉ dưỡng dài hạn, hoặc đơn thuần chỉ là để
cải thiện điều kiện ăn ở, sinh hoạt, không gian sống vốn quá khó khăn của mình.
Quá trình di chuyển các dòng dân cư và xác lập chỗ ở mới “bằng và tốt hơn chỗ ở cũ”
cho các cư dân này đã, đang và sẽ còn tiếp tục mở rộng và tăng tốc trong xu thế phát triển
chung năng động và dịch chuyển nhiều hơn của xã hội hiện đại, cũng như với quá trình
tổng tái cơ cấu các khu vực và hoạt động kinh tế – xã hội vĩ mô và vi mô trong nền kinh tế
chuyển đổi và đang phát triển như ở nước ta…
Do đó, quần thể quy mô, chất lượng nhà ở cho người có thu nhập thấp còn là thước
đo sự phát triển hệ thống an sinh xã hội và nâng cao chất lượng sống, quy định vẻ
đẹp kiến trúc, bộ mặt cảnh quan của một địa phươngvà toàn thể quốc gia, đồng thời
khẳng định trình độ quản lý xã hội của Nhà nước và chính quyền địa phương các cấp,
đặc biệt là Thủ đô.
3
Thứ hai, xuấtphát từ thực tế tại Việt Nam hiện nay giá trị nhà vẫn còn
lớn hơn nhiều lần so với thu nhập. Nguyên nhân là do giá nhà đất đã tăng
lên hơn 100 lần trong vòng 20 năm.
Theo thống kê năm 2013 của Numbeo (một trang web chuyên thống kê về
chỉ số mức sống tại các thành phố và quốc gia trên thế giới) cho thấy chỉ số giá
nhà trên thu nhập tại Hà Nội lên đến 34,59 lần, đứng thứ 4 trong số gần 400
thành phố trang web này khảo sát. Giá nhà Hà Nội chỉ thấp hơn Phnom Penh
của Campuchia (45,45), Tbilisi của Georgia (45,33) và Thẩm Quyến của Trung
Quốc (35,14). Theo thống kê này thì giá nhà đất tại Hà Nội hiện tại cao hơn
nhiều tại Hong Kong, Bắc Kinh, Thượng Hải, Bangkok khi so với thu nhập
trung bình. Giá nhà đất tại Hà Nội vượt xa giá nhà tại TP HCM trung bình 11,02
lần.
4
Bởi vậy, đối với người thu nhập thấp vấn đề nhà ở lại càng trở nên nan giải
hơn. Họ phần lớn phải sống ở nơi chật hẹp, chất lượng công trình kém, chủ yếu
là bán kiên cố và nhà tạm, tiện nghi trong nhà rất thấp. Mặc dù vậy còn phải sử
dụng diện tích chật hẹp đó để làm các dịch vụ sản xuất: bán hàng tạp hoá, sửa

xe, sản xuất thủ công… Tại các khu chung cư hạ tầng kỹ thuật cũng rất kém:
đường xá chật hẹp, hệ thống điện nước không đảm bảo thường xuyên và thiết
yếu.
Từ những điều trên, có thể nói, việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người có
thu nhập thấp phải là một trong các mục tiêu ưu tiên hàng đầu nổi bật và bao
quát của một thể chế xã hội văn minh, nhất là một quốc gia muốn phát triển bền
vững, và đặc biệt lựa chọn đi theo định hướng XHCN như Việt Nam.
5
II. THỰC TRẠNG VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP
THẤP Ở NƯỚC TA HIỆN NAY
1. Thành quả đã đạt được
Trong thời điểm cách đây hơn 1 năm trước, khi thị trường bất động sản
đóng băng, hàng loạt các doanh nghiệp đã xếp hàng xin chuyển đổi nhà thương
mại sang nhà ở xã hội theo Thông tư 02 của Bộ Xây dựng. Phát triển nhà ở cho
người có thu nhập thấp có thể được coi như là cứu cánh cho thị trường bất động sản
đi xuống suốt trong thời gian mấy năm qua vì nhận được rất nhiều sự hỗ trợ, ưu
đãi của Nhà nước theo hướng tích cực để tạo điều kiện, khơi dậy được tiềm năng
của nhân dân trong xây dựng quỹ nhà ở.
Theo quy định, đối tượng có diện tích bình quân thấp dưới 8m2 mỗi người,
không phải nộp thuế thu nhập cá nhân sẽ được mua nhà thu nhập thấp.
Điểm sáng trong việc phát triển nhà ở cho người thu nhập nhấp phải nói
đến gói tín dụng nhà ở xã hội 30.000 tỷ đồng , cụ thể là một số điểm đáng chú ý
sau :
- Kéo dài thời gian vay từ 10 năm lên 15 năm .Cùng với việc kéo dài thời
gian hỗ trợ, Chính phủ cũng quyết định bổ sung đối tượng được vay vốn mua
nhà, gồm:
- Cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, người lao
động có thu nhập thấp nhưng khó khăn về nhà ở, khi mua nhà ở thương mại tại
các dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn đã
được cấp có thẩm quyền phê duyệt có tổng giá trị hợp đồng mua bán kể cả nhà

và đất không vượt quá 1,05 tỷ đồng.
- Cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang và người lao động tại đô
thị đã có đất ở phù hợp với quy hoạch đang khó khăn về nhà ở nhưng chưa được
6
Nhà nước hỗ trợ dưới mọi hình thức, được vay vốn ưu đãi để xây dựng mới hoặc
cải tạo sửa chữa lại nhà ở của mình.
Ngân hàng Nhà nước quy định cụ thể mức vay vốn tối đa của các đối tượng
này, đảm bảo nguyên tắc thấp hơn số tiền mà mỗi hộ gia đình, cá nhân được vay
để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án phát triển nhà ở xã hội trên địa
bàn.
- Hộ gia đình, cá nhân có phương án đầu tư cải tạo hoặc xây dựng mới nhà
ở xã hội phù hợp với quy định của pháp luật để cho thuê, cho thuê mua và để
bán cho các đối tượng là công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp,
cụm công nghiệp vừa và nhỏ, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao, các
cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp, nhà máy, xí nghiệp của tất cả các
ngành, nghề thuộc các thành phần kinh tế; người lao động thuộc các thành phần
kinh tế tại khu vực đô thị; sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng,
trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho
công nhân và các đối tượng khác thuộc diện được giải quyết nhà ở xã hội theo
quy định của Nghị định 188/2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, theo Sở Xây dựng Hà Nội, trên cơ sở thăm dò nhu cầu nhà ở
cho người thu nhập thấp, công nhân, học sinh, sinh viên, thành phố đã xây dựng
Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2012-2020 và định hướng đến năm
2030. Chương trình đáp ứng cùng lúc 3 mục tiêu: Tăng mỹ quan đô thị, đáp ứng
cơ bản nhu cầu nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp; góp phần đẩy mạnh công
tác bảo đảm an sinh xã hội trên địa bàn thành phố.Hà Nội hiện có 66 dự án xây
dựng nhà ở xã hội đã và đang triển khai với 5.016.977m2 sàn xây mới. Trong
đó, có 44 dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, tương đương 37.800 căn hộ;
10 dự án xây dựng nhà ở sinh viên với 362.775m2 sàn xây dựng, đáp ứng cho
39.114 sinh viên; 12 dự án nhà ở công nhân.

7
Nhờ vậy mà trong những năm qua, quỹ nhà ở đã được tăng lên đáng kể cả
về số lượng cũng như chất lượng các công trình giải quyết được một bước nhu
cầu về nhà ở của các tầng lớp dân cư trong xã hội. Cụ thể là:
Tại Hà Nội hiện nay đã có rất nhiều khu đô thị mới mọc lên với quy mô
chất lượng cơ sở hạ tầng đúng tiêu chuẩn hiện đại. Các công trình dịch vụ
thương mại, thể thao,vui chơi giải trí đảm bảo tiêu chuẩn môi trường, xử lý nước
thải ,chất thải. Các đô thị đó như là: Linh Đàm, Định Công, Khu làng quốc tế
Thăng Long, khu đô thị mới Trung Hòa Nhân Chính, Trung Yên…Bên cạnh đó
cũng có nhiều khu nhà tái định cư.Khu nhà ở cho người có thu nhập thấp , khu
nhà ở cho sinh viên giáo viên cũng đã và đang xây dựng như: Nhà ở cho người
có thu nhập thấp tại Xuân Đỉnh - Quận Tây Hồ, khu tái định cư Nam Đại Cồ
Việt…
Tính đến hết tháng 4/2014, cả nước đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 98 dự án nhà ở xã hội
Theo Bộ Xây dựng, hiện đã có 50 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở
thương mại sang nhà ở xã hội, với quy mô xây dựng khoảng 34.000 căn hộ, tổng
mức đầu tư khoảng 20.000 tỷ đồng.
8
Tại Hà Nội, có 21 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà
ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 11.400 căn với tổng mức đầu tư khoảng
9.000 tỷ đồng; 12 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ với quy mô xây dựng
ban đầu 3.734 căn xin điều chỉnh tăng lên 5.234 căn.
Tại Hồ Chí Minh, có 24 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại
sang nhà ở xã hội, với quy mô xây dựng khoảng 14.800 căn, tổng mức đầu tư
khoảng 8.800 tỷ đồng.
9
2. Hạn chế cần khắc phục
II.1. Chậm tiến độ thi công
Theo Sở Xây dựng Hà Nội, quá trình thực hiện chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cho
người TNT trên địa bàn thành phố đã gặp phải không ít khó khăn, vướng mắc. Trong đó,

một số dự án nhà ở cho người TNT đã được UBND thành phố chấp thuận chủ trương đầu
tư, cho phép đầu tư nhưng chưa triển khai thực hiện, như: dự án nhà ở tại Bắc An Khánh
của Tổng công ty Vinaconex và Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà Hà Nội (khoảng hơn
5.000 căn); dự án nhà ở tại Thanh Lâm, Đại Thịnh của Tập đoàn Phát triển Nhà và đô thị
Hà Nội (khoảng 1.500 căn); dự án nhà ở thu nhập thấp tại Đông Anh của Tổng công ty Đầu
tư phát triển nhà Hà Nội (khoảng 1.500 căn);
Dự án NOXH Tân Nam Linh đàm động thổ từ 5/2013 đến nay vẫn đang miệt mài ở khâu làm móng
10
II.2. Thủ tục hành chính phức tạp.
Đối tượng có nhu cầu thuê mua nhà ở thu nhập thấp phải có hộ khẩu
thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại HN. Nếu đối tượng thuộc lực lượng vũ trạng
chưa có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn phải có xác nhận của đơn vị
đang công tác về chức vụ, thời gian công tác và tình trạng nhà ở.
Chỉ tính các loại thủ tục thuê mua nhà đất người dân đã phải chuẩn bị hơn
10 loại giấy tờ. Trong đó việc xin xác nhận tình trạng nhà ở tại UBND xã
phường là hết sức khó khăn. Bên cạnh đó,việc tiếp cận với gói vay 30000 tỷ
đồng để vay vốn mua nhà là hết sức khó khăn,chỉ doanh nghiệp vay dễ dàng còn
người dân vay lại trải qua rất nhiều quy trình thủ tục phức tạp.
Còn với các chủ dự án, trong lúc giá vật liệu xây dựng, giá đất, giá nhân
công ngày càng tăng cao, các DN muốn đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án
BĐS để hạ giá thành sản phẩm, giúp người dân mua được nhà với giá rẻ nhất.
Tuy nhiên, các thủ tục về hành chính lại mất rất nhiều thời gian, từ việc chấp
thuận chủ trương dự án, đền bù, giải phóng mặt bằng, cấp giấy phép xây dựng
cho đến việc cấp sổ cho người mua nhà là cả một quá trình rất dài. Do đó, các
dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp thực hiện càng lâu
thì giá cả càng tăng lên.
11
II.3. Giá nhà quá cao và mức độ chênh lớn
Khu nhà ở xã hội ở Kuala Lumpur, Malaysia có giá bán bằng 1/3 ở Việt Nam
Cùng hưởng ưu đãi miễn tiền sử dụng đất, vay vốn ưu đãi, những các dự án nhà ở xã

hội ở Hà Nội chênh nhau gấp đôi, có dự án dưới 9 triệu đồng/m2, nhưng có những dự án
lên tới 14-15 triệu đồng/m2…
Khảo sát trên thị trường, dự án NOXH tại 143 Trần Phú (Hà Đông) do Cty CP Đầu tư
xây dựng và Phát triển đô thị Sông Đà – SDU (thuộc TCty Sông Đà) làm chủ đầu tư, có giá
tạm tính ở mức 16 triệu đồng/m2 (tính cả thuế, phí bảo trì).
Dự án NOXH tại 30 Phạm Văn Đồng (Cầu Giấy) do Cty CP Đầu tư xây dựng và
Thương mại dịch vụ Bắc Hà làm chủ đầu tư cũng có mức giá tới khoảng 14,9 triệu
đồng/m2.
Tại khu vực quận Hà Đông, nhà xã hội đang có giá cao hơn từ 1,5 đến hơn 2 triệu
đồng/m2 với nhà thương mại cùng khu vực.
12
II.4. Điều kiện cơ sở vật chất chưa phù hợp và đồng bộ
Một số nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp ở xa trung tâm thành phố, chưa thuận
tiện về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, thiếu hệ thống hạ tầng xã hội nên chưa hấp dẫn với
người mua nhà TNT như dự án Thanh Lâm, Đại Thịnh (huyện Mê Linh).
Bên cạnh đó, một số dự án đã đầu tư xây dựng nhưng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội xung quanh chưa đầu tư xây dựng đồng bộ (đường vào chưa xây dựng hoàn
chỉnh, chưa có đèn chiếu sáng) nên chưa thuận tiện cho nhu cầu sử dụng của người dân,
như dự án nhà ở xã hội cho người TNT tại Kiến Hưng (quận Hà Đông)

Dự án nhà ở xã hội cho người TNT Kiến Hưng các hộ dân đã đến ở nhưng hệ thống hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội xung quanh chưa được đầu tư xây dựng đồng bộ
13
II.5. Đạo đức của những người kinh doanh
Một số nơi vẫn còn tình trạng nhà ở cho người thu nhập thấp, mua rồi bỏ không, và
thông qua việc mua bán như vậy đã tạo siêu lợi nhuận cho những người tham gia kinh
doanh và trục lợi, những đầu nậu nhà đất.
Điều dễ nhận thấy tại các dự án ồ ạt chuyển sang nhà ở xã hội là nhằm
mục đích tiếp cận vốn của gói 30.000 tỉ chứ không phải do nhu cầu của khách
hàng trên hết. Như giải thích của ông Phó Tổng giám đốc Phan Tuấn Anh, dự

án BrightCity - AZ Thăng Long, thì mục đích chuyển đổi dự án của đơn vị này
là để tiếp cận nguồn vốn của Chính Phủ.
14
III. NGUYÊN NHÂN
1. Nguyên nhân từ phía Nhà nước
Lý giải về nguyên nhân khiến tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội còn
chậm, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, chủ yếu là do
thiếu quỹ đất và thủ tục hành chính rườm rà của các địa phương.Nhiều khu
công nghiệp được hình thành, nhưng chưa bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở cho
công nhân, một số địa phương chưa bố trí đủ quỹ đất 20% tại các khu đô thị
mới, các dự án nhà ở thương mại theo quy định dành để xây dựng nhà ở xã
hội.Ngoài ra, một số cơ chế ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội như hỗ trợ đầu
tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài hàng rào dự án; hỗ trợ từ nguồn
ngân sách địa phương chưa được quan tâm đúng mức, nên chưa thu hút được
doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp.
Chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thu
nhập thấp chưa được các cơ quan chức năng thực hiện đầy đủ
Các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà TNT được miễn thuế GTGT và
thuế thu nhập doanh nghiệp (Theo khoản 2, điều 5 Quyết định số 67/2009/QĐ-
TTg): Được áp thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế suất
0%); Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm kể khi có thu nhập
chịu thuế; giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo; và được
áp thuế suất thu nhập doanh nghiệp 10% trong suốt thời gian hoạt động.
Tuy nhiên, chỉ sau gần 3 tháng tại Quyết định số 96/QĐ-TTg ngày
22/07/2009 thì chủ đầu tư chỉ được giảm 50% thuế GTGT trong thời hạn hết
ngày 31/12/2009 và chỉ được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2009. Điều
này khiến cho các nhà đầu tư dễ rơi vào tình trạng “nản” do sự thay đổi về ưu
đãi….
15
Sau đó, Chính sách của Nhà nước với nhà đầu tư xây dựng nhà thu nhập

thấp (được xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước): được
quy định tại Điều 34 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 như sau:
Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật
về thuế giá trị gia tăng; Được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thuế
thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh
nghiệp.
Trên thực tế, theo các doanh nghiệp, Quyết định 67 của Chính phủ ban
hành năm 2009, quy định một số cơ chế, chính sách ưu đãi phát triển nhà ở thu
nhập thấp thì doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng dự án hiện nay mới chỉ
được miễn tiền sử dụng đất. Các ưu đãi về miễn thuế VAT, miễn giảm thuế thu
nhập doanh nghiệp, được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn nêu trong Quyết
định 67 đến nay doanh nghiệp vẫn không được áp dụng. Điều này khiến doanh
nghiệp đã thiếu vốn lại càng khó khăn hơn trong đầu tư dự án.
Bên cạnh đó, mặc dù chính sách khuyến khích ghi rõ: doanh nghiệp được
ưu tiên vay vốn, được hỗ trợ lãi suất… nhưng lại không chỉ định ngân hàng nào
phải cho vay nên việc này cũng không hề đơn giản. Các hỗ trợ về lãi suất trong
đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp chưa thu hút được các nhà đầu tư.
Chính phủ chưa ban hành những văn bản pháp luật cụ thể, chi tiết về các dự
án nhà TNT. Khung giá chung cho các dự án chưa có, khiến giá căn hộ các dự
án không thống nhất và thiếu tính minh bạch; tiêu chuẩn thiết kế cho các căn hộ
cũng chỉ quy định chung chung về diện tích với khoảng chênh lệch về diện tích
tối thiểu (30m2 ) và diện tích tối đa (70m2) là lớn. Do quy định mang tính chung
chung nên người dân có nhu cầu sử dụng nhà không có căn cứ chính xác để so
sánh chất lượng và giá thành các dự án để có sự lựa chọn.
16
2. Nguyên nhân từ phía doanh nghiệp
Ông Nguyễn Trường Tiến, chuyên gia BĐS cho rằng, dù đã được hưởng
hàng loạt ưu đãi khi chuyển đổi như được miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế VAT,
vay vốn ưu đãi nhưng năng lực của doanh nghiệp yếu kém thì dự án vẫn khó hồi
sinh.

Theo ông Nguyễn Văn Đực có nhiều nguyên nhân khiến cho nhà giá rẻ Hà
Nội có mức chênh cao như vậy. Hiện nhiều chủ dự án NOXH ỉ lại sự bao cấp
của Nhà nước ở những hỗ trợ nên không tính toán chi li chi phí đầu tư xây dựng
mới khiến giá bán nhà ngang bằng hoặc có khi cao hơn cả nhà thương mại.Một
giả thiết khác được đặt ra là do khan hiếm nhà giá rẻ hoặc bởi chủ đầu tư bán
căn hộ cho nội bộ để những người này bán lại với giá cao hơn. Điều này càng
chứng tỏ ở Hà Nội, nhà giá rẻ khan hiếm, vì thế, người ta lợi dụng nó để nâng
giá.
Diện tích các căn hộ quá lớn vượt quá khả năng chi trả của người thu nhập
thấp. Mỗi căn hộ trung bình từ 50 đến 70 m2 khiến giá thành mỗi căn hộ lớn,
vượt khả năng chi trả của phần lớn người thu nhập thấp. Mặt khác, thị trường
bất động sản trầm lắng, giá cả sụt giảm cũng khiến nhà ở thu nhập thấp mất hẳn
sự cạnh tranh về giá so với loại hình nhà ở thương mại. Với mức giá từ 13 đến
14 triệu đồng/m2, người dân có thể dễ dàng lựa chọn căn hộ thuộc dự án nhà ở
thương mại với đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; đa dạng về
diện tích, giá bán, phương thức thanh toán linh hoạt. Người mua cũng không bị
ràng buộc về thủ tục hồ sơ, điều kiện, tiêu chuẩn xét duyệt, nhất là quy định
không được chuyển nhượng, cầm cố thế chấp ngân hàng để vay vốn trong thời
gian mười năm, kể từ khi mua nhà.
17
3. Nguyên nhân từ phía người dân
Tập quán, suy nghĩ của người dân nước ta vẫn còn nặng về sở hữu nhà ở tư
nhân, chưa quen và ít thích ứng với kiểu nhà ở cho thuê miễn sao đảm bảo ổn
định chỗ ở, làm cho phía “Cung” và “Cầu” càng khó tiệm cận nhau. Chính phủ
đã có chủ trương phát triển quỹ nhà ở xã hội cho thuê đối với các dự án sử dụng
nguồn vốn ngân sách; còn lại việc xã hội hóa đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho
thuê, thậm chí nhà ở thu nhập thấp để bán thì rất ít chủ đầu tư tham gia vì thời
gian hoàn vốn rất lâu (từ 30 – 50 năm), lợi nhuận thấp.
Từ những nguyên nhân trên, chúng ta thấy rằng, giải quyết bài toán nhà ở
cho người thu nhập thấp thì nhà nước cần phải có chính sách cả về phía cung

(nhà đầu tư nhà xã hội) lẫn phía cầu (người thu nhập thấp).
18
IV. Giải pháp
IV.1. Phát huy vai trò của nhà nước
Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển và quản lý thị
trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, nổi bật là :
- Xây dựng và giám sát thực hiện các quy hoạch không gian và kiến trúc
tổng thể, các tiêu chuẩn định mức kỹ thuật xây dựng đảm bảo an toàn và
hài hoà cảnh quan đô thị(nên có những quy hoạch và tiêu chuẩn dành
riêng cho các khu nhà ở cho người có thu nhập thấp);
- Hoàn thiện cơ sở pháp lý cần thiết theo hướng tự do hoá và thị trường
hoá, ban hành và thực hiện các chính sách miễn giảm thuế và các ưu đãi
toàn diện khác nhằm khuyến khích đầu tư và phát triển quỹ nhà ở cho
người có thu nhập thấp;
- Xây dựng các quy chế quản lý hiệu quả các chung cư, ngăn chặn và
trừng phạt nghiêm khắc các hành vi gian dối, tham nhũng và lãng phí
trong xây dựng, quản lý nhà tái định cư, nhà cho người có thu nhập
thấp, kể cả các nhà tình nghĩa, nhà tình thương và nhà đoàn kết…
19
4.2. Tạo điều kiện cải thiện nhà ở cho người thu nhập thấp
4.2.1. Nâng cấp nhà ở cho người thu nhập thấp
Giải pháp cải tạo và nâng cấp nhà ở chủ yếu nhằm đảm bảo độ an toàn
cho người ở, đảm bảo tiện nghi tối thiểu và giữ nguyên diện tích nhà đã có, cải
thiện điều kiện ở nhưng giảm chi phí đến mức tối thiểu cho người ở. Mặt khác
về mặt hạ tầng kỹ thuật đến chân công trình nên thực hiện theo phương thức
Nhà nước và nhân dân cùng làm, trong đó Nhà nước đầu tư là chính, nhân dân
đóng góp sức lao động nhằm giảm gánh nặng kinh tế cho người dân.
4.2.2. Xây dựng khu chung cư, nhà chung cư bán trả góp
Đối với người thu nhập thấp việc sở hữu một căn nhà là rất khó nếu
không có sự hỗ trợ của Nhà nước, người mua nhà có thể trả tiền thành các giai

đoạn khác nhau: Giai đoạn 1 sẽ trả từ 50-70% giá trị căn nhà, giai đoạn 2 trả
30%, Còn lại sẽ trả theo trong năm thời hạn sẽ không quá 20 năm
4.3. Giải pháp tín dụng
Ngoài ra, để giảm giá bán, thiết nghĩ Chính phủ cũng xem xét đề xuất
chính sách hỗ trợ tín dụng cho việc xây dựng nhà ở thu nhập thấp một cách hợp
lý, người mua nhà được vay vốn ưu đãi và thế chấp chính căn hộ, đồng thời đề
xuất miễn các loại thuế cho người mua nhà. Sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở theo
hướng nhà chung cư thu nhập thấp không quá 6 tầng, diện tích cho mỗi căn hộ
không quá 60m2 sàn và không thấp hơn 30m2 sàn. Đối tượng của các dự án này
là người có thu nhập thấp, do vậy với diện tích từ 30m2 đến 60m2 thì giá cả sẽ
hợp lý hơn với đại đa số nhu cầu và túi tiền của người có “thu nhập thấp”.
Nhà nước kiểm soát giá trần nhà ở xã hội để tạo ra sự minh bạch trên thị trường
BĐS và tiếp tục tạo điều kiện cho người dân tiếp cận với NƠXH với giá hợp lý trong thời
gian tới.
Nếu giải quyết thấu đáo được vấn đề cân bằng giữa giá căn hộ bất động sản
với nhu cầu thực tế của người có thu nhập thấp, sẽ là một điều kiện rất tốt để
20
đảm bảo an sinh xã hội. Bên cạnh đó, cũng sẽ giúp cho thị trường bất động sản
phát triển thuận lợi hơn trong thời gian tới.
4.4. Phát triển đầu tư thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp
Cần cho phép tự do hoá các hoạt động xây dựng nhà ở cho người có thu
nhập thấp : Mọi thành phần và loại hình doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân có đủ
điều kiện kỹ thuật và tài chính đều được tham gia xây dựng nhà ở cho người có
thu nhập thấp không giới hạn về quy mô, lãnh thổ. Đa dạng hoá các hình thức
đầu tư (trực tiếp, gián tiếp), các loại hình tổ chức kinh doanh và phát triển nhà ở
xã hội (100% tư nhân, nhà nước, cổ phần, liên doanh, hiệp hội, đoàn thể, quỹ v
các hợp tác xã…). Đặc biệt, khuyến khích các tập đoàn kinh doanh bất động sản,
xây dựng chuyên nghiệp (kể cả nước ngoài), có năng lực tài chính và công nghệ
mạnh đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực này. thuê mua, tín dụng tiêu dùng tín chấp và
thế chấp. Phát triển các thị trường vật liệu xây dựng và các dịch vụ liên quan đến

nhà ở cho người có thu nhập thấp…
4.5. Giải pháp quy hoạch
Khi xem xét chấp thuận các dự án nhà ở xã hội cho người TNT nội dung
xem xét phù hợp với quy hoạch kiến trúc, cần xem xét phù hợp với kế hoạch
phát triển hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu vực và đô thị. Bên cạnh đó,
xác định tiêu chuẩn thiết kế, hoàn thiện nhà ở xã hội để xây dựng giá bán nhà,
cho thuê nhà phù hợp với đối tượng sử dụng.
4.6. Giải pháp tài chính
Cần có một hệ thống tài chính đúng đắn để bảo đảm cung cấp đầy đủ vốn
cho sản xuất và bảo dưỡng quỹ nhà ở và các tiện nghi, đồng thời tạo điều kiện
cho người mua nhà ở có thể trả dần trong một thời gian dài.
Người thu nhập thấp được phép vay vốn từ quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển nhà
ở của địa phương để cải thiện chỗ ở, tỷ lệ lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất vay
21
của ngân hàng thương mại. Người thu nhập thấp được mua nhà theo phương
thức trả góp. Người thu nhập thấp có thể giải quyết thuê nhà với mức giá phù
hợp. Nhà nước giao đất nhưng chưa thu tiền sử dụng đất Hình thành thị trường
tài chính nhà ở. Chính sách tài chính tạo môi trường pháp lý bảo đảm cho hoạt
động của các Ngân hàng. Chính sách cho vay tài chính cần quan tâm đến đặc
tính của nhà ở. Chính sách tài chính cần đưa tiền nhà vào tiền lương cho phù
hợp. Cần hoàn thiện bổ sung chính sách về quy định giá bán nhà ở cho người có
thu nhập thấp và người nghèo. Khuyến khích tạo điều kiện cho các nhà đầu tư
nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê hoặc bán trả góp cho người lao
động, đặc biệt cần có chế tài cho loại nhà ở giá thấp.
Cần sớm thành lập “quỹ tiết kiệm nhà ở” (quỹ này hình thành trên cơ sở tái
cơ cấu quỹ phát triển nhà tại các địa phương). Quỹ tiết kiệm nhà ở hỗ trợ cho
người có nhu cầu nhà ở nhưng thu nhập hạn chế. Nguồn vốn được hình thành từ
sự đóng góp của người lao động từ tiền lương theo tỷ lệ quy định . Mục đích của
quỹ tiết kiệm nhà ở để đầu tư xây dựng nhà ở và cho người mua vay ưu đãi.
Người gửi tiền sau 10 - 15 năm sẽ được mua nhà bằng tiền tiết kiệm. Nếu người

gửi không xóa yêu cầu mua nhà thì khi nghỉ hưu sẽ được trả cả gốc lẫn lãi. Đây
là mô hình được hầu hết các nền kinh tế đang phát triển áp dụng.
Mô hình này sẽ giảm tải sức ép tài chính cho Nhà nước, tức thay vì Chính phủ
phải bỏ tiền ra từ đầu xây dựng NƠXH sẽ rất dễ quá tải, thì Chính phủ chỉ bỏ
một số vốn ban đầu để khuyến khích người dân tham gia tiết kiệm để tạo lập nhà
ở cho mình.
4.7. Tăng cường giám sát chặt chẽ các công trình
Yêu cầu các chủ đầu tư phải cam kết thời hạn khởi công, thời hạn hoàn
thành, công khai tiến độ thực hiện công tác chuẩn bị đầu tư và thực hiện dự án.
Kiên quyết thu hồi dự án chậm tiến độ, giao cho chủ đầu tư khác theo quy định
của pháp luật.Đồng thời cũng cần xác định ranh giới rõ ràng để quyết định loại
22
dự án nào là vi phạm pháp luật đất đai tới mức phải thu hồi đất mà không bồi
thường mọi giá trị đã đầu tư vào đất (sử dụng lãng phí, không đúng mục đích,
đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng) và loại dự án nào chỉ bị đánh thuế luỹ
tiến (đầu tư chậm hoặc bỏ hoang không đưa đất vào sử dụng đúng thời hạn).
Thành lập Đoàn kiểm tra liên ngành để kiểm tra các dự án phát triển nhà ở xã
hội và thực hiện quy định pháp luật về giá bán, cho thuê, cho thuê mua, đối
tượng mua, thuê, thuê mua nhà, hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua, quản lý
chất lượng xây dựng và quản lý, khai thác, sử dụng nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, đoàn kiểm tra cần giao ban kiểm điểm định kỳ công tác đầu tư
phát triển nhà ở xã hội.
4.8. Tăng cường quỹ đất sạch
Để đảm bảo luôn có quỹ đất sạch đáp ứng nhu cầu phát triển không ngừng, một
số quốc gia trên thế giới đã áp dụng chính sách dự trữ đất, theo đó, chính phủ
dùng tiền ngân sách mua các vùng đất ngoại thành rộng lớn, thực hiện giải
phóng mặt bằng rồi cung ứng đất với giá rẻ hơn nhiều giá thị trường cho các dự
án phát triển nhà ở. Luật Đất đai của Việt nam cũng đã tạo cơ sở pháp lý cho chế
độ dự trữ đất khi quy định Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao cho tổ chức
phát triển quỹ đất của Nhà nước bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp

quản lý khi chưa có dự án đầu tư. Tuy nhiên, nếu mỗi đô thị không có chiến lược
quy hoạch, khoanh vùng cụ thể cho quỹ đất dự trữ thì khó lòng đảm bảo được
quỹ đất sạch phục vụ nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp.Quản lý chặt
chẽ vấn đề sử dụng đất tại các khu công nghiệp cũng là một biện pháp quan
trọng góp phần tạo quỹ đất sạch cho thành phố,bởi hiện nay, tình trạng lãng phí
đất trong các khu công nghiệp tại Việt nam còn rất phổ biến. Ngoài ra, Nhà nước
cần có chính sách quản lý đất đai có hiệu quả bằng cách lập quy hoạch sử dụng
đất ở các cấp, đẩy mạnh quá trình hợp thức hóa quyền sử dụng đất
- Để các “căn hộ dành cho người có thu nhập thấp có thể đến gần tầm với của
người tiêu dùng hơn, đến đúng đối tượng đang ôm ấp ước mơ: “được an cư
23
lập nghiệp”, các nhà đầu tư bất động sản phải có tầm nhìn chiến lược, có tâm
huyết muốn đóng góp phần mình vào công cuộc văn minh hoá đô thị, gần
gũi hơn với người có thu nhập thấp.
- Để người dân hoàn toàn yên tâm vào chất lượng công trình, Nhà nướcphải
nâng cao việc đào tạo đội ngũ kỹ sư, thợ thuyền có năng lực, tay nghề, cần
có cơ chế cho phép ban quản lý thuê giám sát theo thoả thuận, kể cả các
giám sát là người nước ngoài.
- Có chính sách cho vay vốndài hạn, vay thế chấp với lãi suất phù hợp với đối
tượng thu nhập thấp để họ có khả năng mua nhà, thuê nhà dài hạn, trả góp
thông qua các tổ chức tài chính, và người thu nhập thấp phải chịu trách
nhiệm trực tiếp tạo thuận lợi cho khả năng thanh toán của người thu nhập
thấp trong việc cải thiện nhà ở.
- Huy động các nguồn vốn phát triển nhà ở thông qua các quỹ đầu tư quốc
gia, quỹ phát triển nhà ở và quỹ phát triển đô thị của các thành phố. Có các
chính sách tạo điều kiện khuyến khích cho các ngân hàng Nhà nước, các
ngân hàng Thương mại cổ phần thương mại tham gia vào các dự án phát
triển nhà ở cho người thu nhập thấp.
- Có chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư từ tư nhân, người dân và đầu tư
nước ngoài vào lĩnh vực phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Khuyến

khích, thậm chí bắt buộc các chủ doanh nghiệp, các nhà đầu tư nước ngoài
tạo chỗ ở cho công nhân của đơn vị mình, song song với đầu tư xây dựng
nhà xưởng và sản xuất kinh doanh. Các khu công nghiệp và chế xuất cần
phải có quy hoạch chi tiết các khu nhà ở cho công nhân.
- Chính sách về sửdụng đất: Có chính sách giao đất, cho thuê đất phù hợp với
từng đối tượng sử dụng đất. Hạn chế giao đất cho hộ cá nhân kiểu phân lô.
Ưu tiên xây dựng các chung cư cho người thu nhập thấp.
- Tạo chính sách làm đa dạng hoá các loại nhà ở cho người thu nhập thấp như
nhà cho thuê, nhà trả góp. Nhà cho thuê lâu dài đảm bảo đời sống ổn định
24
cho các cán bộ công nhân viên chức có thu nhập thấp. Nhà cho thuê ngắn
hạn (vài ba năm) cho công nhân các khu công nghiệp, sinh viên, các cán bộ
mới lập nghiệp Nhà cho thuê giá thấp cho các đối tượng chính sách , tuy
nhiên phải đảm bảo quy chế để các hộ gia đình ở trong loại nhà này không
được thay đổi mục đích sử dụng của căn nhà như không sử dụng căn nhà đó
vào mục đích thương mại, họ cũng không được thuê nhà hộ người khác,
ngoài ra họ cũng không được có những thoả thuận cho thuê lại nhà trên thị
trường nhà tránh trường hợp lợi dụng chính sách của Nhà nước để làm giàu.
Tạo lập quỹ nhà cho thuê để hình thành nên một thị trường nhà cho thuê
thực sự, từ đó từng bước điều tiết thị trường bất động sản, giá nhà đất dần
bình ổn và sát với giá trị thực hơn.
- Huy động tổ chức các hoạt động xã hội sâu rộng để tạo lập được quỹ phát
triển nhà ở giá thấp cho người thu nhập thấp. Nâng cấp nhà thấp tầng. Cải
tạo nhà chung cư cũ, đầu tư cơ sở hạ tầng, giao quyền sử dụng đất ở cho
người có nhà ở đất ở.
Việc ban hành các chính sách này là cần kíp, tuy nhiên để thực hiện có
hiệu quả cần phải có các biện pháp kiện toàn hệ thống quản lý, điều hành có
sự phân công chức năng nhiệm vụ rõ ràng giữa các cấp, các ngành từ trung
ương đến cấp cơ sở của các đô thị.
4.9. Giải pháp hợp tác nhà nước và tư nhân

Hợp tác Nhà nước - tư nhân (Public Private Parnership - PPP) là liên doanh
hợp tác giữa Nhà nước và tư nhân, được xây dựng trên cơ sở kỹ thuật chuyên
môn của mỗi đối tác nằm đáp ứng yêu cầu của người dân đã được xác định một
cách rõ ràng thông qua việc phân bổ thích hợp các nguồn lực, rủi ro và chế độ
khen thưởng (Theo nguồn của chính phủ Canada 2001).
Các mô hình hợp tác giữa Nhà nước và tư nhân rất đa dạng về hình thái và
quy mô. Tùy thuộc vào mức độ kiểm soát của khối nhà nước mà sự tham gia của
tư nhân có thể khác nhau từ việc cung ứng các dịch vụ cho đến sở hữu hoàn toàn
như: Công ty liên doanh; Sáng kiến công (khối nhà nước ký hợp đồng dài hạn
25