Một số kiến nghị về việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội

LỜI MỞ ĐẦU
Việt Nam đang trong quá trình phát triển và hội nhập, đô thị hoá với tốc
độ ngày càng cao, dẫn đến sự phân hoá giàu nghèo rất rõ rệt, đặc biệt là tại
các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh. Trong những năm gần
đây, luồng dân di cư đi từ nông thôn ra các đô thị ngày càng nhiều, làm cho
dân số đô thị tăng nhanh. Số người thu nhập thấp trên các đô thị lớn cũng
ngày càng nhiều, điều kiện nhà ở và vệ sinh môi trường nói chung là rất thấp.
Tại Hà Nội nhiều khu dân cư vẫn phải sử dụng khu nhà vệ sinh chung. Tại
thành phố Hồ Chí Minh, còn nhiều người phải sống trên các kênh rạch với
môi trường sống quá thấp, mức độ ô nhiễm khá cao, là nguyên nhân chính
gây ra bệnh tật, đói nghèo.
Trong thời kì bao cấp thì việc xây dựng nhà ở và các hệ thống hạ tầng đô thị
phục vụ công cộng cũng được Nhà nước bao cấp. Nhưng từ khi chuyển đổi sang
nền kinh tế thị trường thì người dân tự lo chỗ ở cho mình, các đô thị phát triển
nhanh chóng, tốc độ đô thị hóa gia tăng rõ rệt, sự phân hoá giàu nghèo tại các đô
thị khá là rõ nét, người nghèo phải đương đầu với vấn đề khó khăn về nhà ở.
Trong những năm qua, quá trình đô thị hóa cùng với sự phát triển kinh tế
theo cơ chề thị trường thì đô thị trở thành nơi thu hút một lượng lớn cư dân
lao động nông nghiệp ở các vùng kế cận làm cho tỷ lệ dân số đô thị tăng một
cách hết sức nhanh chóng. Do sự gia tăng dân số quá nhanh nên các đô thị
không còn đủ diện tích ở tối thiểu nữa. Số người không có nhà ở, phải sống
tạm bợ trong những hoàn cảnh hết sức khó khăn trên địa bàn các đô thị là một
con số đáng kể. Do vậy, việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp đang
1
là một vấn đề rất bức xúc hiện nay ở các đô thị lớn.
Số liệu của Sở Quy hoạch - Kiến trúc Thành phố Hà Nội cho biết, hiện
nay diện tích bình quân nhà ở theo đầu người chỉ đạt 7m
2
/người, trong đó có
30% dân số nội thành ở dưới mức 4m
2

/người; về chất lượng nhà ở, có tới 60%
nhà ở cần cải tạo nâng cấp cả ngôi nhà và tiện nghi. Ước tính đến năm 2010,
80 dự án xây dựng nhà tái định cư của Thành phố dù được hoàn thành với
tổng số 29.400 căn hộ, thì Thành phố vẫn thiếu tới 13.000 căn hộ. Theo ước
tính của nhiều nguồn khác nhau thì Hà Nội đang thiếu nhà một cách trầm
trọng, đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập thấp. Do vậy em quyết định lựa
chọn đề tài: “ Một số kiến nghị về việc giải quyết nhà ở cho người thu
nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội” cho chuyên đề thực tập. Hi
vọng sẽ đóng góp một phần vào việc giải quyết vấn đề bức xúc về nhà ở cho
người thu nhập thấp ở Hà Nội.
Bố cục chuyên đề gồm 2 phần:
Phần nội dung: gồm 3 chương
Chương I: Cơ sở khoa học của việc giải quyết nhà ở cho người thu
nhập thấp.
Chương II: Thực trạng về giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp trên
địa bàn thành phố Hà Nội và kinh nghiệm một số nước trên
thế giới
Chương III: Một số giải pháp về việc giải quyết nhà ở cho người thu
nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội
Phần II: Kết luận
2
PHẦN NỘI DUNG
Chương 1: Cơ sở khoa học của việc giải quyết nhà ở
cho người thu nhập thấp.
I. Một số lí luận về người thu nhập thấp
I.1. Định nghĩa về người thu nhập thấp
Người thu nhập thấp là những ngưòi có thu nhập ổn định và có tích luỹ
nhưng mức tích luỹ thấp. Nhưng mức tích luỹ đó đủ để trang trải cho việc
mua nhà nếu được mua với điều kiện ưa đãi.
Người nghèo là những người có đặc trưng cơ bản là thu nhập thấp,

không ổn định và khó có khả năng tiếp cận với việc mua nhà ở với chính sách
ưa đãi nếu có
Vậy ngưòi nghèo là những người có thu nhập thấp đến mức không thể
đáp ứng được nhu cầu tồi thiểu về vật chất hằng ngày như ăn, mặc, ở, đi học,
chữa bệnh. Họ là những cá nhân hoặc hộ gia đình không có việc làm hoặc
thiếu việc làm, gia đình quá đông người. Họ ở chật chội trong những khu nhà
không đủ các điều kiện vệ sinh, những xóm liều và những người không có
nhà cửa. Họ không có khả năng cải thiện nhà ở của mình. Nghề nghiệp của họ
thường không rõ ràng và gồm nhiều ngành nghề (thợ xây, đạp xích lô, xe
ôm…), thậm chí có những người không có nghề nghiệp. Người thu nhập thấp
không phải là người nghèo, họ có thu nhập ổn định, có thể đáp ứng được
những nhu cầu tối thiểu của cuộc sống nhưng không có khả năng mua nhà.
3
Người thu nhập thấp có thể là cán bộ, công nhân viên nhà nước, sinh viên mới
ra trường hoặc các đối tượng chính sách. Mức thu nhập của người thu nhập
thấp trên ngưỡng nghèo và tiếp cận với mức trung bình (khoảng 1.000.000
đồng/tháng/người). Trong giai đoạn hiện nay, tại Việt Nam có thể tính thu
nhập bình quân vào khoảng từ 500-1.000.000 đồng/tháng. Mức thu nhập của
hộ thu nhập thấp từ 1.000.000-5.000.000 đồng/tháng/người.
I.2. Các vấn đề kinh tế - xã hội tác động đến việc giải quyết nhà ở cho người
thu nhập thấp
1/ Vấn đề dân di cư vào đô thị
a) Mức độ di cư và mô hình di cư theo lứa tuổi, giới tính
Một trong những nguyên nhân quan trọng làm gia tăng dân số đô thị là
do luồng dân di cư từ các vùng nông thôn đến các thành phố lớn, các khu
công nghiệp, khu chế xuất để tìm kiếm việc làm. Vì đô thị có nhiều điều kiện
thuận lợi cho cuộc sống, sinh hoạt như: Thu nhập của đô thị thường cao hơn
nông thôn, địa bàn đô thị có nhiều khả năng kiếm được việc làm tốt hơn, chất
lượng dịch vụ và phúc lợi xã hội tốt hơn. Dân cư tìm mọi cách để được nhập
cư vào đô thị, từ đó hình thành dòng chuyển dịch vào đô thị. Chính điều đó đã

gây ra sự quá tải về dân số ở đô thị của một số nước đang phát triển, trong đó
có Việt Nam.
Dân nhập cư vào đô thị hầu như là lao động trẻ ở lứa tuổi từ 18 đến 27
muốn có cơ hội làm việc ở đô thị, hoặc là những sinh viên muốn tìm kiếm cơ
hội việc làm tại thành phố trong tương lai. Tỷ lệ nam chiếm nhiều hơn nữ
4
trong tổng số dân nhập cư hàng năm vào các đô thị lớn.
b) Đặc điểm dân di cư
- Đặc điểm về cơ cấu lao động: Dòng người từ nông thôn tiến vào thành
phố ngày càng nhiều, hầu như là những người lao động tham gia vào các
ngành như dịch vụ, xây dựng, công nghiệp, chủ yếu là lao động làm công ăn
lương. Một số vào thành phố tìm công ăn việc làm có tính chất nhất thời và
thời vụ.
- Đặc điểm về kinh tế xã hội: Lí do kinh tế là nguyên nhân chủ yếu để
người dân di cư từ nông thôn vào các đô thị. Để có chất lượng cuộc sống tốt
hơn, họ tìm kiếm cơ hội học tập, tìm một việc làm ổn định với mức thu nhập
ổn định. Do vậy nhu cầu về nhà ở của bộ phận này rất lớn vì họ muốn ổn định
cuộc sống, mà thu nhập lại thấp, họ luôn tìm kiếm cơ hội có được một ngôi
nhà.
c) Ảnh hưởng của luồng di dân tự do đối với nhà ở đô thị
Hàng năm luồng dân di cư từ nông thôn vào đô thị đã làm tăng số người
thu nhập thấp trong đô thị, đồng thời làm tăng nhu cầu về nhà ở. Sự phát triển
về nhà ở không theo kịp với sự phát triển dân số. Do vậy dẫn đến hiện tượng
thiếu nhà ở một cách trầm trọng, gây ra tình trạng lần chiếm đất đai trái phép
tạo thành các xóm liều, làm ảnh hưởng đến quản lý và bộ mặt đô thị. Tăng ô
nhiễm môi trường đô thị, mất trật tự đường phố, khu công cộng, ùn tắc giao
thông… Làm xuống cấp nghiêm trọng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đô
thị.
5
Phần trăm phân bố về nhà ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh giữa

những hộ di cư và không di cư theo nơi cư trú hiện tại và theo giới tính
Đặc trưng của hộ
Hà Nội TP Hồ Chí Minh Tổng cộng
Di cư Không Di cư Không Di cư Không
Loại nhà đang ở
Nhà kiên cố 52.0 78.4 11.7 28.2 63.7 106.6
Nhà bán kiên cố 31.0 17.0 81.0 70.2 112 87.2
Nhà khung gỗ lâu bền, mái lá 4.4 1.7 1.5 0.2 5.9 1.9
Nhà đơn sơ 12.5 2.9 5.7 1.4 18.2 4.3
Tổng số 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
Quyền sở hữu nhà
Nhà riêng của hộ 52.0 96.2 17.5 70.8 69.5 167
Nhà thuê của NN 0.9 0.8 0.4 0.1 1.3 0.9
Nhà thuê, mượn của tư nhân 46.5 1.2 81.6 28.9 128.1 30.1
Nhà của tập thể, tôn giáo 0.1 1.7 0.1 0.0 0.2 1.7
Nhà của NN và ND cùng làm 0.4 0.1 0.3 0.2 0.7 0.3
Nhà chưa rõ quyền sở hữu 0.0 0.0 0.1 0.0 0.1 0.0
Tổng số 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
Ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh dân di cư có tỷ lệ về nhà ở kiên cố
và quyền sở hữu nhà riêng thấp hơn dân không di cư và Hà Nội cao hơn TP
HCM. Các loại nhà bán kiên cố, nhà khung gỗ lâu bền và mái lá lại có tỷ lệ
cao hơn dan không di cư. Dân di cư hầu như thuê nhà ở tập thể của Nhà nước
hoặc thuê nhà của tư nhân. Dân di cư có đời sống bấp bênh, phải thuê nhà để
ở hoặc ở trong những căn nhà tự phát, chất lượng rất tồi.
6
2/ Sự phân hóa giàu nghèo với vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp
a) Sự phân tầng xã hội có tác động trực tiếp tới công việc quy hoạch, xây
dựng, quản lý và phát triển đô thị
Cùng với tốc độ đô thị hoá ngày càng nhanh là sự phân hoá giàu nghèo
ngày càng mạnh ở các đô thị lớn. Một bộ phận dân cư giàu có, có mức sống,

điều kiện ăn ở cách xa rất nhiều lần bộ phận dân cư nghèo. Những người giàu
có, có khả năng xây dựng các công trình lớn, có khả năng tham gia hoạt động
trong lĩnh vực nhà đất, chi phối thị trường, bắt chẹt người nghèo. Họ còn chi
phối cả việc thiết kế, xây dựng nhà ở, do vậy rất dễ sai phạm các tiêu chuẩn
của công tác quy hoạch đô thị. Những người nghèo lại không đủ khả năng tự
cải thiện nơi ở tồi tàn của mình. Do vậy bên cạnh những ngôi biệt thự sang
trọng, những khu chung cư cao cấp, vẫn còn tồn tại những khu nhà ổ chuột,
mà việc giải toả chúng là hết sức khó khăn. Như vậy sự phân hoá giàu nghèo
ảnh hưởng rất lớn đến việc quy hoạch, quản lý, xây dựng và phát triển nhà ở.
Sự phân tầng xã hội càng sâu sắc thì người thu nhập thấp càng khó mua được
nhà. Vì lúc đó khoảng cách giàu, nghèo là rất lớn, người giàu sẽ có đủ điều
kiện sở hữa những mảnh đất rộng lớn, những ngôi biệt thự mà người nghèo
không bao giờ mua được, làm cho giá bất động sản tăng nhanh, đẩy người
nghèo càng xa ước mơ được sở hữa ngôi nhà của mình
b) Các loại nhà ở cho người thu nhập thấp dưới tác động của sự phân
hoá giàu nghèo trong đô thị:
Trong thời kì bao cấp, Nhà Nước bao cấp luôn nhà ở cho cán bộ công
nhân viên. Họ sống trong những khu nhà tập thể được Nhà Nước hỗ trợ hoàn
7
toàn. Tuy nhiên, hiện nay đó là những khu nhà giành cho những người có
mức thu nhập thấp, những căn hộ trong các khu nhà tập thể và khu chung cư
nhiều tầng, chúng đã bị xuống cấp một cách rất nghiêm trọng. Theo khảo sát
tình hình nhà ở do Công đoàn viên chức Việt Nam tiến hành, 19% số Cán bộ
công nhân viên chức hiện đang thuê nhà tập thể của Nhà Nước, 14.6 % số
Cán bộ công nhân viên chức mua nhà hoá giá tập thể trước đây, 31% chưa có
nhà ở phải ở nhờ, ở tạm; 4% số Cán bộ công nhân viên chức phải thuê nhà
cấp 4 không đảm bảo tiện nghi sinh hoạt chung; và chỉ có 31.4 % số Cán bộ
công nhân viên chức mua được nhà riêng. Như vậy nhu cầu về nhà ở cho
người thu nhập thấp là rất lớn, Cán bộ công nhân viên chức cũng thuộc bộ
phận những người có thu nhập thấp, hầu như đều sống trong các khu nhà tập

thể, đã xuống cấp hoàn toàn.
Một bộ phận khác của những người thu nhập thấp là công nhân trong các
khu công nghiệp, chế xuất. Họ sống trong những khu nhà cho thuê, có chất
lượng rất thấp. Một số thì được doanh nghiệp xây nhà cho thuê với chất lượng
tốt hơn. Nhưng đấy chỉ là nhà cho thuê chứ không phải nhà riêng của họ.
Đa số bộ phận người thu nhập thấp hiện đang sống trong những ngôi nhà
nằm sâu trong các khu vực ngõ phố, ngõ xóm đã có quy hoạch là khu đất ở.
Hoặc là loài nhà nằm trong các khu vực ngõ xóm chưa có qui hoạch; xây
dựng lấn chiếm vào đất quy hoạch, đất lưu thông.
c) Sự phân tầng xã hội ảnh hưởng mức chênh lệch về nhà ở giữa những
người thu nhập thấp và những người thu nhập cao ở đô thị.
Sự phân biệt tầng lớp giữa những người thu nhập cao và những người
8
thu nhập thấp biểu hiện rất rõ rệt. Về nhà ở cũng phân biệt rất rõ, những
người thu nhập cao sống trong những khu nhà sang trọng, gần trung tâm, có
đầy đủ điều kiện. Ngược lại những người thu nhập thấp lại sống trong những
khu nhà tồi tàn, thiều điều kiện ăn ở. Diện tích bình quân đầu người của nhóm
người thu nhập thấp cũng thấp hơn hẳn nhóm người thu nhập cao.
3/ Đặc điểm của người thu nhập thấp ảnh hưởng đến nhà ở.
a. Đặc tính về thành phần xã hội:
Có thể chia những người thu nhập thấp thành 3 nhóm chính sau:
- Công chức, viên chức Nhà nước (lớp trung lưa trở lên)
- Công nhân các nhà máy, các tổ hợp sản xuất, các khu công nghiệp chế
xuất.
- Dân lao động tự do và buôn bán nhỏ ở các đô thị.
b. Đăc tính quy mô nhân khẩu, trình độ văn hóa:
- Quy mô gia đình: hộ thu nhập thấp đô thị có bình quân 5 người/hộ
- Cơ cấu gia đình: hộ gia đình lớn có 3 thế hệ (từ 5-6 người trở lên)
chiếm tỷ lệ nhỏ và xu hướng đến năm 2010 số người trong gia đình sẽ giảm
xuống còn 3-4 người/hộ.

- Trình độ văn hóa: hơi thấp hơn mức trung bình khu vực đô thị.
c. Đặc tính mức thu nhập và chi tiêu:
9
Nguồn thu nhập của người thu nhập thấp chủ yếu từ lương, từ tiền công
do dịch vụ, từ lãi do buôn bán nhỏ. Trong đó những nguồn thu nhập không từ
lương thường bấp bênh không ổn định. Mức thu nhập của người thu nhập
thấp là rất thấp so với mặt bằng sinh hoạt của đô thị và thường là có mức
chênh lệch rất xa giữa thu nhập (rất thấp) và chi tiêu (rất cao). Họ rất khó có
khả năng tích lũy cho nhà ở nếu không có sự hỗ trợ từ phía Nhà nước.
d. Đặc tính tình trạng nhà ở người thu nhập thấp:
Nhiều hộ có diện tích sử dụng dưới 35m
2
(tổng điều tra dân số và nhà ở
1999 diện tích sử dụng dưới 36m
2
chiếm 34.26% số hộ) và khoảng 5% số hộ
này ở trong những căn hộ dưới 15m
2
và có những đặc điểm sau:
- Vị trí nhà ở trong các khu phố cũ, trong các khu tập thể nhiều tầng,
trong các ngõ xóm, các khu lấn chiếm không theo quy hoạch
- Là các căn hộ chật chội, chất lượng kém
- Là nhà bán kiên cố hoặc nhà tạm, vệ sinh môi trường và hạ tầng kỹ
thuật kém
4/ Một số mô hình nhà ở tương thích cho người thu nhập thấp
* Mô hình nhà cho thuê: Mô hình này phù hợp với các đối tượng không
có điều kiện mua nhà, công nhân các khu công nghiệp, gia đình trẻ, sinh viên.
* Mô hình nhà liền kề: Tại các khu ven đô TP lớn, đô thị vừa và nhỏ
* Mô hình nhà chung cư được bán trả góp cho người thu nhập thấp
10

- Loại chung cư từ 5 tầng trở lên
- Loại chung cư từ 9 tầng trở lên
* Mô hình cải tạo, nâng cấp nhà ở hiện có: là loại hình phổ biến nhất
hiện nay vì chi phí không cao.
II. Các nội dung cơ bản trong các chính sách phát triển nhà ở cho người
thu nhập thấp.
1/ Nội dung tổng quát
- Phát triển các chính sách tài chính và huy động các nguồn vốn: Để tạo
điều kiện cho người thu nhập thấp có nhà để ở, Quốc hội thông qua luật nhà ở
ngày 29/11/2005, Chính phủ đã ban hành Nghị đinh số 90/2006/NĐ-CP ngày
6/9/2006 “Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở”, trong đó quy
định các cơ chế, chính sách ưa đãi nhằm khuyên khích các tổ chức, cá nhân,
doanh nghịêp tham gia phát triển nhà ở xã hội. Như miễn tiền thuê đất, tiền sử
dụng đất đối với đất xây dựng nhà ở xã hội; được miễm giảm các khoản thuế
liên quan theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó Nhà nước còn có chính
sách hỗ trợ vay vốn với lãi suất thấp để cho các tổ chức doanh nghiệp xây
dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Các ngân hàng cũng có những chính
sách ưu tiên về lãi suất vay vốn cho những tổ chức, cá nhân nào đầu tư vào
lĩnh vực nhà ở xã hội.
- Xác định các tiêu chuẩn thích hợp về thiết kế xây dựng nhà ở cho
người thu nhập thấp: Các giải pháp thiết kế, xây dựng cải tạo nhà ở người thu
11
nhập thấp đô thị phải đáp ứng một cách tốt nhất nhu cầu người sử dụng, ở và
các hoạt động kinh doanh sinh lời một cách hiệu quả. Xây dựng được hàng
loạt các giải pháp, các dữ liệu thiết kế - kiến trúc mặt bằng nhà ở phong phú.
- Kiến nghị tổ chức thực hiện đối với Chính phủ và chính quyền địa
phương trong việc áp dụng các chính sách nhằm cải thiện nơi ở và môi trường
cho người thu nhập thấp.
2/ Nội dung tăng cường khả năng tự cải thiện nhà ở cho người thu nhập
thấp bằng các chính sách hỗ trợ về mặt tài chính cho người thu nhập thấp.

Tại điều 62 luật nhà ở Việt Nam qui định những đối tượng thuộc diện
chính sách xã hội sau được hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở:
* Người có công với cách mạng
* Hộ gia đình nghèo ở miền núi hoặc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng
bởi thiên tai
* Hộ gia đình có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn
Luật nhà ở Việt Nam qui định hình thức hỗ trợ,tạo điều kiện cải thiện
nhà ở như sau:
Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, cộng đồng dân cư thực hiện
việc hỗ trợ, tạo điều kiện cho các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội được
cải thiện nhà ở theo một trong các hình thức sau đây:
- Hỗ trợ kinh phí để họ mua nhà ở, trả chậm, trả dần hoặc thuê nhà ỏ;
12
- Miễn, giảm tiền sử dụng đất khi mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước,
hoặc được Nhà nước giao đất làm nhà ở,
- Hỗ trợ kinh phí, vật liệu, nhân công trong việc sửa chữa, cải tạo hoặc
xây dựng nhà ở;
- Tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
III. Các yếu tố tác động đến đến việc giải quyết nhà ở cho người thu nhâp
thấp
1/ Các yếu tố về tài chính, thị trường, quyền sở hữu, cơ sở hạ tầng
a) Các yếu tồ về tài chính, thị trường
Trình độ phát triển kinh tế xã hội không chỉ phụ thuộc vào tổng sản
phẩm quôc dân (GDP) hoặc thu nhập bình quân đầu người mà phụ thuộc vào
sự phát triển của hệ thống quản lý, hệ thống tài chính, thông tin liên lạc. Các
Ngân hàng hoặc các cơ quan hỗ trợ vể tài chính thường được đặt ở các trung
tâm đô thị lớn mà chủ yếu là phục vụ cho các hoạt động kinh doanh thương
mại. Sự thâm nhập rộng rãi của các cơ quan tài chính trong lĩnh vực nhà ở còn
rất hạn chế, do đó hệ thống tài chính thiếu khả năng huy động vốn trên diện
rộng và chưa đáp ứng được khả năng phục vụ đông đảo tầng lớp dân cư.

Thị trường tài chính mà phát triển thì khả năng huy động vốn để phát
triển quỹ nhà xã hội càng mạnh. Việc huy động vốn để phát triển quỹ nhà xã
hội được quy định trong bộ luật nhà ở của nước ta như sau:
13
1) Vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội được hình thành từ các nguồn
sau đây:
a) Tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước;
b) Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở
trên địa bàn;
c) Ngân sách nhà nước đầu tư;
d) Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và
ngoài nước;
đ) Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của
pháp luật.
2) Chính phủ quy định cụ thể các nguồn vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở
xã hội, đơn vị quản lý quỹ phát triển nhà ở và nội dung quản lý sử dụng quỹ
này bảo đảm nguyên tắc bảo toàn vốn.
Ngoài ra các yếu tố khác về thị trường cũng tác động nhiều đến nhà ở
cho người thu nhập thấp như: các yếu tố cung và cầu, khả năng tài chính,
chính sách hỗ trợ và hệ thống thuế. Một trong những nguyên nhân quan trọng
làm cho thị trường bất động sản mấy năm gần đây nóng lên là do cầu thì ngày
càng tăng mà nguồn cung thì hạn chế. Do vậy gây khó khăn rất lớn trên thị
trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Đối tượng người thu nhập thấp cũng
có nhu cầu mua nhà rất lớn nhưng không đủ tiền mua nhà, chưa hình thành
14
cầu một cách rõ rệt. Trong khi đó nhiều đối tượng khác thừa khả năng mua
nhà nhưng cung lại thiếu.
b) Các yếu tố về quyền sở hữu và cơ sở hạ tầng
Quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở là yếu tố rất quan trọng đối

với chính sách nhà ở, đất ở.
Luật nhà ở Việt Nam qui định: Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở
Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc
thông qua việc thuê mướn, ở nhờ nhà theo quy định của pháp luật. Người tạo
lập nhà ỏ hợp pháp có quyền sở hữu ngôi nhà đó.
Việc bảo hộ quyền sở hữa nhà ở cũng được qui định trong luật nhà ở Việt
Nam như sau:
1) Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu
2) Nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hoá.
Trường hợp thật cần thiết vì lí do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia,
Nhà nước quyết định trưng mua hoặc trưng dụng nhà ỏ thì Nhà nước bồi
thường cho chủ sở hữu nhà ở theo giá trị thị trường tại thời điểm thanh toán
và tạo điều kiện để họ tạo lập nhà mới.
Tuy nhiên, trong thực tế thì thủ tục làm giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà, đất cũng rất phức tạp. Gây khó khăn lớn cho người mua nhà. Do vậy Nhà
nước cũng nên có những chính sách tạo điều kiện cho người mua nhà làm thủ
15
tục xác định quyền sở hữu nhà ở.
Ngoài ra các yếu tố của việc xây dựng cơ sở hạ tầng tác động nhiều tới
nhà ở. Việc bố trí quy hoạch hệ thống cơ sở hạ tầng phù hợp với nhu cầu nhà
ở sẽ có tác động tích cực tới nhà ở.
2/ Các yếu tố về đặc thù nhà ở liên quan đến giải pháp phát triển nhà ở cho
người thu nhập thấp.
a) Tuổi thọ của nhà:
Nhà ở bền vững lâu dài, chi phí cho xây dựng, mua sắm cao. Nhà ở là
một loại hàng hoá đầu tư cơ bản có tính bền cao, các quyết định về nhu cầu
nhà ở của người thu nhập thấp là sự lựa chọn giữa làm nhà, mua nhà hoặc
thuê nhà.
b) Tính không đồng nhất
Nhà khác nhau về vị trí trong thành phố, diện tích, tuổi, cấu trúc tiện

dụng, cao tầng hay thấp tầng. Tính không đồng nhất của nhà ở là nguồn gốc
cho sự đa dạng nhưng lại đáp ứng được nhu cầu nhà ở đa dạng của các hộ gia
đình cũng không đồng nhất. Nhu cầu mua nhà phụ thuộc nhiều yếu tố như:
thu nhập, vị trí, sở thích… Do vậy tính không đồng nhất của nhà ở đảm bảo
tính không đồng nhất của người mua nhà.
c) Tính cố định về mặt không gian
Vị trí của nhà ở là một thuộc tính của quỹ nhà. Do vậy, khi phân tích và
đưa ra chính sách cần có sự phân biệt giữa các đặc tính vị trí của bản than đơn
16
vị ở và đặc tính vị trí của khu vực lân cận của đơn vị đó.
17
Chương II: Thực trạng về giải quyết nhà ở cho người thu nhập
thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội và kinh nghiệm
một số nước trên thế giới
I. Kinh nghiệm về giải quyết nhà ở cho người thu nhập ở một số nước và
một số đô thị lớn trong nước.
1/ Kinh nghiệm của Trung Quốc.
Trung Quốc là một trong những nước đông dân, tuy là một nước phát
triển nhưng vẫn phải đối mặt với vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp. Cũng
như Việt Nam, vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp cũng là một vấn đề
nóng.
Kinh nghiệm của Trung Quốc trong cải cách nhà ở là các khoản tiết
kiệm bắt buộc trong nguồn thu nhập của mọi người dành cho nhà ở. Tất cả
các cư dân đô thị có việc làm tiết kiệm một phần lương của họ thông qua đơn
vị công tác để hình thành các khoản dài hạn cho nhà ở. Người chủ tuyển dụng
phải đóng góp một phần trăm tương tự vào tài khoản của người lao động mỗi
tháng. Tiền tiết kiệm kiệm sẽ do một ngân hàng đại diện cho chủ tài khoản
(người lao động) nắm giữ và được quản lý thông qua người tuyển dụng. Ngân
hàng chỉ có thể vay thêm để phát triển nhà ở. Chủ tài khoản có thể rút tiền từ
ngân hàng để chi tiêu cho nhà ở như mua nhà, sửa chữa lớn khi được phê

duyệt.
Ở Trung Quốc cũng áp dụng chính sách cho thuê nhà cho người thu nhập
18
thấp. Gia đình thu nhập cao mua hoặc thuê nhà thương phẩm theo giá thị
trường, gia đình thu nhập trung bình và thấp được mua nhà theo chính sách ưa
đãi của Nhà nước. Gia đình thu nhập thấp được thuê nhà với giá rẻ.
2/ Kinh nghiệm của Singapore
Singapore là một nước Châu Á giải quyêt thành công nhất chương trình
nhà ở cho người thu nhập thấp, hầu như nhà ở cho người thu nhập thấp đều do
nhà nước đảm nhiệm. Nhà ở là chương trình ưu tiên, 88% dân số sống trong
nhà ở do Chính phủ quy định, trong đó 80% sở hữu căn nhà của họ bằng
phương thức mua trả dần, còn lại là thuê. Trả trước 20%, phần còn lại trả dần
trong 25 năm.
Tại Singapore, trong 30 năm trở lại đây, mặc dù điều kiện sống tăng với
xu hướng thiết kế một căn hộ rộng có nhiều phòng (có căn hộ tới 7 phòng),
nhưng vẫn dành khoảng 10% diện tích nhà ở cho căn hộ độc lập loại 1-2
phòng ở, với diện tích 23-30m
2
, có bếp và vệ sinh riêng nhằm giúp những
người kinh tế còn hạn chế như phụ nữ làm chủ hộ và sinh viên mới ra trường
có khả năng mua được. Nếu với diện tích như vậy, thì cán bộ công chức nhà
nước cần phải có tới gần 100 triệu đồng (vẫn là một khoản tiền khá lớn). Theo
kinh nghiệm của Singapore thường sau 5 năm lại có sự chuyển đổi về nhà ở
một lần. Ví dụ như con cái lớn cần tăng thêm phòng, khi đã tích luỹ đủ khoản
tiền thì cải thiện chổ ở… Cứ như vậy, người ở căn hộ nhỏ sẽ dịch chuyển lên
căn hộ lớn hơn và lại có người tìm kiếm căn hộ mới.
Ở Singapore còn thành lập quỹ CPF, người gửi tiền vào quỹ này được
19
quyền ưu tiên mua nhà với giá thấp hơn giá thị trường. Chính phủ còn cho
người mua nhà với lãi suất thấp. Linh hoạt trong các hình thức mua và thuê

nhà.
Ở Hà nội có một số điểm giống với Singapore. Mỗi căn hộ được bố trí
hợp lý về công năng, diện tích tổi thiều phải phù hợp với một căn hộ nhỏ.
Thời kỳ gia đình còn ở mức thu nhập thấp thì diện tích ở cho mỗi thành viên
cũng ở mức thấp, nhưng đến khi thu nhập gia đình khá hơn thì diện tích cho
mỗi thành viên cũng tăng hoặc tách hộ. Diện tích mỗi căn hộ ban đầu khoảng
40-60m
2
sử dụng. Trong mỗi khu nhà ở nên có nhiều kiểu căn hộ có diện tích
khác nhau, trung bình 80-120m
2
, một căn hộ khác rộng hơn, từ 150-200m
2
.
Do vậy Hà nội nên học hỏi chính sách nhà ở của Singapore, xem xét mô
hình nào hợp lý áp dụng cho chính sách nhà ỏ cho người thu nhập thấp ở Hà
Nội hiện nay.
3/ Kinh nghiệm của Thái Lan.
Chính phủ Thái Lan cung cấp các khoản mua nhà với lãi suất thấp trên
thị trường. Ngoài ra còn cung cấp các khoản vốn vay cho người thu nhập thấp
có thể mua được nhà ở, góp phần quan trọng nhằm triển khai dự án phát triển
nhà ở cho người thu nhập thấp.
Ngân hàng nhà ở quốc gia đóng vai trò tổ chức tài chính nhà ở, nhằm hỗ
trợ tài chính nhà ở cho người thu nhập thấp. Ngân hàng cho vay cao nhất 25
năm với 4 loại tín dụng, có khoảng 80% người nghèo tham gia.
20
Ở Thái Lan có thời kỳ xây nhà cao tầng cho người thu nhập thấp nhưng
sau một thời gian đã xuống cấp nghiêm trọng và phải phá dỡ. Đây là một bài
học cho nước ta, cần phải xác định mô hình nhà ở hợp lý cho người thu nhập
thấp và phải ưu tiên chất lượng nhà ở lên hàng đầu.

4/ Kinh nghiệm của thành phố Hải Phòng
Hải Phòng đang từng ngày đổi mới, cải tiến, chỉnh trang đô thị để xứng
đáng là một đô thị loại một, đô thị cấp Quốc gia do Chính phủ xác định. Việc
cải tạo, chỉnh trang đô thị không chỉ đối với đường hè, công viên cây xanh, vệ
sinh môi trương… mà còn phải tập trung vào lĩnh vực cải tạo những khu nhà
vừa của người thu nhập thấp, vừa thấp, vừa cũ, vừa lạc hậu thành những
chung cư mới cao tầng có chất lượng tốt, thẩm mỹ đẹp, góp phần làm cho
thành phố càng đẹp hơn. Một trong những dự án thành công trong số các dự
án cải tạo, nâng cấp khu nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hải Phòng là dự án
Quĩ quay vòng cải tạo do Hội liên hiệp phụ nữ thành phố tổ chức. Đề án Quĩ
quoay vòng vốn nâng cấp, sữa chữa nhà được triển khai thực hiện trong vòng
9 năm, từ năm 2005-2013 với số vốn đầu tư là 47 tỷ 550 triệu đồng Việt Nam.
Dự án sẽ chia làm 2 giai đoạn đầu tư với 4 chu kỳ vay, gần 7000 hộ có thu
nhập thấp được vay, mức vay trung bình là 7 triệu đồng và mức vay không
được vượt quá 10 triệu đồng, thời hạn tín dụng là 5 năm. Ngoài ra các hộ có
nhu cầu có thề vay thêm 5 triệu đồng để làm kinh tê, lấy tiền lãi cải tạo nhà.
Đây là những hộ có thu nhập thấp, thu nhập trung bình khoảng 300000
đồng/tháng và sống trong khu vực dự án, phải có khả năng chi trả khoản vay.
Thấy rõ tính khả thi của dự án, Hội liên hiệp phụ nữ Hải Phòng đã tiến hành
21
từng bước thực hiện dự án. Theo kế hoạch thì dự án được triển khai ở 5 quận
nội thành với 42 khu dân cư ở 39 phường và có thể mở rộng trên phạm vi toàn
thành phố. Sau khi khảo sát nhu cầu vay vốn của các hộ thì Hội đã tiến hành
giải ngân giúp các hộ gia đình cải thiện chỗ ở. Đến nay, phường Dư Hàng
Kênh đã có gần 750 hộ được vay vốn cải tạo nhà ở với số tiền hơn 5 tỷ đồng,
trong đó có 600 hộ đã hoàn công.Ban quản lý dự án cũng đã tiến hành giải
ngân và giúp hơn 100 hộ phường Máy Chai, quận Ngô Quyền vay vốn cải tạo
nhà. Đến hết tháng 10, Ban quản lý dự án quĩ quay vòng vốn cải tạo nhà ở đã
phát tiền cho gần 900 hộ ở 2 phường Dư Hàng Kênh và Máy Chai vay với
tổng số gần 6 tỷ đồng. Hầu hết các hộ sau khi có vốn đã sử dụng đúng mục

đích như làm lại nền tường, mái nhà, cải tạo công trình phụ, góp phần cải
thiện điều kiện sống và làm sạch môi trường. Dự án đã khá là thành công
trong việc cải thiện chỗ ở cho người thu nhập thấp.
Một số giải pháp được đưa ra để giải quyết nhà ở cho người thu nhập
thấp ở Hải Phòng như sau:
Một là, việc thực hiện các dự án phát triển nhà chỉ nên giao cho một số
doanh nghiệp chuyên ngành, có đủ năng lực thực sự, không nên giao tràn lan
cho nhiều đơn vị, nhất là các công ty TNHH, doanh nghiệp tư nhân mà trước
đó thiếu sự thẩm định kỹ lưỡng về năng lực dẫn tới dự án bị đình trệ hoặc nảy
sinh phức tạp không đáng có. Kể cả những dự án giao đất cho dân làm nhà ở,
cũng nên giao cho doanh nghiệp đủ năng lực thực hiện( tốt nhất là các công ty
nhà nước, công ty cổ phần từ doanh nghiệp nhà nước), tránh tình trạng chia
lô, để dân xây dựng tuỳ tiện, không theo quy hoạch thiết kế như đã diễn ra từ
22
trước tới nay.
Hai là, những dự án phát triển nhà thuộc phạm vi ngoại thành cần nghiên
cứu cụ thể và hạn chế việc giao đất để bảo đảm sự phát triển đô thị theo định
hướng tập trung.
Ba là, thành phố cần tập trung chỉ đạo thực hiện một số dự án xây dựng
chung cư nhiều tầng mới, hiện đại, có tính năng sử dụng đa dạng tại các khu
nhà tập thể trong đô thị cũ. Bên cạnh đó, các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
mới cũng phải được thực hiện theo quy mô hiện đại để kéo dãn mật độ dân
trong nội thành cũ. Phần diện tích do những cơ quan, xí nghiệp di chuyển để
lại, không nên hoặc hạn chế việc phát triển nhà, mà chủ yếu cho đầu tư xây
dựng thành các trung tâm thương mại- dịch vụ. Để thuận lợi cho việc giải
phóng mặt bằng, cải tạo các khu nhà tập thể cũ, nên tạm dừng việc thanh lý
nhà ở đây.
Bốn là, thành phố cần áp dụng một số cơ chế cho loại hình đầu tư xây
dựng chung cư dành cho người có thu nhập thấp như: miễn, giảm tiền sử dụng
đất, thuế và tiền đầu tư cơ sở hạ tầng, hỗ trợ bảo lãnh vay vốn đầu tư lãi suất

thấp...
Trên đây là một số giải pháp được đưa ra trên cơ sở tình hình thực tiễn
cuả thành phố Hải Phòng, những giải pháp phù hợp với chủ trương của thành
phố về việc cải tạo và chỉnh trang lại thành phố.Hà Nội nên xem xét những
kinh nghiệm giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp cuả Hải Phòng, đưa ra
những giải pháp phù hợp vớí thực tiễn thành phố
.
23
5/ Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Minh cũng là một trong những thành phố giải quyết
khá là thành công chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp. Thành phố Hồ
Chí Minh đã áp dụng giải pháp hợp tác xã nhà ở hỗ trợ người thu nhập thấp
cải thiện chổ ở. Hợp tác xã là một tổ chức kinh tế-xã hội được thành lập với
mục đích cung cấp nhà ở lâu dài và liên tục cho xã viên, những người có nhu
cầu về nhà ở nhưng không đủ khả năng tài chính để thoả mãn nhu cầu đó.
Quỹ đất của hợp tác xã sẽ được khai thác trên cơ sở 20% quỹ đất dành cho đối
tượng chính sách. Tại thành phố Hồ Chí Minh Ngân hàng Sài Gòn Thường tín
(Sacombank) được lựa chọn để quản lý tiền tiết kiệm của thành viên hợp tác
xã. Mô hình hợp tác xã nhà ở đã được áp dụng rộng rãi ở nhiều nước trên thế
giới và đã rất thành công ở Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc và nước áp
dụng thành công nhất hiện nay là Thụy Điển.
Ở thành phố Hồ Chí Minh đã áp dụng hình thức ưa đãi cho người thu
nhập thấp thuê nhà tại chung cư do Nhà nước xây, hoặc là bán nhà cho người
thu nhập thấp với giá rẽ. Thành phố sẽ bỏ vốn ban đầu để mua nhà cho người
thu nhập thấp, người thu nhập thấp sẽ trả góp tiền mua nhà cho thành phố
trong vòng 10 hay 20 năm…
Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố đi đầu trong việc giải
quyết nhà ở cho người thu nhập thấp, cũng như tình hình chung của nhiều đô thị
lớn trên cả nước, nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn đang là một vấn đề nan giải
cho Thành phố. Tuy nhiên, đã có những thành công nhất định nhờ thành phố Hồ

Chí Minh đã áp dụng nhiều giải pháp hợp lý, có những dự án khả thi.
24
II. Thực trạng xây dựng nhà ỏ cho người thu nhập thấp tại Hà Nội
1/ Thực trạng người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội
Hiện tại ở Hà Nội có tới 560000 hộ, trong đó khoảng 70% hộ gia đình có
mức thu nhập dưới mức trung bình 825000 đồng/người/tháng, xấp xỉ 10 triệu
đồng/người/năm. Còn nếu xét theo mức chuẩn nghèo mà Uỷ ban nhân dân
thành phố Hà Nội ban hành năm 2005 áp dụng cho giai đoạn 2006-2010 là
350000 đồng/người/tháng đối với khu vực thành thị và 270000
đồng/người/tháng đối với khu vực nông thôn, thì năm 2004 Hà Nội có tới
10,6% dân số có thu nhập thấp dưới mức nghèo, trong đó thành thị 4,3% và
nông thôn 25,3%.
Về tổng quát, các hộ gia đình có thu nhập thấp đang chiếm đại đa số
trong dân cư thành phố Hà Nội. Ít nhất 70% số hộ gia đình ở thành phố (trong
đó có hơn 50% số hộ công nhân viên chức thành phố) không có khả năng tích
luỹ từ thu nhập tiền lương của mình để mua nhà, xây nhà nếu không có sự hỗ
trợ về mặt tài chính từ bên ngoài.
Theo Cục quản lý nhà, hiện có 1.4 triệu cán bộ công chức hưởng lương
nhà nước. trên 5 triệu công nhân, viên chức thuộc thành phần kinh tế khác,
trong đó khoảng 800.000 công nhân làm việc trong các khi công nghiệp, chế
xuất. Đó là các đối tượng thu nhập thấp không có khả năng tích luỹ để mua
nhà, hầu hết phải ở nhà tạm, nhà ghép. Kết quả điều tra cho thấy, có tới 31%
cán bộ chưa có nhà phải ở ghép, 4% phải thêu nhà tạm của tư nhân để ở, 19%
được thuê nhà chung cư cũ của Nhà nước được xây từ trước những năm 1990;
25