giới thiệu về định giá tài sản

GIỚI THIỆU VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
1Định giá tài sản (Asset Valuation)
Nội dung
1.
Giới thiệu học phần
2.
Khái niệm và đối tượng của định giá tài sản
3.
Vai trò và mục tiêu của định giá tài sản
4.
Các khái niệm về giá trị tài sản
5.
Hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam
Định giá tài sản (Asset Valuation) 2
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN là gì?
•
Định giá/Thẩm định giá:
–
Appraisal (1529) / Valuation (1817),
–
Ước tính, đánh giá về giá trị của 1 vật phẩm,
–
Ý kiến của nhà chuyên môn.
•
Các yếu tố cơ bản:
–
Sự ước tính giá trị hiện tại,
–
Hình thức tiền tệ,
–
Về tài sản, BĐS hoặc các quyền sở hữu TS,

–
Theo y/cầu, mục đích nhất định,
–
Địa điểm, thời gian cụ thể.
–
Trên cơ sở dữ liệu, các yếu tố thị trường.
Định giá tài sản (Asset Valuation) 3
Khái niệm ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
“Thẩm định giá là một nghệ thuật/khoa học về ước tính giá trị của tài sản
(quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất
định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận
như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”
•
Việt Nam:
““Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác
định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự
phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ
cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”
Luật G
iá (do QH ban hành, 2012)
Định giá tài sản (Asset Valuation) 4
Đối tượng của định
giá tài sản
Đối tượng của định
giá tài sản
Quyền TS Bất động sản
Quyền TS Bất động sản
Quyền TS động sản
Quyền TS động sản
Doanh nghiệp

Doanh nghiệp
Các lợi ích tài chính
Các lợi ích tài chính
Đối tượng của định giá tài sản
Định giá tài sản (Asset Valuation) 5
Phân loại giá trị trong doanh nghiệp
Nguồn: fraziercapital.com
Định giá tài sản (Asset Valuation) 6
•
Định giá giá trị thị trường các nguồn lực  phân bổ nguồn lực hợp lý
•
Minh bạch thị trường  thúc đẩy phát triển thị trường tài sản
•
Toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế thế giới
•
Định giá giá trị thị trường các nguồn lực  phân bổ nguồn lực hợp lý
•
Minh bạch thị trường  thúc đẩy phát triển thị trường tài sản
•
Toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế thế giới
Đối với nền kinh
tế
Đối với nền kinh
tế
•
Phục vụ nhiều mục đích khác nhau (mua bán, cho thuê, thế chấp…) => Cùng
1 tài sản, 1 thời điểm thẩm định nhưng kết quả có thể khác nhau.
•
Phục vụ nhiều mục đích khác nhau (mua bán, cho thuê, thế chấp…) => Cùng
1 tài sản, 1 thời điểm thẩm định nhưng kết quả có thể khác nhau.

Đối với các chủ thể
trong nền kinh tế
Đối với các chủ thể
trong nền kinh tế
Vai trò của hoạt động định giá tài sản
Định giá tài sản (Asset Valuation) 7
Các tình huống ra quyết định đối với cá nhân, doanh nghiệp:
•
Mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn, bảo hiểm, tính thuế, đền bù, cho thuê,… tài sản.
•
Phê duyệt các dự án đầu tư
•
Thực hiện các án lệnh liên quan đến kiện tụng hay xét xử các tranh chấp về hợp đồng và quyền lợi các bên;
•
Sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp
•
Tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; xác định giá trị chứng khoán; lập báo
cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế;…
•
Làm cơ sở để đấu giá công khai….
Định giá tài sản (Asset Valuation) 8
Vai trò của hoạt động định giá tài sản (tt)
•
Mục tiêu của thẩm định giá phản ánh:
–
nhu cầu sử dụng tài sản cho 1 công việc nhất định.
–
lợi ích tài sản tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc/giao dịch được xác định.
⇒
Là yếu tố quan trọng, ảnh hưởng quyết định đến việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá.

⇒
Yêu cầu ước tính giá trị của khách hàng (loại giá trị cần phải được xác định ngay từ đầu là gì?)
–
Giá thị trường/giá trị phi thị trường, giá trị thay thế, giá theo luật pháp, giá thế
chấp, giá bảo hiểm, giá bồi thường,…
–
Sự khác biệt được miêu tả trong International Valuation Standards do Ủy Ban
Tiêu Chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) ban hành trên toàn cầu.
Mục tiêu của định giá tài sản
Định giá tài sản (Asset Valuation) 9
•
Xác định giá giao dịch và tổ chức giao dịch (mua sắm, chuyển nhượng,
cho thuê, bảo hiểm, làm cơ sở để đấu giá,…);
•
Tài trợ chứng khoán hóa và bảo lãnh (huy động vốn phát hành trái phiếu
đảm bảo bằng tài sản, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, vay nợ của
Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của chính phủ, );
•
Thuế;
•
Cung cấp thông tin cho nhà quản trị và hoạch định chiến lược (tư vấn đầu
ra và ra quyết định đầu tư, nghiên cứu thị tường, phân tích khả thi, phân
tích lợi nhuận, );
Mục tiêu của định giá tài sản (tt)
Định giá tài sản (Asset Valuation) 10
•
Phân tích để tái cơ cấu tổ chức hoặc để sáp nhập, chia tách, phá sản hay
giải thể doanh nghiệp;
•
Hỗ trợ cho các vụ kiện pháp lý và giải quyết tranh chấp (để thực hiện các

án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến các tranh chấp về
hợp đồng và quyền lợi các bên,…).
Mục tiêu của định giá tài sản (tt)
Định giá tài sản (Asset Valuation) 11
Giá trị
(Value)
Chi phí
(Cost)
Giá cả
(Price)
Các khái niệm cơ bản cần lưu ý
Định giá tài sản (Assets Valuation) 12
Giá trị thị trường
Giá trị thị trường
Giá trị phi thị trường
Giá trị phi thị trường
Các khái niệm cơ bản cần lưu ý về giá trị tài sản
Định giá tài sản (Asset Valuation) 13
Giá trị thị trường (market value)
“…là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm
thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng
mua và người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mang tính khách
quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường…”
(Tiêu chuẩn TĐGVN số 1)
Định giá tài sản (Asset Valuation) 14
Giá trị phi thị trường
“…là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị
thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không
phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử
dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá

trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên
dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…”
(Tiêu chuẩn TĐGVN số 2)
Định giá tài sản (Asset Valuation) 15
Giá trị
phi thị trường
TS đang sử
dụng
TS có thị
trường hạn chế
TS chuyên
dùng
Thanh lý
TS bắt buộc
bán
Đặc biệt
Đầu tư
Bảo
hiểm
Tính
thuế
Các loại giá trị phi thị trường
Định giá tài sản (Asset Valuation) 16
Các cặp giá trị trong định giá TS
Giá trị sổ sách
(book value)
vs.
Giá trị thị trường
(market value)
Giá trị lý thuyết (nội tại)

(intrinsic value)
vs.
Giá trị thị trường
(market value)
Giá trị thanh lý (thu hồi)
(disposal value)
vs.
Giá trị hoạt động
(going-concern value)
Định giá tài sản (Asset Valuation) 17
Hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam
•
Các văn bản luật về Thẩm định giá:
–
Luật giá 11/2012/QH13
–
Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (gồm 13 tiêu chuẩn)
–
International Valuation Standards (IVSC)
–
Nghị định 89/2013/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật giá về
thẩm định giá.
Định giá tài sản (Asset Valuation) 18
Hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam
•
Thảo luận:
1) Phân biệt bình ổn giá, định giá, hiệp thương giá và thẩm định giá theo quy định của pháp luật Việt Nam ?
2) Quy trình thẩm định giá tài sản ?
3) Nhiệm vụ của thẩm định viên về giá ?
4) Điều kiện trở thành thẩm định viên về giá ?

5) Điều kiện để một doanh nghiệp được hoạt động thẩm định giá ?
Định giá tài sản (Asset Valuation) 19
Hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam
•
Tiêu chuẩn thẩm định viên về giá (Luật giá năm 2013):
–
Có năng lực hành vi dân sự;
–
Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan;
–
Tốt nghiệp đại học chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá;
–
Có thời gian làm việc liên tục từ 3 năm trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp đại
học theo chuyên ngành được đào tạo;
–
Có chứng chỉ nghiệp vụ chuyên ngành về thẩm định giá do cơ quan có thẩm
quyền cấp;
–
Có Thẻ thẩm định viên về giá theo quy định Bộ Tài chính.
Định giá tài sản (Asset Valuation) 20
Hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam
•
Cấp độ hoạt động định giá
1. Quần chúng nói chung
2. Những người trong nghề về bất động sản
3. Những nhà thẩm định giá chuyên nghiệp.
•
Một số tổ chức định giá chuyên nghiệp trên tgiới
–.
Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (International Valuation Standard Committee -

IVSC)
–.
Hội thẩm định giá quốc tế (WAVO)
–.
Hội thẩm định giá ASEAN (Asean Valuer Association - AVA): Việt Nam là thành viên
Định giá tài sản (Asset Valuation) 21