tổng quan về định giá tài sản

TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
1Định giá tài sản (Asset Valuation)
Nội dung
1. Các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt
động định giá
2. Các cách tiếp cận và phương pháp định
giá cơ bản
3. Giới thiệu hoạt động định giá tài sản trên
thế giới
Định giá tài sản (Asset Valuation)2
Nguyên
tắc
sử dụng
cao nhất &
tốt nhất
Cung
- cầu
Thay đổi
Thay thế
Cân
bằng
Thu nhập
tăng/giảm
Phân phối
thu nhập
Đóng
góp
Phù hợp
Cạnh
tranh
Dự tính

lợi ích
tương lai
Các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt
động định giá
Định giá tài sản (Asset Valuation)3
Nguyên tắc định giá (tt)
•
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
–
Khái niệm
–
Ví dụ ?
–
Áp dụng: tiếp cận chi phí, so sánh, thu nhập
•
Nguyên tắc thay thế
–
Khái niệm
–
Ví dụ ?
•
Nguyên tắc đóng góp
–
Khái niệm
–
Ví dụ ?
Định giá tài sản (Asset Valuation)4
Nguyên
tắc cung -
cầu

Nguyên
tắc thay
đổi
Nguyên
tắc cạnh
tranh
Nguyên
tắc phù
hợp
Nguyên tắc định giá (tt)
Định giá tài sản (Asset Valuation)5
THỊ
TRƯỜNG
Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Thu nhập/Đầu tư (R)
Đầu tư
0
I1 I2
Ioptimal
Rmax
Định giá tài sản (Asset Valuation)6
Quản lý
Đất đaiLao độngVốn
Nguyên tắc phân phối thu nhập
Định giá tài sản (Asset Valuation)7
Nguyên tắc định giá tài sản (tt)
•
Nguyên tắc cân bằng
•
Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Định giá tài sản (Asset Valuation)8
Các cách tiếp cận định giá cơ bản
•
Cách tiếp cận định giá là cách thức, kỹ thuật được sử dụng để định
giá một loại tài sản cụ thể.
•
Căn cứ xác định và lựa chọn cách tiếp cận định giá thích hợp:
1. Đặc điểm kỹ thuật của tài sản.
2. Mục đích của thẩm định giá.
3. Mức độ tin cậy của thông tin và khả năng sử dụng
các dữ liệu trên thị trường.
Định giá tài sản (Asset Valuation)9
Các cách tiếp cận
cơ bản
Tiếp cận so sánh
(Comparison approach)
Tiếp cận chi phí
(cost approach)
Tiếp cận thu nhập
(Income approach)
Các cách tiếp cận định giá cơ bản
Định giá tài sản (Asset Valuation)10
Cách tiếp cận so sánh
•
Nội dung: dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các
tài sản tương tự với tài sản cần định giá đã giao dịch
thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào
thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để
ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
•

Cơ sở: giá trị các tài sản tương tự đã/đang giao dịch
trên thị trường.
•
Điều kiện thực hiện:
–
Các tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường
–
Chất lượng thông tin cao
–
Thị trường ổn định
11Định giá tài sản (Asset Valuation)
Cách tiếp cận so sánh (tt)
•
Các bước thực hiện:
–
Tìm hiểu thông tin về TS tương tự được giao dịch gần
nhất có thể với TS cần thẩm định giá.
–
Kiểm tra thông tin thu thập được để đảm bảo có thể sử
dụng cho việc so sánh (chọn 1 vài TS thích hợp nhất).
–
Phân tích giá và sự khác nhau về giữa TS được bán
và TS cần thẩm định giá => điều chỉnh? (kiểm chứng
lại từ thị trường?)
–
Ước tính giá trị TS thẩm định giá.
•
Công thức tính:
–
chỉ dựa vào các giao dịch mua bán trên thị trường

–
không có công thức/mô hình cố định.
Định giá tài sản (Asset
Valuation)
12
Cách tiếp cận so sánh (tt)
•
Trường hợp áp dụng:
–
Các tài sản có giao dịch, mua bán phổ biến trên thị trường
(căn hộ chung cư; máy móc, thiết bị thông thuờng;…)
•
Ưu nhược điểm
–
Ưu điểm: đơn giản, dễ áp dụng, dựa vào chứng cứ giá trị
thị trường => có cơ sở vững chắc.
–
Nhược điểm:
•
Bắt buộc phải có thông tin từ thị trường,
•
Dữ liệu mang tính lịch sử,
•
Khó tìm 1 ts đang được mua bán trên thị trường GiỐNG
HOÀN TOÀN với ts thẩm định giá.
Định giá tài sản (Asset
Valuation)
13
Cách tiếp cận chi phí
•

Nội dung: dựa trên cơ sở chi phí tạo
ra một tài sản tương tự tài sản cần
định giá để ước tính giá trị thị trường
của tài sản cần định giá
•
Cơ sở:
–
Cách tiếp cận này chủ yếu dựa trên nguyên tắc
thay thế.
Định giá tài sản (Asset Valuation)14
Cách tiếp cận chi phí (tt)
•
Các bước thực hiện:
–
Ước tính chi phí tái tạo/thay thế để sản xuất và đưa tài sản
vào sử dụng.
–
Ước tính giá trị hao mòn tích lũy phù hợp.
–
Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí thay thế/ tái tạo
•
Công thức tính:
–
BĐS = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo/chi phí thay
thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy
của công trình xây dựng.
–
Máy móc, thiết bị: = Chi phí tái tạo/thay thế MMTB – Giá trị
hao mòn tích lũy (hao mòn hữu hình & vô hình)
Định giá tài sản (Asset Valuation)15

Cách tiếp cận chi phí (tt)
•
Trường hợp áp dụng:
–
các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ
biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản
không đủ điều kiện để áp dụng cách tiếp cận so sánh.
–
Ví dụ:
•
Sử dụng để bổ sung/kiểm tra đối với các pp định giá khác
•
Là pp của người đấu thầu/kiểm tra đấu thầu.
•
Ưu điểm: Áp dụng với ts không có cơ sở so sánh trên thị trường.
•
Nhược điểm:
–
Chi phí không luôn luôn bằng giá trị;
–
Phải có dữ liệu từ thị trường;
–
Khấu hao mang tính chủ quan;
–
Thẩm định viên phải có kinh nghiệm.
Định giá tài sản (Asset Valuation)16
Cách tiếp cận thu nhập
•
Nội dung: dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu
nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai

thác tài sản cần định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài
sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình
vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản
cần định giá.
•
Cơ sở:
–
Giá trị tài sản = giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích
tương lai từ ts có thể nhận được;
–
Dựa trên nguyên tắc:
•
Sử dụng cao nhất và tốt nhất.
•
Cung cầu
•
Lợi ích tương lai.
Định giá tài sản (Asset Valuation)17
Cách tiếp cận thu nhập (tt)
•
Các bước thực hiện:
–
Ước tính doanh thu trung bình/năm của ts (có tính đến tất
cả các yếu tố liên quan tác động đến doanh thu)
–
Ước tính các chi phí tạo ra doanh thu (gồm các khoản thuế
phải nộp,…)
–
Ước tính thu nhập ròng/năm = Doanh thu hàng năm – Chi
phí phát sinh hàng năm.

–
Tính tỷ suất vốn hoá: dựa vào phân tích doanh số từ
những ts tương tự giao dịch trên thị trường.
–
Áp dụng công thức chuyển hoá vốn để tính giá trị của tài
sản.
Định giá tài sản (Asset Valuation)18
Cách tiếp cận thu nhập (tt)
•
Công thức tính
Giá trị hiện tại của ts = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa
–
Tỷ suất vốn hóa:
•
Mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị ts.
•
Lợi tức mong đợi/năm trên tổng giá trị ts.
•
Các yếu tố tác động: rủi ro; lạm phát/giảm phát; tỷ suất hoàn
vốn;cung cầu quỹ đầu tư;thuế
•
Ứng dụng thực tiễn
–
chủ yếu được áp dụng trong định giá tài sản đầu tư (bất
động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó
có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định
tỷ lệ vốn hoá thu nhập.
Định giá tài sản (Asset Valuation)19
Cách tiếp cận thu nhập (tt)
•

Ưu điểm
–
Đơn giản, dễ sử dụng.
–
Dựa trên cơ sở tài chính => tính toán khoa học
•
Nhược điểm
–
Tỷ suất vốn hoá khó xác định chính xác
 Các nhà đầu tư tập đoàn lớn đã phát triển phương
pháp này thành dạng tính toán dòng tiền chiết khấu
Định giá tài sản (Asset Valuation)20
So sánh các cách tiếp cận định giá
Định giá tài sản (Asset Valuation)21
Tiêu chí
Tiếp cận
So sánh
Tiếp cận
Chi phí
Tiếp cận
Thu nhập
Cơ sở
định giá
Giá trị của tài
sản tương tự
trên thị trường
Chi phí tái tạo
hoặc chi phí thay
thế tài sản tương
tự

Thu nhập dự tính
tạo ra trong
tương lai từ tài
sản
Trường hợp
áp dụng
•
Tài sản giao
dịch phổ biến
trên thị trường
•
Thị trường ổn
định
• Chất lượng
thông tin cao
•
Tài sản có
mục đích sử
dụng đặc
biệt/chuyên
dùng/ts không
đủ thông tin để
áp dụng pp so
sánh.
•
Tài sản có khả
năng mang lại
thu nhập trong
tương lai
• Bất động sản

có tiềm năng
phát triển
So sánh các cách tiếp cận định giá
Định giá tài sản (Assets Valuation)22
Tiêu
chí
Tiếp cận
So sánh
Tiếp cận
Chi phí
Tiếp cận
Thu nhập
Ưu
điểm
• đơn giản, dễ áp
dụng, dựa vào
chứng cứ giá trị thị
trường => có cơ sở
vững chắc.
• Áp dụng được với các
tài sản không có cơ sở
so sánh trên thị trường
• Đơn giản, dễ
sử dụng.
• Dựa trên cơ
sở tài chính
=> tính toán
khoa học
Nhược
điểm

•
Bắt buộc phải có
thông tin từ thị
trường,
• Dữ liệu mang tính
lịch sử,
• Khó tìm 1 ts đang
được mua bán trên
thị trường GiỐNG
HOÀN TOÀN với ts
thẩm định giá.
•
Chi phí không luôn luôn
bằng giá trị; giá trị thị
trường toàn bộ không
hẳn là giá trị của từng
bộ phận cộng lại;
• Phải có dữ liệu từ thị
trường;
• Khấu hao mang tính chủ
quan;
•
Thẩm định viên phải có
kinh nghiệm.
•
Khó xác định tỉ
suất vốn hóa,
tỉ suất chiết
khấu
Phương pháp định giá cụ thể

•
Cách tiếp cận chi phí
–
Phương pháp chi phí thay thế
–
Phương pháp chi phí tái tạo
•
Cách tiếp cận thu nhập
–
Phương pháp thặng dư: thường sử dụng đối với bất động
sản có tiềm năng phát triển
–
Phương pháp lợi nhuận
–
…
Định giá tài sản (Asset Valuation)23