Chuyên đề Định giá tài sản bảo hiểm Học viện Tài chính

1
Học viện tài chính
Học viện tài chính
chuyên đề
chuyên đề
Định giá tài sản bảo đảm
Định giá tài sản bảo đảm
Phạm Văn Bình
Phạm Văn Bình
Phó Tr ởng Khoa Tài chính doanh nghiệp
Phó Tr ởng Khoa Tài chính doanh nghiệp
Phó Tr ởng Bộ môn Định giá Tài sản
Phó Tr ởng Bộ môn Định giá Tài sản
2
Tài sản
Theo nghĩa chung nhất: tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần
(nguồn lực) có giá trị đối với chủ sở hữu.
Tài sản là nguồn lực do
doanh nghiệp kiểm soát, là
kết quả của nhng hoạt
động trong quá khứ, mà từ
đó một số lợi ích kinh tế
trong t ơng lai có thể dự
kiến tr ớc một cách hợp lý.
Ti s n bao g m v t, ti n,
gi y t có giá v các quy n
ti s n.
3
Giá trị tài sản
Giá trị tài sản là
Giá trị tài sản là

biểu hiện
biểu hiện
bằng tiền
bằng tiền
về
về
những
những
lợi ích
lợi ích
mà tài sản
mà tài sản
mang lại cho
mang lại cho
chủ thể
chủ thể


nào đó tại một
nào đó tại một
thời điểm
thời điểm


nhất định.
nhất định.

ợc đo bằng đơn vị tiền tệ

Xác định tại một thời điểm

nhất định

Gắn liền với chủ thể

Chịu tác động của 2 nhóm
nhân tố: công dụng hay thuộc
tính h u ích và khả nng khai
thác của chủ thể.

Tiêu chuẩn đánh giá là các
khoản thu nhập bằng tiền
Nh vậy,
giá trị TS
4
Định giá tài sản

Thẩm định giá là sự ớc tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đ ợc xác định rõ.

Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp
với thị tr ờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam
hoặc thông lệ Quốc tế.

Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà
tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định
5
T×nh huèng ®Þnh gi¸ ®Ò xuÊt cho nhãm 1
I. §Þnh gi¸ mét m¶nh ®Êt trèng
I. §Þnh gi¸ mét m¶nh ®Êt trèng
hiÖn nay, c¸c anh/chÞ ®ang ®Þnh gi¸ nh thÕ nµo?

hiÖn nay, c¸c anh/chÞ ®ang ®Þnh gi¸ nh thÕ nµo?
6
T×nh huèng ®Þnh gi¸ ®Ò xuÊt cho nhãm 2
II. §Þnh gi¸ mét c«ng tr×nh x©y dùng
II. §Þnh gi¸ mét c«ng tr×nh x©y dùng
hiÖn nay, c¸c anh/chÞ ®ang ®Þnh gi¸ nh thÕ nµo?
hiÖn nay, c¸c anh/chÞ ®ang ®Þnh gi¸ nh thÕ nµo?
7
T×nh huèng ®Þnh gi¸ ®Ò xuÊt cho nhãm 3
II. §Þnh gi¸ mét bÊt ®éng s¶n
II. §Þnh gi¸ mét bÊt ®éng s¶n
(bao gåm c¶ ®Êt vµ c«ng tr×nh x©y dùng)
(bao gåm c¶ ®Êt vµ c«ng tr×nh x©y dùng)
hiÖn nay, c¸c anh/chÞ ®ang ®Þnh gi¸ nh thÕ nµo?
hiÖn nay, c¸c anh/chÞ ®ang ®Þnh gi¸ nh thÕ nµo?
8
T×nh huèng ®Þnh gi¸ ®Ò xuÊt cho nhãm 4
III. §Þnh gi¸ mét m¸y, thiÕt bÞ cò
III. §Þnh gi¸ mét m¸y, thiÕt bÞ cò
hiÖn nay, c¸c anh/chÞ ®ang ®Þnh gi¸ nh thÕ nµo?
hiÖn nay, c¸c anh/chÞ ®ang ®Þnh gi¸ nh thÕ nµo?
9
giải quyết Tình huống định giá
giải quyết Tình huống định giá
ất trống Công
trình
Nhà và
đất
Máy móc
1. So sánh

X X X X
2. Thu nhập
X X X X
3. Thặng d
X
4. Chi phí
X X X X
10
1. Ph ơng pháp so sánh trực tiếp
1.1. Cơ sở lý luận
1.1. Cơ sở lý luận

Dựa chủ yếu vào
nguyên tắc thay thế.

Dựa trên giả định
giữa giá trị thị tr ờng của
những BĐS t ơng tự đã đ ợc
giao dịch với giá trị của
BĐS cần định giá có mối
liên hệ với nhau.
Giá: 5 tỷ đồng
?
?
11
1. Ph ơng pháp so sánh trực tiếp (tiếp)
1.2 Các tr ờng hợp áp dụng
1.2 Các tr ờng hợp áp dụng

Để định giá các BĐS có

tính đồng nhất nh : các căn hộ,
các chung c , các dãy nhà đ ợc
xây dựng cùng một kiểu; định
giá các mảnh đất trống;

Là ph ơng pháp chung đ ợc
áp dụng cho mục đích mua bán,
định giá cấm cố, thế chấp, để
đánh thuế BĐS
12
1.3 Các b ớc tiến hành
B ớc 1-
B ớc 1-
Tìm kiếm thông tin về những BĐS đ ợc giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với
Tìm kiếm thông tin về những BĐS đ ợc giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với
BĐS mục tiêu cần định giá:
BĐS mục tiêu cần định giá:

Đặc điểm pháp lý: của đất, công trình xây dựng

Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích th ớc, qui mô lô đất; hình dáng; vị trí lô đất; khả
năng tiếp cận môi tr ờng xung quanh.

Các công trình xây dựng: là ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác (gara,
nhà phụ, đ ờng đi, các bức t ờng xây, hàng rào, phong cảnh, cây xanh ).

Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch.

Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị tr ờng: khả năng tài chính, ph ơng thức
thanh toán và điều kiện ng ời bán tự nguyện và ng ời mua tự nguyện.

Qui hoạch
13
1.3 Các b ớc tiến hành (tiếp)
B ớc 2.
B ớc 2.
Thẩm định hiện trạng bất động sản
Thẩm định hiện trạng bất động sản
(bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá)
(bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá)
B ớc 3.
B ớc 3.
Phân tích và điều chỉnh
Phân tích và điều chỉnh
:
:



Phân tích:
Phân tích:


phân tích bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá, phân tích thị tr ờng thời
phân tích bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá, phân tích thị tr ờng thời
đIểm thẩm định giá
đIểm thẩm định giá

đ
đ
iều chỉnh:
iều chỉnh:


Nguyê
Nguyê
n tắc điều chỉnh bằng cách lấy BĐS thẩm định giá làm chuẩn. Những yếu tố hiện
n tắc điều chỉnh bằng cách lấy BĐS thẩm định giá làm chuẩn. Những yếu tố hiện
diện ở BĐS thẩm định giá mà không hiện diện ở BĐS so sánh thì cộng thêm và ng ợc lại.
diện ở BĐS thẩm định giá mà không hiện diện ở BĐS so sánh thì cộng thêm và ng ợc lại.
B ớc 4-
B ớc 4-




ớc tính giá trị của BĐS mục tiêu
ớc tính giá trị của BĐS mục tiêu
14
Bài tập tình huồng 1
Để định giá một lô đất trống rộng 80m2, thẩm định viên đã thu thập đ ợc thông tin về 5 lô đất t ơng tự,
Để định giá một lô đất trống rộng 80m2, thẩm định viên đã thu thập đ ợc thông tin về 5 lô đất t ơng tự,
có thể so sánh đ ợc với lô đất cần định giá. Sau khi phân tích, thẩm định viên đã tính toán đ ợc các mức
có thể so sánh đ ợc với lô đất cần định giá. Sau khi phân tích, thẩm định viên đã tính toán đ ợc các mức
điều chỉnh cụ thể giữa lô đất mục tiêu và các lô đất so sánh về các thông số so sánh nh trong bảng:
điều chỉnh cụ thể giữa lô đất mục tiêu và các lô đất so sánh về các thông số so sánh nh trong bảng:
Thông số so sánh So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 So sánh 4 So sánh 5
Pháp lý

0% 0% 0% 0% 0%
Vị trí
1% 3% 0% 1% 1%
Diện tích
3% 0% 1% 0% 0%
Hinh dáng
-2% -1% -2% -1% 0%
Môi tr ờng
0% 5% -1% 0% -1%
Hạ tầng xã hội
-2% 3% 0% 4% -1%
15
Bài tập tình huống 1 (tiếp)
Hãy ớc tính giá trị của lô đất mục tiêu, biết giá thị tr ờng và diện tích của các lô đất so
Hãy ớc tính giá trị của lô đất mục tiêu, biết giá thị tr ờng và diện tích của các lô đất so
sánh nh sau:
sánh nh sau:
Chỉ tiêu So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 So sánh 4 So sánh 5
Diện tích (m
2
)
145 80 120 78 85
Giá (triệu đồng)
2.175 1.120 1.860 1.131 1.326
16
lời giải đề nghị



Đơn giá 1 m

Đơn giá 1 m
2
2
đất của các bất động sản so sánh:
đất của các bất động sản so sánh:
Chỉ tiêu So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 So sánh 4 So sánh 5
Diện tích (m
2
)
145 80 120 78 85
Giá (triệu đồng)
2.175 1.120 1.860 1.131 1.326
Đơn giá 1 m
2
(triệu đồng)
15 14 15,5 14,5 15,6
17
lời giải đề nghị

Tổng mức điều chỉnh của BĐS mục tiêu so với BĐS so sánh:
Tổng mức điều chỉnh của BĐS mục tiêu so với BĐS so sánh:
Thông số so sánh So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 So sánh 4 So sánh 5
Pháp lý
0% 0% 0% 0% 0%
Vị trí
1% 3% 0% 1% 1%
Diện tích
3% 0% 1% 0% 0%
Hinh dáng
-2% -1% -2% -1% 0%

Môi tr ờng
0% 5% -1% 0% -1%
Hạ tầng xã hội
-2% 3% 0% 4% -1%
Tổng mức điều chỉnh
Tổng mức điều chỉnh
0%
0%
10%
10%
-2%
-2%
4%
4%
-1%
-1%
18
Lời giải đề nghị

Giá 1 m
Giá 1 m
2
2
BĐS so sánh 1 sau khi đã điều chỉnh:
BĐS so sánh 1 sau khi đã điều chỉnh:
15 triệu x 100%
15 triệu x 100%
= 15 triệu
= 15 triệu

Giá 1 m
Giá 1 m
2
2
BĐS so sánh 2 sau khi đã điều chỉnh:
BĐS so sánh 2 sau khi đã điều chỉnh:
14 triệu x (100%+10%)
14 triệu x (100%+10%)
= 15,4 triệu
= 15,4 triệu

Giá 1 m
Giá 1 m
2
2
BĐS so sánh 3 sau khi đã điều chỉnh:
BĐS so sánh 3 sau khi đã điều chỉnh:
15,5 triệu x (100%-2%)
15,5 triệu x (100%-2%)
= 15,19 triệu
= 15,19 triệu

Giá 1 m
Giá 1 m
2
2
BĐS so sánh 4 sau khi đã điều chỉnh:
BĐS so sánh 4 sau khi đã điều chỉnh:
14,5 triệu x(100%+4%)
14,5 triệu x(100%+4%)

= 15,08 triệu
= 15,08 triệu

Giá 1 m
Giá 1 m
2
2
BĐS so sánh 5 sau khi đã điều chỉnh:
BĐS so sánh 5 sau khi đã điều chỉnh:
15,6 triệu x (100%-1%)
15,6 triệu x (100%-1%)
= 15,444 triệu
= 15,444 triệu
19
Lời giải đề nghị

Xác định giá trị thị tr ờng của BĐS mục tiêu:
Xác định giá trị thị tr ờng của BĐS mục tiêu:

Trên thực tế, thẩm định viên tự đ a ra mức giá hợp lý dựa trên cơ sở những phân tích
Trên thực tế, thẩm định viên tự đ a ra mức giá hợp lý dựa trên cơ sở những phân tích
trên.
trên.
Giá BĐS mục tiêu từ 15 đến 15,444 triệu/m
Giá BĐS mục tiêu từ 15 đến 15,444 triệu/m
2
2

Có thể ớc tính bằng cách tính trung bình cộng các kết quả trên:
Có thể ớc tính bằng cách tính trung bình cộng các kết quả trên:

(15+15,4+15,19+15,08+15,444):5=15,2228 triệu/m
(15+15,4+15,19+15,08+15,444):5=15,2228 triệu/m
2
2

Kết luận:
Kết luận:
o
Vậy giá trị thị tr ờng ớc tính của BĐS mục tiêu là 15,2 triệu đồng/m
Vậy giá trị thị tr ờng ớc tính của BĐS mục tiêu là 15,2 triệu đồng/m
2
2
.
.
o
Tổng giá trị của mảnh đất: 80m
Tổng giá trị của mảnh đất: 80m
2
2
x 15,2 triệu/m
x 15,2 triệu/m
2
2
= 1.216 triệu
= 1.216 triệu
20
Bài tập tình huống 2
Thẩm định giá một căn hộ có diện tích 56m
Thẩm định giá một căn hộ có diện tích 56m
2

2
nằm ở tầng 3 của một chung c 5 tầng. Chung c này đ ợc xây dựng và đ a vào
nằm ở tầng 3 của một chung c 5 tầng. Chung c này đ ợc xây dựng và đ a vào
sử dụng cách đây 2 năm.
sử dụng cách đây 2 năm.
Qua thu thập thông tin trong vòng 6 tháng có 5 giao dịch thành công về các căn hộ chung c có thể so sánh đ ợc với
Qua thu thập thông tin trong vòng 6 tháng có 5 giao dịch thành công về các căn hộ chung c có thể so sánh đ ợc với
tài sản cần thẩm định giá nh sau:
tài sản cần thẩm định giá nh sau:
- BĐS 1 nằm ở ngay tầng trệt ở chung c này có diện tích 84m
- BĐS 1 nằm ở ngay tầng trệt ở chung c này có diện tích 84m
2
2
và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20
và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20
triệu đồng, đ ợc bán với giá 692 triệu đồng.
triệu đồng, đ ợc bán với giá 692 triệu đồng.
- BĐS 2 nằm ở lô chung c cách đó 30m và cùng nằm trong cụm chung c này, cũng là chung c 5 tầng và đ ợc đ a vào sử
- BĐS 2 nằm ở lô chung c cách đó 30m và cùng nằm trong cụm chung c này, cũng là chung c 5 tầng và đ ợc đ a vào sử
dụng cách đây 2 năm, nh ng vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70m
dụng cách đây 2 năm, nh ng vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70m
2
2
nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm
nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm
định giá 10 triệu đồng, đ ợc bán với giá 360 triệu đồng.
định giá 10 triệu đồng, đ ợc bán với giá 360 triệu đồng.
- BĐS 3 nằm ở tầng trệt cùng lô chung c với BĐS 2, có diện tích 84m
- BĐS 3 nằm ở tầng trệt cùng lô chung c với BĐS 2, có diện tích 84m
2

2
và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định
và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định
giá 20 triệu đồng, đ ợc bán với giá 717,2 triệu đồng.
giá 20 triệu đồng, đ ợc bán với giá 717,2 triệu đồng.
- BĐS 4 nằm ở lô chung c cách đó 150m, vị trí kém thuận lợi hơn, cũng là chung c 5 tầng và đ vào sử dụng cách đây 2
- BĐS 4 nằm ở lô chung c cách đó 150m, vị trí kém thuận lợi hơn, cũng là chung c 5 tầng và đ vào sử dụng cách đây 2
năm có diện tích 42m
năm có diện tích 42m
2
2
nằm ở tầng 3, trang trí nội thất t ơng tự BĐS cần thẩm định giá, đ ợc bán với giá 189 tr.đồng.
nằm ở tầng 3, trang trí nội thất t ơng tự BĐS cần thẩm định giá, đ ợc bán với giá 189 tr.đồng.
- BĐS 5 nằm ở tầng trệt cùng BĐS 4, có diện tích 70m
- BĐS 5 nằm ở tầng trệt cùng BĐS 4, có diện tích 70m
2
2
và trang trí nội thất t ơng tự BĐS 4, đ ợc bán với giá 525 triệu
và trang trí nội thất t ơng tự BĐS 4, đ ợc bán với giá 525 triệu
đồng.
đồng.
21
Lời giải đề nghị

Điều chỉnh sự khác nhau về trang trí nội thất và quy giá ra đơn vị chuẩn là triệu
Điều chỉnh sự khác nhau về trang trí nội thất và quy giá ra đơn vị chuẩn là triệu
đồng/m
đồng/m
2:
2:

-
-


ớc tính giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với bất
ớc tính giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với bất
động sản thẩm định giá:
động sản thẩm định giá:
692 trđ - 20 trđ = 672 trđ, giá bán 1m
692 trđ - 20 trđ = 672 trđ, giá bán 1m
2
2
là 672/84= 8 trđ/m
là 672/84= 8 trđ/m
2
2
- T ơng tự, đơn giá BĐS 2: 5 trđ/m
- T ơng tự, đơn giá BĐS 2: 5 trđ/m
2
2
- Đơn giá BĐS 3: 8,3 trđ/m
- Đơn giá BĐS 3: 8,3 trđ/m
2
2
- Đơn giá BĐS 4: 4,5 trđ/m
- Đơn giá BĐS 4: 4,5 trđ/m
2
2
- Đơn giá BĐS 5: 7,5 trđ/m
- Đơn giá BĐS 5: 7,5 trđ/m

2
2
22
Lời giải đề nghị (tiếp)

Đối chiếu tìm ra các thông số so sánh:
Đối chiếu tìm ra các thông số so sánh:
- BĐS cần thẩm điịnh giá, BĐS 2, BĐS 4 cùng nằm ở tầng 3
- BĐS cần thẩm điịnh giá, BĐS 2, BĐS 4 cùng nằm ở tầng 3
- BĐS 1, BĐS 3, BĐS 5 cùng nằm ở tầng trệt
- BĐS 1, BĐS 3, BĐS 5 cùng nằm ở tầng trệt
- BĐS cần thẩm định giá, BĐS 1 cùng nằm ở 1 chung c
- BĐS cần thẩm định giá, BĐS 1 cùng nằm ở 1 chung c
- BĐS 2 và BĐS 3 cùng nằm ở 1 chung c
- BĐS 2 và BĐS 3 cùng nằm ở 1 chung c
- BĐS 4 và BĐS 5 cùng nằm ở 1 chung c
- BĐS 4 và BĐS 5 cùng nằm ở 1 chung c

So sánh đơn giá giữa các BĐS có cùng thông số giống nhau:
So sánh đơn giá giữa các BĐS có cùng thông số giống nhau:
- BĐS2/BĐS3 = 5/8,3 x 100% = 60,24%
- BĐS2/BĐS3 = 5/8,3 x 100% = 60,24%
- BĐS4/BĐS5 = 4,5/7,5 x 100% = 60%
- BĐS4/BĐS5 = 4,5/7,5 x 100% = 60%
Vậy có thể ớc tính giá bán căn hộ chung c ở tầng 3 bằng khoảng 60% đơn giá bán ở tầng trệt. Từ đó đơn
Vậy có thể ớc tính giá bán căn hộ chung c ở tầng 3 bằng khoảng 60% đơn giá bán ở tầng trệt. Từ đó đơn
giá BĐS cần thẩm định bằng khoảng 60% đơn giá của BĐS 1:
giá BĐS cần thẩm định bằng khoảng 60% đơn giá của BĐS 1:
Vậy giá BĐS cần tìm: 8trđ/m
Vậy giá BĐS cần tìm: 8trđ/m

2
2
x 60% x 56m
x 60% x 56m
2
2
= 268,8 triệu đồng
= 268,8 triệu đồng
23
1. vận dụng ph ơng pháp so sánh (Bài tập 3)
1. vận dụng ph ơng pháp so sánh (Bài tập 3)


ớc tính giá thị tr ờng của biệt thự Sao Mai
ớc tính giá thị tr ờng của biệt thự Sao Mai
với các thông tin sau:
với các thông tin sau:
- Biệt thự Sao Mai đ ợc xây dựng trên diện tích đất 400 m
- Biệt thự Sao Mai đ ợc xây dựng trên diện tích đất 400 m
2
2
, hợp pháp về các quyền đối với BĐS.
, hợp pháp về các quyền đối với BĐS.
- Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống biệt thự Sao mai về nhiều mặt, vừa bị toà án phát mãi với
- Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống biệt thự Sao mai về nhiều mặt, vừa bị toà án phát mãi với
số tiền là 4.200.000.000đ.
số tiền là 4.200.000.000đ.
- Biệt thự B trên cùng mặt đ ờng với biệt thự Sao Mai nh ng có thêm phần sân v ờn trị giá 400.000.000đ, hợp
- Biệt thự B trên cùng mặt đ ờng với biệt thự Sao Mai nh ng có thêm phần sân v ờn trị giá 400.000.000đ, hợp
pháp về quyền đối với BĐS, vừa đ ợc bán với điều kiện: trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả

pháp về quyền đối với BĐS, vừa đ ợc bán với điều kiện: trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả
ngay lần đầu 3.000.000.000đ, đợt hai 2.650.000.000đ, đợt ba 2.280.000.000đ, đợt bốn 1.889.568.000đ, đợt cuối
ngay lần đầu 3.000.000.000đ, đợt hai 2.650.000.000đ, đợt ba 2.280.000.000đ, đợt bốn 1.889.568.000đ, đợt cuối
1.693.897.930đ.
1.693.897.930đ.
- Biệt thự C có diện tích và vị trí t ơng tự biệt thự Sao Mai, nh ng nội thất kém hơn 200.000.000đ, không có
- Biệt thự C có diện tích và vị trí t ơng tự biệt thự Sao Mai, nh ng nội thất kém hơn 200.000.000đ, không có
giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa đ ợc bán với giá
giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa đ ợc bán với giá
5.600.000.000đ.
5.600.000.000đ.
24
Bài tập tình huống 5
(tiếp)
- Theo quy định hiện hành:
- Theo quy định hiện hành:


+ Giá đất do Nhà n ớc quy định tại con đ ờng này là 10.000.000 đ/m
+ Giá đất do Nhà n ớc quy định tại con đ ờng này là 10.000.000 đ/m
2
2
.
.


+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m
+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m
2
2

.
.


+ Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà n ớc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
+ Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà n ớc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất tính bằng 50% giá đất do Nhà n ớc quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và
đất tính bằng 50% giá đất do Nhà n ớc quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và
100% đối với diện tích đất v ợt hạn mức.
100% đối với diện tích đất v ợt hạn mức.


+ Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm 7%/năm; 3 năm 8%/năm; 4 năm
+ Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm 7%/năm; 3 năm 8%/năm; 4 năm
9%/năm.
9%/năm.
- Các yếu tố khác ảnh h ởng đến giá trị các BĐS coi nh t ơng đồng.
- Các yếu tố khác ảnh h ởng đến giá trị các BĐS coi nh t ơng đồng.
25
Lời giải đề nghị
a. Xét Biệt thự A:
a. Xét Biệt thự A:
loại, không dùng làm cơ sở so sánh.
loại, không dùng làm cơ sở so sánh.
b. Xét Biệt thự B:
b. Xét Biệt thự B:
- Giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay:
- Giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay:
3.000trđ + [2.650trđ x (1 + 0,06
3.000trđ + [2.650trđ x (1 + 0,06

)-1
)-1
+ [2.289,8trđ x (1 + 0,07
+ [2.289,8trđ x (1 + 0,07
)-2]
)-2]
+ [1.889,568 x (1 + 0,08
+ [1.889,568 x (1 + 0,08
)-3]
)-3]
+ [1.693,89793 x (1 + 0,09
+ [1.693,89793 x (1 + 0,09
)-4]
)-4]
=
=
3.000trđ + 2.500trđ + 2.000trđ +1.500trđ +1.200trđ = 10.200trđ.
3.000trđ + 2.500trđ + 2.000trđ +1.500trđ +1.200trđ = 10.200trđ.
- Giá trị B sau khi điều chỉnh theo những khác biệt với S.M.
- Giá trị B sau khi điều chỉnh theo những khác biệt với S.M.
10.200.000.000 đ - 400.000.000 đ =
10.200.000.000 đ - 400.000.000 đ =
9.800.000.000
9.800.000.000
đ
đ