Bài giảng phân tích hồ sơ bảo đảm tín dụng

PHÂN TÍCH HỒ SƠ
BẢO ĐẢM TÍN DỤNG
BẢO ĐẢM TÍN DỤNG
Văn bản pháp lý về bảo đảm tín dụng tại Việt
Văn bản pháp lý về bảo đảm tín dụng tại Việt
Nam
Nam

B lu t dân sộ ậ ự

Ngh đ nh 163/2006ị ị

Lu t các TCTDậ

Lu t Đ t đai, Lu t Nhà ,….ậ ấ ậ ở
HỒ SƠ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
1. Tr ng h p cho vay không cườ ợ ó tài s n đ m b o:ả ả ả
•
Gi y cam k t c a KH v vi c th c hi n b o đ m b ng tấ ế ủ ề ệ ự ệ ả ả ằ ài
s n khi đ c đ n v tr c ti p cho vay yêu c u (theo cả ượ ơ ị ự ế ầ ác
quy đ nh c a phị ủ áp lu t). N i dung cam k t nậ ộ ế ày ph i đ c ả ượ
th hi n b ng m t đi u kho n trong h p đ ng tể ệ ằ ộ ề ả ợ ồ ín d ng.ụ
•
Văn b n ch p thu n c a Chả ấ ậ ủ ính ph v vi c cho vay ủ ề ệ
không có b o đ m đ i v i khả ả ố ớ ách hàng (n u vi c cho vay ế ệ
không có b o đ m theo ch đ nh c a Chả ả ỉ ị ủ ính ph )ủ
•
(Cho vay không có tà i s n đ m b o đ c th c hi n theo ả ả ả ượ ự ệ
quy đ nh c a Chị ủ ính ph , Th ng đ c Ngân hủ ố ố àng Nhà
n c Vi t Nam vướ ệ à c a T ng Giủ ổ ám đ c PVFC)ố
HỒ SƠ TÀI SẢN BẢO ĐẢM

Trường hợp bảo đảm bằng TS của KH/hoặc TS bên thứ ba
2.1.Gi y t phấ ờ áp lý ch ng nh n QSH, QSD TS (n u cứ ậ ế ó):
•
Đ i v i tố ớ ài s n cả ó đăng ký QSH: Gi y t b n chấ ờ ả ính QSH TS.
•
Ph ng ti n VT, t u thuy n: Gi y CN đăng ký, đăng ki m, gi y phươ ệ ầ ề ấ ể ấ ép l u hư ành.
•
Gi y t cấ ờ ó giá (trái phi u, tế ín phi u, c phi u, k phi u, CDs, s ti t ki m, cế ổ ế ỳ ế ổ ế ệ ác gi y ấ
t tr giờ ị á đ c b ng ti n)ượ ằ ề
•
Các gi y t v xu t x , ki m đ nh giấ ờ ề ấ ứ ể ị á tr , t tr ng đ i v i kim khị ỷ ọ ố ớ í quý, đá quý.
•
Các gi y t ch ng minh QSH, QSD qu n lý đ i v i BĐS (nhấ ờ ứ ả ố ớ à c a, v t ki n trử ậ ế úc
g n li n v i đ t) vắ ề ớ ấ à đ ng s n (hộ ả àng hoá, ph ng ti n v n t i)ươ ệ ậ ả
•
Các quy n: quy n tề ề ác gi , QSH công nghi p, quy n đòi n , quy n đ c nh n ả ệ ề ợ ề ượ ậ
b o hi m, cả ể ác quy n TS khề ác phát sinh t h p đ ng ho c t cừ ợ ồ ặ ừ ác căn c phứ áp lý
khác; Quy n đ i v i ph n v n gề ố ớ ầ ố óp trong DN, quy n khai thề ác tài nguyên; Các
quy n &quy n l i phề ề ợ át sinh trong t ng lai (n u cươ ế ó)
•
Gi y ch ng nh n b o hi m TS (n u TS ph i b o hi m theo quy đ nh)ấ ứ ậ ả ể ế ả ả ể ị
2.2.Gi y cam k t th c hi n b o đ m b ng TS c a KH/ H p đ ng ho c văn b n b o ấ ế ự ệ ả ả ằ ủ ợ ồ ặ ả ả
lãnh c a bên th 3. ủ ứ
HỒ SƠ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
3. Trường hợp bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay:
•
Giấy cam kết thế chấp, cầm cố tài sản hình thành từ vốn vay
trong đó nêu rõ quá trình hình thành tài sản và bàn giao ngay các
giấy tờ liên quan đến tài sản khi được hoàn thành hoặc hợp đồng
thế chấp cầm cố dự phòng.

•
Văn bản của Chính phủ cho phép được bảo đảm bằng tài sản
hình thành từ vốn vay (nếu việc bảo đảm bằng tài sản hình thành
từ vốn vay theo chỉ định của Chính phủ).
H×nh thøc
B¶o ®¶m
tÝn dông
Bảo đảm
Bảo đảm
bằng tài sản
bằng tài sản
Bảo lãnh
ThÕ chÊp CÇm cè
ThÕ chÊp b»ng TS
cña bªn thø ba
Tình huống
•
UBND thành ph Hà n i ra quy t đ nh b o lãnh cho ố ộ ế ị ả
công ty Bách hóa Hà n i tr c thu c S th ng m i Hà ộ ự ộ ở ươ ạ
N i vay v n t i VCBộ ố ạ
•
Anh/ch có đ ng ý cho vay không?ị ồ
Tình huống khởi động (1)
•
Ông Nguy n Văn A đ ngh ACB vay ti n mua căn h chung c t i ễ ề ị ề ộ ư ạ
Thái Hà đ (căn h này s đ c bàn giao cho ông A trong ểở ộ ẽ ượ
năm t i)ớ
•
Căn h tr giá 2 tộ ị ỷ
•

Ông A đ ngh s d ng BĐS thu c s h u c a ông A g m giá tr ề ị ử ụ ộ ở ữ ủ ồ ị
quy n s d ng đ t và quy n s h u nhà hi n t i c a ông A đ ề ử ụ ấ ề ở ữ ệ ạ ủ ể
làm tài s n b o đ m đ m. ả ả ả ả
•
ACB ti n hành th m đ nh, nh n th y h s tài s n b o đ m hoàn ế ẩ ị ậ ấ ồ ơ ả ả ả
toàn h p l và đ nh giá BĐS c a ông A là 4 tợ ệ ị ủ ỷ
•
ACB ch p nh n TSBĐ trên và cung c p s n ph m cho vay mua ấ ậ ấ ả ẩ
nhà b o đ m b ng giá tr QSDD và QSH nhà c a ông Aả ả ằ ị ủ
•
Yêu c u: quy t đ nh c a ACB có r i ro không?ầ ế ị ủ ủ
Luật Đất đai và những khúc mắc trong phát
triển nghiệp vụ cho vay tiêu dùng thế chấp
quyền sử dụng đất
16. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất không phải là đất thuê
16.1. Có các quyền và nghĩa vụ quy định tại iều 105 và iều 107
của Luật ất đai;
16.2. Có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong
cùng một xã, ph ờng, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
16.3. Có quyền chuyển nh ợng QSDD, trừ tr ờng hợp chuyển nh ợng
có điều kiện theo quy định của

Chính phủ;
16.4. Có quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, ng ời Việt Nam
định c ở n ớc ngoài đầu t tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
16. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất không phải là đất thuê
16.5. Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo
di chúc hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình đ ợc Nhà n ớc giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết
thì QSDD của thành viên đó đ ợc để thừa kế theo di chúc hoặc theo
pháp luật.

Khi ng ời đ ợc thừa kế là ng ời VN định c ở n ớc ngoài thuộc đối t ợng
quy định tại khoản 1 iều 121 của Luật ất đai thì đ ợc nhận thừa
kế QSDD;nếu không thuộc đối t ợng quy định tại khoản 1 iều 121
của Luật ất đai thì chỉ đ ợc h ởng giá trị của phần thừa kế đó;
16.6. Tặng cho QSDD theo quy định tại điểm c khoản 2 iều 110 của Luật ất
đai; tặng cho QSDD đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc ng ời VN định c ở n ớc
ngoài thuộc đối t ợng quy định tại khoản 1 iều 121 của Luật ất đai;
16.7. Thế chấp, bảo lãnh bằng QSDDtại tổ chức tín dụng đ ợc phép hoạt động tại
Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh;
16.8. Góp vốn bằng QSDD với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, ng ời Việt Nam định
c ở n ớc ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
17. Quyền và nghĩa vụ của hộ gđ, cá nhân sdđ thuê
17.1. Hộ gia đình, cá nhân đ ợc Nhà n ớc cho thuê đất có các quyền
và nghĩa vụ sau đây:
a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại iều 105 và iều 107 của
Luật ất đai;
b) Bán, để thừa kế, tặng TS thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
thuê; ng ời mua, ng ời nhận thừa kế, ng ời đ ợc tặng cho tài sản đ ợc
NN tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã đ ợc xác định;
c)
Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất thuê tại tổ chức tín dụng đ ợc phép hoạt động tại VN, tại tổ
chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn SX,KD;
d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, ng

ời VN định c ở n ớc ngoài để hợp tác SX, KD.
Tình huống khởi động (2)
•
Ông Nguy n Văn A đ ngh PVFC vay ti n mua căn h ễ ề ị ề ộ
chung c t i Thái Hà đ (căn h này s đ c bàn ư ạ ểở ộ ẽ ượ
giao cho ông A trong năm t i)ớ
•
Căn h tr giá 2 tộ ị ỷ
•
Ông A đ ngh s d ng chính căn h chung c t i Thái ề ị ử ụ ộ ư ạ
Hà đ làm tài s n b o đ m đ m. ể ả ả ả ả
•
PVFC ch p nh n TSBĐ trên và cung c p s n ph m cho ấ ậ ấ ả ẩ
vay mua nhà b o đ m b ng tài s n hình thành trong ả ả ằ ả
t ng laiươ
•
Yêu c u: ầ
–
Hãy cho biết những hồ sơ mà ông A phải nộp cho PVFC
–
Quyết định của PVFC có rủi ro không?
Những vấn đề phát sinh trong quan hệ bảo
đảm tài sản
•
V n đ vay tiêu ấ ề
dùng b o đ m b ng ả ả ằ
căn h chung c ???ộ ư
•
Ông A mua căn h chung c đang ộ ư
trong quá trình xây d ng và tr ti n ự ả ề

theo ti n đế ộ
•
Ông A th ch p căn h vay ti n t i ế ấ ộ ề ạ
PVFC(căn h 2 t , vay 1 t )ộ ỷ ỷ
•
Căn c theo ND 163 & công văn s ứ ố
2057 c a B T pháp v công ch ng ủ ộ ư ề ứ
TS hình thành trong t ng lai, PVFC ươ
hoàn t t th t c nh n b o đ m TS ấ ủ ụ ậ ả ả
c a ông A t i văn phòng đăng ký ủ ạ
thu c phòng TN-MTộ
•
Nh s h tr c a ban qu n lý d án ờ ự ỗ ợ ủ ả ự
chung c , ông A ti p t c có phi u thu ư ế ụ ế
và đăng ký QSH v i căn h t i VCB ớ ộ ạ
t i Trung tâm đăng ký GDBĐ (đi u ạ ề
này th c hi n d a theo Lu t Dân s )ự ệ ự ậ ự
VCB&
PVFC ai
chịu rủi ro
nhiều hơn??
•
Câu 1: Ông A đ c phép xây d ng nhà b n t ng, nh ng xây đ n ượ ự ở ố ầ ư ế
t ng th 2 đã làm cho nhà ông B bên c nh b lún, n t. Ông B yêu c u ầ ứ ạ ị ứ ầ
ông A kh c ph c và ng ng ngay vi c thi công ti p vì có nguy c ti p ắ ụ ừ ệ ế ơ ế
t c gây ra thi t h i cho mình. Ông A cho r ng ông đ c c p phép xây ụ ệ ạ ằ ượ ấ
d ng nhà b n t ng nên ông có quy n xây d ng và ti p t c xây. Sau ự ở ố ầ ề ự ế ụ
khi xây xong, ông A s d ng ngôi nhà đó đ th ch p vay v n t i NH ử ụ ể ế ấ ố ạ
X. Sau khi xem xét đ ngh c a ông A, NH X ch p nh n ngôi nhà đó ề ị ủ ấ ậ
làm TSTC cho kho n vay c a ông A t i ngân hàng. V y theo quy ả ủ ạ ậ

đ nh c a pháp lu t hi n hành thì vi c nh n ngôi nhà c a ông A nh ị ủ ậ ệ ệ ậ ủ ư
trên đ b o đ m cho kho n vay c a NH X có đúng không?ể ả ả ả ủ
•
Tr l i: Không. Theo quy đ nh thì NH ch đ c nh n tài s n không ả ờ ị ỉ ượ ậ ả
có tranh ch p t i th i đi m ký k t h p đ ng b o đ m. T i kho n 2 ấ ạ ờ ể ế ợ ồ ả ả ạ ả
đi u 267 B lu t dân s thì ông A ph i ng ng ngay vi c thi công đ ề ộ ậ ự ả ừ ệ ể
kh c ph c, s a ch a, b i th ng thi t h i cho ông B. Nh ng ông A đã ắ ụ ử ữ ồ ườ ệ ạ ư
không th c hi n đi u đó. V y đ n th i đi m ký k t h p đ ng b o ự ệ ề ậ ế ờ ể ế ợ ồ ả
đ m thì ngôi nhà đó có th coi là đang có tranh ch pả ể ấ
•
Câu 2: Ông Nguy n Văn Tùng s h u m t ngôi nhà 4 t ng có ễ ở ữ ộ ầ
giá tr kho ng 5 t đ ng. Ông s d ng ngôi nhà đó đ th ch p ị ả ỷ ồ ử ụ ể ế ấ
vay 1,2 t đ ng t i NHNNo & PTNT VN và 1,0 t đ ng t i NHCT ỷ ồ ạ ỷ ồ ạ
VN. Kho n vay 1,2 t đ ng t i NHNNo & PTNT VN đ n h n vào ả ỷ ồ ạ ế ạ
ngày 30/11/2007. Đ n ngày 30/11/2007 ông Tùng không có kh ế ả
năng th c hi n ngh a v v i NHNNo & PTNT VN, còn kho n vay ự ệ ĩ ụ ớ ả
1,0 t đ ng t i NHCT VN s đ n h n vào ngày 20/01/2008. V y ỷ ồ ạ ẽ ế ạ ậ
khi NHNNo & PTNT VN x lý tài s n th ch p đ thu h i n thì ử ả ế ấ ể ồ ợ
kho n vay 1,0 t đ ng t i NHCT VN có đ c coi là đ n h n ả ỷ ồ ạ ượ ế ạ
không và NHCT VN có đ c tham gia x lý tài s n th ch p đó ượ ử ả ế ấ
không?
•
Tr l i: Có. T i ho n 3 đi u 324 c a B lu t dân s và kho n 2 ả ờ ạ ả ề ủ ộ ậ ự ả
đi u 58 ngh đ nh 163/2006/NĐ-CP quy đ nh, trong tr ng h p ề ị ị ị ườ ợ
ph i x lý tài s n đ th c hi n 1 ngh a v đ n h n thì các ả ử ả ể ự ệ ĩ ụ ế ạ
ngh a v khác tuy ch a đ n h n đ u đ c coi là đ n h n và ĩ ụ ư ế ạ ề ượ ế ạ
t t c các bên cùng nh n b o đ m đ u đ c tham gia x lý tài ấ ả ậ ả ả ề ượ ử
s n.ả
•
Câu 4: Ông Nguy n H i c m c tài s n đi vay t i ễ ả ầ ố ả ạ

NHTM B mà đ n h n ông H i không th c hi n ế ạ ả ự ệ
đ c ngh a v và trong h p đ ng b o đ m không ượ ĩ ụ ợ ồ ả ả
có tho thu n v cách th c x lý tài s n c m c . ả ậ ề ứ ử ả ầ ố
NHTM B cho r ng tài s n c m c đó đ ng nhiên ằ ả ầ ố ươ
thu c v mình, NHTM B có toàn quy n trong vi c ộ ề ề ệ
x lý tài s n c m c đó. Quan đi m đó c a NHTM ử ả ầ ố ể ủ
B có đúng v i quy đ nh hi n hành không?ớ ị ệ
•
Tr l i: Sai. Theo đi u 65 ngh đ nh 163/2006/NĐ-ả ờ ề ị ị
CP v x lý tài s n b o đ m là đ ng s n trong ề ử ả ả ả ộ ả
tr ng h p không có tho thu n v ph ng th c x ườ ợ ả ậ ề ươ ứ ử
lý thì tài s n b o đ m đ c đem ra bán đ u giá ả ả ả ượ ấ
theo quy đ nh c a pháp lu t. Nh v y tài s n c m ị ủ ậ ư ậ ả ầ
c c a ông H i không đ ng nhiên thu c v bên ố ủ ả ươ ộ ề
nh n c m c là NHTM B. Tuy nhiên NHTM B đ c ậ ầ ố ượ
u tiên thanh toán t s ti n bán tài s n c m c .ư ừ ố ề ả ầ ố
•
Câu 6: Ông Nguy n S n Tùng th ch p gi y ch ng nh n ễ ơ ế ấ ấ ứ ậ
quy n s d ng đ t t i NHCT X đ vay 100 trđ. Đ n h n ề ử ụ ấ ạ ể ế ạ
ông Tùng không tr đ c n cho NHCT X và b ngân ả ượ ợ ị
hàng phát m i tài s n b ng cách mang bán đ u giá đ ạ ả ằ ấ ể
thu h i n . Trên m nh đ t đó l i có ngôi nhà mái b ng, 1 ồ ợ ả ấ ạ ằ
t ng, không ghi là tài s n th ch p. NHCT X cho r ng khi ầ ả ế ấ ằ
th ch p quy n s d ng đ t không c n ph i tho thu n ế ấ ề ử ụ ấ ầ ả ả ậ
th ch p v nhà vì nhà ph i theo đ t. V y quan đi m ế ấ ề ả ấ ậ ể
c a NHCT X trong tr ng h p trên là đúng hay sai?ủ ườ ợ
•
Tr l i: Sai. Theo quy đ nh t i đi u 716 c a B lu t dân s ả ờ ị ạ ề ủ ộ ậ ự
thì khi ông Tùng th ch p gi y ch ng nh n quy n s ế ấ ấ ứ ậ ề ử
d ng đ t t i NHCT X mà không có tho thu n v tài s n ụ ấ ạ ả ậ ề ả

g n li n là nhà thì nhà s không đ c coi là tài ắ ề ở ở ẽ ượ
s n th ch p. Vì v y ngân hàng ch đ c quy n đ u giá ả ế ấ ậ ỉ ượ ề ấ
quy n s d ng đ t mà không có quy n đ u giá nhà ề ử ụ ấ ề ấ
trên đ t.ấ
•
Ông Tr n Thanh và Hoàng Tùng cùng b o lãnh cho ông ầ ả
Bình vay 500 trđ t i NHCT A. Ông Thanh và ông Tùng không ạ
có tho thu n v các ph n b o lãnh đ c l p. Đ n h n tr ả ậ ề ầ ả ộ ậ ế ạ ả
n cho NHCT A, ông Bình không có kh năng th c hi n ợ ả ự ệ
ngh a v c a mình, NHCT A yêu c u ông Tùng tr n toàn ĩ ụ ủ ầ ả ợ
b s ti n g c và lãi. Ngân hàng th c hi n nh v y có ộ ố ề ố ự ệ ư ậ
đúng không?
•
Tr l i: Đúng/ T i đi u 365 B lu t dân s quy đ nh khi ả ờ ạ ề ộ ậ ự ị
nhi u ng i cùng b o lãnh cho m t ngh a v thì h ph i ề ườ ả ộ ĩ ụ ọ ả
liên đ i th c hi n vi c b o lãnh, tr tr ng h p có tho ớ ự ệ ệ ả ừ ườ ợ ả
thu n ho c pháp lu t có quy đ nh b o lãnh theo các ph n ậ ặ ậ ị ả ầ
đ c l p, bên có quy n có th yêu c u b t c ai trong s ộ ậ ề ể ầ ấ ứ ố
nh ng ng i b o lãnh liên đ i ph i th c hi n ngh a v . Vì ữ ườ ả ớ ả ự ệ ĩ ụ
th ngân hàng công th ng X có quy n yêu c u ông Tùng ế ươ ề ầ
tr toàn b s ti n g c và lãi.ả ộ ố ề ố
Quy trình thực hiện nghiệp vụ bảo đảm bằng tài
Quy trình thực hiện nghiệp vụ bảo đảm bằng tài
sản
sản
Nhận và
kiểm tra
hồ sơ bảo
đảm
Thẩm định

tài sản
bảo đảm
Xác định
mức cho
vay
Định giá
tài sản
bảo đảm
Giải chấp
Lập hợp
đồng cầm
cố thế
chấp
Tái định giá
tài sản và
xử lý sau
tái định giá
Một số vấn đề cần l u ý về nghị định 163/2006
Một số vấn đề cần l u ý về nghị định 163/2006

Thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm

Đ ợc phép giao dịch và không có tranh chấp

Đ ợc mua bảo hiểm đối với những tài sản NN quy định phải mua bảo
hiểm.

Xem xét đánh giá tính thị tr ờng của tài sản

ỏnh giỏ xu hng bin ng giỏ tr ti sn

Đánh giá giá trị tài sản
Những ảnh hưởng của NĐ 163
đến hoạt động của doanh nghiệp
•
Nh ng đi m có l iữ ể ợ
•
Nh ng đi m b t l iữ ể ấ ợ
Những điểm có lợi
•
Tài s n hình thành trong t ng laiả ươ
•
Đi u ki n pháp lý c a TSề ệ ủ
•
Ph m vi b o đ m tài s nạ ả ả ả
•
Th t u tiên thanh toánứ ự ư
•
Kê biên tài s nả
•
B o đ m b ng các kho n ph i thuả ả ằ ả ả