chính sách tài chính nhằm phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở việt nam

MỤC LỤC
Phần 1: Một số vấn đề cơ bản về chính sách tài chính phát triển nhà ở cho người
có thu nhập thấp 1
1. Khái niệm người có thu nhập thấp 1
2. Đặc điểm nhà ở người có thu nhập thấp 3
3. Khái niệm chính sách tài chính 5
4. Sự cần thiết phải có chính sách tài chính đối với nhà ở cho người có thu
nhập thấp 8
Phần 2: Thực trạng chính sách tài chính phát triển nhà ở cho người có thu nhập
thấp ở Việt Nam 10
1. Quá trình hình thành và phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp 10
2. Thực trạng chính sách tài chính nhằm hỗ trợ phát triển nhà ở cho người có
thu nhập thấp VN thời gian qua 22
a. Chính sách tín dụng 24
b. Chính sách giá 28
c. Chính sách thuế: 30
d. Các chính sách khác: 30
3. Đánh giá các chính sách tài chính nhằm hỗ trợ sự phát triển nhà ở cho
người có thu nhập thấp ở Việt nam thời gian qua: 38
4. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới sử dụng chính sách tài chính
nhằm phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp 40
a. Singapore: 40
b. Trung quốc 42
Phần 3: Hoàn thiện các chính sách tài chính nhằm hỗ trợ sự phát triển nhà ở cho
người có thu nhập thấp ở Việt Nam 45
1. Quan điểm, định hướng trong việc sử dụng các chính sách tài chính nhằm
hỗ trợ sự phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Việt nam 45
a.Quan điểm: 45
b.Định hướng: 46
2. Hoàn thiện các chính sách tài chính nhằm hỗ trợ sự phát triển cho người có
thu nhập thấp ở Việt nam 46

b.Chính sách tín dung 48
c.Chính sách giá 49
d.Thành lập các quỹ đầu tư 51
3. Kiến nghị 52
2
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2: Diện tích nhà ở 2009 11
Bảng 3:Tỷ lệ hộ không có nhà ở chia theo các vùng kinh tế - xã hội, thành thị
nông thôn 1999 và 2009 12
Bảng 4: Phân bố phần trăm số hộ có nhà ở chia theo thành thị/ nông thôn và diện
tích sử dụng 1999 và 2009 12
Bảng 5: Số lượng và phân bố phần trăm lao động có việc làm chia theo giới tính
và nghề nghiệp 2009 13
Bảng 6: Số lượng và phân bố phần trăm người thất nghiệp chia theo thành/ nông
thôn và nhóm tuổi 2009 14
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI
THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM
Phần 1: Một số vấn đề cơ bản về chính sách tài chính phát triển nhà ở cho
người có thu nhập thấp
1. Khái niệm người có thu nhập thấp
Cho đến nay chưa có một khái niệm rõ ràng về “người có thu nhập
thấp”.Tuỳ thuộc vào đối tượng hàng hoá tiêu dùng so với mức độ thu nhập mà
có quan điểm khác nhau về thu nhập. Trong quan hệ mua bán hàng hoá thông
thường có thể họ là người có thu nhập trung bình, thậm chí là khá nhưng trong
quan hệ mua bán trao đổi hàng hoá đặc biệt - nhà đất thì họ lại là nhóm có thu
nhập thấp. Chính vì vậy mà có nhiều cách hiểu khác nhau về người có thu nhập
thấp.
_Theo cách hiểu thông thường, người có thu nhập thấp là những người có
mức lương tương đối ổn định nhưng mức độ tiệm cận dưới mức thu nhập trung

bình của người dân đô thị bao gồm cả những người nghèo đói.
_Theo quyết định số 09/2011/QĐ-TTg ban hành ngày 30/1/2011 của Thủ
tướng Chính phủ về việc ban hành chuẩn hộ nghèo,hộ cận nghèo áp dụng cho
giai đoạn 2011-2015:
+ Hộ nghèo ở nông thôn là hộ có mức thu nhập bình quân từ
400.000đ/người/tháng (từ 4.800.000đ/người/năm) trở xuống.
+ Hộ nghèo ở thành thị là hộ có mức thu nhập bình quân từ
500.000đ/người/tháng (từ 6.000.000đ/người/năm) trở xuống.
+ Hộ cận nghèo ở nông thôn là hộ có mức thu nhập bình quân từ 401.000đ
đến 520.000đ/người/tháng
1
+Hộ cận nghèo ở thành thị là hộ có mức thu nhập bình quân từ 501.000đ
đến 650.000đ/người/tháng.
_Trong chương trình phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, khái
niệm người có thu nhập thấp là : người có thu nhập ổn định trên ngưỡng nghèo
và dưới mức tiệm cận với mức trung bình, có khả năng tích luỹ vốn để tự cải
thiện điều kiện ở nhưng vẫn cần sự hỗ trợ của nhà nước như cho vay dài hạn với
mức lãi suất ưu đãi trả góp, chính sách về đất đai và cơ sở hạ tầng.
_Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là những
người phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua
nhà ngoài việc chi tiêu cho nhu cầu cơ bản.
_ Là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà
không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại.
_Theo như đề tài, người thu nhập thấp được định nghĩa ở đây là người có
thu nhập tương đối ổn định, và có khả năng tích luỹ vốn để cải thiện điều kiện ở,
nhưng cần sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều kiện ưu
đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng ( người vay vốn làm nhà có khả năng
hoàn trả tiền vay).
_Theo Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 4 năm 2009 của
Thủ tướng Chính phủ

+ Là những người chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp,
diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/người và diện
tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu
thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh.
+ Là những người chưa đc Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất dưới mọi hình
thức
2
+Có mức thu nhập hàng tháng tính bình quân theo đầu người) dưới mức
bình quân của địa phương theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
2. Đặc điểm nhà ở người có thu nhập thấp
Thu nhập biểu hiện lợi ích vật chất có được của mỗi người, mỗi hộ gia
đình khi tham gia lao động.Nó ảnh hưởng trực tiếp hay nói cách khác là nó
quyết định lợi ích tinh thần của họ. Mọi tiêu dùng hàng hoá, dịch vụ thông
thường hay cao cấp đều trông chờ vào khoản thu nhập hàng tháng. Thu nhập cao
thì mức tiết kiệm dành cho tiêu dùng cao, có điều kiện phát triển con người,
ngược lại thu nhập thấp kéo theo một loạt các vấn đề nảy sinh từ giáo dục đào
tạo, y tế cho đến các hoạt động như vui chơi giải trí, thể dục thể thao, nghiên
cứu khoa học… và quan trọng hơn cả là điều kiện ăn ở.Nó không chỉ là những
nhu cầu tối thiểu của bất kì một con người nào ở bất kì một nhà nước nào mà
ngày càng trở nên quan trọng khi xã hội phát triển qua từng giai đoạn. Và mức
tiết kiệm để chi tiêu cho nhu cầu ở cũng tăng.
Hàng hoá- nhà ở- là một hàng hoá cao cấp đôi khi cũng trở thành tâm
điểm “ ganh đua” của những nhóm người có thu nhập cao. Thế nhưng với nhóm
người có thu nhập thấp, nhà ở với mức tiện nghi tối thiểu có khi là “ ước mơ cao
sang”. Đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp tại các đô thị
Thu nhập biểu hiện lợi ích vật chất có được của mỗi người, mỗi hộ gia
đình khi tham gia lao động.Nó ảnh hưởng trực tiếp hay nói cách khác là nó
quyết định lợi ích tinh thần của họ. Mọi tiêu dùng hàng hoá, dịch vụ thông
thường hay cao cấp đều trông chờ vào khoản thu nhập hàng tháng. Thu nhập cao

thì mức tiết kiệm dành cho tiêu dùng cao, có điều kiện phát triển con người,
ngược lại thu nhập thấp kéo theo một loạt các vấn đề nảy sinh từ giáo dục đào
tạo, y tế cho đến các hoạt động như vui chơi giải trí, thể dục thể thao, nghiên
cứu khoa học… và quan trọng hơn cả là điều kiện ăn ở.Nó không chỉ là những
nhu cầu tối thiểu của bất kì một con người nào ở bất kì một nhà nước nào mà
3
ngày càng trở nên quan trọng khi xã hội phát triển qua từng giai đoạn. Và mức
tiết kiệm để chi tiêu cho nhu cầu ở cũng tăng.
Hàng hoá- nhà ở- là một hàng hoá cao cấp đôi khi cũng trở thành tâm
điểm “ ganh đua” của những nhóm người có thu nhập cao. Thế nhưng với nhóm
người có thu nhập thấp, nhà ở với mức tiện nghi tối thiểu có khi là “ ước mơ cao
sang”. Vì vậy,nhà ở của nhóm người này thường có một số đặc điểm sau:
+ Nhà ở của người thu nhập thấp có diện tích chật hẹp, chất lượng thấp
kém, chủ yếu là nhà bán kiên cố và nhà tạm.
+ Về mặt kiến trúc:
- Đối với nhóm người di cư từ nơi khác đến đô thị, nhất là từ nông thôn ra
kiếm việc làm ăn buôn bán nhỏ Nhà ở của họ là những lều lán dựng tạm bợ
bởi các vật liệu kém chất lượng nên hình thức kiến trúc rất nghèo nàn, đơn sơ
như chính cuộc sống của họ Họ tạo dựng ngôi nhà bằng tất cả các loại vật liệu
có thể như tre, nứa, cót ép, lá dừa nước, giấy dầu thậm chí là cả những phế liệu
thải ra từ sản phẩm công nghiệp. Bản thân vật liệu tạo dựng lên ngôi nhà chủ
yếu là loại rẻ tiền , dễ kiếm và tận dụng lại.
- Đối với nhóm người định cư từ trước khi nền kinh tế chuyển đổi vẫn còn
cơ chế bao cấp thì họ thường ở trong những căn hộ tập thể do nhà nước phân
phối. Nay đã xuống cấp nghiêm trọng, nún nứt quá liên hạn sử dụng và lạc hậu.
Do đó nhìn chung hình thức kiến trúc nhà ở của người nghèo có giá trị thẩm mỹ
thấp. Màu sắc tại các khu ở đơn điệu có phần ảm đạm bởi màu sắc của các vật
liệu phế thải và tái chế
+ Về mặt không gian quy hoạch và chức năng ngôi nhà:
Nhà ở bố trí không khoa học, không đúng quy hoạch, thậm trí là cơi lới,

lấn chiếm vô tổ chức.Do vậy nhà ở đối với người thu nhập thấp thường thuộc
diện giải toả. Nhà ở là nơi nghỉ ngơi tái sản xuất sức lao động. Bên cạnh đó nó
4
có ý nghĩa tâm lý xã hội phong tục tập quán dân tộc. Nhưng nhà ở cho người có
thu nhập thấp tại các đô thị thì những chức năng đó mới chỉ ở mức độ tối thiểu.
Các không gian trong nhà thường được sử dụng đa chức năng . Chỗ tiếp khách
cũng là chỗ ngủ, nghỉ ngơi của thành viên trong hộ khi bị đau,ốm bệnh tật. Vì
không có không gian riêng, các căn hộ gần như không có không gian phụ như
bếp nấu ăn, phòng ăn, phòng tắm, nhà vệ sinh
+ Về mặt môi trường :
Do nhà ở mọc lên không theo quy hoạch kể cả các công trình công cộng.
Hệ thống cấp nước không đến được các hộ dân, cống thoát nước lộ thiên, hệ
thống điện quá tải không được xử lý, ý thức vệ sinh môi trường của người dân
kém nên ngày càng dẫn đến môi trường sống trong các khu này trở lên ô nhiễm,
không đủ tiêu chuẩn cho phép. Trong quá trình ở hầu như rất ít, thậm chí không
đầu tư cải tạo, sửa chữa nên đã xuống cấp một cách nhanh chóng.
Thu nhập thấp kéo theo hàng loạt vấn đề nảy sinh, không chỉ vấn đề ở mà
còn những sinh hoạt hàng ngày trong cuộc sống của họ như : y tế, giáo dục, vệ
sinh môi trường…. Nghèo lại vẫn cứ nghèo nếu Đảng và Nhà Nước ta không có
những chính sách hỗ trợ, giúp đỡ họ. Đây là một trong những vấn đề bức xúc mà
bất cứ một xã hội chủ nghĩa nào cũng cần phải nhanh chóng giải quyết , đảm
bảo công bằng trong xã hội theo đúng bản chất của nó.
3. Khái niệm chính sách tài chính
Chính sách tài chính là chính sách của Nhà nước trong việc huy động các
nguồn thu vào NSNN và sử dụng nó trong hạn nhất định (thường là một năm)
Chính sách tài chính là các chính sách của chính phủ nhằm tác động lên
định hướng phát triển của nền kinh tế qua những thay đổi trong chi tiêu chính
phủ và thuế khóa. Chính sách tài chính đối lập với những chính sách kinh tế cơ
bản khác như chính sách tiền tệ, đó là chính sách nhằm ổn định nền kinh tế bằng
cách kiểm soát tỉ lệ lãi suất và nguồn cung tiền. Hai công cụ chính của chính

5
sách tài chính là chi tiêu chính phủ và hệ thống thuế. Những thay đổi về mức độ
và thành phần của thuế và chi tiêu của chính phủ có thể ảnh hướng đến các biến
số trong nền kinh tế: tổng cầu và mức độ hoạt động kinh tế; kiểu phân bố nguồn
lực; phân phối thu nhập …
Chính sách tài khóa liên quan đến tác động tổng thể của ngân sách đối với
hoạt động kinh tế. Có các loại chính sách tài khóa điển hình là trung lập, mở
rộng, và thu gọn.
1. Chính sách trung lập là chính sách cân bằng ngân sách khi đó G = T (G:
chi tiêu chính phủ, T: thu nhập từ thuế). Chi tiêu của chính phủ hoàn toàn
được cung cấp do nguồn thu từ thuế và nhìn chung kết quả có ảnh hưởng
trung tính lên mức độ của các hoạt động kinh tế.
2. Chính sách mở rộng là chính sách tăng cường chi tiêu của chính phủ (G >
T) thông qua chi tiêu chính phủ tăng cường hoặc giảm bớt nguồn thu từ
thuế hoặc kết hợp cả 2. Việc này sẽ dẫn đến thâm hụt ngân sách nặng nề
hơn hoặc thặng dư ngân sách ít hơn nếu trước đó có ngân sách cân bằng.
3. Chính sách thu hẹp là chính sách trong đó chi tiêu của chính phủ ít đi
thông qua việc tăng thu từ thuế hoặc giảm chi tiêu hoặc kết hợp cả 2.
Việc này sẽ dẫn đến thâm hụt ngân sách ít đi hoặc thặng dư ngân sách lớn
lên so với trước đó, hoặc thặng dư nếu trước đó có ngân sách cân bằng.
Chính sách tài khóa có tác động đến sản lượng thực thực tế, đến kiềm chế
lạm phát và tình trạng thất nghiệp, có tác động đến điều chỉnh nền kinh tế, cơ
cấu kinh tế. Mục tiêu của chính sách tài chính là bảo đảm các nguồn lực tài
chính, tạo môi trường và điều kiện cho phát triển kinh tế - xã hội. Để đạt được
mục tiêu đó, chính sách tài chính cần xử lý nhiều mối quan hệ, trong đó giải
quyết đúng đắn những mâu thuẫn chủ yếu sau đây là nội dung cốt lõi của chính
sách tài khóa:
6
 Mâu thuẫn thu – chi NSNN. Đây là mâu thuẫn vốn có của bất kỳ
một quốc gia nào, đặc biệt gay gắt đối với các nước kém phát triển. Xuất

phát của mâu thuẫn này là do chi tiêu của Nhà nước lớn, trong khi nguồn
thu bị hạn chế. Vì vậy, cần có những biện pháp tích cực để khống chế nhu
cầu chi của Nhà nước. Đồng thời tích cực thu đúng, thu đủ, tận dung các
nguồn thu.
Để thực hiện cân đối thu – chi, cần giữ vững 2 đối cân chủ yếu:
Một là, thu từ các loại thuế trực thu và gián thu phải đảm bảo nhu cầu chi
thường xuyên của bộ máy Nhà nước, quốc phòng, an ninh…
Hai là, quy mô đầu tư phát triển kinh tế - xã hội phải tương ứng với tổng
số thu tự thực hiện lợi ích kinh tế các tài sản thuộc sở hữu Nhà nước và các
nguồn lực huy động được trong nước và ngoài nước thông qua tín dụng dài hạn.
 Mâu thuẫn giữa tập trung vào NSNN với tích lũy trong các cơ sở
kinh doanh. Vì vậy chính sách tài khóa cần giải quyết mâu thuẫn này, đó
là yêu cầu khách quan của phát triển kinh tế - xã hội.
Mâu thuẫn này hiện nay ở nước ta đang gay gắt, biểu hiện ở chỗ tốc độ tăng
thu vào NSNN năm sau cao hơn năm trước và lớn hơn nhiều lần so với tốc độ
tăng tổng sản phẩm quốc dân, trong khi tình trạng thất nghiệp thu từ thuế còn
lớn
 Mâu thuẫn giữa tăng trưởng kinh tế với việc thực hiện công bằng
xã hội. Nguyên nhân của mâu thuẫn này: Từ một mặt năng suất lao động
xã hội còn thấp kém, muốn tăng trưởng thì phải tích lũy, do đó tiều dùng
bị hạn chế, không giải quyết đúng mức những vấn đề xã hội cấp bách.
Nếu ngược lại thì không đảm bảo thực hiện được mục tiêu kinh tê. Mặc
khác, do phát triển kinh tế theo cơ chế thị trường, sẽ dẫn tới phân hóa giàu
7
nghèo là không tránh khỏi. Vì vậy, để giải quyết mâu thuẫn trên, chính
sách tài chính phải thể hiện nội dung điều tiết thu nhập sao cho hợp lý
4. Sự cần thiết phải có chính sách tài chính đối với nhà ở cho người có thu
nhập thấp
Người thu nhập thấp , tiền dành cho tiết kiệm cũng không phải là nhiều ,
thậm chí là không có. Khi mức thu nhập ở dưới mức trung bình, mức tiết kiệm

không đủ để cải tạo, nâng cấp nhà và đến khi thu nhập cao thì họ mới có tiền để
đầu tư, nâng cấp hay xây mới. Với mức tiết kiệm khoảng 7 % đến 10% thu nhập
hàng tháng thì đến bao giờ họ mới có một lượng tiền đủ lớn để mua nhà ở, giả
dụ nhà nước không có chính sách hỗ trợ . Đấy còn chưa kể đến yếu tố trượt giá
của đồng tiền theo thời gian .
Qua đó ta thấy, nếu mức thu nhập không được cải thiện thì nhưng người
này sẽ khó có khả năng tiếp cận được nhà ở với các tiện nghi thông thường hay
hiện đại.Để giả quyết vấn đề này Nhà nước cần phải có chính sách khuyến khích
hỗ trợ.
Người thu nhập thấp có mức thu nhập tiền còn dưới mức thu nhập trung
bình của xã hội , bao gồm :
+ Cán bộ công nhân viên chức nhà nước thuộc các thành phần kinh tế .
+ Những người được hưởng lương từ ngân sách nhà nước.
+ Sinh viên các trường đại học, cao đẳng .
+ Những hộ nghèo khác .
Cuộc sống nghèo nàn làm nảy sinh một loạt các vấn đề như: y tế , giáo
dục, vệ sinh , môi trường…Nghèo thì lắm bệnh, con cái không được giáo dục tốt
dẫn đến không có công việc ổn định hoặc ổn định nhưng thu nhập không
cao.Người nghèo dường như cũng bị rơi vào cái “vòng luẩn quẩn” của sự nghèo
8
khó, không chỉ về nhà ở mà còn các cái tiêu dùng khác trong cuộc sống. Do đó
cần phải có một cú huých để phá vỡ cái “vòng luẩn quẩn” này, không ai khác
chính là Nhà nước.
Nhà nước ta là nhà nước do dân và vì dân, do vậy mọi đường lối chính
sách của Đảng và Nhà nước đều nhằm mục đích đem lại cuộc sống ấm no, hạnh
phúc cho nhân dân.Xoá bỏ sự bất bình đẳng, thiệt thòi của một số tầng lớp dân
cư trong xã hội, trong đó là các nhóm dân cư có thu nhập thấp và vấn đề nhà ở
đối với họ.Nhà nước có chính sách huy động mọi nguồn lực trong xã hội, các
thành phần kinh tế tham gia, khuyến khích, ưu đãi đối với các doanh nghiệp, các
tổ chức phát triển nhà nhằm giảm giá thành nhà để các đối tượng có thu nhập

thấp có nhiều khả năng tiếp cận trong việc mua hoặc thuê nhà ở.
Nắm bắt rõ tâm lý của người Việt là an cư mới lạc nghiệp, người nghèo,
người có thu nhập thấp lại càng cần một mái nhà ổn định để chuyên tâm lao
động, sản xuất, phát triển kinh tế gia đình nhằm nhanh chóng thoát nghèo, vươn
lên khá, giàu; nhiều doanh nghiệp đã kiên trì và sáng tạo triển khai đầu tư xây
dựng các khu nhà ở cho người thu nhập thấp, cùng chung tay góp phần đảm bảo
an sinh xã hội. Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia xây nhà ở cho người thu
nhập thấp, Nhà nước và Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế ưu đãi như vay
vốn, hỗ trợ lãi xuất, cấp đất sạch,
Tóm lại, xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp là chủ trương đúng đắn
của Đảng, Nhà nước nhằm đảo bảo an sinh xã hội. Trong đó, Nhà nước, nhân
dân và xã hội phải đồng lòng chung sức để chăm lo cho việc phát triển nhà ở cho
người dân; đảm bảo cuộc sống ấm no, hạnh phúc.
9
Phần 2: Thực trạng chính sách tài chính phát triển nhà ở cho người có thu
nhập thấp ở Việt Nam
1. Quá trình hình thành và phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp
Theo thống kê của Tổng Cục Thống kê Việt Nam năm 2009 có diện tích
331,212 km2 bao gồm 327,480 km2 đất liền còn lại là biển nội địa. Dân số Việt
Nam năm 2010 đạt ngưỡng 87 triệu người và có xu hướng tăng đều qua các năm
với tốc độ tăng bình quân là 3,1 %, là quốc gia đông dân thứ 3 trong khu vực
Đông Nam Á ( sau Philippin và Indonesia) và đứng thứ 11 trên toàn thế giới.
Biểu đồ 1: Dân số VN 1998 – 2010 (nguồn google.com)
Dân cư tập trung chủ yếu ở 2 đồng bằng châu thổ lớn ( đồng bằng sông
hồng 930 ng/ km2; đồng bằng sông Cửu Long 423ng/km2; Đông Nam Bộ
594ng/km2) và vùng duyên hải miền trung (196ng/km2). Dân cư thường cư trú
tại các thành phố lớn hay khu công nghiệp. Tính đến tháng 4/2009, mật độ dân
số Hà Nội là 1,926ng/km2; ở thành phố Hồ Chí Minh là 3,399ng/km2
Thêm vào đó, do có tốc độ đô thị hóa cao và lượng di cư lớn nên khiến
cho lượng dân cư thành thị tăng vọt (năm 2009 có 29.6% dân số). Theo số liệu

tổng điều tra dân sô năm 2009, 77% dân số tăng lên ở khu vực thành thị và 23%
dân số còn lại tăng ở vùng nông thôn.
10
Bảng 1: Số lượng và tỷ lệ tăng số hộ 1979 - 2009
(Nguồn; Tổng cục Thống kê)
Tại thời điểm 1/4/2009, số hộ gia đình thống kê được là 22,628 nghìn hộ,
tăng 5,967 nghìn hộ so với năm 1999 ( tương ứng tăng 36%). Trong giai đoạn
1999-2009, tỷ lệ tăng hộ gia đình bình quân là 3 %.
Bảng 2: Diện tích nhà ở 2009
Con số thống kê cả nước năm 2009 ( tổng cục Thống Kê)
Diện tích nhà ở
(cuối năm 2009)
1,596,000 m2 Dân sô ( 2009) 86,000,000 người
Diện tích nhà ở bình
quân
18.6 m2/người Mật độ dân số 259 người/km2
Mặc dù diện tích nhà ở bình quân năm 2009 là 18.6 m2/người, có sự cải thiện so
với những năm trước đây nhưng do dân số tăng nhanh với tốc độ chóng mặt
trong khi diện tích đất ngày bị thu hẹp thì vấn đề nơi ở cho dân cư ngày càng trở
nên bức thiết hơn bao giờ hết.
11
Bảng 3:Tỷ lệ hộ không có nhà ở chia theo các vùng kinh tế - xã hội, thành
thị nông thôn 1999 và 2009
(trích nguồn Tổng cục thống kê- 2009)
Theo bảng biểu này tức là năm 2009 ở cứ 1000 hộ thì có 5 hộ không có
nhà ở, giảm hơn so với 10 năm về trước. Tuy nhiên cứ 1000 hộ thì lại có 7 hộ
không có nhà ở nơi khu vực thành thị và 4 hộ không có nhà ở khu vực nông
thôn. Con số cho thấy việc “đất chật người đông” ở khu vực thành thị nan giải
hơn do lượng tập trung quá mức dân cư ở khu vực này.
Bảng 4: Phân bố phần trăm số hộ có nhà ở chia theo thành thị/ nông thôn

và diện tích sử dụng 1999 và 2009
(nguồn Tổng cục Thống Kê-2009)
Số người có nhà ở Diện tích (m2) Diện tích bình
12
( người) quân/ người
Nhà chung cư 1 065 963 17 095 420 16
Nhà riêng lẻ 84 366 346 1 508 645 642 17.9
KXĐ 155 304 3 591 981 23.1
Tổng 85 587 613 1 529 333 042 17.9
Cũng theo số liệu báo cáo của cuộc điều tra dân số Tổng cục Thống Kê, tỷ
trọng hộ có diện tích sử dụng nhà ở lớn từ 60m2 trở lên của toàn quốc đã tăng
hơn gấp đôi, từ 24,2% lên 52,83%, đánh dấu nỗ lực thực hiện chiến lược phát
triển nhà ở nhằm tăng diện tích ở bình quân.
Bên cạnh vấn đề về thiếu hụt diện tích nhà ở với mức độ dân số quá đông
thì một nguyên nhân làm cho dân cư không có nhà ở đó là vấn đề về thu nhập.
Bảng 5: Số lượng và phân bố phần trăm lao động có việc làm chia theo giới
tính và nghề nghiệp 2009
13
Biểu đồ 2: Phần trăm lao động có việc làm (nguồn- tổng cục Thống kê – 2009)
Theo biểu đồ, có 10.2 % dân cư hoạt động và làm việc theo các nghề có
thu nhập đảm bảo mức sống ( bào gồm nghề nhà lãnh đạo, CMKT bậc cao,
CMKT bậc trung , nhân viên) còn lại chủ yếu dân cư hoạt động trong các nghề
có thu nhập thấp ( 40.3% dân làm việc trong ngành nghề thủ công; 18.5% trong
nông lâm ngư nghiệp…). Bên cạnh đó, tỷ lệ thất nghiệp cũng có sự tăng cao.
Bảng 6: Số lượng và phân bố phần trăm người thất nghiệp chia theo thành/
nông thôn và nhóm tuổi 2009
( nguồn tổng cục thống kê- 2009)
Như vậy, tỷ lệ thất nghiệp dưới 30 tuổi chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng
số người thất nghiệp tính tại thời điểm tháng 4- 2009 là 49.4% ( trong số, thành
thị là 51.5% vầ nông thông là 47.9%). Tuy nhóm người này chủ yếu là học sinh,

14
sinh viên, những người còn có ý định đi nghiên cưu; người đang tìm việc và sẵn
sàng làm việc nhưng với tỷ trọng những người trong độ tuổi lao động thì tỷ lệ
này rất cao.
Biểu đồ 3: Thu nhập – chi tiêu bình quân 1 nhân khẩu hàng tháng (2008-
2010) (Nguồn: Summary results of the Vietnam household Living standard
survey 2010- Đơn vị 1000đ/ tháng)
Xét theo đề tài, người thu nhập thấp được định nghĩa ở đây chỉ bao gồm
những người có khả năng tiếp nhận sự hỗ trợ và có giải pháp để hoàn trả dần sự
ưu đãi đã được hưởng; là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà
không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại;là những người có mức thu nhập ổn
định và có khả năng tích luỹ vốn để cải thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà
nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều kiện ưu đãi về chính sách đất đai và cơ
sở hạ tầng ( người vay vốn có khả năng hoàn trả tiền vay) hoặc là những người
chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp.
Mức thu nhập là chỉ tiêu hàng đầu để xác lập mức sống của người nghèo
đô thị. Cùng với thu nhập , các yếu tố khác như đIều kiện về nhà ở, môi trường
15
sống, mức độ ổn định về việc làm, khả năng được hưởng các dịch vụ xã hội cơ
bản như y tế, giáo dục, giao thông, sinh hoạt văn hoá là những biến số cơ bản,
chúng vừa là hệ quả của thu nhập, vừa phản ánh rõ nét mức sống của dân cư đô
thị. Căn cứ vào quy mô hộ thu nhập thấp là 5 nhân khẩu/hộ, thu nhập bình quân
hộ gia đình đô thị hàng tháng nằm trong khoảng từ 1-4 triệuđồng, nghĩa là
khoảng 50% số nhà ở đô thị do hộ thu nhập thấp cư ngụ. Tại các thành phố lớn
như Hà Nội, thu nhập hộ gia đình sẽ cao hơn. Mức rất nghèo được xác định là
hộ có thu nhập bình quân đầu người mỗi tháng là 360 nghìn đồng. Trong đó,
nhóm thuộc diện đói nghèo nhất là nhóm không nghề nghiệp. Ở đây, thu nhập
thấp hiểu theo nghĩa đơn giản nhất là với đồng thu nhập mà họ kiếm được trung
bình năm thì sẽ không bao giờ có thể mua được nhà. Nhu cầu nhà ở cho những
khu vực di dân là rất lớn. Với tốc độ đô thị hoá và dân số ngày càng tăng đòi hỏi

từng nước ta phải có chiến lược phát triển nhà ở thích hợp nhằm đáp ứng nhu
cầu cấp bách về chỗ ở.
Cũng theo kết quả điều tra về tình trạng nhà ở của tổng cục thống kê cho
biết tại thời điểm năm 2009 có 10101,808 hộ gia đình sở hữu nhà riêng ( chiếm
90.5% trong khi tỷ trọng này 10 năm trước là 94%); nhà cho thuê mượn năm
2009 chiếm 8.5% tổng số ( năm 1999 là 4.8%); nhà tập thể/ thuộc quyền ở hữu
khác năm 2009 chiếm 0.8% ( năm 1999 là 0.6%). Điều này có thể giải thích nhờ
sự di dân từ tỉnh này sang tỉnh khác hay sang khu vực mới cộng thêm quá trình
đô thị hóa tăng cao khiến việc tăng lên về số hộ thuê nhà và ở nhà thuộc quyền
sở hữu khác. Dân cư thành thị tăng nhanh chóng do sự mở rộng của thị trường
lao động đang gây áp lực cho việc đảm bảo các điều kiện sống cho người nhập
cư như việc làm, giáo dục, y tế, quy hoạch đô thị và môi trường, đặc biệt về nhà
ở.
16
Bảng 7: Số hộ có nhà ở chia theo năm dựa vào sử dụng thành thị/ nông thôn và
quyền sở hữu 2009
(nguồn Tổng cục Thống kê- 2009)
Hiện tại, hình thức sở hữu riêng nhà ở vẫn phổ biến. Và chính hình thức
sở hữu này sẽ làm cho đại bộ phận người dân có thu nhập thấp khó có cơ hội
tiếp cận nhà ở do giá nhà cao hơn so với các hình thức sở hữu khác. Mặt khác,
thói quen sở hữu riêng về nhà ở có thể gây nên tâm lý tích lũy lượng lớn tiền
mua nhà mà không xét đầu tư vào các lĩnh vực khác, gây lãng phí nguồn vốn
của xã hội.
Bên cạnh đó, nhu cầu về nhà ở cho thuê đối với các đối tượng là công
nhân sẽ tiếp tục tăng do chủ trương chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công
nghiệp hóa. Cùng một lượng lớn nhà ở cần nâng cấp và cải tạo lại do thời gian
xây dựng đã lâu (số lượng nhà ở xây dựng cách đây từ 10 đến 20 năm chiếm
trên 50%, tỷ lệ nhà kiên cố chỉ đạt 46,7%). Hầu hết quỹ nhà hiện có đang trong
tình trạng xuống cấp. Người dân sống tại các khu nhà này luôn trong tình trạng
nguy hiểm, thiếu tiện nghi, sống chung đụng. Do đó cần phải đầu tư cải tạo,

nâng cấp hoặc xây dựng mới các khu nhà này vừa nâng cao chất lượng ở cho
nhân dân, vừa góp phần tạo ra bộ mặt thành phố khang trang, to đẹp.
17
Biểu đồ 4: Tỷ trọng hộ gia đình có nhà phân theo cấu trúc nhà ở và
nhóm thu nhập (Sumary result of Vietnam living and standard statisfied 2010)
Nhà thiếu kiên cố và đơn sơ vẫn chiếm một tỷ trọng không nhỏ với nhóm
nghèo và có thu nhập dưới mức trung bình. Hiện nay, trên toàn quốc còn khoảng
3,5 triệu hộ sống trong những ngôi nhà đơn sơ và thiếu kiên cố.
* Về vốn xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp:
Nguồn tài chính cho đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội gồm 3 nguồn chính:
Vốn đầu tư từ ngân sách Nhà nước Trung Ương và địa phương ( vì Hà Nội còn
là thủ đô của cả nước), vốn của các doanh nghiệp huy động từ các thành phần
kinh tế trong và ngoài nước, và vốn của dân tự đầu tư xây dựng nhà ở.
Trong đó, nguồn vốn của dân cho đầu tư phát triển nhà ở được tập trung
cho hai hoạt động chính đó là người dân tự xây dựng cải tạo nhà ở và góp vốn
để đầu tư theo dự án xây dựng các khu chung cư đô thị mới thường dưới hình
thức đặt mua nhà trước ; Nguồn vốn từ Ngân sách cho đầu tư phát triển nhà ở
Hà Nội bao gồm vốn từ ngân sách Trung ương và từ Ngân sách địa phương.
Vốn ngân sách và một phần vốn vay ưu đãi thông qua quỹ phát triển nhà ở được
18
sử dụng cho công tác giảI phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng
xã hội gắn liền các dự án phát triển nhà ở khu đô thị mới và là nguồn vốn chủ
yếu xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách, người có công. Bước vào giai
đoạn thực hiện nhiều dự án quan trọng thành phố, nguồn vốn này đã và sắp tới
sẽ vẫn tăng để đẩy nhanh tiến độ giảI phóng mặt bằng đang còn chậm trễ, hỗ trợ
xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội cho các khu đô thị mới và từng
bước tạo quỹ nhà cho các đối tượng thu nhập thấp ; Nguồn vốn khác bao gồm
vốn tín dụng, vốn tự có của các doanh nghiệp xây dựng nhà ở, vốn do họ huy
động thông qua thị trường chứng khoán ( trái phiếu công trình, cổ phần ) vốn từ
tiền sử dụng đất chậm nộp để đầu tư xây dựng. Đối với các dự án phát triển nhà

ở và khu đô thị mới, vốn được huy động từ các nguồn chủ yếu sau:
+ Nguồn vốn Ngân sách
+ Vốn tự có của doanh nghiệp
+ Vốn huy động từ khách hàng
+ Nguồn vốn vay
Các nguồn vốn được huy động một cách triệt để nhằm đảm bảo cho tiến
độ của dự án. Bộ Xây dựng dự báo nhu cầu về nhà ở dựa trên chỉ tiêu diện tích
nhà ở theo đầu người của cả nước năm 2015 là 21,5 m2 sàn, nhu cầu về vốn đầu
tư cho nhà ở đến 2015 cần 2.205 nghìn tỷ đồng. Như vậy lượng vốn lớn vẫn tiếp
tục là áp lực đối với việc đẩy nhanh quỹ nhà ở. Do vậy, tăng cường khả năng
huy động nguồn vốn đầu tư của các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà
ở, đẩy mạnh chủ trương kích cầu là mục tiêu trong thời gian tới.
Tuy nhiên, trên thực tế theo thống kê của bộ Xây dựng, tính đến tháng 3
năm 2012 thì chỉ có 94 dự án nhà ở sinh viên được khởi công từ năm 2009 đến
nay tại 28 tỉnh, thành phố và Bộ Quốc phòng, Bộ Công an với mục tiêu cung cấp
330.000 chỗ ở cho học sinh, sinh viên. Tuy nhiên, đến hết năm 2011, mới chỉ có
19
151 khối nhà đã hoàn thành với nguồn vốn trái phiếu đã phân bổ là 7.500 tỷ
đồng, cung ứng 125.000 chỗ ở. Các dự án xây nhà ở cho công nhân khu công
nghiệp mới đạt 54% kế hoạch dự kiến. Hay như có 42 dự án nhà cho người thu
nhập thấp đã được khởi công xây dựng với tổng mức đầu tư khoảng 4.500 tỷ
đồng nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho 73.200 người thu nhập thấp. Tuy nhiên,
đến hết năm 2011, mới có 95.000 /907.000 m2 diện tích sàn được đưa vào sử
dụng với vỏn vẹn 1.714 căn hộ được hoàn thành, chiếm tỷ lệ chưa tới 1%.
Lý do được đưa ra là do việc phê duyệt tổng mức đầu tư chưa chính xác,
chủ đầu tư xây dựng dàn trải, nguồn vốn trái phiếu Chính phủ cấp chưa đầy
đủ…. ( ???)
* về giá nhà ở cho trong thời gian hiện nay:
- Giá cả ở thị trường nhà ở phi chính thức:
Đối với thị trường nhà ở phi chính thức, việc mua bán chuyển nhượng nhà

ở diễn ra bằng những thoả thuận, hợp đồng mua bán nhà viết tay, thường không
có xác nhận của các cơ quan quản lý Nhà nước. Giá cả theo sự thoả thuận giữa
người bán và người mua phụ thuộc vào thực trạng của ngôi nhà, vị trí ngôi nhà,
và một số yếu tố thị trường khác, thường giá cả theo hình thức mua bán này có
sự khác biệt với mức giá quy định của Nhà nước . nhà ở tại các khu vực trung
tâm đô thị thường có mức giá rất cao.
- Giá cả ở thị trường nhà ở chính thức
Nhà nước quản lý thị trường nhà ở thông qua các chương trình bán nhà sở
hữu nhà nước cho cán bộ viên chức Nhà nước và công nhân của các doanh
nghiệp thuộc sở hữu Nhà nước. Giá cả cho nhà ở thuộc dạng này được xác định
dựa vào giá trị còn lại của nhà ở và hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng. Giá trị còn
lại của nhà ở được xác định căn cứ vào tỉ lệ còn lại của nhà so với giá nhà ở xây
dựng mới. Giá cả còn được Nhà nước quản lý thông qua các chương trình phát
20
triển nhà ở để bán và cho thuê. Các mức giá này đã và đang được áp dụng trong
nhiều dự án phát triển nhà ở.
- Giá xây dựng nhà ở tại các khu vực đô thị:
Các công ty xây dựng và phát triển nhà ở cho biết trong các dự án xây
dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, giá thành 1 m2 sàn xây dựng hiện nay dựa vào
các khoản chi phí gồm chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, chi phí
thuê đất, sử dụng đất, lãi vay ngân hàng và các chi phí khác.
Hiện tại giá nhà ở cho người có thu nhập tại Việt Nam được cho là đắt gấp
đôi các nước xung quanh. Đặc biệt là thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí
Minh đứng thứ 13 và thứ 12 trong danh sách các thành phố có giá thuê nhà đắt
đỏ nhất Châu Á. Cũng theo dự báo, giá nhà đất sắp tới có thể tiếp tục tăng nên
sẽ càng làm cho cơ hội sở hữu nhà ở riêng của đại bộ phận người dân trở nên
khó khăn hơn. Một trong nguyên nhân của tình trạng này là do thu nhập thực tế
của một bộ phận người lao động, của công chức, viên chức vẫn còn thấp so với
khả năng tài chính để mua 1 căn hộ nhỏ. Về nguyên tắc, những người mua căn
hộ thu nhập thấp được ưu đãi không phải trả tiền đất song thực tế việc thực thi

chính sách này chưa hoàn toàn công khai minh bạch. Vẫn còn tình trạng cơ chế
xin-cho và nhiều thủ tục rắc rối phức tạp đẩy giá nhà lên cao và chất lượng
không đảm bảo. Mặt khác, lãi suất cho vay trong các năm gần đây luôn ở mức từ
15% - 25%/năm thì việc mua nhà sẽ hết sức nguy hiểm cho người mua, đặc biệt
là với những đối tượng thu nhập thấp.
Qua phân tích ở trên, giá cả nhà và đất hết sức đắt đỏ, và những chính
sách hỗ trợ cho người thu nhập của Nhà Nước vẫn chưa đến được tay người dân
một cách trọn vẹn. Dẫn đến tình trạng nhà ở cho người dân vẫn là vấn đề rất nan
giải. Nếu trước đây, nhà chung cư chỉ với giá khoảng 200 triệu một căn thì nay
đã lên tới 1 tỷ một căn. Đấy mới chỉ là các khu chung cư cũ. Còn đối với nhiều
nhà chung cư cao tầng mới như hiện nay thì giá rất cao, kể cả giá chính thức.
21
Vì vậy để đạt mục tiêu đến năm 2020 xóa bỏ toàn bộ nhà ở đơn sơ, tỷ lệ nhà ở
kiên cố đạt 75% thì Chính phủ nên thực hiện các chính sách một cách triệt để
hơn nữa, tạo điều kiện cho người dân có thể tự mình cải tạo, xây dựng được nhà,
sử dụng các loại vật liệu xây dựng thích hợp giảm giá thành và rút ngắn thời
gian xây dựng, phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương và mức thu
nhập của người dân.
2. Thực trạng chính sách tài chính nhằm hỗ trợ phát triển nhà ở cho người
có thu nhập thấp VN thời gian qua
Nhà ở thu nhập thấp là một chính sách an sinh lớn của Nhà nước dành cho
các đối tượng cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang hưởng lương từ
ngân sách nhà nước và người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Tuy nhiên, chỉ
mới triển khai một vài năm đã xuất hiện những vấn đề tranh luận sôi nổi trong
dư luận, tạo áp lực không nhỏ cho những cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp thực
hiện và cả cho những người được thụ hưởng chính sách này.
Những chính sách về nhà ở cho người có thu nhập thấp được áp dụng trên
toàn đất nước. Tuy nhiên vấn đề này chủ yếu tập trung ở đô thị.
Chính sách hiện hành về nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập
thấp .Nhà ở xã hội được nêu trong Mục 4 Chương 3 Luật Nhà ở năm 2005. Phát

triển nhà ở xã hội được Nhà nước khuyến khích như miễn tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất, được miễn giảm các khoản thuế liên quan. Đối tượng được thuê nhà là
những người thu nhập thấp thuộc diện cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan,
quân nhân chuyên nghiệp, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định
của Chính phủ, nhưng chưa có nhà ở thuộc sở hữu hay chưa được thuê hay mua
nhà ở nhà nước, hoặc ở chật dưới 5m2/người hay ở nhà tạm, hư hỏng. Nhà ở xã
hội đô thị phải là nhà chung cư. Như vậy, theo các quy định trên thì nhà ở xã hội
cũng tức là nhà ở cho người thu nhập thấp, nhưng chỉ là nhà cho thuê.
22