giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ





ĐẶNG THỊ HẰNG






GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO
NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM




LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

Hà Nội – Năm 2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ



ĐẶNG THỊ HẰNG







GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO
NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM

Chuyên ngành: Tài chính và Ngân hàng
Mã số: 60 34 20

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHẠM THỊ HỒNG ĐIỆP





Hà Nội – Năm 2013

MỤC LỤC
Danh mục các ký hiệu……………………………… ………………………i
Danh mục bảng………………………………… … …………………… ii
PHẦN MỞ ĐẦU 1
CHƢƠNG 1 Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp- Cơ
sở lý luận và thực tiễn 9
1.1. Tổng quan về nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp 9
1.1.1. Các khái niệm liên quan đến nhà ở cho người thu nhập thấp 9
1.1.2. Đặc điểm nhà ở cho người thu nhập thấp 11
1.2 Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp 13
1.2.1 Khái quát về giải pháp tài chính 13
1.2.2 Các giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp 14
1.2.3 Đánh giá hiệu quả chính sách tài chính phát triển nhà ở cho người thu
nhập thấp ………………………………………………………………… 20
1.3 Kinh nghiệm của một số quốc gia về sử dụng giải pháp tài chính phát triển
nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp và bài học cho Việt Nam 22
1.3.1 Kinh nghiệm các nước phát triển 22
1.3.2 Kinh nghiệm các nước đang phát triển. …………………….….25

1.3.3 Bài học cho Việt Nam 27
CHƢƠNG 2 Thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho
ngƣời thu nhập thấp của Việt Nam 29
2.1. Quá trình phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại Việt Nam 29
2.1.1 Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị và nhà ở cho người thu nhập
thấp ở Việt Nam qua các giai đoạn 29
2.1.2 Hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của
các doanh nghiệp bất động sản 33
2.1.3 Thực trạng nhà ở cho người TNT ở Việt Nam hiện nay 35
2.2 Tình hình sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập
thấp ở Việt Nam 45
2.2.1 Chính sách thuế 45
2.2.2 Chính sách tín dụng 46
2.2.3 Chính sách giá 49
2.2.4 Thực trạng quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở 51
2.3. Đánh giá các chính sách tài chính nhằm hỗ trợ sự phát triển nhà ở cho
ngƣời có thu nhập thấp ở Việt nam thời gian qua: 57
2.3.1 Chính sách thuế 57
2.3.2 Chính sách tín dụng 58
2.3.3 Chính sách giá 58
CHƢƠNG 3: Định hƣớng và kiến nghị phát huy giải pháp tài chính phát triển
nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam 60
3.1 Quan điểm, định hƣớng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho
ngƣời TNT Việt Nam đến năm 2020 60
3.1.1 Bối cảnh mới và dự báo nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp 60
3.1.2 Quan điểm sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu
nhập thấp ở Việt Nam 61
3.1.3 Định hướng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập
thấp: 64
3.2 Một số kiến nghị phát huy giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời

thu nhập thấp 66
3.2.1 Chính sách thuế 66
3.2.2 Chính sách tín dụng 67
3.2.3 Chính sách giá 74
3.2.4 Thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở 77
KẾT LUẬN……………………………………………………………… 79
Danh mục tài liệu tham khảo ……………………………… ………………81
i

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU

STT
Ký hiệu
Nguyên nghĩa
1
BĐS
Bất động sản
2
CBCNV
Cán bộ công nhân viên
3
HDB
Ủy ban phát triển nhà ở (Singapore)
4
HOF
Quỹ phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh
5
HUD
Tập đoàn phát triển nhà và đô thị Việt Nam
6

KT-XH
Kinh tế- xã hội
7
NHNN
Ngân hàng nhà nƣớc
8
NHTM
Ngân hàng thƣơng mại
9
NSNN
Ngân sách Nhà nƣớc
10
SXKD
Sản xuất kinh doanh
11
TCTD
Tổ chức tín dụng
12
TNT
Thu nhập thấp
13
TP
Thành phố
14
UBND
Ủy ban nhân dân
15
UCDO
Cơ quan Cộng đồng nhà ở (Thái Lan)
16

VDB
Ngân hàng phát triển Việt Nam
17
WB
Ngân hàng thế giới







1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài:











-
 








 
i 

2. Tình hình nghiên cứu



 

N TNT) 



M  

 
 
  
TNT các   
2

3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu:
* Mục đích nghiên cứu:  
và 

chính sách

 
 

* Nhiệm vụ:
- H
- 
- TNT

4. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu:
  
 TNT.

-  tài chính nhà TNT 
-   nhà TNT .
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- 
- 
- 
6. Đóng góp của đề tài:
 
 



7. Kết cấu luận văn:
Ngoài phn m u, kt lun, danh mc tài liu tham kho, lug
Chƣơng 1: Gii pháp tài chính phát trin nhà  i thu nhp thp-  lý lun và thc tin
Chƣơng 2: Thc trng s dng gii pháp tài chính phát trin nhà  i thu nhp thp  Vit Nam thi

gian qua
Chƣơng 3ng và kin ngh phát huy chính sách tài chính phát trin nhà  i thu nhp thp
Vi
CHƢƠNG 1
GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP- CƠ SỞ LÝ
LUẬN VÀ THỰC TIỄN
1.1. Tổng quan về nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
1.1.1. Các khái niệm liên quan đến nhà ở cho người thu nhập thấp
1.1.1.1 Khái niệm nhà ở
3

Nhà  c hiu là công trình xây dng vi m  và phc v các nhu cu sinh hot ca h
 không nhng là tài sn có tm quan tri vi m
mt trong nhng tiêu chu và tin kinh t- xã hi ca mi
c, mc sa mi dân tc.
1.1.1.2 Khái niệm người có thu nhập thấp
Theo WB (Ngân hàng th gii thu nhp thi mà thu nhp bình quân mt tháng ca
h phi chi tiêu cho khu ph duy trì cuc sng ti thiu mt 66% thu nhp, còn li 34% chi
dùng cho cac nhu cc, y ti, giao ti.
n nhà  c hii (h) có mc
thu nhp i mc tim cn vi mc trung bình và có kh n
 ci thiu ki n cn s h tr cc.
1.1.1.3 Khái niệm về nhà ở cho người thu nhập thấp
và cho
.


.
1.1.2. Đặc điểm nhà ở cho người thu nhập thấp
Nhà  .

Nhà TNT có  c
 h


1.2 Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
1.2.1 Khái quát về giải pháp tài chính
-  


- 

1.2.2 Các giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
C

là cá

1.2.2.1 Chính sách tín dụng
Tín  n,
 
 
ngoài.
4

 
 

 
 
chung và  nói riêng.
1.2.2.2 Chính sách thuế

a) Thuế bất động sản
b) Chính sách thuế đối với nhà ở cho người thu nhập thấp

 
T 
 

1.2.2.3 Chính sách giá
a) Giá thành sản phẩm của doanh nghiệp
b) Giá nhà ở
theo h khác nhau:


tính:


mua-
1.3 Kinh nghiệm của một số quốc gia về sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu
nhập thấp và bài học cho Việt Nam
1.3.1 Kinh nghiệm các nước phát triển
* Kinh nghiệm của Mỹ
* Kinh nghiệm của Singapore
1.3.2 Kinh nghiệm các nước đang phát triển
* Kinh nghiệm của Trung Quốc
* Kinh nghim ca Thái Lan
1.3.3 Bài học cho Việt Nam
-  .
-  hay Thái lan mà nên
 và 
 nhà TNT.

-  

- 
 

5


CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG SỬ DỤNG GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU
NHẬP THẤP CỦA VIỆT NAM
2.1. Quá trình phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại Việt Nam
2.1.1 Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị và nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam qua các
giai đoạn
2.1.1.1 Quá trình phát triển nhà ở đô thị
  

- -1985): 



- 2000bao 

  
 
  

 

2.1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp


 



h





2.1.2 Hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của các doanh nghiệp bất động
sản


vì khô
.
Ci có

6






          
.
2.1.3 Thực trạng nhà ở cho ngƣời TNT ở Việt Nam hiện nay
2.1.3.1 Quỹ đất xây dựng

 

 G-
 

2.1.3.2 Lượng cung, cầu về nhà cho người thu nhập thấp
- 
- 
-
 

         


g 
TNT 

2
.
2.1.3.3 Về vốn xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp:
n tài chí 
 
 gu


 
 


2.1.3.4 Về giá nhà ở cho người TNT:


thuê, giá thành 1m2 sàn xây 


-cho và
7


- 

 
 

Nam
2.2.1 Chính sách thuế
- Cmin thu GTGT và thu thu nhp doanh nghip (Theo
 -TTg): c áp thu su giá tr  mc cao
nht (thu sut 0%); c min thu thu nhp doanh nghi khi có thu nhp chu thu; gim
50% thu thu nhp doanh nghic áp thu sut thu nhp doanh nghip 10%
trong sut thi gian hong.
Tuy nhiên, ch sau gn 3 tháng ti Quynh s -TTg ngày 22/07/2009 thì ch 
c gim 50% thu GTGT trong thi hn ht ngày 31/12/2009 và ch c min thu thu nhp doanh
nghiiu này khi  i v 
- sách  Nhà   nhà   xây  nhà thu   (được xây dựng bằng nguồn
vốn không phải từ ngân sách nhà nước)-CP ngày
 c 
 c 







2.2.2 Chính sách tín dụng
nh tu 34 -CP 
 
c h tr tín d các ngun: vay vn tín dc bù lãi sunh; vay t
Qu phát trin nhà  hoc Qu tit kim nhà  (nc y ban nhân dân cp tnh xem xét h tr mt
phn hoc toàn b lãi vay.
c xem xét h tr mt phn hoc toàn b ng h tng k thut trong phm vi d
án phát trin nhà  xã hi.
c B Xây dng cung cp min phí thit k mu, thit k n hình v nhà  và các tin b khoa hc k
thut v thi công, xây lp nhm gim giá thành xây dc áp dng hình thc ch nh thi vi các
hn, thi công xây lp hoc mua sm thit b.
Trên thc t, các ch t khó tip cn ngun v n thc trng nhiu d án
nhà  i TNT c phLý giu này có th thy
có nhiu v ng mc. Không nh th tc, dài v thi gian mà doanh nghip còn phi
chi phí rt tn kém. Nhp không th hch toán vào công trình khi kt thúc. Và,
mc dù chính sách khuyn khích ghi rõ: doanh nghic h tr lãi sui
8

không ch nh ngân hàng nào phi cho vay nên vi không h n. Các h tr v lãi sut
ng nhà thu nhp th
2.2.3 Chính sách giá
 bán nhà TNT






- 70 m2.





2

2



2.2.4 Thực trạng quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở
2.2.4.1 Quỹ phát triển nhà ở




H

2.2.4.2 Mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở theo đề án của Bộ Xây dựng
,  . 


Mô hình thứ nhất: 
































 , 
 , . 




Mô hình 2: Tcho các cá nhân, 





Q
vay.  

2.3. Đánh giá các chính sách tài chính nhằm hỗ trợ sự phát triển nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp ở
Việt nam thời gian qua:
2.3.1 Chính sách thuế
9

ng chính sách thu   i có
TNT. Tuy nhiên, ch trong thi gian ngn (t n 22/07/2009 iu chnh
gii vi ch th c h-CP ngày 23/06/2010 thì m
c nêu bng con s c thu này khi, không mn mà vi d án nhà  cho
i TNT.
Bên cguyên nhân chính dn tình trng nhà  i thu nhp thp
di dân là do các chính sách khuyn khích doanh nghi
VAT, thu thu nhp doanh nghic hi. Doanh nghip tham
gia xây dng nhà  thu nhp thp ch c áp dn ln
d án nhà  i thu nhp thp kh
2.3.2 Chính sách tín dụng
nh v ng tu 34 Ngh nh 71-
mi là nhnh v ng cho ch  nh v 
i vi mua nhà. Trên thc t, nh tín dc thc hi, th tm
rà, ti gii ngân chm và phi có tài sn th chp trong khi d c min tin

t nên không th ly làm tài sn th chp. Do nhng bt cp trong quá trình thc thi chính sách trên nên
t phn do phi vay vnhiu d án thc
hi
2.3.3 Chính sách giá
Ngoài nhng yu t n giá nhà TNT  trên (thu, vn), còn rt nhiu yu t góp phy
giá nhà TNT lên cao: giá nguyên vt li h tng, tin ích dch v 
Mt v bt cnh mkn pháp lut, Chính
ph n yêu t lm phát trong thi k thi hành nên còn nhiu mâu thun dn thc t vi
nhi thu nhp thp thì mc giá các d án là cao, trong khi vi ch i là mc giá thp
u so vi k vng.
CHƢƠNG 3
ĐỊNH HƢỚNG VÀ KIẾN NGHỊ PHÁT HUY GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO
NGƢỜI THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM
3.1 Quan điểm, định hƣớng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời TNT Việt Nam đến
năm 2020
3.1.1 Bối cảnh mới và dự báo nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp

-


T
 
C
3.1.2 Quan điểm sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam
Tg 
  :
- . .
10

- P 


- 

- 

3.1.3 Định hướng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp:
3.1.3.1 Mục tiêu phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

2

2
/sàn

2

2

-    cho
           

2
 TNT 

- 
2
nhà
 .
3.1.3.2 Các định hướng cơ bản
-  
thuê mua; 


- Khu  an toàn và

- 
 .
- Có 
cho 
- 
, 
TNT
3.2 Một số kiến nghị phát huy giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
3.2.1 Chính sách thuế
  
TNT 
nghiêm minh.  tiêu chí rõ ràng 



 
3.2.2 Chính sách tín dụng
- 
TNT 
11

- 
chính sách  mua nhà  


cho cá


.
- 

3.2.3 Chính sách giá
- 
 , c, . Bên

 
- X

 N


3.2.4 Thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở
có tính  


 






KẾT LUẬN







2009 

    
không gian,   còn liên quan 
.  
12

