Báo cáo “Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại công ty trách nhiệm hữu hạn Đức Dương”

MỤC LỤC
MỤC LỤC.................................................................................................................01
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................03
LỜI MỞ ĐẦU...........................................................................................................04
1.1.2. Đặc điểm của BĐS..........................................................................................4
XÁC NHẬN CỦA CƠ SỞ THỰC TẬP
NHẬN XÉT ĐÁNH GIÁ CỦA HỘI ĐỒNG CHẤM
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Đề cương bài giảng môn Kinh doanh bất động sản của thạc sĩ Lê Thị Duyên –
giảng viên Khoa Quản trị kinh doanh trường Cao đẳng Kinh tế - Kỹ thuật Hải Dương;
- Nguyễn Văn Hòa, Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của
công ty Cổ phần Xây dựng số 2;
- Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Luật kinh doanh
bất động sản;
- Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai;
Các trang web:
- Batdongsan.vn;
- congbao.quangninh.gov.vn;
- dantri.com;
- halong.org.vn;
- kilobooks.com;
- muabannhadat.vn;
- phapluatvn.vn;
- quangninh24h.vn;
- quangninh.gov.vn;
- tailieu.vn;
- vi.wikipedia.org.
1

LỜI MỞ ĐẦU

Kể từ khi chính thức gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO vào năm 2007,
Việt Nam đã và đang có những sự chuyển mình thật sự hết sức mạnh mẽ, tốc độ tăng
trưởng luôn ở mức cao (bình quân từ 1995 là khoảng 7%/năm), đời sống người dân
không ngừng được cải thiện và cùng với đó là sự xuất hiện ngày một nhiều của những
công trình, những khu đô thị mới, những tòa cao ốc vô cùng hiện đại và hoành tráng.
Tất cả cho thấy một điều, Việt Nam đang thực sự là mảnh đất rất màu mỡ đối với
những nhà đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) cả ở trong và ngoài nước.
Hiểu rõ được điều này, công ty trách nhiệm hữu hạn(TNHH) Đức Dương đã
sớm tham gia thị trường bất động sản đầy tiềm năng từ đầu những năm 2000 của thế kỉ
XXI với nhiều dự án lớn, vừa và nhỏ tập trung chủ yếu vào đầu tư xây dựng, quy hoạch
đô thị, xây dựng nhà cao tầng, các trung tâm văn hóa, dịch vụ và đầu tư kinh doanh
BĐS. Đến nay công ty đã tạo dựng được uy tín của mình trên thị trường khu vực và
phát triển ngày càng mạnh mẽ khi tham gia đầu tư vào nhiều dự án mới và nhận thi
công nhiều dự án lớn nhỏ khác nhau. Trong suốt quá trình thực hiện này, Công ty Đức
Dương đã đạt được rất nhiều những thành tựu đáng kể với công ty nói riêng và với xã
hội nói chung, tuy nhiên, vẫn còn tồn tại ở đó một số hạn chế cần phải sớm khắc phục
để đưa công ty trở thành công ty lớn, có tầm cỡ trong khu vực và tầm cỡ quốc gia.
Chính vì vậy, em rất hy vọng rằng đề tài “Hoạt động đầu tư kinh doanh bất
động sản tại công ty trách nhiệm hữu hạn Đức Dương” mà em đã nghiên cứu và thực
hiện dưới đây sẽ đưa ra những nhìn nhận chân thật nhất về tình hình hoạt động đầu tư
kinh doanh bất động sản tại công ty và qua đó tìm ra được những hướng đi, những giải
pháp đúng đắn nhất. Bài báo cáo của em ngoài phần mở đầu và kết luận, tổng quan
gồm ba phần sau:
2

Phần I: Những vấn đề lý luận cơ bản
Phần II: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại công ty trách nhiệm
hữu hạn Đức Dương
Phần III: Kiến nghị vào một số giải pháp phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất
động sản tại công ty TNHH Đức Dương

Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Lê Thị Duyên đồng thời cảm ơn các cô chú,
anh chị tại công ty TNHH Đức Dương đã giúp em hoàn thành báo cáo tốt nghiệp này.
Do trình độ hiểu biết và khả năng nhận thức còn hạn chế so với thực tế đa dạng và phức
tạp của vấn đề và cũng do thời gian thực tập có hạn nên bài báo cáo của em không tránh
khỏi những thiếu sót, nên em rất mong nhận được sự chỉ bảo của thầy cô, các anh chị
trong doanh nghiệp và các bạn để bài báo cáo của em có thể hoàn thiện hơn.
3

PHẦN I
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN
1.1. Những vấn đề lý luận cơ bản về BĐS
1.1.1. Khái niệm BĐS
Hiện nay trên thế giới có rất nhiều quan niệm khác nhau về bất động sản. Tuy
nhiên tất cả đều thống nhất trong quan điểm: bất động sản là những tài sản gắn liền với
đất đai và không di dời được.
Theo Giáo sư Dan Swango: “bất động sản là đất đai và các công trình xây dựng
trên đất. Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó” (Real estate refers to land
and the improvements on it. It is tangible, and you can see and touch it).
Theo từ điển các thuật ngữ tài chính: “Bất động sản là một miếng đất và tất cả
các tài sản vật chất gắn liền với đất” (A piece of land and whatever physical on it).
Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p.3: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản
gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được
được định bởi luật pháp”.
Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự: “Bất động sản là những tài sản không di dời
được, bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất; các tài
sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, BĐS trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là BĐS,
chỉ những tài sản nào không di dời được mới là BĐS. Vì vậy, đặc điểm riêng của BĐS
là không di dời. Chính vì vậy, BĐS trước hết là đất đai và các công trình, kiến trúc gắn

liền với đất đai. Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của BĐS. Tuy nhiên,
quan niệm về những “tài sản gắn liền với đất” được coi là BĐS lại có sự khác nhau,
cùng một tài sản, có nước liệt kê vào danh mục động sản nhưng cũng có nước liệt kê
vào danh mục BĐS; có lúc nó được coi là động sản nhưng lúc khác lại là BĐS.
1.1.2. Đặc điểm của BĐS
4

BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài đặc điểm chung của những
hàng hoá thông thường, bất động sản còn có những đặc điểm riêng sau đây:
+ Thứ nhất, bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định, không di dời được.
Đặc điểm này là do hàng hoá bất động sản luôn gắn liền với đất đai, nên cố định
về vị trí, về địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, khó có khả năng tăng thêm về
diện tích. Đây chính là dấu hiệu để phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa bất động sản và
các tài sản thông thường khác (động sản). Đặc tính không di dời được của bất động sản
thể hiện ở chỗ, các thành phần tạo thành bất động sản biểu hiện đặc tính không thể di
dời được trong trường hợp nào và trong trường hợp nào thì chúng không mang đặc tính
đó; trong đó, đất đai là tài sản luôn gắn liền với đặc tính không thể di dời được trong
mọi trường hợp, còn các tài sản khác chỉ được gọi là bất động sản và mang đặc tính
không thể di dời được khi gắn với đất đai (trừ một vài trường hợp ngoại lệ theo quy
định của pháp luật).
+ Thứ hai, BĐS là hàng hoá có tính lâu bền.
Đặc điểm này là vì đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên
được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Giá trị sử
dụng của đất đai không bị giảm đi khi đưa vào sử dụng mà nếu được khai thác hợp lý
và bồi bổ thường xuyên, giá trị sử dụng của đất ngày càng tăng. Đồng thời, các công
trình kiến trúc và xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng
được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Chính vì tính
chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một
quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS
rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.

+ Thứ ba, tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ
thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa
phương, lãnh thổ v.v…Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của
đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS
cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai
BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình
cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng
5

cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư
đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn
sở thích cá nhân v.v…
+ Thứ tư, hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
chính sách của Nhà nước.
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các
hoạt động giao dịch BĐS tác động mạnh tới hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội; do
đó, các vấn đề về BĐS chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của các văn bản pháp
luật về BĐS, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai. Có thể nói, hàng hoá BĐS chịu
sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hoá khác.
+ Thứ năm, hàng hoá BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Các BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS có thể bị tác
động từ một hay nhiều BĐS khác. Đặc biệt trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây
dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và
các công trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng các công trình
này làm tôn vẻ đẹp và sự hấp dẫn của các công trình khác là rất phổ biến.
+ Thứ sáu, các tính chất khác
- Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS
trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc

trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc
thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, SX-KD và các hoạt động khác.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi
phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS
rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý
thích hợp và tương xứng.
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự
chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về
BĐS của con người mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc
vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả
các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v… chi phối nhu cầu và hình thức BĐS
1.1.3. Phân loại bất động sản
6

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản
có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và
BĐS sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ
sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (đất đai và các
tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức
tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có
tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát
triển các đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa
số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp
(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng
thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
Bất động sản đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại

BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với
điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta.
1.2. Những vấn đề lý luận chung về đầu tư kinh doanh BĐS
1.2.1. Khái niệm đầu tư kinh doanh BĐS
Đầu tư kinh doanh BĐS: là dùng lượng tiền, vàng để mua BĐS và bán ra thị
trường vào thời điểm khác với giá chênh lệch gọi là đầu tư mua bán (Trường hợp đầu
tư bằng cách sửa chữa, xây nhà để bán được gọi là đầu tư gia tăng giá trị BĐS). Hình
thức đầu tư: xây dựng cao ốc hay căn hộ cho thuê, bán; đầu tư dự án bất động sản để
bán, cho thuê như xây dựng tổ hợp biệt thự, khu dân cư…
Do nhu cầu mua nhà, đất của người dân càng ngày càng cao phụ thuộc vào tốc
độ đô thị hoá, kinh tế ngày càng tăng trưởng, tốc độ tăng dân số… nên đầu tư bất động
sản là một trong những loại hình đầu tư sẽ thu được lợi nhuận cao. Nhưng vẫn có nhiều
trường hợp trong một giai đoạn nào đó thị trường sẽ có dấu hiệu chững lại hay đóng
băng lúc này những nhà đầu tư có tài chính yếu thường phải chịu lỗ để trả nợ.
7

Lợi nhuận do đầu tư vào BĐS tương đối lớn nên thu hút được rất nhiều người
đầu tư và đây là một nguyên nhân quan trọng làm cho thị trường bất động sản sốt trong
thời gian qua khiến cho giá BĐS tăng vọt và đang ở mức cao. Và cũng chính khi việc
đầu tư thu lợi nhuận thấp nên các nhà đầu tư có xu hướng rút dần ra khỏi thị trường làm
cho thị trường ngày càng yếu dần và dẫn đến hiện tượng đóng băng.
Đầu tư kinh doanh BĐS là một lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm phụ thuộc rất lớn
vào quyết định của nhà đầu tư. Vì vậy để thành công nhà đầu tư cần phải nắm bắt thông
tin, am hiểu thị trường một cách sâu sắc và sự hỗ trợ tốt nhất là nhà đầu tư nên liên kết
với các trung tâm môi giới BĐS nhất là những trung tâm có uy tín có kinh nghiệm và
quy mô hoạt động tương đối lớn, hiện đại.
1.2.2. Đặc điểm của đầu tư kinh doanh BĐS
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cũng có những đặc điểm tương tự

như đặc điểm của đầu tư phát triển, ngoài các đặc điểm như: khối lượng vốn đầu tư lớn
và nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư, thời gian để tiến hành công
cuộc đầu tư cho đến khi các thành quả của nó phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều
năm tháng với nhiều biến động và rủi ro xảy ra,… Hoạt động đầu tư kinh doanh bất
động sản còn có những đặc điểm mang tính chất riêng biệt sau:
+ Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản phải phù hợp với kế hoạch và quy
hoạch phát triển của Nhà nước và địa phương về địa lý và hạ tầng cơ sở, sự đồng bộ
trong kiến trúc và đảm bảo về chất lượng công trình.
+ Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản chứa đựng nhiều yếu tố kinh tế xã
hội đan xen, theo đó nó không chỉ phụ thuộc vào chính sách quản lý đầu tư của Nhà
nước mà còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố xã hội, tâm lý, tập quán của người dân.
+ Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nhiều vào yếu tố thời tiết, khí hậu.
+ Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS cũng mang những yếu tố bất thuận lợi như:
phải cần một khoản vốn đầu tư lớn, không dễ dàng mua bán (tính thanh khoản thấp),
chi phí quản lý và chi phí mua bán giao dịch cao…
1.2.3. Nguồn vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của công ty
Nguồn vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS được huy động hỗn hợp từ
các nguồn khác nhau:
+ Vốn khấu hao cơ bản: Đây là một nguồn tự tài trợ được hình thành từ quỹ
khấu hao tài sản cố định của doanh nghiệp, có ý nghĩa rất quan trọng đối với doanh
8

nghiệp, bởi quỹ này phản ánh độ lớn các khoản khấu hao tài sản cố định và gián tiếp
phản ánh tốc độ đổi mới doanh nghiệp. Việc sử dụng nguồn vốn này cho hoạt động đầu
tư sẽ mang lại thế chủ động an toàn cho doanh nghiệp. .
+ Quỹ tích luỹ tái đầu tư phát triển sản xuất: Quỹ này được hình thành từ nguồn
lợi nhuận hàng năm được trích lập theo quy định của Bộ Tài Chính. Nguồn vốn này có
ý nghĩa rất quan trọng, nếu nguồn vốn lớn chứng tỏ doanh nghiệp hoạt động có hiệu
quả. Trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh, nếu doanh nghiệp hoạt động hiệu
quả thì doanh nghiệp sẽ có điều kiện thuận lợi để tăng trưởng nguồn vốn. Nguồn trích

từ lợi nhuận để lại là bộ phận lợi nhuận được dùng để tái đầu tư, mở rộng sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp.
Nguồn lợi nhuận để lại có tác động rất lớn đến nguồn vốn kinh doanh, tạo cơ hội
cho công ty thu được lợi nhuận cao hơn trong các năm tiếp theo. Tăng khả năng tự chủ
về tài chính của doanh nghiệp giúp doanh nghiệp không bị phụ thuộc vào bên ngoài
(Ngân hàng, tổ chức tín dụng...) và doanh nghiệp sẽ dễ dàng hơn trong các quan hệ tín
dụng tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng hoặc với các cổ đông.
- Nguồn vốn huy động từ khách hàng mua bất động sản: Đây là một trong những
nguồn vốn rất quan trọng đối với doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư kinh
doanh bất động sản, đáp ứng được nguồn vốn thực hiện dự án.
- Nguồn vốn ngân sách Nhà nước: đây là nguồn chi của Nhà nước cho hoạt động
đầu tư. Nó là nguồn vốn đầu tư quan trọng trong chiến lược phát triển đất nước. Nguồn
vốn được sử dụng cho các kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh, nguồn
vốn hỗ trợ cho các doanh nghiệp Nhà nước đầu tư vào các lĩnh vực cần có sự tham gia
của Nhà nước. Ngoài ra, nguồn vốn dùng để chi cho công tác lập kế hoạch tổng thể
phát triển kinh tế - xã hội, vùng lãnh thổ, quy hoạch xây dựng đô thị và nông thôn.
Vốn ngân sách là cơ sở để tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi cho các thành phần
kinh tế khác. Nguồn vốn này là một trong những nguồn vốn quan trọng đóng góp lớn
cho sự phát triển kinh tế, tạo việc làm, đóng góp quan trọng vào sản phẩm quốc nội của
cả nước góp phần hình thành gộp về tài sản cố định rất có ý nghĩa đối với nền kinh tế.
- Vốn viện trợ qua Ngân sách: thường là nguồn vốn ODA, nguồn vốn này được
sử dụng cho các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập thấp.
9

- Vốn vay: bao gồm vay ngân hàng, vay quỹ đầu tư phát triển của Nhà nước, vay
nước ngoài, đặc biệt là vốn vay từ các tổ chức tín dụng và quỹ phát triển BĐS Nhà
nước.
- Nguồn khác: bao gồm phát hành trái phiếu, vốn góp liên doanh liên kết, vốn cổ
phần (hiện nay nguồn vốn này chủ yếu được huy động từ cán bộ công nhân viên trong
doanh nghiệp).

1.2.4. Các nhân tố tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS
1.2.4.1. Nhóm các nhân tố tự nhiên
Nhóm này bao gồm các yếu tố về địa hình, thổ nhưỡng, vị trí địa lý và điều kiện
khai thác. Nhìn chung, nếu lãnh thổ của một quốc gia được thiên nhiên ưu đãi về địa
hình (như đồng bằng, thuận tiện cho đi lại, xây dựng,…) thì sẽ có một lượng lớn đất đai
tham gia vào thị trường BĐS, do đó quy mô của BĐS sẽ lớn. Ngược lại, nếu đa phần
lãnh thổ là đồi núi cao hoặc sa mạc khó khai thác thì lượng đất đai tham gia thị trường
BĐS sẽ không nhiều. Đất đai ở các trung tâm kinh tế, thương mại dễ trở thành hàng hoá
hơn đất đai ở các vùng xa xôi, hẻo lánh. Sự giàu có trong lòng đất như: sự màu mỡ đất
đai, các mỏ khoáng sản trong lòng đất,… cũng làm cho đất đai dễ trở thành hàng hoá có
giá cao hơn. Như vậy, đất đai và các tài sản cố định trên đất đai, đều có thể trở thành
đối tượng giao dịch trên thị trường BĐS. Ở đây sự ảnh hưởng của các điều kiện tự
nhiên đến hàng hoá BĐS là rất lớn.
1.2.4.2. Nhóm các nhân tố kinh tế:
Trình độ phát triển kinh tế quyết định trình độ, quy mô và mức độ hoàn thiện
của thị trường BĐS. Khi nền kinh tế phát triển ở trình độ cao, mục đích và kỹ năng sử
dụng đất đai hết sức đa dạng thì chủng loại hàng hoá BĐS sẽ rất phong phú và nhu cầu
chuyển dịch BĐS giữa các chủ thể trong nền kinh tế ngày càng lớn. Sự xuất hiện các
ngành mới, các doanh nghiệp mới, các kỹ thuật xây dựng mới cũng đòi hỏi phải chuyển
đổi và chuyển giao BĐS giữa các chủ thể và giữa các ngành kinh tế. Do đó, cùng với
xu hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế, thị trường BĐS cũng có động lực
và dư địa để phát triển. Mặt khác, bản thân các thị trường khác, nhất là thị trường tài
chính, cũng đòi hỏi thị trường BĐS phát triển. Từ chỗ là vật đảm bảo, thế chấp, BĐS sẽ
trở thành hàng hóa khi con nợ không có khả năng trả nợ. Như vậy, sự phát triển của thị
trường tín dụng đã tạo điều kiện và thúc đẩy thị trường BĐS ra đời tồn tại và phát triển.
10

Chỉ khi thị trường BĐS tồn tại và phát triển, thì mới có cơ sở thực tế để tính toán giá trị
của doanh nghiệp và tính toán giá trị cổ phiếu trên thị trường chứng khoán.
Thị trường BĐS chịu cũng ảnh hưởng rất lớn từ chu kỳ kinh doanh. Ở thời điểm

khủng hoảng, trì trệ, thị trường BĐS thường bị thu hẹp về quy mô giao dịch và tổng giá
trị giao dịch. Ở giai đoạn phồn vinh, thị trường BĐS có thể hoạt động quá nóng do các
tác nhân đầu cơ.
1.2.4.3. Nhóm các nhân tố chính trị
Các chế độ chính trị khác nhau đều có ảnh hưởng quyết định đến việc đất đai
nói riêng, BĐS nói chung có trở thành hàng hoá hay không. Chẳng hạn dưới chế độ
phong kiến, đất đai thuộc về nhà vua để cấp cho quý tộc, nên về cơ bản ít được đem
mua bán, trao đổi. Nhà vua có thể cắt đất của người này cấp cho người khác mà không
phải đền bù. Dưới chế độ tư bản chủ nghĩa, quyền sở hữu đất đai được đẩy tới mức
hoàn thiện nhất và do đó, thị trường BĐS có tiềm năng mở đến những giới hạn rộng
nhất. Dưới chế độ quốc hữu hoá ruộng đất xã hội chủ nghĩa, đất đai tham gia vào thị
trường BĐS có những giới hạn nhất định. Thị trường đất đai không được luật pháp cho
phép, chỉ có thị trường quyền sử dụng đất, khu vực đất công đi vào thị trường BĐS;
chính sách khống chế mục đích sử dụng đất làm cho việc chuyển dịch giữa các loại
chủng loại hàng hoá không dễ dàng…
Ngoài ra, các nhân tố chính trị còn ảnh hưởng đến tư tưởng của doanh nghiệp
dưới khía cạnh quản lý của Nhà nước đối với các giao dịch BĐS. Có những nước quy
định thủ tục giao dịch hợp pháp khá phức tạp, chi phí lớn, làm cho khả năng phát triển
của thị trường BĐS giảm đi. Bên cạnh đó, những nước có chi phí về thủ tục thấp sẽ
khuyến khích đưa BĐS vào giao dịch.
1.2.4.4. Ảnh hưởng của nhà nước tới hoạt động kinh doanh bất
động sản Việt Nam
Thứ nhất, Nhà nước là đại diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai nên để có
thể hình thành thị trường BĐS, Nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo tiền đề cho
thị trường quyền sử dụng đất, đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân và
hộ gia đình sử dụng theo luật. Quá trình giao quyền sử dụng đất này ở Việt Nam hiện
nay còn nhiều điểm chưa hợp lý và chưa chuẩn tắc do cơ chế và chính sách quản lý đất
đai của Nhà nước vẫn còn đang trong giai đoạn thử nghiệm để tìm hướng đi đúng. Vì
thế, thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam có
11

hình thành nhanh hay không phụ thuộc vào quyết tâm và hành động nhất quán của Nhà
nước.
Thứ hai, Nhằm mục tiêu xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội
chủ nghĩa, Nhà nước Việt Nam thực thi một chính sách đất đai có phân biệt thành phần
kinh tế, trong đó ít nhiều có ưu đãi hơn cho thành phần kinh tế hợp tác và thành phần
kinh tế quốc doanh. Do vậy, thị trường BĐS ở Việt Nam có thể thấy ngay từ đầu không
phải là thị trường như nhau cho tất cả các thành phần kinh tế. Để đẩy mạnh tăng trưởng
kinh tế, Nhà nước buộc phải khuyến khích mạnh mẽ các thành phần kinh tế khác, kể cả
khuyến khích chuyển giao đất cho họ. Như vậy, một chính sách chứa nhiều mục tiêu và
cả mâu thuẫn như trên nếu như không được hoạch định một cách khôn ngoan sẽ có ảnh
hưởng rất lớn làm biến động không bình thường thị trường BĐS.
Thứ ba, Việt Nam đã trải qua một thời kỳ dài với nhiều xáo trộn, do thay đổi chế
độ, do chiến tranh, do thay đổi chính sách, nên thực trạng BĐS cả nước đang rất lộn
xộn. Nếu trong thời gian tới đây Nhà nước không có quyết sách kiên quyết và nỗ lực
cải thiện tình hình này thì thị trường BĐS Việt Nam khó có thể đi vào hoạt động một
cách quy củ và chuẩn tắc. Trái lại, nạn đầu cơ vào thị trường BĐS không chính thức sẽ
càng làm cho công việc của Nhà nước thêm nặng nề.
Như vậy, Nhà nước Việt Nam không những có vai trò quản lý, hỗ trợ thị trường
BĐS, mà còn có vai trò hình thành và định hướng thị trường này phục vụ công cuộc
xây dựng chủ nghĩa xã hội. Ngoài ra trong bối cảnh chung của nền kinh tế thị trường
còn sơ khai, Nhà nước còn phải làm nhiều việc khác để tạo ra các tiền đề thuận lợi cho
thị trường BĐS ra đời và phát triển. Cả lý thuyết và thực tiễn đều cho thấy vai trò của
Nhà nước Việt Nam đối với thị trường BĐS là rất quan trọng. Để làm tròn vai trò đó
đòi hỏi Nhà nước không chỉ có quyết tâm mà còn phải có tri thức, có cán bộ vững vàng
và một cơ chế điều hành hiệu quả.
Để thấy rõ hơn nữa vai trò đặc biệt quan trọng của hoạt động đầu tư kinh doanh
bất động sản cũng như tính thiết yếu của hoạt động đầu tư này chúng ta đi vào phần 2
nghiên cứu thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của công ty TNHH
Đức Dương.

PHẦN II
12

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN ĐỨC DƯƠNG
2.1. Giới thiệu vê công ty TNHH Đức Dương
2.1.1. Giới thiệu về công ty
Tên công ty : Công ty trách nhiệm hữu hạn Đức Dương
Tên công ty viết tắt : Duc Duong com., LTD
Người đại diện : Ông Nguyễn Đức Tâm – giám đốc công ty
Địa chỉ : Khu 2 - Thị trấn Minh Tân – Kinh Môn – Hải Dương
Mã số thuế : 0800263544
Điện thoại : 03203.821374; 0975996688
Fax : 03203.520193
Vốn điều lệ : 150 tỷ đồng
Vốn pháp định : 6 tỷ đồng
2.1.2. Quá trình hình thành và phát triển
Công ty thành lập theo giấy phép kinh doanh số 0800263544 ngày 28 tháng 06
năm 2002, có giấy chứng nhận đăng kí thuế số 0800263544, đăng kí ngày 28 tháng 6
năm 2002.
Khi mới thành lập, công ty hoạt động với quy mô nhỏ và hoạt động đầu tư diễn
ra chậm với một dự án đầu tiên là dự án khu đô thị Minh Tân. Sau khi hoàn thành đầu
tư dự án này, công ty đã mạnh dạn tìm kiếm thị trường và xây dựng thêm nhiều dự án
do công ty đầu tư hoặc nhận thi công cho các đối tác. Đến nay công ty đã bỏ vốn đầu tư
2 dự án là dự án khu dân cư, dịch vụ, thương mại, văn hóa, thể thao Minh Tân – Kinh
Môn - Hải Dương (hay còn gọi là khu đô thị Minh Tân) và dự án trung tâm thương mại,
chợ dân sinh và dân cư phía Nam Hải Hà – thị trấn Quảng Hà – Móng Cái – Quảng
Ninh. Đồng thời công ty đã kí kết 2 hợp đồng xây dựng 2 dự án là dự án khu biệt thự
và khách sạn phía Tây cầu Bãi Cháy – Hạ Long – Quảng Ninh và dự án khu dân cư xã
Hồng Phong – Đông Triều – Quảng Ninh. Mặc dù các dự án vẫn chưa hoàn thành, thậm

chí có dự án mới đang trong quá trình giải phóng mặt bằng nhưng công ty cho đến nay
đã đạt được những thành tựu nhất định với những khoản lợi nhuận cao. Bên cạnh đó
đạt được những thành tích tốt như: được UBND tỉnh Hải Dương, Hội doanh nghiệp trẻ
tỉnh Hải Dương và một số tổ chức khác chứng nhận và tặng bằng khen. Qua đó có thể
thấy vị trí của công ty trên thị trường kinh doanh bất động sản trong tỉnh Hải Dương và
13

trên thị trường cả nước, khẳng định sự phát triển vững bền và trường tồn cùng thời gian
của công ty.
2.1.3. Các danh hiệu thi đua
Trong quá trình hoạt động và phát triển, công ty đã đạt được không ít các danh
hiệu thi đua do Ủy ban nhân dân tỉnh Hải Dương và nhiều tổ chức khác chứng nhận và
khen tặng. Sau đây là một số các danh hiệu mà công ty đã đạt được trong những năm
hoạt động vừa qua:
Ban chấp hành Công đoàn ngành công nghiệp Hải Dương chứng nhận Công
đoàn công ty TNHH Đức Dương : Đạt tiêu chuẩn công đoàn cơ sở vững mạnh năm
2005 theo quyết định số 73 ngày 22 tháng 12 năm 2005
Ban tổ chức chương trình nghệ thuật đặc biệt “Người là niềm tin tất thắng” - tạp
chí truyền hình Ban văn nghệ đài truyền hình Việt Nam và công ty văn hóa – thông tin
Thăng Long – tặng kỉ niệm chương cảm ơn Công ty TNHH Đức Dương là nhà đồng tài
trợ đồng thời cảm ơn Giám đốc công ty TNHH Đức Dương là Ông Nguyễn Đức Tâm
đã đóng góp vào thành công của chương trình “Người là niềm tin tất thắng” kỷ niệm
113 năm ngày sinh của chủ tịch Hồ Chí Minh 19/5/1890 – 19/5/2005.
Ủy ban nhân dân tỉnh Hải Dương tặng bằng khen cho Ông Nguyễn Đức Tâm -
Giám đốc công ty TNHH Đức Dương đã có thành tích xuất sắc trong hoạt động Hội và
các hoạt động xã hội trên địa bàn 5 năm từ năm 2003 đến năm 2008 theo quyết định số
3619/QĐ – UBND
Hội doanh nghiệp nhỏ và vừa tỉnh Hải Dương chứng nhận công ty TNHH Đức
Dương là Hội viên chính thức của Hội doanh nghiệp nhỏ và vừa tỉnh Hải Dương với số
hội viên là 229 – chứng nhận ngày 14 tháng 4 năm 2008.

Ủy ban nhân dân huyện Kinh Môn – tỉnh Hải Dương tặng giấy khen công ty
TNHH Đức Dương - Đơn vị có thành tích đóng góp vào các loại quỹ và làm từ thiện xã
hội ngày 13 tháng 10 năm 2008.
Ủy ban trung ương Hội doanh nhân trẻ Việt Nam tặng băng khen cho Ông
Nguyễn Đức Tâm - Ủy viên ban Hội doanh nhân trẻ Việt Nam đã có thành tích xuất sắc
trong công tác Hội và phong trào doanh nhân trẻ 2010.
Qua gần 10 năm hoạt động, công ty đã đạt dược nhiều thành tích đáng kể, đồng
thời đã đóng góp nhiều cho sự phát triển kinh tế tỉnh Hải Dương, được công nhận là
công nhận là cơ sở Đoàn vững mạnh, là công ty có nhiều đóng góp vào quỹ và làm từ
14

thiện, đồng thời là hội viên chính thức của Hội doanh nghiệp nhỏ và vừa tỉnh Hải
Dương. Công ty Đức Dương đã, đang và sẽ luôn giữ vững các danh hiệu thi đua của
mình trên thị trường BĐS, đồng thời sẽ cố gắng phát triển hơn nữa để đạt được nhiều
thành tích, giành được nhiều danh hiệu thi đua mang tầm xứng đáng với những tiềm
năng và sự nỗ lực của toàn công ty.
2.2. Cơ cấu tổ chức
2.2.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức
SƠ ĐỒ 2.1: CƠ CẤU TỔ CHỨC CÔNG TY TNHH ĐỨC DƯƠNG
2.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban
2.2.2.1. Bộ máy lãnh đạo của công ty
15

BAN GIÁM ĐỐC

PHÓ GIÁM ĐỐC
Phòng
kinh
doanh
và quản

lý nhà
đất
Phòng
kế
toán
tài
chính
Các
ban
quản
lý dự
án
Các
đội
xây
dựng
Đội
thiết
bị thi
công
Các
đội kỹ
thuật
Phòng tổ
chức
hành
chính
Phòng
bảo vệ
Phòng

kế
hoạch
đầu tư

- Giám đốc: Xây dựng chiến lược và kế hoạch phát triển doanh nghiệp cũng
như những kế hoạch dài hạn và ngắn hạn; Hàng năm tổ chức thực hiện kế hoạch, các
phương án kinh doanh; Tổ chức điều hành mọi hoạt động của công ty và chịu trách
nhiệm về kết quả kinh doanh của toàn công ty
- Phó giám đốc có chức năng cùng trợ lý giám đốc, giúp giám đốc điều hành
hoạt động của công ty theo sự phân công của Giám đốc.
2.2.2.2. Các phòng ban chức năng
- Phòng quản lý và kinh doanh nhà đất: Phòng kinh doanh và quản lý nhà đất có
chức năng lập các kế hoạch kinh doanh và triển khai thực hiện kế hoạch; thiết lập, giao
dịch trực tiếp với hệ thống khách hàng, hệ thống đối tác; thực hiện hoạt động bán hàng
tới các khách hàng nhằm mang lại doanh thu cho công ty; phối hợp với các bộ phận liên
quan như Kế toán, quản lý dự án,...nhằm mang đến các dịch vụ đầy đủ nhất cho khách
hàng; Dự báo thường xuyên về cung cầu, giá cả hàng hoá trên thị trường BĐS trong
phạm vi toàn quốc nhằm phục vụ cho hoạt động xây dựng, kinh doanh của công ty.
- Phòng Kế hoạch đầu tư: Lập hồ sơ dự thầu, lập dự toán, bóc tách dự toán và
thẩm định dự toán; Lập dự án đầu tư, mở rộng sản xuất, kinh doanh ngắn hạn, dài hạn,
quản lý các dự án đầu tư đã và đang thực hiện đảm bảo có hiệu quả nhất, Lập các dự
án, phương án kinh doanh, liên kết, hợp tác với các đói tác trong và ngoài nước thuộc
kĩnh vực đầu tư sản xuất kinh doanh; Quan hệ đối ngoại, tìm kiếm, xây dựng kế hoạch
các dự án xây dựng công trình giao thông, xây dựng công nghiệp, xây dựng khu đô thị,
khu dân cư, khách sạn…; Giao cho các đơn vị đội thi công, triển khai thực hiện hợp
đồng thi công; Theo dõi kế hoạch thi công, chất lượng công trình, quản lý nguồn nhân
lức, quản lý máy móc thiết bị, phương tiện vận tải và các chi phí khác; Đệ trình giám
đốc duyệt các dự án đầu tư của công ty.
- Phòng Tài chính - Kế Toán: Quản lý toàn bộ tài sản (vô hình và hữu hình của
công ty): hàng hóa, tiền tệ, vốn, các khoản thu chi, tiền lương cán bộ công nhân viên

trong công ty. Quản lý mọi hoạt động sản xuất kinh doanh và tài chính của công ty;
Định hướng xây dựng kế hoach về công tác tài chính ngắn hạn, dài hian, tìm các biện
pháp tạp nguồn vốn và thu hút nguồn vốn; Quản lý chặt chẽ các nguồn vốn đầu tư của
công ty, cân đối và sử dụng cá nguồn vốn hợp lý, có hiệu quả; Báo cáo định kỳ quyết
toán tài chính, báo cáo nhanh mọi hoạt dộng sản xuất kinh doanh để Giám đốc kip thời
điều chỉnh; Tham gia thẩm định các dự án đầu tư dài hạn, đầu tư bổ xung mở rộng sản
16