Bài tập định giá bất động sản

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Dạng 1: Phương pháp so sánh trực tiếp
Bài 1 : Ứớc tính giá thị trường của biệt thự X với các thông tin sau :
- Biệt thự X xây dựng trên diện tích đất 500 m
2
, hợp pháp các quyền đối với
BĐS.
- Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự X, giống biệt thự X về nhiều mặt, vừa bị
toà án phát mãi với số tiền là 600.000.000 đ.
- Biệt thự B trên cùng mặt đường với biệt thự X nhưng có thêm phần sân
vườn trị giá 70.000.000 đ, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa được bán
với điều kiện: trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay
lần đầu 350.000.000đ, đợt hai 290.000.000đ, đợt ba 200.000.000đ, đợt bốn
180.000.000đ, đợt cuối 220.000.000đ.
- Biệt thự C có diện tích và vị trí tương tự biệt thự X, nhưng nội thất kém
hơn 40.000.000đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có
tranh chấp, sử dụng ổn định trước năm 1993, vừa được bán với giá
650.000.000 đ.
- Theo quy định hiện hành :
+ Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 1.500.000 đ/m
2
.
+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 300 m
2
.
+ Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện
tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức.
+ Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm 7%/năm;
3 năm 8%/năm; 4 năm 9%/năm.
Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng.

Bài làm
- xét biệt thự A: Biệt thự A bị phát mãi -> k đủ tiêu chuẩn so sánh
- xét biệt thự B:
Áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của 1 khoản tiền:
PV= FV
n
(1+r)
-n

Ta có: giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay là:
350.000.000đ + 290.000.000đ x (1+0,06)
-1
+ 200.000.000 x (1+0,07)
-2
+
180.000.000 x (1+0,08)
-3
+ 220.000.000 x (1+0,09)
-4

=350.000.000 + 290.000.000 x 0,9434 + 200.000.000 x 0,8734 +
180.000.000 x 0,7938 + 220.000.000 x 0,7084
= 1096.998.000đ
Giá trị biệt thự B sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về giá trị xây dựng so
với X là:
1096.998.000-70.000.000 = 1026.998.000đ
- xét biệt thự C:
Tiền sử dụng đất phải nộp của biệt thự C là:
300 x 50% x 1500000 + (500-300) x 100% x 1500000=525000000đ
Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lí quyền sử

dụng đất và giá xây dựng so với X là:
650.000.000 + 525.000.000 + 40.000.000=1215.000.000đ
Đối chiếu giá trị biệt thự B và biệt thự C , ước tính giá trị của biệt thự X là:
(1096.998.000 + 1215.000.000)/2 = 1155.999.000đ
1m
2
=1155.999.000đ/500m
2
=2.311.998đ
Dạng 2: Phương pháp đầu tư
Bài 2 :
Ông Nam đang xem xét khả năng mua một BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu
nhập về tiền cho thuê mỗi năm là 85.000 USD. Chi phí quản lý thường
xuyên vào khoảng 2% thu nhập hàng năm. Các chi phí giao dịch ban đầu
người mua phải bỏ ra để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào
khoảng 3% giá trị giao dịch. Những giao dịch ngay tại địa phương đó cho
thấy các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất mọi rủi ro là 7,5%.
Yêu cầu : Anh (chị) hãy tư vấn cho ông Nam về mức giá có thể chấp nhận
đối với BĐS ?
Bài làm
Thu nhập về tiền cho thuê hằng năm là 85.000 USD
Chi phí quản lí thường xuyên là: 2% x 85.000 USD = 1.700 USD
Thu nhập ròng về mua BĐS là:
85.000 USD – 1.700 USD = 83.300 USD
Áp dụng công thức( đối với BĐS sở hữu vĩnh viễn): V =
R
I

Giá trị BĐS(có bao gồm cả chi phí giao dịch) là:
V =

%5,7
300.83
=1.110.666,667 USD
Gọi giá trị cần tìm(chưa có phí giao dịch) là X
Chi phí giao dịch = 0,03X
=> X = V – 0,03X => X =
03,1
V
=
1,03
6671.110.666,
= 1.078.317,152 USD
Dạng 3: Phương pháp chi phí giảm giá
Bài 3: Ước tính giá trị bất động sản A dựa trên thông tin sau:
1. Tài liệu về bất động sản A:
- Diện tích đất 450 m
2
, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất.
- Công trình xây dựng trên đất : nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện
tích sàn xây dựng 150 m
2
.
- Hao mòn của các kết cấu chính: móng 35%, tường 40%, trần 55%, mái
44%.
2. Các thông tin có liên quan:
+ Một lô đất trống bên cạnh diện tích 300 m
2
không có giấy tờ hợp lệ về
quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa được bán với
giá 600.000.000 đ. Theo quy định hiện hành, để được cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, người sử dụng phảt nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá
đất Nhà nước quy định đối với toàn bộ diện tích.
+ Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 1.000.000 đ/m
2
.
+ Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 5%;
tường 20%; trần 15%; mái 11%.
+ Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 1.200.000 đ/m
2
.
+ Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về trang thiết bị phòng khách là
35.000.000 đ.
Bài làm
1. Tính giá trị mảnh đất thuộc BĐS mục tiêu
giá 1m
2
đất so sánh khi chưa có sổ đỏ là:
600.000.000đ : 300m
2
= 2.000.000đ/m
2

Tiền sử dụng đất của mảnh đất mục tiêu là:
100% x 1.000.000đ/m
2
x 400m
2
= 400.000.000đ
Giá trị mảnh đât mục tiêu là:
2.000.000đ x 400m

2
+ 400.000.000đ = 1.200.000.000đ
2. Xác định chi phí thay thế mới công trình
1.200.000đ/m
2
x 150m
2
= 180.000.000đ
3. Xác định mức giảm giá tích lũy
Tỉ trọng về giá trị của các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình:
5% + 20% + 15% + 11% =51%
Tỉ lệ hao mòn TB của cả công trình:
(35% x 5% + 40% x 20% + 55% x 15% + 44% x 11%)/51% = 44,78%
Giảm giá của cả công trình:
44,78% x 180.000.000đ = 80.604.000đ
Giảm giá do lỗi chức năng: 35.000.000đ
Giảm giá tích lũy của cả công trình xây dựng:
80.604.000đ + 35.000.000đ = 115.604.000đ
4. giá trị của công trình xây dựng:
180.000.000 đ– 115.604.000đ = 64.396.000đ
5. tổng giá trị ước tính của BĐS mục tiêu là:
1.200.000.000đ + 64.396.000đ = 1.264.396.000đ
KL: giá trị BĐS có thể là 1.264.396.000đ
Bài 4: một nhà đầu tư đang xem xét khả năng mua lại 1 thửa đất trồng
lúa(diện tích 1 ha) dựa trên thông tin sau:
1. tình hình sản xuất trong 3 năm gần nhất
Chỉ tiêu
Đvt
Năm 2006
Năm 2007

Năm 2008
1. tổng sản lượng
Kg
20.000
25.000
28.000
2. giá bán bq
Đồng/kg
4.000
4.500
5.000
3. Chi phí sx bq
Đồng/kg
2.000
2.400
3.200
4. tổng thuế thu
nhập
Đồng
1.500.000
1.800.000
1.900.000
1. vào cuối năm thứ 10 có thể bán BĐS trên với giá 600 trđ
2. chi phí giao dịch thường vào khoảng 3% giá trị giao dịch
3. nhà đầu tư chấp nhận lãi suất mọi rủi ro là 9,5%/năm
yêu cầu: tư vấn cho nhà đầu tư về mức giá có thể chấp nhận dc với BĐS
trên( giá chưa có chi phí giao dịch)
Bài làm
1. doanh số bán:
- năm 2006: 20.000 x 4.000= 80.000.000đ

- năm 2007: 25.000 x 4.500 = 112.500.000đ
- năm 2008: 28.000 x 5.000 = 140.000.000đ
tổng doanh số bán 3 năm là:
80.000.000+112.500.000+140.000.000= 332.500.000đ
2. chi phí sản xuất:
- năm 2006: 20.000 x 2.000 = 40.000.000đ
- năm 2007: 25.000 x 2.400 = 60.000.000đ
- năm 2008: 28.000 x 3.200 = 89.600.000đ
tổng chi phí sản xuất 3 năm là:
40.000.000+60.000.000+89.600.000=189.600.000đ
3. tổng thuế thu nhập 3 năm là:
1.500.000 + 1.800.000 + 1.900.000= 5.200.000đ
4. thu nhập bình quân 1 năm là:
A = (332.500.000 – 189.600.000 – 5.200.000)/3 = 45.900.000đ = 45,9trđ
5. Áp dụng công thức:
V = A x
i
i
n
 )1(1
+
n
i
T
)1( 

Với A = 45,9 trđ, T = 600, i = 9,5%/năm, n = 10 ta có giá trị BĐS( bao gồm
cả chi phí giao dịch)
V = 45,9 x
095,0

)095,01(1
10

+
10
)095,01(
600


= 45,9 x 6,2788 + 600 x 0,4035 = 530,29692trđ
6. Gọi giá trị cần tìm( chưa có phí giao dịch) là X
Chi phí giao dịch = 0,03X
X = V – 0,03X
=> X =
03,1
29692,530
03,01


V
= 514,85trđ
BQ 1m
2
= 514,85/10.000 =
Bài 5 : Bất động sản là một ngôi nhà cổ hiện đang xuống cấp, có diện tích
đất 100 m
2
, diện tích sàn xây dựng là 350 m
2
. Có chứng cứ thị trường về

việc bán một mảnh đất trống tương tự với giá 15.000.000đ/m
2
. Chi phí thay
thế mới ngôi nhà tính theo mặt bằng giá tại thời điểm hiện hành ước tính là
2.000.000đ/m
2
sàn xây dựng.
Yêu cầu : Ước tính giá trị bất động sản. Biết tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà là
60 năm, tuổi kinh tế còn lại là 30 năm.
Bài làm
1. Giá trị thị trường của đất trống là:
15.000.000 đ/m
2
x 100m
2
= 1.500.000.000 đ
2. Chi phí thay thế mới ngôi nhà là:
2.000.000đ/m
2
x 350m
2
= 700.000.000 đ
3. Tuổi hiệu quả( thời gian đã sử dụng) của ngôi nhà là:
60 năm– 30 năm = 30 năm
4. Mức giảm giá của ngôi nhà là:
(30/60) x 700.000.000đ = 350.000.000đ
5. Giá trị ước tính cho ngôi nhà là:
7000.000.000đ – 350.000.000đ = 350.000.000đ
6. Giá trị thị trường của BĐS là:
1.500.000.000đ + 350.000.000đ = 1.850.000.000đ

Dạng 4: Phương pháp thặng dư
Bài 6 : Có tài liệu về một mảnh đất trống, như sau:
- Diện tích đất 1 ha. Giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn chỉnh
việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật ở khu vực này với những lô đất có quy mô dưới
100 m
2
vào khoảng 1tr đ/m
2
, trên 100 m
2
vào khoảng 1,5 tr đ/m
2

- Theo quy định của chính quyền địa phương : tỷ lệ đất được phép xây dựng
công trình là 70% diện tích mảnh đất.
- Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 35 lô để bán. Chi phí đầu tư
cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân hết 0.5tr đ/m
2
. Thuế thu
nhập nhà đầu tư phải nộp 500 trđ, lãi dự kiến khoảng 900 trđ.
Yêu cầu : Cho biết nhà đầu tư có thể mua mảnh đất trống với giá bao nhiêu?
Bài làm
1. Tổng diện tích đất đc phép xây dựng là:
70% x 10.000 m
2
= 7.000 m
2

Quy mô 1 lô đất là: 7000m
2

/35 lô = 200 m
2

Tiền thu về bán đất sau khi đã hoàn chỉnh hạ tầng kĩ thuật là:
1,5trđ/m
2
x 7000 m
2
= 10.500 m
2

2. Các chi phí phát triển :
- chi phí đầu tư cho hạ tầng kĩ thuật: 0,5 trđ/m
2
x 10.000m
2
= 5.000 trđ
- thuế thu nhập: 500trđ
- lãi dự kiến: 900 trđ
tổng chi phí phát triển là: 5.000 + 500 + 900 = 6.400 trđ
3. Giá trị mảnh đất trống là: 10.500trđ – 6.400trđ = 4.100trđ
Tính bình quân mỗi m
2
đất trống: 410.000đ/m
2



Bài 7: công ty BĐS A đang lên kế hoạch đấu giá 1 lô đất diện tích
10000m

2
. lô đất này đc quy hoạch để xây nhà ở. Tỉ lệ đất đc xây dựng là
80%. Nếu đấu giá thành công, công ty xây dựng các ngôi nhà riêng biệt để
bán, diện tích đất và diện tích xây dựng của mỗi ngôi nhà là 100m
2
, 200m
2

Yêu cầu: tư vấn cho công ty về mức giá đất đấu giá, biết:
- thời gian xây dựng và bán nhà là 1 năm
- giá bán ước tính 3200trđ
- các chi phí bán nhà
+ CF quảng cáo, môi giới: 300trđ
+ CF pháp lí: 500 trđ
+ thuế chuyển quyền sử dụng BĐS: 400trđ
- các chi phí phát triển BĐS
+ CF khảo sát thiết kế: 250trđ
+ CF đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật: 0,3trđ/m
2

+ CF xây dựng nhà: 6trđ/m
2

- các khoản chi phí dc vay ngân hàng với lãi suất 16%/năm trong đó chi phí
xây dựng nhà dc tài trợ làm 2 lần bằng nhau, lần 1 cách lần 2 6 tháng
chi phí mua đất bằng 2% giá đất
- lợi nhuận phát triển 130trđ/căn
- tỉ suất lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư vào đất trống là 20% trên tổng vốn
đầu tư vào đất
Bài làm

1. tổng diện tích đất được phép xây dựng là: 80% x 10.000 = 8000m
2

số ngôi nhà dc xây dựng là: 8000m
2
/100m
2
=80 ngôi nhà
- GT BĐS sau khi phát triển là: 3200trđ x 80 ngôi nhà = 256.000 trđ
- Tổng chi phí bán BĐS là: 300trđ + 500trđ + 400trđ = 1200trđ
Thu thuần về bán BĐS là: 256.000 – 1.200 = 254.800trđ
2. các chi phí phát triển
- CF khảo sát, thiết kế: 250 trđ
- CF đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật: 0,3trđ/m
2
x 10000 = 3000trđ
- CF xây dựng nhà: 6trđ/m
2
x 200m
2
x 80 ngôi nhà = 96.000trđ
- CF lãi vay:
3000 x 16% + (250 + 96.000)/2 x 16% + (250 + 96.000)/2 x 16% x 0,5
= 12030trđ
- lợi nhuận phát triển: 130trđ/ căn x 80 căn = 10.400 trđ
- tổng chi phí phát triển:
250 + 3000 + 96.000 + 12.030 + 10.400 = 121680trđ
3. giá trị thặng dư cho đất:
254.800 – 121.680 = 133.120 trđ
4. gọi giá trị đất trống là X

- CF pháp lí khi mua đất là 0,02X
- CF lãi vay khi mua đất là 16% x (X + 0,02X) = 0,1632X
- Lợi nhuận yêu cầu: 20% x (X + 0,02X + 0,1632X) = 0,23664X
Tổng giá trị đầu tư vào đất là:
X + 0,02X + 0,1632X + 0,23664X = 1,41984X
- Giá trị mảnh đất là:
1,41984X = 121.680 => X = 85.699,797 trđ
BQ 1m
2
là 85699,797/10.000 = 8,57 trđ
KL: công ty nên đấu giá với mức giá cao nhất là 85.699,797trđ

Bài 8: ước tính giá trị BĐS dựa vào tài liệu sau:
- ngoài đất đai, BĐS còn bao gồm 1 ngôi nhà cũ. Thẩm quyền dc phép là dỡ
bỏ nhà cũ để xây 1 cửa hàng và các văn phòng ở trên
- diện tích sàn xây dựng là 7000m
2

- 2 tầng trên dùng làm văn phòng cho thuê có diện tích sàn xây dựng mỗi
tầng là 900m
2

- Dự kiến thời gian xây dựng và hoàn tất thủ tục cho thuê là 1 năm. Sau khi
phát triển, cửa hàng có thể cho thuê với mức giá 20.000 USD/năm, văn
phòng là 10USD/m
2
/năm
- Tỉ suất sinh lời trung bình của ngành xây dựng và mau bán nhà đất là 20%,
của dịch vụ cho thuê BĐS là 6%
- Toàn bộ chi phí đầu tư bằng nguồn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm.

Trong đó chi phí xây dựng chỉ vay 1 nửa trong giai đoạn phát triển
- Các chi phí cho quá trình phát triển bao gồm:
+ chi phí cho việc phá bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng: 2.800USD
+ chi phí xây dựng: 30USD/m
2

+ chi phí thiết kế và giám sát thi công chiếm 12% chi phí xây dựng
+ chi phí quảng cáo và môi giới cho thuê BĐS chiếm 3% giá trị BĐS
+ chi phí pháp lí chuyển quyền SDBĐS khoảng 20% tiền thu 1 năm
+ chi phí pháp lí khi mua đất khoảng 4% giá đất
Bài làm
1. tổng thu từ cho thuê BĐS trong 1 năm là:
20.000USD + 2 tầng x 10USD/m
2
x 900m
2
= 38.000USD
2. giá trị BĐS sau khi phát triển là:
V =

06,0
000.38
R
I
633.333,333USD
3. các chi phí cho thuê BĐS là:
3% x 633.333,333 + 20% x 38.000 = 26.600USD
4. thu thuần: 633.333 – 26.600 = 606.733USD
5. các chi phí phát triển:
- CF phá dỡ: 2.800USD

- CF xây dựng trực tiếp: 30USD/m
2
x 7000m
2
=210.000USD
- CF xây dựng gián tiếp( thiết kế giám sát thi công):
12% x 210.000USD = 25.200USD
- CF lãi vay: 10% x (2800 +
2
200.25000.210 
) = 12.040USD
- Lợi nhuận của hoạt động xây dựng:
20% x ( 2800 + 210.000 + 25.200 + 12.040) = 50.008USD
Tổng chi phí phát triển:
2.800 + 210.000 + 25.200 + 12.040 + 50.008 = 300.048USD
6. giá trị thặng dư: 606.733 – 300.048 = 306.685USD
7. Gọi giá trị đất trống là X
CF pháp lí khi mua đất là 0,04X
CF lãi vay khi mua đất là: 10% x ( X +0,04X) = 0,104X
Lợi nhuận yêu cầu: 20% x (X + 0,04X + 0,104X)= 0,2288X
Tổng giá trị đầu tư vào đất:
X + 0,04X + 0,104X + 0,2288X = 1,3728X
-> giá trị mảnh đất:
1,3728X = 306.685 => X = 223.401,078USD

Bài 9: Có tài liệu về 1 mảnh đất trống như sau:
- diện tích 2 ha
- giá chuyển quyền sử dụng sau khi đã hoàn chỉnh đầu tư hạ tầng kĩ thuật ở
khu vực này đối với những lô đất có quy mô 100m
2

, 300m
2
, 500m
2
tương
ứng là 10trđ/m
2
, 8trđ/m
2
, 5trđ/m
2

- tỉ lệ đất được phép xây dựng công trình là 60%
- nhà đầu tư dự kiến chia mảnh đất thành 120 lô đều nhau để bán
- chi phí đầu tư hạ tầng 0,35trđ/m
2

- chi phí bán 500trđ
- thuế thu nhập phải nộp 800trđ
- lãi dự kiến 2.800trđ
yêu cầu: nhà đầu tư có thể mua mảnh đất trống với giá:
1. dự án hoàn vốn < 1 năm
2. dự án hoàn vốn sau 3 năm
Giả định:
- tiền thu về bán đất sau 3 năm đầu tư
- chi phí đầu tư hạ tầng bỏ ra trong năm 1
- chi phí bán bỏ trong năm thứ 2
- thuế TN phải nộp khi nhà đầu tư thu đủ tiền thu về bán đất
- nhà đầu tư chấp nhận lãi suất 12%/ năm
Bài làm

1. dự án hoàn vốn <1 năm
a)Tổng diện tích đất dc phép xây dựng là: 60% x 20.000m
2
= 12.000m
2

Quy mô 1 lô đất là: 12.000m
2
/120 lô = 100m
2

Giá trị BĐS sau khi phát triển là( tiền thu về bán đất): 10trđ/m
2
x 100m
2
x
120 lô = 120.000 trđ
b) các chi phí phát triển
- CF xây dựng hạ tầng: 0,35trđ/m
2
x 20.000 = 7.000trđ
- CF bán: 500trđ
- thuế TN phải nộp: 800trđ
- lãi dự kiến: 2.800trđ
Tổng chi phí phát triển: 7000 + 500 + 800 + 2.800 = 11.100trđ
Vậy giá trị ước tính của mảnh đất là: 120.000 – 11.100 = 108.900trđ
BQ 1m
2
là: 108.900/20.000 = 5,445trđ/m
2

2. dự án hoàn vốn sau 3 năm đầu tư
- tiền thu về bán đất quy về hiện tại là:
120.000 x
3
)12,01(
1

= 120.000 x 0,7118 = 85.846trđ
- CF xây dựng hạ tầng: 7.000 x
12,01
1

=
- CF bán: 500 x
2
)12,01(
1

=
- thuế phải nộp: 800 x
3
)12,01(
1

= 800 x 0,7118 = 569,44 trđ
- lãi: 2800 x
3
)12,01(
1


=
Vậy giá trị mảnh đất là:

bài 10: 1 dn đấu giá 1 lô đất như sau: s=10.000m2
tỷ lệ dc phép xây dựng 60% diện tích đất ,nêú đấu giá thành công ,dn dự tính
xd trên toàn bộ diện tích được phép xd ,2 tòa nhà trung cư và hệ thống cửa
hàng cho thuê , mỗi tòa 22 tầng trong đó:
- tầng 1 :bãi gửi xe .tầng 2: hệ thống cho thuê s=2000m2/1 tòa , mỗi tần còn
lại làm trung cư để bán
- mỗi tầng trung bình 30 căn hộ,
với cương vị là nhà định giá chuyên nghiệp bạn hãy tư vấn cho dn mức giá
cao nhất họ có thể trả cho lô đất biết:
- thời gian phát triển 1 năm
- chi phí quy hoạch : 500 tr
- cp mặt bằng :100 tr
- cp đầu tư kết cấu hạ tầng : 0.2tr/ m2
- cp xây dựng nhà mới + trực tiếp: 3.5tr/m2 +gián tiếp : =10% chi phí trực
tiếp
- phí đấu giá đất: 20 tr
- cp chuyển quyền sd đất = 4% giá đất đấu giá
- tổng vốn đầu tư dc huy động = vốn vay NH .lãi suất 10%/năm
riêng chi phí xây dựng nhà mới được vay 1 nửa
-lợi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi + 10% các chi phí phát triển + 15% tổng chi
phí mua giữ đất
-tỷ suất sinh lời của dịch vụ cho thuê BĐS và bãi gửi xe là 10%
-giá bán ước tính : 700tr/căn hộ
- cửa hàng cho thuê :0.2tr/m2/năm
- bãi gửi xe: 100tr/tòa nhà/năm
- giả sử khoản thu này là vĩnh viễn
-tổng chi phí quảng cáo , đại lý khi bán ,cho thuê : 500tr

ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP
Bài 1:
Xác định giá trị doanh nghiệp A dựa trên các tài liệu sau:
Trích bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N:
- Giá trị TSLĐ: 3.500 tr đồng .
- Nguyên giá TSCĐ: 12.000 tr đồng .
Trích báo cáo kết quả kinh doanh ở 31/12/N:
- Lợi nhuận trước thuế: 1.100 tr đồng .
- Thuế suất thuế TNDN là 28% .

1. Số tiền trích khấu hao hàng năm là 1.200 triệu đồng, lợi nhuận sau thuế
thu nhập tăng bình quân 2% một năm.
2. Doanh nghiệp còn tiếp tục hoạt động thêm 7 năm.
3. Ước tính, sau khi doanh nghiệp chấm dứt hoạt động giá trị thanh lý TSCĐ
có thể thu hồi được bằng 4% nguyên giá, giá trị TSLĐ thu hồi toàn bộ một
lần khi dự án kết thúc.
4. Tỷ suất sinh lời trung bình của vốn trên thị trường là 10%/năm.
Bài làm

Bài 2: Công ty ABC có tài liệu sau:
I. trích bảng cân đối kế toán của công ty ngày 31/12/N
- các khoản phải thu: 800trđ
- đầu tư CK vào công ty C: 8000trđ( số lượng 80.000 cổ phiếu)
- TSCĐ cho thuê: 957trđ
- NPT: 4730trđ
- Tổng TS: 12.800trđ
II. việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của công ty cho thấy những thay đổi sau:
1. kiểm quỹ tiền mặt phát hiện thấy thiếu 82trđ k rõ nguyên nhân
2 .một số khoản phải thu không có khả năng đòi dc là 120trđ, số còn lại xếp
vào dạng khó đòi. Công ty mua bán nợ sẵn sàng mua lại 400trđ với số tiền =
40% giá trị, còn lại họ chỉ mua = 20% giá trị
3. NVL tồn kho hư hỏng 64trđ, kém phẩm chất theo kết quả đánh giá lại
giảm 35trđ
4. TSCĐHH đánh giá lại theo giá thị trường tăng 521trđ
5. công ty ABC còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm 130trđ.
Muốn thuê 1 TSCĐ với những đk tương tự như vậy tại thời điểm hiện hành
thường phải trả 138trđ/năm

6. Giá CK của công ty C tại SGDCK tại thời điểm đánh giá là 0,015trđ/cổ
phiếu
7. số vốn góp liên doanh dc đánh giá lại tăng 827trđ
8. theo hợp đồng thuê TS, ng đi thuê còn phải trả 145trđ mỗi năm trong 13
năm
9. trong các khoản NPT có 300trđ là nợ vô chủ
Yêu cầu: ước tính GT công ty ABC theo PP GTTS thuần biết tỷ suất lợi
nhuận vốn TB trên thị trường là 16%/năm
Bài làm
Giá trị của một số tài sản được đánh giá lại như sau:
1- Giá trị của khoản nợ khó đòi:
40% x 400 + ( 800 – 120 – 400) x 20% = 216trđ
2- Giá trị lợi thế của quyền thuê tài sản: được tính bằng giá trị hiện tại của
khoản tiền tiết kiệm được trong 10 năm. Sử dụng công thức tính giá trị của
các khoản tiền đều nhau trong tương lai:





T = 138 trđ - 130 trđ = 8trđ.
=> PV
0
= 8 trđ  4,8332 = 38,6656 triệu đồng.
3- Giá trị của số chứng khoán đầu tư vào công ty B: Giá thị trường của
80.000 cổ phiếu đầu tư vào công ty B được tính tại thời điểm xác định giá trị
doanh nghiệp là: 80.000 cổ phiếu  0,015trđ/cổ phiếu = 1200 triệu đồng.
4- Giá trị của số tài sản cho thuê theo hợp đồng: Được tính bằng giá trị hiện
tại của các khoản tiền nhận được cố định hàng năm. Tra bảng tính sẵn giá trị
hiện tại của một đồng tiền trong 13 năm với tỷ lệ hiện tại hoá là 16%, ta có:

Giá trị tài sản cho thuê dài hạn = 145 x 5,3423= 774,6335triệu đồng.
* Tổng giá trị tài sản của doanh nghiệp sau khi đánh giá lại là:
V
T
= 12.800 – 82 – 120+(216 – 800) – 64 – 35 + 521 + 38,6656 + (1200 –
8000) + 827 + (774,6335 – 957) =
Tổng giá trị các khoản nợ là:
V
N
= 4730 – 300 = 4430trđ
Giả sử doanh nghiệp k phải nộp thuế tính trên giá trị tăng thêm sau khi đánh
giá lại tài sản theo giá thị trường thì GTTS thuần dc xđ như sau:
V
0
= V
T
– V
N
=

Bài 3: công ty CP ABC đang lưu hành 100.000 cổ phiếu, giá bán trên Thị
trường là 120.000đ/cp. Lợi nhuận sau thuế dành trả lợi tức cổ phần cho các
cổ đông năm N là 540trđ
Trong những năm tới dự tính mức trả lợi tức cổ phần cho các cổ đông sẽ
tăng với tỉ lệ 2%/năm. Tỷ suất lợi nhuận trung bình của vốn đầu tư trên thị
trường dc xác định là 10%/năm
Yêu cầu:
1. trên quan điểm của nhà đầu tư thiểu số hãy ước tính giá trị thực 1 cổ phần

của công ty ABC và cho nhận xét về mức giá cổ phiếu của ABC đang giao
dịch trên Thị trường? Giả định rằng, mỗi cổ phiêu tương ứng với 1 cổ phần
i
i
TnifTPV
n


)1(1
),(
0
8332,4
%16
%)161(1
)10%,16(
10




f
3423,5)13%,16( f
2. Ông John và bà Rosie đang xem xét cơ hội đầu tư vào công ty ABC. Tỷ
suất sinh lời đòi hỏi tối thiểu của ông John là 8%, của bà Rosie là 12%. Hãy
cho biết quyết định của hai người khi giá cổ phiếu của công ty hạ xuống ở
mức 68.850 đ/cp và 60.000đ/cp?

Bài làm:
1. Giá trị ước tính một cổ phần của ABC trên quan điểm đầu tư thiểu số:
d

o
= 540 triệu đồng.
d1 = 540 x 1,02 = 550,8 triệu đồng
550,8
V
0
= = 6.885 triệu đồng.
10% - 2%
Giá trị thực ước tính của một cổ phiếu:
= 6.885 tr : 100.000 cp = 68.850 đ/cp.
* Như vậy, giá cổ phiếu của công ty ABC trên thị trường là giá "ảo", hoặc là
giá để thâu tóm quyền kiểm soát, vì giá thị trường (120.000 đ/cp) đã có sự
chênh lệch rất lớn so với giá trị thực ước tính (68.850 đ/cp).
2. Quyết định của các nhà đầu tư:
- Giá trị một cổ phiếu = 6.885 tr đồng là mức giá trị thực được ước tính theo
chi phí cơ hội trung bình của thị trường (10%). Để ra quyết định đầu tư, nhà
đầu tư phải dựa vào chi phí cơ hội của mình để đánh giá. Vì vậy:
- Đối với ông John:
550,8
V
0
= = 9.180 triệu đồng.
8% -2%
Mức giá hợp lý đối với ông John là: 9.180 tr :100.000 = 91.800 đ/cp. Ông
John sẽ chấp nhận tất cả các mức giá từ 91.800 đ trở xuống.
 Ông John quyết định đầu tư ngay cả khi thị trường ước tính giá trị thực
chỉ là 68.850 đ/cp.

- Đối với bà Rosie:
550,8

V
0
= = 5.508 triệu đồng.
12% -2%
Mức giá hợp lý đối với bà Rosie là: 5.508 tr :100.000 = 55.080 đ/cp. Bà
Rosie sẽ chấp nhận tất cả các mức giá từ 55.080 đ trở xuống.
 Bà Rosie không đầu tư ngay cả khi giá thị trường xuống thấp dưới mức
ước tính giá trị thực ( 60.000 đ/cp < 68.850đ/cp).




Bài 5:
Công ty Kaphoter có 100 cổ phần, cơ cấu sở hữu như sau:
Cổ đông
A
B
C
D
E
F
G
Tổng cộng
Số cổ phần
47
21
10
8
5
5

4
100
Yêu cầu:
1. Trên quan điểm của cổ đông A, hãy cho biết ông ta có thể bỏ ra số tiền là
bao nhiêu để nhận thêm 5% quyền kiểm soát công ty? Biết rằng: giá trị của
các cổ phiếu sẽ thay đổi nếu phần trăm kiểm soát thay đổi, cụ thể như sau:
- Giá trị của 52% quyền kiểm soát là: 25 USD/ cổ phần.
- Giá trị của 47% quyền kiểm soát là: 15 USD/ cổ phần.
- Giá trị của 5% quyền kiểm soát là: 5 USD/ cổ phần
2. Cổ đông E đang muốn bán 5 cổ phần. Hãy cho biết mức giá làm cơ sở để
cổ đông A và E sẽ đàm phán với nhau?
Bài làm:
1. Nếu cổ phần của A thay đổi từ 47% lên 52% thì giá mỗi cổ phần của anh
ta sẽ tăng từ 15 USD lên 25 USD. Do vậy giá trị của 5% quyền kiểm soát
tăng thêm đối với A sẽ phần tăng trên toàn bộ giá trị cổ phần mang lại:
52 cổ phần x 25 USD/ cổ phần – 47 cổ phần x 15 USD/ cổ phần = 595 USD.
Điều đó có nghĩa là A có thể chấp nhận bỏ ra 595 USD để nhận thêm 5%
quyền kiểm soát Kaphoter.
2 . Mức giá mà A và E đàm phán:
- Giá trị trung bình một cổ phần A có thể chấp nhận là: 595/ 5 = 119 USD.
- Mức giá thị trường - giá tối thiểu mà E chấp nhận là 5 USD/ cổ phần.
Vậy mức giá 2 bên có thể đàm phán là trong khoảng 5 – 119 USD/ cổ phần.