một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính việt nam

Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là nguồn tài sản lớn của mỗi quốc gia nói chung và mỗi cá
nhân nói riêng, là yếu tố đầu vào không thể thiếu của quá trình sản xuất và là
một loại hàng hóa đặc biệt được tiêu thụ trên thị trường. Vì vậy, sự phát triển
của thị trường BĐS có tầm ảnh hưởng sâu sắc tới sự phát triển kinh tế – xã
hội. Các hoạt động của thị trường bất động sản có thể nói chủ yếu dựa vào kết
quả định giá đáng tin cậy. Do đó, thẩm định giá bất động sản là cơ sở cho các
hoạt động của thị trường bất động sản và có vị trí quan trọng trong hoạt động
thẩm định giá trên thế giới cũng như nước ta hiện nay. Điều này được thể hiện
ở điểm khối lượng và giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn trong
thẩm định giá tài sản. Thẩm định giá bất động sản là nền tảng cho thị trường
tài sản và tài chính toàn cầu.
Tuy nhiên, công tác định giá vẫn đang trong giai đoạn đầu của quá trình
hình thành và phát triển. Vì vậy nó vẫn còn ẩn chứa những bất cập. Điều đó
đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của thị trường bất động sản. Bởi vậy,
nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta hiện
nay là công việc quan trọng và cấp thiết để từ đó đề ra các giải pháp khắc
phục những hạn chế, khó khăn.
Thẩm định giá là một hoạt động tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế
xã hội của các nước phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường. Trong thời
gian qua, cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta. Thẩm định giá đã
khẳng định được vai trò của mình trong việc đánh giá và đánh giá lại giá trị
của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định giúp
cho các tổ chức, cá nhân ban hành các quyết định liên quan đến việc sở hữu,
quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh
SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02
1
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương
doanh tài sản. Tài sản được thẩm định rất đa dạng phong phú, nhưng được

chia ra chủ yếu là động sản và bất động sản.
Với đội ngũ nhân viên có nhiều kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn thẩm
định giá, Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh công ty cổ phần
định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam đã thực hiện nhiều hợp đồng tư vấn
thẩm định giá cho các Bộ, Ngành, và các Doanh nghiệp trên cả nước.
Trong quá trình học tập tại trường Học viện tài chính kết hợp với thời
gian đi thực tập tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá em đã nhận thức
được tầm quan trọng của việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tại
Việt Nam nói chung và tại Trung tâm thẩm định giá. Do vậy, em đã chọn đề
tài luận văn tốt nghiệp:
“Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại
Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – Chi nhánh công ty cổ phần Định giá
và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam”.
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Đề tài đi sâu vào nghiên cứu và phân tích
một số vấn đề sau:
- Nghiên cứu cơ sở khoa học về định giá bất động sản,
- Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm
định giá và đấu giá – chi nhánh công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài
Chính Việt Nam,
- Trên cơ sở thực trạng nghiên cứu từ đó đưa ra những biện pháp, kiến
nghị để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản của Trung tâm nói riêng
và của cả nước nói chung.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Định giá là một hoạt động rộng rãi bao gồm các
hoạt động như: Định giá tài sản, bất động sản, cố phiếu, thương hiệu. Tuy
nhiên, phạm vi nghiên cứu của đề tài này tập trung vào hoạt động định giá bất
SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02
2
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương
động sản. Trong đó, tập trung chủ yếu vào những lý luận cơ bản của định giá

bất động sản, thực trạng hoạt động định giá tại Trung tâm thẩm định giá và
đấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt
Nam.
- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được đặt ra và chọn nghiên cứu tại Trung
tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định giá và Dịch
vụ Tài Chính Việt Nam.
- Phương pháp nghiên cứu đề tài: Chuyên đề này sử dụng biện pháp duy
vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, kết hợp chặt chẽ
với các phương pháp khác như phương pháp thống kê kinh nghiệm, phương
pháp toán học, phương pháp phân tích, tổng hợp và xem xét những ưu điểm,
hạn chế còn tồn tại trong công tác định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm
định giá và đấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài
Chính Việt Nam từ đó đề xuất nhưng giải pháp nhằm khắc phục những hạn
chế còn tồn tại.
Với toàn bộ nội dung, mục tiêu, đối tượng của đề tài và phương pháp
nghiên cứu đề tài như đã trình bày ở trên thì ngoài lời mở đầu, kết luận chung,
danh mục tài liệu tham khảo, mục lục còn có kết cấu như sau:
Chương I: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản.
Chương II: Thực trạng về hoạt động định giá bất động sản tại Trung
tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh công ty Cổ phần Định giá và
Dịch vụ Tài Chính Việt Nam.
Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt
động định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi
nhánh Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam.
Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng thẩm định bất động
sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định
SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02
3
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương
giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam đã tạo điều kiện giúp đỡ để em có thể

hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình một cách tốt nhất.
Qua đây, em cũng xin chân thành cảm ơn Th.S Vương Minh Phương
đã giúp em hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02
4
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm bất động sản (BĐS)
BĐS là một tài nguyên quý giá của một quốc gia, mọi gia đình và mọi tổ
chức cá nhân. Nó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu để
đảm bảo cho quá trình tái sản xuất và phát triển. Luật ở mỗi quốc gia quy định
những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản.
Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam:
"Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định."
Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào
cũng là bất động sản, chỉ những tài sản không thể di dời được mới là bất động
sản. Vì vậy, đặc điểm riêng của bất động sản là không di dời. Chính vì vậy,
bất động sản trước hết là đất đai và các công trình, kiến trúc gắn liền với đất
đai. Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của bất động sản.
Theo quan niệm như trên về BĐS, hàng hoá BĐS bao gồm 2 chủng loại
chủ yếu là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong.
1.1.2. Phân loại đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong
Đất đai, bao gồm các loại sau:

- Đất nông nghiệp;
- Đất lâm nghiệp;
SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02
5
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương
- Đất khu dân cư nông thôn;
- Đất đô thị;
- Đất chuyên dùng;
- Đất chưa sử dụng…
Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm các loại sau:
- Công trình làm nhà ở;
- Công trình thương nghiệp, khách sạn, văn phòng…
- Công trình đặc biệt: quốc phòng, an ninh
- Công trình công nghiệp;
Các hình thức sở hữu chủ yếu đối với BĐS:
Giá trị của bất động sản phụ thuộc trước hết vào quyền của chủ thể đối
với bất động sản. Đó là yếu tố có tính pháp lý, ảnh hưởng lớn đến giá trị của
bất động sản.
* Đối với đất đai: về mặt lý thuyết có ba hình thức chiếm hữu đất đai.
- Sở hữu vĩnh viễn: Sở hữu đất đai được công nhận bằng giấy chứng nhận
quyền sở hữu do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, đây là hình thức
chiếm hữu cao nhất.
- Thuê theo hợp đồng: Đất thuộc sở hữu vĩnh viễn hoặc đất công của Nhà
nước có thể đem cho thuê theo hợp đồng dài hạn hoặc ngắn hạn.
- Quyền sử dụng đất: Tương tự như cho thuê theo hợp đồng, nhưng
thường gắn liền với một hoạt động nhất định nào đó trên vùng đất cho thuê (ở
Việt Nam pháp luật không công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai mà chỉ
công nhận quyền sử dụng).
* Đối với các công trình:
- Sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu

luôn các công trình ở trên khu đất ấy.
SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02
6
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương
- Thuê theo hợp đồng: các công trình nằm trên khu đất được cho thuê theo
hợp đồng.
1.1.3. Đặc điểm của bất động sản
Hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt. Vì vậy, ngoài những đặc
điểm chung của hàng hóa thông thường, hàng hóa bất động sản còn có những
đặc điểm riêng sau:
Thứ nhất, tính cố định về vị trí:
Hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với đất đai nên có tính cố định về vị
trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng
thêm về số lượng và diện tích. Vì vậy giá trị của bất động sản gắn liền với
từng vị trí cụ thể.
Khi xác định giá trị bất động sản cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu
tố vị trí đến giá trị bất động sản, tức là khoảng cách từ bất động sản đến các
trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa xã hội cũng như khả năng tiếp cận của
bất động sản với các trung tâm đó. Mặt khác giá trị và khả năng sinh lời của
bất động sản chịu tác động của yếu tố môi trường như kinh tế, chính trị… Do
đó khi định giá bất động sản phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay
đổi của chúng trong tương lai.
Thứ hai, tính bền vững:
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có thể xem là khó bị hủy hoại, đồng thời
các công trình kiến trúc sau khi xây dựng hoặc cải tạo có thể tồn tại hàng
chục, hàng trăm năm. Do đó bất động sản có tính bền vững cao, điều này
được xem xét trên cả góc độ kĩ thuật và kinh tế.
Chính vì vậy khi đầu tư xây dựng cần xác định tương quan hợp lý giữa
tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản để tránh đầu tư lãng phí
hoặc đầu tư quá nhiều lần. Lợi ích kinh tế mạng lại từ hoạt động của bất động

sản thường có xu hướng giảm dần tới cuối chu kỳ kinh tế do có chi phí duy trì
SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02
7
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương
tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy, phải so sánh giữa giá trị
kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì bất
động sản đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý. Còn khi định giá thì
phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào
ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản đó.
Thứ ba, tính khác biệt:
Không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau bởi mỗi bất động sản
gắn với một vị trí khác nhau nhất định, do đó các bất động sản thường có sự
khác nhau rất đáng chú ý như khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về
quyền với bất động sản, khác nhau về cảnh quan môi trường…Ngoài ra chính
các nhà đầu tư, các kiến trúc sư…đều quan tâm đến tính dị biệt trong xây
dựng bất động sản để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng.
Và sự khác biệt này có thể là một yếu tố, một điều kiện thuận lợi nếu biết
khai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi nếu không biết khai thác. Do đó
khi định giá bất động sản phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập
khuôn các bất động sản với nhau, chú ý đến động thái thị trường, động thái
của người mua tiềm năng, phong thủy…để khai thác tính khác biệt làm tăng
giá trị bất động sản, xác định chính xác giá trị bất động sản.
Thứ tư, tính khan hiếm:
Sự khan hiếm của bất động sản chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là
có giới hạn và bất động sản có tính khác biệt, cố định về vị trí…Chính vì tính
khan hiếm của bất động sản khiến cho giá bất động sản có xu hướng ngày
càng tăng chứ không giảm đi, làm cho mối quan hệ cung cầu bất động sản
thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu. Điều này dẫn đến
tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi hơn
gây ra tình trạng giá ảo. Do vậy khi định giá cần chú ý tới đặc điểm này.

Thứ năm, tính có giá trị lớn:
SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02
8
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương
Giá trị của các bất động sản thường rất cao bởi giá trị của đất đai và chi
phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Do đó trong công tác định giá
cần hạn chế những sai số và rủi ro có thể xảy ra.
Thứ sáu, tính ảnh hưởng lẫn nhau:
Các bất động sản thường có tác động qua lại với nhau và ảnh hưởng tới
các hoạt động kinh tế xã hội. Vì vậy Nhà nước phải thống nhất quản lý bất
động sản; khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến
những ảnh hưởng tới các công trình khác. Khi định giá bất động sản phải tính
đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình khác ra đời.
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản
Định giá tài sản là một công việc ước tính. Kết quả định giá thường là
một ý kiến có tính chất tư vấn cho đến khi giao dịch diễn ra, kết quả đó không
phải là một thực tế được chứng minh. Để nâng cao độ tin tưởng đối với kết
quả định giá, khi ước tính giá trị tài sản, nhất thiết phải nhận dang một cách
cụ thể, rõ ràng, xem xét và phân tích một cách kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng
tới giá trị của chúng.
Việc nhận diện một cách rõ ràng các yếu tố này giúp thẩm định viên đánh
giá tính quan trọng của từng yếu tố, thiết lập và tìm ra mối quan hệ giữa
chúng, để từ đó đưa các tiêu thức và lựa chọn các phương pháp đánh giá thích
hợp.
Các tài sản khác nhau sẽ có sự khác nhau về yếu tố và mức độ tác động
đến giá trị tài sản. Nhìn chung, có thể xem xét các yếu tố sau:
+ Yếu tố khách quan
- Yếu tố mang tính vật chất
Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà bất
động sản có thể mang lại cho người sử dụng như: vị trí, diện tích, kích thước,

khả năng sửa chữa cải tạo.
SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02
9
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương
Thông thường thuộc tính hữu dụng hay công dụng của bất động sản càng
cao thì giá trị càng lớn. Ngoài ra, bất động sản được đánh giá cao hay không
còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác những công
dụng vốn có của nó. Với một tài sản có rất nhiều yếu tố phản ánh tính hữu
ích, có thể yếu tố này là quan trọng đối với người này nhưng lại trở nên không
quan trọng đối với người khác.
- Các yếu tố về tình trạng pháp lý
Đây là yếu tố hết sức quan trọng đối với việc định giá bởi tình trạng pháp
lý của tài sản quy định quyền của con người đối với việc khai thác, sử dụng
bất động sản đó.
Do đó để xác định một cách đúng đắn giá trị bất động sản đòi hỏi thẩm
định viên phải nắm bắt được những quy định có tính pháp lý về quyền của các
chủ thể đối với từng giao dịch cụ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định
- Các yếu tố mang tính kinh tế
Đó là cung và cầu. Giá trị tài sản tùy thuộc vào quan hệ cung - cầu, tùy
thuộc vào độ nhạy (độ co giãn) của cung và cầu trên thị trường. Thực tế giá trị
bất động sản được đánh giá cao khi cung trên thị trường trở nên khan hiếm,
nhu cầu và sức mua ngày càng cao và ngược lại. Vì vậy việc đánh giá các yếu
tố ảnh hưởng đến cung cầu và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trong
tương lai là căn cứ quan trọng giúp thẩm định viên trong việc dự báo và ước
lượng chính xác hơn giá trị bất động sản cần thẩm định.
- Các yếu tố khác
Những yếu tố đã nêu là những yếu tố thể hiện một cách trực quan và rõ
ràng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Tuy nhiên còn có những yếu tố khác
như: tập quán dân cư, tâm lý tiêu dùng… cũng ảnh hưởng đáng kể tới giá trị
bất động sản. Do đó đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về tập quán

dân cư cũng như phân tích các yếu tố tâm lý trong một không gian văn hóa
SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02
10
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương
nhằm xác minh giá cả của giao dịch chứng cớ có thể được coi là giá trị thị
trường hay giá trị phi thị trường.
+ Yếu tố chủ quan
Mục đích của việc định giá bất động sản:
Mục đích định giá được coi là một yếu tố mang tính chủ quan và ảnh
hưởng có tính quyết định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với
tài sản được thẩm định. Trong nền kinh tế thị trường mục đích định giá bất
động sản thường là: Chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động
sản; thế chấp; xác định giá cho thuê; đáp ứng các yêu cầu trong lĩnh vực phát
triển và đầu tư; đáp ứng các nhu cầu có tính chất pháp lý…
Thực tế các giao dịch về bất động sản với các mục đích rất đa dạng, mỗi
loại mục đích sẽ quyết định đến loại hay tiêu chuẩn về giá trị, quyết định đến
qui trình và phương pháp mà thẩm định viên sẽ sử dụng trong quá trình thẩm
định.
1.2. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Hiện nay trên thế giới tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về thị trường bất
động sản, có thể tập hợp lại những quan điểm cơ bản sau:
- Quan điểm đầu tiên cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất
đai là một. Bản thân đất đai tự nó có thể là một bất đông sản, song các tài sản
như nhà cửa, công trình xây dựng nếu như không gắn liền với đất thì sẽ không
được xem là bất động sản. Như vậy đất đai, bản thân nó là bất động sản, đồng
thời nó cũng là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác. Tuy nhiên,
trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản
và đất đai chỉ là một loại sản phẩm của thị trường bất động sản.
- Một quan điểm khác, cho rằng, thị trường bất động sản là thị trường nhà

đất (thị trường địa ốc). Quan điểm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng chỉ
SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02
11
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương
có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường, bất động sản
nhà đất giữ vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội, quốc phòng, an
ninh của đất nước; nhà đất là bất động sản chủ yếu cả về khối lượng lẫn giá
trị. Tuy nhiên, quan điểm này cũng không đầy đủ vì nhà cửa, đất đai cũng chỉ
là một bộ phận quan trọng hay một loại sản phẩm thông dụng của thị trường
bất động sản mà thôi.
- Một quan điểm khá phổ biến khác cho rằng thị trường bất động sản là
hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu
hay sử dụng bất động sản theo cơ chế thị trường. Khái niệm này phản ánh trực
diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này làm cho người ta dễ
nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là khái niệm
có tính khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung quan niệm này cho rằng cơ chế thị
trường trong đó thị trường bất động sản phải có sự quản lý của nhà nước vì
hầu hết hoạt động của thị trường bất động sản đều được điều chỉnh bằng pháp
luật dân sự hoặc pháp luật đất đai hay nói cách khác là chịu sự can thiệp và
quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
Một quan niệm nữa cho rằng, thị trường bất động sản là tổng hòa các giao
dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất
định. Khái niệm này đã lột tả được đầy đủ phạm vi, nội dung của thị trường
bất động sản, gắn các giao dịch với thời gian và không gian nhất định. Nhưng
khái niệm này lại mang tính trừu tượng và không thể hiện rõ yếu tố kinh tế
trong thị trường.
Từ những quan điểm trên, có thể thấy rằng:
“Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản
được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ”.
1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản

SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02
12
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương
Thị trường bất động sản là loại thị trường bao gồm các giao dịch về bất
động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hòa tiền tệ. Và mặc dù có
nhiều quan niệm khác nhau, song những đặc điểm chủ yếu của thị trường này
cũng được thừa nhận:
- Thứ nhất, có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch
Bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được nên không thể mang
bất động sản đến địa điểm giao dịch được. Do đó quan hệ giao dịch bất động
sản phải trải qua ít nhất ba khâu: Đàm phán - Kiểm tra thực địa - Đăng ký
pháp lý. Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo
dài, dễ gặp các biến động như: biến động giá, sự thay đổi về pháp lý hoặc
điều kiện môi trường. Do đó việc định giá có nguy cơ sai sót lớn, rủi ro cao,
đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu chuyên môn, kinh nghiệm nghề
nghiệp.
- Thứ hai, thị trường bất động sản là thị trường mang tính khu vực
Thị trường bất động sản được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính
chất địa phương với qui mô và trình độ khác nhau. Các quan hệ cung cầu, giá
cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương
nhất định. Do đó khi nghiên cứu quan hệ cung cầu, xác định giá trị bất động
sản cần gắn bất động sản với các điều kiện kinh tế - văn hóa - xã hội của một
vùng, khu vực cụ thể.
- Thứ ba, thị trường BĐS là dạng điển hình của thị trường không hoàn
hảo
Do tính khan hiếm của đất đai, khả năng co giãn của bất động sản kém
nên thị trường bất động sản cạnh tranh kém hoàn hảo hơn hàng hóa thông
dụng khác, biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá cả
hàng hóa thông thường, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc
biệt là trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02
13
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương
Sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần tạo nên sự
không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản. Đa số các giao
dịch trong thị trường bất động sản được tiến hành riêng rẽ và giá cả được giữ
bí mật giữa người mau và người bán nên các thông tin có nắm bắt được hoặc
bị tiết lộ cũng bị hạn chế vì thiếu các thông tin chi tiết như diện tích, tình
trạng sỡ hữu, điều kiện giao dịch.
- Thứ tư, cung về bất động sản chậm co giãn khi giá cả thay đổi
Trên thị trường BĐS, cung BĐS không thể phản ứng một cách nhanh
chóng và tương với thay đổi của cầu, việc tăng cung BĐS cho một mục đích
nào đó thường mất nhiều thời gian, dẫn đến tác động kích thích tăng hoặc
giảm cung BĐS luôn có một độ trễ lớn hơn so với các mặt hàng khác. Việc
định giá cần có sự cân nhắc thận trọng, xem xét những nhân tố làm tăng cầu
đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá
- Thứ năm, hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm
soát của Nhà nước
Thị trường bất động sản là thị trường quan trọng ảnh hưởng tới mọi mặt
của nền kinh tế, đồng thời là nguồn thu đối với ngân sách Nhà nước. Do đó
Nhà nước thống nhất quản lý các hoạt động của thị trường nhằm đảm bảo tính
pháp lý cho các giao dịch trên thị trường, kiểm soát các hoạt động của thị
trường, từng bước công khai minh bạch hoạt động của thị trường, giảm thiểu
rủi ro, bảo vệ lợi ích hợp pháp cho nhà đầu tư.
1.3. THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.3.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Hiện nay vẫn tồn tại những quan điểm khác nhau về khái niệm thẩm định
giá. Tuy nhiên, tại Việt Nam, Điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam ngày
08/05/2002 đưa ra định nghĩa:
SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02

14
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương
“ Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù
hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của
Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”.
Thẩm định giá có các đặc trưng cơ bản sau:
Thứ 1: Thẩm định giá là công việc ước tính.
Thứ 2: Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
Thứ 3: Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
Thứ 4: Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là
bất động sản.
Thứ 5: Xác định tại một địa điểm cụ thể.
Thứ 6: Xác định cho một mục đích nhất định.
Thứ 7: Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
Một cách khái quát hóa: Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ
tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời
điểm nhất định (Giáo trình định giá tài sản – TS. Nguyễn Minh Hoàng, Th.S
Phạm Văn Bình – Hà Nội 2011, trang 24).
Như vậy, thẩm định giá bất động sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin
cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại
một thời điểm nhất định.
Thẩm định giá bất động sản là một nghệ thuật, khoa học về xác định giá
trị bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định. Tính
khoa học được thể hiện bằng cách tính toán, phân tích số liệu trong quá trình
xác định giá trị bất động sản. Tính nghệ thuật được thể hiện bởi kỹ năng nắm
bắt, thu thập thông tin về bất động sản cũng như biến động của thị trường bất
động sản. Với mỗi nhà thẩm định thì quan điểm đánh giá các thông tin về bất
động sản là khác nhau do đó kết quả thẩm định thường có sự chênh lệch nhất
định. Hơn nữa thị trường bất động sản nước ta hiện nay là thị trường mà các
SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02

15
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương
thông tin về bất động sản thường không rõ ràng, kém minh bạch nên yêu cầu
về kiến thức chuyên ngành và kinh nghiệm đối với nhà thẩm định là rất quan
trọng và cần thiết.
1.3.2. Cơ sở thẩm định giá bất động sản
Cơ sở khoa học cho thẩm định giá tài sản là giá trị thị trường và giá trị phi
thị trường.
- Giá trị thị trường:
Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về giá trị tài sản vào thời
điểm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người
mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên
hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc (Giáo trình
định giá tài sản – TS. Nguyễn Minh Hoàng, Th.S Phạm Văn Bình – Hà Nội
2011, trang 33).
Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị thị trường hay cơ sở của việc
ước tính giá trị thị trường đối với một tài sản nào đó, nó dựa trên một thực tế
là có khả năng trao đổi, mua bán một cách phổ biến trên thị trường, được thực
tiễn kiểm chứng một cách khách quan. Vì vậy, giá trị thị trường là một tiêu
chuẩn cơ bản để thẩm định giá trị tài sản. Tiêu chuẩn này đã được định nghĩa
một cách khá rõ ràng và chặt chẽ. Để đảm bảo áp dụng tiêu chuẩn này một
cách đúng đắn, đòi hỏi thẩm định viên phải có sự phân tích chi tiết và thận
trọng đối với từng thương vụ nhằm xác minh: mức giá cả mà thương vụ hoàn
thành có phải là giá trị thị trường hay không.
- Giá trị phi thị trường:
Trên thực tế có rất nhiều tài sản cần thẩm định giá nhưng lại rất ít khi
được mua bán, thậm chí không có thị trường đối với chúng như công viên,
nhà ga, nhà thờ, bệnh viện, trường học Để đánh giá giá trị đối với những
SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02
16

Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương
loại tài sản này, người ta dựa vào những yếu tố phi thị trường chi phối tới giá
trị tài sản. Giá trị được ước tính như vậy là giá trị phi thị trường.
Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc
đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể
mua bán tài sản trên thị trường (Giáo trình định giá tài sản – TS. Nguyễn
Minh Hoàng, Th.S Phạm Văn Bình – Hà Nội 2011, trang 41).
Giá trị tài sản đang sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị doanh nghiệp, giá trị
tính thuế, giá trị bảo hiểm, giá trị còn lại, giá trị bắt buộc phải bán, giá trị đặc
biệt chính là giá trị phi thị trường.
Vai trò của thẩm định viên là: căn cứ vào mục đích, công dụng hay tính
hữu ích của tài sản đối với mỗi người, tủy thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao
dịch cụ thể của từng tài sản để lựa chọn đúng cơ sở giá trị cho thẩm định giá
là giá thị trường hay giá trị phi thị trường.
1.3.3. Đặc trưng của thẩm định giá bất động sản
Do bất động sản có những đặc trưng riêng biệt so với những tài sản khác
nên hoạt động định giá bất động sản cũng có những đặc trưng riêng:
- Thẩm định giá bất động sản phải gắn liền với các quy định của nhà
nước.
Sở dĩ như vậy là do đất đai là thành phần cơ bản của bất động sản thuộc
sở hữu của Nhà nước và bất động sản là tài sản có giá trị lớn của nền kinh tế.
Mặt khác, nội dung định giá phải gắn với các quyền, nghĩa vụ, đặc biệt là
nghĩa vụ tài chính của người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng.
Bởi vậy, hoạt động thẩm định giá bât động sản không thể tách rời các quy
định của Nhà nước.
- Do bất động sản có tính cố định về vị trí, người ta không thể mang bất
động sản tới nơi giao dịch nên trong quá trình định giá bất động sản phải có
giai đoạn điều tra khảo sát hiện trường.
SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02
17

Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương
- Một trong những đặc điểm quan trọng của BĐS là mang tính đơn chiếc,
cá biệt. Điều này được thể hiện ở tính độc nhất vô nhị của mỗi thửa đất là
không bao giờ có hai mảnh đất giống hệt nhau, nó tồn tại khách quan trong
không gian và thời gian, chính điều này làm cơ sở nảy sinh địa tô chênh lệch
ở mỗi thửa đất là khác nhau do có sự khác biệt nhau về vị trí địa lý giữa các
BĐS. Do đó trong quá trình định giá BĐS, các chuyên viên định giá cần quan
tâm mô tả những lợi thế và bất lợi của từng vị trí BĐS để phân tích sự tác
động của nó tới giá trị BĐS. Trong thực tế không một phương pháp định giá
nào có thể xác định chính xác giá trị của BĐS vì vậy giá trị thẩm định được
chỉ là giá ước tính.
1.3.4. Các nhân tố ảnh hưởng tới thẩm định giá bất động sản
- Sự phát triển của thị trường bất động sản
Định giá BĐS là dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS, nó góp phần
làm minh bạch thị trường BĐS. Định giá BĐS là một hoạt động quan trọng
của thị trường BĐS nên nó chịu sự tác động của sự phát triển của thị trường
BĐS. Nếu thị trường phát triển sôi động sẽ thúc đẩy hoạt động định giá phát
triển mạnh và ngược lại.
- Các quy định của nhà nước
Hành lang pháp lý là yếu tố không thể thiếu trong hoạt động định giá. Từ
khi hoạt động định giá hình thành, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp
luật, các nghị định, thông tư, pháp lệnh liên quan đến hoạt động định giá.
Các văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động định giá là cơ sở, nền tảng
cho sự hình thành và phát triển của hoạt động định giá BĐS. Nhưng vẫn còn
nhiều mâu thuẫn, chồng chéo trong hệ thống các văn bản liên quan đến định
giá BĐS. Những hạn chế trong hệ thống văn bản pháp luật đó đã ảnh hưởng
đến hoạt động định giá, làm cho hoạt động định giá phát triển không ổn định
và mang tính tự phát. Vậy nên, trong thời gian tới Nhà nước cần hoàn thiện
SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02
18

Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương
thêm các văn bản hướng dẫn thi hành để hoạt động định giá phát triển và trở
thành một nghề thực sự có ích cho xã hội.
- Năng lực và ý kiến chủ quan của chuyên viên định giá
Chuyên viên về giá đóng vai trò quan trọng trong hoạt động định giá
BĐS, họ là người trực tiếp thực hiện việc định giá BĐS từ bước thu thập
thông tin đến bước cuối cùng là lập chứng thư. Trong khi tiến hành định giá,
ngoài việc vận dụng những lý thuyết định giá thì các chuyên viên về giá cũng
phải dựa trên những kinh nghiệm thực tế của mình để tiến hành định giá BĐS.
Do đó, một chuyên viên về giá có chuyên môn và kinh nghiệm sẽ đưa ra kết
quả chính xác hơn. Định giá BĐS là một lĩnh vực khó, đòi hỏi nhà định giá
ngoài nghiệp vụ chuyên môn vững vàng còn phải am hiểu về các lĩnh vực xây
dựng, kinh tế, tài chính để có khả năng phân tích, dự đoán các khả năng
hiện tại, tương lai của BĐS.
Năng lực và ý kiến chủ quan của chuyên viên về giá còn ảnh hưởng tới
quá trình xử lý thông tin, số liệu và điều hoà các chỉ số giá trị, bước này đóng
vai trò quan trọng trong việc định giá BĐS. Vì vậy chuyên viên về giá phải
được đào tạo chuyên môn về nghiệp vụ, kỹ năng làm việc và phải có tinh thần
trách nhiệm cao.
- Các thông tin liên quan tới bất động sản cần thẩm định giá
Để vận dụng các phương pháp định giá một cách có hiệu quả thì phải có
đầy đủ những thông tin trong lĩnh vực BĐS như thông tin về quy hoạch tổng
thể và quy hoạch chi tiết, về tình trạng pháp lý của BĐS, về giá cả thị
trường Nguồn thông tin thu thập được và độ chính xác của mỗi thông tin sẽ
ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả định giá đồng thời thông tin còn
quyết định đến tiến trình hoàn thành công việc của chuyên viên về giá là
nhanh hay chậm. Tuy nhiên, thông tin cũng mang lại nhiều rủi ro do vậy
chuyên viên về giá cần biết cách thu thập, xử lý, phân tích, chọn lọc những
SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02
19

Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương
thông tin cần thiết và loại bỏ những thông tin không cần thiết khi tiến hành
định giá.
- Các yếu tố kinh tế xã hội
Với sự phát triển của các ngành kinh tế xây dựng, kiến trúc cùng với sự
tiến bộ của khoa học kỹ thuật đã kéo theo sự thay đổi của các BĐS từ kiểu
dáng, nguyên vật liệu, tuổi thọ của công trình. Tất cả chúng đều ảnh hưởng tới
việc định giá các chi phí cấu thành nên BĐS và kết quả của việc điều chỉnh
những khác biệt của BĐS so sánh với BĐS mục tiêu.
Các yếu tố tâm lý xã hội cũng ảnh hưởng đến công tác hoạt động định giá
như phong thủ, phong tục tập quán của người dân, nó tác động đến kết quả
của việc định giá.
Từ những nhân tố ảnh hưởng đến quá trình định giá BĐS, ta thấy rằng
định giá không phải là một hoạt động độc lập mà chịu sự tác động của nhiều
nhân tố. Do vậy, nó đòi hỏi chuyên viên định giá phải có kiến thức chuyên
môn, kinh nghiệm làm việc thực tế, am hiểu về nhiều lĩnh vực, có khả năng
suy xét một cách cặn kẽ đồng thời có tầm nhìn khái quát và biện chứng.
1.3.5. Các nguyên tắc sử dụng trong thẩm định giá bất động sản
1.3.5.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN)
Nội dung của nguyên tắc: Một bất động sản có thể sử dụng vào nhiều
mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác
định hay thừa nhận trong điều kiện nó được SDTNVHQN. IVSC giải thích
nguyên tắc “SDTNVHQN” là: khả năng sử dụng tốt nhất một bất động sản
trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao
nhất cho bất động sản.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn sử dụng bất động sản trên
nguyên tắc khai thác một cách tối đa lợi ích mà bất động sản có thể mang lại,
nhằm bù đắp chi phí bỏ ra. Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là
SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02
20

Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương
dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có thể mang lại. Vì vậy, giá trị của một bất
động sản được thừa nhận trong điều kiện nó được SDTNVHQN.
Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động định giá đòi hỏi thẩm định viên
phải chỉ ra được chi phí cơ hội của bất động sản, phân biệt được các giả định
tình huống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt
tài chính. Tức là chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng bất động sản và
những lợi ích của việc sử dụng đó. Đồng thời, khẳng định tình huống nào, hay
cơ hội sử dụng nào là cơ hội SDTNVHQN, sẽ là cơ sở để ước tính giá trị bất
động sản.
1.3.5.2. Nguyên tắc thay thế (NTTT)
Nội dung của nguyên tắc: Nguyên tắc thay thế được tóm gọn: giới hạn
cao nhất về giá trị của một bất động sản không vượt qua chi phí để có một bất
động sản tương đương.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Nguyên tắc này được xây dựng dựa trên quan
niệm đơn giản và rõ ràng: một người mau thận trọng sẽ không bỏ ra một số
tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có một bất động sản như vậy
để thay thế.
Tuân thủ nguyên tắc: “Thay thế” là một nguyên tắc cơ bản và quan trọng
trong lý thuyết thẩm định giá. Nó là cơ sở lý luận cơ bản để hình thành
phương pháp so sánh trực tiếp – một phương pháp đơn giản nhưng lại là
phương pháp chủ yếu nhất trong hệ thống các phương pháp định giá. Tuân thủ
nguyên tắc này trong hoạt động định giá, đòi hỏi thẩm định viên phải nắm
được các thông tin về giá cả hay chi phí xây dựng của các bất động sản tương
tự, gắn liền với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giới
hạn cao nhất về giá trị của bất động sản cần định giá.
1.3.5.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai (LITL)
SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02
21
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương

Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một bất động sản được quyết định bởi
những lợi ích tương lai mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.
Cơ sơ của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị bất động
sản: là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất động sản mang lại cho chủ
thể nào đó tại thời điểm nhất định. Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất cũng
là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà bất động sản có thể mang lại trong
tương lai.
Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý, chính xác, thẩm
định viên phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào cac
khoản lợi ích đó để ước tính giá trị bất động sản.
1.3.5.4. Nguyên tắc đóng góp (NTDG)
Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của một bất động sản hay một bộ phận
cấu thành bất động sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm
cho giá trị của toàn bộ bất động sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị bất động
sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất động sản mang lại cho chủ
thể. Đó là cơ sở để người ta chấp nhận giá trị đóng góp.
Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện
giá trị toàn bộ tài sản, nhưng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số
giữa giá trị toàn bộ và giá trị của bộ phận tài sản còn lại.
1.3.5.5. Nguyên tắc cung cầu (NTCC)
Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị bất
động sản. Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự
thừa nhận có tính khách quan của thị trường về giá trị bất động sản. Trong các
thị trường khác, dưới sức ép của cung và cầu, giá cả có thể có khoảng cách
khá xa so với giá trị thực. Vì vậy, khi so sánh các bất động sản với nhau, phải
SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02
22
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương
phân tích tác động của yếu tố cung cầu ảnh hưởng tới giá trị bất động sản cần

thẩm định.
Cơ sở nguyên tắc: căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định
giá trị bất động sản là dựa vào giá trị thị trường của bất động sản. Giá trị thị
trường của bất động sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu
tố cung. Hai yếu tố này luôn thay đổi theo thời gian. Vì vậy, một nhiệm vụ
quan trọng đối với thẩm định viên là phải đánh giá được tác động của các yếu
tố này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng
trong tương lai, nhằm xác minh bất động sản cần thẩm định nên được đánh
giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
Tuân thủ nguyên tắc: Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu
chứng cớ thị trường, cần phải xác minh rõ ràng xem chúng có phản ánh cung
cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật “thay thế so sánh”
hay không – NTTT. Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về cung cầu và giá
cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa
vào dòng thu nhập – LITL.
1.4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Khái niệm: định giá bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp là
việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các bằng chứng thị trường của các
bất động sản tương tự đã giao dịch trong thời gian gần nhất.
Cơ sở lý luận: Phương pháp này được xây dựng chủ yếu trên nguyên tắc
thay thế, điều đó có nghĩa là một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số
tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương tự để thay
thế.
Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu cần định giá coi là hoàn toàn
có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh
SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02
23
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương
được. Như vậy, về mặt kỹ thuật phương pháp này đơn giản chỉ cần đi tìm các

bằng chứng về giá trị của các bất động sản tương đương có thể so sánh được
trên thị trường.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐSđược giao dịch trong thời gian
gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ
yếu ảnh hưởng tới giá trị, như kiểu cách, điều kiện môi trường, vị trí… Cụ
thể, thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản để so sánh:
- Tình trạng vật chất của BĐS: Là những yếu tố thể hiện thuộc tính vật
chất của BĐS: hình dáng, kích thước, kết cấu, số lượng, các phòng,tuổi thọ,
chất lượng kiến trúc và xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế…
- Đặc điểm về mặt bằng: kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các
đặc trưng địa lý, như: tình trạng ô nhiễm, đặc điểm của hệ thống thoát nước
và các đặc tính địa hình: độ cao, độ dốc, độ lún…
- Đặc điểm của công trình xây dựng có liên quan: chất lượng xây dựng và
chất lượng kiến trúc của gara, đường đi nội bộ, các bức tường xây, hàng rào,
bãi cỏ…
- Đặc điểm về vị trí hay địa điểm: là các yếu tố phản ánh đặc điểm về hạ
tầng của BĐS (hư: trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải tri…), là các yếu
tố phản ánh đặc điểm khác về môi trường xã hội có liên quan tới BĐS như:
phong tục tập quán, lối sống…
- Tình trạng pháp lý: căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
các công trình trên đất, các quy định pháp lý về quyền hạn, trách nhiệm cho
thuê, yêu cầu tối thiểu về vệ sinh môi trường, về phòng cháy chữa cháy, tình
trạng vi phạm về không gian kiến trúc…
- Thời gian giao dịch: gần nhất với thời điểm thẩm định giá và với địa
điểm giao dịch gần nhất với bất động sản cần thẩm định giá.
SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02
24
Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương
- Các điều khoản và các điều kiện giao dịch: các điều khoản giao dịch

như: phương thức thanh toán, thời hạn cho thuê, điều kiện về thế chấp, bảo
lãnh, các điều kiện giao dịch: tình trạng cung cầu, phương thức giao dịch là
thỏa thuận hay đấu giá…
Bước 2: Tiến hành kiểm tra, phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm
bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Để thực hiện tốt bước
này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn
gốc, đặc điểm, tính chất các giao dịch.
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh
nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS
chứng cơ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân
tích, điều chỉnh giá của các BĐS so sánh.
Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện
việc điều chỉnh đối với BĐS chứng cớ. Nếu BĐS chứng cớ có các yếu tố
được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì phải điều chỉnh giảm giá trị giao
dịch của BĐS chứng cớ xuống và ngược lại.
Bước 5: Ước tính giá giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá các BĐS đã
điều chỉnh.
Ưu điểm, hạn chế, điều kiện áp dụng:
+ Ưu điểm: Đây là phương pháp phổ biến, được sử dụng nhiều nhất trong
thực tế vì:
- Thực hiện phương pháp này ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có
công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch
thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02
25