Công tác tổ chức hoạt động định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần đại chúng việt nam – PVcom bank

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Đào Thị Hồ Hương

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Chuyên đề tốt nghiệp “Công tác tổ chức hoạt động
định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng
Thương mại cổ phần Đại Chúng Việt Nam – PVcom Bank” là công trình
nghiên cứu riêng của tôi.
Các số liệu trong chuyên đề được sử dụng trung thực. Các số liệu có nguồn
trích dẫn, kết quả trong chuyên đề là trung thực và chưa từng được công bố trong
các công trình nghiên cứu khác.
Hà Nội, ngày 25 tháng 05 năm 2016
Tác giả

Trần Khánh Linh

Sinh viên: Trần Khánh Linh
Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Đào Thị Hồ Hương

MỤC LỤC
- Trong quá trình khảo sát, để đầy đủ chứng cứ cho việc TĐG, TĐV cần chụp
ảnh tài sản theo dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.....................17
2.3.1.Khái quát tình hình định giá................................................................................28
3.2.1. Hoàn thiện quy trình định giá trong Pvcom Bank..............................................45
3.2.6. Tăng cường việc liên kết chia sẻ thông tin với các ngân hàng hay các tổ chức,

công ty định giá khác...................................................................................................50

Sinh viên: Trần Khánh Linh
Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Đào Thị Hồ Hương

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
TỪ VIẾT TẮT
BĐS
TMCP

NGUYÊN NGHĨA
Bất động sản
Thương mại cổ phần

TSĐB

Tài sản đảm bảo

GTBĐS
TĐV

Giá trị bất động sản
Thẩm định viên

TĐG

Thẩm định giá

KHDN

Khối khách hàng doanh nghiệp

KHCN

Khối khách hàng cá nhân

QLRR

Ủy ban quản lí rủi ro

PVcom Bank

Ngân hàng thương mại cổ phần Đại chúng Việt Nam

Sinh viên: Trần Khánh Linh
Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Đào Thị Hồ Hương

DANH MỤC BẢNG, HÌNH
- Trong quá trình khảo sát, để đầy đủ chứng cứ cho việc TĐG, TĐV cần chụp
ảnh tài sản theo dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau. 17

2.3.1.Khái quát tình hình định giá 28
Nhận hồ sơ xin vay sử dụng bất động sản làm TSĐB: 34

3.2.1. Hoàn thiện quy trình định giá trong Pvcom Bank 45
3.2.6. Tăng cường việc liên kết chia sẻ thông tin với các ngân hàng hay các tổ chức,
công ty định giá khác. 50

Sinh viên: Trần Khánh Linh
Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Đào Thị Hồ Hương

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Việt Nam đang đứng trong nền kinh tế thị trường với rất nhiều cơ hội nhưng
cũng không ít những rủi ro và sự hội nhập, sự phát triển vượt bậc của đất nước cũng
như của thủ đô sau 1000 năm lịch sử là sự nỗ lực không ngừng của mọi thành phần
kinh tế, trong đó có sự đóng góp không nhỏ của ngành Ngân hàng. Người ta ví”
Ngân hàng như mạch máu của nền kinh tế”. Ngân hàng cung cấp nguồn vốn cho
các cá nhân, tổ chức hoạt động kinh doanh, đồng thời là mắt xích quan trọng trong
hoạt động lưu thông tiền tệ, thanh toán trong và ngoài nước… Bởi vậy, Ngân hàng
là một chủ thể vô cùng quan trọng trong nền kinh tế. Nhưng bên cạnh đó hoạt động
của ngân hàng mang tính chất phức tạp và tiềm ẩn rủi ro cao vì vậy đây là tổ chức
dễ bị chấn động. Một trong những nguyên nhân quan trọng của sự suy yếu của
Ngân hàng chính là tình trạng nợ xấu tồn đọng quá cao, thời gian tồn tại lâu dài và
khó xử lý. Đặc biệt là nợ xấu liên quan tới bất động sản, thường là các khoản nợ lớn
có ảnh hưởng rất tiêu cực đến nguồn vốn của Ngân hàng.

Với một nền kinh tế đầy biến động như hiện nay thì định giá tài sản đảm bảo
là bất động sản vô cùng cần thiết trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng. Nó là cơ
sở quan trọng trong việc quyết định lượng vốn cho vay an toàn.
Định giá bất động sản đã xuất hiện trên thế giới từ khá lâu nhưng ở Việt nam,
thậm chí ở các Ngân hàng lớn hoạt động định giá tuy đã được đưa vào thực hiện
nhưng còn khá là mới mẻ và vẫn tồn tại nhiều hạn chế. Định giá còn mang nhiều
tính chất chủ quan, thiếu chính xác cần được hoàn thiện bổ sung.
Nhận thức được tầm quan trọng đó, đề tài: “Công tác tổ chức hoạt động định
giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng Thương mại
cổ phần Đại Chúng Việt Nam – PVcom Bank” được em lựa chọn nghiên cứu
với hy vọng cung cấp một cái nhìn tổng quan về hoạt động thẩm định giá
bấtđộng sản từ đó đưa ra đánh giá và các giải pháp hoàn thiện hơn nữa công tác
định giá
Sinh viên: Trần Khánh Linh

1
Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Đào Thị Hồ Hương

2. Mục tiêu nghiên cứu:
- Luận giải những vấn đề lý luận về hoạt động định giá bất động sản đi sâu
nghiên cứu những phương pháp sử dụng để định giá bất động sản trong ngân hàng
thương mại
- Phân tích đánh giá, tổng hợp thực trạng hiệu quả hoạt động định giá bất động
sản, đưa ra các nhược điểm và nguyên nhân tồn tại những yếu điểm.
- Đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động

sản.
3. Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu: Định giá TSĐB là BĐS tại Ngân hàng thương mại.
Phạm vi nghiên cứu: Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp khảo sát, phân tích, tổng hợp dựa trên các tài liệu thu thập được
về hoạt động định giá TSĐB là bất động sản.
Phương pháp thống kê
Phương pháp so sánh
5.

Kết cấu chuyên đề.
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của chuyên đề gồm có 3 chương:
Chương I: Cơ sở lý luận cơ bản về quy trình và phương pháp định giá bất

động sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại.
Chương II: Thực trạng quy trình và phương pháp định giá TSĐB bất động
sản phục vụ hoạt động cho vay tại hội sở Ngân hàng TMCP PVcom Bank.
Chương III: Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS
đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP PVcom Bank.

Sinh viên: Trần Khánh Linh

2
Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Đào Thị Hồ Hương

Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1 Cơ sở lý luận cơ bản về bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay.
1.1.1.Khái niệm bất động sản
- Có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm bất động sản (BĐS), nhưng
đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì
được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công
trình được xây dựng, mùa màng, cây trồng,... và tất cả những gì liên quan đến đất
đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu
thành lãnh thổ.
- Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình
xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật
quy định”.
- Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) có định nghĩa như
sau: BĐS (Real estate) bao gồm: đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài
với đất đai; BĐS (Real property) là quyền tài sản BĐS, bao gồm các quyền và lợi
ích liên quan đến sở hữu BĐS. Theo đó, thuật ngữ BĐS (Real estate) là đất đai và
các vật gắn liền với đất đai, hàm ý tính vật chất của BĐS. Còn thuật ngữ BĐS (Real
property) chỉ quyền tài sản bất động sản, hàm ý quyền sở hữu, sử dụng đất đai và
các tài sản đi kèm, kể cả các tài sản tự nhiên như cây cối khoáng vật và các quyền
phát sinh.
- Như vậy, có thể tựu chung lại cách nhìn nhận phổ biến về BĐS là: BĐS là
những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại ổn định, lâu dài. Và một tài sản được
coi là BĐS khi có các điều kiện sau: là một yếu tố vật chất có ích cho con người, có

Sinh viên: Trần Khánh Linh

3
Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Đào Thị Hồ Hương

thể đo lường bằng giá trị nhất định, không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính
chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi và tồn tại lâu dài.
1.1.2. Các tiêu chuẩn của bất động sản đảm bảo.
Bất động sản đảm bảo là bất động sản được sử dụng vào mục đích thế chấp
để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thoả mãn nhu cầu vốn
của chủ sở hữu bất động sản.
Các tiêu chuẩn về TSĐB là bất động sản trong hoạt động tín dụng của Ngân
hàng thương mại.
1.1.2.1. TSĐB là các bất động sản hợp pháp, có thể mua bán, chuyển nhượng một
cách dễ dàng bao gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng.
- Giá trị hợp đồng bảo hiểm cũng là một loại tài sản thế chấp đối với bất động
sản có tham gia bảo hiểm.
- Các cơ sở sản xuất kinh doanh như: khách sạn, sân bay, nhà hàng, bến bãi...
và các máy móc, thiết bị, công cụ sản xuất gắn liền với máy bay, tàu biển, nhà
máy...
- Các tài sản khác theo quy định của nhà nước.
- Trong quá trình bất động sản đang được thế chấp thì hoa lợi, lợi tức, các
quyền phát sinh từ bất động sản được thế chấp có thuộc tài sản thế chấp hay không

là do thoả thuận của các bên tham gia hoặc pháp luật có quy định.
1.1.2.2. Bất động sản không được dùng là TSĐB gồm:
- Các bất động sản mà Nhà nước quy định cấm kinh doanh, mua bán, chuyển
nhượng.
- Bất động sản không thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người thế chấp.
- Bất động sản đang xảy ra tranh chấp.
- Bất động sản đi thuê, đi mượn.
- Bất động sản đang bị cơ quan chức năng phong tỏa, niêm phong hay tạm
giữ ,các bát động sản đang trong quá trình làm thủ tục giải thể doanh nghiệp.
- Bất động sản đã được cầm cố, thế chấp cho các hoạt động khác
- Bất động sản khó trong việc bảo quản, cất giữ, khó đánh giá, định giá được
giá trị của chúng.
Sinh viên: Trần Khánh Linh

4
Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Đào Thị Hồ Hương

1.1.2.3. Xét riêng với TSĐB là bất động sản là đất.
a. Đất được là TSĐB :
- Đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Đất có khả năng chuyển nhượng, mua bán dễ dàng theo quy định của pháp
luật về đất đai.
- Đất phải không tồn tại tranh chấp.
- Thời hạn thế chấp quyền sử dụng đất tối đa chính là thời hạn được giao đất

hoặc được thuê đất còn lại.
b. Các loại đất và tài sản gắn liền trên đất không được dùng là TSĐB:
- Đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp do cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia không mang mục đích
kinh doanh ví dụ như: trạm, trường, đường xá, công viên, công trình thủy lợi…Đất
sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh và những trường hợp đặc biệt khác theo
quy định của Chính phủ.
- Đất chưa sử dụng theo quy định của Nhà nước về đất đai.
- Đất trong quy hoạch xây dựng của Nhà nước.
- Đất đang tồn tại tranh chấp.
1.2. Vai trò của bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay trong ngân hàng
thương mại.
- Đối với chủ sở hữu BĐS, đem bất động sản làm TSĐB để vay vốn tại các tổ
chức tín dụng là một hình thức huy động vốn hiệu quả, nhanh chóng đối với họ. Người
chủ sở hữu vẫn có thể sử dụng bất động sản trong thời gian thế chấp đồng thời lại có
thêm lượng vốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ đang muốn thực hiện.
- Đối với các ngân hàng, bất động sản thế chấp đảm bảo an toàn khi có rủi ro
do phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được, hoặc xảy ra các rủi
ro không lường trước được.
1.3.

Cơ sở lý luận cơ bản về định giá bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay

1.3.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản đảm bảo phục vụ
cho vay.
1.3.1.1.Khái niệm định giá TSĐB là bất động sản:
Sinh viên: Trần Khánh Linh

5

Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Đào Thị Hồ Hương

• Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản
cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những
điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
• Theo Luật Kinh doanh bất động sản: “ Định giá bất động sản là hoạt động tư
vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định có tính
đến đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiền ẩn trong thị trường bất
động sản. Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính
chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm
định giá. Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân
thủ pháp luật.”
• Định giá bất động sản là hoạt động “ ước tính” nên mức độ chính xác về mặt
giá trị ước tính phụ thuộc nhiều vào các nhân tố chủ quan và khách quan trong quá
trình định giá.
• Định giá BĐS phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau. Ví dụ như để mua,
bán, cho thuê, bảo hiểm, vay vốn Ngân hàng…Vai trò của định giá BĐS không chỉ
quan trọng trong việc ước tính giá trị BĐS của các cá nhân, tổ chức mà còn giúp
Ngân hàng đảm bảo sự an toàn, hạn chế rủi ro tín dụng. Thuật ngữ định giá TSĐB
là BĐS là việc ước tính giá trị TSĐB là BĐS tại một thời điểm xác định có tính đến
đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiền ẩn trong thị trường bất động
sản trong trường hợp BĐS dùng làm TSĐB cho khoản vay tại Ngân hàng thương
mại và các tổ chức tín dụng khác.
1.3.1.2. Sự cần thiết phải định giá TSĐB là bất động sản.
Đối với họat động tín dụng của Ngân hàng thì định giá TSĐB là BĐS không

thể thiếu. Tất cả các khoản vay từ Ngân hàng yêu cầu cần có TSĐB. Việc định giá
cần cẩn thận, chuyên nghiệp để xác định mức cho vay an toàn đối với từng yêu cầu
của các khách hàng khác nhau. Việc làm này tránh được rủi ro cao cho Ngân hàng.
Trong trường hợp người vay không thể trả được khoản nợ đã vay từ Ngân hàng thì
Sinh viên: Trần Khánh Linh

6
Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Đào Thị Hồ Hương

Ngân hàng có thể phát mãi tài sản thế chấp của khách hàng nhằm thu hồi lại vốn.
Định giá càng chính xác bao nhiêu thì việc thu hồi nợ sẽ dễ dàng bấy nhiêu tránh
thua lỗ cho Ngân hàng.
1.3.2. Các căn cứ định giá bất động sản đảm bảo.
- Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo lên bất động sản.
+/ Số lượng lao động, chất lượng lao động, tư liệu lao động
+/ Quy mô và vị trí của bất động sản.
- Căn cứ chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản
+/ Chi phí cơ hội là chi phí ròng của các cơ hội không được lựa chọn hoặc các
lựa chọn bị bỏ qua.
+/ Nhà đầu tư là người lựa chọn một đầu tư tốt nhất đáp ứng yêu cầu của họ.
+/ Chi phí cơ hội phải gánh chịu ở nhiều hình thức khác nhau. Xác định chi
phí cơ hội có ý nghĩa cụ thể trong việc ước lượng tỷ suất sinh lợi dự kiến của bất
động sản.
+/ Sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản được hình thành bởi các lĩnh
vực cạnh tranh nhau trên thị trường.

- Sự thay đổi trong nền kinh tế.
+/ Thay đổi trong chính sách đất đai, nhà ở.
+/ Sự biến động của thị trường bất động sản.
+/ Sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hoá, tinh thần của người dân.
+/ Sự thay đổi trong thị hiếu của người tiêu dùng.
- Sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào khu vực
+/ Sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư
+/ Sự phù hợp giữa các bộ phận cấu thành trong bất động sản và giữa bất
động sản với bất động sản xung quanh.
+/ Sự đóng góp của bất động sản làm phát triển giá trị của bất động sản xung quanh.
- Các yếu tố cấu thành tạo nên giá trị bất động sản
+/ Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên bất động sản gồm: Quy mô, vị trí và quyền,
quyền lợi pháp lý của bất động sản.
- Khả năng cạnh tranh
Sinh viên: Trần Khánh Linh

7
Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Đào Thị Hồ Hương

+/ Cạnh tranh trong sử dụng cao nhất, tốt nhất:
+/ Cạnh tranh trong cung- cầu, giữa cung- cầu.
- Căn cứ vào các lợi ích trong tương lai của bất động sản sẽ mang lại.
+/ Giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trong
tương lai của bất động sản. Dự kiến giá trị tương lai của bất động sản cần được tính
đến trong định giá.

1.3.3. Nguyên tắc định giá bất động sản đảm bảo.
1.3.3.1.Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
a. Cơ sở nguyên tắc:
• Con người luôn có động cơ khai thác tối đa lợi ích của tài sản.
b. Nội dung của nguyên tắc:
• Khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật,
tài chính cho phép.
• Mỗi tài sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích
khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác nhận hay thừa nhận trong điều kiện nó
được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt mức hũu dụng tối đa
trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ
thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Theo IVSC một tài sản được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là:
- Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên: điều kiện có thực, có độ tin
cậy tại thời điểm định giá, không bị bi quan, lạc quan quá mức, …
- Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý. Ngoài ra, mặc dù không hẳn
là mặt pháp lý, song những quy định có tính thông lệ, hay tập quán xã hội cũng phải
được tôn trọng.
- Tài sản được sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính. Tức là
đặt trong chi phí cơ hội riêng của mình.

Sinh viên: Trần Khánh Linh

8
Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Đào Thị Hồ Hương

1.3.3.2. Nguyên tắc cung cầu
a. Cơ sở nguyên tắc:
- Giá cả của tài sản có xu hướng tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với
yếu tố cung
b. Nội dung nguyên tắc:
- Giá cả là sự thừa nhận của thị trường về giá trị của tài sản. Do đó giá cả có
thể có khoảng cách rất xa so với giá trị. Khi so sánh tài sản với nhau cần thận trọng
phân tích cung cầu, tình trạng thị trường.
- Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường được xác định bằng sự tương tác
của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì
giá thị trường sẽ giảm, Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng
thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì
giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung cầu, giá tăng khi tốc độ
tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
1.3.3.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
a. Cơ sở nguyên tắc:
• Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ mang lại
cho người sử dụng
b. Nội dung nguyên tắc:
• Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản có thể mang
lại cho các chủ thể làm cơ sở để ước tính giá trị tài sản.
Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một BĐS, cần phải đánh giá
đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ BĐS đó. Việc đánh giá
các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá
trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình
đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Các
yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ BĐS bao gồm: lao động, vốn, đất đai,
quản lý.

Sinh viên: Trần Khánh Linh

9
Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Đào Thị Hồ Hương

1.3.3.4. Nguyên tắc thay thế
a. Cơ sở nguyên tắc:
Nhữ n g ngườ i thậ n trọ n g sẽ không trả nhiề u tiề n hơn để mua mộ t tà i sả n
nà o đó , họ sẽ tố n í t tiề n hơn nhưng vẫ n có thể có mộ t tà i sả n tương tự như
vậ y để thay thế .
b. Nội dung nguyên tắc:
Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có một
tài sản tương đương.
Nguyên tắc này cho rằng: giá thị trường của một BĐS chủ thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một BĐS thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện
dụng so với BĐS chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận
giá cra và thanh toán. Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp
định giá BĐS: định giá BĐS theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
1.3.3.5. Nguyên tắc đóng góp
a.Cơ sở nguyên tắc:
Khi kết hợp với một tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ cao hơn tổng giá trị
của tài sản đơn lẻ
b.Nội dung nguyên tắc:
Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc

vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của tài sản tăng hoặc giảm đi
bao nhiêu.
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS tùy
thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ BĐS mà nó tham gia hợp
thành. Với các BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của BĐS
có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực,
vì thu nhập có thực có thể được vốn hóa thành giá trị.
1.3.4.

Các phương pháp định giá bất động sản đảm bảo.

1.3.4.1. Phương pháp so sánh.
a. Khái niệm phương pháp
Là phương pháp định giá bằng cách só sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các
Sinh viên: Trần Khánh Linh

10
Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Đào Thị Hồ Hương

BĐS tương tự đã được bán trên thị trường. Phương pháp này dựa trên cơ sở lý luận
cho rằng giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá bán của các
BĐS tương tự có thể so sánh được đã được mua bán, giao dịch trên thị trường.
Các bước thực hiện phương pháp:
• Bước 1: Xác định BĐS mục tiêu
- Xác định các yếu tố liên quân đến vị trí, mặt tiền của BĐS mục tiêu.

- Nghiên cứu các thông tin kỹ thuật về BĐS như: diện tích, chiều ngang, hình
thể, kết cấu, tuổi thọ…
- Nghiên cứu các yếu tố pháp lý, quyền năng liên quan đến BĐS và các ràng
buộc khác.
• Bước 2: Thu thập các thông tin về các BĐS đã được bán trong khoảng thời
gian gần nhất với các điều kiện tương đồng. Việc thu thập thông tin có thể dựa vào
nhiều nguồn thông tin như báo chí, các cơ sở giao dịch khác…
• Bước 3: Kiểm tra các thông tin về các BĐS so sánh thu nhập được để xác
định lựa chọn nhóm BĐS so sánh phù hợp nhất. Cần kiểm tra phân tích và làm rõ
nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch.
- Kiểm tra thông tin để đảm bảo BĐS só sánh có phù hợp tương đồng đối với
BĐS mục tiêu không.
- Lựa chọn một số BĐS phù hợp nhất với BĐS mục tiêu để tiến hành so sánh.
Thường lựa chọn 3 đến 6 BĐS để so sánh. Khi chọn BĐS so sánh phải đáp ứng các
điều kiện: (1) các BĐS này ở cùng khu vực hoặc khi lân cận với BĐS cần định giá;
(2) vị trí mặt bằng, kích thước lô đất, hình dáng lô đất, quy mô khu đất; (3) công
trình xây dựng trên đất; (4) điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường; (5) yếu
tố khác: tính pháp lý, quy hoạch, thời gian mua bán …
• Bước 4: Phân tích giá bán và điều kiện của BĐS so sánh để tìm ra các điều chỉnh.
- Đây là bước quan trọng nhất. Trong quá trình so sánh sự khác biệt cần phải
đánh giá xem có yếu tố đặc biệt nào ảnh hưởng đến giá trị thị trường của BĐS só
sánh hay không, hoặc yếu tố bào ảnh hưởng đến GTBĐS cần định giá hay không.
Trên cơ sở phân tích, xác định những khác biệt đó để đưa ra những điều chỉnh cho
phù hợp.
Sinh viên: Trần Khánh Linh

11
Lớp: K15TCL

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Đào Thị Hồ Hương

• Bước 5: Ước tính GTBĐS cần định giá
- Quá trình so sánh và điều chỉnh sẽ cho ta kết quả cuối cùng về GTBĐS. Kết
quả ước lượng này được đưa ra từ việc hoà hợp các chỉ số giá trị của các phương
pháp định giá khác nhau hoặc từ các BĐS so sánh khác nhau.
b. Ưu điểm của phương pháp so sánh:
Đây là phương pháo phổ biến được áp dụng nhiều nhất trong thực tế, vì xuất
phát từ 3 ưu điểm cơ bản sau:
- Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá ít gặp khó khăn về mặt
kỹ thuật vì: không có công thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện
của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
- Phương pháp so sánh thể hiện sự đánh giá của thị trường – đó là các bằng
chứng rõ ràng – đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS. Vì vậy, nó có cơ
sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
- Phương pháp này còn là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp
khác như: phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư. Phương pháp này trở nên
có ưu thế khi có sự trợ giúp của máy tính. Thông thường người ta sử dụng phương
pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp thẩm định khác để định giá
BĐS.
c. Nhược điểm của phương pháp so sánh:
- Nếu chất lượng thông tin không tốt về những vụ giao dịch tương tự sẽ ảnh
hưởng tới kết quả thẩm định giá. Do đó, phải có các thông tin đáng tin cậy về các
giao dịch của BĐS tương tự trong cùng khu vực mới có thể sử dụng để so sánh. Nếu
có ít thông tin hoặc có ít các BĐS so sánh được thì kết quả sẽ có độ chính xác
không cao.
- Các thông tin, chứng cứ thường mang tính chất lịch sử. Đây là điều không
thể tránh khỏi. Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu

trong một thời gian ngắn. Khi đó tính chính xác sẽ thấp.
- Đôi khi chứa đựng yếu tố chủ quan. Phương pháp này một mặt dựa trên hệ
thống cơ sở dữ liệu thu thập, một mặt còn phụ thuộc rất lớn vào kinh nghiệm, kiến
thức thị trường, khả năng sử dụng thông tin của thẩm định viên.
Sinh viên: Trần Khánh Linh

12
Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Đào Thị Hồ Hương

1.3.4.2.Phương pháp chi phí.
a. Khái niệm phương pháp:
Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc
thay thế. Trong số các BĐS, có những BĐS được thiết kế và sử dụng cho một mục
đích riêng biệt để đáp ứng một yêu cầu cụ thể nào đó. Ví dụ như: nhà thờ, bệnh
viện, trường học,... Thông thường thì những BĐS này được xây dựng bởi nhà nước
hoặc các tổ chức chuyên trách của mục đích riêng biệt, và cũng thường không có
những đối tượng khác cần đến các BĐS đó. Và do đó, trên thị trường rất hiếm khi
có thương vụ mua bán, giao dịch về những BĐS đó, tức là không có tài liệu về giá
bán trên thị trường làm căn cứ cho phương pháp so sánh trong định giá. Mặt khác
những BĐS này lại rất khó lượng hóa các khoản thu nhập hay thu nhập rất ít. Để
định giá được những BĐS đó người ta sử dụng phương pháp chi phí, là phương
pháp được xây dựng trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế.
Theo phương pháp này, cho rằng: giá trị BĐS cần định giá có thể được đo
bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì
người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS cao hơn chi phí để tạo ra một BĐS

tương tự bằng cách mua đất và xây dựng.
b. Ưu điểm của phương pháp
- Sử dụng để định giá các BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt.
Nếu thẩm định viên có trình độ chuyên môn cao trong lĩnh vực kĩ thuật, có kinh
nghiệm và khách quan có thể cho kết quả tương đối chính xác và có thể hạn chế ảnh
hưởng của sự không cân bằng về cung cầu trên thị trường.
- Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ sở để
dự báo các khoản lợi ích trong tương lai mà BĐS mang lại.
- Là phương pháp cuối cùng khi các phương pháp khác không thể sử dụng được.
c. Nhược điểm của phương pháp
- Cũng có những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp do phương pháp
chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị trường.
- Chi phí không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị. Phương
pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa
Sinh viên: Trần Khánh Linh

13
Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Đào Thị Hồ Hương

chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
- Việc ước tính giảm giá tích lũy mang tính chủ quan nhiều hơn là khách quan
và đôi khi khó thực hiện do việc áp dụng các phương pháp trong việc tính mức giảm
giá hiện chưa được công nhận rộng rãi.
- Nhà định giá phải hiểu biết về kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm.
1.3.4.3. Phương pháp thu nhập

a. Khái niệm phương pháp:
Thẩm định giá BĐS theo phương pháp thu nhập là việc ước tính giá trị các
khoản thu nhập, những lợi ích mà BĐS mang lại cho các nhà đầu tư trong tương lai
quy về thời điểm hiện tại. Hay nói các khác, phương pháp thu nhập trong định giá
BĐS là phương pháp sử dụng các kỹ thuật ước tính giá trị dòng thu nhập mà BĐS
tạo ra cho nhà đầu tư trong tương lai và chuyển đổi các dòng thu nhập này trở thành
một chỉ dẫn cho giá trị hiện tại của BĐS.
Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập trong thẩm định giá BĐS chính là giá
trị thị trường của một BĐS bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập
trong tương lai có thể nhận được từ BĐS. Phương pháp thu nhập tuân thủ nội dung
của một số nguyên tắc tuy nhiên chủ yếu là nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích
trong tương lai.
b. Ưu điểm phương pháp:
- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì
nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung đây là phương pháp
đơn giản.
- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so
sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
c. Nhược điểm phương pháp
- Phương pháp thu nhập dựa trên các hàm tài chính nhằm ước tính giá trị của
BĐS, tuy nhiên việc đầu tư vào BĐS có những đặc thù riêng so với các sản phẩm như
cổ phiếu, trái phiếu. Vì thế các thẩm định viên cần phải hiểu rõ những thay đổi trong
công thức khi vận dụng các hàm tài chính, nhằm phù hợp với công việc thẩm định.
Sinh viên: Trần Khánh Linh

14
Lớp: K15TCL

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Đào Thị Hồ Hương

- Trong điều kiện Việt Nam hiện nay chưa có nguồn dữ liệu chính thức về
giao dịch BĐS, đây chính là thách thức lớn cho nghiệp vụ thẩm định giá trị BĐS
nói chung và tiếp cận thu nhập nói riêng. Vì kết quả thẩm định giá theo giá trị thị
trường tính bằng tiếp cận thu nhập phụ thuộc vào rất nhiều độ tin cậy của nguồn dữ
liệu thị trường.
1.3.4.4. Phương pháp thặng dư
a. Khái niệm phương pháp
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà trị thị trường của tài
sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy
giá trị ước tính của sự phát triển giả định của BĐS (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các
chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở rất nhiều nguyên tắc nhưng
có hai nguyên tắc chính, chủ yếu là: nguyên tắc đóng góp và nguyên tắc sử dụng tốt
nhất và hiệu quả nhất.
b. Ưu điểm phương pháp
- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển, các BĐS ở
điều kiện bình thường có giá trị kém, tuy nhiên nếu đầu tư cải tạo, phát triển thì
những BĐS này sẽ có giá trị cao hơn BĐS ở trạng thái ban đầu. Do vậy đấy cũng là
phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu do những nhà
đầu tư đặt thầu là những nhà đầu tư nhìn ra được tiềm năng phát triển của BĐS, tuy
nhiên đặt mua bao nhiêu, khả năng phát triển của BĐS có giá trị là bao nhiêu thì cần
phải tùy thuộc vào kết quả phương pháp thặng dư .
- Phương pháp này mô phỏng lại các cách thức phân tích, đánh giá các cơ hộ
đầu tư vào BĐS. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối
đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
c. Nhược điểm phương pháp

Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bởi vì việc
phát triển BĐS hoàn toàn là những giả định dự kiến trong tương lai, ngoài việc BĐS
có thể được cấp phép thì sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cần tính đến các điều
kiện tự nhiên của BĐS, khả năng tài chính của chủ thể đầu tư và các yếu tố này luôn
Sinh viên: Trần Khánh Linh

15
Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Đào Thị Hồ Hương

có thể thay đổi theo thời gian dẫn đến khó xác định phương án tối ưu cho các bên có
liên quan.
1.3.5. Quy trình định giá bất động sản.
1.3.5.1. Chuẩn bị bất động sản.
- Bước đầu tiên của quy trình thẩm định giá xác định quyền lợi nào được thẩm
định: quyền sở hữu, quyền sử dụng, đất được giao ổn định lâu dài hay cho thuê hoặc
sang nhượng.
- Thẩm định viên cần làm rõ các đặc điểm cơ bản về pháp lí về kinh tế - kĩ
thuật của BĐS cần thẩm định. Để đưa ra các nhận biết cơ bản về tài sản thẩm định,
thẩm định viên cần yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ liên quan như giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất/ hoặc sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, biên bản hoàn công,
hợp đồng thuê nhà/ đất và các loại giấy tờ khác có liên quan đến tài sản thẩm định.
- Thẩm định viên cũng đưa ra các nhận định sơ bộ về vị trí, đặc điểm, diện tích
đất, diện tích sàn xây dựng, mã kết cấu công trình. Các hạn chế như tình trạng thuê
mướn, thời gian hợp đồng, lối đi chung, sự đồng sở hữu hay các vi phạm về quy
hoạch nếu có cũng cần được nhận dạng

- Xác định mục đích thẩm định giá
- Xác định cơ sở giá trị: Thẩm định viên cần phải xác định rõ loại hình giá trị
làm cơ sở cho việc thẩm định như là giá thị trường hay giá phi thị trường, loại hình
giá trị đươc lựa chọn phải phù hợp với mục đích của thẩm định giá.
- Xác định thời điểm thẩm định giá.
- Xác định nguồn dữ liệu.
1.3.5.2. Lập kế hoạch định giá bất động sản.
- Xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các
quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy
và phải được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,
thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
Sinh viên: Trần Khánh Linh

16
Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Đào Thị Hồ Hương

- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
1.3.5.3. Thực hiện bất động sản.
a. Khảo sát và thu thập số liệu.
Khảo sát thị trường:
- TĐV phải trực tiếp khảo sát thị trường, đối với BĐS, thẩm định viên phải
khảo sát và thu thập số liệu về :

+/ Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả
pháp lý liên quan đến BĐS.
+/ Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS, bao gồm : diện tích đất và công
trình kiến trúc ; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn
thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình
trạng duy tu, sửa chữa...
- Đối với công trình xây dựng dở dang, TĐV phải kết hợp giữa khảo sát thực
địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
- Trong quá trình khảo sát, để đầy đủ chứng cứ cho việc TĐG, TĐV cần
chụp ảnh tài sản theo dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.
Thu thập tài liệu:
- Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, TĐV phải thu
thập các thông tin sau :
+/ Các thông tin liên quan tới chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.
+/ Các thông tin về yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái
của người mua và người bán tiềm năng.
+/ Các thông tin về tính pháp lý của tài sản
b. Phân tích tài liệu:
Dựa trên các tài liệu đã có cần phân tích:
- Phân tích thị trường: mục đích của phân tích thị trường là nhận định và đánh
giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng giá trị của tài sản cần định giá.
- Phân tích tài sản: mục đích của phân tích tài sản là để nhận rõ những đặc
điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản đối tượng có ảnh hưởng đến giá trị của nó.
- Phân tích so sánh: mục đích của việc phân tích này là lựa chọn và đưa ra các
Sinh viên: Trần Khánh Linh

17
Lớp: K15TCL

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Đào Thị Hồ Hương

tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích
hợp với từng giao dịch chứng cớ.
- Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
c. Ước tính BĐS:
- Mục đích của thẩm định giá có thể yêu cầu thẩm định giá trị của đất và công
trình riêng rẽ (như trường hợp thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm hay khi nhà
nước thu hồi đất để thực hiện các dự án hạ tầng). Để ước tính giá trị của đất thẩm
định viên có thể sử dụng một trong các phương pháp đã được trình bày chi tiết: so
sánh giá bán, chiết trừ, phân bổ, vốn hóa thu nhập từ đất và phương pháp thặng dư.
- Khả năng áp dụng một hay nhiều phương pháp tuy thuộc loại giá trị thẩm
định và dữ liệu hiện có. Khi thẩm định viên ước tính giá trị thị trường của đất (hay
quyền sử dụng đất) thì việc lựa chọn phương pháp nào phải được chứng minh từ các
chứng cứ của thị trường.
- Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) "Các
phương pháp thẩm định giá."
1.3.5.4. Kết thúc ĐGBĐS.
a. Thống nhất kết quả
Thống nhất kết quả là quá trình qua đó thẩm định viên đưa ra kết luận cuối
cùng về giá trị của BDDS thẩm định. Để thống nhất kết quả thẩm định, thẩm định
viên cần phải xem xét tất cả các lập luận, kiểm tra sự chính xác của các tính toán
cũng như tính xác đáng của các giả định và đưa ra kết luận cuối cùng về giá trị. Quá
trình thống nhất mức giá đòi hỏi thẩm định viên phải kiểm tra kĩ nguồn dữ liệu, tính
chính xác của thông tin, cơ sở của các giả định, mức độ hợp lí của các phân tích để
đưa ra những kết luận có căn cứ về giá trị tài sản thẩm định.
b. Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá:
- Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá

lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên
quan đến kết quả thẩm định giá tài sản.
- Nội dung chứng thư bao gồm:
+/ Bất động sản được định giá.
Sinh viên: Trần Khánh Linh

18
Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Đào Thị Hồ Hương

+/ Vị trí, quy mô của bất động sản.
+/ Tính chất và thực trạng của bất động sản.
+/ Tình trạng pháp lý của bất động sản.
+/ Các hạn chế của bất động sản.
+/ Phương pháp định giá bất động sản.
+/ Thời điểm định giá bất động sản.
+/ Giá của bất động sản.
+/ Các nội dung khác.

Sinh viên: Trần Khánh Linh

19
Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Đào Thị Hồ Hương

Chương 2
THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ
TSĐB BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY
TẠI HỘI SỞ NGÂN HÀNH TMCP PVCOMBANK
2.1. Quy định chung của Ngân hàng thương mại Việt Nam về định giá bất
động sản đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay.
Căn cứ vào Nghị định số 85/2002/ NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ
về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm
tiền vay của các tổ chức tín dụng, Ngân hàng nhà nước Việt Nam hướng dẫn một số
quy định về bảo đảm tiền vay, thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT
ngày 04/07/2003 hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về
thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Các tổ chức tín
dụng phải thực hiện những quy định trên khi cho vay theo quy chế cho vay của
Ngân hàng nhà nước Việt Nam, cụ thể như sau:
2.1.1. Tiêu chuẩn bất động sản đảm bảo được định giá.
- Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thược quyền sử dụng, quản lý của
khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây:
+Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng
vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật về đất
đai…
+Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước thì phải là tài sản do nhà nước
giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo
quy định của pháp luật về doanh nghiệp nhà nước.
+ Đối với tài sản khác, thì phải thuộc sở hữu của khách hàng vay, bên bảo
lãnh: trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu tài sản.
+Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo

lãnh và các giao dịch khác.
- Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở
Sinh viên: Trần Khánh Linh

20
Lớp: K15TCL


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Đào Thị Hồ Hương

hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký
kết hợp đồng bảo đảm.
Trước khi tiến hành cho vay, Ngân hàng phải kiểm tra tất cả các điều kiện
trên để đảm bảo việc cho vay đúng pháp luật và tránh rủi ro cho ngân hàng.
2.1.2.Các loại bất động sản đảm bảo được định giá.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất;
- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp
- Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm
ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi
tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác mà
bên thế chấp có quyền nhận
+Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài
sản thế chấp.
+Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ
thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận.
+Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản
thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định; trường hợp tài sản

thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
- Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên
bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
2.1.3. Quy định cho vay bằng TSĐB là bất động sản.
2.1.3.1. Hồ sơ cho vay thế chấp.
- Trường hợp đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc đăng kí
thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì hồ sơ đăng
kí bao gồm:
+Đơn yêu cầu đăng kí thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất (03 bản); văn bản uỷ quyền đối với trường hợp người yêu cầu đăng kí là
người được uỷ quyền.
+Hợp đồng thế chấp quuyền được sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài
Sinh viên: Trần Khánh Linh

21
Lớp: K15TCL