Quy trình tư vấn lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ .DOC

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU.........................................................................................1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ
DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN......................................................................3
1– Khái niệm và phân loại dự án đầu tư bất động sản:...........................3
1.1 – Khái niệm đầu tư bất động sản.........................................................3
1.2 – Khái niệm dự án đầu tư bất động sản................................................4
1.3 – Phân loại dự án đầu tư bất động sản..................................................5
2 – Khái niệm và vai trò của tư vấn đầu tư dự án bất động sản:............6
2.1 – Khái niệm và vai trò tư vấn đầu tư:...................................................6
2.2 – Vai trò của nhà tư vấn đầu tư bất động sản:......................................7
3 - Nội dung tư vấn đầu tư dự án bất động sản:.......................................8
3.1 – Tư vấn thị trường:...............................................................................8
3.2 – Tư vấn kỹ thuật:..................................................................................9
3.3 – Tư vấn pháp lý:.................................................................................10
3.4 – Tư vấn kinh tế:..................................................................................12
3.5 – Tư vấn triển khai và khai thác dự án:..............................................12
4– Quy trình tư vấn dự án đầu tư bất động sản:....................................13
4.1 – Xác định vấn đề tư vấn:...................................................................13
4.2 - Khảo sát thị trường và lựa chọn địa điểm dự án đầu tư:.................13
4.3 - Lập dự án:..........................................................................................17
4.4 – Xây dựng quy chế cho dự án:..........................................................30
4.5 - Gửi báo cáo cho khách hàng.............................................................32
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TƯ VẤN
ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY
CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẮC KỲ.............................................................33
1 - Giới thiệu về công ty:...........................................................................33
1.1 - Lịch sử hình thành.............................................................................33
1.2 - Chức năng, hoạt động và kinh nghiệm.............................................35
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.3 – Năng lực tài chính............................................................................40

1.4 – Cơ cấu tổ chức và nhân sự...............................................................41
2 - Tổng quan hoạt động tư vấn tại công ty:...........................................42
3 - Quá trình tư vấn đầu tư dự án kho vận:............................................44
3.1 – Xác định vấn đề tư vấn:...................................................................44
3.2 - Khảo sát thị trường và lựa chọn địa điểm của dự án đầu tư:...........44
3.3 - Lập dự án:..........................................................................................51
4– ĐÁNH GIÁ CHUNG............................................................................71
4.1. THÀNH TỰU.....................................................................................71
4.2. HẠN CHẾ...........................................................................................74
CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
CÔNG TÁC TƯ VẤN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY
CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẮC KỲ.............................................................76
1 – Phương hướng hoạt động công tác tư vấn tại công ty......................76
2 - Giải pháp hoàn thiện công tác tư vấn đầu tư dự án bất động sản tại
công ty cổ phần đầu tư Bắc Kỳ................................................................77
2.1. Đầu tư vào nguồn nhân lực cho hoạt động tư vấn............................78
2.2. Duy trì và mở rộng mối quan hệ với các cơ quan quản lý đầu tư....78
2.3. Hoàn thiện quy trình tư vấn, lập dự án..............................................79
2.4. Hoàn thiện các nội dung lập dự án....................................................79
2.5. Đầu tư đổi mới khoa học công nghệ phục vụ công tác tư vấn.........81
2.6. Đầu tư hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác tư vấn.............81
2.7. Đầu tư cho hoạt động xúc tiến, quảng bá thương hiệu:....................82
3- Kiến nghị................................................................................................82
3.1. Đối với nhà nước:...............................................................................82
3.2. Đối với các bộ, ngành:.......................................................................83
3.3. Đối với các ngân hàng:.......................................................................84
KẾT LUẬN...........................................................................................85
Tài liệu tham khảo................................................................................86
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Hình 1: Mười công ty kinh doanh kho bãi hàng đầu ở Hà Nội
và tình hình hoạt động..........................................................................49
Bảng 1: Dự kiến quy mô cho các hạng mục chính..............................64
Bảng 2: Tổng hợp cơ cấu vốn các giai đoạn........................................65
Bảng 3: Các nguồn doanh thu chính....................................................68
Bảng 4: Đầu tư thiết bị.........................................................................87
Bảng 5: Tổng mức đầu tư.....................................................................88
Bảng 6: Doanh thu từ dự án.................................................................90
Bảng 7: Tổng chi phí (gồm cả chi phí vận hành)................................91
Bảng 8: Phân tích hiệu quả đầu tư......................................................92
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chuyên đề tốt nghiệp 1 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
LỜI MỞ ĐẦU
Ngành kinh doanh bất động sản là một ngành đóng góp lớn vào GDP cả
nước. Trong những năm gần đây, ngành xây dựng có tốc độ tăng trưởng
nhanh, góp phần thúc đẩy sự phát triển của ngành kinh doanh bất động sản.
Trong quá trình hình thành và tạo lập một công trình bất động sản thì công tác
lập dự án là việc đầu tiên mà mỗi doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân phải làm. Vì
thế lĩnh vực tư vấn lập dự án đầu tư là bước đầu tiên, đóng vai trò quan trọng
trong hoạt động kinh doanh của mỗi doanh nghiệp.
Lĩnh vực tư vấn đầu tư là một lĩnh vực mới mẻ tại Việt Nam. Hoạt động
tư vấn đóng một vap trò quan trọng trong kinh doanh, giup hỗ trợ cho các
doanh nghiệp, theo đó cung cấp cho doanh nghiệp các hiểu biết, kinh nghiệm
của chuyên gia về các lĩnh vực mà doanh nghiệp cần cho việc xây dựng chiến
lược đầu tư và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, hoặc đó cũng có thể
là sự tham gia của các chuyên gia hỗ trợ cho doanh nghiệp trong quá trình
thực hiện các dự án lớn. Chính vì vậy trong quá trình thực tập tại công ty cổ
phần đầu tư Bắc Kỳ, được tìm hiểu tại phòng Bất Động Sản, Em đã chọn đề
tài “Quy trình tư vấn lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần

Đầu tư Bắc Kỳ “ làm đề tài nghiên cứu.
Mục đích của đề tài là tổng hợp những vấn đề lý luận về quy trình tư vấn
lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ, đánh giá
kết quả của quá trình tư vấn lập dự án với hoạt động kinh doanh của Công ty.
Qua việc phân tích đó chỉ ra được các ưu điểm, hạn chế của lĩnh vực tư vấn,
phân tích những nguyên nhân ảnh hưởng. Từ đó, đề ra các biện pháp cơ bản
để lĩnh vực tư vấn lập dự án đầu tư bất động sản ngày càng hiệu quả hơn.
Đề tài đi sâu vào phân tích công tác tư vấn lập dự án đầu tư trung tâm
kho vận tại Tiên Sơn – Bắc Ninh của Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ từ quá
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chuyên đề tốt nghiệp 2 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
trình tiếp xúc khách hàng, hình thành phương án đầu tư, lập dự án đến gửi báo
cáo cho khách hàng.
Trong quá trình làm chuyên đề đã sử dụng các phương pháp duy vật biện
chứng và duy vật lịch sử để nghiên cứu, trình bày các nội dung lý luận và
thực tiễn. Ngoài ra đề tài còn sử dụng một số phương pháp khác như: phương
pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp lịch sử và logic, phương pháp
nghiên cứu phát triển lý thuyết, phương pháp phỏng vấn, phương pháp
chuyên gia, phương pháp khảo sát thực tiễn.
Kết cấu chuyên đề gồm:
Lời mở đầu.
Chương I: Cơ sỏ lý luận về tư vấn đầu tư dự án bất động sản,
Chương II: Thực trạng công tác tư vấn đầu tư bất động sản tại Công ty
Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ.
Chương III: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác tư vấn đầu
tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ.
Kết luận.
Em xin chân thành cám ơn các anh chị trong Công ty Cổ phần Đầu tư
Bắc Kỳ đã giúp đỡ em rất nhiều trong suốt quá trình thực tập. Đặc biệt, Em
xin chân thành cám ơn TH.S Vũ Thị Thảo đã giúp đỡ và hướng dẫn em trong

quá trình làm chuyên đề!
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chuyên đề tốt nghiệp 3 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ
DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN.
1– Khái niệm và phân loại dự án đầu tư bất động sản:
1.1 – Khái niệm đầu tư bất động sản
Đầu tư bất động sản là những hoạt động làm hao phí các nguồn lực
( nguồn vốn, sức lao động, thời gian ) vào lĩnh vực xây dựng các công trình
bất động sản nhằm đến được kỳ vọng về các lợi ích trong tương lai.
Các lợi ích và rủi ro trong đầu tư bất động sản:
* Lợi ích:
Từ công trình bất động sản:
- Công dụng của các công trình đưa vào khai thác.
- Mang lại danh tiếng cho nhà đầu tư ( kể cả khi khai thác đến khi bán
đi).
- Sản phẩm bất động sản mang lại niềm tự hào và ham muốn về mặt sở
hữu của chủ đầu tư.
Tài chính bao gồm:
- Mỗi một đầu tư bất động sản đều kỳ vọng một mức lợi nhuận đặc trưng
của đầu tư bất động sản.( đầu tư bất động sản có lợi nhuận tương đối cao so
với các ngành khác ).
- Sự gia tăng về giá trị đầu tư: Mang lại lợi ích nhiều hơn so với lợi
nhuận bình quân, phụ thuộc vào tài năng của nhà quản lý và đầu tư bất động
sản.
- Giá trị thị trường có thể góp phần mang lại lợi ích cho nhà đầu tư về
mặt tài chính nếu như nhà đầu tư đánh giá đúng thời điểm.
Mang lại thu nhập từ công trình bất động sản.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chuyên đề tốt nghiệp 4 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo

Giá trị bất động sản được bảo toàn có khi tăng do xu hướng bất động sản
là tăng giá.
Kiểm soát đầu tư trong kinh doanh bất động sản là tương đối rõ ràng.
Đầu tư bất động sản có thể bảo toàn giá trị đầu tư trong điều kiện lạm
phát ( sau lạm phát giá trị bất động sản lại tăng lên ).
Đây là lĩnh vực đầu tư an toàn.
Đây là lĩnh vực để phân tán và đa dạng hoá đầu tư.
* Rủi ro:
Những rủi ro chung của lĩnh vực kinh doanh bất động sản:
- Rủi ro về thời gian đầu tư kéo dài và phản ứng chậm.
- Tập trung vốn nên không phân tán rủi ro.
- Khả năng phân chia của bất động sản thấp.
- Rút khỏi thị trường khó.
Vì vậy khi xác định đầu tư vào bất động sản, nhà đầu tư phải tính trước
rủi ro và các phương án giải quyết.
Đối với từng dự án có thể gặp rủi ro riêng:
- Rủi ro về mặt pháp lý.
- Sự thay đổi về chính sách, quy hoạch.
- Rủi ro do tranh chấp.
- Rủi ro về mặt tài sản do thiên nhiên ( động đất, lũ lụt, mưa bão… ), con
người ( hoả hoạn, quá trình vận hành sử dụng gây ra hỏng…).
1.2 – Khái niệm dự án đầu tư bất động sản
* Dự án đầu tư bất động sản là một tập hợp các hoạt động đầu tư có liên
quan và gắn kết với nhau được kế hoạch hoá nhằm từng bước tạo ra sản phẩm
của công trình bất động sản.
* Những yêu cầu cơ bản của dự án đầu tư:
Dự án phải đảm bảo tính khoa học:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chuyên đề tốt nghiệp 5 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
- Dự án xây dựng phải dựa trên các căn cứ, luận cứ về mặt khoa học

cũng như thực tiễn .
- Nội dung các công việc dự án phải được thiết kế đầy đủ, logic chặt chẽ.
Dự án đầu tư phải đảm bảo tính pháp lý:
- Là dự án phải có đầy đủ căn cứ pháp lý để xây dựng, để triển khai thực
hiện.
- Các sản phẩm của dự án tạo ra cũng phải phù hợp với quy định của nhà
nước và yêu cầu của thị trường .
Dự án đầu tư phải đảm bảo tính thống nhất:
- Tính thống nhất được thể hiện ở logic của các khâu công việc, quan hệ,
tác động giữa các công trình được hình thành.
- Quá trình điều chỉnh các mục tiêu của dự án cũng phải được tiến hành
theo trình tự, quy định và đảm bảo tính thống nhất trong quá trình điều chỉnh.
Dự án phải đảm bảo đáp ứng được những yêu cầu của thực tế và mang
tính khả thi.
1.3 – Phân loại dự án đầu tư bất động sản
Hoạt động đầu tư bất động sản rất đa dạng, việc phân loại có ý nghĩa
quan trọng từ khâu lập dự án, thẩm định dự án, quản lý việc thực hiện các
hoạt động đầu tư bất động sản.
Việc phân loại dự án đầu tư bất động sản có thể theo các tiêu thức sau:
- Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đàu tư gián tiếp.
- Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, đầu
tư tái tạo dựng sản phẩm bất động sản ( nhà ở, khách sạn, trung tâm thương
mại, văn phòng...)
- Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư cải tạo mở rộng các công
trình hiện có.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chuyên đề tốt nghiệp 6 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
- Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ
5 năm – 10 năm).
Dự án đầu tư bất động sản là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm tạo lập sản

phẩm bất động sản trên một khu đất để cung cấp sản phẩm dịch vụ bất động
sản, chúng bao gồm:
- Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;
- Dự án căn hộ cho thuê;
- Dự án trung tâm thương mại;
- Dự án khách sạn, nhà hàng;
- Dự án về dịch vụ nhà ở;
- Dự án hạ tầng khu công nghiệp;
- Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên;
- Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên).
2 – Khái niệm và vai trò của tư vấn đầu tư dự án bất động sản:
2.1 – Khái niệm và vai trò tư vấn đầu tư:
Tư vấn là hoạt động hỗ trợ doanh nghiệp, theo đó cung cấp cho doanh
nghiệp các hiểu biết, kinh nghiệm của chuyên gia về các lĩnh vực mà doanh
nghiệp cần cho việc xây dựng chiến lược đầu tư và hoạt động kinh doanh của
doanh nghiệp, hoặc đó cũng có thể là sự tham gia của chuyên gia hỗ trợ cho
doanh nghiệp trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư.
Hoạt động tư vấn với chức năng hỗ trợ doanh nghiệp, đã đem lại những
lợi ích cho doanh nghiệp trên cơ sở:
* Cung cấp các kinh nghiệm, kiến thức, thông tin có tính đa dạng từ các
nhóm chuyên gia theo từng lĩnh vực yêu cầu.
* Đảm bảo cho khách hàng về chất lượng của dịch vụ được tư vấn có
tính thực thi cao.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chuyên đề tốt nghiệp 7 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
* Giúp khách hàng tìm được sự hỗ trợ, tư vấn từ tập thể chuyên gia trong
từng lĩnh vực, vì thế tính hiệu quả, chính xác cũng như phương pháp luận
thực hiện sẽ cao hơn so với kiến thức có được của từng cá nhân chuyên gia
riêng biệt.
* Các chuyên gia tư vấn là những người có chuyên môn cao, kinh

nghiệm lâu năm trong từng lĩnh vực nhất định. Bởi vậy, những thông tin, định
hướng của họ cho doanh nghiệp có giá trị rất lớn trong việc hoạch định chiến
lược, thực hiện các dự án cụ thể cũng như giải quyết những vướng mắc phát
sinh trong kinh doanh.
Tư vấn đầu tư là hoạt động hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình tiến hành
đầu tư, từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư đến vận hành các kết
quả đầu tư nhằm tiết kiệm thời gian, chi phí và nâng cao hiệu quả hoạt động
của doanh nghiệp.
Tư vấn dự án đầu tư bao gồm việc cung cấp thông tin và các phân tích,
đánh giá mang tính chuyên môn của nhà tư vấn nhằm giúp cho doanh nghiệp
hoặc bất cứ nhà đầu tư nào có được quyết định đầu tư đúng đắn và hợp lý
nhất. Trên cở sở quyết định đầu tư đã được ban hành, Nhà tư vấn cung cấp
cho chủ đầu tư các dịch vụ khác liên quan đến việc triển khai dự án đầu tư,
với mục đích làm cho các quá trình đầu tư và thủ tục đầu tư được diễn ra
thuận lợi, suôn sẻ trong thời gian hợp lý và với chi phí đầu tư tiết kiệm nhất.
2.2 – Vai trò của nhà tư vấn đầu tư bất động sản:
● Thông qua những kinh nghiệm và am hiểu của các chuyên gia trong
nhiều lĩnh vực của công ty, công ty cung cấp cho khách hàng những phân
tích, nghiên cứu về môi trường kinh tế - xã hội, chính trị, pháp lý… là căn cứ
để chủ đầu tư ra quyết định bỏ vốn đầu tư, tìm kiếm lợi nhuận.
● Đóng góp một vai trò quan trọng trong việc mở rộng giao lưu kinh tế,
thúc đẩy đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Với chức năng là một nhà tư vấn
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chuyên đề tốt nghiệp 8 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
địa phương, các chuyên gia tư vấn cung cấp những điều tra, nghiên cứu cơ hội
đầu tư , các chính sách pháp luật cho các công ty nước ngoài có mong muốn
đầu tư ở Việt Nam.
● Nhà tư vấn là cầu nối giữa doanh nghiệp và cơ quan quản lý Nhà nước
trong quá trình chuẩn bị và triển khai các hoạt động đầu tư và kinh doanh.
Với mối quan hệ được thiết lập trong nhiều năm với các cơ quan quản lý, các

Bộ, Ngành. Các nhà tư vấn giúp cho chủ đầu tư thực hiện các thủ tục đăng ký
đầu tư, kinh doanh diễn ra nhanh chóng với chi phí hợp lý.
● Tư vấn cung cấp thông tin pháp luật, những điều kiện, hoàn cảnh pháp
luật đã dự liệu trước, giải thích pháp luật cho doanh nghiệp và định hướng
hành vi của doanh nghiệp. Từ đó, nhà tư vấn đưa ra những lời khuyên pháp
luật nhằm đem lại cho doanh nghiệp những lợi ích .
● Nhà tư vấn là người độc lập với doanh nghiệp về tài chính, tổ chức,
quản lý và cả tình cảm nên họ có thể hành động trên quan điểm khách quan,
vô tư.
3 - Nội dung tư vấn đầu tư dự án bất động sản:
3.1 – Tư vấn thị trường:
Bước 1: Ý tưởng kinh doanh
Câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh doanh theo mô hình nào? Nhà đầu tư
phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh.
Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu tư có sự khác nhau nhưng họ
đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường. Khi đưa ra quyết định
đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó ra quyết định
trong môi trường có rủi ro. Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu
thị trường trước khi đưa ra quyết định.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chuyên đề tốt nghiệp 9 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
Trên cơ sở ý tưởng kinh doanh của nhà đầu tư, nhà tư vấn sẽ tư vấn thêm
hoặc tư vấn những ý tưởng kinh doanh khả thi mới tùy theo yêu cầu của
khách hàng.
Bước 2: Nghiên cứu thị trường
Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc
chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi
trường chắn chắn. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường
cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương
mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở.... Nghiên cứu thị trường phải dự báo

được triển vọng và lượng cầu của từng loại thị trường dịch vụ.
Bên tư vấn sẽ tiến hành triển khai việc nghiên cứu thị trường để kiểm
định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển
dự án.
3.2 – Tư vấn kỹ thuật:
● Công ty tư vấn sau khi tư vấn thị trường sẽ tư vấn thực hiện các bước
chuẩn bị đầu tư:
- Lựa chọn địa điểm đầu tư:
Thông qua ý tưởng đầu tư, báo cáo thị trường để xác định cụ thể loại
hình, mô hình đầu tư. Từ đó xác định cụ thể địa điểm đầu tư thích hợp nhất.
Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư bất
động sản. Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng: thứ nhất là đất thuê
lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ đất quản lý của nhà
nước; thứ hai là mua đất từ đối tác khác. Nhà đầu tư thường tính đến việc mua
khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua... dựa trên sự phù hợp của khu đất.
Khu đất phụ hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát
triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó và khả thi
về mặt pháp lý. Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chuyên đề tốt nghiệp 10 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa
phương. Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam đều thuộc
diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy
hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đich công, hoặc các
tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra
tính phù hợp của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với
những thông số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay
không). Để biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến
cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài
nguyên & môi trường hoặc những chuyên viên phụ trách quy hoạch của

UBND tỉnh quản lý khu đất. Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy
hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị xin chủ trương
quy hoạch theo ý đồ của họ.
Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà
đầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và
chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của
khu đất hoặc hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà
nước quản lý).
3.3 – Tư vấn pháp lý:
Tương ứng với mỗi loại dự án thì nhà tư vấn sẽ tư vấn các thủ tục pháp
lý khác nhau. Cụ thể như:
● Tính pháp lý về đất đai:
- Thuê đất trả hàng năm hay trả một lần?
- Hay mua đất?
* Tính pháp lý về đầu tư:
Tư vấn các quy định của pháp luật về đầu tư
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chuyên đề tốt nghiệp 11 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
· Tư vấn pháp luật, chủ trương, chính sách đầu tư của Việt Nam nói
chung, và các chính sách pháp luật liên quan đến từng lĩnh vực đầu tư cụ thể
của nhà đầu tư, lập dự án đầu tư;
· Tư vấn và Dự báo về những biến động của chính sách và pháp luật
có khả năng ảnh hưởng đến dự án đầu tư của nhà đầu tư. Hỗ trợ tìm địa điểm
dự án. Qua các quan hệ rộng rãi của mình, các nhà tư vấn tìm kiếm và đánh
giá địa điểm đầu tư để giúp chủ đầu tư có nhiều căn cứ khi quyết định đầu tư.
· Tư vấn cho nhà đầu tư:
- Tính khả thi của dự án đầu tư,
- Các điều kiện pháp lý áp dụng cho dự án đầu tư trong từng trường
hợp cụ thể,
- Các ưu đãi đầu tư được áp dụng,

- Các rủi ro cho dự án có thể phát sinh từ hệ thống pháp luật Việt
Nam và từ các biến động kinh tế - xã hội và thị trường.
- Thời gian chuẩn bị cần thiết để nhà đầu tư có thể chính thức thực
hiện công việc kinh doanh.
- Các phương án đầu tư thích hợp nhất đảm bảo chiến lược kinh
doanh của nhà đầu tư và đáp ứng các quy định của pháp luật.
* Pháp lý về góp vốn, chuyển nhượng:
- Hình thức góp vốn:
Vốn vay.
Vốn chủ sở hữu.
Số cổ đông.
Hình thức, lộ trình vốn.
- Hình thức chuyển nhượng:
Chuyển nhượng cổ phần.
Chuyển nhượng cả dự án.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chuyên đề tốt nghiệp 12 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
Hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Khi đó mô hình thành lập là: Ủy thác đầu tư.
Thành lập công ty: Công ty TNHH; Công ty Cổ phần…
3.4 – Tư vấn kinh tế:
* Nhà tư vấn tiến hành phân tích hiệu quả đầu tư:
Căn cứ vào báo cáo phân tích thị trường, tổng mức đầu tư…để xác định
hiệu quả đầu tư.
Có thể căn cứ trên kinh nghiệm có sẵn, từ các mô hình tương tự đang
hoạt động để từ đó giả định được về doanh thu, chi phí.
Hoặc căn cứ trên các nguồn hàng hoặc khách hàng có sẵn để xác định
được doanh thu, chi phí.
* Tư vấn lập báo cáo đầu tư:
- Để xin cấp phép đầu tư.

- Xác định được tổng mức đầu tư.
- Xác định được hiệu quả đầu tư…
3.5 – Tư vấn triển khai và khai thác dự án:
* Tư vấn triển khai dự án:
Sau khi hoàn thành khâu chuẩn bị đầu tư sẽ tiến đến bước đầu tư:
- Giải phóng mặt bằng, tái định cư ( nếu có ).
- Chi trả tiền thuê, mua đất.
- Thiết kế xây dựng.
- Triển khai thi công xây dựng và mua sắm thiết bị.
- Đi vào khai thác dự án.
* Khai thác dự án:
Tùy từng loại mô hình đầu tư để có thể tổ chức khai thác dự án:
- Cho thuê văn phòng, khách sạn.
- Mua đất, bán nền dự án.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chuyên đề tốt nghiệp 13 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
- Dự án kinh doanh sản xuất.
4– Quy trình tư vấn dự án đầu tư bất động sản:
4.1 – Xác định vấn đề tư vấn:
● Tiếp cận yêu cầu của khách hàng.
● Ký kết hợp đồng.
4.2 - Khảo sát thị trường và lựa chọn địa điểm dự án đầu tư:
Nghiên cứu thị trường của dự án đầu tư:
Các chuyên gia thực hiện việc nghiên cứu thị trường của dự án đầu tư, để
từ đó có những tư vấn về lĩnh vực và địa điểm của dự án đầu tư.
● Sự cần thiết của nghiên cứu thị trường:
Nghiên cứu thị trường là một khâu của quá trình đầu tư bất động sản
nhằm xác định đúng đối tượng đầu tư, địa điểm đầu tư, quá trình đầu tư để tổ
chức quản lý và phát triển dự án đầu tư các công trình bất động sản phù hợp
với các điều kiện, các đặc trưng của môi trường đầu tư.

Quy trình nghiên cứu: trước khi đầu tư, trong quá trình đầu tư, sau quá
trình đầu tư.
Đối tượng nghiên cứu: khách hàng, sản phẩm, thị trường, địa điểm, thời
gian tiêu thụ.
- Đối với hoạt động kinh doanh: Việc nghiên cứu thị trường là hoạt động
cần thiết và luôn luôn phải tiến hành trước khi triển khai hoạt động kinh
doanh. Qua đó giúp người kinh doanh thấy được:
+ Cơ hội kinh doanh: trước khi đầu tư, phải nghiên cứu cơ hội để xác
định và điều chỉnh quá trình đầu tư cho phù hợp với diễn biến của thị trường (
Điều chỉnh kết cấu sản phẩm, điều chỉnh tiến độ, kế hoạch đầu tư).
Sau quá trình đầu tư, nghiên cứu thị trường đưa ra chiến lược và phương
thức tiêu thụ sản phẩm.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chuyên đề tốt nghiệp 14 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
+ Chỉ ra đúng đối tượng khách hàng và phân đoạn thị trường, từ đó có
các quyết định trong quá trình sản xuất và tiêu thụ, từ đó có chính sách khách
hàng phù hợp.
+ Xác định chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp.
Chiến lược: Xác định mục tiêu.
Quy hoạch: Mô hình để thực hiện mục tiêu.
Kế hoạch: Công việc để thực hiện mục tiêu.
- Lập dự án đầu tư: Từ nghiên cứu thị trường.
+ Luận giải sự cần thiết phải đầu tư.
+ Xác định đúng chủng loại, quy mô, đặc tính sản phẩm, quy mô của dự
án đầu tư.
+ Địa bàn đầu tư.
+ Kế hoạch, tiến độ, trình tự thực hiện các hạng mục công trình.
+ Xác định các giải pháp tổ chức, quản lý và thi công dự án phải phù
hợp với điều kiện thị trường và điều kiện khách hàng.
+ Kế hoạch tiêu thu sản phẩm: Lúc nào bán, bán bao nhiêu ( giá và khối

lượng) từ đó cân đối thu chi.
+ Phân tích đánh giá tác động kinh tế - xã hội của dự án.
● Nội dung nghiên cứu thị trường:
Nghiên cứu cầu:
● Khái niệm:
Là khối lượng hàng hoá bất đống sản sẵn sàng được mua trên thị trường
tương ứng với một mức giá tại một thời điểm nhất định.
Cầu bất động sản sử dụng cho tiêu dùng của dân cư.
- Quy mô dân số, phân bố biến động ra sao.
- Thu nhập của các tầng lớp dân cư: Tổng thu nhập, cơ cấu tiêu dùng,
các nguồn tích luỹ.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chuyên đề tốt nghiệp 15 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
- Cơ cấu dân cư: tuổi, giới tính, tình trạng hôn nhân.
- Nghề nghiệp ảnh hưởng: Thu nhập, thị hiếu, khả năng thanh toán.
- Các yếu tố khách hàng tiềm năng: Nhóm dân cư sẽ xuất hiện trong
tương lai, phải đánh giá mức độ thoả mãn của nhóm dân cư đó.
● Cầu bất động sản thương mại: được dự báo trên cơ sở các nhân tố của
cầu bất động sản dân cư.
- Quy mô, cơ cấu dân cư : Xác định nhu cầu về diện tích của các trung
tâm thương mại để đáp ứng nhu cầu của dân cư ( Có mối quan hệ về tỷ lệ
giữa số dân cư và diện tích trung tâm thương mại ). Căn cứ vào các số lượng
khảo sát, điều tra, quan sát đưa ra các dự báo.
● Cầu bất động sản văn phòng, công sở:
- Phải được dự báo, tính toán trên cơ sở các số liệu về các định hướng
phát triển kinh tế - xã hội. Dự báo về quy mô, về nhu cầu diện tích văn phòng
– công sở cho mỗi lĩnh vực hoạt động.
- Dựa vào các xu hướng phát triển của các tập đoàn, công ty hiện có
đang sử dụng các hoạt động hành chính, hệ thống văn phòng công sở thuê
hoặc tự đầu tư tổ chức.

- Dự báo sự xuất hiện của các hoạt động mới như sự ra đời của các tập
đoàn mới, sự di chuyển của các địa bàn hoạt động.
- Sự hình thành các trung tâm giao dịch mang tính chất vùng, khu vực
hoặc quốc tế.
● Cầu bất động sản công nghiệp:
Dựa vào một số căn cứ:
- Định hướng phát triển ngành công nghiệp trên địa bàn. Từ đó dự báo
nhu cầu tương lai.
- Căn cứ vào sự phát triển của các cơ sở công nghiệp hiện có.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chuyên đề tốt nghiệp 16 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
- Sự phát triển của các hệ thống cơ sở hạ tầng.: đặc biệt là hệ thống giao
thông gắn liền với các đầu mối, trung tâm tiêu thụ.
Nghiên cứu cung:
● Khái niệm:
Cung là những bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường, tại một thời
điểm. Xu hướng thay đổi cung thường bắt đầu từ những nguồn cung sẵn có.
● Nội dung:
- Đánh giá được khối lượng bất động sản hiện có và tính tỷ lệ phần trăm
có thể tham gia vào thị trường. Từ đó tính ra được lượng hàng hóa.
- Nghiên cứu quy mô, các dự án đầu tư hiện có đã được phê duyệt, triển
khai.
- Đánh giá, nghiên cứu sâu những sản phẩm có tính chất cạnh tranh , có
tính chất thay thế đối với sản phẩm mục tiêu mà dự án đặt ra.
- Đánh giá được các mức độ lấp đầy quỹ bất động sản thay thế hoặc
cạnh tranh với bất động sản mục tiêu.
- Đánh giá đến tính cạnh tranh của các đối thủ bao gồm:
+ Những người cung cấp hiện tại có tiềm lực, có thế mạnh gì?
+ Đánh giá cạnh tranh về chất lượng, đặc tính của sản phẩm so với sản
phẩm của bản thân doanh nghiệp.

+ Đánh giá cạnh tranh giá cả, khối lượng.
- Đánh giá và lựa chọn cơ hội đầu tư và phân khúc thị trường.
+ Những cơ hội có thể có xem cơ hội nào phù hợp với mục tiêu.
+ Xác định phân khúc thị trường mục tiêu: đối tượng, địa bàn, quy mô.
- Xác định giải pháp để thực hiện dự án phù hợp với cơ hội lựa chọn;
đặc trưng, đặc điểm của phân khúc thị trường mục tiêu.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chuyên đề tốt nghiệp 17 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
4.3 - Lập dự án:
Chuyên gia tư vấn sẽ tiến hành lập dự án và tư vấn theo yêu cầu của
khách hàng. Nội dung của công tác lập dự án bao gồm những vấn đề sau:
4.3. 1 - Sự cần thiết phải đầu tư:
Chuyên gia sẽ phải nghiên cứu sự cần thiết phải tiến hành các hoạt động
đầu tư của dự án; nghiên cứu lợi ích, tác động của việc xây dựng dự án đối
với chủ đầu tư và vùng địa phương nơi dự án được xây dựng.
Thông thường nội dung sự cần thiết phải đầu tư trình bày những vấn đề
quan trọng như: Lý do đầu tư, các căn cứ pháp lý, mục tiêu của dự án.
● Lý do đầu tư:
- Thông thường, trong báo cáo nghiên cứu khả thi sẽ trình bày các căn
cứ để định hướng đầu tư đó là vấn đề quy hoạch phát triển kinh tế xá hội
vùng, địa phương nơi xây dựng dự án trong mối tương quan với các lĩnh vực
khác để đưa ra định hướng đầu tư của dự án. Đưa ra một số địa điểm có dự án
tương tự xây dựng tại đó.
- Mặt khác trình bày nội dung nghiên cứu về khía cạnh thị trường của
dự án đó là: Xác định nhu cầu về nhà ở của dân cư, nhu cầu văn phòng làm
việc, khu vui chơi giải trí…, mức thu nhập của người dân vùng dự án, các bộ
phận tiếp thị và khả năng cạnh tranh của sản phẩm với các sản phẩm cùng loại
ở công ty khác.
- Đưa ra một số đặc điểm về dự án đang được lập như: Quy mô dự án,
chủ đầu tư, tác động của dự án đến khu vực dự án sẽ xây dựng. Từ đó đưa ra

sự cần thiết phải đầu tư của dự án đó là: Dự án được tiến hành đầu tư theo
quyết định đầu tư nào? Chủ đầu tư sẽ là ai? Và ai sẽ chịu trách nhiệm lập dự
án.
● Các căn cứ pháp lý:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chuyên đề tốt nghiệp 18 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
Đó chính là các căn cứ để tiến hành hoạt động đầu tư của dự án như: văn
bản luật, công văn, nghị định, thông tư, chính sách, quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ
thuật…Nội dung này dựa vào:
- Các căn cứ pháp lý nhà nước liên quan đến dự án: Các quyết định của
nhà nước về giao đất cho chủ đầu tư tiến hành thực hiện dự án, các quyết định
của UBND tỉnh ( thành phố ) về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết khu đất; chỉ
thị của bộ xây dựng về tăng cường công tác quản lý xây dựng đối với các
công trình xây dựng nhà cao tầng; nghị định của chính phủ quy định việc thi
hành pháp luật về quyền hạn và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được nhà
nước giao đất, cho thuê đất…
- Các văn bản áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản:
Luật xây dựng số 16/2003/QH11; Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày
8/7/1998 của chính phủ về việc ban hành quy chế quản lý đầu tư xây dựng;
nghị định 99/2007/NĐ-CP của chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng
công trình; thông tư của Bộ Xây Dựng về việc hướng dẫn lập và qủn lý chi
phí xây dựng công trình…
- Các quy chuẩn xây dựng Việt Nam, tiêu chuẩn xây dựng áp dụng với
dự án: các tiêu chuẩn về thiết kế nhà ở cao tầng các phần: kiến trúc, kết cấu
điện, nước, phòng cháy chữa cháy, truyền hình…
● Mục tiêu của dự án:
Người lập dự án phải trình bày những mục tiêu mà dự án cần đạt được.
Mục tiêu đó có thể là mục tiêu ngắn hạn và mục tiêu dài hạn.
Nội dung này không nhất thiết phải nghiên cứu chi tiết mà các nội dung
này có phần đơn giản hơn, phạm vi nghiên cứu hẹp hơn, tập trung ở một số

mặt cần thiết tuỳ thuộc vào từng dự án cụ thể.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chuyên đề tốt nghiệp 19 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
4.3.2 – Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật:
Đối với dự án bất động sản, nội dung nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật là
nội dung chủ yếu và được tiến hành soạn thảo rất kỹ lưỡng. Việc phân tích
được tiến hành theo một quy trình chung nhất định và theo chuẩn mực quy
ước do ngành xây dựng đặt ra. Tuy nhiên không tiến hành phân tích hết các
nội dung trong khía cạnh kỹ thuật như quy ước chung mà tập trung vào các
nội dung chủ yếu đó là: quy mô dự án, lựa chọn hình thức đầu tư, địa điểm
xây dựng và điều kiện tự nhiên,hiện trạng hạ tầng kỹ thuật, các giải pháp quy
hoạch, kiến trúc kỹ thuật, biện pháp thi công chủ yếu, hình thức quản lý dự án
và tiến độ thực hiện dự án.
Nội dung nghiên cứu kỹ thuật:
4.3.2.1 - Khảo sát, đánh giá các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, dân
cư của khu vực dự án:
* Địa hình, cảnh quan: là xuất phát điểm để chuyên gia tư vấn sẽ đưa vào
thiết kế như thế nào cho phù hợp với địa hình và tận dụng được lợi thế của địa
hình đó.
Địa chất, thuỷ văn để đưa ra các phương án thiết kế, lựa chọn thiết kế, độ
cao công trình.
Nghiên cứu thành phần đất, cung cấp tài liệu tổ chức thi công.
● Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của công trình dự
định đầu tư:
- Cơ sở hạ tầng: Có đồng bộ không?
- Công trình xây dựng hiện tại và tương lai: độ cao của các công trình
liền kề, để đưa ra phương án thiết kế.
- Các tác động của chất thải công nghiệp, dòng chảy, chiều gió.
● Yếu tố hạn chế ( ràng buộc cho dự án đầu tư ) như:
- Sân bay: hạn chế không được phép xây dựng ở tầm cao nào đấy.

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chuyên đề tốt nghiệp 20 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
- Các công trình quân sự: Hạn chế kiến trúc do các giới hạn về không
gian kiến trúc, hạn chế của các yếu tố bảo tồn thiên nhiên di sản văn hoá
( danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử ).
● Phát hiện các lợi thế sẵn có của các vùng dự án:
- Lợi dụng được hạ tầng phát triển bao gồm: hệ thống giao thông, điện
nước và yếu tố tiện ích khác, các công trình được xếp hạng thì các hệ thống
này phải được nối hệ thống sẵn có không được tách rời.
- Lợi thế về địa hình như: độ cao, độ dốc. Phải biết khai thác lợi thế đó.
- Lợi thế về cảnh quan: dòng chảy, hồ nước, tầm nhìn.
● Đánh giá các nguồn nguyên liệu đặc biệt: để chọn giải pháp thi công
và thi công nguyên liệu đưa vào thi công cho phù hợp để tận dụng nguyên vật
liệu sẵn có, tạo nên tính độc đáo của công trình.
● Mục đích của các đánh giá trên:
- Qua đánh giá chúng ta xác định được phương án thiết kế, phương án
quy hoạch phù hợp với những điều kiện, thi công công trình sẽ được hoàn
thành.
- Khảo sát đánh giá tốt các vùng sẽ lợi dụng được các ưu thế, thế mạnh,
đồng thời tránh được trở ngại. Từ đó khách hàng sẽ có được sản phẩm phù
hợp với chi phí thấp nhất.
● Yêu cầu:
- Từ kết quả khảo sát chỉ ra được yêu cầu kỹ thuật, thiết kế, đưa ra các
khuyết cáo, các vấn đề chú ý.
- Chỉ ra đâu là lợi thế và làm thế nào để khai thác được?
- Chỉ ra những hạn chế và biện pháp khắc phục.
- Đánh giá được tác động của công trình đối với địa bàn, cũng như của
yếu tố sẵn có và các yếu tố trong tương lai như thế nào? Tác động đến công
trình.
Website: Email : Tel : 0918.775.368

Chuyên đề tốt nghiệp 21 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo
4.3.2.2 - Quy hoạch mặt bằng và thiết kế không gian kiến trúc
* Nội dung của quy hoạch mặt bằng và thiết kế không gian kiến trúc:
- Chỉ ra bố trí sản phẩm mục tiêu thông qua việc xác định các phân khúc
chức năng chính thông qua các yếu tố:
Mặt bằng, vị trí công trình chính.
Hệ thống hạ tầng: Trục giao thông chính phục vụ công trình chính.
Các công trình, hệ thống phụ trợ: nhà ăn, căng tin, sân chơi nếu là xây
dựng trường học, công trình công cộng phục vụ cho cộng đồng ( Bệnh viện,
trường học…). Nếu xây dựng sản phẩm mục tiêu là nhà ở, hệ thống công viên
cây xanh ( theo hệ số sử dụng đất phải có hệ thống cây xanh bắt buộc ).
Hệ thống hạ tầng nội bộ.
Từ đó đưa ra phương án quy hoạch sử dụng đất: Phải dựa trên cơ sở
phương án bố trí không gian để tính toán ra các chỉ tiêu sử dụng đất, đối chiếu
với quy hoạch xây dựng, chưa đạt yêu cầu phải điều chỉnh lại.
* Vai trò của quy hoạch mặt bằng và thiết kế không gian kiến trúc:
- Chỉ ra định hướng mở, định hướng phát triển của dự án quy hoạch đối
với các giá trị sản phẩm.
● Yêu cầu:
- Tuân thủ các quy định về các tiêu chuẩn sử dụng đất trong các dự án
đầu tư và phát triển đô thị hoặc các khu nhà ở.
- Quy hoạch không gian phải tạo ra tính đa dạng và tính không trùng lặp
của các công trình bất động sản.
- Quy hoạch không gian phải đảm bảo tính hài hoà với sự phát triển của
các khu vực khác về kiến trúc, liên kết đấu nối.
Đồng thời phải tạo ra một xu hướng mở để có thể có những hướng phát
triển trong tương lai.
Website: Email : Tel : 0918.775.368