nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn quận đống đa, thành phố hà nội, giai đoạn 2006-2009

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

1

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN



Nguyễn Thị Hƣơng



NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
(ĐẤT ĐAI) TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH
PHỐ HÀ NỘI, GIAI ĐOẠN 2006 - 2009

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 62 16

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học:
1. CVCC.TS. Nguyễn Đình Bồng
2. TS. Hoàng Hải




Thái Nguyên - năm 2010

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

2

LỜI CAM ĐOAN
Luận văn thạc sỹ: “Nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản trên địa
bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2006-2009” chuyên ngành
Quản lý đất đai, mã số: 60 62 16 là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi.
Luận văn được sử dụng thông tin từ nhiều nguồn dữ liệu khác nhau, các thông tin
trích dẫn trong luận văn đã được xác định rõ nguồn gốc.
Tôi xin cam đoan rằng, các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

Tác giả luận văn





Nguyễn Thị Hƣơng







Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

3

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài: “Nghiên cứu hoạt động môi giới bất động
sản trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2006-2009”, tôi
luôn nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ, động viên của Ban Giám hiệu nhà trường,
Khoa sau đại học, Ban chủ nhiệm khoa Tài nguyên và Môi trường trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, các thầy giáo, cô giáo đã giảng dạy cho lớp Cao học K 16
Quản lý đất đai (khóa 1) và Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Đống Đa, thành
phố Hà Nội và các đơn vị liên quan tới địa bàn nghiên cứu, sự động viên, giúp đỡ
của bạn bè và gia đình đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi về mọi mặt trong quá trình học
tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu, ban chủ nhiệm Khoa và các thầy
giáo, cô giáo, lãnh đạo các đơn vị, các thầy giáo hướng dẫn khoa học CVCC. TS
Nguyễn Đình Bồng và TS Hoàng Hải, các đồng nghiệp và gia đình.
Một lần nữa tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đối với mọi sự giúp đỡ quý
báu đó.

Thái nguyên, ngày tháng năm 2010
Tác giả luận văn





Nguyễn Thị Hƣơng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4
MỤC LỤC
Nội dung

PHẦN I: Đặt vấn đề

11
1. Tính cấp thiết của đề tài 11
2. Mục tiêu nghiên cứu 13
3. Ý nghĩa 13
4. Yêu cầu 13
PHẦN II: Tổng quan vấn đề nghiên cứu 15
2.1. Cơ sở khoa học, pháp lý về hoạt động Môi giới Bất động sản 15
2.1.1. Cơ sở khoa học 15
2.1.2. Cơ sở pháp lý về hoạt động Môi giới Bất động sản 27
2.1.2. Cơ sở thực tiễn về hoạt động Môi giới Bất động
sản 30
2.2.1. Môi giới Bất động sản một số nước trên thế giới 30
2.2.2. Môi giới Bất động sản ở Việt Nam 31
PHẦN III: Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu 33
3.1 Đối tượng nghiên cứu 33
3.2 Phạm vi nghiên cứu 33
3.3 Nội dung nghiên cứu 33
3.4. Phương pháp nghiên cứu 33
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

5
PHẦN IV: Kết quả nghiên cứu 37
4.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội quận Đống Đa, Hà Nội 37
4.2. Tình hình quản lý đất đai của quận Đống Đa, Hà Nội 39
4.3. Tình hình hoạt động Môi giới BĐS trên địa bàn quận Đống Đa 42
4.3.1. Loại hình công ty môi giới BĐS 47
4.3.2. Loại hình văn phòng môi giới BĐS 65
4.3.3. Loại hình cá nhân hành nghề môi giới BĐS 72
4.3.4. Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động Môi giới Bất động sản trên địa
bàn nghiên cứu 78

PHẦN V: Kết luận và đề nghị 81
5.1 Kết luận 81
5.2 Kiến nghị 81
Tài liệu tham khảo 83


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

6
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt
Nguyên nghĩa
BĐS
Bất động sản
NXB
Nhà xuất bản
PTTH
Phổ thông trung học
TNHH
Trách nhiệm hữu hạn
UBND
Ủy ban nhân dân
GCN
Giấy chứng nhận
QHSDĐ
Quy hoạch sử dụng đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

7
DANH MỤC BẢNG
Số bảng
Tên bảng
Trang
01
Hiện trạng sử dụng đất của quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
39
02
Bảng tổng hợp các công ty môi giới bất động sản trên địa bàn
Quận Đống Đa năm 2009
43
03
Bảng một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận
Đống Đa, Hà Nội
45
04
Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/ tháng của công ty
từ năm 2006 đến năm 2009
53
05
Phí môi giới mua, bán bất động sản của công ty
53
06
Phí môi giới thuê, cho thuê bất động sản của công ty
54
07
Phí môi giới thuê, cho thuê bất động sản của công ty
68
08

Phí môi giới mua, bán bất động sản của các văn phòng
69
09
Phí môi giới thuê, cho thuê bất động sản của các văn phòng
69
10
Phí môi giới mua, bán bất động sản của cá nhân
74
11
Phí môi giới mua, bán bất động sản của cá nhân
75
12
Phí môi giới thuê, cho thuê bất động sản của các cá nhân
76
13
So sánh tổng số giao dịch trung bình/tháng của các loại hình
môi giới bất động sản
77
14
So sánh tỷ lệ giao dịch trung bình/tháng của các loại hình

79


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

8
DANH MỤC SƠ ĐỒ
Số sơ đồ
Tên sơ đồ

Trang
01
Sơ đồ tổ chức của trung tâm môi giới theo mô hình công ty
49
02
Sơ đồ tổ chức của công ty
56
03
Sơ đồ tổ chức của công ty

58
04
Sơ đồ tổ chức của công ty

61
05
Sơ đồ tổ chức của công ty

66




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

9
DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Số biểu đồ
Tên biểu đồ

Trang
01
Tỷ lệ gia tăng các công ty đăng ký kinh doanh môi giới
bất động sản và dịch vụ bất động sản trên địa bàn quận
Đống Đa so với năm 2006
48
02
Tỷ lệ các loại hình môi giới giao dịch bất động sản
78

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10
DANH MỤC HÌNH ẢNH

Số hình ảnh
Tên hình ảnh
Trang
01
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất quận Đống Đa, Hà Nội
38
02
Sàn giao dịch bất động sản của Tập đoàn Đất Việt
59
03
Một số chuyên gia quản lý nhà nước về đất đai dự hội
nghị với Tập đoàn Đất Việt
59
04
Sàn giao dịch bất động sản IMG

61
05
Sàn giao dịch BĐS MECO
62
06
Sàn giao dịch BĐS Vinh Gia
62
07
Công ty BĐS OCD
63
08
Sàn giao dịch BĐS G6
63
09
Sàn giao dịch BĐS Đông Đô.VN
64
10
Sàn giao dịch BĐS Pretrolimex
64
11
Trung tâm giao dịch BĐS số 32 Hoàng Ngọc Phách
71
12
Văn phòng nhà đất Hà Anh
71
13
Giới thiệu BĐS cho khách hàng
76
14

Biển quảng cáo dịch vụ nhà đất của loại hình môi giới
BĐS cá nhân
77
15
Biển quảng cáo về dịch vụ BĐS của anh Tuấn (đường
La Thành, Đống Đa, Hà Nội)
77

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

11
PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ

1. Tính cấp thiết của đề tài
1.1. Nghị quyết Đại hội Đảng VIII (1996), IX (2001) đã xác lập chủ trương,
mở đường cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam góp
phần tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường trong cơ chế quản lý kinh tế thị
trường định hướng Xã hội chủ nghĩa.
"Thị trường Bất động sản tuy còn sơ khai nhưng đã thu hút được một lượng
vốn khá lớn vào đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện về mặt bằng cho các
ngành sản xuất, kinh doanh phát triển, cải thiện điều kiện nhà ở cho nhân dân, nhất
là tại các đô thị"; tuy nhiên "Hoạt động của thị trường bất động sản không lành
mạnh, tình trạng đầu cơ về đất đai và bất động sản gắn liền với đất diễn ra rất
nghiêm trọng, đẩy giá đất lên cao, đặc biệt là ở đô thị, gây khó khăn cản trở lớn cho
cả đầu tư phát triển và giải quyết nhà ở, tạo ra những đặc quyền, đặc lợi, dẫn đến
tiêu cực và tham nhũng của một số cá nhân và tổ chức". "Quản lý nhà nước về đất
đai còn nhiều hạn chế, yếu kém, quản lý thị trường bất động sản bị buông lỏng.
Người sử dụng đất chưa làm tốt nghĩa vụ đối với Nhà nước. Chính sách tài chính
đối với đất đai còn nhiều bất cập, gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước".
Những tồn tại, yếu kém của thị trường bất động sản nước ta thể hiện ở những

điểm chủ yếu sau: mất cân đối về cung, cầu (nhà ở cung không đáp ứng cầu, trong
khi mặt bằng khu công nghiệp cung vượt quá cầu); tỷ lệ giao dịch phi chính quy
cao (khoảng trên 70%); giá bất động sản biến động mạnh …[1]
1

1.2. Nghị quyết đại hội X Đảng Cộng sản Việt Nam đã đề ra: “Phát triển thị
trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở và
Luật về kinh doanh bất động sản hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và

1
Đảng Cộng sản Việt Nam , Nghị quyết số 26-NQ-TW (Khóa IX) ngày 12/3/2003).

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

12
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất trở thành hàng
hóa một cách thận lợi, đất đai trở thành một nguồn vốn quan trọng cho phát triển.
Nhà nước tác động đến giá đất thị trường bằng các chính sách vĩ mô trên cơ sở quan
hệ cung cầu về đất đai. Giá bất động sản được hình thành theo nguyên tắc thị
trường. Nhà nước tác động đến giá đất thị trường bằng các biện pháp vĩ mô; tăng
cường các biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của
pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản. Phát triển nhanh các
dịch vụ thị trường bất động sản” [2]
2
.
1.3. Luật Kinh doanh bất động sản (2006) đã được Quốc Hội ban hành, có
hiệu lực từ 01/01/2007 đã quy định: “Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt
động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch
vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn
bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản”

(khoản 3, Điều 4 Luật Kinh doanh Bất động sản 2006).
1.4. Thành phố Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội của cả
nước; thành phố Hà Nội cũng là một trong những thị trường bất động sản sôi động
nhất của nước ta hiện nay; những thành tựu và cả những tồn tại của thị trường bất
động sản nước ta hiện nay được phản ánh đầy đủ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.5. Quận Đống Đa là một quận nội thành, trục nối trung tâm chính trị, văn
hóa, thương mại của Thủ đô với các quận, huyện phía tây nam thành phố, nơi quá
trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ và cũng là địa bàn “nóng” của Thị trường
bất động sản Hà Nội; trong đó hoạt động môi giới bất động sản diễn ra sôi động.
Trong bối cảnh trên đề tài: “Nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản
trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2006-2009” được thực
hiện nhằm tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn một quận nội

2
Đảng Cộng sản Việt Nam , Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X (2006).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

13
thành của thủ đô Hà Nội từ khi có Luật Kinh doanh bất động sản (2006) đến nay
với mục đích học tập và tích lũy thêm kinh nghiệm chuyên môn trong lĩnh vực này.
2. Mục tiêu
- Nghiên cứu thực trạng hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn quận
Đống Đa, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2006 – 2009.
- Đánh giá hiệu quả hoạt động, vai trò của các trung tâm môi giới giao dịch
bất động sản trên địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản,
hỗ trợ cho việc phát triển thị trường bất động sản của địa bàn nghiên cứu.
3. Ý nghĩa
- Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên củng có những kiến thức đã được đào
tạo trong chương trình cao học của trường Đại học Nông Lâm Thái nguyên; chuyên

ngành Quản lý đất đai, chuyên môn về Quản lý thị trường bất động sản;
- Kết quả nghiên cứu của học viên góp phần phản ánh thực trạng và đề xuất
các giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản, hỗ trợ cho việc
phát triển thị trường bất động sản địa bàn nghiên cứu.
4. Yêu cầu
- Nắm vững cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý về hoạt động môi giới giao dịch
bất động sản; tổng quan tình hình hoạt động môi giới trong giao dịch bất động sản
trên thế giới và ở Việt Nam qua các thời kỳ;
- Điều tra, thu thập, phân tích, tổng hợp các số liệu, tài liệu liên quan đến tình
hình hoạt động của các trung tâm môi giới và giao dịch bất động sản trên địa bàn
quận Đống Đa thành phố Hà Nội, giai đoạn 2006-2009. Kết quả điều tra đảm bảo
khách quan, tin cậy;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

14
- Đánh giá vai trò các trung tâm môi giới giao dịch bất động sản đối với thị
trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu; đề xuất giải pháp tăng cường quản lý
hoạt động môi giới bất động sản, hỗ trợ cho việc phát triển thị trường bất động sản
của địa bàn nghiên cứu đảm bao tuân thủ pháp luật lành mạnh, thông thoáng; đảm
bảo đánh giá là khách quan, kiến nghị là khả thi.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

15
PHẦN 2
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học, pháp lý về hoạt động môi giới giao dịch bất động
sản
2.1.1. Cơ sở khoa học
2.1.1.1 Thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp chỉ các giao dịch về bất động sản

(mua, bán, chuyển đổi, chuyển nhương ); là nơi mà người mua bất động sản và
người bán bất động sản gặp gỡ và giao dịch với nhau.
Thị trường bất động sản theo nghĩa rộng là cơ chế trong đó các hoạt động về
đầu tư phát triển bất động sản (nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ)
được thực hiện; hàng hóa bất động sản được trao đổi (mua, bán, chuyển đổi, chuyển
nhương tư vấn); dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản (sàn giao dịch bất động
sản, môi giới bất động sản, tư vấn định giá bất động sản ) được triển khai.
2.1.1.2. Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản
- Chủ thể của thị trường bất động sản: Là các pháp nhân (tổ chức), thể nhân
(cá nhân) có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền tham gia và quyết định về các hoạt
động kinh doanh bất động sản của mình theo quy định của pháp luật. Trong nền
kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm các
tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác.
- Khách thể của thị trường bất động sản: Là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình
được trao đổi thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có
trong tương lai.
- Giới trung gian của thị trường bất động sản
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

16
Trong nền kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao
dịch, giới tư vấn đều là giới trung gian giao dịch. Đây là bộ phận trung gian của thị
trường bất động sản và rất đặc trưng cho thị trường này.
- Giao dịch bất động sản liên quan đến kinh doanh bất động sản: là việc mua
bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh
doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.
- Sàn giao dịch bất động sản: là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và
cung cấp dịch vụ cho kinh doanh bất động sản.
2.1.1.3 Môi giới bất động sản
- Môi giới: Môi giới chỉ một cá nhân, một chủ thể có thể làm trung gian cho

hai hay nhiều chủ thể khác nhau.
- Môi giới BĐS là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông
cảm, thấu hiểu trong việc giải quyết những công việc liên quan đến BĐS mà các
bên quan tâm. Nhà môi giới BĐS có vai trò là cầu nối giữa các bên liên quan.
Trong lĩnh vực BĐS, giao dịch bất động sản không chỉ là bản thân các bất động sản
mà quan trọng hơn là các quyền liên quan đến bất động sản đó, vì vậy môi giới bất
động sản chỉ hoàn thành khi các quyền liên quan đến bất động sản được chuyển từ
chủ thể này sang chủ thể khác.
2.1.1.4 Nghề môi giới bất động sản;
Kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh
dịch vụ bất động sản.
- Kinh doanh bất động sản: là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, cho thuê lại, nhằm mục đích sinh lợi.
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản: là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS
và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

17
sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng
cáo bất động sản, quản lý bất động sản. [3]
3

- Môi giới bất động sản là một nghề trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất
động sản được pháp luật quy định và bảo hộ. Tổ chức, các nhân môi giới BĐS
được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào
kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa khách hàng
và bên thứ ba [4]
4
.
- Thù lao môi giới bất động sản: là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới được

nhận từ khách hàng theo thoả thuận trong hợp đồng môi giới không phụ thuộc vào
giá bán bất động sản.
- Hoa hồng môi giới bất động sản: là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới
nhận được từ khách hàng theo thoả thuận trong hợp đồng môi giới, tính theo giá
bán BĐS hoặc giá trị chênh lệch giữa giá bán và giá của người uỷ quyền đưa ra.
2.1.1.5 Nội dung hoạt động môi giới bất động sản
- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm
phán, ký hợp đồng;
- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động
kinh doanh BĐS;
- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng
mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS.
2.1.1.6 Bản chất của môi giới bất động sản
Môi giới BĐS là việc kết nối các thương vụ, tạo sự thấu hiểu giữa các bên.
Nhà môi giới giúp những người có BĐS và những người có nhu cầu thuê, mua kết
nối được với nhau, qua đó thúc đẩy thực hiện các thương vụ. Nhà môi giới BĐS sẽ

3
Luật Kinh doanh Bất động sản (2006), Điều 45
4
Luật Kinh doanh Bất động sản (2006), Điều 46

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

18
được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên
được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS.
Vì vậy bản chất của môi giới BĐS là một nghề dịch vụ, thu lợi từ hoạt động
trung gian cho các bên trong các thương vụ giao dịch (mua-bán, thuê-cho thuê ) bất
động sản.

2.1.1.7 Vai trò của hoạt động môi giới BĐS
Môi giới BĐS có vai trò là bên thứ ba, bên trung gian giúp cho các bên
(mua-bán, thuê-cho thuê ) bất động sản gặp gỡ, trao đổi, thương thuyết và hỗ trợ
về thủ tục để thực hiện các thương vụ bất động sản thành công. Vai trò của dịch
vụ này thể hiện qua các mặt sau:
- Cung cấp thông tin liên quan đến bất động sản cho các bên giao dịch hàng
hóa BĐS;
- Tư vấn cho khách hàng về các vấn đề: tài chính (các loại thuế, phí, vốn
vay), giá cả (giá bán, cho thuê hợp lý);
- Hỗ trợ khách hàng về các thủ tục để hoàn thành giao dịch trong thời gian
hợp lý.
Đảm bảo an toàn: Qua các nhà môi giới thực sự, khách hàng sẽ tìm được
những đối tác tốt, đáng tin cậy…
2.1.1.8 Nguyên tắc hoặt động môi giới bất động sản
Đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập
công ty hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh dịch vụ bất
động sản theo quy định của pháp luật.
Tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người
có chứng chỉ môi giới bất động sản.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

19
Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh
doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.
Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp
luật.
Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi
giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động
sản.
Hoạt động môi giới cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

Cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam. Mọi hành vi, động thái trong môi giới
BĐS không được phép sai lệch với những quy định của pháp luật đã ban hành.
Môi giới phải dựa trên công bằng và minh bạch về thông tin.
Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích của khách hàng làm định
hướng, đảm bảo lợi ích của các bên khách hàng, hài hoà lợi ích của khách hàng và
nhà môi giới.
Hoạt động môi giới phải dựa trên nền tảng kiến thức chuyên môn và kinh
nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất.
Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ
đỏ xuyên suốt toàn bộ quá trình tác nghiệp.
2.1.1.9 Quy trình hoạt động môi giới bất động sản
Thứ nhất: Thông tin ban đầu
Nhà môi giới có thể tìm thấy bất động sản qua nhiều con đường khác nhau
như do chủ sở hữu trực tiếp giới thiệu cho nhà môi giới, do nhà môi giới tự tìm hiểu
qua thực tế hay mạng internet Đó mới chỉ là những thông tin ban đầu.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

20
Thứ hai: Xác định các bất động sản tham gia thương vụ
Mỗi BĐS có một đặc điểm khác nhau, không thể dựa trên kinh nghiệm để
phán đoán.
- Chỉ có sự ghi chép của bản thân mới có thể miêu tả chính xác về BĐS. Nếu
chỉ dựa trên lời miêu tả của chủ sơ hữu thì dễ gây ra sự hiểu biết thiếu chân thực về
BĐS.
- Qua việc tiếp xúc trực tiếp, nhà môi giới sẽ xác định được tính cách của
chủ sở hữu. Nhờ đó cũng có thể cho chủ sở hữu thấy được tính chuyên nghiệp của
nhà môi giới và gây được lòng tin cho họ. Phần lớn thì việc gặp gỡ, tiếp xúc tại
chính căn nhà của mình sẽ tạo cho chủ sở hữu cảm giác thoải mái, tự nhiên hơn là
tại văn phòng môi giới.
- Việc xem xét cụ thể, trực tiếp giúp nhà môi giới có thể đưa ra những câu hỏi

cụ thể và họ có thể xem xét các giấy tờ liên quan ngay tại BĐS; việc xem xét BĐS
sẽ giúp nhà môi giới không rơi vào thế bị động ngay cả khi không nhớ được tất cả
các thông tin về BĐS khi khách hàng hỏi. Điều này cũng tạo niềm tin cho khách
hàng vào phong cách làm việc của nhà môi giới.
- Trong quá trình xem xét BĐS cần chú ý đến các yếu tố liên quan đến bất
động sản như sau:
+ Vị trí: Vị trí BĐS là cố định chính vì vậy mà địa điểm, địa chỉ, môi
trường xung quanh, đại điểm trên bản đồ có ý nghĩa nhất định, tác động đến mối
quan tâm của khách hàng, quyết định của họ cũng như giá cả BĐS, tuy nhiên vị trí
không phải là yếu tố khách quan. Đối với người này thì một vị trí được cho là đẹp
những đối với người khác thì lại là xấu. Vì vậy trong khi đi xem xét địa điểm, nhà
môi giới không nên đánh giá. Việc đánh giá địa điểm đẹp hay không hãy để cho
người mua hay người thuê đánh giá. Việc của nhà môi giới là chỉ ghi chép lại
những yếu tố, đặc tính của địa điểm như hướng nhà, hình dạng mảnh đất, ngôi nhà,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

21
khoảng cách đến các phương tiện Công cộng, hàng xóm liền kề, có gần đầu phố,
bãi đỗ xe, Công viên, vườn hoa không, có gần bệnh viện, trường học, nhà trẻ, bể
bơi, siêu thị, khung cảnh qua cửa sổ. Đó chính là những yếu tố xung quanh dệt nên
bức tranh toàn cảnh liên quan đến BĐS.
+ Tình trạng kỹ thuật: Tình trạng kỹ thuật ở đây được thể hiện ở: kiểu
tường, chất liệu, năm sử dụng, kết cấu dầm, khung Khách hàng thường quan tâm
đến việc phải đầu tư thêm bao nhiêu để BĐS được an toàn và tiện dụng về kỹ thuật.
Đây là một trong những mối quan tâm hàng đầu cho những người muốn mua căn
hộ chung cư (cả cũ lẫn mới). Ở đây cần xác định rằng nhà môi giới không có trách
nhiệm với những lỗi kĩ thuật ẩn dấu bên trong. Đó là những lỗi mà bằng mắt
thường không thể thấy trong khi chủ sở hữu không biết hay cố tình dấu. Sau khi
thương vụ hoàn thành thì người sử dụng không thể trách hay đòi bồi thường về
những lỗi này.Việc đánh giá tình trạng kỹ thuật nên dành cho khách hàng. Dĩ nhiên

họ có thể sử dụng tư vấn của những nhà chuyên môn. Từ góc độ của nhà môi giới
việc này không hề ảnh hưởng gì khi khách hàng sử dụng kiến thức của các nhà
chuyên môn cho dù đó là kỹ sư xây dựng hay một giáo sư đại học. Nhà môi giới có
trách nhiệm hướng dẫn mọi ngóc ngách của BĐS cho người tư vấn kỹ thuật. Việc
làm này giúp cho sự đánh giá cuối cùng về tình trạng kỹ thuật của BĐS.
+ Trang thiết bị: Đây là những đồ dùng mà chủ sở hữu có thể để lại trong
BĐS cho người thuê sử dụng. Nhiệm vụ của nhà môi giới không chỉ là ghi chép lại
danh sách những đồ vật để lại, mà còn phải thỏa thuận giá cả những đồ vật giá trị
người mua muốn để lại hoặc những đồ vật nào nhất định chủ nhà sẽ mang đi. Vấn
đề ở đây không phải ở chỗ để người mua BĐS có được ngôi nhà với đầy đủ tiện
nghi, mà trước tiên là để bảo đảm người bán để lại những gì đã ghi chép trong hợp
đồng bàn giao căn nhà. Vì vậy khi nhận bán BĐS, nhà môi giới cần ghi chép cẩn
thận trang thiết bị BĐS.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

22
+ Hạ tầng kỹ thuật: Đường ống dẫn nước, đường ống dẫn gas, mạng lưới
điện Những yếu tố này góp phần đáp ứng những nhu càu cơ bản của khách hàng.
Chúng góp phần ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng về việc có thuê, mua
BĐS hay không cũng như ảnh hưởng đến giá trị của BĐS.
+ Giá cả toàn bộ và giá cả từng phần: Nhà môi giới cần kiểm tra các thông
tin về giá trị thị trường của BĐS và các BĐS xung quanh để đưa ra mức giá có lợi
nhất.
+ Các thông tin pháp lý: các thông tin này bao gồm chủ sở hữu BĐS, sổ đỏ,
năm sử dụng, giấy tờ xác nhận về quyền năng của BĐS, giấy tờ về quy hoạch
+ Các thông tin xã hội, lịch sử: Thời gian sử dụng, những người đã từng sử
dụng, quá trình phát triển của BĐS, môi trường xã hội, dân cư, phong thủy và các
yếu tố đặc biệt khác
Thứ ba: Xác định các đối tượng tham gia thương vụ
- Người mua ( thuê ) và khả năng tài chính

Đối với người mua (thuê) thì vấn đề quan trọng nhất là khả năng tài chính.
Nó quyết định tới việc thương vụ có thể thực hiện được không. Trong thực tế cần
trả lời những câu hỏi: người mua (thuê) có khả năng và khả năng thực tế của họ đến
đâu, họ có những nguồn tài chính nào và nguồn tài chính này được sử dụng đến
đâu? Nguồn tiền của người đó là tiền mặt, vốn tự có, vốn vay hay thế chấp. Ngoài
góc độ "bao nhiêu?" thì một khía cạnh không kém phần quan trọng là "khi nào?"
có thể có trong tay. Vấn đề này sẽ trở nên quan trọng khi xác định thời hạn các
bước thanh toán.
Có thể kiểm tra khả năng của khách hàng thông qua yêu cầu của người bán
(người cho thuê). Chính người bán (cho thuê) sẽ đòi được kiểm tra năng lực tài
chính của khách mua (thuê) để xem người đó có thực sự có khả năng hay không.
Trong trường hợp người mua (thuê) vay vốn thế chấp BĐS thì việc kiểm tra khả
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

23
năng tài chính sẽ dẽ dàng hơn. Ngân hàng sẽ trả lời được là sẽ cho vay bao nhiêu và
bao giờ. Để bảo đảm thuận lợi cho thương vụ cần tiến hành các hoạt động liên quan
đến việc đánh giá khả năng được vay thế chấp của người mua, thậm chí trước khi
người mua (thuê) tiến hành tìm hiểu cụ thể về việc vay thế chấp này. Trong một số
trường hợp đòi hỏi nhà môi giới phải đưa ra phán đoán nhanh, xác định được khách
hàng của mình sẽ vay được bao nhiêu và khi nào.
Ngoài những vấn đề liên quan đến năng lực tài chính của người mua (thuê)
còn cần phải chú ý đến tình trạng cá nhân của họ. Nếu người đó chưa đủ tuổi (16
tuổi) hay là người nước ngoài thì họ cần những giấy tờ cần thiết riêng. Không phải
lúc nào nhà môi giới cũng có thể biết hết được nội dung cũng như thời gian nào có
thể nhận được đầy đủ giấy tờ cần thiết (ví dụ việc bán nhà cho Việt kiều). Nhà môi
giới trong trường hợp này không phải có trách nhiệm giải quyết các vấn đề liên
quan đến tòa án, hay các cơ quan chính quyền. Tuy vậy nhà môi giới cần sắp xếp
các tình huống kịch bản có thể xảy ra để hành động.
- Chủ sở hữu - người bán, cho thuê

Ngày càng có nhiều người đầu tư vào thị trường BĐS và coi thu nhập từ việc
bán, cho thuê là nguồn căn bản. Vấn đề này cũng cho thấy sự trông đợi rõ ràng vào
tính chuyên nghiệp của nhà môi giới cũng như sự hy vọng vào những người thuê
tiềm năng. Đối với nhà môi giới, việc quan sát, hiểu biết đánh giá đúng người bán,
cho thuê là cần thiết. Hoàn cảnh của người bán, cho thuê cũng có ý nghĩa nhất
định, đặc biệt trong trường hợp một nhóm chủ sở hữu chung BĐS. Lúc này cần xác
định có phải tất cả đều đồng lòng bán với mức giá thoả thuận hay không. Một
trường hợp rất hay xảy ra là người có ít phần nhất lại cản trở được thương vụ vì
những lí do cá nhân kỳ quặc. Trong những trường hợp này nên thống nhất với
những người bán ủy quyền cho một người.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

24
Thứ tư: Lập hồ sơ thương vụ môi giới bất động sản
- Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê của khách hàng,
người môi giới phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ.
Việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau khi kí hợp
đồng môi giới. Không nên nhận những giấy tờ bản gốc vì giấy tờ thường hay bị mất
do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Vì vậy chỉ nên photo copy chúng
còn bản gốc để chủ sở hữu hay người được ủy quyền trình tại nơi cần thiết, ở lúc
thích hợp. Khách hàng trong quá trình tiến hành thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải
quyết các thủ tục giấy tờ, vì vậy người môi giới cần nắm bắt những tiến trình này
của khách hàng để giúp đỡ, khách hàng lúc cần thiết.
- Thông tin liên quan đên các bên tham gia thương vụ:
+ Họ và tên
+ Địa chỉ thường trú
+ Số chứng minh thư hay hộ chiếu
+ Sổ hộ khẩu, giấy đăng kí tạm trú
+ Địa chỉ liên lạc

+ Số điện thoại bàn và di động
- Thông tin liên quan đên bất động sản bên tham gia thương vụ
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, hồng…)
+ Hợp đồng Công chứng về việc mua, bán, trao tặng…
+ Hóa đơn đóng thuế đất hàng năm
- Các thông tin liên quan khác
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

25
Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ, cần thu thập thêm tất cả những giấy
tờ liên quan như giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, bản chia tài sản, thừa kế
của tòa án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại…
Thứ năm : Thỏa thuận hợp đồng mua- bán (thuê-cho thuê)
- Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng đôi
khi diễn ra trong thời gian dài. Một khi các bên thống nhất được các điều khoản của
hợp đồng, người môi giới phải giúp các bên liên quan lập biên bản thỏa thuận. Khi
lập biên bản thỏa thuận cần lưu ý những điểm chính liên quan đến thương vụ sau
này như sau:
- Miêu tả đối tượng của hợp đồng
- Xác định các bên liên quan
- Xác định địa điểm viết biên bản
- Giá cả BĐS
- Số tiền đặt cọc
- Thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm
- Thời hạn kí hợp đồng Công chứng
- Thời hạn giao BĐS
- Hình thức và thời hạn giao tiền
- Xác định bên chi trả các khoản phí (Công chứng, tòa án, thuế)
Những điều thoả thuận và chữ kí các bên này là cơ sở để thực hiện các hợp
đồng tiếp theo, đồng thời để bảo đảm không có sự nghi ngờ, nhầm lẫn cho các bên.

Tuy nhiên biên bản thỏa thuận không thể buộc các bên phải thi hành trách nhiệm đã
thỏa thuận. Đây vẫn mới chỉ là dạng hợp đồng giữ danh dự, sự đàng hoàng hay chữ
"Tín" của các bên.