giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản tại công ty cổ phần tập đoàn t&t

Chuyân đề tốt nghiệp Khoa kế hoạch & phát triển
MỤC LỤC
Nguyễn Thị Vân Lớp: Kế hoạch B
Chuyân đề tốt nghiệp Khoa kế hoạch & phát triển
CHƯƠNG I
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN
1.1. Những vấn đề chung về bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Tài sản quốc gia là nguồn tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội của mỗi
nước. Trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta có thể phân
chia tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau do nhu cầu, sử dụng. Hiện
nay tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành hai loại : bất động sản
và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm, việc
phân chia như vậy bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong bộ luật La
Mã.
Hiện nay, có rất nhiều quan niệm khác nhau về bất động sản. Tuy nhiên
đều thống nhất trong quan điểm : bất động sản là những tài sản gắn liền với đất
đai và không thể di chuyển được.
Theo giáo sư Dan Swango “ bất động sản là đất đai và các công trình xây
dựng trên đất. Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy cụm từ và chạm vào nó”.
Theo Mc Kenzie and Betts :” bất động sản bao gồm đất đai, tài nguyên
gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời
được, được định bởi luật pháp”.
Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự :” Bất động sản là những tài sản
không di dời được, bao gồm : Đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản
gắn liền với đất; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy BĐS trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng
là BĐS, chỉ những tài sản nào không di dời được mới là BĐS. Vì vậy, đặc điểm
riêng của BĐS là không di dời. Chính vì vậy, BĐS trước hết là đất đai và các
công trình, kiến trúc gắn liền với đất đai. Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố

không thể thiếu của BĐS. Tuy nhiên, quan niệm về những “tài sản gắn liền với
đất” được coi là BĐS lại có sự khác nhau. Cùng một tài sản, có nước liệt kê vào
danh mục động sản nhưng có nước liệt kê vào danh mục BĐS; có lúc nó được
coi là động sản nhưng lúc khác lại là BĐS.
Nguyễn Thị Vân Lớp: Kế hoạch B
1
Chuyân đề tốt nghiệp Khoa kế hoạch & phát triển
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, vì vậy ngoài đặc điểm chung
của những hàng hóa thông thường, BĐS còn có những đặc điểm riêng :
+ Thứ nhất, bất động sản là hàng hóa có vị trí cố định, không di dời
được.
Đặc điểm này là do hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với đất đai, nên
cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, khó có khả
năng tăng thêm về diện tích. Đây chính là dấu hiệu để phân biệt sự khác nhau
cơ bản giữa BĐS và các tài sản thông thường khác ( động sản). Đặc tính không
di dời được của BĐS thể hiện ở chỗ : các thành phần tạo thành bất động sản
biểu hiện đặc tính không thể di dời được trong trường hợp nào và trong trường
hợp nào thì chúng không mang đặc tính đó; trong đó, đất đai là tài sản luôn gắn
liền với đặc tính không thể di dời được trong mọi trường hợp, còn các tài sản
khác chỉ được gọi là bất động sản và mang đặc tính không thể đất dời được khi
gắn liền với đất đai ( trừ một vài trường hợp ngoại lệ theo quy định của pháp
luật).
+ Thứ hai, bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền
Đặc điểm này là vì đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài
nguyên được xem như không thể bị phá hủy, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp,
giá trị sử dụng của đất đai không bị giảm đi khi đưa vào sử dụng mà nếu được
khai thác hợp lý và bồi bổ thường xuyên, giá trị sử dụng của đất ngày càng
tăng. Đồng thời các công trình kiến trúc và xây dựng trên đ sau khi xây dựng
hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo và nâng cấp có thể tồn tại hàng

năm hoặc lâu hơn nữa. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa BĐS là do đất
đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng lại có thể sử
dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa BĐS rất phong phú và đa
dạng .
+ Thứ ba, tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan
hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu
vực, vùng , địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tinh khan hiếm, tính cố định và
không di dời được của đất đai nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt. Trong cùng
một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không
Nguyễn Thị Vân Lớp: Kế hoạch B
2
Chuyân đề tốt nghiệp Khoa kế hoạch & phát triển
gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh tranh nhau và cùng xây theo một thiết
kế. Ngay trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà
khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính
dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá
nhân.
+ Thứ tư, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật
và chính sách của Nhà nước.
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt,
các hoạt động giao dịch BĐS tác động mạnh tới hầu hết các hoạt động kinh tế -
xã hội; do đó, các vấn đề về BĐS chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của
các văn bản pháp luật về BĐS, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai. Có thể
nói, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối chặt chẽ của hệ thống pháp luật so với các
hàng hóa khác.
+ Thứ năm, hàng hóa BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS có
thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây

dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất
đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng
các công trình này làm tôn vẻ đẹp và sự hấp dẫn của các công trình khác là rất
phổ biến.
+ Các tính chất khác :
 Tính thích ứng : Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng
có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó.
Đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoản
mãn nhu cầu sinh hoạt, kinh doanh và các hoạt động khác.
 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý : Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng
và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác. Việc đầu tư
xây dựng BĐS rất phức tạp và chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi
cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội : Hàng hóa BĐS
chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác.
Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau,
phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý
xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu
Nguyễn Thị Vân Lớp: Kế hoạch B
3
Chuyân đề tốt nghiệp Khoa kế hoạch & phát triển
cầu và hình thức BĐS.
1.1.3. Phân loại bất động sản
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động
sản có thể phân thành ba loại : BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây
dựng và BĐS đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm: Bất động sản nhà ở, nhà
xưởng, công trình thương mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng ( hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v… Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì
nhóm BĐS nhà đất ( đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ

bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng nhiều
của yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững.
Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch
trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng : BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất
nông nghiệp( dưới dạng sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng,
đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm và đất chưa sử dụng v.v
Bất động sản đặc biệt : là những loại bất động sản như các công trình bảo
tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa
trang v.v… Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất
thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc
xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản
phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta.
1.2.Những vấn đề lý luận chung về đầu tư kinh doanh bất động sản
1.2.1. Khái niệm đầu tư kinh doanh bất động sản
Đầu tư kinh doanh bất động sản : là dựng lượng tiền , vàng để mua BĐS
và bán ra thị trường vào thời điểm khác với giá chênh lệch gọi là đầu tư mua
bán. Trường hợp đầu tư bằng cách sửa chữa, xây nhà để bán được gọi là đầu tư
tăng giá trị BĐS. Đầu tư xây dựng cao ốc hay căn hộ cho thuê, bán. Đầu tư dự
án bất động sản để bán, cho thuê như xây dựng tổ hợp biệt thự, khu dân cư….
Do nhu cầu mua nhà, đất của người dân càng ngày càng cao phụ thuộc vào
tốc độ đô thị hóa, kinh tế ngày càng tăng trưởng, tốc độ tăng dân số nên đầu
tư bất động sản là một trong những loại hình đầu tư an toàn và lợi nhuận cao.
Nguyễn Thị Vân Lớp: Kế hoạch B
4
Chuyân đề tốt nghiệp Khoa kế hoạch & phát triển
Nhưng vẫn có nhiều trường hợp trong một giai đoạn nào đó thị trường sẽ có
dấu hiệu chững lại hay đóng băng ; lúc này các nhà đầu tư có tài chính yếu

thường phải chịu lỗ để trả nợ. Ngoài ra không như những thị trường khác như
tài chính, tiền tệ, chứng khoán…nhà đầu tư bất động sản không cần phải có
nhiều kiến thức để xử lý công việc nên những người đầu tư sẽ chọn đầu tư bất
động sản.
Lợi nhuận do đầu tư vào BĐS rất lớn nên thu hút được rất nhiều nhà đầu
tư và đây là một nguyên nhân quan trọng làm cho thị trường bất động sản sốt
trong thời gian qua khiến cho giá bất động sản tăng vọt và đang ở mức khá cao.
Và cũng chính khi việc đầu tư không còn lợi nhuận thì họ có xu hướng rút ra
dần ra khỏi thị trường làm cho thị trường ngày càng yếu và dẫn đến đóng băng.
Chính vì vậy những nhà đầu tư khôn ngoan luôn chọn cho mình thời điểm cần
thiết để rút khỏi thị trường.
Đầu tư kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm phụ
thuộc rất lớn vào quyết định của nhà đầu tư. Vì vậy để thành công nhà đầu tư
cần phải nắm bắt thông tin, am hiểu thị trường một cách sâu sắc và sự hỗ trợ tốt
nhất là nhà đầu tư nên liên kết với các trung tâm môi giới BĐS nhất là những
trung tâm có uy tín có kinh nghiệm và quy mô hoạt động tương đối lớn, hiên
đại.
1.2.2.Đặc điểm của đầu tư kinh doanh bất động sản
Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS cũng là một hoạt động đầu tư nên có
những đặc điểm tương tự như đặc điểm của đầu tư phát triển, ngoài các đặc
điểm như : khối lượng vốn đầu tư lớn và nằm khê đọng trong suốt quá trình
thực hiện đầu tư do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn đòi hỏi nhà đầu
tư cần phân bổ chu chuyển bảo toàn vốn. Thời gian để tiến hành công cuộc đầu
tư cho đến khi các thành quả của nó phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều
năm tháng với nhiều biến động và rủi ro xảy ra… Hoạt động đầu tư kinh doanh
bất động sản còn có những đặc điểm mang tính chất riêng biệt sau :
+ Những thành quả của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tạo
dựng tài sản có giá trị sử dụng lâu dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài…
Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý chất lương của các công trình : từ khâu lựa
chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục thi công công trình

+ Các thành quả đầu tư từ công trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố
định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định. Vì
Nguyễn Thị Vân Lớp: Kế hoạch B
5
Chuyân đề tốt nghiệp Khoa kế hoạch & phát triển
vậy các hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh
tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác động sau này
với hoạt động đầu tư.
+ Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản( HĐĐTKDBĐS) phải phù
hợp với kế hoạch và quy hoạch phát triển của Nhà nước và địa phương về địa
lý và hạ tầng cơ sở, sự đồng bộ trong kiến trúc và đảm bảo về chất lượng công
trình.
+HĐĐTKDBĐS diễn ra ngoài trời, thời gian kéo dài vì thế phụ thuộc
nhiều vào yếu tố thời tiết, khí hậu.
+ HĐĐĐTKDBĐS chứa đựng nhiều yếu tố kinh doanh xã hội đan xen.
Theo đó nó không chỉ phụ thuộc vào chính sách quản lý đầu tư của Nhà nước
mà còn phụ thuộc vào yếu tố xã hội, tâm lý, tập quán của người dân.
1.2.3. Vai trò của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản
Đầu tư bất động sản là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh
tế hàng hóa, kinh tế hàng hóa phát triển, đầu tư được mở rộng về phạm vi, quy
mô và hình thức. một nền kinh tế hàng hóa không thể tồn tại nếu không có
hoạt động sản xuất hàng hóa. Khác với hàng hóa khác :
+ Hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào thuộc tính hữu ích của nó
+ Cung cấp tính hữu ích và tiện nghi cho người sử dụng, làm nền tảng cho
các hoạt động khác.
+ Tạo lợi nhuận cho nhà đầu tư và những người hỗ trợ cho hoạt động kinh
doanh bất động sản
 Vai trò của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản được thể hiện ở
hai khía cạnh.
+ Thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng.

+ Các dự án đầu tư bất động sản phải nằm trong chương trình phát triển
kinh tế - xã hội của quốc gia và của từng địa phương. Vì vậy đầu tư bất động
sản một mặt vì lợi nhuận của nhà đầu tư, mặt khác để đạt lợi nhuận của nhà đầu
tư phải trên cơ sở nhu cầu xã hội.
1.2.4. Phân loại hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản và phạm vi
đầu tư kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp
a) Phân loại hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản rất đa dạng, việc phân loại
có nghĩa trong khâu thẩm định dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu
Nguyễn Thị Vân Lớp: Kế hoạch B
6
Chuyân đề tốt nghiệp Khoa kế hoạch & phát triển
tư bất động sản. Việc phân loại được chia theo các tiêu thức sau :
+ Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp và gián tiếp
+ Theo nội dung kinh tế của đầu tư : đầu tư xây dựng cơ bản, đầu tư tài
sản lưu động, đầu tư lao động, đầu tư máy móc thiết bị, đầu tư nghiên cứu thị
trường, đầu tư cho hoạt động nghiên cứu khoa học và công nghệ.
+Theo hình thức đầu tư : đầu tư mới, đầu tư theo chiều sâu, đầu tư mở
rộng các công trình hiện có.
+ Theo thời hạn đầu tư : đầu tư dài hạn (10 năm), đầu tư trung hạn ( 5- 10
năm), đầu tư ngắn hạn ( 5 năm trở xuống).
b) Phạm vi hoạt động kinh doanh đầu tư bất động sản trong doanh nghiệp
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ bao gồm : hoạt động kinh
doanh bất động sản và hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Chia phạm
vi hoạt động cho 2 loại doanh nghiệp là : doanh nghiệp trong nước và doanh
nghiệp nước ngoài. Theo Luật kinh doanh bất động sản của nước Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 63/2006/QH11 ngày 29/ 06/2006 đã quy định :
Phạm vi hoạt động đối với các tổ chức, cá nhân trong nước.
a) Hoạt động kinh doanh bất động sản :
+ Đầu tư lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
+ Thầu nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
+ Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho
thuê đất đó.
+ Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất , đầu tư công trình hạ tầng để
chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đó để cho thuê lại.
b) Hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản:
+ Dịch vụ môi giới bất động sản;
+ Dịch vụ định giá bất động sản ;
+ Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
+ Dịch vụ tư vấn bất động sản ;
+ Dịch vụ đấu giá bất động sản;
+ Dịch vụ quảng cáo bất động sản;
+ Dịch vụ quản lý bất động sản;
Phạm vi hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của các tổ chức, cá
nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Nguyễn Thị Vân Lớp: Kế hoạch B
7
Chuyân đề tốt nghiệp Khoa kế hoạch & phát triển
+ Đầu tư tạo lập nhà,công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
+ Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho
thuê.
+ Kinh doanh dịch vụ bất động sản như theo quy định đối với các tổ chức,
các nhân trong nước.
1.2.5. Nguồn vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của
doanh nghiệp
Nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp
được huy động hỗn hợp từ các nguồn khác nhau :
+ Vốn khấu hao cơ bản : Đây là một nguồn tự tài trợ được hình thành từ quỹ
khấu hao tài sản cố định của doanh nghiệp, có ý nghĩa rất quan trọng đối với doanh

nghiệp, bởi quỹ này phản ánh độ lớn các khoản khấu hao tài sản cố định và gián
tiếp phản ánh tốc độ đổi mới doanh nghiệp. Việc sử dụng nguồn vốn này cho hoạt
động đầu tư sẽ mang lại thế chủ động an toàn cho doanh nghiệp.
Khi doanh nghiệp muốn nâng cao vị thế trên thương trường thì một yếu tố
cực kỳ quan trọng có thể giúp doanh nghiệp thắng được các đối thủ cạnh tranh
là yếu tố công nghệ. Do đó, nếu tốc độ khấu hao chậm, các doanh nghiệp sẽ
không thể bắt kịp tốc độ phát triển của công nghệ bởi tài sản cũ chưa khấu hao
hết, nguồn tích lũy khấu hao thấp không đủ để mua máy móc thiết bị mới.
+ Quỹ tích lũy tái đầu tư phát triển: Quỹ này được hình thành từ nguồn
lợi nhuận hàng năm được trích lập theo quy định của Bộ Tài Chính. Nguồn
vốn này có ý nghĩa rất quan trọng, nguồn vốn lớn chứng tỏ doanh nghiệp hoạt
động có hiệu quả. Trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh, nếu doanh
nghiệp hoạt động hiệu quả thì doanh nghiệp sẽ có điều kiện thuận lợi để tăng
trưởng nguồn vốn. Nguồn trích lũy từ lợi nhuận để lại là bộ phận lợi nhuận
được dựng để tái đầu tư, mở rộng sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Nguồn lợi nhuận để lại tác động rất lớn đến nguồn vốn kinh doanh, tạo cơ
hội cho công ty thu được lợi nhuận cao hơn trong các năm tiếp theo. Tăng khả
năng tự chủ về tài chính của doanh nghiệp giúp doanh nghiệp không bị phụ
thuộc vào bên ngoài ( Ngân hàng, huy động từ khách hàng…) và doanh nghiệp
sẽ dễ dàng hơn trong các quan hệ tín dụng tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng
hoặc các cổ đông.
+ Nguồn vốn huy động từ khách hàng mua bất động sản : Đây là một
trong những nguồn vốn rất quan trọng đối với doanh nghiệp hoạt động trong
Nguyễn Thị Vân Lớp: Kế hoạch B
8
Chuyân đề tốt nghiệp Khoa kế hoạch & phát triển
lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, đáp ứng nhu cầu thực hiện dự án.
+ Nguồn vốn ngân sách Nhà nước : Đây là nguồn chi của Nhà nước cho
hoạt động đầu tư. Nó là nguồn vốn đầu tư quan trọng trong chiến lược phát
triển đất nước. Nguồn vốn được sử dụng cho các kết cấu hạ tầng kinh tế - xã

hội, quốc phòng an ninh, nguồn vốn hỗ trợ cho các doanh nghiệp Nhà nước đầu
tư vào các lĩnh vực cần có sự tham gia của Nhà nước. Ngoài ra, nguồn vốn này
dựng đề chi cho công tác lập kế hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, vùng
lãnh thổ, quy hoạch xây dựng đô thị và nông thôn.
+ Nguồn vốn viện trợ qua Ngân sách : thường là nguồn vốn ODA, nguồn
vốn này được sử dụng cho các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở cho người có thu
nhập thấp.
+ Vốn vay : Bao gồm vay ngân hàng, vay quỹ đầu tư phát triển của Nhà
nước, vay nước ngoài, đặc biệt là vốn vay từ các tổ chức tín dụng và quỹ phát
triển BĐS Nhà nước.
+ Nguồn khác : bao gồm các nguồn từ phát hành trái phiếu, vốn góp liên
doanh liên kết, vốn cổ phần ( hiện nay nguồn vốn này chủ yếu được huy động
từ cán bộ công nhân viên trong.
1.2.6. Nội dung của đầu tư kinh doanh bất động sản
Để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản, đòi hỏi các doanh
nghiệp phải chú trọng đến từng khía cạnh của công cuộc đầu tư của mình trên
tất cả các hoạt động đầu tư. Đặc biệt trong tình hình nền kinh tế thời kỳ hội
nhập phát triển cùng xu hướng phát triển mới của nền kinh tế toàn cầu ngày
nay. Nội dung của hoạt động đầu tư phát triển phục vụ hoạt động đầu tư kinh
doanh BĐS sẽ nói nên tầm quan trọng cũng như tính tất yếu của hoạt động kinh
doanh bất động sản đối với Việt Nam trong sự nghiệp CNH – HĐH của nền
kinh tế.
1.2.6.1. Đầu tư xây dựng cơ bản ( đầu tư vào cơ sở hạ tầng).
Đây là hoạt động đầu tư nhằm tạo ra tài sản cố định cho doanh nghiệp và
luôn chiếm hữu một khoản vốn lớn để thực hiện việc khảo sát, quy hoạch xây
dựng, chuẩn bị đầu tư, thiết kế thi công xây lắp công trình,lắp đặt máy móc
thiết bị và tiến hành các công tác xây dựng cơ bản theo tổng dự toán.
Đối với hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS có các công trình xây dựng bao
gồm nhiều hạng mục với các yêu cầu kỹ thuật khác nhau như : hệ thống kho
bãi, các công trình phụ trợ, các công trình nhà tạm nơi thi công,…đòi hỏi

Nguyễn Thị Vân Lớp: Kế hoạch B
9
Chuyân đề tốt nghiệp Khoa kế hoạch & phát triển
nguồn vốn đầu tư rất lớn.
1.2.6.2. Đầu tư máy móc thiết bị :
Các loại máy móc thiết bị hiện đại, các loại dây chuyền sản xuất phục vụ
thi công cũng chiếm một tỷ trọng rất lớn trong tổng vốn đầu tư của doanh
nghiệp. Các loại máy móc thiết bị có công suất lớn được đồng bộ hóa sẽ đáp
ứng được đòi hỏi về năng lực hoạt động của một đơn vị thi công cơ giới mạnh
đồng thời cũng là một minh chứng cho sức mạnh và uy tín của doanh nghiệp
khi tham gia thi công các dự án lớn cũng như các dự án xây dựng BĐS của
doanh nghiệp.
1.2.6.3. Đầu tư phát triển nguồn nhân lực:
Việc đầu tư phát triển nguồn nhân lực là một chiền lược phát triển theo
chiều sâu và dài hạn nó đóng vai trị quyết định đến sự thành bại của một doanh
nghiệp trên thương trường. Cùng với các yếu tố đầu vào khác nhau như : máy
móc thiết bị, công nghệ, nguyên nhiên vật liệu,…yếu tố nguồn nhân lực đã tạo
lên “ hình dáng” của một doanh nghiệp. Nguồn nhân lực hay được hiểu là con
người cùng với các yếu tố thể lực, trí thức, kỹ năng lao động của mình, ở đây
chìa khóa quyết định sự thành công chính là chất lượng của nguồn nhân lực. Có
thể thấy việc đầu từ nâng cao chất lượng nguồn nhân lực là hết sức quan trọng
phải được các doanh nghiệp thường xuyên chú trọng. Các hoạt động đầu tư
phát triển nguồn nhân lực gắn liền với các hoạt động :
+ Đào tạo và đào tạo lại các cấp độ đào tạo : đào tạo nguồn nhân lực nói
chung( đào tạo phổ cập) và đào tạo nhân tài ( đào tạo chuyên sâu).
+ Trích lợi nhuận lập quỹ dự phòng trợ cấp mất việc làm : Quỹ này dựng
để chi cho việc đào tạo lại công nhân do thay đổi cơ cấu hoặc công nghệ, đào
tạo nghề dự phòng cho lao động nữ và bồi dưỡng nâng cao trình độ nghề
nghiệp cho người lao động, trợ cấp cho người lao động làm việc thường xuyên
nay bị mất việc làm trong doanh nghiệp.

+ Lập quỹ khen thưởng : Đây là biểu hiện của phương pháp kinh tế trong
quản lý, có thể nói hoạt động này chính là một “ nghệ thuật” trong việc sử dụng
người lao động của bộ máy lãnh đạo của doanh nghiệp. Việc lập quỹ khen
thưởng dựng để khuyến khích cán bộ công nhân viên không ngừng nâng cao tay
nghề, phát huy sự sáng tạo trong lao động, khuyến khích người lao động làm
việc tự giác và hăng say đảm bảo chất lượng công việc ở mức cao nhất…từ đó
Nguyễn Thị Vân Lớp: Kế hoạch B
10
Chuyân đề tốt nghiệp Khoa kế hoạch & phát triển
gián tiếp nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
+ Lập quỹ phúc lợi hỗ trợ người lao động khi gặp khó khăn, giúp họ yên
tâm sản xuất.
1.2.6.4. Đầu tư nghiên cứu thị trường
Đầu tư nghiên cứu thị trường của doanh nghiệp là cơ sở xác định sự cần
thiết của các công cuộc đầu tư, là căn cứ để xác định quy mô cấp độ đầu tư.
Đồng thời, hoạt động nghiên cứu thị trường sẽ giúp doanh nghiệp định hình
được xu hướng của thị trường, đưa ra được những dự báo về nhu cầu sản phẩm
của người tiêu dùng, xác định đươc những thế mạnh của mình và đối thủ cạnh
tranh trên thương trường. Việc nghiên cứu thành công giúp doanh nghiệp có
chiến lược sản xuất kinh doanh đúng hướng, tiêu thụ nhanh sản phẩm quay
vòng vốn nhanh để thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Những diễn biến thất thường cùng tình trạng đóng băng của thị trường
BĐS trong những năm qua là thách thức lớn đối với hoạt động của các doanh
nghiệp kinh doanh BĐS. Việc tiến hành đầu tư nghiên cứu thị trường một cách
khoa học và có được những dự báo tin cậy sẽ là một trong những cách thức
giúp doanh nghiệp phát triển để chiếm lĩnh thị trường.
1.2.6.5. Đầu tư cho hoạt động nghiên cứu khoa học và công nghệ,
nghiên cứu và triển khai :
Hoạt động đầu tư vào khoa học công nghệ trong doanh nghiệp gồm đầu tư
nghiên cứu chế tạo sản phẩm mới và đầu tư mua sắm công nghệ mới từ nước

ngoài. Hoạt động này đòi hỏi một nguồn vốn lớn và độ rủi ro cao, vì vậy với
khả năng hiện nay của các doanh nghiệp Việt Nam thì tỷ trọng đầu tư cho hoạt
động này là khá nhỏ. Tuy nhiên thì ý nghĩa của việc thực hiện hoạt động này là
vô cùng to lớn, là điều kiện để doanh nghiệp đổi mới và là động lực cho nền
kinh tế phát triển. Trong sản xuất kinh doanh, các bí quyết và phát minh về
công nghệ luôn là yếu tố quyết định khả năng cạnh tranh, chiếm lĩnh thị trường
của doanh nghiệp. Kết quả nghiên cứu giúp tăng năng suất, tiết kiệm chi phí,
nâng cao chất lượng , gia tăng lợi nhuận cho đơn vị. Do đó các doanh nghiệp
cần đầu tư vào những công nghệ phù hợp với những điều kiện sản xuất của
doanh nghiệp, nhanh chóng nắm bắt thông tin về thị trường công nghệ và tiếp
cân với những thông tin về các công nghệ mới nhằm nâng cao hiệu quả sản
xuất, cải tiến sản phẩm từ đó nâng cao sức cạnh tranh.
Đầu tư nghiên cứu khoa học công nghệ là lĩnh vực đầu tư không thể thiếu
được của các doanh nghiệp trong sản xuất kinh doanh, đảm bảo sức mạnh và vị trí
Nguyễn Thị Vân Lớp: Kế hoạch B
11
Chuyân đề tốt nghiệp Khoa kế hoạch & phát triển
cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường hiện tại cũng như trong tương lai.
Hoạt động nghiên cứu triển khai thường diễn ra trong phạm vi doanh
nghiệp nhưng có tác động mở rộng tới toàn bộ nền kinh tế, làm gia tăng năng
lực sản xuất của quốc gia. Khi nền kinh tế phát triển tới trình độ cao hơn thì
doanh nghiệp lại có nhiều khả năng hơn trong việc nghiên cứu ứng dụng các
thành tựu khoa học vào sản xuất.
Mục đích của các chương trình và dự án R&D không chỉ dừng lại ở dạng
nghiên cứu ứng dụng, nghiên cứu nhằm tăng chất lượng sản phẩm, tạo nên sản
phẩm có đặc điểm nổi bật hơn mà còn tập trung nghiên cứu tìm kiếm, phát triển
kỹ thuật và công nghệ mới nhất cho doanh nghiệp. Có thể nói R&D là phần
không thể thiếu được trong các hoạt động của doanh nghiệp. Đầu tư vào R&D
là một trong những yếu tố giúp các công ty giảm được các chi phí liên quan đến
sản xuất kinh doanh.

Có thể nói đầu tư cho nghiên cứu triển khai đóng vai trị quan trọng trong
hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp. Các chương trình và dự án R&D
gắn chặt với chiến lược kinh doanh giúp các doanh nghiệp đạt được các mục
tiêu ngắn hạn cũng như dài hạn về kinh tế cũng như các ảnh hưởng khác.
1.2.6.6. Đầu tư vào tài sản lưu động
Mục đích đầu tư vào tài sản lưu động là giúp cho quá trình sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp được diễn ra liên tục. Trong doanh nghiệp tài sản lưu
động bao gồm dự trữ sản xuất ( nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, bán thành
phẩm mua ngoài, phụ tùng thay thế, công cụ lao động nhỏ, hạt giống, thức ăn
gia súc, v.v ), chi phí sản xuất ( sản phẩm chế dở, bán thành phẩm), dự trữ lưu
thông( thành phẩm, hàng hóa, bao bì, vật liệu đóng góp, v.v). Sử dụng tài sản
lưu động tiết kiệm, rút ngắn thời gian của một lần chu chuyển hoặc tăng số
vòng chu chuyển của nó trong một năm là yếu tố quan trọng nâng cao hiệu quả
cao sử dụng vốn kinh doanh.
1.2.6.7. Đầu tư vào hoạt động marketing :
Hoạt động marketing là một trong những hoạt động quan trọng của doanh
nghiệp, phục vụ cho hoạt động bán hàng. Đầu tư cho hoạt động marketing bao gồm
đầu tư cho hoạt động quảng cáo, xúc tiến thương mại, xây dựng thương hiệu
Để xây dựng một thương hiệu mạnh cho công ty thì trước hết cần phải đầu
tư vào nhãn hiệu hàng hóa. Nhãn hiệu sản phẩm là tên gọi, thuật ngữ, biểu
tượng, hình vẽ, hoặc sự phối hợp giữa chúng, được dựng để xác nhận hàng hóa
Nguyễn Thị Vân Lớp: Kế hoạch B
12
Chuyân đề tốt nghiệp Khoa kế hoạch & phát triển
hay dịch vụ của doanh nghiệp và để phân biệt hàng hóa – dịch vụ của doanh
nghiệp với sản phẩm của doanh nghiệp khác, được xem là một tiêu chí đánh giá
khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp. Khách hàng yên tâm hơn và chọn mua
những sản phẩm mà họ đã có thông tin từ trước. Sản phẩm có khả năng cạnh
tranh có nhãn hiệu được nhiều người lựa chọn, có uy tín và ấn tượng đối với đa
số khách hàng.

Vì tầm quan trọng của nhãn hiệu trong việc tiêu thụ sản phẩm nên các
doanh nghiệp cũng có cần có chiến lược xây dựng nhãn hiệu của mình. Việc tạo
lập và duy trì một nhãn hiệu thương mại không hề đơn giản, kể cả khi đã có
một nhãn hiệu thành công thì chủ doanh nghiệp cũng cần đầu tư liên tục nhằm
duy trì nhãn hiệu của mình. Nội dung của hoạt động đầu tư này bao gồm : đầu
tư nghiên cứu thị trường ( về nhu cầu khách hàng, đối thủ cạnh tranh, xu hướng
phát triển của sản phẩm…) ; xây dựng chiến lược kinh doanh; thử nghiệm nhãn
hiệu trên thị trường; hoạt động marketing và đánh giá kết quả. Ngoài ra doanh
nghiệp còn phải chi phí để giữ vững vị trí thương hiệu trên thị trường là cao
hơn và lợi nhuận nhiều hơn. Đây cũng làm điều kiện cẩn để xây dựng thương
hiệu cho doanh nghiệp.
Thương hiệu là một kí hiệu liên tưởng, tên hay nhãn hiệu hàng hóa độc
nhất vô nhị, có thể nhận biết được, được dựng để phân biệt với các sản phẩm
hay dịch vụ cạnh tranh. Thương hiệu là uy tín, là sự hiểu biết cũng như lòng
trung thành của khách hàng. Một thương hiệu mạnh là kết quả của đầu tư hợp
lý vào công nghệ sản xuất, kiểu dáng sản phẩm, nhãn hàng, marketing… Quá
trình xây dựng thương hiệu đòi hỏi doanh nghiệp phải tốn một chi phí lớn và
thực hiện trong thời gian dài. Cùng với xu hướng toàn cầu, giá trị của thương
hiệu ngày càng được coi trọng, đem lại lợi nhuận lớn cho doanh nghiệp. Vì vậy
việc đầu tư cũng như quản lý loại tài sản này ngày càng được chú ý tới. Khi
doanh nghiệp tạo cho mỡnh thương hiệu mạnh, giá trị thị trường của công ty
cũng tăng lên. Do đặc thù của hàng hóa BĐS nên việc đầu tư cho hoạt động
marketing trong doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng sẽ mang những nét khác
nhau với các loại hình khác. Đối với hoạt động kinh doanh BĐS các thị trường
nghiên cứu là thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách
sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở…Nghiên cứu thị
trườn phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường.
Nguyễn Thị Vân Lớp: Kế hoạch B
13
Chuyân đề tốt nghiệp Khoa kế hoạch & phát triển

1.2.7. Các nhân tố tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản
1.2.7.1. Nhóm các nhân tố tự nhiên :
Vị trí địa lý của BĐS : Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản
mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng cao. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn
tại hai loại vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát,
cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của
bất động sản. Những BĐS nằm tài trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có
giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm trong các vùng ven
trung tâm ( hay vị trí tương đối). Những bất động sản nằm tại các ngã tư hay
ngã ba, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất
đống sản nằm ở vị trí khác ( vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về
vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá
đất.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất : một kích thước và
diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loạt các nhu cầu cụ thể của đa số
dân cư trong vùng. Ví dụ tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và
diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m – 5m và chiều sâu thửa đất là từ
10m- 15m, nhưng ở thành phố HCM thì kích thước thường lớn hơn.
Địa hình bất động sản tọa lạc : địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay
thấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất
động sản. ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị
hiện tượng triều cường thì giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ
cao hơn.
Hình thức ( kiến trúc) bên ngoài của bất động sản: nếu hai bất động sản
có giá xây dựng như nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu
thì giá của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
Đặc điểm trên bề mặt đất và dưới lòng đất 9 độ dày của lớp bề mặt, tính
chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến
giá trị của bất động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ : độ màu mỡ
của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông

nghiệp, nhưng lại không quan trọng trong việc sử dụng đất xây dựng.
Tình trạng môi trường : Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên
tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản.
Nguyễn Thị Vân Lớp: Kế hoạch B
14
Chuyân đề tốt nghiệp Khoa kế hoạch & phát triển
1.2.7.2. Nhóm nhân tố kinh tế
a) Các yếu tố tác động khách quan
- Tình hình cung – cầu bất động sản trong khu vực.
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản khu vực
- Các điều kiện của thị trường bất động sản
- Hiện trạng vùng lân cận( cơ sở hạn tầng như đường, hệ thống cấp
thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng và khu vực.
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng ( thuộc
nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác.
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống thông tin trong
vùng.
- Số lượng các lô, thửa đất trong khu vực.
- Tỷ lệ thuế; mức thuế suất. mức độ lạm phát chung; tình hình thị
trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.
b) Các yếu tố tác động chủ quan
Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản : mức thu nhập hàng năm từ
bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản
đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển
nhượng của nó càng cao và ngược lại.
Những tiện nghi gắn liền với bất động sản : hệ thống điện, nước, vệ sinh,
điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất
lượng càng tốt thì làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.
1.2.7.3. Nhóm nhân tố chính trị pháp lý

Tình trạng pháp lý của bất động sản : các giấy tờ chứng thư pháp lý về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có.
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn liền với BĐS, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và các công trình xây dựng khác gắn với bất
động sản; tình trạng cho thu, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyến sở hữu chung.
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương có thể có những tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS nói
riêng cụ thể là :
Nguyễn Thị Vân Lớp: Kế hoạch B
15
Chuyân đề tốt nghiệp Khoa kế hoạch & phát triển
 Các chính sách tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể
làm cho giá bất động sản tăng.
 Các chính sách tác động trực tiếp như :
+ Chính sách đền bù giải phóng mặt bằng của Nhà nước.
+ Chính sách cho phép Việt Kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được
mua nhà tại thành phố.
+ Chính sách tài chính được áp dụng với những người được nhà nước giao
đất, cho thuê đất…
+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS.
+ Chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản.
1.2.7.4. Nhóm yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hơi bất động sản tác động lớn đến hoạt động đầu tư kinh
doanh bất động sản. Một khu vực mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ
tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng cao do cân bằng cung –
cầu bị phá vỡ ( Cầu về nhà ở tăng nhanh chóng khiến thị trường kinh doanh bất
động sản sôi động hơn). Mặt khác các yếu tố trong vùng như: chất lượng dịch

vụ y tế, giáo dục trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong
vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản, tình trạng sức khỏe, nghề
nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của
những người đang chung sống Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy
1.2.8. Quản lý nhà nước về hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản
Điều 13 Luật kinh doanh Bất động sản ( năm 2006) đã quy định rõ quyền
hạn và trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước đối với hoạt động đầu tư kinh
doanh bất động sản như sau :
1.2.8.1. Trách nhiệm của Bộ, ngành
a) Trách nhiệm của Bộ Xây dựng
Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà
nước về hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm:
Soạn thảo trình cấp có thẩm quyền ban hành mới, sửa đổi, bổ sung hoặc
ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy phạm pháp luật về hoạt động kinh
doanh bất động sản;

Nguyễn Thị Vân Lớp: Kế hoạch B
16
Chuyân đề tốt nghiệp Khoa kế hoạch & phát triển
Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ ban hành chiến lược và chính sách
phát triển thị trường bất động sản;
Chủ trì phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương trong việc quản lý hoạt động kinh doanh bất
động sản;
Quản lý việc tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá
bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản;
Ban hành Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới,
định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao địch bất động sản; ban hành
mẫu chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản; hướng dẫn quản lý
đào tạo, bồi dưỡng kiến thức và hành nghề môi giới, định giá bất động sản,

quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản;
Thành lập và quản lý vận hành hệ thống thông tin về thị trường bất động
sản và hoạt động kinh doanh bất động sản;
Hợp tác quốc tế trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản;
Kiểm tra, thanh tra hoạt động kinh doanh bất động sản và quản lý hoạt
động kinh doanh bất động sản, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm
theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền xử lý theo pháp luật;
Định kỳ hoặc đột xuất báo cáo Thủ tướng Chính phủ về tình hình hoạt
động kinh doanh bất động sản trên phạm vi cả nước.
b) Bộ Tài nguyên và Môi trường trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của
mình có trách nhiệm hướng dẫn thực hiện các quy định về quản lý các loại đất
tham gia thị trường bất động sản, ban hành quy định cụ thể về quyền sử dụng
các loại đất được đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất
động sản.
c) Bộ Tài chính trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách
nhiệm hướng dẫn về chế độ thuế, phí, lệ phí, các nghĩa vụ tài chính khác áp
dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản; hướng dẫn về bảo hiểm trách
nhiệm nghề nghiệp định giá bất động sản.
d) Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn
của mình có trách nhiệm nghiên cứu ban hành cơ chế hỗ trợ về tín dụng, hướng
dẫn việc thanh toán trong các giao dịch kinh doanh bất động sản thông qua
ngân hàng, tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam nhằm tạo điều kiện thuận
lợi, an toàn cho các bên tham gia giao dịch.
Nguyễn Thị Vân Lớp: Kế hoạch B
17
Chuyân đề tốt nghiệp Khoa kế hoạch & phát triển
e) Các Bộ, ngành liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình
có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức, quản lý hoạt động kinh
doanh bất động sản.
1.2.8.2 Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực

thuộc Trung ương
a) Thực hiện việc quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động
sản trên địa bàn do mình quản lý.
b) Cho phép đầu tư, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản
theo thẩm quyền.
c) Trực tiếp đầu tư, hỗ trợ đầu tư hoặc có chính sách khuyến khích đầu tư
đối với các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp
tại địa phương theo quy định của pháp luật.
d) Chỉ đạo và tổ chức việc cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản,
chứng chỉ định giá bất động sản; quy định cơ quan cấp chứng chỉ môi giới, định
giá bất động sản bảo đảm phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương, đơn
giản thủ tục và không phiền hà cho người xin cấp chứng chỉ.Quản lý hành nghề
môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý hoạt động của sàn giao
dịch bất động sản và các dịch vụ bất động sản khác trên địa bàn.
e) Tuyên truyền, phổ biến pháp luật về kinh doanh bất động sản, tổ chức
hệ thống thông tin về thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh.
f) Kiểm tra, thanh tra và xử lý các vi phạm về hoạt động kinh doanh bất
động sản theo quy định của pháp luật.
g) Định kỳ hàng năm hoặc đột xuất báo cáo Bộ Xây dựng về tình hình
hoạt động và quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại địa phương.
Nguyễn Thị Vân Lớp: Kế hoạch B
18
Chuyân đề tốt nghiệp Khoa kế hoạch & phát triển
CHƯƠNG II
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN T&T
2.1.GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ CƠNG TY
2.1.1.Quá trình hình thành và phát triển
Tân công ty CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN T&T
Đăng kí kinh doanh số : 0103020950 so Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội

cấp ngày 31/11/2007.
Mã số thuế 0111233223
Địa chỉ trụ sở chính : Số 314, Phố Huế, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội.
Điện thoại cơ quan : ( 04) 97217767779
Fax :(04) 9721775 Email:
Website : ttgroup.com.cn
Tổng số cán bộ công nhân viên là gần 3000 người
Tổng vốn điều lệ : 500.000.000.000 đồng ( Năm trăm tỷ đồng )
Tổng vốn đầu tư : 1 .000.000.000.000 đồng ( Một nghìn tỷ đồng)
Chủ tịch tập đoàn kiêm Tổng giám đốc : Ông Đỗ Quang Hiển
Quá trình thành lập :
Công ty Cổ phần Tập đoàn T&T ( Tiền thân là Công ty TNHH T&T được
thành lập theo quyết định số 00044/ GP – UB ngày 11/12/1993 của Ủy ban
nhân dân Thành phố Hà Nội; Đăng kí kinh doanh số : 040904 do Sở Kế hoạch
và Đầu tư Hà Nội cấp ngày 14/04/1993. Đến nay đã được 15 năm hoạt động.
Khi mới thành lập, vốn điều lệ của Công ty chỉ có 150.000.000 đồng ( một trăm
năm mươi triệu đồng), với ngàn nghề kinh doanh chính là : Buôn bán hàng tư
liệu tiêu dùng ; Đại lý mua bán, ký gửi hàng hóa. Số lao động trong Công ty khi
đó chỉ có vài chục người. Quy mô và lĩnh vực hoạt động nhỏ hẹp.
Từ khi thành lập đến nay, Công ty đã nhiều lần thay đổi Đăng kí Kinh
doanh với mục đích tăng vốn điều lệ, mở rộng ngành nghề, lĩnh vực hoạt động
sản xuất kinh doanh… Cuối năm 2007, Công ty làm thủ tục chuyển đổi loại
hình Doanh nghiệp từ Công ty TNHH T&T sang Công ty Cổ phần, tăng vốn
điều lệ. Ngày 30/ 11/2007, Phòng ĐKKD – Sở KH&ĐT TP Hà Nội cấp Giấy
chứng nhận ĐKKD số 0103020950 cho Công ty với tên gọi Công ty Cổ phần
Nguyễn Thị Vân Lớp: Kế hoạch B
19
Chuyân đề tốt nghiệp Khoa kế hoạch & phát triển
Tập đoàn T&T. Vốn điều lệ của Công ty đến thời điểm này là 500.000.000.000
đồng.

2.1.2. Cơ cấu tổ chức
2.1.2.1. Sơ đồ tổ chức
Nguyễn Thị Vân Lớp: Kế hoạch B
Đại Hội đồng Cổ Đông
Ban tài chính
Hội đồng quản trị
Văn phòng HĐQT Ban kiểm soát
Tổ quản lý tài sản Ban điều hành
Ban phát triển thương hiệu
P.Kế toán – Tài chính
P.Kinh doanh và chăm sóc KH
Phòng vật tư
P.Hành chính- Nhân sự
Trợ lý Tổng giám đốc
Phòng xuất nhập khẩu
Ban dự án
Phòng đầu tư
Phòng kiểm định chất lượng
Công
nghiệ
p
Tài
chính
Bất
động
sản
Khoán
g sản
Thể
thao

- Công ty TNHH T&T Hồ Chí Minh
- Công ty Cổ phần T&T Đà Nẵng
- Công ty TNHH T&T Hưng Yên
- Công ty TNHH Sản xuất và Thương
mại Quang Vinh.
- Công ty Phát triển công nghệ T&T
- Công ty Cổ phần Cơ khí điện tử T&T
- Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà
Nội(SHB)
- Công ty CP Chứng khoán Sài Gòn- Hà
Nội ( SHS).
- Công ty CP Quản lý Quỹ ( SHF)
- Tổng Công ty CP Bảo hiểm SHB –
Vinacomin (SVIC)
- Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị và
Khu Công nghiệp T&T
- Công ty Cổ phần T&H Hạ Long
- Công ty Cổ phần Khoáng Sản T&T Hà
Nội
- Công ty Cổ phần Đầu tư Khai thác
Chờ biến Khoáng sản T&T – Hà Giang
-Công ty Cổ phần Thể thao T&T: CLB
Bóng đá T&T Hà Nội; CLB bóng bàn
T&T.
Phòng phát triển sản phẩm mới
20
Phòng địa chất- Khoáng sản
Chuyân đề tốt nghiệp Khoa kế hoạch & phát triển
2.1.2.2. Chức năng và nhiệm vụ của các phòng ban
a) Bộ máy lãnh đạo

Đại hội đồng cổ đông ( ĐHĐCĐ): Là cơ quan có thẩm quyền cao nhất
của Công ty. ĐHĐCĐ thường niên được tổ chức mỗi năm một lần, thường
quyết định những vấn đề theo quy định của pháp luật và Điều lệ công ty, đặc
biệt thông qua các báo cáo tài chính hàng năm và ngân sách tài chính cho năm
tài chính tiếp theo.
Hội đồng quản trị : Là cơ quan có đầy đủ quyền hạn để thực hiện các
quyền nhân danh Công ty trừ những thẩm quyền thuộc về ĐHĐCĐ. Nhiệm kỳ
của thành viên HĐQT là 5 năm. HĐQT quản lý hoặc chỉ đạo thực hiện hoạt
động kinh doanh và các công việc của Công ty, Giám sát Tổng Giám đốc và các
bộ phận quản lý khác.
Ban kiểm soát: Là người thay mặt ĐHĐCĐ để kiểm soát mọi hoạt động
sản xuất kinh doanh, quản trị và điều hành của Công ty. Ban kiểm soát hoạt
động độc lập với HĐQT và bộ máy điều hành của Tổng Giám đốc.
Ban điều hành : Bao gồm các Giám đốc, Phó Giám đốc và kế toán
trưởng. Các Phó Giám Đốc là người đại diện pháp nhân của Công ty, điều hành
và chịu mọi trách nhiệm về hoạt động sản xuất, kinh doanh của công ty, Giám
đốc do HĐQT bổ nhiệm và chỉ đạo trực tiếp các Phó Giám đốc, kế toán trưởng
cũng như các phòng ban khác. Giám đốc có quyền đề nghị HĐQT quyết định
bổ nhiệm và miễn nhiệm, khen thưởng, kỷ luật Phó Giám đốc và Kế toán
trưởng của Công ty.
Kế toán trưởng của Công ty phụ trách phòng Tài chính- Kế toán của Công
ty.
Văn phòng HĐQT:
Ban tài chính:
Tổ quản lý tài sản:
b) Các phòng ban
Phòng Tài chính – Kế toán : Có nhiệm cụ tổ chức công tác kế toán – hạch
toán và lập kế hoạch tài chính cho Khối Văn phòng Công ty và toàn Công ty
Phòng hành chính – Nhân sự : Có nhiệm vụ tổ chức , bố trí nhân sự , sắp
xếp bộ máy của khối văn phòng Công ty và các công ty thành viên, quản lý và

phát triển nguồn nhân lực quản lý tiền lương, chế độ chính sách thanh tra, kiểm
tra các vấn đề liên quan đến tổ chức lao động.
Nguyễn Thị Vân Lớp: Kế hoạch B
21
Chuyân đề tốt nghiệp Khoa kế hoạch & phát triển
Phòng kinh doanh và chăm sóc khách hàng:
Phòng đầu tư :
- Chức năng là tham mưu cho HĐQT – Ban giám đốc Công ty tìm kiếm cơ
hội đầu tư, xác định rõ mục tiêu đầu tư, hoạch định chiến lược, kế hoạch hàng
năm trong công tác đầu tư nhằm từng bước đưa công ty hội nhập kinh tế trong
khu vực và trên thế giới. Tham gia việc định hướng hoạt động đầu tư cho Công
ty và các công ty con trong tương lai
- Nhiệm vụ :
+ Tổ chức thực hiện thủ tục pháp lý đối với các dự án đầu tư theo đúng
quy định hiện hành của Pháp luật và Công ty.
+ Quản lý quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và vận hành khai
thác, sử dụng các dự án đầu tư, tuân thủ theo các quy định
+ Lập báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư.
+ Theo dõi và tổng hợp, đánh giá tình hình khai thác, sử dụng dự án đầu
tư, đúc rút những kinh nghiệm thực tiễn trong công tác quản lý, vận hành dự án
sau đầu tư.
+ Thực hiện quản lý, lưu giữ hồ sơ pháp lý các dự án đầu tư theo quy định
.
Ban dự án:
Thực hiên chức năng, nhiệm vụ của chủ đầu tư về quản lý dự án bước thực
hiện đầu tư từ khi dự án được phê duyệt đến khi bàn giao và đưa vào khai thác
sử dụng . Các nhiệm vụ cụ thể :
+ Thay mặt chủ đầu tư quản lý quá trình đầu tư và xây dựng các dự án
đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng công trình bao gồm :
Lựa chọn nhà thầu và hợp đồng xây dựng ; khảo sát thiết kế xây dựng; thi công

xây dựng và giám sát thi cồn xây dựng.
+ Thực hiện công tác giải phóng mặt bằng , công tác nghiệm thu, hoàn
công, quyết định đưa công trình vào khai thác và bảo hành.
+ Thực hiện công tác thanh tra, kiểm toán làm việc với Hội đồng thẩm
định nhà nước.
+ Thay mặt Chủ đầu tư quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình
và kiểm toán theo quy định.
+ Lập hồ sơ quyết toán vốn đầu tư dự án hoàn thành trình Chủ đầu tư
trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Nguyễn Thị Vân Lớp: Kế hoạch B
22
Chuyân đề tốt nghiệp Khoa kế hoạch & phát triển
+ Thực hiện chế độ báo cáo định kỳ hoặc đột xuất công tác quản lý dự án
theo quy định.
+ Kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền để giải quyết những vướng mắc
vượt quá thẩm quyền giải quyết.
2.1.2.3. Các đơn vị thành viên
T&T có các công ty con; công ty liên doanh và các công ty liên kết với
Tập đoàn ở cả 5 lĩnh vực khắp các vùng miền cả nước.
 Công nghiệp
- Công ty TNHH T&T Hồ Chí Minh
- Công ty Cổ phần T&T Đà Nẵng
- Công ty T&T Hưng Yên sản xuất và lắp ráp động cơ xe hai bánh gắn
máy
- Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Quang Vinh
- Công ty Phát triển công nghệ T&T
- Công ty Cổ phần Cơ khí điện tử T&T.
 Tài chính
- Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội ( SHB)
- Công ty Cổ phần Chứng khoán Sài Gòn – Hà nội ( SHS)

- Công ty Cổ phần Quản lý Quỹ ( SHF).
- Tổng công ty Cổ phần Bảo hiểm SHB – VINACOMIN ( SVIC)
 Bất động sản
- Công ty Cổ phần Phát triển đô thị và Khu Công nghiệp T&T.
- Công ty Cổ phần T&H Hạ Long
 Khoáng sản
- Công ty Cổ phần Khoáng sản T&T Hà Nội
- Công ty Cổ phần Đầu tư Khai thác Chế biến Khoáng sản T&T – Hà
Giang.
 Thể thao
- Công ty Cổ phần Thể thao T& : CLB Bóng đá T&T Hà Nội; CLB Bóng
bàn T&T.
 Nhà máy sản xuất; cửa hàng trực thuộc
- Nhà máy sản xuất động cơ, phụ tùng xe hai bánh gắn mỏ, hàng điện tử,
điện lạnh tại thì trấn Bần Yên Nhân, Mỹ Hào, Hưng Yên.
- Xí nghiệp lắp ráp xe hai bánh gắn máy Vĩnh Tuy – Hoàng Mai – Hà Nội
Nguyễn Thị Vân Lớp: Kế hoạch B
23
Chuyân đề tốt nghiệp Khoa kế hoạch & phát triển
- Trung tâm sửa chữa vành Lazang ô tô, xe máy.
 Công ty liên doanh
- Công ty Liên doanh T&T – Fushida sản xuất lắp ráp xe mô tô ba bánh.
- Công ty Baoercheng – T&T sản xuất ống nhựa công nghiệp cao cấp.
- Công ty Sản xuất vành Lazang ô tô, xe máy.
2. Ngành nghề kinh doanh và các sản phẩm chính
a) Ngành nghề kinh doanh
- Sản xuất, lắp ráp, kinh doanh sản phẩm cơ khí, điện tử, điện máy, xe
hai bánh gắn máy, đồ gia dụng, dân dụng, hàng tiêu dùng, vật liệu xây dựng
- Sản xuất các loại ống nhựa công nghiệp cao cấp;
- Kinh doanh bất động sản;

- Kinh doanh tài chính : Ngân hàng, Chứng khoán, Bào hiểm, quản lý quỹ.
- Thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản
- Tổ chức hoạt động và thi đấu của các CLB thể thao.
b) Các sản phẩm chính
- Động cơ và phụ tùng xe máy các loại : 50cc, 100cc,110cc, 125cc…
- Xe hai bánh gắn máy mang các thương hiệu: Mikado, Yasuta,
Majesty…
- Ống nhựa công nghiệp cao cấp với công nghệ tiên tiến mới nhất của
Thế giới
- Vành Lazang ô tô, xe máy.
- Các sản phẩm khoáng sản; chủ yếu là vàng ,mangan, đá vôi.
2.1.4. Một số hoạt động của công ty đã thực hiện trong thời gian qua
2.1.4.1. Trong lĩnh vực Công nghiệp và Khoáng sản
Đầu năm 2007, Doanh nghiệp đầu tư thành lập Công ty TNHH Liên doanh
T&T Baoercheng tại Thị trấn Bần Yên Nhân, huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên.
Tổng vốn đầu tư là 6.150.000 USD ( Sáu triệu một trăm năm mươi ngàn đô la
Mỹ). Ngành nghề kinh doanh chính là sản xuất các loại ống nhựa công nghiệp
UPVC cỡ lớn. Ngày 08 tháng 03 năm 2007, UBND tỉnh Hưng Yên cấp giấy
chứng nhận đầu tư số 051022000004 cho dự án trên với tên gọi của dự án là
Nhà máy sản xuất ống nhựa công nghiệp UPVC cỡ lớn cao cấp. Giữa năm 2007
Công ty đã nghiên cứu đầu tư vào khung nhựa cửa sổ, cửa ra vào và một số sản
phẩm mang tính ứng dụng cao trong cuộc sống. Đầu năm 2008, các sản phẩm
Khung nhựa cửa sổ, cửa ra vào được đưa ra thị trường.
Nguyễn Thị Vân Lớp: Kế hoạch B
24