thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại sàn giao dịch bất động sản công ty cổ phần phát triển thương mại và đô thị

Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
MỤC LỤC
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
LỜI MỞ ĐẦU
Theo tiêu thẩm định giá quốc tế năm 2005, BĐS gồm đất, các công trình gắn liền
với đất và những vật tự nhiên khác gắn liền với đất như cây cối, khoáng sản,…Do đó,
BĐS là một phần chủ yếu của của cải quốc gia, và các hoạt động của thị trường BĐS
(mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn,thế chấp,…) là dựa trên việc thẩm định
giá đáng tin cậy. Với sự tăng trưởng kinh tế và tiềm năng phát triển thị trường BĐS
nước ta trong thời gian tới sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư vào Việt Nam. Nhiều tổ chức,
cá nhân sẽ có nhu cầu sử dụng vốn để sản xuất kinh doanh và nguồn vốn mà họ huy
động được đó là vay thế chấp. Do đó cần có các tổ chức định giá trung thực, khách
quan để phục vụ nhu cầu định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế
chấp. Vì vậy, việc thành lập Sàn giao dịch BĐS Việt Nam góp phần cho thị trường bất
động sản Việt Nam phát triển ngày càng mình bạch và cung cấp dịch vụ định giỏ đáng
tin cậy nhất.
Ngày nay, trong bối cảnh một nền kinh tế thị trường có tốc độ tăng trưởng cao,
lại đang trong tiến trình hội nhập quốc tế, thị trường có nhiều biến động và ngày càng
bộc lộ nhiều khiếm khuyết dẫn đến giá cả trên thị trường cú nhiều biến động gây
hoang mang cho toàn xã hội, thì chính lúc này việc phát triển hoạt động định giá
không chỉ là một đòi hỏi tất yếu mà còn rất cấp bách đối với Việt Nam, góp phần quan
trọng trong việc minh bạch hóa thông tin trên thị trường nói chung và thị trường BĐS
nói riêng. Việc định giỏ là cần thiết khi bất động sản chuyển đổi chủ sở hữu hoặc
chuyển đổi mục đích sử dụng như các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp, cổ phần
hóa, góp vốn, thu hồi nợ của ngân hàng
Sau một thời gian thực tập tại sàn giao dịch bất động sản công ty cổ phần phát
triển thương mại và đô thị nhìn nhận từ thực tế nước ta hiện nay, em xin lấy đề tài cho
chuyên đề tốt nghiệp của mình là: “Thực trạng và giải pháp nhằm hồn thiện hoạt
động định giá bất động sản thế chấp tại sàn giao dịch bất động sản công ty cổ
phần phát triển thương mại và đô thị”.

Mục đích nghiên cứu của đề tài
Nghiên cứu cơ sở lý luận định giá bất động sản thế chấp, nghiên cứu thực trạng
hoạt động định giá tại Công ty và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định
giá thế chấp tại sàn giao dịch BĐS của Công ty.
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
1
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp tổng hợp, phân tích, thống kê và so sánh, kết hợp với hỏi các nhân
viên định giá trong công ty.
Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiân cứu thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại cơng ty
cổ phần phát triển thương mại và đô thị và đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình
định giỏ thế chấp tại cơng ty.
Nội dung của đề tài bao gồm:
Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản thế chấp
Chương 2: Công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Sàn giao dịch bất
động sản công ty cổ phần phát triển thương mại và đô thị
Chương 3: Giải pháp và kiến nghị để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản
thế chấp tại sàn giao dịch bất động sản của Công ty.
Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của Th.S Vũ thị Thảo và các anh chị trong
phòng thẩm định giá đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập của mình.
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
2
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ĐG: định giá
BĐS: bất động sản
LN: lợi nhuận
CP: chi phí

UBNN: uỷ ban nhân dân
MQH: mối quan hệ
CPXD: chi phí xây dựng
PTTT: phương thức thanh toán
ĐK: điều kiện
TĐ: thời điểm
TQSH: toàn quyền sở hữu
TT: thị trường
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
3
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN
VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.1KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ CÁC QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP BĐS
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Tài sản là của cải vật chất dựng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản
bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao
dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức
phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng. Theo cách phân chia từ thời La
mã cổ đại và ghi trong Bộ luật La Mã thì phân chia thành tài sản thành hai loại là bất
động sản và động sản.
Ở nước ta, Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định
1
: “BĐS là các tài sản
không thể di dời được”. Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các
tài sản khác là chúng không thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và
những vật thể cố định gắn liền với đất đai, chúng chỉ có thể sử dụng được trong trạng
thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính
chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các
công trình kiến trúc, công trình lắp ghép…

BĐS bao gồm:
- Đất đai:
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời nhưng không đáng kể ( những đất
đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS);
+ Phải là đất đai đó được xác định chủ quyền;
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất
lượng của đất đai đó);
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các trài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà
ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…(những nhà bạt di động của gánh
xiếc, các lâu đài làm bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐS mà
là các động sản, hoặc công cụ lao động);
1
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
4
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống,
bến cảng, sân bay, bãi đỗ,… được xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy
điều hồ trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây
cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình(những tài sản có thể tháo rời mà giá
trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hồ di động,
các chậu cây cảnh trong vườn, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác);
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo
các tiêu chuẩn đo lường nhất định;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn cây lõu năm; các cụng trình nuơi
trồng thuỷ sản, cách đồng làm muối, các cụng trình du lịch vui chơi thể thao, các cụng
trình hầm lì, và những tài sản khác do Nhà nước quy định.
Điều kiện một vật được coi là BĐS khi:

- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để công năng, tính chất, hình thái của nó
không bị thay đổi;
- Tồn tại lâu dài;
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
- Được chiểm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;
1.1.2 Thế chấp BĐS
1.1.2.1 Khái niệm
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dựng tài sản thuộc sở
hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là
bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
- Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ
của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
- Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ
thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
- Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
- Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ
ba giữ tài sản thế chấp.
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
5
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
- Ở nước ta, trước khi Luật đất đai 1993 ra đời quy định đất đai thuốc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý và không quy định rõ các quyền đối với người sử
dụng đất, vì vậy đã kìm hãm sự phát triển của thị trường đất đai. Sự ra đời của Luật
Đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng
và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo cách hiểu của người dân là mua bán
đất đai. Và các luật liên quan không ngừng đổi mới để thúc đẩy thị trường BĐS phát
triển như Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2005, hàng
loạt các Văn bản, Thông tư, Nghị định có liên quan đã ra đời thúc đẩy thị trường BĐS
phát triển mạnh mẽ.

- Hiện nay, có nhiều cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng vốn. Một trong những
nguồn vốn mà họ có thể huy động được đó là thế chấp tài sản, chủ yếu là thế chấp
BĐS. Vì vậy hoạt động tín dụng trong mỗi ngân hàng là rất quan trọng vì nó đảm bảo
lợi ích giữa hai bên thế chấp và nhận thế chấp. BĐS có thể mang thế chấp là nhà
xưởng, nhà máy, khách sạn, nhà ở, và những tài sản gắn liền với đất đai và các công
trình xây dựng.
- Ngoài ra, trong Luật Đất đai còn quy định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nước thống nhất quản lý. Nhà Nước thực hiện việc
giao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ
trang nhân dân, cơ quan Nhà Nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng ổn định, lâu dài.
Tuy nhiên, trong các chủ thể được giao đất và cho thuê đất nói trên, chỉ có cá nhân, hộ
gia đình và các tổ chức kinh tế mới được thế chấp vay vốn ngân hàng.
1.1.2.2 Đặc điểm thế chấp BĐS
- Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và quyền sở
hữu BĐS gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Vì vậy khi đem
BĐS đi thế chấp thực chất đó là thực hiện thế chấp các quyền liên quan đến BĐS, chủ
yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Nên trong thời gian thế chấp chủ sở
hữu BĐS vẫn được sử dụng, khai thác BĐS đó nhưng không được và cũng không thể
trao đổi, chuyển nhượng các BĐS đó trên thị trường.
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
6
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
- Trong hoạt động tín dụng, thế chấp BĐS chịu sự chi phối của sự biến động thị
trường BĐS rất lớn nên giá trị BĐS thế chấp luôn thấp hơn giá trị thị trường tại thời
điểm thế chấp để đảm bảo tính an toàn của phía các tổ chức tín dụng. Thông thường
giá trị BĐS thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị
trường xấu nhất, mức giá có thể là thấp nhất.
1.1.3 Vai trò thế chấp BĐS

1.1.3.1 Đối với chủ sở hữu BĐS
Thế chấp BĐS là hình thức đem BĐS làm tài sàn đảm bảo để vay vốn tại các tổ
chức tín dụng. Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với các cá
nhân và tổ chức. Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn sử dụng BĐS của mình
trong thời gian vay vốn thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn để phục vụ mục đích
của mình. Nhưng hiện nay, lượng vốn mà các cá nhân và tổ chức vay được thấp hơn so
với giá trị thực của BĐS mà họ đem thế chấp, đa số các ngõn hàng đều chỉ cho vay
theo nguyân tắc 7/7, tức là 70% của 70% giỏ trị BĐS. Điều đó cú nghĩa người đi vay
chỉ được vay trờn dưới 50% giỏ trị. Điều này rất thiệt thòi cho người thế chấp BĐS.
1.1.3.2 Đối với các tổ chức tín dụng
Đối với mỗi ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quan trọng
nhất. Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các
dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi. Tránh rủi ro trong kinh doanh thì các
tổ chức tín dụng đưa ra những tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng để cho vay. Ví dụ: đánh
giá mức độ tín nhiệm của khác hàng, khả năng tài chính của khách hàng, xác định các
tài sản hữu hình khác của khách hàng. Để đảm bảo an toàn thì các tổ chức tín dụng yêu
cầu thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các khoản vay. Các tài sản có giá trị lớn
và tính thanh khoản cao thì việc cấp tín dụng của các ngân hàng càng đảm bảo. Vì vậy
đem thế chấp BĐS là nguồn huy động vốn hiệu quả và nhanh chóng đối với các cá
nhân và tổ chức khi cần vốn.
- Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc luân chuyển tiền tệ là hoạt
động chủ yếu. Vì vậy việc nhận thế chấp BĐS và các tài sản đảm bảo khác là một
trong những hoạt động giúp cho các tổ chức tín dụng đó hoạt động bình thường.
- Nhận BĐS thế chấp có thể làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng (thông qua lãi
vay) và tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (BĐS ).
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
7
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
- Nhận thế chấp BĐS nói riêng và các tài sản bảo đảm nói chung đều nâng cao
trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, phòng tránh được những rủi ro có

thể xảy ra.
1.1.3.3 Đối với nền kinh tế
Sự bình ổn và phát triển của thị trường tài chính ảnh hưởng đến sự phát triển của
nền kinh tế. Vì nhiều cá nhân và tổ chức cần vồn để kinh doanh mà không có các hoạt
động tín dụng thì sẽ làm gián đoạn đến hoạt động sản xuất của họ.
Vì vậy, hoạt động thế chấp BĐS có vai trò to lớn, nó quyết định việc cho vay vốn
của ngân hàng và các tổ chức tín dụng và từ đó thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
1.1.4 Các quy định về thế chấp BĐS
Ở nước ta hiện nay, Nhà nước đã ban hành một số văn bản pháp luật quy định về
thế chấp BĐS như: Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về Đảm bảo tiền vay
cho các tổ chức tín dụng; Thông tư 06/2002/TT-NHNN ngày 29/12/1999 hướng dẫn
thực hiện Nghị định 178/1999/NĐ và thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003
sửa đổi bổ sung Thông tư 06/2000/TT-NHNN. Dựa vào các văn bản pháp luật trên quy
định về BĐS thế chấp như sau :
a) BĐS phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của khách hàng vay các tổ
chức tín dụng quy định theo:
- Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng
vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bão lãnh theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Đối với BĐS của doanh nghiệp Nhà nước thì phải là BĐS do Nhà nước giao
cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dựng để bảo tiền vay theo quy định
của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước;
- Đối với BĐS khác thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo
lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu;
b) BĐS được phép giao dịch, tức là những BĐS mà pháp luật cho phép hộăc
không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo
lãnh và các giao dịch khác;
c) BĐS không có tranh chấp, tức là BĐS không có tranh chấp về quyền sở hữu
hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp
đồng vay thế chấp. Khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với các tổ chức tín
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49

8
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
dụng về việc BĐS thế chấp, bảo lãnh không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm
cam kết về cam kết của mình.
Hợp đồng thế chấp BĐS bao gồm những nội dung chính sau:
- Tên và địa chỉ các bên (có ngày, tháng, năm);
- Nghĩa vụ được đảm bảo;
- Mô tả BĐS thế chấp, giá trị của BĐS thế chấp;
- Bên giữ tài sản, giấy tờ của BĐS thế chấp;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Các thoả thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý BĐS thế chấp;
- Các thoả thuận khác.
Trường hợp giao dịch bảo đảm tiền vay bị coi là vô hiệu từng phần hay toàn bộ
thì không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng mà giao dịch bảo đảm đó là
một điều kiện. Bân bảo lãnh phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ, nghĩa vụ bảo lãnh
của mình và bổ sung tài sản bảo đảm như đã cam kết.
Việc đăng ký, xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh tài sản là giá trị quyền sử dụng đất,
BĐS gắn liền với đất được thực hiện khi Bộ, ngành có liên quan ban hành các văn bản
hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục, lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm và Sở địa chính
hoặc Sở địa chính nhà đất, UBNN xã, phường, thị trấn thực hiện việc đăng ký giao
dịch bảo đảm.
Cỏc bân cú thể thoả thuận việc cấp chứng nhận, chứng thực hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh của cơ quan công chứng Nhà nước hoặc UBNN các cấp có thẩm quyền. Nếu
trong một số trường hợp đồng thế chấp mà Nhà nước bắt buộc chứng nhận, chứng thực
thì phải tuân theo. UBNN theo quy định của Chính phủ thì có thẩm quyền chứng thực
hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, cầm cố.
1.2 ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP
1.2.1 Khái niệm định giá BĐS thế chấp định giá BĐS là một nghệ thuật hay là
một khoa học về xác định giá trị bằng hình thái tiền tệ của các BĐS tại một thời
điểm nhất định, cho một mục đích cụ thể, có tính đến đặc điểm của BĐS va các

nhân tố kinh tế, pháp lý tiềm ẩn, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.
ĐG BĐS thế chấp là cũng được định nghĩa như định giỏ BĐS nhằm mục đích là
thế chấp BĐS.
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
9
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
- Tính khoa học thể hiện ở việc phân tích số liệu, tính toán giá trị của BĐS bằng
toán học.
- Tính nghệ thuật thể hiện ở kỹ năng nắm bắt thông tin, khả năng đưa ra các nhận
định và hình thành các quan điểm riêng.
- Mục đích cụ thể: mục đích sử dụng đất quyết định đến giá trị của BĐS đó.
- Thời điểm cụ thể: giá trị pháp lý tại một thời điểm cụ thể.
- Trong nhiều trường hợp, việc tính toán là rất đơn giản, kết quả ĐG dựa chủ yếu
vào quan điểm riêng của người ĐG về việc sử dụng thông tin nào, lựa chọn mô hình
toán học nào.
- Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng
không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị
thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng.
Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản
luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng
của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào
từng loại bất động sản, từng vị trí của bất động sản. Vì vậy, việc xác định các quyền
đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất
động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá
cần giải quyết.
1.2.2 Những nhân tố ảnh hưởng giá trị BĐS
1.2.2.1 Các nhân tố có mối quan hệ trực tiếp với giá trị của BĐS
 Yếu tố tự nhiên:
- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại, vị trớ của BĐS
thuận lợi thì giá trị của BĐS đó càng lớn

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất cũng góp phần tạo lờn giỏ
trị cho BĐS.
 Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc hay loại hình BĐS
 Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng vuông vức, phù hợp hay méo mó
 Quy mô đất: Tổng thể diện tích và các ràng buộc xây dựng cải tạo liên quan
 Hình thức kiến trúc bên ngoài BĐS: Có phù hợp với thị hiếu hay không
 Địa hình BĐS tọa lạc: Cao hay thấp so với các BĐS và các vùng lân cận
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
10
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Phù hợp với mục đích sử dụng đất hay
không, chi phí cải tạo lớn hay nhỏ
 Tình trạng môi trường: môi trường trong lành, ít bụi, ít ôi nhiễm thì sẽ làm tăng
giá trị của BĐS và ngược lại.
 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Phụ thuộc vùng địa lý nơi BĐS tọa
lạc, hướng của BĐS
 Yếu tố kinh tế:
Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, giá một BĐS trả tiền ngay chắc
chắn sẽ thấp hơn giá một BĐS tương tự với cách trả góp và ngay cả giá trả góp với các
điều kiện trả góp khác nhau cũng khác nhau. Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian
chuyển giao BĐS, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán BĐS
cũng cần được xem xét và phân tích trong quá trình ĐG BĐS, đặc biệt là yếu tố thời
điểm cần được xem xét kỹ. Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS cũng ảnh hưởng đến
giá trị BĐS như thu nhập hàng năm từ BĐS.
 Yếu tố pháp luật:
 Tình trạng pháp lý của BĐS: Kiểm ta xem xét mức độ hoàn chỉnh về hồ sơ
pháp lý của BĐS, các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất;
 Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với BĐS: Có nằm trong diện giải tỏa hay
không, mục đích sử dụng của BĐS có đúng với quy hoạch của vùng, địa phương và
nhà nước hay không

 Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS: Thủ tục giấy tờ và các hạn
chế (giấy cấp phép xây dựng,…)
 Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn
với BĐS (cú tranh chấp hay khụng, nằm trong diện giải toả hay khụng,…)
 Yếu tố về tâm lý xã hội:
 Tình trạng của những người sống trong cùng một nhà ở: công việc, sức khỏe
 Tình hình kinh doanh của người đang sử dụng BĐS
 Tính chất phong thủy của BĐS: BĐS có hướng phù hợp với tuổi của người
mua, vị trí địa lý, hướng gió hướng nắng
1.2.2.2 Các yếu tố liên quan đến thị trường
- Tính hữu ích của BĐS: BĐS có tác dụng gì đối với xã hội hay ảnh hưởng tích
cực hoặc tiêu cực đến thị trường BĐS
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
11
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: loại hình BĐS có được thị trường quan tâm
hay không
- Tình trạng khan hiếm của loại BĐS trên thị trường hay là tính dị biệt của BĐS.
- Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được của BĐS
1.2.2.3 Các yếu tố chung bên ngoài
 Các yếu tố pháp lý, nhà nước và chính trị:
 Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất và đối với người được nhận quyền sử dụng đất
 Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS
 Các chính sách thuế của nhà nước về BĐS
 Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô:
 Tình trạng cung – cầu BĐS trong khu vực
 Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
 Các điều kiện thị trường BĐS trong khu vực
 Hiện trạng vùng lân cận: Đường xá, an ninh, thông tin liên lạc, trường học,

bờnh viện, trình độ dân trớ,
 Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng so với cả nước
 Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng
 Khả nằng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng
 Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
 Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng
 Tỷ lệ thuê và mức thuế suất
 Mức độ lạm phát chung
 Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán và điều kiện thực hiện
các hoạt động tín dụng trong vùng.
 Các yếu tố về xã hội:
 Mật độ dân số
 Đặc điểm khu dân cư
 Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng
 Các điều kiện về trường học, bệnh viện (ở xa hay gần so với BĐS cần đánh giỏ)
 Tình hình an ninh trong vùng
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
12
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
1.2.3 Sự cần thiết của ĐG BĐS thế chấp
- Trong kinh doanh tài chính, ảnh hưởng lớn nhất đến hoạt động của ngân hàng là
các rủi ro như thanh toán chậm hoặc không có khả năng thanh toán các khoản vay thế
chấp. Nền kinh tế phát triển kéo theo hoạt động tín dụng cũng phát triển theo vì nhu
cầu sử dụng vốn của các tổ chức và cá nhân cho hoạt động sản xuất, kinh doanh ngày
càng lớn. Do đó, nhu cầu sử dụng ĐG BĐS trở nên quan trọng. Hoạt động này thực
hiện tốt thì có tác dụng: 1) giảm bớt được tổn nhất và rủi ro cho ngân hàng vì bất cứ lý
do nào mà khách hàng không trả được nợ; 2) giúp cho khách hàng thực hiện nghĩa vụ
trả nợ.
- Một trong những nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp là việc tuân theo giá trị thị
trường. Vai trò của công tác ĐG rất quan trọng vì để tìm giá trị của tài sản sát với thị

trường nhất. Đánh giá đúng giá trị của BĐS đảm bảo được lợi ích của cả hai bên cho
- Nếu ĐG BĐS cao hơn gía thị trường thì ngân hàng hay các tổ chưc tín dụng sẽ
gặp khó khăn trong việc phát mại tài sản. Nếu ĐG BĐS thấp hơn giá thị trường thì
thiệt thòi cho khách hàng – không đáp ứng nhu cầu vốn của họ. Đồng thời cũng không
cạnh tranh được với các tổ chức tín dụng khác trên thị trường. Vì vậy hoạt động ĐG
đòi hỏi tính khoa học, khách quan và tính chuyên môn hoá cao. Trong trường hợp cần
thiết thì thuê các tổ chức ĐG bên ngoài.
1.2.4 Các nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp
Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất:
 ĐG là xác định ĐG cho một mục đích sử dụng duy nhất của BĐS, và giữa mục
đích đầu tư và mục đích sử dụng phải có sự nhất quán;
 Mục đích sử dụng đất cũng chính là căn cứ mang tính pháp lý của BĐS.
Nguyên tắc cung - cầu:
 Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung
và cầu trên thị trường, trên thị trường giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lể thuận với cầu
và tỷ lệ nghịch với cung;
 Sự khác biệt về các đặc điểm vật lý và kinh tế - xã hội của BĐS cũng được
phản ánh trong mối quan hệ cung cầu.
Nguyên tắc thay thế:
 Các BĐS có sử dụng tương tự nhau có thể thay thế cho nhau nên BĐS có giá
thấp hơn sẽ hấp dẫn nhiều cầu hơn;
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
13
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
 Người mua không trả giá cao hơn cho bất cứ BĐS nào có công dụng tương tự
 Giá trị của BĐS được xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhau giữa các BĐS
thay thế cho nhau;
 Giá trị của BĐS có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một BĐS thay thế
cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng
đến sự thay thế.

Nguyên tắc đóng góp:
 Mức độ mà mỗi bộ phận của BĐS đúng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ BĐS
có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó;
 Sự có mặt hay thiếu vắng của một bộ phận cấu thành có thể làm giảm hoặc tăng
giá trị của BĐS nhiều hơn chi phí để tạo ra nó;
 Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ
sung vào tài sản khi ĐG viên xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của
BĐS;
Nguyên tắc cân bằng:
 Sự cân bằng thể hiện ở cân bằng giữa đất và công trình, giữa các bộ phận cấu
thành của công trình;
 Bất cứ sự mất cân bằng nào xảy ra đều làm giảm giá trị BĐS;
 Các yếu tố cấu thành của BĐS cần phải đạt được sự cân bằng để BĐS đạt được
mức sử dụng cao nhất;
Nguyên tắc thay đổi:
 Giá trị của BĐS luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố trong thì trường
do tác động của 4 nhóm yếu tố: xã hội, kinh tế, môi trường và chính sách của Nhà
nước;
 BĐS thay đổi theo thời gian sử dụng; và thị hiếu tiâu dùng
 Giá trị của BĐS cũng phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các
yếu tố ảnh hưởng đến giá trị;
Nguyên tắc phù hợp:
 BĐS cần phải phù hợp với quần thể BĐS xung quanh;
 Phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức sử
hữu dụng cao nhất;
Nguyên tắc cạnh tranh:
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
14
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
 Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh. Lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều

người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận;
 Cạnh tranh giữa cung và cầu; nội bộ cung và nội bộ cầu;
 Đối với BĐS, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các BĐS với
nhau và giữa BĐS này với BĐS khác. Do đó, giá trị của BĐS được hình thành là kết
quả của sự cạnh tranh trên thị trường;
Nguyên tắc dự báo:
 Giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong
tương lai;
 Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này
cũng ảnh hưởng đến giá trị;
 Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi
ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng BĐS của người mua
Nguyên tắc ngoại ứng:
Phải quan tâm đến ảnh hưởng ngoại ứng của BĐS xung quanh tới BĐS mục tiêu:
tiếng ồn, khói bụi, đặc điểm của khu vực thị trường…Có ngoại ứng tích cực hoặc
ngoại ứng tiêu cực.
1.3 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Định giá bất động sản (BĐS) được thực hiện theo quy trình sau:
Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá BĐS.
Bước 2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin BĐS.
Bước 3: Phân tích thông tin về BĐS.
Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá BĐS.
Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần định giá.
Bước 6: Lập hồ sơ và chứng thư định giá
1.4 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐG BĐS
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
15
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

1.4.1.1 Khái niêm, ý nghĩa của phương pháp so sánh
- Khái niệm:
Là phương pháp ĐG bằng cách so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS
tương tự đã bán trên thị trường.
- Ý nghĩa:
 Được áp dụng rộng rãi vì không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật. Trong phạm vi
một khu vực thị trường, người ĐG có thể không cần thông qua đào tạo, chỉ cần thâm
nhập thị trường, có thông tin là thực hiện được.
 ĐG được giá trị thị trường của BĐS là cơ sở vững chắc để các cơ quan pháp lý
công nhận.
1.4.1.2 Cơ sở của phương pháp so sánh
Các nguyân tắc sử dụng trong phương pháp này:
 Nguyên tắc cung - cầu:
 Người mua tạo ra Cầu, BĐS đưa ra giao dịch tạo ra Cung. Giá trị thị trường của
BĐS là giá thoả thuận được giữa người mua và người bán, là giá cả giao dịch mà ở đó
Cung và Cầu cân bằng.
 Trong MQH cung cầu, cung đáp ứng chập hơn so với sự thay đổi của cầu nên ta
thường tập trung phân tích vào cầu
 Nguyên tắc thay thế:
 Giá trị của BĐS có xu hướng được hình thành thông qua giá của tập hợp BĐS
có khả năng thay thế BĐS đó trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định.
 Đây là nguyên tắc cơ bản của phương pháp ĐG, cho nên muốn áp dụng phương
pháp này, BĐS mục tiêu cần phải có thị trường, có các BĐS thay thế.
 Nguyên tắc cân bằng:
 Các lực lượng tham gia thị trường (Cung và Cầu) đều có xu hướng vận động
xung quanh điểm cân bằng và điểm cân bằng này là tương đối.
 Nguyên tắc này cho thấy, không nên cố gắng tìm một giá tuyệt đối cho BĐS.
 Nguyên tắc ngoại ứng:
 Nguyên tắc này chỉ ra rằng cần tìm hiểu tất cả các vấn đề tác động đến giá trị
BĐS.

Ví dụ như 2 BĐS giống hệt nhau về kiến trúc, diện tích, vị trí; nhưng BĐS ở khu
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
16
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
vực rộng hơn, an ninh tốt hơn, công trình phúc lợi hoàn thiện hơn luôn hấp dẫn và có
giá trị cao hơn.
Ứng dụng các nguyên tắc trên, người ĐG cần xem xét tất cả các vấn đề có liên
quan và những phản ứng của thị trường đối với vấn đề ĐG.
1.4.1.3 Yêu cầu
- Chỉ có thể so sánh được với các BĐS tương tự trong vùng, có tính đồng nhất
với BĐS mục tiêu về mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng và thị trường.
- Chỉ so sánh với các giao dịch trong thời gian gần đây. Tuy nhiên “gần đây” chỉ
mang tính tương đối, có thể là cách tuần, cách tháng, cách năm tuỳ theo tính ổn định
của thị trường. Thị trường càng ổn định, thời gian có thể càng dài. Người ĐG cần
không ngừng tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường vì đây là phương pháp
đòi hỏi khả năng cập nhật, nắm bắt và phân tích thông tin cũng như sự nhạy cảm của
người thực hiện.
- Không có mô hình nào cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch
trên thị trường.
- Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được. Tốt nhất là người ĐG
trực tiếp thu thập (thông tin sơ cấp), nếu không phải lấy thông tin từ những người trực
tiếp tham gia hoặc chứng kiến giao dịch.
- Thị trường cần ổn định.
1.4.1.4 Các bước tiến hành
B1: Tìm kiếm thông tin của các BĐS được bán trong thời gian gần đây để có thể
so sánh được với BĐS mục tiêu. Càng thu thập được nhiều, kết quả ĐG càng chính
xác. Chơ ý đến chất lượng của thĩng tin. Thĩng tin càng chính xác thì chất lượng định
giỏ càng đảm bảo.
B2: Tiến hành kiểm tra các BĐS có thể so sánh được để xác định giỏ trị của
chúng và bảo đảm tính chính xác của thông tin và chúng thực sự có thể so sánh được.

Kiểm tra thực địa, giấy tờ và thu thập các thông tin bổ sung nếu có.
B3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất (từ 3-6 BĐS).
B4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác biệt giữa BĐS mục tiêu và các BĐS
so sánh. Đây là một bước rất quan trọng, cần tập trung tìm ra các yếu tố khiến cho giá
của các BĐS khác biệt nhau.
B5: Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu, lượng hoá
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
17
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
sự khác biệt giữa chúng thành tiền rồi thực hiện điều chỉnh tăng hoặc điều chỉnh giảm.
B6: Hồ hợp các chỉ số giá trị để tìm chỉ số giá trị của BĐS mục tiêu.
1.4.1.5 Quá trình điều chỉnh
a) Các yếu tố so sánh
Các yếu tố so sánh là đặc tính của các BĐS và các giao dịch làm cho giá của các
BĐS khác nhau.
- Các quyền của BĐS: toàn quyền sở hữu hay đồng sở hữu, BĐS đang thế chấp
hay không…
- Điều kiện tài chính: bao gồm phương thức thanh toán (thanh toán ngay, trả chậm
hay thanh toán từng phần) và hình thức thanh toán (bằng tiền mặt, vàng, ngoại tệ…)
- Điều kiện bán (động cơ bán): như bán cho người thân, bán để trả nợ, chạy án…
- Các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua: như chi phí phá dỡ di dời các công
trình không còn phù hợp, chi phí đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng,…
- Các điều kiện thị trường: lạm phát hay giảm phát, thay đổi mức thuế thu nhập,
hạn chế của các ngân hang về cho vay để mua BĐS nhà ở, các biến động của Cung…
- Vị trí BĐS
- Các đặc tính vật chất của BĐS: kích thước, chất liệu xây dựng, đặc điểm xây
dựng, tiện nghi, các chức năng sử dụng…
- Các đặc tính kinh tế của BĐS: Chính là chi phí vận hành BĐS.
- Sử dụng (phân vùng): thực chất là tìm sử dụng cao nhất, tốt nhất của BĐS so
sánh với các BĐS mục tiêu.

- Các giá trị cấu thành không phải là BĐS: quyền đi qua, các quyền về an toàn
công, đê điều, các điểm đỗ xe, các công trình công cộng khác.
b) Phương pháp điều chỉnh
Có 2 loại điều chỉnh: Điều chỉnh định lượng và Điều chỉnh định tính
-Điều chỉnh định lượng gồm :
+Điều chỉnh số tiền tính gộp.
+Điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tính tích luỹ.
- Điều chỉnh định tính:
Kỹ thuật xác định và ước lượng các điều chỉnh:
 Các phương pháp phân tích định lượng:
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
18
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
- Phân tích số liệu theo cặp.
- Phân tích số liệu theo nhóm.
- Phân tích thống kê.
- Phân tích bằng đồ thị.
- Phân tích độ nhạy.
- Phân tích xu hướng.
- Phân tích chi phí.
- Phân tích số liệu thứ cấp.
- So sánh trực tiếp.
- Vốn hoá sự khác biệt trong tiền thuê.
 Phân tích định tính:
- Phân tích so sánh tương đối.
- Phân tích xếp hạng.
- Phỏng vấn cá nhân.
c) Trình tự điều chỉnh
B1: Xác định các yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị của loại BĐS cần ĐG.
B2: So sánh những đặc điểm của BĐS so sánh với BĐS mục tiêu và ước lượng sự

khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh.
B3: Xác định số lượng điều chỉnh của thuần của mỗi BĐS so sánh và áp dụng cho
mỗi đơn vị giá bán và giá bán của các BĐS để có được khoảng giá bán hoặc đơn vị giá
bán cho BĐS mục tiêu.
B4: Thực hiện sắp xếp đồng hạng của các BĐS so với BĐS mục tiêu.
B5: Thực hiện sự hồ hợp dãy giá trị đối với BĐS mục tiêu.
1.4.1.6 Hạn chế của phương pháp
- Là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người ĐG đặt quá nhiều tin
tưởng vào các bằng chứng thị trường mà lại quên mất những bằng chứng đó thực chất
phản ánh điều gì kết quả định giỏ khơng chính xác.
- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này là rất
hạn chế.
- Khó khăn trong phân tích so sánh các BĐS lớn & tạo thu nhập.
- Khi các điều kiện pháp lý và kinh tế thay đổi, tính thực tiễn của phương pháp sẽ
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
19
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
nhanh chóng bị hạn chế.
- Với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS chuyên
dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh.
- Để bảo đảm tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu
và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
- Người ĐG cần phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điêm yếu của số liệu
đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh. Tất cả các yếu tố và quan điểm phù
hợp phải được đưa ra trong báo cáo ĐG.
Mặc dù phải cẩn trọng trong phương pháp so sánh và thường xuyên thiếu vắng những
bằng chứng so sánh được, nhưng đây là phương pháp thường xuyên được sử dụng và
cho kết quả đáng tin cậy được sử dụng hợp lý và trong những hoàn cảnh phù hợp.
1.4.2 Phương pháp chi phí
(Hay gọi là phương pháp giỏ thành hay phương pháp thầu khoán)

1.4.2.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp chi phí
- Khái niệm:
Phương pháp ĐG chi phí hình thành từ nguyên tắc thay thế & giả định rằng giá
trị của BĐS cần ĐG được đo bằng chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vật
thay thế.
- Ý nghĩa:
 Áp dụng để ĐG BĐS công cộng như trường học, bệnh viện,…
 Áp dụng trong ĐG để đền bù giải phóng mặt bằng khi BĐS bị thu hồi.
 Áp dụng trong ĐG đánh thuế & thuế suất được đánh lên giá trị của công trình
và địa điểm của nó.
 Áp dụng trong ĐG cho bảo hiểm BĐS.
1.4.2.2 Nguyên lý chung và nguyên tắc áp dụng
- Nguyên lý chung:
Giá trị BĐS = CP địa điểm + CPXD - giảm giá tích luỹ (do hao mòn, lỗi thời)
1.4.2.3 Các bước thực hiện
B1: Ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần ĐG, coi mảnh đất đó là trống và
việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất. Coi việc sử dụng công trình
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
20
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
hiện tại là cao nhất, tốt nhất vì bảo đảm cho công trình có giá trị về mặt kinh tế, nếu
không nó chỉ có ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại.
B2: Ước lượng các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện
có trên mảnh đất.
B3: Tính tổng giảm giá tích luỹ của công trình trên mảnh đất (Xét trên các
nguyên nhân hao mòn như giảm giá do tự nhiên, sự lỗi thời chức năng do thiết kế, lỗi
thời bên ngoài,…).
B4: Giá trị hiện tại của công trình = Chi phí thay thế - Tổng giảm giá tích luỹ
B5: Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ và các chi phí của các
công trình cần cải tạo khác năm trên địa điểm đó như phong cảnh, hàng rào, đường đi.

B6: = + +
B7: Thực hiện điều chỉnh giá trị ước tính BĐS mục tiêu đối với giá trị của bất cứ
tài sản cá nhân nào có thể đưa vào tính chi phí (ví dụ: đồ gỗ, thiết bị).
1.4.2.4 Các phương pháp xác định chi phí
Các loại chi phí:
 Chi phí trực tiếp: là những chi phí tham gia tạo dựng lên BĐS;
 Vật liệu, thiết bị sử dụng trong quá trình xây dựng.
 Lao động.
 Máy móc trong xây dựng.
 Chi phí bảo đảm an toàn trong xây dựng.
 Lán trại & hàng rào của nhà thầu,
 Các phương tiện dự trữ VLXD.
 Chi phí thiết bị đường điện nước & CP sử dụng điện nước trong thời gian XD
 Chi phí quản lý & lợi nhuận của nhà thầu.
 Chi phí thực hiện giao kèo.
 Chi phí gián tiếp: Là những chi phí cần thiết cho xây dựng nhưng không phải là
chi phí phổ biến cho các hoạt động xây dựng;
 Chi phí cho kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng & giám sát thi công
 Phí thẩm định, pháp lý, tư vấn, dự toán công trình…
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
21
Giá trị ước tính
của BĐS đang
định giá
Giá trị
mảnh đất
Chi phí thay
thế công trình
đã giảm giá
Chi phí xây dựng

các công trình phụ
đã giảm giá
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
 Chi phí giải phóng mặt bằng.
 Lãi tiền vay.
 Chi phí bảo hiểm rủi ro, các loại thuế & phí xây dựng.
 Chi phí bảo đảm cho hoạt động của BĐS từ sau khi xây dựng xong đến khi đạt
mức chiếm hữu ổn định.
 Chi phí Marketing.
 Chi phí quản lý hành chính.
 Chi phí thay đổi quyền pháp lý về tài sản.
- Lợi nhuận của chủ sở hữu là nguồn phát triển
 Chi phi thay thế:
Là CP hiện hành xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình đang ĐG,
có tính đến cả điểm lỗi thời của công trình đó. Nghĩa là CPXD công trình tái tạo là bản
sao chính xác của công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, về thiết kế, về cách trang
trí, trình độ tay nghề, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính lỗi thời,
không hiệu quả của công trình đó.
Chi phí này cho giá trị chính xác BĐS cần ĐG, song không thực tế vì không thể
tìm được những kinh phí để tái tạo lại những cái không hiệu quả và đã lỗi của một
công trình cụ thể.
 Chi phí tái tạo công trình:
Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình mới có giá trị sử dụng tương
đương với công trình được ĐG theo đúng tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành.
Điều này có nghĩa là các vật liệu, phương pháp và kỹ thuật sử dụng xây dựng công
trình là hiện đại, loại bỏ tất các bộ phận lỗi thời.
Chí phí này thường thấp hơn chi phí tái tạo công trình vì không tính đến các bộ
phận lỗi thời và sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại.
Chi phí này có tính hiện thực cao hơn nên trong thực tế sử dụng phổ biến hơn.
Các phương pháp xác định chi phí:

 Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh:
 Được sử dụng để ước lượng CP/m2 đơn vị diện tích người ĐG khai thác số
liệu sẵn có trên thị trường, tìm thông tin về BĐS sẵn có trên thị trường.
 Phương pháp tính chi phí theo đơn vị cấu thành:
Tính chi phí theo số lượng các bộ phận cấu thành tạo nên BĐS: Chi phí cho nền,
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
22
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
móng, tường, dầm, xà,…Ta có thể sử dụng các định mức xây dựng được công bố
định kỳ ở các địa phương.
 Phương pháp khảo sát số lượng:
Là phương pháp tính toán nhằm phản ánh số lượng và chất lượng của các loại vật
liệu đã được sử dụng & tất cả các loại lao động theo bậc lao động, theo số giờ cần thiết
sử dụng trong xây dựng công trình.
→ Ưu: đây là phương pháp ước lượng chi phí hoàn thiện & chính xác nhất.
→ Nhược: mất nhiều thời gian, người ĐG phải có hiều biết & kinh nghiệm về
lĩnh vực xây dựng
Tổng CP phát triển công trình = (tổng số tiền vật liệu & lao động) + phí quản lý +
lợi nhuận của nhà đầu tư
Việc tính toán phụ thuộc vào quy mô dự án & các nhà thầu, việc kiếm soát số
lượng & tính chi phí cụ thể do một người hoặc một nhà thầu chính chuẩn bị.
1.4.2.5 Tính giảm giá tích luỹ công trình
Khái niệm giảm giá tích luỹ:
Là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạ ra sự khác biệt giữa chi phí thay thế &
chi phí tái tạo công trình so với giá thị trường của công trình tương tự tại thời điểm ĐG.
Giảm giá tích luỹ được rút ra từ thị trường, nó khác với khấu hao kế toán (là giá
trị ghi sổ theo thời gian).
Các nguyên nhân làm giảm giá:
 Hư hỏng do quá trình sử dụng: tuổi BĐS, mối mọt, lũ lụt, hư hỏng kết cấu do
lửa, nước, chất nổ hoặc con người;

 Do lỗi thời chức năng: sai sót trong thiết kế làm hạn chế sử dụng hay dư thừa
phương tiện làm lãng phí sử dụng.
VD: dây điện quá bộ, tường quá mỏng hay quá dầy.
 Do lỗi thời bên ngoài: Phiền toái do tiếng ồn ào giao thông, khói bụi, các quy định
về xây dựng, quy hoạch làm giảm tính hữu ích của việc sử dụng BĐS; Các nâng cấp trong
lòng đất làm ảnh hưởng đến giá trị BĐS; Suy thoái kinh tế, giảm cung cầu,…
Có những yếu tố có thể sữa chữa được và không thể sửa chữa được.
Tuổi của công trình:
Khi tính toán phần giảm giá của công trình xây dựng thì yếu tố tuổi của công
trình có ảnh hưởng rất lơn đến giá trị còn lại của BĐS.
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
23
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
 Tuổi kinh tế của công trình: là tuổi thọ sản xuất của một công trình kể từ khi nó
được xây dựng cho tới khi nó trở thành gành nặng kinh tế đối với địa điểm.
 Khi tính tuổi kinh tế của công trình mục tiêu, người ĐG phải tính đến tuổi kinh
tế điển hình của các BĐS tương tự trên thị trường.
 Tuổi sử dụng: là khoảng thời gian mà các kết cấu của công trình có thể kỳ vọng
thực hiện được chức năng theo thiết kế ban đầu.
 Tuổi thực tế của công trình (hay tuổi theo thời gian): thể hiện thời gian đã qua
của công trình kể từ khi nó được xây dựng xong cho đến ngày ĐG.
 Tuổi hiệu quả của công trình thể hiện điều kiện và sử dụng của cấu trúc.
 Tuổi kinh tế còn lại của công trình: là khoảng thời gian mà công trình được kỳ
vọng tiếp tục đóng góp và giá trị của BĐS. Nó được ước lượng là khoảng thời gian kể
từ ngày ĐG đến kết thúc tuổi kinh tế của công trình
 Tổng tuổi kinh tế của công trình thường bằng tổng số tuổi hiệu quả của công
trình và tuổi kinh tế còn lại của công trình
 Tuổi sử dụng còn lại của công trình: là khoảng thời gian kể từ ngày ĐG đến
thời điểm kết thúc tuổi sử dụng của công trình.
Như vậy, khi tính tuổi kinh tế còn lại của công trình chỉ dựa vào một phần vào

tuổi sử dụng của nó mà thôi, quan trọng là dựa vào tính hữu ích tương đối, điều kiện
vật chất của nó.
Các phương pháp tính giảm giá tích luỹ của công trình:
 Phương pháp kỹ thuật:
Dựa trên phân tích cơ cấu công trình thông qua điều tra thu thập thông tin để tính
phần giảm giá, chia thành 2 loại giảm giá: sửa chữa được & không sửa chữa được
B1: Tính tất cả các nguyên nhân gây giảm giá công trình:
 Xác định hao mòn vật lý;
 Tính lỗi thời chức năng;
 Xác định lỗi thời bên ngoài;
 Những yếu tố sửa chữa được thì tính toán chi phí sửa chữa, những yếu tố không sửa
chữa được thì vốn hoá phần thất thu.
B2: Cộng tất cả được tổng giảm giá tích luỹ công trình:
= = +
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
24
Chi phí thay thế
công trình đã giảm
giá
Giá trị công
trình
Chi phí thay
thế công
trình
Tổng giảm giá
tích luỹ công
trình