giải pháp thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản việt nam

BỘ CÔNG THƯƠNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP. HỒ CHÍ MINH
CƠ SỞ THANH HÓA – KINH TẾ

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
GIẢNG VIÊN HD : TH.S. NGUYỄN THỊ PHƯƠNG
SINH VIÊN TH : NGUYỄN THỊ LƯƠNG
MSSV : 10007283
LỚP : CDTN12TH
THANH HÓA, THÁNG 07 NĂM 2013
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Phương
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian thực hiện, để bài chuyên đề tốt nghiệp của em có thể
hoàn thành, bản thân em đã nhận được sự giúp đỡ, sự đóng góp ý kiến rất nhiều
thầy cô Trường Đại học Công nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh – Cơ sở Thanh Hóa
Em xin chân thành cảm ơn các quý thầy cô khoa kinh tế trường Đại Học Công
Nghiệp TPHCM. Đặc biệt là giảng viên Thạc sỹ Nguyễn Thị Phương đã hướng
dẫn em hoàn thành bài chuyên đề tốt nghiệp này.
Tuy nhiên trong quá trình thực hiện bài chuyên đề tốt nghiệp này do sự hiểu
biết và kiến thức của em còn hạn chế nên không thể tránh khỏi một vài sai sót.
Mong quý thầy cô và các bạn đóng góp ý kiến để bài chuyên đề của em được hoàn
thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thanh Hóa, ngày 28 tháng 06 năm 2013
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Thị Lương
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 i
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Phương

LỜI NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN





















Thanh Hóa, ngày … tháng …… năm 2013
GIẢNG VIÊN
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 ii
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Phương
LỜI NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

Thanh Hóa, ngày … tháng …… năm 2013
GIẢNG VIÊN
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 iii
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Phương
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
TT TỪ VIẾT TẮT DIỄN GIẢI
1
BĐS Bất động sản
2
CNH Công nghiệp hóa
3
HĐH Hiện đại hóa

4
DN Doanh nghiệp
5
TW Trung ương
6
NQ Nghị quyết
7
IMF Qũy tiền tệ quốc tế
8
NHNN Ngân hàng nhà nước
9
FIE Hiệp hội các nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 iv
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Phương
DANH MỤC BẢNG BIỂU SƠ ĐỒ
DANH MỤC HÌNH
A. KHÁI NIỆM 13
B. ĐƯỜNG CẦU VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 13
HÌNH 1.1. ĐƯỜNG CẦU VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 14
C. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CẦU BẤT ĐỘNG SẢN 14
HÌNH 1.2A. CẦU VỀ NHÀ CĂN HỘ HÌNH 1.2B. CẦU VỀ NHÀ CHUNG CƯ 14
A. KHÁI NIỆM 15
B. ĐƯỜNG CUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 15
HÌNH 1.3. ĐƯỜNG CUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 15
C. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI CUNG BẤT ĐỘNG SẢN 16
A. SỰ HÌNH THÀNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THỊ TRƯỜNG 16
HÌNH 1.4. CÂN BẰNG CUNG CẦU TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 17
B. SỰ VẬN ĐỘNG CỦA GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THỊ TRƯỜNG 17
HÌNH 1.5. CƠ CHẾ HÌNH THÀNH TRẠNG THÁI ĐÓNG BĂNG 17
HÌNH 1.6. CƠ CHẾ HÌNH THÀNH CƠN SỐT TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.

18
BẢNG 2.1. MỘT SỐ CHỈ TIÊU VỀ DOANH NGHIỆP TÍNH ĐẾN NGÀY 31/12/2009. . .34
BẢNG 2.2. THỐNG KÊ NHÀ Ở NĂM 2007 - 2010 35
BẢNG 2.3: BẢNG THỐNG KÊ NGUỒN CUNG CĂN HỘ Ở CÁC PHÂN KHÚC 38
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 v
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Phương
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN I
LỜI NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN II
LỜI NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN III
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT IV
DANH MỤC BẢNG BIỂU SƠ ĐỒ V
DANH MỤC HÌNH v
MỤC LỤC VI
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1
2. Mục đích nghiên cứu 1
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2
5. Phương pháp nghiên cứu 2
6. Kết cấu đề tài 2
CHƯƠNG 1 3
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3
1.1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 3
1.1.1. Khái niệm bất động sản 3
1.1.2. Đặc điểm bất động sản 3
1.1.2.1. Tính cố định về vị trí: 4
1.1.2.2. Tính cá biệt và khan hiếm: 4
1.1.2.3. Tính bền lâu: 4
1.1.2.4. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: 4

1.1.2.5. Bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn 5
1.1.2.6. Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật 5
1.1.3. Phân loại bất động sản 5
1.2. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 5
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 vi
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Phương
1.2.1. Khái niệm về thị trường bất động sản 5
1.2.2. Đặc điểm thị trường bất động sản 7
1.2.2.1. Thị trường BĐS hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá
và tài chính hoá 7
1.2.2.2. Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều
có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác 7
1.2.2.3. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên
khắp các vùng miền của đất nước 8
1.2.2.4. Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo 8
1.2.2.5. Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính, sự phát
triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế 9
1.2.2.6. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật 9
1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản 10
1.2.3.1. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi 10
1.2.3.2. Căn cứ vào khu vực có bất động sản: 10
1.2.3.3. Căn cứ theo công dụng của bất động sản: 10
1.2.3.4. Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS 10
1.2.3.5. Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường: 11
1.2.4. Vai trò của thị trường bất động sản 11
1.2.5. Quan hệ cung – cầu và giá cả bất động sản 13
1.2.5.1. Cầu và các nhân tố ảnh hưởng đến cầu BĐS 13
1.2.5.2. Cung và các nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản 15
1.2.5.3. Quan hệ cung – cầu và giá cả bất động sản 16
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 20

2.1. CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 20
2.1.1. Giai đoạn trước năm 1993 20
2.1.2. Giai đoạn từ năm 1993 - 1999 21
2.1.3. Giai đoạn từ năm 2000 - 2006 23
2.1.4. Giai đoạn từ năm 2007- nay 25
2.2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 30
2.2.1. Những thành tựu đạt được 30
2.2.2. Những tồn tại của thị trường bất động sản 36
2.2.3. Nguyên nhân dẫn đến những tồn tại của thị trường BĐS 40
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 vii
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Phương
2.3. TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI.
45
2.3.1. Dự báo kinh tế thế giới trong những năm tới 46
2.3.2. Dự báo về thị trường BĐS Việt Nam trong và sau năm 2012 46
2.3.2.1. Những tín hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản 46
2.3.2.2. Những khó khăn và thách thức 48
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN VIỆT NAM 50
3.1. QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT
NAM 50
3.1.1. Sự cần thiết phát triển thị trường bất động sản 50
3.1.2. Quan điểm, định hướng phát triển thị trường bất động sản 50
3.2. GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT
NAM 52
3.2.1. Đối với các cơ quan Nhà nước 52
3.2.2. Đối với các cơ quan quản lý 62
3.2.3. Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 65
3.2.4. Đối với các chủ thể khác tham gia vào thị trường BĐS 69
3.2.5. Một số kiến nghị của tác giả nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản trong giai

đoạn hiện nay 71
3.2.5.1. Đối với ngân hàng 71
3.2.5.2. Đối với Bộ Xây dựng 73
3.2.5.3. Đối với Bộ kế hoạch và đầu tư 74
3.2.5.4. Đối với Bộ tài chính 75
3.2.5.5. Đối với Bộ tài nguyên môi trường 75
KẾT LUẬN 76
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 77
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 viii
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Phương
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu.
Thị trường bất động sản là một loại hình thị trường quan trọng, sự ra đời và
phát triển của thị trường này ở nước ta đã có những đóng góp không nhỏ vào công
cuộc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Bởi nó là một bộ phận cấu thành quan
trọng của nền kinh tế. Việc phát triển thị trường BĐS đã kích thích sự đầu tư vào
đất đai, sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các ngành, vùng lãnh thổ;
chuyển động BĐS thành tài sản tài chính tạo nguồn lực tài chính cho nền kinh tế,
đẩy mạnh CNH, HĐH đất nước.
Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một đợt suy thoái kéo dài khiến
cho các doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư trong lĩnh vực này gặp không ít khó khăn. Thị
trường gần như “đóng băng” hoàn toàn vì giá bất động sản giảm sâu và có dấu hiện
chạm đáy. Nguồn vốn rời bỏ thị trường từng được đánh giá là có khả năng sinh lời
cao nhất, nhiều phân khúc thị trường tụt dốc khá sâu, thậm chí đã xuất hiện một số
đợt bán tháo…
Nhận định về thị trường giai đoạn hiện nay, em đi sâu nghiên cứu qua đề tài
“Giải pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam”
2. Mục đích nghiên cứu.
- Hệ thống hóa và làm rõ những vấn đề cơ bản về BĐS và thị trường BĐS.
- Đánh giá thực trạng thị trường BĐS ở Việt Nam và tác động của nó đến sự

phát triển kinh tế - xã hội từ trước đến nay.
- Xuất phát từ thực trạng và định hướng phát triển thị trường bất động sản, đề
xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS Việt Nam.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
- Đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề cơ bản của thị trường bất động sản
Việt Nam, kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản của một số nước trong khu
vực.
- Nghiên cứu thực trạng phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam trong thời gian
qua và định hướng phát triển trong thời gian tới.
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 1
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Phương
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.
Trên cơ sở những lý luận cơ bản về thị trường BĐS, nghiên cứu kinh nghiệm
quản lý của một số nước từ đó rút ra bài học cho Việt Nam; xuất phát từ thực trạng
phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, đưa ra một số giải pháp cơ bản nhằm thúc
đẩy sự phát triển thị trường BĐS Việt Nam.
5. Phương pháp nghiên cứu.
Đề tài này sử dụng phương pháp nghiên cứu kết hợp chặt chẽ các phương
pháp thống kê, so sánh, phân tích tổng hợp, kế thừa, chọn lọc và bổ sung các kết
quảnghiên cứu từ trước…
Các nguồn số liệu dùng trong phân tích được thu thập thông qua các cuộc
điều tra, khảo sát, nghiên cứu các thông tin công bố của cơ quan Nhà nước liên
quan đến lĩnh vực BĐS, các DN chuyên kinh doanh BĐS cũng như các công trình
nghiên cứu đã thực hiện trong lĩnh vực này. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp
thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Việt Nam cho phù hợp với thực tiễn.
6. Kết cấu đề tài.
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài được kết
cấu thành các chương sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận về thị trường Bất động sản
Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay

Chương 3: Giải pháp thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản Việt Nam.
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Phương
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Bất kỳ nước nào cũng đều có nguồn tài sản quốc gia, bao gồm các tài sản do
thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Đó là một
nguồn lực tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước. Trong quá trình
quản lý và sử dụng tài sản quốc gia, người ta có thể phân chia tài sản quốc gia theo
nhiều tiêu thức khác nhau. Hiện nay hầu như các nước đều phân chia tài sản quốc
gia thành 2 loại: bất động sản và động sản. Theo đó, BĐS không chỉ là đất đai, của
cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con
người trên mảnh đất đó. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, cây trồng, mùa
màng, và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật
trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Ở Việt Nam, theo Bộ Luật dân sự ban hành năm 2005 đã phân chia tài sản
thành: bất động sản và động sản. Điều 174 Bộ Luật dân sự đã xác định khái niệm
BĐS như sau: “Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tái sản khác do
pháp luật quy định”.
Như vậy, BĐS là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là BĐS, chỉ
những tài sản không thể di dời được mới được gọi là BĐS. Vì vậy BĐS trước hết
là đất đai và các công trình kiến trúc gắn liền với đất đai. Đất đai là yếu tố ban đầu,
yếu tố không thế thiếu được của BĐS.
Ở nước ta chế độ sở hữu đất đai là chế độ sở hữu toàn dân mà Nhà nước là
người đại diện cho quyền sở hữu đất đai, chỉ có Nhà nước mới có quyền giao và
cho thuê đất, có vai trò độc quyền và quyết định hoàn toàn.

1.1.2. Đặc điểm bất động sản
BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt, ngoài những đặc điểm chung của hàng hóa
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Phương
thông thường nó còn mang một số đặc điểm riêng biệt như sau:
1.1.2.1. Tính cố định về vị trí:
Đặc điểm này xuất phát từ việc hàng hóa BĐS gắn liền với đất đai, nên cố
định về vị trí, địa điểm và không có khả năng chuyển dịch. Hơn nữa, đất đai còn có
hạn và giới hạn về không gian. Do vậy, các BĐS khác như: nhà cửa, công trình
kiến trúc gắn liền với đất đai, bị cố định về vị trí và địa điểm. Đặc điểm này có ảnh
hưởng lớn đến thị trường BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS.
1.1.2.2. Tính cá biệt và khan hiếm:
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Cụ thể là
giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh
thổ v.v Do tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên
hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn
giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau
và cùng xây theo cùng một thiết kế.
1.1.2.3. Tính bền lâu:
Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng gần như không thể bị phá hủy, trừ
khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Nó được nâng cấp và cải tạo để trở lên bền vững
hơn và có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Do vậy, tính bền lâu của
BĐS là chỉ tuổi thọ của công trình hay kiến trúc đó. Cần phân biệt giữa “tuổi thọ
kinh tế” và “tuổi thọ vật lý” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế kết thúc khi chi phí sử dụng
BĐS ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý nhìn chung là dài
hơn nhiều, nó chỉ chấm dứt khi bị hư hỏng hay không đảm bảo an toàn để tiếp tục
sử dụng.
1.1.2.4. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng và tác động lẫn nhau, giá trị của một BĐS này có thể
bị tác động bởi BĐS khác. Những nơi mà Nhà nước đầu tư xây dựng các công

trình, kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong
khu vực đó. Việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS
khác là khá phổ biến.
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 4
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Phương
1.1.2.5. Bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn
BĐS có giá trị rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai cũng như chi
phí xây dựng các công trình xây dựng trên đất đai là rất lớn. Từ đó đặt ra vấn đề:
+ Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS cần có lượng vốn lớn và dài hạn.
+ Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo, phục vụ cho kinh doanh – thế chấp.
+ Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.
1.1.2.6. Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật.
BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, mọi giao
dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội, nên các
vấn đề về BĐS chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống pháp luật
riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống pháp luật đất đai.
1.1.3. Phân loại bất động sản
BĐS được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất
khác nhau. Để bảo đảm cho việc xây dựng chính sách phát triển và quản lý thị
trường BĐS phù hợp với tình hình thực tế, BĐS có thể phân thành 3 loại:
- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại – dịch vụ, hạ tầng xã hội v.v Trong đó nhóm BĐS nhà đất là
nhóm cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao và chịu ảnh hưởng của
nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này chiếm đa số các giao dịch trên thị
trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
- Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất
nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v
- Bất động sản đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hoá vật thể, nhà thờ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của

loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
1.2. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Khái niệm về thị trường bất động sản
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 5
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Phương
tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát
triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình
thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát
triển khá mạnh như thị trường hàng hóa, thị trường các sản phẩm đầu ra. Tuy nhiên
đối với các thị trường có sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát
triển, sản xuất kinh doanh như thị trường vốn, thị trường lao động, đặc biệt là thị
trường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn hình thành và phát triển.
Hiện nay, quan niệm về thị trường BĐS cũng đang được tranh luận và nổi nên
một số ý kiến như:
Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế
chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có quản lý
của Nhà nước;
Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có
thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các
đặc tính vật chất mà thường gọi là đất.
Do quan niệm khác nhau về hàng hóa BĐS và phạm vi thị trường nên có một
số quan điểm khác nhau về thị trường BĐS. Trên thực tế, có một sốngười cho rằng
thị trường BĐS là thị trường nhà đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ
biến ở nước ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng
trên thị trường. Tuy nhiên, quan điểm này là chưa đầy đủ.
Cũng có một quan điểm khác cho rằng, thị trường BĐS là tổng hòa các giao
dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Khái
niệm này đã lột tả được đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường BĐS, gắn các
giao dịch với thời gian và không gian nhất định. Nhưng khái niệm này lại mang

tính trừu tượng và không thể hiện rõ yếu tố kinh tế trên thị trường.
Tóm lại, từ những phân tích trên, có thể đưa ra một khái niệm tổng quan nhất
về thị trường BĐS như sau: thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất
động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ và được diễn ra trong
một không gian và thời gian nhất định.
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Phương
1.2.2. Đặc điểm thị trường bất động sản
1.2.2.1. Thị trường BĐS hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập
trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: đây là giai đoạn mà chỉ cần có một mảnh đất là có
thể hình thành nên một ngôi nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính
sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: do hạn chế về đất đai, năng lực xây dựng,
không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một
dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các DN, cơ quan
quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: lúc này, sự bùng nổ của các DN phát triển BĐS,
do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải DN nào cũng đủ tiền để phát
triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân
hàng, các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham
gia vào các dự án.
Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: thị trường phát triển mạnh với quy mô ngày
càng tăng, do những hạn chế về nguồn vốn, các ngân hàng không thể tiếp tục cho
vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài
chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp nhằm đa dạng hoá các nguồn
vốn. Trong cấp độ, các thể chế, chính sách, tổ chức tài chính và các cơ quan quản
lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.
1.2.2.2. Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động
của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.

Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh, suy
thoái, đóng băng và phục hồi. Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong
khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ
khoảng 18 năm. Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ
năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ
cực ngắn (1992 – 1994), tăng trưởng “phi mã ” trong 2 năm 1992 – 1993 rồi suy
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Phương
sụp rất nhanh trong năm 1994. Với thị trường BĐS Việt Nam, chúng ta đã từng
chứng kiến 3 cơn sốt lớn vào những năm 1990-1992, 2001-2003 và 2007-2008.
Như vậy, với một thị trường hình thành muộn, việc trải qua 3 cơn sốt và sau
đó là giai đoạn trầm lắng đã cho thấy chu kỳ của thị trường BĐS Việt Nam rơi vào
mức dao động khoảng 5 năm/lần.
1.2.2.3. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập
trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
Thị trường BĐS phụ thuộc vào điều kiện đặc trưng của từng vùng từng địa
phương và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi
đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì
vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung và trải rộng ở
mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá bất động sản có “dư thừa” ở
vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường
mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển
không đều giữa các vùng, miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế
- văn hoá - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô, trình độ phát triển của thị trường bất
động sản khác nhau v.vv
1.2.2.4. Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo.
Đặc điểm này xuất phát từ sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu
thành. Nó thể hiện ở chỗ các thông tin về BĐS và thị trường BĐS không phổ biến
rộng rãi như các hàng hóa khác: các tiêu chí đánh giá BĐS chỉ có thể đo lường một

cách tương đối, không sẵn có các BĐS cùng loại để so sánh, trên thị trường có một
lượng nhỏ người tham gia cung, cầu về mỗi BĐS. Do đó, giá cả của BĐS không
hoàn toàn là giá cả cạnh tranh và được so sánh một cách bình đẳng trên thị trường,
là giá sản phẩm đơn lẻ trong đó một bên có lợi thế độc quyền và khi giá BĐS biến
động theo chiều hướng tăng thì yếu tố độc quyền của người bán tăng đồng nghĩa
tạo nên những cơn “sốt giá”.
Hơn nữa, sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 8
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Phương
không hoàn hảo của thị trường bất động sản. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự
can thiệp vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là
đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin
tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của
Nhà nước nên thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
1.2.2.5. Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và
tài chính, sự phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường
trong nền kinh tế.
Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc
là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu
cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt khác, đầu tư
tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng
như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường, các giá trị
cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải
quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các
bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị
trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài
chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (theo thống kê, ở
các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm
80% trong tổng lượng vốn cho vay).

1.2.2.6. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao
dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội.
Do đó, các vấn đề về bất động sản đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của
hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ
thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt
đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp - giao đất và cho thuê
đất) là chịu tác động mạnh nhất bởi các quyết định của Nhà nước.
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 9
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Phương
1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản
Để đảm bảo cho hoạt động quản lý cũng phát huy tối đa hiệu quảmà thị
trường BĐS mang lại, chúng ta cần tiến hành phân loại thị trường BĐS. Thị trường
BĐS có thể được phân loại theo nhiều cách tiếp cận khác nhau:
1.2.3.1. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi.
+ Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương
mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v
+ Thị trường BĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông
thôn; đất nông, lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường BĐS
mặt bằng nhà xưởng công nghiệp v.v
+ Vừa là thị trường BĐS tư liệu sản xuất vừa là thị trường BĐS tư liệu tiêu
dùng như: đường sá, cầu cống, hải cảng v.v
1.2.3.2. Căn cứ vào khu vực có bất động sản:
+ Thị trường BĐS khu vực đô thị.
+ Thị trường BĐS khu vực nông thôn, miền núi
+ Thị trường khu vực giáp ranh giữa đô thị và nông thôn, miền núi.
1.2.3.3. Căn cứ theo công dụng của bất động sản:
+ Thị trường đất đai: nông nghiệp và phi nông nghiệp.
+ Thị trường công trình thương nghiệp (văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, ) và công trình công cộng (giao thông, y tế, văn hoá ).

+ Thị trường công trình công nghiệp: nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công
nghiệp, khu chế xuất v.vv
+ Thị trường nhà ở: đô thị và nông thôn.
+ Thị trường công trình đặc biệt như di sản văn hoá, di tích lịch sử
1.2.3.4. Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS
+ Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS.
+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS.
+ Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất.
+ Thị trường cho thuê BĐS.
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 10
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Phương
+ Thị trường dịch vụ BĐS.
1.2.3.5. Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:
+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (thị trường sơ cấp).
+ Thị trường cấp 2: thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê (thị
trường thứ cấp).
+ Thị trường cấp 3: thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được
mua hoặc thuê.
1.2.4. Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là nhân tố quan trọng giúp góp phần thúc đẩy sự phát triển
kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia và nâng cao đời sống nhân dân. Do vậy phát triển
và quản lý tốt thị trường này sẽ góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, tạo điều kiện
thuận lợi để thu hút đầu tư và thực hiện hiệu quả tiến trình hội nhập kinh tế quốc
tế, đồng thời góp phần thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Vai trò của thị trường BĐS được biểu hiện ở các mặt cụ thểnhư sau:
Một là, thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn
cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã

hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật
chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt
động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa
được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới
hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện
dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. Bên cạnh đó, BĐS còn
là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS
ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn
vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
Hai là, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 11
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Phương
sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở
hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Với mục tiêu trở thành một nước CNH, HĐH thì vấn đề đặt ra là tỷ lệ đô thị
hoá ở nước ta phải đạt từ 60 - 80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để
đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt.
Nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường, trong điều kiện các thiết chế về
quản lý
Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và
hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng
cường công tác quy hoạch để khắc phục những yếu kém và vướng mắc trong tương
lai.
Ba là, thị trường BĐS góp phần huy động nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội
cho đầu tư phát triển.
Thị trường BĐS phát triển là do yếu tố tăng đầu tư cho tài sản cố định của nền
kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lượng tài sản cố định này đòi hỏi phải có nguồn
vốn bảo đảm. Rõ ràng bản thân sự tăng trưởng của BĐS trên thị trường đòi hỏi một
sự gia tăng đầu tư. Mặt khác, phát triển thị trường BĐS được biểu hiện bằng hai
cách: tăng khối lượng hàng hóa BĐS giao dịch trên thị trường hoặc mở rộng phạm

vi các giao dịch: mua bán, chuyển nhượng, cầm cố… Khi BĐS có đủ điều kiện trở
thành hàng hoá và được định giá khoa học chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế một
tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục
tiêu đề ra.
Bốn là, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản
xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách.
Thị trường BĐS có quan hệ mật thiết với các thị trường như thị trường vốn,
tài chính tín dụng, xây dựng, lao động… Do đó, phát triển thị trường BĐS ảnh
hưởng trực tiếp đến sự mở rộng, phát triển của các thị trường khác, tức là cũng góp
phần mở rộng thị trường chung. Theo phân tích của các chuyên gia, ở các nước
phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 12
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Phương
các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 - 2 USD. Ở các nước như Mỹ, Nhật, Hàn
Quốc tổng thu Ngân sách từ thị trường BĐS chiếm tới 20% GDP. Ở nước ta, theo
thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu Ngân sách có liên quan đến nhà, đất
hàng năm thu bình quân khoảng 20.000 tỷ đồng/năm, chiếm khoảng 7% GDP. Như
vậy, sự phát triển của thị trường BĐS không những mang lại nguồn thu lớn cho
Ngân sách mà còn tác động lan tỏa tới sự phát triển của nền kinh tế.
Năm là, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu
bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn.
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường
BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những
cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường
BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và
quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho
giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan
trọng của quản lý Nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.
1.2.5. Quan hệ cung – cầu và giá cả bất động sản.
1.2.5.1. Cầu và các nhân tố ảnh hưởng đến cầu BĐS.

a. Khái niệm.
Cầu về BĐS là số lượng BĐS mà người mua sẵn sàng chấp nhận và có khả
năng mua ở các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định. Cầu về
BĐS có thể được chia thành nhiều loại: cầu về tiêu dùng (cầu về nhà ở), cầu về yếu
tố sản xuất (nhà xưởng để sản xuất, cửa hàng và kho tàng để kinh doanh), cầu về
đầu cơ.
b. Đường cầu về bất động sản.
Đường cầu về BĐS là đường biểu diễn mối quan hệ giữa giá (P) và lượng cầu
(Q) về một loại BĐS nhất định. Đường cầu về BĐS là một đường dốc xuống từ trái
sang phải, khi giá BĐS tăng, số lượng BĐS được yêu cầu sẽ giảm xuống và ngược
lại:
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 13
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Phương
Hình 1.1. Đường cầu về bất động sản.
Ngoài việc chịu tác động của giá cả BĐS, số lượng yêu cầu của thị trường
BĐS còn phụ thuộc rất nhiều vào các nhân tố khác trên thị trường. Khi các nhân tố
này thay đổi, số lượng yêu cầu về một loại BĐS nào đó cũng sẽ thay đổi theo.
c. Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản.
+ Thu nhập của người tiêu dùng (I): khi mức thu nhập thấp, người tiêu dùng
sẽ ưu tiên cho các nhu cầu thiết yếu như nhu cầu về ăn, mặc… Khi thu nhập của
người tiêu dùng tăng lên sẽ làm cho phần lớn các nhu cầu trở thành nhu cầu có khả
năng thanh toán, người tiêu dùng sẽ chuyển sang đáp ứng nhu cầu về BĐS.
+ Giá cả của bất động sản thay thế (Py): BĐS thay thế là những BĐS có thể
sử dụng thay cho các BĐS khác. Cầu về một loại BĐS nào đó có quan hệ tỷ lệ
thuận với giá cả của BĐS thay thế. Nếu giá của một BĐS tăng lên thì cầu của BĐS
thay thế cũng tăng lên và ngược lại. Ví dụ: nếu giá nhà căn hộ tăng cao thì cầu về
nhà chung cư sẽ tăng lên và ngược lại.
Hình 1.2a. Cầu về nhà căn hộ Hình 1.2b. Cầu về nhà chung cư.
Như vậy: cầu về một loại BĐS vận động cùng chiều với giá cả của bất động
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 14

P
P
0
P
1
D
Q
0
Q
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Phương
sản thay thế.
+ Sự thay đổi của dân số (N): dân số tăng lên làm tăng tất cả các loại cầu về
BĐS. Khi dân số tăng, đường cầu về BĐS sẽ dịch chuyển sang phải.
+ Các chính sách và quy định của Chính phủ (G): thị trường BĐS là thị
trường rất nhạy cảm với các chính sách và quy định của Chính phủ như: chính sách
quy hoạch đất đai, chính sách đô thị hóa, các quy định về quyền sở hữu và sử dụng
nhà đất… có tác động trực tiếp và mạnh mẽ đến cầu về BĐS.
+ Các kỳ vọng (E): kỳ vọng là sự mong đợi của người tiêu dùng. Kỳ vọng có
thể là về thu nhập, thị hiếu, giá cả,… Nếu người tiêu dùng hy vọng rằng tương lai,
giá cả của một loại BĐS nào đó sẽ giảm xuống thì cầu hiện tại đối với BĐS đó sẽ
giảm xuống và ngược lại.
1.2.5.2. Cung và các nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản.
a. Khái niệm.
Cung về BĐS là số lượng BĐS mà người bán sẵn sàng cung ứng và có khả
năng bán ở các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định. Cung về
BĐS phải đáp ứng được hai yếu tố là: ý muốn sẵn sàng bán và khả năng bán của
chủ thể sở hữu BĐS.
b. Đường cung về bất động sản.
Đường cung về BĐS là đường biểu diễn mối quan hệ giữa số lượng BĐS
cung ứng và giá cả của BĐS đó. Quan hệ giữa giá cả và số lượng cung được biểu

diễn ở hình sau:
Hình 1.3. Đường cung về bất động sản.
Với điều kiện các nhân tố khác không thay đổi, nếu giá BĐS tăng lên thì khả
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 15
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Phương
năng cung ứng BĐS cũng tăng lên và ngược lại. Vì vậy, số lượng cung về BĐS có
quan hệ tỷ lệ thuận với giá cả của BĐS đó trên thị trường. Đường cung về BĐS
tương đối dốc, phản ánh khả năng thay đổi số lượng BĐS không dễ dàng.
c. Các nhân tố ảnh hưởng tới cung bất động sản.
+ Giá của các yếu tố đầu vào (Pi): giá của các yếu tố sản xuất có ảnh hưởng
trực tiếp đến mức lợi nhuận của nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu
tư.
Nếu giá các yếu tố đầu vào giảm xuống thì khả năng cung ứng BĐS sẽ tăng
lên, đường cung sẽ dịch chuyển sang phải và ngược lại.
+ Các chính sách và luật lệ của Chính phủ (G): các chính sách của Chính phủ
có ảnh hưởng quan trọng đến khả năng cung ứng BĐS. Nếu Chính phủ tăng thuế
đối với việc chuyển đổi quyền sở hữu thì thu nhập của người chủ sở hữu BĐS
giảm xuống làm giảm khả năng cung ứng của họ và đường cung sẽ dịch chuyển
sang trái.
+ Các kỳ vọng (E): mọi mong đợi về sự thay đổi của giá BĐS, giá các yếu tố
đầu vào, chính sách thuế…đều có ảnh hưởng đến cung BĐS. Nếu dự đoán thuận
lợi cho nhà kinh doanh BĐS thì cung tăng lên và ngược lại.
1.2.5.3. Quan hệ cung – cầu và giá cả bất động sản.
a. Sự hình thành giá bất động sản trên thị trường.
Giá cả của BĐS được hình thành thông qua sự tác động qua lại của cung và
cầu về BĐS trên thị trường.
Cân bằng trên thị trường BĐS được xác định tại điểm cắt nhau của đường
cung và đường cầu về BĐS. Tại điểm cân bằng, chúng ta xác định được giá cân
bằng và sản lượng cân bằng.
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 16