473 Đề án Xây dựng cơ quan đăng ký bất động sản

BO TAI NGUYEN VA MOI TRUGNG
Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai

78/9 Đường Giải Phóng - Phương Mai - Đống Đa - Hà Nội

Đề tài cấp nhà nước:

NGHIÊN CỨU ĐÔI MỚI HỆ THÔNG QUẢN LÝ
DAT DAI DE HINH THANH VA PHÁT TRIÊN
THỊ TRUONG BAT DONG SAN O VIET NAM

DE AN
XAY DUNG CO QUAN DANG KY BAT DONG SAN
ThS. Đỗ Đức Đôi

Hà Nội, 06-2005

5839-2

oft {5706


DE TAI NGHIEN CUU DOI MGI HE THONG QUAN LY BAT DAI DE HINH
THANH VA PHAT TRIEN THI TRUONG BAT DONG SAN O VIET NAM
DE TAI NHANH: HOAN THIEN HE THONG DANG KY DAT DAI VA BAT DONG SAN

DE AN

/

XAY DUNG CO QUAN DANG KY BAT DONG SAN

Chủ nhiệm để tài nhánh: Ths. Đỗ Đức Đơi

—'

Người tham gia:

Th§. Nguyễn Văn Chiến

KS. Tran Hùng Phi

và các cộng tác viên

Hà Nội, 2004


ĐÈ TÀI NGHIÊN CUU DOI MOI HE THONG QUAN LY DAT DAI DE HINH
THANH VA PHAT TRIEN TH] TRUONG BAT DONG SAN O VIET NAM

DE TAI NHANH: HOAN THIEN HE THONG DANG KY DAT DAI VA BAT DONG SAN

-

DE AN

/

XAY DUNG CO QUAN DANG KY BAT DONG SAN

Hà Nội, 2004

DE AN
XAY DUNG CG QUAN DANG KY DAT DAI
VA TAI SAN GAN LIEN VOI DAT

1. SU CAN THIET PHA] XAY DUNG DE AN CO QUAN DANG KY BAT DONG SAN

1.1. sự cần thiết
Thực hiện chu trương của Đảng, Nhà nước trong cơng cuộc cải cách
hành chính hiện nay tập trung xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hôi chủ
nghĩa Việt Nam, Nhà nước

"của dân, do dân, vì dân” trọng tâm lả cải cách

một bước nên hành chính nhà nước.
Trong sự nghiệp cải cách nên hành chính nói chung và cải cách thủ tục
hành chính trên bảy lĩnh vực Kinh tế và ba lĩnh vực về tư pháp nói riêng ma
nhân dân đang bức xúc thì cải cách về thủ tục hành chính cho nhân dân và tổ
chức liên quan đến quản lý, sử dụng dat dai la van dé đang được toản xã hội
quan tâm, hướng ứng nhằm

nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về

đất đại, đồng thời lập lại trật tự, kỷ cương trong công tác đăng ký đất đại và
tài san gan

liễn với đất mả

hiện nay còn

nhiều tổn đọng

vướng

mắc,

gây

nhiều sách nhiễu, rườm ra, phién ha đối với nhân dân và tổ chức.

Luật Đất đai ra đời đã góp phần chấn chính vả tăng cường hơn trong

cơng tác qn lý nhà nước về đất đai. Có thể nói đây là sự đổi mới tồn điện
về lĩnh vực quán lý đất đai. Tuy nhiên, việc đăng ký bất động sản nói chung

va dat dai va tai sản gắn liền với đất không chỉ bị chỉ phối điều chinh bởi
Luật Đất đai mà còn bị điều chỉnh bởi các Luật khác như Luật Bảo vệ và phát
triển rừng,

Luật Xây

dựng.. mà các chế định trong các luật đó vẫn còn sự

chồng chéo về chức năng nhiệm vụ giữa các ngảnh, các cấp làm cho việc
khai thác tiềm năng đất đai bị hạn chế.
Trong thực thị các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai và tài sản

gắn liên với đắt, các cơ quan chức năng trong bộ máy quản lý hành chính

2

Nhà nước thiếu sự phối hợp chặt chẽ;

giữa các ngành, các cấp thiếu thống


nhất về quy trình xử lý hồ sơ liên quan đến đất dai va tai sản gắn liên với đất;
hoặc có cấp tuỷ tiện đặt ra những quy định khơng phủ hợp với pháp luật đất
đai gây khó khăn, phức tạp trong quá trình giải quyết các thủ tục hành chính
về đất đai của nhân dân, tổ chức có nhụ cầu đăng ký đất đai và tải sản gắn
liền với đất, làm cho nhân dân hồi nghi mất lịng tin về các cơ quan chức
năng trong quá trình giải quyết cơng vụ trong lĩnh vực quản lý dat dai. Tinh
hình trên đã tác động ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội của đất
nước đi ngược lại chủ trương hình thành và phát triển đồng bộ các loại thị
trường trong đó có thị trường bất động sản mà Nghị quyết đại hội Đảng toàn
quéc lan thứ VIII va thir IX da dé ra.
—

Vị vậy, cần thiết phải cải cách tồn diện các thủ tục hành chính liên

quan đến quản lý đất đai và bất động sản, trong đó để tài để cập vấn để xây
dựng cơ quan đăng ký dat dai va tai san gan liên với đất theo cơ chế "một
cửa" làm khâu đột phá trong q trình cải cách các loại thủ tục hành chính
Nhà nước trong lĩnh vực quản lý đất đai,
1.2. Can ctr

Trên cơ sở kết quả nghiên cứu của đề tải thông qua việc đánh giá thực
trạng công tác đăng ký đất đai của các tinh, thành phố đại diện, kinh nghiệm

thực tiễn của các nước trên thế giới và các văn bản chí đạo của Đảng và Nhà
nước về cải cách hành chính: Nghị quyết Hội nghị lần thứ VIII Ban chấp
hảnh Trung ương Đảng (khoá VII), Hội nghị lần thứ II Ban chấp hành Trung

ương Đảng (khóa VIII), Kế hoạch 1405/CP của Chính phủ về cải cách một
bước nên hành chính Nhà nước, Nghị quyết số 3§/CP ngày 04 tháng 5 năm
1994 của Chính phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong việc giải
quyết cơng việc cho công dân vả tổ chức, Chỉ thi số 342/CT-TTg

ngày 22

tháng 5 năm 1997 của Thủ tướng Chính phú "về đây mạnh cơng tác cải cách
thủ tục hành chính” và Thơng tư liên tịch số 38/2004/TTLT-TNMT-NV

tháng

ngày

năm 2004 của Bộ Tài nguyên và Mỗi trường, Bộ Nội vụ .....hướng


dẫn thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dung dat va Trung tâm phát triển
quỹ đất

1. DE AN CO QUAN DANG KY BAT DAI VA TALSAN GAN LIEN VOI DAT
2.1. Thực trạng cơ quan đăng kỷ đất đai và tài sản gắn liền với đất

Trong những năm qua việc đăng ký đất đai và tài san gắn liên với đất
là một vẫn để phức tạp liên quan đến nhiều cơ quan quản lý nhả nước, với
nhiều mơ hình tổ chức khác nhau với các thủ tục phiên hà đã làm hạn chế đến

việc động viên mọi người sử dụng đất tham gia vào hệ thống làm cho phần
lớn các giao dịch được thực hiện "ngằm" gây thất thu không nhỏ cho ngân
sách Nhà nước.
Trước hết trong nội bộ cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có nhiều
phịng chức năng tham gia vào quá trình này, bao gồm cả bộ phận quản lý
nhà nước và các đơn vị sự nghiệp đó là: Phịng Đăng ký - Thống kê đất đai (ở
tuyệt đại đa số các Sở Địa chính trước đây, nay là Sở Tài ngun

và Mơi

trường), Phịng Quản lý đất đai hoặc Phòng Nghiệp vụ - Kỹ thuật (ở một số
tỉnh, thành

phố),

Trung

tâm

Đo

đạc hoặc

Trung

tâm

Kỹ

thuật Địa chính,

Trung tam Thơng tin - Lưu trừ tư liệu địa chính.

Ngồi ra việc xác định chỉ giới quy hoạch, xác định loại nhà do Sở Xây
dựng; việc xác định giá do Sở Tài chính - Vật giá, xác định thuế do cơ quan

thuế, xác định loại rừng và trữ lượng rừng do cơ quan Lâm nghiệp. Và cuối
cùng la sự tham gia của Văn phòng giải quyết "Một cửa" thuộc Uỷ ban nhân
dân các cấp và tực tiệp Uý ban nhân dân các cấp tham gia trong q trình
đăng ký.
Có thể tóm tắt một hành trình san:
" Hành trình 1": Người sử dụng đất.
dang ky)>

Uỷ ban nhân dân cấp xã (nộp đơn

Phịng Địa chính (Phịng Tài ngun và Mơi trường) > Uy ban


nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất >
Phịng Địa chính.

" Hành trình 2": Người sử dụng đất > Phịng Địa chính (Lấy thơng báo về
nghĩa vụ tài chính) > Co quan thuế (xác định nghĩa vụ tải chính) > Kho bạc

(nộp tiền) > Phịng Địa chính (lẫy giấy chứng nhận).
Qua sơ dé cho thấy nêu qua "mỗi cửa" chỉ cần kéo dài một vài ngày thì
người sử dụng đất phải mắt một vải tháng mới hồn tất thủ tục của mình. Tuy
nhiên, trong thực tế "mỗi cửa" nói trên có thể kéo dài đến một vải tháng có
khi đến hàng năm

với một lý do rất đơn

giản

"chưa xác định được

quy

hoạch".

2.2. Xáy dựng cơ quan đăng ký đất đai và tài sản gắn liên với đất

Để thực sự đổi mới hệ thống đăng ký hiện nay thì điểm mấu chốt là
phải xây dựng được hệ thống cơ quan đăng ký chuyên trách để thực hiện thủ
tục đãng ký theo mơ hình “một cửa”:

muốn đạt được như vậy cơ quan đăng

ký phải có đủ trách nhiệm và quyền hạn trong việc tổ chức thực hiện tất cả
các công việc của thủ tục đăng ký đất đai và bất động san thay cho các cơ
quan các cấp hiện nay: tổ vhức kê khai đăng ký. thẩm tra xét duyệt đăng ký.
ký cấp giấy chứng nhận, xác định và thu các nghĩa vụ tài chính của người
dang ký, lập và quản lý hồ sơ địa chính, xây dựng và quản lý thông tin đất

đai, dịch vụ thông tin đất đai và đo đạc địa chính.
Trên cơ sở phân tích ở trên có thể đưa ra một số phương án hình thành
cơ quan dang ký đất đai và tài sản gắn liền với đất theo định hướng ứng dụng

hệ thống đãng ký quyền theo nguyên tắc của hệ thống Torens. Từng bước

chuyển đổi từ hệ thống đăng ký theo chủ sử dụng đất sang hệ thống đăng ký
theo thửa đất, lấy thửa đất là đơn vị cơ bản để cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và đãng ký tài sản gắn liền với đất. Từng bước hiện đại hoá tiến tới
xây dựng hệ thống đăng ký trực tuyến ở cả ba cấp tỉnh, huyện, xã. Trước mắt

wa

có thể thực hiện thco hai phương án sau.


Phương án một: Thành lập cơ quan đăng ký riêng biệt cho mỗi tỉnh trực thuộc
Sở Tài nguyên và Môi trường của tỉnh, có tính độc lập nhất định về quy trình,
kỹ thuật thực hiện trên cơ sở hợp nhất và tổ chức lại của Phòng Đăng ký
thống kê đất đai. Trung tâm thông tin lưu trữ tư liệu địa chính, Phịng giải
quyết một cửa (ở những địa phương đã tổ chức phòng này) và một bộ phận
cua Trung tam Do dac (Trung tam Kỹ thuật Địa chính).

Phương án hai: Xây dựng hệ thống co quan dang ky đất cho từng tỉnh hoặc
vùng tuỳ theo nhụ cầu, nằm trong hệ thống cơ quan đăng ký quốc gia thống

nhất. Đây là phương án triệt để nhất song trong điều kiện hiện tại chưa thể
thực hiện được. Do vậy trong giai đoạn trước mất sẽ xây dựng cơ quan đăng
ký theo phương án một nhưng có tính độc lập tương đối và trong tương lai
(Khoảng 10 năm tới) sẽ tiến tới thống nhất theo phương án hai.
Để thực hiện được việc này cần phải thực hiện đồng bộ các giải pháp.
Phân định một cách minh bạch các công việc trong đăng ký thuộc quyền của
Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu về đất đai và các cơng việc mang
tính

địch

vụ hành

chính cơng. Như

vậy, ưong

đăng

ký đất đại. quyền

của

Nhà nước thể hiện ở việc ra quyết định giao đất. cho thuê đất hoặc công nhận

quyền sử dụng đất của các trường hợp đang sứ dụng khơng có giấy tờ hợp
pháp về nguồn gốc đất đai thông qua việc lý quyết định hành chính cơng nhận
quyền sử dụng đất. Việc cơng nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử
dụng phải do cơ quan hành chính nhà nước (Uỷ ban nhân dân các cấp) thực

hiện. Các cơng việc cịn lại của q trình đăng ký chỉ mang tính quản lý nhà
nước đơn thuần và phục vụ lợi ích cho người sử dụng đất nên hồn tồn có thể

giao thẩm quyền cho cơ quan đăng ký đất thực hiện.
Phải hình thành hệ thống cơ quan chuyên trách thực hiện việc quy
hoạch sử dụng đất và định giá đất để đáp ứng đủ thông tin cho cơ quan đăng
ký đất thực hiện nhiệm vụ của mình.


Phải có sự đầu tư đầy đủ và sự quan tâm đúng mức cho việc xây dựng

hệ thống thông tin đất đai thống nhất (ít nhất là trong từng nh) để đáp ứng
yêu cầu thực hiện thuận tiện các công việc đăng ký đất đai.
Phải đặc biệt coi trọng và quản lý tốt các giấy tờ hình thành trong quá

trình thực hiện các thủ tục đăng ký. Đây là hồ sơ gốc có giá trị pháp lý đầy du
nhất để đảm bảo cho giá trị pháp lý của các số sách địa chính hiện nay và hệ
thống thơng tin đất đai trong tương lại. Do vậy, cần cải tiến hệ thống các siấy
tờ này theo hướng hợp nhất vào một hoặc một số loại giấy tờ nhất định để
tránh thất lạc và tiện trong lưu trữ (ví dụ kết quả thẩm tra, xét duyệt hay xác
nhận của các cơ quan liên quan được thể hiện thẳng trên đơn đăng ký hoặc

hợp đồng chuyển dịch). Nếu thực hiện được như vậy thì việc lập sổ địa chính
sẽ chỉ có ý nghĩa tổng hợp thông tin đăng ký và chỉ để phục vụ cho việc quản
lý đất đai ở cấp xã. Tại cơ quan đăng ký đất sẽ chí thực hiện việc đăng ký
bằng máy

tính thơng qua việc cập nhật thơng tin đất đai vào ngân hàng dữ

liệu; ngân hàng này sẽ cung thấp thông tin cho cơ quan quan lý đất đai các
cấp tính. huyện (và cá cấp xã trong tương lai) thay cho việc tra cứu trên số địa
chính hiện nay.

Đổi mới giấy chứng nhận theo hướng sử dụng một loại giấy thống nhất

trong cá nước để đăng ký cho tất cả các loại đất và tài sản sản liên với đất.
Trong đó phải bổ sung, sửa đổi nội dung của giấy chứng nhận để có thêm
thong tin về tài sản gắn liền với đất, về hạn chế quyền sử dụng, về sơ đồ thửa
đất. Giấy chứng nhận phải thể hiện cả tên vợ và chồng đối với trường hợp tài
sản của cả hai vợ, chồng. Mỗi giấy chứng nhận cấp cho một thửa đất để thuận

tiên cho người sử dụng đất thực hiện đầy đủ các quyền của mình.
2.3. Tổ chức cơ quan đăng ký đất đai và tài sản gắn liên với đất
Về tổ chức cơ quan đăng ký đất đai là cơ quan chuyên môn thực hiện
việc đăng ký tất cả các giao dịch về đất đai và bất động sản, bao gồm đăng ký

ban dau va đăng ký biến động, thực hiện các dịch vụ về tư vấn pháp lý liên


quan đến đất đai và bất động sản, cung cấp các thông tia về đất đai cho tổ
chức và cá nhân có nhu cầu. Cơ cấu tổ chức của cơ quan đăng ký bao gồm
một giám đốc,

một số phó giám đốc và các phịng chun mơn nghiệp vụ.

- Phịng tiếp nhận hồ sơ có nhiệm vụ tiếp nhận hồ sơ đăng ky ban dau,
đăng ký biến động. các yêu cầu về cung cấp thông ứn liên quan đến giao dịch
đất đai và bất động sản.

- Phòng thẩm định hồ sơ có nhiệm vụ xác định tính pháp lý của hồ sơ
để đưa ra các quyết định giải quyết, đồng thời xác định những nghĩa vụ mà
người nhận dịch vụ phải trả.
- Phịng kỹ thuật thực hiện các dịc vụ trích lục hồ sơ, cung cấp thông
tin, đo đạc và xác định giá khi có nhu cầu, cập nhật biến động.
- Phịng

lưu trữ và cơng nghệ có nhiệm vụ lưu trữ tư liệu và hồ sơ địa

chính, xây dựng phát triển hệ thống thơng tin đất dai.

BẠN

GIÁM ĐỐC

Phịng tiếp Ì
nhận hồ sơ )

-

Phòng thẩm
định
J

a
|

Phòng+
thuat

—
lưu trữ Ầ
va cong ng hệ J

Sơ đồ: Tổ chức Cơ quan Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất
2.4. Lộ trình thực hiện và giải pháp công nghệ
Đề phương

án thực thi thành

công

trước mắt cần tập trung chỉ đạo

thành lập cơ quan đăng ký đất đai va tai sản gắn lién với đất ở những thành
phố lớn và những địa phương thị trường bất động sản có tính nóng bỏng.
Trên cơ sở nghiên cứu thực nghiệm ở hai tính Quảng Trị và đồng nai kiến

nghị triển khai tại Hà Nội, Hải Phòng, Hưng Yên, Đả Nẵng, thành phố Hồ


Chi Minh, Ba Ria - Vũng Tàu, Bình Dương, thành phố Cần Thơ sau đó đánh

giá, tổng kết kinh nghiệm để triển khai trên diện rộng.
Và công nghệ trước mắt xây dựng hệ thông mạng nội bộ (LAN) trong

cơ quan đăng ký đất đai với mức tối thiểu gồm máy chủ 1-2 (SERVER) lưu
trữ và quản trị mạng, 4-5 máy trạm (Work Station), một màn hình PLASMA
rộng cung cấp thơng tin, 1-2 máy vẽ (PLOTTER),

1-2 máy in LASER A3 và

A4, 1-2 máy đo đạc điện tử (TOTAL STATION). Trên cở thực nghiệm phần
mềm CILIS của Trung tâm Thông tin Tải ngun Mơi trường và phần mềm
VIRLIS

của Viện Nghiên

cứu Địa chính để hoàn thiện và lựa chọn phương

án tối ưu.
Sau khi hoàn thiện sẽ nối mạng trên điện rộng với các phịng ban của
Sở và với các cơ quan có liên quan như cơ quan thuế, hệ thống ngân hàng, hệ

thống kho bạc, các cơ quan công chứng và tiền tới xây dựng cơ quan đăng ký
trực tuyến tại các câp.