Đánh giá Thị trường bất động sản năm 2013

BĐS 2013:
Khởi sắc hay tiếp tục
trầm lắng?
BỨC TRANH BĐS VN
• TT hoàn toàn thuộc về ngƣời mua với các
mức giảm giá mạnh
• Đầu năm 2012, các cá nhân cắt lỗ lớn trên
TT thứ cấp với mức giảm có thể lên tới
30% so với mức giá mua vào.
• Cuối năm 2012, các chủ đầu tƣ quyết liệt
giảm giá chào bán sơ cấp, có trƣờng hợp
lên tới 40% so với mức giá chào bán ban
đầu.
Hiện cả nước tồn đọng
HẠNG
MỤC
HÀ
NỘI
HCMC

TỒN
ĐỌNG
Căn
nhà
42.000

Căn
hộ
26.000

Nhà

thấp tầng
16.000

VP
cho thuê
92.000 m2

TTTM

98.000 m2

Đất
nền
20.000 ha

71.000 ha

Đất
TM
2
triệu m2
DA

368 , 40%
đang
triển
khai
2.399

Hiện cả nước tồn đọng

Đối chiếu con số về nhà đất chƣa tiêu thụ hết này
còn thấp hơn nhiều
Hà Nội hiện còn tồn căn hộ CC, là do các chủ đầu
tƣ chào bán, nhƣng không tìm đƣợc ngƣời mua,
sẽ phải mất từ 1,5 - 4 năm để tiêu thụ lƣợng hàng
trên, tùy thuộc vào khả năng phục hồi của thị
trƣờng
Giá BĐS ở các TP lớn của VN thuộc
loại cao trên TG trong khi TNBQ đầu
ngƣời thấp nhất TG.
- Giá NĐ tăng lên 100 lần trong vòng 20
năm.
- Giá NƠ TB cao hơn 25 lần so với
TNBQ của NLĐ.
- Giá NƠ cao hơn gấp 5 lần so với các
nƣớc phát triển và gấp 10 lần so với
các nƣớc chậm phát triển.
Trong khi đó, so với TN, giá BĐS TB ở
các nƣớc châu Âu chỉ bằng 7 lần, Thái
Lan 6,3 lần, Singapore là 5,2 lần.
• Khu vực phố cổ giá
nhà đắt nhất là ở
các căn góc mặt
phố tại các khu
vực xung quanh hồ
Hoàn Kiếm, đôi khi
đắt ngang giá nhà
ở Tokyo hay Paris.
• Giá 1m2 NĐ tại
các phố nhƣ Hàng

Gai, Cầu Gỗ hay
Hai Bà Trƣng có
thể lên tới mức
21.000 -
27.000USD/m2.
Thống kê của một
đơn vị tƣ vấn
Báo cáo của UBTV Quốc hội
Hội thảo "Triển vọng thị trƣờng bất động sản VN năm
2013” ngày 12-12 tại TP. Hồ Chí Minh
• Năm 2013 sẽ không có một câu trả lời nào
khẳng định TT BĐS lên hay xuống mà TT sẽ
phân rã, tức là có nhóm lên, nhóm xuống.
Đến thời điểm hiện nay BĐS chƣa đổ vỡ thì
không thể đỗ vỡ đƣợc, tuy nhiên trầm lắng thì
khó tránh khỏi.
Đối với từng mảng thì nhóm có giá thấp sẽ đƣợc vận
hành tốt vì hàng năm có khoảng 500.000 thanh niên
XD GĐ và mua nhà nên đó là cầu có thực, khả năng
thanh toán cao nhƣng giá trị không cao
RR vẫn cao : Ba rủi ro lớn mà TT BĐS phải đối mặt
• TT vàng còn tiếp tục bất ổn trong
năm 2013, chứng khoán u ám kéo
dài nên BĐS chƣa thể khởi sắc
THỊ
TRƢỜNG
• Các nƣớc khu vực đồng Euro (các nƣớc
xuất khẩu FDI và ODA) về mặt nào đó sẽ
không có lợi cho nguồn vốn vào Việt Nam
KINH

TẾ
THẾ
GIỚI
• dƣ địa chính sách và dƣ địa tín dụng còn
khá lớn nên khả năng mở rộng tín dụng là
có thể đƣợc
CHÍNH
SÁCH
Triển vọng thị trường bất động sản 2013:
Hồi hộp “chờ thời”
• 'Khẩn thiết giúp địa ốc giải phóng hàng tồn
kho„
• “Nên để thị trƣờng bất động sản rơi tự do”
• Khuyến mãi, cắt lỗ… TT vẫn trầm lắng
• Loay hoay tìm cách “phá băng” BĐS

Tin vào dấu hiệu khởi sắc
Thủ Đức
House
• Hiện dòng tiền bắt đầu quay lại TTBĐS mặc dù tốc độ chậm,
năm 2013 sẽ là năm kết thúc chu kỳ suy giảm để bƣớc vào một
thời kỳ phát triển mới về QM, CL,PP ĐT - NN tích cực giúp DN
giải quyết hàng tồn, giải quyết nợ xấu
Công ty
Thế Kỷ 21
• "Chống chọi không nổi với thị trƣờng trầm lắng BĐS, hai năm
nay tôi muốn từ giã nghề này nhƣng không biết khi nào mới
thực hiện đƣợc”
Dream
house

• Quan trọng hơn cả là tính thanh khoản cho thị trƣờng BĐS,
làm sao để nhu cầu mua và bán gặp nhau
Chuyên
gia
• 2013 BĐS có thể đi vào chu kỳ phát triển mới. Việc CP đang
có những hỗ trợ tích cực về LS cho DN là minh chứng cho
việc BĐS từng bƣớc phục hồi trong 2 năm 2013-2014”.
Có hai kịch bản đƣợc đƣa ra: kịch bản tốt là
khi thị trƣờng trở lại mức tiêu thụ khả quan
của năm 2011, còn kịch bản xấu là thị trƣờng
duy trì sức tiêu thụ kém của năm 2012
Cuộc đuổi bắt về giá
• Năm 2013, giá bất động sản
sẽ còn giảm sâu, nhƣng ngƣời
có nhu cầu vẫn chƣa xuống
tay mua. Thiếu niềm tin, thị
trƣờng tiếp tục băng giá!

Tác dụng chiến lƣợc giảm giá
• Chiến lƣợc giảm giá kém hiệu quả so với
kỳ vọng của các chủ đầu tƣ. Việc giảm giá
chỉ có tác dụng nếu nhƣ mức giảm lớn
hơn kỳ vọng của ngƣời mua.

không thể kiểm soát đƣợc nguồn thu nhập
của ngƣời dân
• Thực tế sức mua của những ngƣời thực sự có nhu
cầu thì vẫn còn cao. Chủ yếu những BĐS có giá trị
lớn thì giảm nhiều, còn nhà đất phù hợp với ngƣời
thu nhập thấp lại giảm ít. Giảm bao nhiêu cần có có

một thống kê về nguồn thu nhập của ngƣời dân – Vì
TN của ngƣời dân hiện nay có rất nhiều nguồn và
không thể kiểm soát đƣợc nên không thể nói giảm
bao nhiêu là vừa. Cứ để tự bản thân thị trƣờng sẽ
phải điều tiết để có mức giảm giá phù hợp.

Giảm sâu?
• Mức giảm bao nhiêu nữa ?
• Giảm giá có giúp kích cầu mua thực?
• Tác dụng giảm giá nhƣ thế nào?
• Tại sao giảm sâu mà vẫn ít ngƣời mua
• Niềm tin của ngƣời mua?
• Một số quan điểm giải quyết.
Giảm sâu? Giảm bao nhiêu?
• Mức giá sơ cấp có thể phải giảm từ 30-
50% so với mức giá chào ban đầu.
• Mức giá thứ cấp còn tiếp tục giảm 10%,
tiếp nối mức giảm 15% trong năm 2012
Tại sao ngƣời có nhu cầu vẫn
chƣa xuống tay mua?
Số lƣợng bán
• 2010 : 12.000 căn
• 2011 : 10.000 căn
• 2012 : 5.000 căn,
Vậy, điều gì khiến ngƣời mua còn chần chừ, băn
khoăn?
Nhà đất nhìn chung đã hạ 30%, thậm chí có một số
khu vực giảm tới 60% nhƣng vì sao ngƣời mua vẫn
không hào hứng?

Tại sao ngƣời có nhu cầu vẫn
chƣa xuống tay mua?
- Vậy, điều gì khiến ngƣời mua còn chần chừ, băn
khoăn?
- Nhà đất nhìn chung đã hạ 30%, thậm chí có một
số khu vực giảm tới 60% nhƣng vì sao ngƣời mua
vẫn không hào hứng?


Là vì?
• Các kênh ĐT khác hiệu quả hơn ( CK, TGNH,
vàng đều mang lại LN dƣơng ) kênh đầu tƣ vào
CC ở Hà Nội lại có LN giảm 13%.
• Ngƣời mua hòai nghi : Chủ đầu tƣ có sẵn sàng
đƣa ra mức giảm hấp dẫn hơn, trong khi không
có gì đảm bảo doanh số đƣợc cải thiện?




Tâm lý ngƣời mua
“quan sát và chờ đợi”
• Tỷ trọng ngƣời mua nhà để ở tăng hơn so
với mua để đầu tƣ, nhƣng đa số ngƣời
mua vẫn giữ tâm lý “quan sát và chờ đợi”
do thiếu tin tƣởng vào khả năng thực hiện
cam kết của chủ đầu tƣ cũng nhƣ vẫn e
ngại mức giá nhà vẫn cao do hệ quả cuộc
đua tranh về giá của các chủ đầu tƣ trong

giai đoạn trƣớc.
Thiếu niềm tin
• Hệ thống pháp luật
• Công tác đền bù giải tỏa, GPMB
• Các chính sách thuế
• Hành chính trong lĩnh vực BĐS
• Chính sách giá
• Tăng trƣởng kinh tế chƣa khởi sắc
• Ngân hàng cho vay
• Mức giá cụ thể vẫn cao
Trao đổi kinh nghiệm
• Khủng hoảng bất động sản của Thái Lan năm 1997
có nét tƣơng đồng so với Việt Nam hiện nay, nhƣng
ở Việt Nam kéo dài hơn, thị trƣờng đang chết dần.
• "Năm 1998 Thái Lan rơi vào khủng hoảng thị trƣờng
BĐS nhƣng phải mất mấy năm mới khắc phục đƣợc
từ đó suy ra Việt Nam chƣa thể thoát ra sớm đƣợc
vì thị trƣờng BĐS của Việt Nam xấu hơn so với Thái
Lan trƣớc đó. Và, đáy của giá trị BĐS không phải là
năm 2013”


Trao đổi kinh nghiệm
• Không thể trông đợi vào bán tháo, các chủ đầu tƣ
muốn tồn tại cần phải tái cơ cấu lại nợ, ngƣời nào
sớm chuyển đổi đƣợc sẽ tìm đƣợc lối thoát sớm.
• Các chủ đầu tƣ nhận ra là, giảm giá = phá sản.
Chiến lƣợc giảm giá kém hiệu quả so với kỳ vọng
của các chủ đầu tƣ. Việc giảm giá chỉ có tác dụng
nếu nhƣ mức giảm lớn hơn kỳ vọng của ngƣời mua

• Không thể chỉ chuyên chú vào giảm giá mà cần có
cách thức thay đổi cơ bản trong kinh doanh.


Khôi phục lòng tin của ngƣời mua
• Muốn khôi phuc lòng tin ngừơi mua, trƣớc
hết nhà đầu tƣ phải có lòng tin vào thị
trƣờng vào thị trƣờng có thể tăng trƣởng
trở lại, vấn đề mấu chốt là làm sao khôi
phục lại niềm tin của ngƣời mua
• Muốn bồi đắp lòn tin cho ngƣời mua thì
bản thân nhà đầu tƣ phải có lòng tin vào
thị trƣờng. Bồi đắp lòng tin cho ngƣời mua
xét cho cùng là cách chủ đầu tƣ tự cứu lấy
mình.


Khôi phục lòng tin của ngƣời mua
• TT BĐS là TT của ngƣời mua. Chỉ khi
ngƣời mua tin là mức giá đã sát thực tế thì
họ mới mua, cho dù lúc đó TT nhƣ thế
nào?
• DA Đại Thanh đƣa ra mức giá CC hơn 10
triệu đồng/m2 sẽ khó lặp lại trong năm
2013, bởi nó không đại diện cho số đông
của TT.

Làm sao khôi phục lại niềm tin
của ngƣời mua
• Đã có hàng loạt đề xuất đƣợc đƣa ra để

cứu vãn thị trƣờng BĐS, nhƣng đến nay
vẫn chƣa có nhiều cải thiện - các DN chƣa
biết phải thay đổi cung cách KD nhƣ thế
nào? Làm sao để đƣa ra SP đáp ứng nhu
cầu thị trƣờng?
• Các chủ đầu tƣ cần sự thay đổi thực chất
hơn, tinh tế hơn.