hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty pacific

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán
LỜI MỞ ĐẦU
Bất động sản là một nguồn tài sản vô cùng lớn của mọi quốc gia, mọi nền
kinh tế, gia đình và cá nhân. Cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá thì bất
động sản cũng được mua bán và trở thành hàng hóa đặc biệt, nó được trao đổi mạnh
mẽ trong thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở
nước ta đang có nhiều biến động, thiếu thông tin minh bạch, có nhiều vấn đề bất cập
về giá trị bất động sản hiện nay chưa được sát giá trị thực của nó. Do đó, nhu cầu
định giá bất động sản là rất cần thiết, xác định giá trị bất động sản một cách chính
xác cho từng mục đích cụ thể; có thể làm căn cứ để đầu tư, góp vốn, mua bán, cho
thuê, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng kinh doanh,
tính thuế
Định giá bất động sản ở nước ta tuy còn mới mẻ nhưng đã đạt được một số
thành tựu, góp phần quan trọng trong sự phát triển thị trường bất động sản; được coi
là một trong những hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Nó được khẳng
định hơn khi Luật kinh doanh bất động sản được ban hành năm 2006, hoạt động
kinh doanh bất động sản bao gồm: Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ
bất động sản. Mảng kinh doanh dịch vụ bất động sản ra đời với những hình thức
kinh doanh ngày càng đa dạng và phong phú, đặc biệt là định giá bất động sản đã
góp phần không nhỏ trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát
triển đúng hướng, minh bạch hơn.
Trước xu hướng phát triển của định giá bất động sản ở nước ta hiện nay,
Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam được thành lập với chức năng
chuyên về kinh doanh dịch vụ bất động sản. Đặc biệt, dịch vụ định giá bất động sản
là dịch vụ nòng cốt; hỗ trợ tất cả các dịch vụ khác như tư vấn, môi giới, đấu giá,
quảng cáo bất động sản phát triển. Với mục tiêu trở thành một trong những Công ty
đi đầu trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản, đi đầu trong lĩnh vực định giá, sàn giao
dịch bất động sản có uy tín số 01 của Việt Nam, là địa chỉ tin cậy cho các dự án bất
động sản và giới kinh doanh bất động sản cũng như những người có nhu cầu mua,
bán bất động sản. Tuy mới thành lập nhưng công ty cổ phần sàn giao dịch bất động
sản Việt Nam đã có nhiều hợp đồng giá trị lớn, thực hiện nhiều giao dịch bất động

sản, cung cấp dịch vụ định giá đáng tin cậy cho các tổ chức, cá nhân, các doanh
SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán
nghiệp, các ngân hàng Tuy nhiên, công tác định giá ở Công ty chưa được quan
tâm đúng mức, còn một số vướng mắc và hạn chế.
Sau một thời gian thực tập tại công ty, nhìn nhận từ chính những vấn đề lý
luận và thực tiễn nêu trên, em lựa chọn nghiên cứu đề tài: 
để làm chuyên đề thực tập.
Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu đề tài nhằm đạt được những mục tiêu cơ bản sau:
- Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá bất động sản.
- Thứ hai, đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần
sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.
- Thứ ba, đề xuất một số giải pháp, biện pháp khắc phục và kiến nghị nhằm hoàn
thiện công tác định giá bất động sản.
Đối tượng nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu thực tế công tác định giá bất động sản tại Công
ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, trong đó tập trung vào các phương
pháp định giá bất động sản mà Công ty đang sử dụng.
Phạm vi nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt
Nam.
Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu:
phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số liệu, thống kê và tiến hành phỏng
vấn, xin ý kiến các cán bộ phòng thẩm định giá của Công ty cổ phần sàn giao dịch
bất động sản Việt Nam.
Kết cấu chuyên đề
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, mục lục, phụ lục và danh

mục chữ viết tắt, chuyên đề gồm có 3 chương sau:
• Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản.
• Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản tại Pacific
SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán
• Chương 3: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác
định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản
Việt Nam.
Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của phó giáo sư tiến sĩ Nguyễn Thế
Phán cùng các thầy cô giáo Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên; Ban Giám
đốc và các anh chị Phòng dịch vụ bất động sản của Công ty cổ phần sàn giao dịch
bất động sản Việt Nam đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề
thực tập này.
SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan về bất động sản
 !"#
1.1.1.1. Khái niệm
Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc
gia trên thế giới. Trong tiếng Anh, người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động)
được gọi là bất động sản. Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng
từ: Immobilíe (Bất động sản); Trung Quốc dùng thuật ngữ địa sản (tài sản gắn với
đất đai) và ở nước ta được gọi là Bất động sản. Theo điều 174, Bộ luật dân sự năm
2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam quy định:
“Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đai, nhà
ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công

trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác theo quy
định của pháp luật”.
Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật
chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy, được coi là bất động sản
khi có các điều kiện sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người.
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người.
- Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế, có thể gây ảnh hưởng đến công năng,
tính chất và hình thái của nó không thay đổi.
- Có thể đo lường được bằng giá trị nhất định.
- Nó phải tồn tại lâu dài.
1.1.1.2. Đặc điểm
BĐS có một số đặc điểm chủ yếu như sau:
 Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý về địa điểm và không có khả
SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán
năng di dời được. Chính vì vậy, giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ
thể và chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt. Những yếu tố đó là: những
yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, nên khi định giá phải tính đến
các yếu tố này và phải dự báo được sự thay đổi của chúng ảnh hưởng đến BĐS.
 Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của BĐS gắn liền
với sự trường tồn của đất đai. Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến
trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Tuy nhiên, tính lâu bền của hàng
hóa BĐS rất khác nhau, tùy theo từng loại BĐS cụ thể. Vì vậy, khi định giá BĐS
cần phải quan tâm tới thời gian tồn tại của BĐS, nó ảnh hưởng lớn đến chiến lược
kinh doanh đầu tư BĐS cũng như công tác quản lý và sử dụng BĐS.
 Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do
diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí.
Vì vậy, quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ

hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ lâu dài thường có
lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ
về BĐS, chống tình trạng tăng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng
hoảng kinh tế. Điều này cũng ảnh hưởng rất lớn tới công tác định giá BĐS.
 Thứ tư, BĐS có tính dị biệt. Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt được sản xuất
đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào
khác. Sự khác biệt của BĐS là do khác nhau về vị trí, kết cấu, kiến trúc, hướng,
cảnh quan môi trường. Do vậy, khi định giá BĐS cần phải chú ý đến tính dị biệt,
không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau.
 Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa BĐS thì đặc
điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy, là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi
quốc gia, mỗi dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu,
tâm lý xã hội, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở
đó.
 Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS có sự
tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay hoàn thiện của hàng
hóa này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá
trị sử dụng của hàng hóa kia. Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh
SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán
mẽ giữa các BĐS liền kề và có ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã
hội có liên quan. Vì vậy, khi định giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có
các công trình BĐS khác ra đời.
 Thứ bảy, BĐS là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư,
xây dựng lớn, khả năng sinh lợi lớn, đồng thời có thể tạo vốn mới. Chính vì vậy,
BĐS được coi là một trong những tài sản thế chấp chủ yếu khi vay vốn của ngân
hàng.
 Thứ tám, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách

của Nhà nước. Hàng hóa BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc,
mỗi người dân, các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất mạnh mẽ tới
hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Vì vậy, Nhà nước cần phải ban hành các văn
bản pháp luật, các chính sách của mình để quản lý hoạt động của thị trường BĐS.
Khi định giá BĐS thì người định giá cần phải hiểu rõ và thực hiện đúng theo các
quy định của pháp luật về định giá BĐS.
 Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc
nhiều vào năng lực quản lý. BĐS thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại
nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó đòi hỏi người quản lý phải có năng lực
cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường.
$ !"%&'
1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, nhưng các quan niệm cùng
có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là: “tổng hoà các quan hệ giao dịch
về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ, diễn ra trong một không
gian và thời gian nhất định”.
Phân chia thị trường BĐS có nhiều cách theo các tiêu thức khác nhau, sau
đây là một số cách:
- Theo loại hàng hoá BĐS: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường BĐS
dùng trong dịch vụ, thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở, thị trường BĐS
công nghiệp.
- Theo tính chất các mối quan hệ trên thị trường: thị trường mua – bán, thị trường
thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm.
SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán
- Theo trình tự tham gia: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.
- Theo mức độ kiểm soát: thị trường chính thức và thị trường phi chính thức.
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá thông

thường nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng.
• Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch
Do hàng hoá BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được. Do vậy, hoạt
động giao dịch BĐS thường được tiến hành trên các chợ hàng hoá BĐS ảo. Quan hệ
giao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ giao dịch mà
phải trải qua ba khâu cơ bản, đó là:
- Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS giao dịch.
- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin
về BĐS, đánh giá các yếu tố bên ngoài của BĐS.
- Đăng ký pháp lý: thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch.
• Thứ hai, thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi
ích chứa đựng trong BĐS
Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai không hao mòn hay mất đi. Người sử
dụng đất đai không giống như sử dụng các hàng hoá khác, điều mà họ mong muốn
là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, một yếu tố có tính chất quyết
định đến giá trị của đất đai là khả năng sinh lời của nó.
• Thứ ba: thị trường BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc
BĐS không thể di dời, nó gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội của từng vùng, từng khu vực. Điều này cho thấy sự biến động các quan hệ giao
dịch BĐS thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu, giá cả chỉ ảnh hưởng
trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng chậm tới
các vùng và khu vực khác.
• Thứ tư, thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo
Điều này là do thị trường BĐS chưa phổ biến, so sánh giữa các BĐS cùng
loại là rất khó, các tiêu chí để đánh giá BĐS cũng khó xác định. Giá cả BĐS nhiều
SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán
khi mang tính độc quyền, khi giá biến động tăng thì tính độc quyền càng được đẩy
lên cao.

• Thứ năm, cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với cầu BĐS và giá cả BĐS
Cung về BĐS là có giới hạn và cầu BĐS luôn luôn tăng, cung cầu được coi
là không co giãn với giá cả. Do thời gian tạo dựng BĐS khá dài nên thường có xu
hướng biến đổi chậm so với sự thay đổi của cầu. Do vậy trong thị trường BĐS, sự
thay đổi về giá BĐS thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu.
• Thứ sáu, thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập
Hàng hóa BĐS thường có giá trị lớn, chỉ có những người đủ tiềm lực về vốn
mới có khả năng tham gia thị trường.
• Thứ bảy, thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Do BĐS có giá trị lớn và gắn liền với quyền sử dụng đất nên hàng hóa BĐS
chịu sự chi phối của pháp luật. Mọi giao dịch BĐS đều phải có sự giám sát của Nhà
nước, đó cũng là một nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước.
• Thứ tám, thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn.
BĐS có giá trị lớn, mọi giao dịch BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn, lượng vốn
này phải được huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy, nếu không có thị
trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thì thị trường BĐS cũng không thể phát
triển lành mạnh và ổn định được.
• Thứ chín, thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia và rút khỏi thị
trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần nhiều thời gian.
Việc mua bán trên thị trường BĐS không thể đơn giản và nhanh chóng như
đối với các loại hàng hoá khác. Tuổi thọ của BĐS thường là rất lớn, do đó chu kỳ
đầu tư lâu dài, muốn rút khỏi thị trường đòi hỏi phải có thời gian dài.
()*% +,&-.%
1.1.3.1. Giá cả bất động sản
Giá cả là số lượng tiền mà một người mua cụ thể đồng ý trả cho một BĐS và
người bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới hoàn cảnh xung quanh các giao dịch của
họ.
SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán

Giá cả nó ẩn ý sự trao đổi, nó là hiện tượng đi kèm một giao dịch cụ thể. Giá
cả chỉ phản ánh qua một giao dịch, giữa người mua và người bán cụ thể. Mỗi cuộc
mua bán có một giá cả khác nhau tuỳ vào bất động sản, sự thương lượng giữa hai
bên và các điều kiện khác xung quanh giao dịch.
1.1.3.2. Giá trị bất động sản
- Giá trị thị trường của BĐS là số tiền có thể nhận được từ một người hoặc nhiều
người sẵn lòng và có thể mua hàng hoá BĐS đó, khi được một người sẵn lòng đưa
ra bán; trong hoàn cảnh không có bất cứ sự cưỡng chế nào đến người bán cũng như
người mua tham gia giao dịch.
Người mua và người bán có đủ thông tin, tự nguyện tham gia giao dịch.
Hành vi mua bán của họ đại diện cho đại đa số hành vi tham gia thị trường.
 Giá cả thị trường chỉ có thể bằng giá trị thị trường khi có đủ 5 điều kiện
sau:
- Người mua, người bán có động cơ điển hình, đại diện cho đại đa số hành vi
tham gia thị trường.
- Cả hai bên có thông tin tốt hoặc tư vấn tốt, và hành động theo cách ở đó họ
xem xét tới lợi ích tốt nhất của mình.
- Thời gian quảng cáo trong thị trường phải phù hợp và thị trường phải là thị
trường mở.
- Việc thanh toán phải được thực hiện bằng tiền tệ hoặc bằng một sắp xếp thanh
toán có thể so sánh được.
- Giao dịch không bị ảnh hưởng bởi những nhượng bộ hoặc kích thích từ bất cứ
phía nào.
1.1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
a) Nhân tố chủ quan
 Các yếu tố tự nhiên
- Vị trí bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao,
càng thuận lợi thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại
vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị
trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Bất động

SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán
sản nằm tại trung tâm đô thị sẽ có giá trị lớn hơn bất động sản nhà đất cùng loại
nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Bất động sản nằm tại các ngã 4 hay
ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn bất động sản nằm
ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ
quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện
tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong
vùng. Những thửa đất có kích thước, diện tích tối ưu sẽ có giá trị cao hơn và ngược
lại. Ví dụ như người Việt Nam thường thích đất có kích thước nở hậu sẽ có giá trị
cao hơn là đất có kích thước nở tiền.
- Địa hình bất động sản tọa lạc: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với
các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Những BĐS ở những
khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường
hay những khu vực có địa hình không thuận lợi thì giá sẽ thấp hơn và ngược lại.
Những BĐS nào có vị trí nhìn ra hướng có hồ, công viên… thì BĐS đó thường có
giá trị cao.
- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS: Nếu 2 BĐS có giá xây dựng như
nhau thì BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và
ngược lại.
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý): Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của
BĐS còn tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất
quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp
nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành, ít bụi, ít ô nhiễm thì sẽ làm tăng
giá trị BĐS và ngược lại.
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những địa điểm

thường hay bị các sự cố của thiên tai làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
 Các yếu tố kinh tế
- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: Mức thu nhập hàng năm, hàng
tháng từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả
SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán
năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và
ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ sinh,
điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng
càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng tăng.
 Các yếu tố liên quan đến thị trường
Mối quan hệ cung – cầu:
- Các yếu tố liên quan đến cầu:
+ Cầu về bất động sản cho thuê lâu dài, khi đó sẽ ảnh hưởng đến mức giá.
+ Mức giá cả chi phối khả năng thanh toán, chi phối việc biến nhu cầu thành cầu
thực tế, và sẽ làm giá BĐS thay đổi trong loại BĐS đó.
- Các yếu tố liên quan đến cung:
+ Sự sẵn có của các BĐS đang để trống và đã được cải tạo, BĐS xây dựng mới,
nó sẽ phản ánh lượng cung có thể đáp ứng cho thị trường sẽ làm tăng giá cả nếu
cung đó ít so với cầu và ngược lại.
+ Tỷ lệ chiếm phòng sẽ phản ánh mối quan hệ giữa cung và cầu ở đó, giá cả sẽ
làm cân bằng lại bằng việc tăng, giảm hợp lý.
- Giá của BĐS hiện tồn tại và giá thuê sẽ phản ánh xu hướng giá cả.
- Chi phí xây dựng là một khoản tính vào giá thành của BĐS, là một phần của
giá BĐS.
 Tính cạnh tranh của hàng hóa trên thị trường
/Cạnh tranh trong sử dụng cao nhất, tốt nhất sẽ thấy điểm khác nhau trong việc
linh hoạt thay việc sử dụng BĐS đó, khả năng tạo thu nhập của BĐS.

- Cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung và cầu. Nó được đo bằng giá cả BĐS đó
trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định, có thể tăng hoặc giảm, nhà
định giá cần xác định quan hệ để định giá chính xác.
- Cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực, và giữa các khu vực trong nước
trong thời điểm định giá, đó là sự không giống nhau về lợi thế của BĐS đối với các
địa điểm khác nhau.
SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán
- Cạnh tranh trong sự thoả mãn nhu cầu của khách hàng, sự phù hợp với thị hiếu
tiêu dùng, sẽ biến nhu cầu thành cầu trên thị trường, khi đó cầu sẽ tăng đối với loại
bất động sản nào thoả mãn tốt nhất với họ.
 Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản
- Tình trạng pháp lý của bất động sản: BĐS có đầy đủ các giấy tờ pháp lý hợp lệ
thì tất nhiên giá sẽ cao hơn các BĐS không có hoặc không đủ giấy tờ hợp lệ.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS.
b) Nhân tố khách quan
 Các yếu tố chính trị pháp lý
- Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương
cũng tác động không nhỏ tới hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư
vào lĩnh vực BĐS nói riêng.
- Các chính sách tác động trực tiếp: như chính sách cho phép Việt Kiều mua nhà
tại Việt Nam, chính sách tài chính tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực
BĐS; các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.
- Các chính sách tác động gián tiếp: như sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào
địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS tăng.
 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô
Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng; thu nhập bình quân hàng năm
của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng

khác. Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; số
lượng các lô đất, thửa đất trống trong vùng; mức giá bình quân các loại đất trong
vùng; tỷ lệ thuế và mức thuế suất; mức độ lạm phát chung; tình hình thị trường lao
động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.
 Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ
dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ
tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Mặt khác, các yếu tố khác trong vùng
như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán
SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán
người dân, thị hiếu của người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng không nhỏ đến giá
trị của bất động sản. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ,
nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của
những người đang chung sống.
1.2. Tổng quan về định giá bất động sản
$
1.2.1.1. Khái niệm về định giá
Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portmouth, Vương quốc Anh:
“Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho mục đích đã được xác định”.
Theo từ điển Oxford: “Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền
sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm,
theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”.
1.2.1.2. Khái niệm về định giá bất động sản
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia
(AVO): “Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị của bất động sản tại
một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá giá trị
của bất động sản đó. Do đó, định giá giá trị bất động sản là áp dụng các dữ liệu thị

trường so sánh mà các nhà định giá bất động sản thu thập được và phân tích chúng,
sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo GS A.F. Milington - chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai,
trường Hawkerbury, New South Wales: “Định giá là nghệ thuật bày tỏ quan điểm
dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định
bất động sản ở một thời điểm cụ thể”. Đây cũng là giai đoạn người định giá đưa ra ý
kiến của mình trong các mô hình toán, tìm kiếm tất cả các sự kiện liên quan đến lợi
ích BĐS và các lĩnh vực liên quan, xem xét tất cả các sự kiện này và sau cùng là
đưa ra các quan điểm cá nhân.
Theo GS Lim Lan Yuan, Chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế và
giám đốc Công ty định giá tài sản Singapore: “Định giá giá trị bất động sản là một
nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ
thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những
SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán
nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư
thay thế”.
Điều 4, Luật kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng
6 năm 2006 quy định: “Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá cả
của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”.
Như vậy, định giá BĐS là một công việc khá phức tạp. Nó không chỉ mang
tính khoa học, đòi hỏi người định giá phải biết các cách tính toán, sử dụng các mô
hình tính toán để xử lý thông tin trong quá trình rút ra giá trị BĐS mà còn là một
nghệ thuật. Trong quá trình định giá, dựa trên quá trình thu thập thông tin, xử lý số
liệu phụ thuộc vào quan điểm, kỹ năng của người định giá khi lựa chọn các phương
pháp định giá và đưa ra kết luận. Nhiều trường hợp, nội dung tính toán rất đơn giản,
mà điều quan trọng là người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mô hình tính
toán, tìm kiếm, xem xét tất cả các sự kiện, lĩnh vực liên quan đến lợi ích của BĐS
và sau cùng là đưa ra quan điểm cá nhân.

$$012.#
Công tác định giá đang ngày càng trở nên quan trọng, là căn cứ để xác định,
đánh giá giá trị của tài sản, bất động sản. Do đó, việc định giá là rất cần thiết khi
chuyển đổi chủ sở hữu hoặc sử dụng BĐS như:
- Định giá mua và định giá bán: Định giá mua và định giá bán đều có điểm
giống nhau là phải dựa vào thị trường. Đánh giá xem thị trường nóng hay lạnh
không chỉ qua số lượng giao dịch mà cả tốc độ giao dịch. Ngoài ra, định giá bán dựa
trên nguyên tắc người bán luôn muốn BĐS có giá trị cao nhất. Nhưng định giá mua
lại dựa trên đặc điểm của khách hàng, khả năng tài chính và mong muốn của họ.
- Định giá thế chấp: chủ yếu trong các giao dịch của các ngân hàng. Khi
khách hàng muốn đi vay và có BĐS thế chấp. Họ không chỉ muốn tìm hiểu phương
thức cho vay, cách thức thanh toán mà còn muốn biết cả cách thức định giá của các
ngân hàng, từ đó có lựa chọn thích hợp. Do đó, để xác định giá trị thị trường, BĐS
thế chấp cần xét trong điều kiện thị trường suy thoái hoặc kém phát triển nhằm giảm
thiểu rủi ro cho ngân hàng khi người vay không có khả năng trả nợ.
- Định giá cho thuê: Người định giá phải xác định mức tiền cho thuê BĐS theo
thị trường.
SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán
- Định giá bảo hiểm: thực chất là việc tính toán các chi phí cho việc sửa chữa,
thay thế, tái tạo BĐS khi nó hư hỏng vì rủi ro. Nó tương tự như định giá để đền bù
giải phóng mặt bằng.
- Định giá đầu tư: thực chất là định giá BĐS trong tương lai, nó dựa vào nhiều
kỳ vọng của nhà đầu tư.
- Định giá thừa kế: thực chất là định giá BĐS trong quá khứ.
- Định giá đánh thuế: hầu hết các nước trên thế giới đều tình thuế trên giá trị
thị trường của đất đai; còn ở Việt Nam chưa có thuế đất tính theo giá trị thị trường,
mà căn cứ giá đất công bố hàng năm tính phí trước bạ.
- Định giá hạch toán: chủ yếu gặp trong hạch toán kế toán.

- Định giá phục vụ cho giải quyết tranh chấp, tòa án: tương tự như ĐG thừa
kế.
$(34%#560
- Giá trị thị trường: là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường, giữa
một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là nguời bán sẵn sàng bán, trong
một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, điều kiện thương mại bình thường.
- Giá trị sử dụng: là giá trị mà một BĐS được sử dụng cụ thể, thể hiện giá trị của
BĐS đóng góp vào doanh nghiệp; giá trị này được ước lượng dựa trên sức sản xuất
của BĐS.
- Giá trị đầu tư: là giá trị của một đầu tư đối với một người đầu tư cụ thể dựa
trên yêu cầu đầu tư của họ. Giá trị đầu tư là giá trị đối với một cá nhân, không nhất
thiết là giá trị thị trường. Phản ánh mối quan hệ chủ quan giữa người đầu tư cụ thể
và khoản đầu tư cho trước. Định giá giá trị đầu tư dựa trên khả năng có thể nhận để
thỏa mãn mong muốn hoặc nhu cầu của người đầu tư cụ thể.
- Giá trị đang hoạt động: là giá trị đang trong quá trình khai thác sử dụng. Nó là
tổng giá trị tài sản, gồm giá trị BĐS và giá trị tài sản cá nhân vô hình đóng góp vào
giá trị hoạt động kinh doanh. Định giá giá trị đang hoạt động thường áp dụng đối
với BĐS có khả năng sinh lời như khách sạn, nhà hàng, sân golf, trung tâm thương
mại,… Đối với những tài sản trên, giá trị BĐS về vật chất là một phần không thể
SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán
thiếu trong kinh doanh, rất khó tách biệt giá trị thị trường của đất và công trình trên
đất ra khỏi tổng giá trị kinh doanh.
- Giá trị các lợi ích công cộng: phục vụ cho mục đích công cộng.
- Giá trị bảo hiểm: dựa trên chi phí thay thế, chi phí tái tạo những phần vật chất
BĐS do mất mát hoặc rủi ro.
- Giá trị được ước lượng: phục vụ cho mục đích đánh thuế và được xem như giá
trị của tài sản.
$7389

- Dựa vào yếu tố cơ bản của quá trình lao động sản xuất: quá trình này là sự
kết hợp của ba yếu tố cơ bản: lao động, tư liệu lao động, tài nguyên đất đai và các
nguồn lực khác. Định giá BĐS phải dựa trên cơ sở số lượng và chất lượng lao động,
các nguồn lực và những đặc điểm của tài nguyên đất đai tham gia vào quá trình lao
động sản xuất đó.
- Dựa vào chi phí cơ hội của việc sử dụng: đó là sự sử dụng cao nhất, tốt nhất
tài sản cả về mặt vật chất và pháp lý để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất đối với
BĐS tại thời điểm định giá.
Sử dụng cao nhất, tốt nhất của BĐS được hình thành bởi các lực lượng cạnh
tranh trong thị trường. Đất được xác định như là mảnh đất trống và sẵn sàng cho bất
kỳ sử dụng hợp pháp nào, công trình trên đất xem như đã được cải thiện.
- Căn cứ vào những thay đổi của nền kinh tế: thay đổi của các chính sách như
chính sách đất đai, nhà ở, sự biến động của thị trường BĐS; về nhu cầu vật chất,
văn hóa và tinh thần ngày càng tăng và thị hiếu nhà đất không ngừng thay đổi của
con người.
- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS trong quần thể BĐS trong khu
vực: sự phù hợp thể hiện sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư
vào BĐS, giữa giá trị sử dụng của một BĐS trong quần thể các BĐS trong vùng và
sự đóng góp của nó trong việc làm tăng giá trị của các BĐS xung quanh.
- Dựa vào yếu tố cấu thành giá trị BĐS: đây chính là các yếu tố cấu thành nên
giá trị BĐS như giá trị của nhà, giá trị của đất (gồm quy mô, vị trí của đất và tính
pháp lý của nó) và bảo đảm tính cân bằng giữa các bộ phận cấu thành tạo nên BĐS.
SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán
- Dựa vào khả năng cạnh tranh và những lợi ích mang lại trong tương lai: mỗi
BĐS đều mang tính hữu dụng của nó, khi BĐS được đưa vào sử dụng có rất nhiều
hình thức sử dụng khác nhau. Việc định giá phải căn cứ vào việc sử dụng có hiệu
quả cao nhất, tốt nhất. Ngoài ra, còn phải xem xét đến khả năng cạnh tranh trong thị
trường như cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực và giữa các khu vực trong

nước tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu tiêu dùng.
Giá trị thị trường của BĐS là giá trị hiện tại về các lợi ích của nó sẽ mang lại
trong tương lai cho người sở hữu nó, cho nên những lợi ích trong tương lai có ảnh
hưởng trực tiếp đến giá cả hiện tại. Những dự kiến về lợi ích trong tương lai cần
phải được tính đến khi định giá.
$:3;<=
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Sử dụng cao nhất, tốt nhất của BĐS là được phép sử dụng cả về vật chất và
theo pháp luật tạo ra hiệu quả lớn nhất. Nguyên tắc này đòi hỏi BĐS được định giá
trên cơ sở ứng dụng mà tại thời điểm định giá có khả năng tạo ra thu nhập hoặc hiệu
quả lớn nhất.
- Nguyên tắc dự báo
Giá trị thị trường của một BĐS là giá trị hiện tại của tất cả những lợi nhuận
trong tương lai có thể thu được từ BĐS đó mang lại. Những lợi ích của BĐS này
được biểu hiện dưới dạng một nguồn thu nhập. Với các thông tin từ vị trí, đặc điểm,
diện tích của BĐS cho phép người định giá có thể dự đoán được khả năng sinh lời
của BĐS đó trong tương lai để từ đó ước tính giá trị của chúng.
- Nguyên tắc nhất quán
Nguyên tắc này cho rằng việc định giá một BĐS chỉ trên cơ sở một giá trị sử
dụng duy nhất đối với toàn bộ BĐS đó. Sự nhất quán thể hiện giữa mục đích đầu tư
vào BĐS với mục đích sử dụng BĐS đó, trong đó mục đích sử dụng BĐS là căn cứ
mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích định giá. Vì vậy, khi
định giá một BĐS, người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của
BĐS đó để định giá, không được lẫn lộn với định giá tiềm năng.
- Nguyên tắc cạnh tranh
SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh. Lợi nhuận siêu ngạch sẽ hấp dẫn khiến
nhiều người tham gia thị trường, dẫn đến làm giảm lợi nhuận. Có thể là cạnh tranh

về sự sử dụng cao nhất, tốt nhất; cạnh tranh về tính phù hợp với thị hiếu, cạnh tranh
trong nội bộ cung – cầu; cạnh tranh trong nội bộ vùng; giữa các vùng trong khu vực
và giữa các khu vực trong cả nước. Do đó, người định giá cần phải xem xét khả
năng sinh lời, vị trí, đặc điểm của BĐS, dự báo tình trạng sử dụng của BĐS… để từ
đó có phương án định giá phù hợp, chính xác.
- Nguyên tắc cung cầu
Giá cả của BĐS là kết quả của cân bằng cung - cầu thị trường BĐS. Như vậy,
giá trị của một BĐS cũng được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về BĐS đó
trên thị trường và ngược lại giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về
tài sản. Đặc biệt sự khác biệt về các đặc điểm vật lý, kinh tế - xã hội của BĐS cũng
được phản ánh trong quan hệ cung cầu và giá cả BĐS.
- Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này chỉ ra rằng, các BĐS tương tự có thể thay thế sử dụng cho một
BĐS khác cho nên BĐS có giá thấp hơn sẽ hấp dẫn cầu nhiều hơn. Người mua sẽ
không trả giá cao hơn cho bất cứ BĐS nào có công dụng tương tự khi lựa chọn BĐS
dựa trên xem xét về sử dụng, về kết cấu và thu nhập.
- Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này đòi hỏi khi định giá phải xem xét tính phù hợp của BĐS.
+ Trước hết là sự phù hợp giữa lô đất với công trình xây dựng trên đất. Giá trị
thị trường tối đa đối với BĐS đạt được khi kết hợp đất đai và các cải thiện trên đất
là tối ưu, nghĩa là không có lợi ích cận biên cho các việc bổ sung thêm vốn đầu tư.
+ Tiếp đến là sự phù hợp giữa BĐS với môi trường xung quanh (phù hợp với
quy hoạch, phù hợp về mục đích sử dụng…)
- Nguyên tắc thay đổi
Các yếu tố trong thị trường BĐS không bao giờ giữ nguyên bởi tác động của
các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường và chính phủ. Nhu cầu và thị
hiếu về BĐS luôn thay đổi. Quá trình sử dụng BĐS cũng làm BĐS hao mòn và lạc
hậu. Do vậy, dự đoán các điều kiện của thị trường và phản ứng của người mua để
dự kiến về thị trường tương lai là cần thiết đối với công tác định giá BĐS.
SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A

18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán
- Nguyên tắc ngoại ứng
Khi định giá phải quan tâm đến tác động ngoại ứng của BĐS, khu vực xung
quanh nó và các yếu tố khác, ví dụ như: tiếng ồn, khói bụi ,các điều kiện ngoại ứng
về cơ sở hạ tầng, cả ngoại ứng tích cực và ngoại ứng tiêu cực.
- Nguyên tắc cân bằng
Để BĐS đạt được mức hữu dụng cao nhất thì cần phải đạt được sự cân bằng
trên thị trường. Sự cân bằng thể hiện ở cân bằng giữa đất và công trình, giữa các bộ
phận cấu thành của công trình. Bất cứ một sự mất cân bằng nào xảy ra đều làm
giảm giá trị của BĐS.
Như vậy, để thực hiện định giá có hiệu quả cao nhất cần phải chính xác, kết
hợp và sử dụng các nguyên tắc trên. Đây cũng là điều kiện quyết định đến kết quả
định giá một BĐS.
$>?;%4
Quá trình định giá bất động sản là một kế hoạch hành động có trật tự và lô gic,
được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho định
giá viên đưa ra một kết quả có cơ sở và tin cậy. Quá trình định giá bao gồm các
bước sau:
1.2.6.1. Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản
Trong bước này cần xác định tổng quát về BĐS cần định giá và loại hình giá
trị làm cơ sở định giá.
 Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của BĐS cần định giá
 Các mục đích định giá: Định giá viên phải xác định và nhận thức mục đích
định giá của khách hàng. Mục đích định giá phải được nêu rõ trong báo cáo định
giá.
 Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả
định giá.
 Những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong xác định đối tượng định giá.
SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A

19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán
Căn cứ xác định các điều kiện hạn chế và ràng buộc đối với BĐS cần định
giá dựa trên cơ sở :
+ Sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng
những điều kiện đó tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả định giá.
+ Sự phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định hiện hành khác có
liên quan.
* Lưu ý: Trong quá trình định giá, nếu định giá viên nhận thấy những điều kiện hạn
chế và ràng buộc đưa ra không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và
thông báo cho khách hàng và người lãnh đạo của công ty.
 Xác định thời điểm định giá.
 Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá.
 Xác định cơ sở giá trị của BĐS.
Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quy định
của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền ban hành.
1.2.6.2. Lập kế hoạch định giá
- Lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải
làm, thời gian thực hiện từng bước công việc, toàn bộ thời gian cho cuộc định giá,
nhân lực cần thiết cho mỗi công việc.
- Nội dung kế hoạch phải xác định những công việc:
+ Xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, đặc tính, các quyền
gắn liền với BĐS cần định giá và đặc điểm thị trường, xây dựng các biểu mẫu phù
hợp.
+ Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về BĐS, tài liệu so sánh.
+ Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy
và phải được kiểm chứng.
+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,
thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

- Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.
SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán
1.2.6.3. Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin bất động sản
a) Khảo sát hiện trường
Định giá viên cần trực tiếp khảo sát hiện trường và thu thập các số liệu về
BĐS. Cụ thể:
+ Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp
lý liên quan đến BĐS.
+ Các chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS.
+ Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo sát
thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, định giá
viên cần chụp ảnh BĐS theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), theo các hướng khác
nhau.
b) Thu thập thông tin
Ngoài số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên cần thu thập các
thông tin sau:
- Các thông tin về vùng, khu vực và địa phương nơi có BĐS cần định giá.
- Các thông tin cụ thể về BĐS cần định giá và các BĐS có thể so sánh được với
BĐS mục tiêu.
+ Các thông tin về yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái
người mua - người bán tiềm năng.
+ Các thông tin về tính pháp lý của BĐS.
+ Các thông tin về những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường tác
động đến giá trị BĐS cần định giá.
+ Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ
các nguồn khác nhau. Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định
giá và phải kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của thông tin.

SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán
1.2.6.4. Phân tích thông tin về bất động sản
Là quá trình đánh giá các tác động của các yếu tố đến mức giá của BĐS cần
định giá.
 Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường BĐS.
 Phân tích những đặc trưng thị trường của BĐS cần định giá: Phân tích về bản
chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường, xu hướng cung
cầu trên thị trường BĐS.
 Phân tích về khách hàng: Đặc điểm của khách hàng tiềm năng; sở thích của
khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh BĐS;
nhu cầu và sức mua về BĐS.
 Phân tích về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS
- Định giá viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất của BĐS trong bối cảnh
tự nhiên, pháp lý và tài chính cho phép, mang lại giá trị cao nhất cho BĐS.
- Đánh giá cụ thể việc sử dụng BĐS trên các mặt:
+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng BĐS
+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng BĐS
+ Sự hợp pháp của BĐS trong sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng,
theo quy định của pháp luật.
+ Tính khả thi về mặt tài chính: Phân tích sử dụng tiềm năng trong việc tạo thu
nhập, giá trị thị trường, chi phí bỏ ra, giá trị còn lại của BĐS, rủi ro, lãi suất
+ Hiệu quả tối ưu trong sử dụng: Năng suất tối đa, các chi phí sửa chữa, bảo
dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép BĐS sử dụng đến mức cao nhất, tốt nhất.
1.2.6.5. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản
- Dựa trên loại BĐS và hệ thống thông tin thu thập, định giá viên lựa chọn
phương pháp định giá phù hợp để áp dụng rút ra chỉ số giá trị của BĐS. Cần nêu rõ
các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của BĐS cần định giá.
- Cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp định giá

được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của BĐS và các mục đích định giá.
SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A
22
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán
- Cần nêu rõ trong báo cáo định giá, phương pháp định giá nào được sử dụng
làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ
đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá.
1.2.6.6. Xác định giá bất động sản
- Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá, người định giá cần thực hiện
hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị BĐS cần định giá.
+ Trong áp dụng phương pháp so sánh: thường sử dụng so sánh nhiều BĐS
tương tự BĐS cần định giá, để tính ra chỉ số giá so sánh của các BĐS khác nhau.
Các chỉ số giá so sánh này có thể được thể hiện ở dạng giá của toàn bộ BĐS, giá
theo đơn vị m2 đất sử dụng, m2 xây dựng, lô đất… Định giá viên cần sử dụng các
kỹ thuật hòa hợp các chỉ số giá trị của các BĐS so sánh để rút ra giá trị của BĐS
mục tiêu.
+ Trong trường hợp sử dụng nhiều hơn một phương pháp: mỗi phương pháp sẽ
có một chỉ số giá khác nhau, do đó định giá viên cần thực hiện hòa hợp chỉ số giá
của các phương pháp khác nhau thành một chỉ số giá của BĐS mục tiêu.
- Định giá viên có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá cho nhiệm vụ định
giá BĐS cụ thể, nhưng trong đó có một phương pháp chính và các phương pháp
khác chỉ mang tính tham khảo thì cần chỉ rõ phương pháp nào được sử dụng là
chính, phương pháp nào chỉ mang tính tham khảo. Khi so sánh chỉ số giá trị rút ra từ
mỗi phương pháp cần giải thích được sự khác biệt trong chỉ số giá khi áp dụng các
phương pháp định giá khác nhau.
- Giá trị cuối cùng của BĐS có thể được xác định có thể là con số cụ thể, có thể
là nằm trong khoảng giá trị. Quá trình hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị của
BĐS cần định giá phải được trình bày đầy đủ trong báo cáo định giá.
1.2.6.7. Lập hồ sơ và chứng thư định giá bất động sản
- Báo cáo định giá thể hiện hữu hình công việc đã làm của người định giá. Toàn

bộ quá trình định giá được trình bày trong báo cáo định giá. Trong quá trình chuẩn
bị báo cáo, người định giá nên đặc biệt chú ý tới cách viết, tổ chức, trình bày, và
hình thức chung của báo cáo. Các kết luận định giá có thể được thông tin cho khách
hàng bằng miệng hoặc viết. Các báo cáo viết có thể là báo cáo đầy đủ, báo cáo tóm
tắt hoặc báo cáo có giới hạn.
SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A
23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán
- Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá,
những điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị BĐS và sử
dụng kết quả định giá.
- Báo cáo định giá và chứng thư định giá được gửi cho khách hàng và lưu giữ tại
văn phòng định giá.
1.3. Các phương pháp định giá bất động sản
(&@AA%1.A
1.3.1.1. Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp so sánh trực tiếp
 Khái niệm:
Phương pháp so sánh trực tiếp là việc định giá bằng cách so sánh một cách trực
tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang mua,
bán trên thị trường ở thời điểm cần định giá hoặc gần với thời điểm cần định giá
nhằm tìm ra giá trị của nó.
 Ý nghĩa:
- Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất, thậm chí khi một trong bốn
phương pháp khác được người định giá sử dụng thì vẫn cần sử dụng cả phương
pháp so sánh. Vì nó là phương pháp không gặp khó khăn về kỹ thuật. Trong phạm
vi một khu vực thị trường, người định giá có thể không cần thông qua đào tạo, chỉ
cần thâm nhập thị trường, có thông tin là thực hiện được.
- Thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường vì vậy nó có cơ sở vững chắc để cơ
quan pháp lý công nhận.
1.3.1.2. Các nguyên tắc áp dụng

- Nguyên tắc cung và cầu
- Nguyên tắc thay thế
- Nguyên tắc cân bằng
- Nguyên tắc ngoại ứng
1.3.1.3. Các bước tiến hành
Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh:
SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A
24
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các BĐS được bán trong thời gian gần đây, có
thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá về kiểu cách, điều kiện, vị trí.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các BĐS so sánh để xác định giá trị của chúng và
để bảo đảm rằng các BĐS này có thể so sánh được.
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất (từ 3-6
BĐS) để tiến hành phân tích. Lựa chọn đơn vị so sánh phù hợp (giá trên mỗi m2
xây dựng, m2 sàn hoặc giá m mặt) và phát triển phân tích so sánh cho mỗi đơn vị so
sánh.
Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau, tốt hơn hoặc xấu hơn
của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu.
Bước 5: Tiến hành so sánh các BĐS so sánh với BĐS mục tiêu bằng cách sử
dụng các yếu tố so sánh và điều chỉnh giá trị của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục
tiêu.
Bước 6: Từ phân tích các BĐS so sánh, hoà hợp các chỉ số giá trị từ các phân
tích so sánh vào chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị đối với BĐS mục tiêu.
1.3.1.4. Quá trình điều chỉnh
a) Các yếu tố so sánh
Các yếu tố đó là đặc tính của BĐS và các giao dịch khiến giá các BĐS khác
nhau, có thể kể đến một vài yếu tố tác động như:
- Các quyền của bất động sản.
- Điều kiện tài chính.

- Điều kiện bán.
- Các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua.
- Các điều kiện thị trường.
- Vị trí bất động sản.
- Các đặc tính vật chất của bất động sản.
- Các đặc tính kinh tế của bất động sản
- Sử dụng (phân vùng).
SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A
25