Giao và thu hồi đất

Bài giảng Giao Thuê và Thu hồi đất 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIAO ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH
SỬ DỤNG ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT
1.1 Khái niệm, mục đích giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho thuê đất,
thu hồi đất
1.1.1 Khái niệm, mục đích giao đất
a) Khái niệm giao đất:
Theo khoản 1 điều 4 luật đất đai 2003 quy định: “Nhà nước giao đất là việc nhà
nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử
dụng đất”.
b) Mục đích giao đất:
- Đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích có hiệu quả;
Giao đất là một nội dung quản lý nhà nước về đất đai, công nhận quyền sử dụng
đất của người được công nhận. Người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích ghi trong hồ
sơ xin giao đất. Tính hợp pháp của quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho chủ sử dụng
đất yên tâm đầu tư vốn, công sức nhằm khai thác tốt tiềm năng đất đai, cải tạo bồi bổ
đất đai, phát triển sản xuất, thực sự coi đất như tài sản của mình, không ngừng nâng
cao hiệu quả sử dụng đất.
- Xác lập mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý
để giải quyết mọi quan hệ đất đai đúng pháp luât;
- Làm cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh quyền sử dụng đất theo pháp
luật phù hợp với sự vận động vốn có của quan hệ đất đai trong thực tiễn cuộc sống.
1.1.2 Khái niệm, mục đích chuyển mục đích sử dụng đất
a) Khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất:
Là thay đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được duyệt bằng
quyết định hành chính (trong trường hợp phải xin phép) khi người sử dụng đất có yêu
cầu.
b) Mục đích:
- Nhằm sử dụng đất đúng quy hoạch đã duyệt.
- Nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

- Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất.
1.1.3 Khái niệm, mục đích cho thuê đất
a) Khái niệm cho thuê đất:
Thuê đất là hình thức nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển quyền sử
dung đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất phù hợp với các
quy định hiện hành của pháp luật hiện hành;
Theo khoản 2 điều 4 luật đất đai 2003 quy định: “Nhà nước cho thuê đất là việc
Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng
đất”.
b) Mục đích cho thuê đất:
- Đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích, có hiệu quả;
Bài giảng Giao Thuê và Thu hồi đất 2
- Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng đặc biệt là cá nhân, tổ chức
người nước ngoài.
- Thúc đẩy nền kinh tế phát triển, góp phần thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước.
- Thu hút mạnh vốn đầu tư nước ngoài để xây dựng các cơ sở hạ tầng, các cơ sở
kinh tế.
- Góp phần sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả, thực hiện tốt các nội dung
quản lý đất đai.
- Xác lập mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất hoặc người sử dụng
đất người sử dụng đất với người sử dụng đất làm, căn cứ pháp lý để giải quyết mọi
quan hệ đất đai đúng pháp luât;
- Làm cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất theo pháp luật
phù hợp với sự vận động vốn có của quan hệ đất đai trong thực tiễn cuộc sống.
1.1.4 Khái niệm, mục đích thu hồi đất
a) Khái niệm thu hồi đất:
Theo khoản 5 điều 4 luật đất đai 2003 quy định: “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra
quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ
chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai

hiện hành”.
b) Mục đích thu hồi đất:
- Đảm bảo cho mọi diện tích đất đai được sử dụng hợp pháp đúng mục đích, đạt
hiệu quả cao, khắc phục trình trạng tuỳ tiện trong quản lý sử dụng đất đai.
- Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phục vụ lợi ích quốc gia.
1.2 Nguyên tắc của giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho thuê đất, thu
hồi đất
- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất;
- Đúng đối tượng, đúng thẩm quyền;
1.3 Căn cứ giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho thuê đất, thu hồi đất
Căn cứ giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho thuê đất
Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất Theo điều 31 luật đất đai 2003 bao
gồm:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch
xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất.
Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong các văn bản sau: (theo điều 27 NĐ
69/2009/NĐ-CP)
- Đối với tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư;
Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt
hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất
Bài giảng Giao Thuê và Thu hồi đất 3
trong đơn xin giao đất, thuê đất có văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm
định về nhu cầu sử dụng đất;
- Đối với hộ gia đình, cá nhân thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao
đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân
cấp xã nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất;
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thì nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu

tư thì phải có văn bản của Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử
dụng đất;
- Đối với cộng đồng dân cư thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao
đất và phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu
cầu sử dụng đất.
- Đối với cơ sở tôn giáo thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong báo cáo kinh tế kỹ
thuật xây dựng công trình tôn giáo.
Căn cứ thu hồi đất:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch
xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
- Điều 38 luật đất đai.
1.4 Cơ sở pháp lý của giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
Các văn bản pháp lý liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất
- Luật Đất đai năm 2003;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng
cơ bản;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai năm 2003,
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-
CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003 .
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định 142/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

- Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30 tháng 11 năm 2007 của Bộ Tài chính
Hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005.
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất .
Bài giảng Giao Thuê và Thu hồi đất 4
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hổ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTC ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm
2007 của Chính phủ.
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hổ trợ và tái định cư.
Bài giảng Giao Thuê và Thu hồi đất 5
Chương 2: GIAO ĐẤT
2.1Các hình thức giao đất :
- Có hai hình thức giao đất:
+ Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất.
+ Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất và thu tiền sử dụng đất.
- Hình thức giao đất cùng đối tượng được giao sẽ quy định quyền của người sử
dụng đất giao.
2.1.1 Giao đất không thu tiền sử dụng đất:
Các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất được quy định tại điều 33 luật
đất đai 2003, gồm:
1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thuỷ sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 70 của

Luật này;
2. Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
3. Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc
phòng, an ninh;
4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án
của Nhà nước;
5. Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác
xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
6. Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ
quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 88 của Luật này; đất sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công
trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và
các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang,
nghĩa địa;
7. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi
nông nghiệp quy định tại Điều 99 của Luật này.
2.1.2 Giao đất có thu tiền sử dụng đất:
Các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất được quy định tại điều 34 luật đất
đai 2003, gồm:
1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
2. Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán
hoặc cho thuê;
3. Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
4. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng
cơ sở sản xuất, kinh doanh;
Bài giảng Giao Thuê và Thu hồi đất 6

5. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình
công cộng có mục đích kinh doanh;
6. Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối;
7. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án
đầu tư.
2.2Đối tượng được giao đất
2.2.1 Hộ gia đình, cá nhân:
- Hộ gia đình, cá nhân là người Việt Nam: có hai hình thức giao:
+ Được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất: đất nông nghiệp trong
hạn mức để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
+ Được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất: đất ở; đất làm mặt bằng
xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất để xây dựng công trình công cộng có mục
đích kinh doanh.
- Cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất có thu tiền sử
dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư.
2.2.2 Các tổ chức:
- Tổ chức kinh tế được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất để:
+ Sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.
+ Sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng
hoặc cho thuê.
+ Làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh.
+ Xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.
+ Sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
- Tổ chức khác được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để:
+ Xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp (tham khảo điều
88 Luật đất đai).
+ Quản lý rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; nghĩa trang, nghĩa địa;
+ Xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước.
+ Xây dựng các công trình giao thông, thuỷ lợi, văn hoá, y tế, giáo dục và

đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác
không nhằm mục đích kinh doanh.
+ Sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
+ Đơn vị vũ trang nhân dân sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;
+ Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác
xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi
nông nghiệp quy định tại Điều 99 của Luật này.
Bài giảng Giao Thuê và Thu hồi đất 7
2.3Thẩm quyền giao đất : thẩm quyền giao đất được quy định tại điều 37 luật đất đai.
Cơ quan có thẩm quyền giao đất không được ủy quyền.
2.3.1 Thẩm quyền giao đất của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất cho
các đối tượng sau:
- Tổ chức khác
- Tổ chức kinh tế.
- Cơ sở tôn giáo.
- Việt Nam định cư ở nước ngoài.
2.3.2 Thẩm quyền giao đất của Uỷ ban nhân dân cấp huyện
Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất
cho các đối tượng sau:
- Hộ gia đình, cá nhân.
- Cộng đồng dân cư.
2.4Giao đất vào các mục đích sử dụng
2.4.1 Giao đất nông nghiệp
- Đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân.
Đất nông nghiệp mà hộ gia đình cá nhân được giao gồm: đất trồng cây hàng năm,

đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng rừng sản xuất.
Ngoài ra, hộ gia đình cá nhân tại chổ còn được giao đất rừng phòng hộ (nếu chưa
có tổ chức quản lý) và đất vùng đệm của rừng đặc dụng.
Hộ gia đình cá nhân được giao đất nông nghiệp theo hạn mức được quy định tại
điều 70 LĐĐ và thời hạn sử dụng được quy định tại điều 67 LĐĐ.
Được giao có thời hạn (điều 67 LĐĐ): 20 năm với đất trồng cây hàng năm, đất
nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; 50 năm với đất đất trồng cây lâu năm, đất trồng
rừng sản xuất.
Đất nông nghiệp đã giao trước khi LĐĐ hiện hành có hiệu lực thì tiếp tục thực
hiện thì được tiếp tục sử dụng theo thời hạn giao đất còn lại.
Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, công
nhận quyền sử dụng, nhận chuyển quyền sử dụng được tiếp tục sử dụng đất với thời hạn
sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 67 của Luật Đất đai, trừ trường hợp Nhà nước có
quyết định thu hồi đất quy định tại các khoản 1, 4, 7, 8 và 11 Điều 38 của Luật Đất đai.
(điều 34 nghị định 181/2004/NĐ-CP). Khi hết thời hạn, được Nhà nước tiếp tục giao đất
nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình
sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
Ngoài ra, Nhà nước giao đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao
động nông nghiệp tại địa phương mà chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất để cải
tạo, sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm
muối theo hạn mức giao - Giao không thu tiền sử dụng đất (điều 96 nghị định
181/2004/NĐ-CP).
- Đất nông nghiệp giao cho tổ chức kinh tế.
Bài giảng Giao Thuê và Thu hồi đất 8
Đất nông nghiệp mà tổ chức kinh tế được giao gồm: đất trồng cây hàng năm, đất
trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng rừng sản xuất.
Thời hạn giao đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được xem xét, quyết định trên cơ
sở dự án đầu tư nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn
nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó

khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn
thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. Khi hết thời hạn, người
sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử
dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất
đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. (khoản 3 điều 67 LĐĐ).
Tổ chức kinh tế được gia hạn thời hạn sử dụng được xác định theo dự án bổ sung
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt nhưng không vượt quá thời hạn đã
được Nhà nước giao đất.
Ngoài ra, còn đươc giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất chưa sử dụng
tại vùng biên giới, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng cao, vùng nhiều đất nhưng ít dân
cho tổ chức kinh tế để khai hoang đưa vào sử dụng (điều 96 nghị định 181/2004/NĐ-
CP).
- Đất nông nghiệp giao cho các tổ chức, đối tượng khác.
+ Cộng đồng dân cư:
Được giao đất nông nghiệp sử dụng để bảo tồn bản sắc dân tộc gắn với phong
tục, tập quán của các dân tộc thiểu số.
Được giao rừng phòng hộ theo quy định của Luật Bảo vệ và phát triển rừng thì
được giao đất rừng phòng hộ để bảo vệ, phát triển rừng (quyền và nghĩa vụ theo quy
định của Luật Bảo vệ và phát triển rừng).
Cộng đồng dân cư thuộc các dân tộc thiểu số sử dụng đất nông nghiệp có trách
nhiệm bảo vệ đất được giao, được sử dụng kết hợp để sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản; không được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác
(điều 76 nghị định 181/NĐ-CP).
+ Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm
về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
+ Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ
quốc phòng, an ninh.
Ngoài ra, đất chưa sử dụng tại vùng biên giới, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng
cao, vùng nhiều đất nhưng ít dân được giao không thu tiền sử dụng đất cho đơn vị vũ

trang nhân dân, đơn vị thanh niên xung phong, tổ chức kinh tế để khai hoang đưa vào
sử dụng.
2.4.2 Giao đất phi nông nghiệp
- Giao đất phi nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân.
Hộ gia đình, cá nhân được giao các loại đất phi nông nghiệp sau:
+ Đất ở để xây dựng nhà ở - giao theo đơn xin giao đất, có hạn mức.
Bài giảng Giao Thuê và Thu hồi đất 9
+ Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất để xây dựng
công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong
khu công nghiệp – giao theo văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất của Phòng
TNMT.
Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy
định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở (điều 83-84 LĐĐ).
Đất để làm mặt bằng xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh có
chế độ sử dụng đất như đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh quy
định tại Điều 93 của LĐĐ (điều 96 LĐĐ).
- Giao đất phi nông nghiệp cho tổ chức kinh tế.
Tổ chức kinh tế được giao các loại đất phi nông nghiệp sau (giao đất có thu tiền
sử dụng đất):
+ Đất ở để thực hiện theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.
+ Giao đất để chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn: thực
hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.
+ Đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.
+ Đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp.
+ Sử dụng đất trong khu công nghệ cao để phục vụ sản xuất, kinh doanh sản
phẩm công nghệ cao; nghiên cứu phát triển và ứng dụng công nghệ cao; đào tạo nhân
lực công nghệ cao.
+ Sử dụng đất trong khu kinh tế.
+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh.

+ Đất để làm mặt bằng xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh
doanh.
- Giao đất phi nông nghiệp cho các tổ chức, đối tượng khác.
+ Cộng đồng dân cư: được giao đất để xây dựng các công trình là đình, đền,
miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
+ Cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức sự
nghiệp công được giao đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp.
+ Cơ sở tôn giáo được giao đất để xây dựng chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh
đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở
khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.
2.5Trình tự, thủ tục giao đất cho các đối tượng sử dụng vào các mục địch :
Điều 122 LĐĐ: người sử dụng đất nộp 2 bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai. Hồ
sơ giao đất gồm:
+ Đơn xin giao đất;
+ Dự án đầu tư của tổ chức theo quy định của pháp luật về đầu tư; đối với
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có dự án
đầu tư và bản sao giấy phép đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư có chứng
nhận của công chứng nhà nước.
2.5.1 Trình tự, thủ tục giao đất cho hộ gia đình, cá nhân
Bài giảng Giao Thuê và Thu hồi đất 10
- Đối với giao đất nông nghiệp : quy định tại điều 123 nghị định 181/2004/NĐ-CP
Giao đất trồng cây hàng năm, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp
sản xuất nông nghiệp, làm muối:
Giao đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất vùng đệm
của rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất nông nghiệp khác:
-
UBND cấp xã
- Lập phương án giao đất cho toàn địa phương;
- Lập Hội đồng tư vấn giao đất để xem xét và đề xuất ý kiến đối với các trường hợp
giao;

- Căn cứ ý kiến của Hội đồng, hoàn chỉnh phương án, công bố danh sách trong 15 ngày
làm việc, tiếp nhận ý kiến đóng góp của dân;
- Hoàn chỉnh phương án, trình HĐND thông qua trước khi trình cơ quan xét duyệt.
Phòng Tài nguyên và Môi trường (50 ngày)
- Thẩm định phương án giao đất;
- Chỉ đạo Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc hoàn thành việc đo đạc lập bản đồ địa chính,
lập hồ sơ địa chính;
- Trình UBND cùng cấp quyết định giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
UBND cấp xã
- Thẩm tra, xác nhận nhu cầu sử dụng đất (đối với trường hợp đủ điều kiện)
Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc P.TNMT
- Xem xét lại hồ sơ;
- Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo vị trí khu đất;
- Trích sao hồ sơ địa chính.
Người sử dụng đất
Nộp hồ sơ xin giao đất (trong đơn phải ghi rõ yêu cầu về diện tích đất sử dụng)
Trường hợp xin giao đất để nuôi trồng thuỷ sản thì phải có dự án nuôi trồng thuỷ sản
được cơ quan quản lý thuỷ sản huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thẩm định và
phải có báo cáo đánh giá tác động môi trường
Phòng Tài nguyên và Môi trường
- Thẩm tra lại hồ sơ;
- Trình UBND cấp huyện quyết định giao đất và cấp GCN QSDĐ.
5
0

n
g
à
y
UBND cấp huyện

- Ký quyết định giao đất và ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
UBND cấp huyện
- Ký quyết định giao đất và ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bài giảng Giao Thuê và Thu hồi đất 11
- Đối với giao đất ở tại nông thôn (không thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử
dụng đất): quy định tại điều 124 nghị định 181/2004/NĐ-CP
2.5.2 Trình tự, thủ tục giao đất cho các tổ chức
2.6Tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính
2.6.1 Tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng phải trả trong trường hợp được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối và một diện tích xác định.
- Căn cứ thu tiền sử dụng đất : điều 4 NĐ 198/2004/NĐ-CP
+ Diện tích: là diện tích được Nhà nước giao, được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
+ Giá đất: được quy định tại thời điểm giao đất do UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương ban hành theo quy định của Chính phủ. Trong trường hợp đấu
giá đất hoặc đấu thầu dự án là giá đất trúng đấu giá.
Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc P.TNMT
- Xem xét lại hồ sơ;
- Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo vị trí khu đất;
- Trích sao hồ sơ địa chính.
Người sử dụng đất
Nộp hồ sơ xin giao đất (trong đơn phải ghi rõ yêu cầu về diện tích đất sử dụng)
Phòng Tài nguyên và Môi trường
- Thẩm tra lại hồ sơ;
- Xác minh thực đia;
- Trình UBND cấp huyện quyết định giao đất và cấp
GCN QSDĐ.
UBND cấp xã
- Lập phương án giao đất;

- Hội đồng tư vấn giao đất xem xét, đề xuất ý kiến;
- Căn cứ ý kiến của Hội đồng, hoàn chỉnh phương án, công bố danh sách trong 15 ngày
làm việc, tiếp nhận ý kiến đóng góp của dân;
- Hoàn chỉnh phương án;
- Lập 2 bộ hồ sơ, làm tờ trình.
Cơ quan thuế
Xác định nghĩa
vụ tài chính
UBND cấp xã
- Tổ chức bàn giao đất trên thực đia.
40 ngày
UBND cấp
Huyện
Ký quyết định
giao đất và
ký
Giấy chứng
nhận QSDĐ
Bài giảng Giao Thuê và Thu hồi đất 12
+ Thời hạn sử dụng đất: xác định theo quyết định giao đất, quyết định gia hạn sử
dụng đất hoặc theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Tính tiền sử dụng đất : Mục 1 phần B Thông tư 117/2004/TT-BTC
+ Trường hợp giao đất ổn định lâu dài, dự án 70 năm:
g: giá đất (triệu đồng/m
2
) do quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương quyết định cho từng loại đất hoặc giá trúng đấu giá.
Tiền SDĐ = S(m
2
) . g(Trđ/m

2
)
+ Trong trường hợp giao đất có thời hạn sử dụng đất là n (năm). Mỗi năm không
được giao giảm tiền sử dụng đất là 1,2 % của mức thu 70 năm.
Tiền SDĐ n năm = TSDĐ 70 năm - TSDĐ 70 năm . (70 - n) . 1,2%
+ Trường hợp người được giao đất thực hiện bồi thường, hỗ trợ đất cho người có
đất bị thu hồi thì được trừ số tiền này vào tiền sử dụng đất phải nộp (mức trừ
không vượt quá số tiền phải nộp).
+ Trường hợp đất được chuyển từ thuê sang giao đất có thu tiền sử dụng đất mà
trước đó người sử dụng đất đã chi trả tiền bồi thường về đất và nộp trước tiền
thuê đất thì được trừ chi phí bồi thường về đất và tiền thuê đất nộp trước của
thời gian còn lại vào tiền sử dụng đất phải nộp.
- Miễn, giảm tiền sử dụng đất.
+ Nguyên tắc miễn, giảm: điều 11 NĐ 198/2004/NĐ-CP
Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng miễn hoặc giảm thì chỉ được miễn hoặc
giảm một lần (giao đất ở hoặc được phép chuyển mục đích từ đất khác sang đất ở hoặc
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở).
Trong hộ gia đình có nhiều thành viên thuộc diện giảm thì được cộng mức giảm
thành mức giảm chung nhưng không vượt quá số tiền phải nộp.
Trong trường hợp 1 hộ có 1 đối tượng hưởng cả miễn và giảm thì miễn tiền sử
dụng đất. Nếu 1 người thuộc đối tượng được hưởng nhiều mức giảm thì được hưởng
mức cao nhất.
Không miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng
đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có
thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh.
+ Một số trường hợp miễn tiền sử dụng đất: điều 12 NĐ 198/2004/NĐ-CP
Miễn tiền sử dụng đất để khuyến khích đầu tư (thuộc ngành nghề, lĩnh vực ưu
đãi, địa bàn ưu đãi, khó khăn)
Đất giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để thực hiện chính sách nhà ở
đối với người có công với cách mạng, xây dựng nhà ở cho người phải di dời do thiên

tai, cho đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế khó khăn, xây dựng ký
túc xá sinh viên bằng vốn ngân sách nhà nước, xây dựng chung cư cho công nhân kho
công nghiệp.
Đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hóa) thuộc
lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục, thể thao.
Bài giảng Giao Thuê và Thu hồi đất 13
Đất ở trong hạn mức giao đất đối và người có công và cách mạng (theo Pháp luật
người có công)
Hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đất đó
đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 mà còn nợ tiền sử dụng đất.
+ Một số trường hợp giảm tiền sử dụng đất: điều 13 NĐ 198/2004/NĐ-CP
Giảm theo quy định của Pháp luật để khuyến khích đầu tư.
Giảm 50% tiền sử dụng đất đối và đất trong hạn mức đất ở được giao của hộ
nghèo.
Giảm 20% tiền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất đối với nhà máy, xí
nghiệp phải di dời theo quy hoạch; nhưng diện tích đất được giảm tối đa không
vượt quá diện tích tại địa điểm phải di dời.
Đất ở nằm trong hạn mức giao đất đối và người có công và cách mạng theo quyết
định của Thủ tướng Chính phủ
- Thu nộp tiền sử dụng đất : điều 14 NĐ 198/2004/NĐ-CP
Hồ sơ địa chính do văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan Tài
nguyên và Môi trường gửi đến là căn cứ để cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất và
các khoản thu phải nộp.
Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan
thuế phải kiểm tra hồ sơ, xác định sồ tiền sử dụng đất và các khoản thu khác phải nộp
(nếu thiếu cơ sở thì phải thông báo bằng văn bản để bổ sung).
Thông báo tiền sử dụng đất và các khoản thu khác phải nộp đến cơ quan gửi hồ
sơ địa chính (thông báo ghi rõ tên từng số tiền, từng khoản nộp, địa điểm, thời gian
nộp).
+ Thời hạn nộp tiền: điều 15 NĐ 198/2004/NĐ-CP

Trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất phải gửi thông báo đến tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có trách
nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo, các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân đến nộp tiền theo thông báo.
Cơ quan kho bạc trực tiếp thu tiền sử dụng đất và các khoản thu khác và nộp
ngay vào kho bạc Nhà nước.
2.6.2 Lệ phí địa chính
Lệ phí địa chính là các khoản phí mà người sử dụng đất phải trả khi thực hiện các
thủ tục hành chính liên quan tới thực hiện quyền sử dụng đất.
Theo khoản 2 điều 1 nghị định 20/2006/NĐ-CP ngày 06/3/2006 (sửa đổi, bổ sung
một số điều của nghị định 57/2003/NĐ-CP quy định chi tiết về thi hành pháp lệnh phí
và lệ phí thì Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có thẩm quyền
quy định đối với một số khoản phí về quản lý đất đai, tài nguyên thiên nhiên.
Riêng phí trước bạ do chính phủ quy định (khoản 1 điều 1 nghị định
20/2006/NĐ-CP).