nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại hà nội của housinco 35

- 1 -
MỞ ĐẦU
Việt Nam đang trên đà phát triển và hội nhập. Với chủ trương tới năm
2020, nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp, hệ thống khu chung
cư, khu đô thị, nhà ở đang dần từng bước hoàn thiện kịp thời đáp ứng cho nhu
cầu của nhân dân trong tương lai.
Bất động sản trong những năm gần đây đã có sự phát triển vượt bậc về số
lượng các công trình. Có thể thấy điều này thông qua sự phát triển của những
khu đô thị mới, những khu công nghiệp, những toà nhà văn phòng cao cấp…
đang xuất hiện ngày càng nhiều tại Việt Nam và đặc biệt tại những thành phố
lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh…
Sau khi Luật luật đai 1993 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và được sửa đổi vào năm 2003, thị trường bất động sản đã được chính thức
công nhận là một thị truờng tự do, được nhà nước bảo hộ và điều hành bằng
hệ thống luật pháp. Do vậy, trên thị truờng đã xuất hiện thêm loại hình kinh
doanh mới lấy bất động sản làm hàng hoá để trao đổi. Ngày càng có càng
nhiều các công ty tham gia vào lĩnh vực kinh doanh mới mẻ và đầy hấp dẫn
này.
Hiện nay, trên thị trường bất động sản lĩnh vực thị trường nhà ở là lĩnh
vực tồn tại nhiều vấn đề cần giải quyết, bởi giao dịch hiện nay vẫn chủ yếu là
giao dịch liên quan đến bất động sản nhà ở dân cư. Các doanh nghiệp hoạt
động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hầu hết đều hoạt động tại lĩnh
vực kinh doanh nhà ở dân cư. Do đó, nghiên cứư thị trường nhà ở và qui trình
thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở hiện nay là vấn đề hết sức cấp thiết, đảm bảo
cho quá trình kinh doanh diễn ra thuận lợi, trang tình trạng khủng hoảng như
đã diễn ra trong thời gian trước đây.
Với Hà Nội, nhu cầu về nhà ở hiện là nhu cầu bức thiết với nhiều người
dân thủ đô. Hà Nội đang trở thành thành phố đi đầu trong cả nước về việc đa
dạng hóa đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ nhân dân, với chính sách thu hút và
cải thiện đầu tư của Hà Nội nhiều công trình nhà ở (khu đô thị, khu chung cư,
Nghiên cứu thực hiện quitrình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35

- 2 -
khu tái định cư, ) đã hoàn thiện và đi vào sử dụng. Tuy nhiên, qui trình đầu
tư xây dựng nhà ở chưa thống nhất với nhiều thủ tục, chưa minh bạch và còn
chồng chéo đã làm hạn chế hiệu quả đầu tư nhà ở của các nhà đầu tư. Theo
khảo sát của Bộ Xây dựng thì mỗi dự án đầu tư xây dựng thường trải qua 33
thủ tục kéo dài khoảng 3,5 năm – gây ứ đọng vốn và mất cơ hội kinh doanh
đối với các nhà đầu tư trong nền kinh tế mở hiện nay.
Là một đơn vị hoạt động trong lĩnh vực đầu tư xây dựng và kinh doanh
nhà ở, văn phòng cho thuê, … Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh
doanh nhà ở số 35 (HOUSINCO 35) hiện đang triển khai một số dự án nhà ở
tại địa bàn Hà Nội: Dự án nhà ở để bán cho Cán bộ chiến sỹ Viện Khoa học
Hình sự - Bộ Công an, Dự án nhóm nhà ở Đông Nam Láng Hạ Thanh Xuân,
Dự án nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ Cục nghiệp vụ Bộ Công an, Tuy
nhiên hiệu quả đầu tư đem lại không cao do qui trình đầu tư phức tạp, nhiều
thủ tục dẫn đến tiến độ dự án quá dài và vốn đầu tư bị ứ động, bỏ lỡ mất cơ
hội kinh doanh, không hiệu quả.
Xuất phát từ thực tế đó, qua tìm hiểu thực tế tại Công ty thì việc
“NGHIÊN CỨU THỰC HIỆN QUI TRÌNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở
TẠI HÀ NỘI CỦA HOUSINCO 35” là một vấn đề cấp thiết nhằm rút ngắn
thời gian đầu tư để trên cơ sở đó nâng cao hơn nữa hiệu quả đầu tư xây dựng
nhà ở. Đồng thời đây cũng là đề tài nghiên cứu mà tôi đã chọn làm luận văn
Thạc sỹ Quản trị kinh doanh.
Mục đích nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài nhằm một số mục đích sau:
- Nhận thức sâu sắc hơn, hệ thống hơn về qui trình đầu tư xây dựng nhà
ở trên địa bàn Hà Nội.
- Phân tích, đánh giá đúng tình hình thực hiện qui trình đầu tư xây dựng
nhà ở tại địa bàn Hà Nội hiện nay.
- Đánh giá thời gian thực hiện quy trình đầu tư các dự án nhà ở
HOUSINCO 35 thực hiện theo qui trình đầu tư tại Hà Nội.

Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
- 3 -
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng
nhà ở (tìm kiếm thông tin, xin thông tin quihoạch, phê duyệt chủ đầu tư, )
tại Hà Nội.
Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu và phân tích thực hiện qui trình đầu tư
xây dựng nhà ở tại Hà Nội ở Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh
doanh nhà Hà Nội số 35, tập trung trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp phân tích: Tiếp cận hệ thống tổng hợp số liệu, so sánh kết
quả đạt được kết hợp với việc thực hiện thực tế để phân tích từng vấn đề từ đó
rút ra kết luận một cách chính xác và giải pháp.
- Phương pháp so sánh: so sánh qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại
thành phố giai đoạn trước năm 2007 và hiện nay, so sánh qui trình đầu tư xây
dựng nhà ở tại thành phố Hà Nội và tỉnh Hải Dương.
Tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan
Trong quá trình tìm đọc và nghiên cứu tài liệu, tác giả nhận thấy vấn đề
thủ tục pháp lý đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được nhiều tác giả
nghiên cứu và đề cập tới trong các báo cáo.
TS. Trần Kim Chung – Phó trưởng ban Nghiên cứu Khoa học quản lý
trong đề tài “Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: Thực trạng và giải
pháp” đã tập trung nghiên cứu nhằm góp ý kiến về vấn đề môi trường đầu tư
bất động sản Việt Nam hiện nay và nêu ra một vài kiến nghị giải pháp để làm
tốt hơn môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam. Đề tài đã xem xét môi
trường đầu tư BĐS gồm: Môi truờng thể chế và thị trường. Lý luận và kinh
nghiệm quốc tế, chỉ ra rang hai phần này lien kết, bổ sung và thúc đẩy hoàn
thiện. Môi trường càng hoàn thiện càng tác động tích cực và mở rộng quy mô
đầu tư bất động sản. Phải có một thể chế tốt, một thị trường minh bạch mới có
được một môi trường bất động sản hấp dẫn. Trong nghiên cứu, tác giả đã chỉ

Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
- 4 -
ra thể chế đầu tư bất động sản có nhiều tiến bộ trong hình thành, hoàn thiện
nhưng vẫn còn thiếu nhiều nội dung quan trọng.
Tác giả Thanh Phương trong bài phân tích “Vướng mắc trong đầu tư dự
án nhà ở” đã chỉ ra một số nội dung và thủ tục hành chính trong trình tự phê
duyệt dự án, thời gian triển khai dự án thường bị kéo dài và các chủ đầu tư
hoàn toàn bị động trên dự án đầu tư. Đồng thời tác giả đưa ra một vài kiến
nghị đối với việc quản lý nhà nước trong đầu tư dự án nhà ở.
Các đề tài thường đề cập đến môi trường thể chế và một số vướng mắc
trong qui trình đầu tư nói chung, chưa có đề tài đi sâu vào nghiên cứu đối với
dự án nhà ở tại địa bàn Hà Nội.
Trong tài liệu “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản
Việt Nam” của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương đã đề cập tới
chính sách đầu tư phát triển thị trường bất động sản tại một số tỉnh, thành tại
Việt Nam. Thực tiễn quá trình triển khai chính sách, pháp luật đất đai, chính
sách xây dựng, chính sách tín dụng và chính sách tài chính ở Việt Nam. Tuy
nhiên tài liệu chưa đề cập qui trình đầu tư cụ thể đối với dự án nhà ở và đặc
biệt tại Hà Nội.
Trong các sách tham khảo, tác giả cũng đã tìm đọc một số tác phẩm về
vốn nói chung cho các doanh nghiệp, như cuốn “Tình huống trong đầu tư”
của TS. Nguyễn Hồng Minh, ĐH. Kinh tế Quốc dân, 2007; cuốn “Sử dụng có
hiệu quả các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp công nghiệp trong
nền kinh tế thị trường” của hai tác giả GS.TS. Đàm Văn Nhuệ - PGS.TS. Ngô
Thị Hoài Lam, Nxb. Chính trị quốc gia, 2001. Các tác phẩm về vốn cho bất
động sản như cuốn sách “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động
sản Việt Nam” của Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Nxb. Chính
trị quốc gia, 2006; cuốn “Donald Trump - Chiến lược đầu tư bất động sản”
của George H. Ross, Nxb. Hồng Đức, 2008… Các cuốn sách này đã cung
cấp kiến thức về huy động vốn nói chung và huy động vốn cho bất động

sản nói riêng. Đây là những tài liệu chính làm cơ sở kiến thức cho nghiên
Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
- 5 -
cứu của tác giả.
Đóng góp của luận văn
- Hệ thống hoá các văn bản pháp lý về qui trình đầu tư xây dựng nhà ở
tại Hà Nội.
- Nghiên cứu các bước thủ tục trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư của dự án
tại địa bàn Hà Nội qua thực hiện qui trình của HOUSINCO 35.
- Kiến nghị một số giải pháp nhằm cải thiện qui trình đầu tư xây dựng
nhà ở tại Hà Nội.
Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
- 6 -
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VÀ PHÁP LÝ
VỀ QUI TRÌNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở
1.1. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở
1.1.1. Bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản
Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành hai
loại: bất động sản và động sản, nhưng còn có sự khác nhau trong khái niệm cụ
thể về bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong khái
niệm bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời.
Theo quy định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam năm 2008, bất động sản là các tài sản không di dời được,
bao gồm:
a. Đất đai;
b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng;
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định;

Mặc dù với cách quan niệm như trên, song việc phân định các tài sản là
động sản hay bất động sản thường không đơn giản. Một cách hiểu phổ biến về
bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại
và ổn định lâu dài. Như vậy, được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái
của nó không thay đổi;
- Tồn tại lâu dài
Với quan niệm như trên, bất động sản thường được phân chia thành
những nhóm sau đây:
Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
- 7 -
Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc di đời được nhưng không
đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây
dựng không phải bất động sản); Phải là đất đai đã được xấc định chủ quyền;
Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất
lượng của đất đai đó).
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố định không
thể di dời, hoặc di dời không đáng kế: nhà ở, trung tâm thương mại, khách
sạn, văn phòng, ; các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như
đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ, được xây dựng gắn liền với
đất đai; các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng
đó; các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị
theo các tiêu chuẩn đo lường nhất địng (các công trình tôn giáo, các di sản
văn hoá thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượng hoá giá
trị không coi là bất động sản).
Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm, bao gồm cả

cây trồng và đất trồng cây; Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm
muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác
hầm mò và các tài sản khác do pháp luật quy định
1.1.1.2. Thuộc tính bất động sản
- Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được chuyển nhượng,
bán nhưng chỉ được chuyển quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển
bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống. Quyền sử dụng
đất nằm trong thị trường bất động sản vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện
sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phuơng thức sử dụng đất và giá đất,
đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau ở vị trí kế cấn.
- Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần một
chỗ ở. Đất ở gắn liền với đời sống con người như thế nào, có ảnh hưởng đến
quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi người của mỗi đối tượng mua, kể
Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
- 8 -
cả nhu cầu của họ nữa. Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới,
phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hoá rất đa dạng và phức tạp nên khó có
thể tìm kiếm được hai tài sản hoàn toàn giống nhau mà nó chỉ tương đồng về
đặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi
tài sản
Tính không đồng nhất của bất động sản ngày càng tăng khi nhu cầu của
xã hội ngày càng phát triển.
- Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân
số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Theo Tổng cục
Thống kê, diện tích đất trong cả nước là 329.314,50 km
2
và mật độ dân số là
252 người/km
2
. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân:

Do tốc độ tăng dân số nhanh (đặc biệt ở vùng nông thôn)
Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hoá - hiện
đại hoá làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp
Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến
tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng
lên, từ đó phát sinh nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu
mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.
- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gồm đất đai
và các công trình trên đất. Đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng,
là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó
được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho
mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang
tính bền vững.
1.1.1.3. Đặc trưng cơ bản của bất động sản
Một bất động sản khi trở thành hàng hoá thì nó có giá trị và giá trị sử
dụng nhằm thoả mãn nhu cầu nào đó của con người. Tuy nhiên, hàng hoá bất
động sản là một hàng hoá đặc biệt, do đó ngoài những đặc điểm chung còn có
những đặc trưng riêng:
Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
- 9 -
- Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Cung đối với bất
động sản là tương đối kém đàn hồi so với những thay đổi giá cả, do có những
hạn chế nhất định về cung ững đất đai thể hiện ở những mặt sau:
Tổ chức cung toàn bộ về đất đai là cố định: quỹ đất luôn luôn không thay đổi
Cung ứng đất đai phù hợp với các mục tiêu riêng biệt là có giới hạn
Bênh cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có những hạn chế về
mặt quy hoạch của Nhà nước và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất.
Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân
theo quan hệ trong từng thời kỳ nên thông thường không thể tuỳ tiện
chuyển mục đích trái với quy hoạch. Với những thay đổi về chiều cao, diện

tích, đất đai xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ
xây dựng của Nhà nước.
- Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao:
Bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất
động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán, giao dịch
thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua bán, giao
dịch cao. Hơn nữa giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp,
phải qua môi giới như hiện nay, nên phải mất thêm chi phí. Ngoài ra, phát
triển đất nước theo hướng công nghiệp hoá - hiện đại hoá, chính sách pháp
luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích để đáp ứng tình hình phát
triển, tất cả đều làm cho chi phí mua bán giao dịch bất động sản tăng.
- Bất động sản có tính thích ứng và chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Bất
động sản là các công trình, trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năn
sử dụng mà vẫn giữ được đặc trưng của công trình và đảm bảo nhu cầu của
người tiêu dùng. Chẳng hạn, trong một văn phòng làm việc, nguời ta vẫn có
thể tạo ra một diện tích nhỏ làm quầy giải khát, một căn hộ người ta có thể
điều chỉnh một số diện tích cho phù hợp với yêu cầu của từng gia đình, kể
cả ngay trong quá trình xây dựng người ta cũng có thể điều chỉnh công năng
để đáp ứng yêu cầu của khách hàng.
Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
- 10 -
Bất động sản còn chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, nhất là trường hợp
đầu tư xây dựng vào các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây
dựng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng công trình này làm tôn
thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn cảnh quan, tôn thêm diện tích của công trình khác
là hiện tuợng khá phổ biến.
- Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt: Bất động sản
là một hàng hoá đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại
cũng lớn nhưng lại liên quan đến nhiều thủ tục, do đó việc quyết định mua

bán không nhanh như hàng hoá khác, vì vậy khả năng chuyển hoá thành tiền
mặt kém linh hoạt.
- Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Bất động sản có tầm
quan trọng với nền kinh tế, xã hội, chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần
phải có những quy định để điều tiết và quản lý chặt chẽ việc sử dụng và chuyển
dịch bất động sản vì bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước.
1.1.2. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm:
Dự án đầu tư xây dựng là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến
việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định
nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao
chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong thời gian xác định.
Cần phân biệt giữa dự án đầu tư với dự án đầu tư xây dựng công trình.
Ngoài những đặc điểm của dự án đầu tư nói chung, dự án đầu tư xây dựng
công trình còn có một số đặc điểm riêng, cụ thể là:
Tập hợp đề xuất kinh tế - kỹ thuật có liên quan tới việc bỏ vốn đầu tư
xây dựng công trình.
Tập hợp đề xuất đó phải được thực hiện trên cơ sở sử dụng phương
pháp thi công xây dựng công trình.
Tập hợp đề xuất đó phải hướng tới làm tăng về quy mô, chất lượng sản
Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
- 11 -
phẩm hoặc dịch vụ của doanh nghiệp.
Tập hợp đề xuất đó phải được thực hiện trong khoảng thời gian nhất
định trong chu kỳ kinh doanh của doanh nghiệp
Nội dung dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, tuỳ thuộc vào tính chất
và quy mô, có thể bao gồm một số mục chủ yếu:
Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ
sản phẩm, hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất
Mô tả qui mô, diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình,

phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất
Các phương án, giải pháp thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng,
tái định cư, phân đoạn thực hiện
Đánh giá tác động môi trường, giải pháp phòng chống cháy nổ, các yêu
cầu về an toàn lao động, an ninh, quốc phòng
Tổng mức đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn,
phương án quản lý khai thác, kinh doanh, phương án hoàn trả vốn, các
chỉ tiêu tài chính

và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế

, hiệu quả xã hội
của dự án.
Các bản vẽ thiết kế cơ sở ( nếu là dự án cụ thể).
1.1.2.2. Phân loại dự án bất động sản
Theo tính chất, mục đích thì Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có thể
phân thành:
Dự án xây dựng hạ tầng khu đô thị mới, khu công nghiệp để kinh
doanh hạ tầng;
Dự án xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê;
Dự án xây dựng khách sạn;
Dự án xây dựng khu nhà ở để bán hoặc cho thuê;
Dự án hỗn hợp: văn phòng, khách sạn, nhà ở;
Dự án xây dựng công trình giao thông, thuỷ lợi theo hình thức BT,
BOT, BTO;
Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
- 12 -
…
Theo qui mô tổng mức đầu tư, hiện nay dự án kinh danh bất động sản
được phân loại thành 3 nhóm chủ yếu:

Dự án nhóm A: là các dự án xây dựng dân dụng có tổng mức đầu tư
trên 500 tỷ đồng và dự án xây dựng khu nhà ở có tổng mức đầu tư trên 1.500
tỷ đồng.
Dự án nhóm B: là các dự án xây dựng dân dụng có tổng mức đầu tư từ
30 - 500 tỷ đồng và dự án xây dựng khu nhà ở có tổng mức đầu tư từ 75 -
1.500 tỷ đồng.
Dự án nhóm C: là các dự án xây dựng dân dụng có tổng mức đầu tư
dưới 30 tỷ đồng và dự án xây dựng khu nhà ở có tổng mức đầu tư dưới 75 tỷ
đồng.
Việc phân loại dự án theo nhóm A, B, C chủ yếu phục vụ cho mục đích
phân cấp quản lý của các cơ quan chức năng nhà nước, với từng nhóm dự án
khác nhau thì phải tuân thủ các thủ tục dự án tương ứng khác nhau.
Trong nghiên cứu này, tác giả chủ yếu đề cập đến các dự án phát triển
bất động sản theo hình thức nhà ở để bán, văn phòng cho thuê, hạ tầng khu đô
thị và khu công nghiệp.
1.1.2.3. Đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn liền với các điều kiện của
vùng và khu vực.
Khi chúng ta xác định một hoạt động kinh doanh thì chúng ta phải
nghiên cứu các điều kiện của môi trường, thời tiết, với mỗi bất động sản ở
mỗi vùng ta phải có những đánh giá riêng:
Không thể áp dụng những mô hình, phương thức kinh doanh ở địa bàn
này sang địa bàn khác.
Không thể thực hiện các hình thức, phương thức kinh doanh từ xa dưới
các hình thức đại lý mà bất kể hoạt động kinh doanh nào cũng phải gắn liền
với thực tế.
Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
- 13 -
Mặc dù có tính vùng, khu vực nhưng trong quá trình kinh doanh người ta
vẫn có thể sử dụng những yếu tố tương đồng của các vùng, khu vực để dự báo

dự đoán cho hoạt động kinh doanh ở vùng khác.
Đầu tư kinh doanh bất động sản là đầu tư lớn và dài hạn.
Về mặt nguyên lý, do đặc tính này nên bất kể hoạt động đầu tư bất động
sản nào cũng đòi hỏi dựa trên nguồn lực lớn và chiến lược đầu tư dài hạn.
Hoạt động kinh doanh bất động sản cũng phải được xác định là một hoạt
động kinh doanh dài hạn và trải qua tất cả các khâu của quá trình kinh doanh.
Quá trình đầu tư bất động sản diễn ra rất dài, qua nhiều công đoạn nhưng
tất cả đều hướng đến mục tiêu cuối cùng của hoạt động kinh doanh.
Hoạt động kinh doanh bất động sản không dễ thay đổi, nó phải bám sát
vào các mục tiêu, chiến lược kinh tế dài hạn của vùng đầu tư bất động sản.
Kinh doanh bất động sản chịu ảnh hưởng đối với các chính sách của
Nhà nước.
Vì tất cả các bất động sản đều thuộc phạm vi quản lý của Nhà nước nên
khi hoạch định các chiến lược phát triển bất động sản thì ta phải phân tích,
đánh giá, bám sát vào những quy định và khả năng thay đổi của luật pháp.
Phải phòng tránh trước những thay đổi của pháp luật để đưa ra những chiến
lược kinh doanh hợp lý.
Hoạt động kinh doanh bất động sản vừa là hoạt động đặc thù vừa là
hoạt động đa ngành.
Hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động đặc thù vì: hoạt động
kinh doanh bất động sản có một hệ thống luật pháp riêng, phải chịu những
quy định, những điều tiết riêng do đặc điểm riêng của bất động sản và kinh
doanh bất động sản mang lại.
Hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động đa ngành vì:
Toàn bộ lĩnh vực đầu tư bất động sản đều có liên quan đến lĩnh vực sản xuất.
Liên quan trực tiếp đến hoạt động thương mại và dịch vụ.
Gắn liền với lĩnh vực tư vấn, về đầu tư, chính sách, tài chính.
Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
- 14 -
1.1.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến dự án đầu tư kinh doanh bất động

sản
Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Ta
có thể xem xét các nhân tố đó theo ba nhóm chính:
1. Nhóm các nhân tố tự nhiên
Nhóm này bao gồm các yếu tố về địa hình, thổ nhưỡng, vị trí địa lý và
điều kiện khai thác. Nhìn chung, nếu lãnh thổ của một quốc gia được
thiên nhiên ưu đãi về địa hình (như đồng bằng, thuận tiện cho đi lại,
xây dựng…) thì sẽ có một lượng lớn đất đai tham gia vào hoạt động
kinh doanh bất động sản, do đó qui mô của bất động sản nói chung là
lớn. Ngược lại, nếu đa phần lãnh thổ là đồi núi cao hoặc xa mạc thì
lượng đất đai tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản là
không nhiều. Cũng như thế, đất đai ở các khu trung tâm kinh tế,
thương mại dễ trở thành hàng hóa hơn đất đai ở các vùng xa xôi, hẻo
lánh. Sự giàu có trong lòng đất (như độ màu mỡ, các mỏ trong lòng
đất…) cũng làm tăng giá trị của đất và làm cho đất đai dễ trở thành
hàng hóa. Như vậy, đất đai và cùng với nó là các tài sản trên đất, dù
về tiềm năng đều có thể trở thành đối tượng giao dịch trên thị trường
bất động sản. Do đó các đặc điểm về tự nhiên có ảnh hưởng lớn tới
bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản.
2. Nhóm các nhân tố kinh tế
Trình độ phát triển kinh tế, đặc biệt là trình độ phát triển kinh tế thị
trường nói chung sẽ quyết định quy mô, trình độ và mức độ hoàn thiện của
hoạt động kinh doanh bất động sản.
Khi nền kinh tế phát triển ở trình độ cao, mục đích và kĩ năng sử dụng
đất đai hết sức đa dạng thì chủng loại hàng hóa bất động sản sẽ rất phong phú
và nhu cầu chuyển bất động sản giữa các chủ thể trong nền kinh tế ngày càng
lớn. Sự xuất hiện các ngành mới, các doanh nghiệp mới, các kỹ thuật xây
dựng mới cũng đòi hỏi phải chuyển đổi và chuyển giao bất động sản giữa các
Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
- 15 -

chủ thể và các ngành kinh tế.
Kinh doanh bất động sản cũng chịu ảnh hưởng rất lớn của chu kỳ kinh
doanh. Ở thời điểm khủng hoảng, trì trệ thì hoạt động kinh doanh bất động
sản thường bị thu hẹp về quy mô giao dịch và tổng giá trị giao dịch. Ở giai
đoạn phồn vinh, hoạt động kinh doanh bất động sản có thể hoạt động quá
nóng do các tác nhân đầu cơ.
Ngoài ra sự không ổn định của các thị trường khác cũng góp phần ảnh
hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Chẳng hạn như: việc không ổn
định của thị trường chứng khoán cũng khiến các nhà đầu tư chuyển hướng
kinh doanh sang lĩnh vực bất động sản, hay sự lên xuống của giá vàng…
3. Nhóm các nhân tố chính trị, chính sách của Nhà nước
Các chế độ chính trị khác nhau đều có ảnh hưởng quyết định đến việc đất
đai nói riêng, bất động sản nói chung có trở thành hàng hóa hay không. Chẳng
hạn, dưới chế độ phong kiến, đất đai thuộc về nhà vua để cấp cho các quý tộc,
nên về cơ bản ít được đem ra mua bán, trao đổi. Nhà vua có thể cắt đất của
người này cho người khác mà không phải đền bù. Dưới chế độ tư bản chủ
nghĩa, quyền sở hữu đất đai được đẩy tới mức tương đối hoàn thiện và do đó
thị trường bất động sản có tiềm năng mở đến những giới hạn rộng nhất. Dưới
chế độ quốc hữu hóa ruộng đất xã hội chủ nghĩa, đất đai tham gia vào thị
trường có những giới hạn nhất định.
Ngoài ra hoạt động kinh doanh bất động sản còn chịu sự chi phối bởi
chính sách, pháp luật của nhà nước. Có các chính sách tác động làm khuyến
khích hoặc điều chỉnh đến hai nhóm yếu tố: các nhà đầu tư và người tiêu
dùng. Về luật pháp đó là môi trường tác động chung đến tất cả các lĩnh vực.
Pháp luật cho phép những hoạt động kinh doanh nào được chính thức thừa
nhận, chính thức hóa hàng hóa trên thị trường, chính thức hóa những hoạt
động kinh doanh trong đó có hoạt động kinh doanh bất động sản. Do đó có sự
ra đời của luật kinh doanh bất động sản. Luật kinh doanh bất động sản hướng
vào điều tiết các hành vi trong hoạt động kinh doanh như đề ra thuế đất đai,
Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35

- 16 -
các quyền sử dụng đất…
1.1.2.5. Tổ chức quản lý điều hành của Nhà nước về dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản
Quản lý nhà nước về đầu tư bất động sản hiện được phân cấp từ trung
ương đến địa phương. Ở cấp Trung ương hiện có 6 cơ quan quản lý các vấn
đề chung về đầu tư bất động sản, đó là:
- Bộ Kế hoạch và Đầu tư có trách nhiệm nghiên cứu, ban hành quy
hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, các chính sách về doanh nghiệp, về
đầu tư và đầu tư nhà nước.
- Bộ Tài nguyên và môi trường quản lý các vấn đề về đất đai như quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký, cấp giấy thống kê.
- Bộ Xây dựng quản lý các vấn đề về xây dựng, về nhà ở, về phát triển
đô thị
- Ngân hàng nhà nước có trách nhiệm quản lý về các vấn đề tín dụng,
tiền tệ, vấn đề thế chấp.
- Bộ Tài chính quản lý các vấn đề về tài chính liên quan đến đầu tư bất
động sản như thuế, phí, quỹ đầu tư, chứng khoán đầu tư, giá…
- Bộ Tư pháp quản lý các vấn đề về giao dịch dân sự, đăng ký bất
động sản.
Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có cơ quan nào được giao nhiệm vụ là cơ
quan tổng hợp vấn đề đầu tư bất động sản.
Ở địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương chịu trách nhiệm quản lý đất đai tại địa phương.
1.1.3. Đầu tư kinh doanh nhà ở
1.1.3.1.Yêu cầu đối với phát triển nhà ở
Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
- 17 -
Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo
làm tăng diện tích nhà ở.

Phát triển nhà ở phải đảm bảo cho công dân có chỗ ở phù hợp với khả
năng thu nhập của các đối tượng khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội của đất
nước của từng địa phương, từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư,
thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở góp phần phát
triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và phù hợp với bản
sắc văn hoá dân tộc.
Phát triển nhà ở thể hiện chủ trương xoá bao cấp, thực hiện xã hội hoá nhà
ở dựa trên cơ chế tạo điều kiện của nhà nước và tín dụng dài hạn với lãi suất
phù hợp, xác định trách nhiệm của người có nhu cầu tạo lập nhà ở và uỷ ban
nhân dân các cấp, của cộng động dân cư trong việc chăm lo, cải thiện chỗ ở.
Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực đô thị:
- Tuân thủ các qui định về quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy
hoạch xây dựng đô thị đảm bảo việc bố trí dân cư, chỉnh trang đô thị, kiến
trúc, cảnh quan, môi trường, các quichuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng
đất theo quy định của pháp luật.
- Nhà ở xây dựng mới trong các dự án phát triển nhà ở phải đảm bảo các
yêu cầu sau:
Tại khu đô thị loại 1 & loại 2 có tổi thiểu 60% diện tích sàn là nhà
chung cư;
Tại đô thị loại 3 có tối thiểu 29% diện tích sàn là nhà chung cư;
- Nhà ở tại khu đô thị chủ yếu phải được phát triển theo dự án. Các dự án
phát triển nhà ở phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật
và hạn tầng xã hội để đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư
theo tiêu chuẩn đô thị.
- Các dự án phát triển nhà ở, ngoài việc nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử
dụng theo quy định của phát luật về xây dựng, còn phải nghiệm thu hệ thống
cấp điện, cấp thoát nước, phòng chống cháy nổ và vệ sinh môi trường trước
khi đưa vào sử dụng.
Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
- 18 -

1.1.3.2. Chính sách phát triển nhà ở
Nhà nước có chính sách về đất ở thông qua việc quy hoạch các điểm dân
cư nông thôn, miền núi để đảm bảo cho hộ gia đình, cá nhân có đất xây dựng
nhà ở;
Nhà nước thực thi chính sách tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đài để hộ
gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn, miền núi gặp khó khăn có điều kiện
cải thiện chỗ ở;
Nhà nước khuyến khích phát triển nhà ở nhiều tầng ở nông thôn để tiết
kiệm đất ở;
Nhà nước khuyến khích việc hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở;
Nhà nước đầu tư cho việc nghiên cứu, ứng dụng và chuyển giao các tiến
bộ khoa học và công nghệ phục vụ yêu cầu phát triển nhà ở phù hợp với
phong tục, tập quán của từng dân tộc, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền.
1.1.3.3. Hình thức phát triển nhà ở
a. Phát triển nhà ở theo dự án
Dự án phát triển nhà ở là tổng hợp các đề xuất chứng minh hiệu quả đầu
tư phát triển nhà ở trên một địa điểm hoặc một khu vực nhất định.
Trường hợp phải phát triển nhà ở theo dự án bao gồm:
- Phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua của tổ chức, cá nhân
thuộc các thành phần kinh tế;
- Cải tạo làm tăng diện tích, xây dựng lại nhà chung cư hoặc đầu tư xây
dựng lại các khu nhà ở cũ;
- Phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Phát triển quỹ nhà ở phục vụ tái định cư;
b. Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình cá nhân
1.1.3.4. Phương thức phát triển nhà ở
Theo quy định tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ phương
thức phát triển nhà ở gồm:
Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
- 19 -

- Nhà ở do tổ chức cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu
cầu của thị trường (gọi là nhà ở thương mại).
- Nhà do hộ gia đình, cá nhân xây dựng (gọi là nhà ở riêng lẻ).
- Nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các
đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Nghị định này thuê hoặc mua
(gọi là nhà ở xã hội).
- Nhà ở do nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều động, luân chuyển
cán bộ, công chức theo yêu cầu công tác (gọi là nhà ở công vụ).
- Các dự án phát triển nhà ở bao gồm các loại sau:
Dự án phát triển nhà ở thương mại
Dự án phát triển nhà ở xã hội
Dự án nhà ở công vụ
1.1.3.5. Nội dung của dự án phát triển nhà ở
Dự án đầu tư phát triển nhà ở bao gồm các nội dung sau:
- Sự cần thiết và cơ sở pháp lý của dự án (chương trình phát triển nhà ở
của địa phương, kế hoạch phát triển nhà ở và các văn bản pháp lý có liên quan
do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành).
- Hình thức đầu tư (để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua) và chủ đầu tư
dự án phát triển nhà ở.
- Cơ sở lựa chọn địa điểm dự án (quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân
cư nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, sự phù hợp với các đối tượng
có nhu cầu về nhà ở).
- Tình hình thực trạng khu vực dự án (điều kiện tự nhiên, xã hội, kiến
trúc cảnh quan, mục đích sử dụng, đất hiện trạng, diện tích, ranh giới khu đất
hiện trạng).
- Giải pháp quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1:500 của khu đất dự án
(quy hoạch tổng thể mặt bằng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, hệ số sử
dụng đất, vị trí, hình khối, quy mô, tầng cao của các công trình kiến trúc và
công trình ngầm).
Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35

- 20 -
- Cơ cấu cụ thể của các loại nhà ở, các loại công trình khác trong dự án.
- Giải pháp ứng dụng công nghệ xây dựng, quichuẩn, tiêu chuẩn xây
dựng áp dụng đối với dự án.
- Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư.
- Các giải pháp về hạ tầng kỹ thuật (hệ thống giao thông, cấp điện, cấp
thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý rác thải, phòng chống cháy nổ, công trình
ngầm, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và các yêu cầu khác).
- Các cơ chế được áp dụng đối với dự án (chính sách về sử dụng đất, tài
chính, thuế và các cơ chế khác).
- Các cơ chế được áp dụng đối với dự án (chính sách về sử dụng đất, tài
chính, thuế và các cơ chế khác).
- Thời gian, tiến độ thực hiện dự án.
- Xác định nhu cầu vốn, nguồn vốn và hình thức huy động vốn đầu tư.
- Phương án tiêu thụ sản phẩm
1.1.3.6. Thực hiện dự án phát triển nhà ở
Đối tượng và điều kiện tham gia phát triển nhà ở:
- Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong và ngoài nước đều
được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở.
- Tổ chức cá nhân trong nước đầu tư phát triển nhà ở phải có đăng ký
kinh doanh nhà ở, đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có giấy chứng
nhận đầu tư theo quy định cúa pháp luật về đầu tư.
Đối tượng được mua, thuê nhà ở:
- Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh
doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện sở hữu nhà ở, được thuê
nhà ở Việt nam theo quy định tại Điều 126 và Điều 131 của Luật Nhà ở.
- Tổ chức cá nhân nước ngoài thuộc diện sở hữu nhà ở được thuê nhà tại
Việt Nam quy định tại Khoản 1 Điều 125 và Điều 131 của Luật Nhà ở.
Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35

- 21 -
1.1.3.7. Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở
- Phải thực hiện các qui trình về phát triển nhà ở theo dự án.
- Bảo đảm hoàn thành đúng tiến độ, chất lượng của dự án đã được phê
duyêt.
- Công khai tại trụ sở ban quản lý địa điểm của dự án và trên phương
diện thông tin đại chúng về quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà bán,
cho thuê, số lượng nhà ở đã bán, cho thuê, số lượng nhà ở còn lại, giá bán, giá
cho thuê, phương thức thanh toán, thủ tục đăng ký mua, thuê nhà, điều kiện
được mua, thuê nhà ở.
- Phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua và bàn giao cho người mua nhà ở
các hồ sơ liên quan đến nhà ở đó. Trên thị trường cho thuê nhà ở thì tổ chức
cá nhân phát triển nhà ở có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy
định tại Điều 66 của Luật Nhà ở.
- Báo cáo kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án
cho cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án và Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
nơi có dự án.
1.2. Cơ sở pháp lý của qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội
Hiện nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ, Ngành và Thành phố Hà Nội đã
ban hành các văn bản Luật, Nghị định, Thông tư, Quyết định liên quan đến
Đầu tư xây dựng nhà ở. Đây chính là những quiphạm pháp luật điều chỉnh
hoạt động đầu tư xây dựng nói chung và tại Hà Nội nói riêng.
Đại hội đại biểu lần thứ VII của Đảng Cộng sản Việt Nam đã xác định
“quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản” là một trong bốn hoạt
động chủ yếu để “tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường”. Đại hội định hướng
cho hoạt động này trong thời kỳ 1996-2000 là “ban hành những quichế cụ thể
về sử dụng và sở hữư bất động sản”. Năm 2003, Luật Đất đai mới ra đời thay
thế cho Luật Đất đai 1993 và Luật này có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm
Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35

- 22 -
2004.
Đến nay, Quốc hội đã ban hành các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng
nhà ở: Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Kinh
doanh Bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Bảo vệ môi trường,
Trên cơ sở các Luật do Quốc hội ban hành, Chính phủ đã ban hành các
Nghị định hướng dẫn thi hành Luật. Cụ thể:
- Nghị định số 18/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; giá đất; giao đất, cho thuê đất; cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất và gia hạn sử dụng đất.
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về
quản lý chất lượng công trình xây dựng
- Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/4/2008 của Chính phủ về sửa
đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 209/2004/NĐ-CP về quản lý chất
lượng công trình xây dựng.
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản
lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
- 23 -
- Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/8/2006 của Chính phủ về việc

quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi
trường.
- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ hướng
dẫn thi hành Luật Nhà ở
- Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.
- Nghị định số 58/2008/NĐ-CP ngày 05/5/2008 của Chính phủ hướng
dẫn thi hành Luật Đầu thầu và lựa chọn nhà thầu theo Luật Xây dựng.
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
Trên cơ sở các Luật, Nghị định và văn bản của các Bộ, UBND Thành
phố ban hành các quy định liên quan đến đầu tư xây dựng nhà ở đối với các
dự án thực hiện tại Hà Nội.
- Quyết định số 153/2006/QĐ-UBND ngày 31/8/2006 ban hành Quy
định tạm thời về quản lý đầu tư xây dựng và kinh doanh các dự án khu đô thị
mới, khu nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 217/2006/QĐ-UBND ngày 06/12/2006 ban hành Quy
định về liên thông giải quyết một số thủ tục hành chính trong quản lý các dự
án đầu tư và xây dựng trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 15/2007/QĐ-UBND ngày 23/01/2007 về việc ban hành
Quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất trên địa bàn
Thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 22/2007/QĐ-UBND ngày 09/02/2007 ban hành Quy
định về qui trình giải quyết một số thủ tục hành chính trong quản lý các dự
án đầu tư sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn Thành
phố Hà Nội.
Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
- 24 -
- Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND ngày 29/9/2008 ban hành Quy định
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

- Quyết định số 39/2008/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 ban hành Quy
định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để
thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 ban hành Quy
định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2009.
- Quyết định số 60/2009/QĐ-UBND ngày 09/4/2009 ban hành Quy định
về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình sử dụng vốn ngân sách Nhà
nước của Thành phố Hà Nội.
-
Bảng 1.1. sẽ hệ thống hoá lại các văn bản pháp luật điều chỉnh qui trình
đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội (nội dung chi tiết các văn bản pháp luật
được thể hiện tại Phụ lục số 4)
Bảng 1.1. Hệ thống văn bản pháp lý
Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35
- 25 -
Nghiên cứu thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO 35