Công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Công ty cổ phần đầu tư xây dựng hạ tầng và giao thông INTRACOM.DOC

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Lời mở đầu
Trong nền kinh tế thị trường, Đảng và nhà nước ta đã từng bước hoàn thiện các
cơ chế chính sách, hoàn thiện quy trình quản lý kinh tế thích hợp nhằm tạo điều kiện
cho nền kinh tế phát triển. Công tác quản lý dự án cũng dần được hoàn chỉnh hơn
thực hiện một cách có hệ thống và bài bản hơn và dần được điều chỉnh phù hợp với
nền kinh tế thị trường của nước ta.
Hiện nay, tại các doanh nghiệp, công tác quản lý dự án cũng đã được quan tâm
nhiều hơn, Scác doanh nghiệp đã đầu tư lớn cho công tác này. Và quản lý dự án
cũng mang lại hiệu quả nâng cao chất lượng các công trình, giảm thiểu rủi ro cho
các dự án của doanh nghiệp. Khi công tác quản lý dự án được quan tâm đúng mực,
các dự án của doanh nghiệp sẽ đạt hiệu quả cao hơn, mang lại lợi nhuận nhiều hơn
cho doanh nghiệp, nần cao uy tín của các doanh nghiệp. Vì vậy, hiệu quả của các dự
án của doanh nghiệp phụ thuộc rất nhiều vào công tác quản lý dự án.
Bên cạnh đó, công tác quản lý dự án còn tồn tại một số hạn chế như quá trình
quản lý chưa được hoàn thiện. Vì vậy, các doanh nghiệp đôi khi áp dụng sai các quy
chế quản lý dự án, hay quy trình quản lý không phù hợp với thực tế của doanh
nghiệp. Điều này làm cho công tác quản lý chưa mang lại hiệu quả cao cho các dự
án.
Qua thời gian thực tập tại công ty cổ phần đầu tư xây dựng hạ tầng và giao thông
INTRACOM người viết nhận thấy công tác quản lý dự án tại công ty tuy đạt được
những hiệu quả lớn, nhưng vẫn còn tồn tại một số những hạn chế cần được quan
tâm hơn nữa. Với kiến thức đã được học trong trường và kinh nghiệm thu thập được
trong thời gian thực tập tại công ty, người viết chọn nghiên cứu chuyên đề “Công
tác quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Công ty cổ phần đầu tư xây dựng
hạ tầng và giao thông INTRACOM”. Cơ cấu bài viết gồm 2 chương:
Chương 1: Công tác quản lý dự án nhà ở tại công ty cổ phần đầu tư xây
dựng hạ tầng và giao thông INTRACOM.
Chương 2: Định hướng và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư
xây dựng nhà ở tại công ty.
Trong khoảng thời gian không dài thực tập tại công ty cổ phần đầu tư và xây

dựng hạ tầng và giao thông INTRACOM, cùng với sự hướng dẫn tận tình của cô
1
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
giáo hướng dẫn TS. Đinh Đào Ánh Thủy và sự chỉ bảo tận tình những kiến thức
thực tế của Ban lãnh đạo, các cán bộ công nhân viên tại công ty INTRACOM người
viết đã hoàn thành tốt chuyên đề của mình. Trong quá trình thực tập và tìm hiểu, do
thời gian thực tập không nhiều, các kiến thức kinh nghiệm thực tế người viết chưa
có, tuy đã cố gắng rất nhiều, song bài viết không tránh khỏi những sai sót, người
viết kính mong nhận được sự đánh giá đóng góp ý kiến của cô giáo hướng dẫn và
các anh chị trong công ty để bài viết thực sự là một tài liệu tốt góp phần nào nâng
cao hiệu quả của công tác quản lý dự án tại các doanh nghiệp.
Xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội tháng 05 năm 2010
Sinh viên thực hiện
Phạm Thị Ngoan
2
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chương 1: Công tác quản lý dự án nhà ở tại công ty cổ phần
đầu tư xây dựng hạ tầng và giao thông INTRACOM
I. Tổng quan chung về công ty INTRACOM và tình hình đầu tư xây dựng nhà
ở tại công ty.
1. Tổng quan chung về công ty INTRACOM
1.1Quá trình hình thành, các ngành nghề kinh doanh chính của công ty
Công ty đầu tư xây dựng hạ tầng và giao thông INTRACOM tiền thân là Công ty
đầu tư xây dựng hạ tầng và giao thông đô thị 100% vốn nhà nước. Chính thức hoạt
động theo mô hình công ty cổ phần từ năm 2006.
Công ty hoạt động theo nhiều ngành nghề lĩnh vực như xây dựng và kinh doanh
bất động sản đầu tư quản lý dự án xây dựng và lắp đặt các công trình, tư vấn, kinh
doanh dịch vụ và một số ngành khác, phấn đấu trở thành một công ty lớn mạnh có
tiềm lực cũng như uy tín ngày một nâng cao.

1.2 Tình hình đầu tư phát triển của công ty những năm qua
1.2.1 Các hoạt động đầu tư trong nội bộ công ty
 Đầu tư vào nguồn nhân lực
Có thể nói ở các công ty thì nguồn nhân lực đóng vai trò ảnh hưởng trực tiếp
tới chất lượng sản phẩm mà công ty đó tạo ra vì vậy công ty luôn chú trọng tới việc
đầu tư vào nguồn nhân lực.
 Đầu tư mua sắm trang thiết bị, hoàn thiện cơ sở vật chất trong công ty
Là công ty chuyên đầu tư xây dựng các công trình nhà ở và thuỷ điện vì vậy
công ty luôn chú trọng đầu tư vào nâng cao hệ thống trang thiết bị nhằm nâng cao
hiệu quả cho người lao động, cũng như đảm bảo chất lượng các công trình và theo
kịp tiến độ mà khách hàng yêu cầu.
1.2.2 Đầu tư ra ngoài công ty
Đầu tư vào lĩnh vực xây dựng luôn là tôn chỉ, là hướng đi chính cho công ty
từ khi thành lập cho tới nay. Việc đầu tư vào các công trình xây dựng luôn được đầu
3
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
tư đúng mức với nguồn vốn tự có của công ty và nguồn vốn đi vay ngân hàng. Các
công trình xây dựng cũng mang lại đa phần lợi nhuận cho công ty. Đầu tư cho các
công trình xây dựng thường chiếm 75% quỹ đầu tư của công ty, với các công trình
thuỷ điện hay nhà ở, số vốn cần lớn vì vậy công ty cũng có những chính sách đầu tư
với tỷ lệ vốn phù hợp cho từng công trình mà công ty thực hiện.
2. Tình hình xây dựng nhà ở tại công ty
2.1 Vai trò của xây dựng nhà ở đối với tình hình kinh doanh của công ty
Đầu tư xây dựng nhà ở là một trong hai mảng sản xuất kinh doanh của công ty,
mang lại lợi nhuận lớn cho công ty, là thế mạnh của công ty, khẳng định vị thế của
công ty trên thương trường. Hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở luôn được công ty
quan tâm nhiều nhất, do đây là hoạt động mũi nhọn của công ty, đi cùng sự hình
thành và phát triển công ty. Từ công tác nghiên cứu các dự án chuẩn bị đầu tư, cho
tới việc thực hiện các dự án và quản lý vận hành các dự án đó. Các dự án nhà ở của
công ty thường là các dự án xây chung cư và văn phòng cho thuê, bên cạnh đó là

những biệt thự thấp tầng. Đa phần các dự án không phải là nguồn vốn nhà nước, mà
là nguồn vốn của công ty và các nguồn vốn vay ngân hàng cũng như các nguồn mà
công ty huy động được. Việc quản lý dự án đang được công ty thực hiện với nhiều
dự án, trong đó dự án nhà luôn được quan tâm nhiều nhất do đặc thù xây dựng nhà
đa phần là để bán và các văn phòng cho thuê, vì vậy việc quản lý đặt ra rất cấp thiết.
2.2 Các dự án nhà ở tiêu biểu của công ty trong các năm qua
Các dự án nhà mà công ty đã và đang thực hiện trong thời gian vừa qua
4
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Bảng 1: Bảng các dự án nhà ở do công ty INTRACOM quản lý
STT Tên dự án Tên thường
gọi
Địa điểm ĐT
Tổng mức
ĐT
1 Dự án khu văn phòng,
dịch vụ công cộng và
nhà ở để bán
Dự án BĐS –
Intracom 1
Xã Trung Văn -
Từ Liêm – Hà Nội
625 tỷ đồng
2 Dự án văn phòng, nhà ở
tái định cư, nhà ở để bán
Dự án BĐS –
Intracom 2
Xã Phú Diễn – Từ
Liêm – Hà Nội
212 tỷ đồng

3 Dự án nhà ở cho giáo
viên, cán bộ CNV học
viện cảnh sát
Dự án BĐS –
Intracom 3
Cổ Nhuế - Từ
Liêm – Hà Nội
4 Dự án nhà ở Intracom 4
cho người có thu nhập
thấp
Dự án BĐS –
Intracom 4
Xã Phú Diễn – Từ
Liêm – Hà Nội
5 Dự án khu nhà ở
Intracom 5
Dự án BĐS –
Intracom 5
Khu đô thị mới
Xuân Phương - Từ
Liêm – Hà Nội
180 tỷ đồng
6 Dự án chung cư Xuân
Phương – Intracom 6
Dự án BĐS –
Intracom 6
Khu đô thị mới
Xuân Phương - Từ
Liêm – Hà Nội
211 tỷ đồng

7 Dự án nhà ở cao tầng kết
hợp văn phòng
Dự án BĐS –
Intracom 7
Xã Vĩnh Ngọc –
Đông Anh – Hà
Nội
8 Dự án xây dựng nhà để
bán
Dự án BĐS –
Intracom 9
Mạc Thị Bưởi –
Hai Bà Trưng – Hà
Nội
10 Dự án công ty 208 -
INTRACOM
Dự án BĐS –
Intracom
Đại Kim – Hoàng
Mai – Hà Nội
11 Dự án xây nhà ở và văn
phòng cho thuê
Dự án BĐS –
Intracom
số 9 Lê Đại Hành
– Ninh Bình
(Nguồn: Phòng dự án nhà 1)
5
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
II. Thực trạng công tác quản lý dự án nhà ở tại công ty cổ phần đầu tư

xây dựng hạ tầng và giao thông INTRACOM
1. Khái quát tình hình đầu tư xây dựng nhà ở tại công ty các năm qua
Tình hình xây dựng nhà ở của công ty các năm qua có sự phát triển đáng kể khi
công ty đã nhận thấy vai trò của việc xây dựng nhà ở đối với tình hình phát triển của
công ty.
- Quản lý dự án là một yêu cầu bắt buộc khi thực hiện các dự án. Việc quản lý
dự án giúp cho công ty có thể kiểm soát tình hình sử dụng vốn, nhân lực, nguồn lực
của dự án, tiến độ các công trình… Quản lý dự án là quá trình lập kế hoạch, điều
phối thời gian, nguồn lực và giám sát quá trình phát triển của dự án nhằm đảm bảo
cho dự án hoàn thành đứng thời hạn, trong phạm vi ngân sách được duyệt và đạt
được các yêu cầu đã định về kỹ thuật và chất lượng sản phẩm dịch vụ bằng phương
pháp và điều kiện tốt nhất cho phép.
- Quản lý dự án là một yêu cầu bắt buộc khi thực hiện dự án nói chung và các
dự án nhà ở nói riêng. Bởi vì mỗi dự án đều sử dụng một nguồn lực riêng, mà đa
phần các nguồn lực rất lớn, vì vậy sẽ là không hoàn thành được các mục tiêu đã đề
ra cho các dự án nếu không có một kế hoạch quản lý phù hợp. Bên cạnh đó thời gian
thực hiện các dự án thường dài do đó quản lý dự án sẽ điều phối các nguồn lực cũng
như thời gian một cách hợp lý. Mỗi dự án thường gồm nhiều khâu rất phức tạp và có
tính chất công việc, nguồn lực, thời gian, tiến độ và nhiệm vụ khác nhau. Vì vậy
việc quản lý dự án cho phép liên kết các bộ phận, các khâu với nhau, tạo ra một dự
án liền mạch.
- Hoạt động quản lý dự án nhà ở tại công ty được hiện một cách thường xuyên.
Việc quản lý các dự án nhà ở được ban quản lý dự án phối hợp cùng các phòng dự
án nhà và các phòng ban khác thực hiện. Quản lý diễn ra trên mọi mặt của dự án, nó
có tác dụng gắn kết các phần các bộ phận của dự án với nhau, làm cho dự án hoạt
động một cách linh hoạt và có hệ thống. Hoạt động quản lý dự án được tiến hành
qua tất cả các giai đoạn của dự án từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực hiện
dự án đầu tư, giai đoạn nghiệm thu công trình tới giai đoạn dịch vụ khi vận hành và
khai thác dự án.
6

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Các nội dung của quản lý dự án bao gồm: lập kế hoạch tổng thể dự án; quản
lý phạm vi; quản lý thời gian và tiến độ dự án; quản lý chất lượng dự án; quản lý chi
phí; quản lý hoạt động cung ứng mua bán; quản lý rủi ro dự án; quản lý nhân lực;
quản lý thông tin.
- Theo nghị định 12/2009/NĐ-CP của chính phủ thì quản lý thi công xây
dựng công trình bao gồm: quản lý chất lượng xây dựng; quản lý tiến độ xây dựng;
quản lý khối lượng thi công xây dựng công trình; quản lý an toàn lao động trên công
trường xây dựng; quản lý môi trường xây dựng. Tuy nhiên, việc quản lý dự án nhà ở
thường đơn giản hơn so với các dự án khác, do dự án nhà ở đa phần là các dự án là
nguồn vốn tự có và vốn vay, rất ít dự án sử dụng vốn nhà nước vì vậy việc quản lý
dự án cũng dễ dàng và thuận tiện hơn.
- Công tác quản lý dự án đã và đang được công ty thực hiện với tất cả các dự
án nhà ở tại công ty, các dự án do công ty làm chủ đầu tư, cũng như các dự án do
tổng công ty là chủ đầu tư, công ty chỉ là đơn vị chỉ định thực hiện các dự án đó.
Tuy nhiên, việc quản lý mỗi dự án nhà ở khác nhau là khác nhau, do đặc thù của
mỗi dự án ở có các mục tiêu khác nhau, địa điểm khác nhau, nguồn vốn khác nhau,
hướng tới các đối tượng khác nhau … Vì vậy, với mỗi dự án công ty cần có một
chiến lược quản lý dự án phù hợp với từng dự án đó.
2. Các mô hình quản lý hoạt động xây dựng nhà ở tại công ty
Đa phần các dự án do công ty tự làm chủ đầu tư, một số còn lại là các dự án do
tổng công ty làm chủ đầu tư, uỷ nhiệm cho công ty làm chủ đầu tư thứ phát, thực
hiện và quản lý các dự án đó. Với mỗi dự án, công ty luôn thành lập một ban quản lý
dự án. Ban quản lý cũng được công ty quản lý và giám sát các hoạt động quản lý dự
án. Có vị trí tương ứng với một phòng ban trong công ty, thực hiện các nghĩa vụ và
trách nhiệm như một phòng ban chính. Đa phần các dự án sẽ có một ban quản lý dự
án riêng, gồm nhân sự trong ban quản lý dự án và các phòng đầu tư dự án nhà 1, 2.
Tổ chức thực hiện và chịu sự giám sát của Hội đồng quản trị công ty và Giám đốc
công ty nhằm hướng các dự án của công ty được quản lý theo hình thức “ Chủ đầu
tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án”.

- Sơ đồ tổ chức quản lý dự án: Cơ cấu tổ chức quản lý dự án, chức năng, nhiệm
vụ của các phòng ban trong công ty được thể hiện trong sơ đồ sau:
7
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Sơ đồ 1: Tổ chức quản lý dự án của công ty (Nguồn: BQL dự án1)
TT
Trách nhiệm Nội dung
I
Ban quản lý dự án
(BQLDA)
1 KSDA
2 BQLDA
II
P.KH-KT hoặc Tổ
thẩm định đấu thầu
1 HĐQT Công ty
Không đạt
2 BQLDA
3 Tổ thẩm định đấu thầu
4
HĐQT hoặc Giám đốc
Công ty
Không đạt
III
Chủ đầu tư, BQLDA,
Nhà thầu thi công
8
Công tác chuẩn bị
Thẩm định
Phê duyệt

Lựa chọn nhà thầu thi công
Kiểm tra, lập báo cáo CĐT về điều kiện
khởi công XD công trình
Lập DT chi phí QLDA/Lập KH đấu thầu
Phê duyệt
Khởi công XD/Thi công XD
Thẩm định
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
1
BQLDA, Tư vấn giám
sát (TVGS), Nhà thầu
thi công
2
KSDA, TVGS, Nhà
thầu thi công
3
TVGS, Kỹ thuật của
Nhà thầu TC (KTTC)

4 TVGS, KTTC, KSDA
5
PTrách TVGS, KTTC,
KSDA
6
PGĐPT, KSDA, ĐD
theo PL và PTTVGS,
ĐD Nhà thầu TC và
KTTC
7
KSDA, Tư vấn giám

sát, Nhà thầu TC
8
Nhà thầu chứng nhận
sự phù hợp chất lượng
CT
9
Chủ đầu tư, KSDA,
ĐD theo PL và
PTTVGS, Nhà thầu
TC, Nhà thầu Thiết kế
10
Chủ đầu tư, BQLDA,
Nhà thầu thi công
9
Quản lý hợp
đồng
Quản lý thi
công
Quản lý giám
sát
GS chất lượng
GS ATLĐ,
VSMT
Giám sát
tiến độ
Tổ chức nghiệm thu vật liệu, thiết bị,
sản phẩm chế tạo sãn trước khi đưa
vào công trình
Tổ chức nghiệm thu bộ phận, giai đoạn TC
công trình

Tổ chức nghiệm thu hạng mục/công trình
Tập hợp hồ sơ pháp lý, QLCL
Chứng nhận sự phù hợp chất lượng CT
Ng.thu bàn giao đưa dự án vào sử dụng
Báo cáo quyết toán dự án
Tổ chức nghiệm thu công việc
Không đạt
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
11
Chủ đầu tư, BQLDA,
Nhà thầu thi công
♦ Nhiệm vụ của các phòng ban: trong công tác quản lý dự án mỗi phòng ban có
một nhiệm vụ riêng tạo thành một thể thống nhất để thực hiện các liên tục các công
việc:
- Ban quản lý dự án: nhiệm vụ của ban quản lý dự án là phối hợp cùng với các
phòng ban khác thực hiện nhiệm vụ quản lý các dự án mà công ty làm chủ đầu tư
cũng như tổng thầu. Ban quản lý dự án có nhiệm vụ chính như sau:
+ Giải phóng mặt bằng, nhận giao đất và chuẩn bị mặt bằng cho dự án. Công
tác giải phóng và bàn giao mặt bằng được ban quản lý dự án thực hiện trong thời kì
đầu thực hiện dự án.
+ Giám sát thi công xây dựng công trình: việc giám sát thi công xây dựng
công trình được ban quản lý dự án thực hiện một cách thường xuyên và có hệ thống.
Việc thi công công trình như thế nào, chất lượng của công trình, thời gian tiến độ
công trình, phụ thuộc vào giai đoạn thi công công trình vì vậy ban quản lý dự án
luôn chú trọng giám sát thi công để tạo hiệu quả tốt nhất cho dự án.
+ Nghiệm thu, bàn giao, thanh quyết toán công trình: khi công trình thực hiện
xong, việc nghiệm thu bàn giao công trình cho khách hàng theo hợp đồng sẽ được
ban quản lý dự án thực hiện. Nghiệm thu bàn giao công trình phải được thực hiện
theo các bước đã định, theo một trình tự nhất định để đảm bảo cho công tác nghiệm
thu đạt hiệu quả, mang lại cho khách hàng những sản phẩm tốt nhất.

+ Quản lý chất lượng tiến độ công trình cũng như vệ sinh an toàn lao động
công trình xây dựng.
+ Xây dựng chiến lược cho từng giai đoạn của dự án.
+ Báo cáo chủ đầu tư và một số bộ phận liên quan về tình hình thực hiện các
công việc của dự án, tiến độ thực hiện dự án, tiến độ giải ngân nguồn vốn, tình hình
sử dụng nguồn nhân lực hàng tháng, hàng quý, hàng năm cũng như khi hoàn thành
xong một giai đoạn. Báo cáo quyết toán dự án nghiệm thu công trình cho chủ đầu tư
và khách hàng.
10
Tổng kết, thanh lý hợp đồng
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
+ Thực hiện một số công tác khác liên quan tới dự án
- Các phòng ban khác: các phòng ban chức năng trong công ty thực hiện nhiệm
vụ của mình để trợ giúp cho ban quản lý dự án trong các công tác nghiệp vụ để dự
án có thể thực hiện đúng theo tiến độ và những mục tiêu đã đề ra. Nhiệm vụ của các
phòng ban chủ yếu là như sau:
+ Chuẩn bị đầu tư.
+ Lập dự án kinh doanh, tiếp thị sản phẩm và cách huy động vốn.
+ Kiểm tra kiểm soát chất lượng, khối lượng, tiến độ công việc, cũng như thu
xếp nguồn vốn cho dự án đảm bảo nguồn vốn của dự án luôn được thực hiện một
cách liên tục.
3. Nội dung quản lý dự án nhà ở tại công ty
3.1 Lập kế hoạch dự án
Lập kế hoạch dự án: là việc tổ chức dự án theo một trình tự lôgic, xác định
mục tiêu và các phương pháp để đạt mục tiêu của dự án, dự tính những công việc
cần làm, nguồn lực thực hiện và thời gian làm những công việc đó nhằm hoàn thành
tốt các mục tiêu đã xác định của dự án.
Công ty lập các kế hoạch tổng thể cho các dự án nhà ở, các kế hoạch chi tiết
cho từng nội dung của dự án. Công tác lập kế hoạch sẽ do phòng dự án nhà thực
hiện. Kế hoạch sau khi được lập sẽ được trình ban giám đốc xem xét và phê duyệt.

- Lập kế hoạch tổng thể cho dự án nhà ở: kế hoạch tổng thể là một kế hoạch
bao quát các nội dung của dự án. Lập kế hoạch tổng thể bao gồm những nội dung
chủ yếu sau:
+ Đưa ra sự cần thiết và mục tiêu của dự án một cách tổng quan nhất.
+ Địa điểm xây dựng dự án cũng như điều kiện của khu đất, phân tích các điều
kiện của khu đất, và tính phù hợp khi thực hiện dự án trên khu đất.
+ Phương hướng giải phóng mặt bằng trên điều kiện đã phân tích những đặc
điểm của khu đất.
+ Hình thức đầu tư của dự án.
11
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
+ Các nguồn vốn đầu tư cho dự án, kế hoạch thu hồi vốn cũng như thanh toán
các nguốn vốn huy động được.
+ Tiến độ thực hiện dự án.
Đa phần các kế hoạch tổng thể của dự án nhà của công ty được lập một cách
khá tốt, phù hợp với các dự án và phát huy việc thực hiện các dự án theo đúng kế
hoạch và nguồn lực đã đề ra. Từ đó tạo điều kiện cho các bộ phận khác thực hiện
các kế hoạch chi tiết hơn cho dự án như: kế hoạch thời gian, chi phí, nguồn nhân
lực, quản lý chất lượng dự án, quản lý kế hoạch doanh thu.
- Kế hoạch về thời gian của dự án: kế hoạch về thời gian là việc dự tính thời
gian cụ thể, các mốc thời gian sau:
+ Thời gian bắt đầu và kết thúc, khoảng thời gian thực hiện dự án.
+ Thời gian bắt đầu và kết thúc của các công việc.
+ Mối quan hệ trước – sau, cũng như thời gian hoàn thành công việc trước để
làm các công việc tiếp theo.
Kế hoạch thời gian được phòng dự án nhà lập một cách có hệ thống kĩ lưỡng và
chính xác, bởi kế hoạch thời gian có ảnh hưởng lớn tới các nguồn lực cũng như chất
lượng của dự án. Dựa vào kinh nghiệm về các dự án đã làm, cũng như yêu cầu về
thời gian để đảm bảo chất lượng cho các công trình, nhân sự của phòng Dự án nhà
sẽ lập kế hoạch thời gian cho dự án theo quy mô của từng dự án, chất lượng yêu cầu

riêng của khách hàng hay nhà tài trợ đối với dự án đó mà lập ra một kế hoạch thời
gian phù hợp cho từng dự án. Kế hoạch thời gian sẽ được thể hiện bằng sơ đồ Gantt,
phân tách công việc, và tiến độ các công việc.
- Kế hoạch về quản lý chất lượng của dự án: trong quá trình chuẩn bị dự án,
giai đoạn thực hiện dự án và giai đoạn vận hành dự án, công ty luôn phải chú trọng
tới chất lượng của dự án. Đảm bảo chất lượng các công trình, giúp công ty tạo uy tín
cho khách hàng và bạn hàng, tạo tính cạnh tranh tốt với các đối thủ, khẳng định vị
thế của công ty trên thương trường. Việc lập kế hoạch chất lượng của dự án là đưa
ra các chỉ tiêu chất lượng đối với toàn dự án, các hạng mục của công trình, và các
công việc của từng dự án, qua đó không chỉ chủ đầu tư mà những người có liên
quan tới dự án, như nhà tài trợ, khách hàng và các cơ quan có thẩm quyền biết, theo
dõi và quản lý chất lượng dự án.
12
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Kế hoạch phân phối nguồn lực cho các dự án: từ tiến độ của dự án, ngân sách
của dự án và yêu cầu chất lượng của dự án, phòng dự án sẽ lập kế hoạch phân phối
nguồn lực cho dự án, nguồn nhân lực và nguồn vốn cho dự án phải được phân phối
cho từng giai đoạn của dự án phù hợp với tính chất và khối lượng công việc của các
giai đoạn đó qua đó đảm bảo tiến độ cho dự án tốt hơn.
+ Phân phối nguồn nhân lực cho dự án: dự tính số lao động cho dự án cũng
như cho từng giai đoạn, từng công việc của dự án, chất lượng nguồn nhân lực phù
hợp với từng công việc của dự án.
+ Phân phối nguồn vốn cho dự án: nguồn vốn của dự án sẽ được xác định trong
phần kế hoạch chi phí của dự án, nguồn vốn cho tổng thể dự án, cũng như cho từng
hạng mục công trình, từng công việc của dự án, qua đó có phương hướng thu xếp
nguồn vốn trong suốt quá trình của dự án, cũng như các giai đoạn, các công việc của
dự án. Dự trù các thay đổi trong nguồn vốn và hướng giải quyết các thay đổi sao cho
không ảnh hưởng tới tiến độ cũng như chất lượng của dự án.
+ Máy móc thiết bị, công cụ thi công, dụng cụ phục vụ cho dự án: Nguồn lực
của dự án trong đó máy móc thiết bị giữ vai trò quan trọng, đảm bảo tiến độ của dự

án. Vì vậy cần có hướng thuê mua máy móc thiết bị phục vụ cho dự án. Phòng dự án
nhà có nhiệm vụ tính toán mức sử dụng máy móc cho dự án, từng giai đoạn của dự
án, cũng như các công việc.
- Kế hoạch chi phí cho dự án nhà ở: lập kế hoạch chi phí cho dự án là một trong
những công việc được đặt lên hàng đầu khi lập kế hoạch cho dự án. Bao gồm các
công việc sau:
+ Tính tổng mức đầu tư của dự án.
+ Tính các chi phi cho từng hạng mục, từng giai đoạn của dự án bao gồm các
chi phí sau: chi phí xây dựng, chi phí quản lý dự án, chi phí bảo hiểm cho công
trình, chi phí thẩm tra dự án, thẩm tra các hạng mục công trình, chi phí kiểm soát
công trình dự án, chi phí lãi vay, chi phí khấu hao, chi phí tư vấn đầu tư, xây dựng,
chi phí dự phòng, các chi phí khác
Việc lập kế hoạch chi phí cho dự án được thực hiện căn cứ vào các thông tư nghị
định của Chính phủ, bộ Xây dựng và các bộ ban ngành có liên quan. Các nghị định,
thông tư như: nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 về quản lý dự án công
13
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
trình; nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 của Chính phủ về Quản lý chi phí
đầu tư xây dựng công trình; nghị định số 03/2008/NĐ-CP ngày 7/01/2008 của Chính
phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày
13/6/2007 của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; thông tư số
05/200TT-BXD ngày 25/07/2007 hướng dẫn về việc lập và quản lý chi phí đầu tư
xây dựng công trình; thông tư số 12/2008/TT-BXD của Bộ xây dựng hướng dẫn lập
và quản lý chi phí khảo sát xây dựng; văn bản số 1751/BXD-VP ngày 14/08/2007
công bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình; văn
bản số 208/BXD-VP công bố Chỉ số giá xây dựng quý III, quý IV và năm 2008 và
văn bản số 292/BXD-KTXD công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm
2008.
Có rất nhiều yếu tố tác động làm thay đổi dự án và chi phí của dự án mà người
lập dự án không thể lường trước được, vì vậy mỗi dự án luôn có một phần chi phí

dự phòng để đảm bảo dự án bị ảnh hưởng nhiều khi chi phí thay đổi với dự tính ban
đầu, bảm bảo tính hiệu quả cho dự án.
- Kế hoạch doanh thu của các dự án nhà ở: phòng dự án nhà sẽ xây dựng kế
hoạch doanh thu cho dự án của mình hợp lý và chi tiết cho từng năm hoạt động của
dự án. Để lập kế hoạch doanh thu thì phòng dự án nhà phải xác định suất đầu tư và
giá trị phân bổ chi phí cho các giai đoạn của dự án, qua đó hình thành giá thành đầu
tư, thêm vào đó phần lợi nhuận ước tính, xác định được giá kinh doanh từng hạng
mục cũng như doanh thu của dự án.
3.2 Quản lý phạm vi
Quản lý phạm vi của dự án: là việc xác định, giám sát việc thực hiện mục đích
mục tiêu của dự án, xác định công việc nào thuộc về dự án và cần phải thực hiện,
công việc nào nằm ngoài phạm vi của dự án. Dự án phải có một phạm vi được xác
định rõ ràng cụ thể, để hoàn thành tốt dự án của mình. Phạm vi dự án thể hiện mối
quan hệ ràng buộc bởi 3 yếu tố: thời gian, chất lượng và nguồn lực của dự án. Sự
tương tác giữa các yếu tố này giúp chúng ta tìm ra phạm vi cho mỗi dự án, và thực
hiện dự án tốt trong các phạm vi đó.
Các bước quản lý phạm vi dự án ở công ty bao gồm 5 bước sau: Lập kế hoạch
phạm vi, duyệt phạm vi, kiểm tra giám sát thay đổi phạm vi, quản lý thay đổi phạm
vi, các phương hướng quản lý thay đổi.
14
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Lập kế hoạch phạm vi: kế hoạch phạm vi của dự án xác định các mục tiêu
chung và mục tiêu cụ thể cho dự án, địa điểm, thời gian thực hiện dự án, ranh giới
của lô đất và các công việc cần thực hiện của dự án. Việc xác định kế hoạch phạm
vi là bước đầu cho dự án đi vào thực hiện, khi đã có sự kết hợp một cách hoàn chỉnh
các mối quan hệ giữa thời gian các yếu tố: thời gian, chất lượng và nguồn lực thì dự
án mới có thể thực hiện một cách có hiệu quả.
- Các mục tiêu của dự án: cần xác định mục tiêu của dự án để thực hiện dự án
của mình, đáp ứng các mục tiêu đó. Thông thường mục tiêu chung của dự án nhà ở
đó là xây dựng các dự án, những khu nhà ở, khu văn phòng, các nhà dịch vụ chức

năng phục vụ cho cuộc sống và chỗ ở cho khách hàng. Góp phần nâng cao chất
lượng cho các khu đô thị, đóng góp vào quỹ nhà đất cho tỉnh thành mà công ty xây
dựng, đáp ứng nhiều hơn nữa nhu cầu về chỗ ở cho khách hàng với các công trình
mới đầy đủ cơ sở hạ tầng đáp.
Mục tiêu riêng của từng dự án: mỗi dự án nhà lại có một mục tiêu riêng. Ví dụ
dự án giành cho người dân tái định cư, dự án xây chung cư nhà ở thấp tầng và văn
phòng cho thuê, dự án INTRCOM1, INTRACOM 2. INTRACOM 5, INTRACOM
6, INTRACOM 7; dự án xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên, nhà ở cho
người có thu nhập thấp. Mục tiêu cụ thể của các dự án thường bao gồm các mục tiêu
cụ thể về kiến trúc, nội ngoại thất, việc thi công các công trình, đảm bảo thiết kế
công trình, đảm bảo tiến độ thời gian cũng như chi phí công trình. Các thông số kĩ
thuật, quy hoạch chi tiết, hồ sơ thiết kế phê duyệt công trình, tiến độ dự án, chất
lượng dự án, và các nguồn lực thực hiện dự án để đảm bảo tiến độ và thực hiện nó
với các yêu cầu kỹ thuật cũng như chất lượng dự án. Mục tiêu tiện ích và phù hợp
với nhu cầu của khách hàng luôn là những mục tiêu hàng đầu của các công trình dự
án nhà; hình thức kết cấu đẹp, tiện lợi, hiện đại, bền vững, đảm bảo nhu cầu của
khách hàng. Về phía công ty thì mục tiêu của dự án là tạo công ăn việc làm cho cán
bộ công nhân viên, nâng cao năng lực kinh doanh của công ty, tạo doanh thu, lợi
nhuận cho công ty.
- Phạm vi của dự án được xác định trên cơ sở mối quan hệ của 3 yếu tố thời
gian, chất lượng và nguồn lực: để đảm bảo chất lượng của dự án, nếu thời gian quá
ngắn thì cũng không thể thực hiện đúng như yêu cầu của dự án, và nguồn lực cũng
phải được đầu tư theo kế hoạch của dự án. Thường một yếu tố thay đổi làm cho một
hoặc cả hai yếu tố còn lại thay đổi. Vì vậy quản lý thay đổi phạm vi cần thực hiện
15
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
các công việc là: khi một yếu tố trong 3 yếu tố đó thay đổi phải điều chỉnh các yếu
tố khác sao cho vẫn đảm bảo chất lượng của dự án trong khoảng đã lên theo kế
hoạch, bởi vì chất lượng của dự án không thể thấp hơn mức mà dự án đã định và cố
gắng giữ cho chất lượng dự án luôn trong một khoảng an toàn nhất định; thứ hai đó

là khi không có sự thay đổi nào của các yếu tố, thì quản lý phạm vi của dự án, công
ty cần thực hiện sao cho yếu tố chất lượng luôn đảm bảo trong khi đó các yếu tố về
thời gian và nguồn lực được rút ngắn, hoặc với các yếu tố thời gian và nguồn lực có
sẵn thì quản lý sao cho chất lượng công trình là lớn nhất.
- Giám sát và quản lý sự thay đổi phạm vi của các dự án: phạm vi công trình
luôn có sự thay đổi trong giai đoạn thực hiện so với kế hoạch đề ra. Vì vậy việc
quản lý phạm vi là sao cho những thay đổi phạm vi trong quá trình thực hiện dự án
không ảnh hưởng quá nhiều tới dự án. Khi có sự thay đổi trong phạm vi của dự án,
ban quản lý dự án cần xử lý các thay đổi này bằng cách xử lý mối quan hệ giữa 3
yếu tố đã nêu trên. Hiện nay, nhiều công ty đã sử dụng các phần mền để quản lý
phạm vi của dự án, công ty và ban quản lý dự án cũng đã sử dụng phần mền
Microsoft Project để tiến hành quản lý phạm vi của các dự án của mình.
Khi đi vào cụ thể với mỗi dự án ban quản lý dự án sẽ có những công việc và
cách quản lý riêng cho từng dự án. Quản lý phạm vi của dự án đối với mỗi dự án
cũng khác nhau, xong nó đều đi theo một quy trình như sau: lập kế hoạch phạm vi;
xác định phạm vi; kiểm tra, giám sát phạm vi; quản lý thay đổi phạm vi
16
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Sơ đồ 2 : Quy trình quản lý phạm vi
Các công việc cần thực hiện Phòng ban thực hiện
- Giám sát thay đổi phạm vi: ban quản lý dự án phối hợp với các phòng ban
chức năng trong công ty tiến hành giám sát những thay đổi trong phạm vi của dự án
so với kế hoạch đã đề ra ban đầu, tuân theo những thiết kế đưa ra ban đầu để hoàn
thành tốt dự án theo kế hoạch, những thay đổi không được chấp thuận không được
đưa vào quá trình thực hiện dự án. Trong trường hợp có những thay đổi thì ban quản
lý dự án cũng như các phòng ban có chức năng cần có báo cáo cho Hội đồng quản
trị và ban giám đốc xem xét, khi những thay đổi đó được Hội đồng quản trị phê
duyệt thì mới được thực hiện. Khi xem xét những thay đổi, Hội đồng quản trị luôn
xem xét những ảnh hưởng của các thay đổi đó tới dự án một cách kỹ lưỡng, cũng
như phân tích của các phòng ban về ảnh hưởng của sự thay đổi đó tới dự án tới thời

gian, nguồn lực và chất lượng của dự án.
3.3 Quản lý thời gian và tiến độ
Việc quản lý thời gian của các dự án rất quan trọng, đặc biệt là với dự án nhà
thì việc quản lý thời gian càng được đặt lên hàng đầu, khi thời gian của dự án đã
được lập trong kế hoạch của dự án, và có cam kết với khách hàng và nhà tài trợ, vì
vậy quản lý thời gian là một công tác quản lý quan trọng trong quản lý dự án. Quản
17
Lập kế hoạch phạm vi
Xác định phạm vi, xem xét và trình
duyệt phạm vi
Kiểm tra, giám sát phạm vi
Quản lý thay đổi phạm vi
Phòng đầu tư dự án nhà ở
Đại diện ban Giám đốc
Cán bộ giám sát và kiểm tra
Trưởng ban QLDA, trưởng
phòng đầu tư dự án nhà
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
lý thời gian tiến độ dự án bao gồm các công việc sau: lập kế hoạch thời gian cho dự
án, phân phối thời gian thực hiện các công việc của dự án; giám sát thực hiện các
công việc theo đúng thời gian của dự án; quản lý tiến độ thời gian. Công cụ để quản
lý thời gian và tiến độ của dự án là biểu đồ Gantt và các bảng biểu phụ trợ cho công
tác thi công dự án.
- Lập kế hoạch thời gian thực hiện và tiến độ của các dự án nhà ở: trước tiên
cần thực hiện phân tách công việc và dựa trên cơ sở đó, thời gian thực hiện các công
việc của dự án để có hướng quản lý phù hợp. Sau đó phòng dự án nhà sẽ thực hiện
xác lập các mốc thời gian quan trọng của dự án, thời gian từng giai đoạn của dự án,
thời gian bắt đầu và kết thúc của dự án, thời gian dự trữ của dự án. Việc ước lượng
thời gian của các công việc đa phần là do kinh nghiệm trong nghề dựa vào quy mô
của dự án và tính chất các công việc, khối lượng công việc để xác định và lập kế

hoạch thời gian của các công việc đó. Trong đó nêu rõ tổng thời gian của dự án, thời
gian bắt đầu, thời gian kết thúc của dự án, thời gian cụ thể của các công việc, các
giai đoạn của dự án.
- Phân phối thời gian: khi đã có kế hoạch thời gian của dự án, chúng ta thực
hiện việc phân phối thời gian cho các công việc, các giai đoạn của dự án. Việc phân
phối thời gian cho dự án cần được thực hiện trên tổng thể dự án và có hướng quản lý
trong suốt thời gian dự án thực hiện để đảm bảo thời gian của dự án được hoàn
thành theo đúng kế hoạch đề ra. Phân phối thời gian dự án bao gồm việc phân phối
thời gian cho đơn vị thiết kế, cho đơn vị thi công đối với các hạng mục cụ thể của
công trình, phân phối thời gian bàn giao công trình và đưa công trình vào hoạt động.
Phân phối thời gian chính là sự thực hiện các công việc của dự án theo kế hoạch đề
ra. Việc phân phối thời gian cần được thực hiện trên sơ đồ Pert của dự án. Để phân
phối thời gian dự án một cách hợp lý thì người quản lý dự án cần nắm rõ tính chất
các công việc trong dự án cũng như thời gian yêu cầu của các công việc. Phân phối
thời gian của dự án sao cho không chỉ đảm bảo các công việc được thực hiện theo
đúng khoảng thời gian cần thiết của dự án mà cần có một khoảng thời gian dự trữ
của một số công việc yêu cầu, bên cạnh đó là đảm bảo tính trước sau của các công
việc trong quá trình thực hiện dự án.
- Giám sát và quản lý thời gian, tiến độ của dự án: Trong quá trình thực hiện dự
án thì ban quản lý dự án, đơn vị thi công dự án, cơ quan có chức năng đều có chức
năng kiểm tra và giám sát việc thực hiện các công việc trong dự án. Quản lý thời
18
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
gian và tiến độ của dự án trong giai đoạn thi công được chú trọng nhất trong các dự
án vì đây là giai đoạn quan trọng nhất của dự án chiếm đa phần thời gian của dự án
vì vậy một thay đổi tiến độ của dự án trong giai đoạn này sẽ ảnh hưởng nhiều tới dự
án. Nếu có sự thay đổi khi thực hiện dự án so với kế hoạch đề ra, thì ban quản lý dự
án cần có sự điều chỉnh các công việc khác có thể kéo dài hay rút ngắn, để vẫn đảm
bảo tiến độ dự án. Nếu những thay đổi của công việc ảnh hưởng tới tiến độ toàn dự
án thì ban quản lý dự án cần lập báo cáo trình chủ đầu tư. Và chủ đầu tư báo cáo cơ

quan có thẩm quyền quyết định đầu tư để ra quyết định có chấp nhận những thay
đổi đó hay không. Sau đó khi tổng tiến độ mới của dự án được phê duyệt thì chủ đầu
tư có chức năng thông báo cho khách hàng, nhà tài trợ tiến độ dự án mới được phê
duyệt.
Để việc quản lý tiến độ dự án có hiệu quả công ty nên ban hành chế độ khen
thưởng, cũng như phạt đối với các dự án, các công trình điều này sẽ kích thích các
chủ thầu công trình thực hiện tốt dự án của mình. Hàng tuần, tháng, quý và hàng
năm cần họp giao ban để các bộ phận nắm rõ tình hình của dự án qua đó có cách
phương pháp điều chỉnh phù hợp với thời gian hiện tại để công trình luôn hoàn
thành theo kế hoạch. Ban quản lý báo cáo tiến độ của dự án trong các giai đoạn
trong các cuộc họp giao ban.
3.4 Quản lý chi phí
Chi phí của dự án được lập và quản lý dựa vào các căn cứ quy định của nhà
nước sau: Căn cứ vào nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về
quản lý đầu tư xây dựng công trình, nghị định 112/2006/NĐ-CP của Chính phủ về
việc sửa đổi bổ sung một số điều NĐ 16/2005/NĐ-CP, nghị định 99/2007/NĐ-CP
ngày 13/06/2007 của Chính phủ về quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công
trình, quyết định 15/2008/QĐ-BXD về việc Ban hành Định mức chi phí quy hoạch
xây dựng, nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 22/2/2009 của Chính phủ về quản lý
chi phí đầu tư xây dựng công trình áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân liên quan
đến việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình tại các dự án sử dụng 30% vốn
nhà nước trở lên, thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của bộ xây dựng
hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, văn bản số
1751/BXD-VP ngày 14/08/2007 của Bộ xây dựng về việc công bố định mức chi phí
quản lý dự án và tư vấn xây dựng công trình, nghị định 209/2004/NĐ-CP của Chính
phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng, quyết định 33/2004/QĐ-BTC ngày
19
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
12/04/2004 của Bộ tài chính về việc ban hành quy tắc, biểu phí bảo hiểm, xây dựng,
lắp đặt.

- Phương pháp tính chi phí và các loại chi phí của dự án nhà ở
Xác định, tính toán chi phí dự toán của việc được thực hiện; tính toán chi phí
thực của công việc đã thực hiện; tính toán các biến động chi phí: Chưa sử dụng hết
chi phí hoặc vượt quá chi phí đề ra; tính toán hiệu suất chi phí: hiệu quả của dự án
trên một đồng chi phí, cũng như việc sử dụng chi phí đã hiệu quả hay chưa; xác định
những khoản dự phòng mà dự án cần sử dụng khi có những thay đổi, cần sử dụng
bao nhiêu chi phí dự phòng để đảm bảo tiến độ dự án.
Tổng mức đầu tư được lập bao gồm các chi phí sau: chi phí xây dựng; chi phí
thiết bị; chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí quản lý dự án; chi phí tư
vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác và chi phí dự phòng (Nghị định 112/2009/NĐ-CP
của chính phủ) trong đó mỗi loại chi phí có một quy định thành phần các loại chi phí
nhỏ hơn bên trong, cũng như phần trăm so với chi phí xây dựng của dự án
Chi phí xây dựng: gồm chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình; chi
phí phá dỡ công trình; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí xây dựng công
trình tạm công trình phụ trợ phục vụ cho thi công dự án; nhà tạm tại hiện trường để
ở và điều hành thi công dự án.
Chi phí xây dựng công trình = ∑ (Si x Zi)
Trong đó
Si : Diện tích sàn xây dựng từng loại công trình theo quy định được duyệt
( công trình nhà ở thấp tầng, cao tầng và các công trình công cộng …)
Zi : Suất đầu tư 1m2 sàn xây dựng của từng loại công trình tương ứng do ban
quản lý dự án đề xuất
- Quy trình vay vốn của công ty tại các ngân hàng: Việc vay vốn sẽ do phòng
Tài chính kế toán làm việc với bên ngân hàng. Dựa vào các kế hoạch sản xuất kinh
doanh mà phòng kế hoạch cung cấp, dự toán ngân sách của các công trình trong
năm, tiến độ giải ngân của các công trình mà phòng Tài chính kế toán sẽ lên kế
hoạch xin hạn mức ngân hàng trong năm cũng như tiến độ giải ngân cụ thể từng
tháng. Phòng tài chính kế toán dựa vào nhu cầu vốn của công ty trong năm, nguồn
vốn chủ sở hữu mà công ty có thể cung cấp được và các nguồn tài trợ từ các quỹ đầu
20

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
tư cũng như tổ chức tín dụng khác. Đưa ra lượng vốn nhu cầu cần vay đối với ngân
hàng để có kế hoạch vay vốn kịp thời.
- Phương pháp điều chỉnh chi phí, giảm thiểu hoá chi phí của dự án: tuy chi phí
của dự án, các giai đoạn, các hạng mục đã được xác định rõ trong bảng dự toán công
trình, nhưng người thực hiện dự án có thể có cách giảm thiểu chi phí của từng công
việc cũng như của dự án mà vẫn đảm bảo chất lượng công trình. Điều này thực hiện
được là do kinh nghiệm của những người thực hiện dự án và được sự đồng ý của
chủ đầu tư. Khi các công việc khác làm chi phí của dự án lớn hơn kế hoạch. Chủ
đầu tư cho phép một số công việc trong dự án có thể được thực hiện theo cách khác
mà vẫn đảm bảo chất lượng. Chi phí của dự án khi đó có thể không thay đổi cũng có
thể sẽ được giảm thiểu, hoặc tăng lên nhưng không quá nhiều.
- Quản lý sự thay đổi, điều chỉnh, kiểm soát chi phí của các dự án: Việc quản lý
chi phí dự án được công ty thực hiện từ giai đoạn chuẩn bị dự án cho tới khi kết thúc
dự án đưa công trình vào khai thác, sử dụng. Quản lý chi phí nhằm mục đích đảm
bảo chi phí của dự án theo đúng như kế hoạch đã đề ra mà vẫn đảm bảo tiến độ cũng
như chất lượng của công trình.
Ban quản lý dự án trước tiên lập kế hoạch nhu cầu vốn của dự án, các giai đoạn
và từng công việc. Nêu rõ nhu cầu vốn, phương thức huy động vốn, và kế hoạch giải
ngân nguồn vốn đó để trình Ban giám đốc duyệt. Sau đó tiến hành quản lý chi phí
trên những dự toán đã lập và được duyệt.
Nhiệm vụ quản lý chi phí được phân công có các bộ phận như sau:
+ Bộ phận hạch toán kế toán ( của ban quản lý dự án) có nhiệm vụ như sau:
định kì báo cáo về kế hoạch thực hiện tiến độ cấp vốn để công ty có kế hoạch cấp
phát, huy động vốn cho vay nhằm sử dụng nguồn vốn có hiệu quả nhất; kiểm tra
khối lượng, đơn giá, định mức phát sinh ngoài phần đã được duyệt trong báo cáo bổ
sung Hội đồng quản trị công ty xem xét phê duyệt trước khi thi công một hạng mục
nào đó; hàng quý, tập hợp chi phí thực hiện dự án, so sánh với phòng Tài chính kế
toán để làm cơ sở quyết định các công việc, hạng mục tiếp theo.
+ Phòng Tài chính kế toán có nhiệm vụ: lưu trữ quản lý hồ sơ, tài liệu chứng từ

của dự án, các văn bản của Nhà nước cũng như địa phương ban hành liên quan đến
chi phí đầu tư xây dựng dự án. Bao gồm các hồ sơ, tài liệu như: hồ sơ thiết kế, dự
toán công trình, tổng dự toán xây dựng công trình, hồ sơ về quản lý chi phí dự án, về
21
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
vốn đầu tư dự án, báo cáo quyết toán khi dự án hoàn thành, hồ sơ nghiệm thu thanh
toán, quyết toán theo hợp đồng đã kí…
Nội dung cuối cùng và không kém phần quan trọng của quản lý chi phí dự án
đó là quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình. Việc quyết toán được thực hiện
ngay sau khi dự án hoàn thành các công việc xây dựng và được đưa vào sử dụng.
Đây là công việc vô cùng quan trọng khi dự án kết thúc.
3.5 Quản lý chất lượng dự án
Quản lý chất lượng dự án là một quá trình nhằm đảm bảo cho dự án thoả mãn
tốt nhất các yêu cầu và mục tiêu đã đề ra. Quản lý chất lượng bao gồm việc xác định
các chính sách chất lượng, mục tiêu, trách nhiệm và việc thực hiện chúng thông qua
các hoạt động: lập kế hoạch chất lượng, kiểm soát và đảm bảo chất lượng trong hệ
thống.
Ba nội dung lập kế hoạch, đảm bảo chất lượng và kiểm soát chất lượng có
mối quan hệ chặt chẽ tương tác nhau. Mỗi nội dung đều là kết quả do hai nội dung
kia đem lại, đồng thời, cũng là nguyên nhân ảnh hưởng đến kết quả thực hiện hai
nội dung kia.
- Các nội dung chính của quản lý chất lượng của dự án
o Lập kế hoạch chất lượng dự án: Để lập kế hoạch chất lượng của dự án
doanh nghiệp cần những yếu tố sau đây: chính sách chất lượng của doanh nghiệp
( Ban quản lý dự án có trách nhiệm thực hiện chính sách chất lượng của chủ đầu tư);
phạm vi dự án; các tiêu chuẩn và quy định trong lĩnh vực chuyên môn có ảnh hưởng
đến chất lượng dự án ( các yêu cầu về chất lượng, các phương pháp đảm bảo chất
lượng trong quá trình thiết kế, thi công).
o Đảm bảo chất lượng dự án: là tất cả các hoạt động có kế hoạch và hệ
thống được thực hiện trong phạm vi hệ thống chất lượng nhằm đảm bảo dự án sẽ

thoả mãn các tiêu chuẩn chất lượng tương ứng
o Kiểm soát chất lượng dự án: là việc giám sát các kết quả cụ thể của dự
án để xác định xem chúng tuân thủ các tiêu chuẩn chất lượng hay chưa và tìm biện
pháp để loại bỏ những nguyên nhân không hoàn thiện. Cần xây dựng một hệ thống
kiểm soát chất lượng, điều này là rất cần thiết cho công ty cũng như các dự án mà
22
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
công ty thực hiện, qua đó cũng khẳng định với khách hàng các tiêu chuẩn mà công
ty cam kết thực hiện
Một trong những nét đặc biệt của công tác kiểm soát chất lượng sử dụng
nhiều kiến thức thông kê. Do đó yêu cầu đặt ra cho nhóm kiểm soát chất lượng là
phải có kiến thức quản lý chất lượng bằng phương pháp thống kê, đặc biệt là
phương pháp lấy mẫu và xác suất để giúp họ dễ dàng đánh giá kết quả giám sát chất
lượng
- Quản lý chi phí làm chất lượng: Quản lý chất lượng được thực hiện từ giai
đoạn chuẩn bị tới giai đoạn hoàn thành dự án, mỗi giai đoạn có một tính chất công
việc, cách quản lý chất lượng riêng.
Căn cứ thực hiện quản lý chất lượng dự án là Nghị định số 16/2005/NĐ-CP của
Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; nghị định số 209/2004/NĐ-
CP của chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng; thông tư số
11/2005/TT-BXD ngày 14/07/2005 hướng dẫn kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp
về chất lượng công trình xây dựng; thông tư số 12/2005/TT-BXD ngày 15/07/2005
hướng dẫn một số nội dung về quản lý chất lượng công trình xây dựng và điều kiện
năng lực của tổ chức, cá nhân trong hoạt động xây dựng.
- Các yếu tố đảm bảo chất lượng cho dự án:
+ Nhu cầu của khách hàng: nhu cầu khách hàng là một trong những yếu tố
quan trọng quyết định tới chất lượng của dự án và việc xem xét nhu cầu khách hàng
để đáp ứng tốt các nhu cầu đó thì dự án mới mang tính khả thi. Chính vì vậy mà
công ty luôn tiếp cận khách hàng để nắm bắt được nhu cầu của họ, từ đó có hướng
đi cho các sản phẩm của mình chính là các dự án nhà. Có thể điều tra với các khách

hàng hoặc các hộ dân là khách hàng tiềm năng của công ty bằng các phiếu điều tra.
Và trong khi kí kết các hợp đồng của khách hàng, nhu cầu của họ đối với các sản
phẩm, sự hài lòng của họ đối với sản phẩm mà công ty cung cấp là như thế nào, từ
đó tập hợp ý kiến khách hàng xây dựng nhu cầu và phương hướng kế hoạch thực
hiện các nhu cầu đó một cách tốt nhất.
+ Lập kế hoạch và đưa ra các mục tiêu cụ thể về chất lượng của dự án
+ Quản lý chất lượng khảo sát xây dựng: của ban quản lý dự án là kiểm tra
thường xuyên chất lượng của việc khảo sát công trình, kết quả khảo sát sẽ được bên
23
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
có thẩm quyền làm việc và báo cáo kết quả khảo sát với chủ đầu tư. Ban quản lý dự
án thực hiện khảo sát dự án một cách có hệ thống và thường xuyên, liên tục, giúp dự
án luôn thực hiện như kế hoạch đã đề ra. Và khi chất lượng khảo sát được đảm bảo
thì các quá trình tiếp theo của dự án mới được tiếp tục.
+ Quản lý chất lượng thiết kế xây dựng công trình: thiết kế bản vẽ thi công,
bản vẽ thiết kế các hạng mục công trình của dự án. Hồ sơ dự án gồm: bản vẽ thi
công, thuyết minh dự án, dự toán thi công xây dựng công trình. Phòng đầu tư và dự
án nhà sẽ thực hiện các nhiệm vụ này
+ Quản lý chất lượng thi công xây dựng công trình: việc thi công xây dựng
công trình ảnh hưởng lớn tới chất lượng của dự án. Vì vậy công tác quản lý chất
lượng của dự án trong thi công công trình phải được quan tâm một cách trước hết.
Quản lý nguyên vật liệu đầu vào của dự án đã đúng như thiết kế của dự án trong kế
hoạch chưa. Quản lý nghiệm thu một cách nghiêm túc và có hệ thống những nguyên
liệu đầu vào. Bên cạnh đó cần phải có phương pháp để mua được nguyên liệu như
trong thiết kế và đảm bảo giá cả phải chăng để chi phí của dự án không vượt kế
hoạch đã định. Các nguyên liệu mà dự án nhà ở thường dùng đó là: xi măng, thép
liên doanh, cát vàng, đá, gạch đặc, gạch lỗ, gạch ốp, gạch lát, vật tư điện, nước,
nhôm kính, nhôm cửa, sơn tường… Việc đưa nguyên liệu vào dự án cần thực hiện,
kiểm tra, bàn giao nguyên vật liệu cho dự án.
Công tác quản lý chất lượng của dự án thường rất phức tạp đòi hỏi có một đội

ngũ cán bộ thực hiện. Công tác quản lý chất lượng thi công công trình bao gồm rất
nhiều các nội dung sau đây:
+ Nghiên cứu và đưa ra hệ thống chỉ tiêu chất lượng thi công công trình
giành riêng cho dự án của mình, các chỉ tiêu chất lượng đặt ra phải phù hợp với
những quy định của nhà nước về dự án nhà ở, cũng như những yêu cầu của khách
hàng đảm bảo tính phù hợp cho dự án
+ Thực hiện những thí nghiệm trước khi đưa vào thực hiện công trình để
đảm bảo khi công trình thực hiện thì chất lượng công trình luôn thực hiện đúng theo
những điều đã đạt ra trong kế hoạch
+ Kiểm tra việc thi công các hạng mục để đảm bảo chất lượng các công trình
+ Ghi chép việc thi công công trình vào một sổ nhật ký chung
24
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
+ Kiểm tra an toàn thi công lao động công trình, môi trường thi công trong
công trường
+ Nghiệm thu nội bộ các hạng mục khi đã hoàn thành gần xong, và nghiệm
thu những hạng mục đã hoàn thành.
- Kiểm tra nghiệm thu chất lượng: Khi hạng mục công trình đã hoàn thành thì
ban quản lý dự án nghiệm thu công trình cũng như chất lượng công trình ban giao
cho chủ đầu tư. Các hạng mục được hoàn thành và bàn giao khi chất lượng đã được
nghiệm thu và bàn giao thì các hạng mục tiếp theo sẽ được thi công
3.6 Quản lý hoạt động đấu thầu công trình dự án
- Quản lý quy trình mua bán đầu vào và đánh giá nhà cung ứng: việc mua bán
hàng hoá đầu vào phục vụ cho công trình luôn được thực hiện với các quy trình
quản lý cung ứng hàng hoá theo kế hoạch. Các loại hàng hoá mà công ty thực hiện
theo các quy trình mua bán hàng hoá như: thiết bị thi công, hàng hoá, dịch vụ.
25