Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Quận Hai Bà Trưng - Hà Nội

Lời mở đầu
Trong những năm gần đây, từ khi nền kinh tế nớc ta chuyển sang cơ chế thị
trờng, hiệu quả của công tác đầu t nói chung và hoạt động đầu t của các cơ sở sản
xuất kinh doanh nói riêng ngày càng đợc quan tâm hơn. Cùng với chính sách mở
cửa của Đảng và Nhà nớc, bộ mặt của nền kinh tế Việt Nam đang thay đổi nhanh
chóng, tốc độ tăng trởng kinh tế và sự ổn định của môi trờng kinh tế vĩ mô ngày
càng đợc cải thiện.
Với sự chuyển đổi nền kinh tế theo hớng trên, các nhà quản lý kinh tế của
Việt Nam đã bắt đầu làm quen với công tác quản lý hoạt động đầu t theo dự án.
Sau thời gian bỡ ngỡ cùng với sự học hỏi và tự thân nghiên cứu, các nhà quản lý và
các doanh nghiệp Việt Nam đã có nhiều tiến bộ trong công tác lập dự án, nhiều dự
án đợc phép triển khai và đang phát huy hiệu quả mang lại lợi ích to lớn cho nền
kinh tế.
Bên cạnh đó vẫn còn một số dự án đầu t trong quá trình thực hiện và vận
hành còn gặp nhiều khó khăn, bất lợi dẫn đến thất bại do nhiều nguyên nhân
khách quan và chủ quan khác nhau nh thiếu vốn, nhập công nghệ và thiết bị lạc
hậu, không đồng bộ, mua nguyên vật liệu với giá cả đắt hơn giá thị trờng,... Một
nguyên nhân không kém phần quan trọng nữa là công tác lập và phân tích dự án
đầu t không đợc quan tâm đúng mức, quá trình nghiên cứu các số liệu và tính toán
các chỉ tiêu cha cẩn thận dẫn đến sai lầm trong việc ra quyết định đầu t. Trong quá
trình lập dự án đầu t trong lĩnh vực xây dựng nhà ở cũng không tránh khỏi những
thiếu sót đó. Vì vậy qua quá trình thực tập tại công ty xây dựng và phát triển nhà ở
quận Hai Bà Trng em đã xem xét, đánh giá các bớc lập dự án xây dựng nhà của
quận, nhìn chung đầy đủ các bớc nhng vẫn còn một số mặt hạn chế, phân tích,
đánh giá còn phiến diện. Chính vì lý do này em đã chọn đề tài "Hoàn thiện công
tác lập dự án đầu t xây dựng nhà ở của quận Hai Bà Trng" nhằm mục đích nghiên
cứu các dự án xây dựng, tìm ra các u nhợc điểm của công tác lập dự án, các
nguyên nhân từ đó đề ra các giải pháp góp phần giải quyết những hạn chế còn tồn
tại, nâng cao hiệu quả công tác đầu t của các doanh nghiệp xây dựng nhà ở của
quận và toàn đất nớc.
Phơng pháp nghiên cứu:Đề tài đợc nghiên cứu trên cơ sở lấy chủ nghĩa duy

vật biện chứng làm phơng pháp luận và sử dụng phơng pháp thống kê, toán kinh tế
... trong quá trình nghiên cứu đối tợng và thực hiện phân tích tổng hợp số liệu.
Kết cấu luận văn:
Chơng I: Một số vấn đề lý luận chung về đầu t và dự án đầu t.
Chơng II: Thực trạng công tác lập dự án đầu t xây dựng nhà ở của quận
Hai Bà Trng - Hà Nội.
Chơng III: Hoàn thiện công tác lập dự án đầu t xây dựng phát triển nhà ở
của quận thời gian tới.
2
Chơng I
Lý luận chung về đầu t và dự án đầu t
I. Đầu t phát triển và vai trò của nó trong nền kinh
tế Quốc dân:
1.Khái niệm đầu t chung và đầu t phát triển:
Nh ta đã biết thuật ngữ "đầu t " (investment) có thể đợc hiểu đồng nghĩa với
sự bỏ ra, sự hi sinh những cái gì đó ở hiện tại nh tiền, sức lao động, của cải vật
chất, trí tuệ ... với kì vọng đạt đợc những kết quả có lợi cho ngời đầu t trong tơng
lai.
Đầu t phát trển hay còn gọi là đầu t tài sản vật chất và sức lao động: là loại
đầu t trong đó ngời có tiền bỏ ra để tiến hành các hoạt động nhằm tạo ra tài sản
mới cho nền kinh tế, làm tăng tiềm lực sản xuất kinh doanh và mọi hoạt động xã
hội khác, là điều kiện chủ yếu để tạo việc làm, nâng cao đời sống của mọi ngời
dân trong xã hội. Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng nhà ở và các kết cấu hạ
tầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ, bồi dỡng đào tạo nguồn
nhân lực, thực hiện các chi phí thờng xuyên gắn liền với sự hoạt động của các tài
sản này nhằm duy trì tiềm lực hoạt động của các cở đang tồn tại và tạo tiềm lực
mới cho nền kinh tế -xã hội.
2. Vai trò của đầu t phát triển trong nền kinh tế quốc dân:
a. Đầu t vừa tác động đến tổng cung, vừa tác động đến tổng cầu của nền
kinh tế:

Khi tiến hành đầu t, có một lợng tiền lớn đợc đa vào nền kinh tế để mua
sắm các nguyên vật liệu, máy móc thiết bị, trả tiền dịch vụ... làm cho tổng cầu của
nền kinh tế tăng nhanh trong ngắn hạn. Lúc này, do các kết quả đầu t cha phát huy
tác dụng nên tổng cung của nền kinh tế cha thay đổi còn sự tăng lên của cầu làm
cho sản lợng cân bằng tăng lên và giá cả của các yêu tố đầu vào tăng.
Đến khi dự án đi vào hoạt động, các năng lực sản xuất mơi đợc đa vào sử
dụng làm tăng năng lực sản xuất của toàn xã hội, làm tổng cung tăng lên kéo theo
sự tăng lên của sản lợng tiềm năng và giá cả cân bằng giảm. Đây là tác dụng dài
hạn của đầu t.
Vậy nên nhờ có sự tăng lên của đầu t mà sản lợng cũng nh năng lực sản
xuất của toàn xã hội tăng lên và giá cả giảm xuống. Đây là tác động hết sức tích
3
cực của đầu t.
b. Đầu t tác động 2 mặt đến sự ổn định của nền kinh tế:
Khi tăng đầu t, cầu của các yếu tố đầu t tăng làm cho giá cả của các hàng
hóa liên quan tăng đến một mức độ nào đó dãn đến tình trạng lạm phát kéo theo
sản xuất đình trệ, đới sống của ngời lao động gặp khó khăn do tiền lơng thực tế
ngày càng thấp, thâm hụt ngân sách, kinh tế phát triển chậm lại. Mặt khác, khi
tăng đầu t làm cho sản xuất các ngành phát triển, thu hút thêm lao động, giảm tình
trạng thất nghiệp, nâng cao đời sống cho ngời lao động, giảm tệ nạn xã hội.
Khi giảm đầu t sẽ kéo theo giảm tốc độ lạm phát, làm cho giá cả trong nền
kinh tế quốc dân ổn định, mức sống của dân c ổn định. Nhng khi đầu t giảm số
chỗ làm việc làm giảm dẫn đến tỷ lệ thất nghiệp tăng lên, tệ nạn xã hội tăng làm
ảnh hởng đến đời sống của các tầng lớp dân c.
Do đó dù tăng hay giảm đầu t đều có tác động đến sự ổn định của nền kinh
tế. Vai trò của Nhà nớc là phải điều tiết sao cho sự tăng giảm đầu t phù hợp với xu
thế vận động của nền kinh tế, giữ đợc mức tăng trởng nền kinh tế ở tốc độ cao mà
vẫn ổn định xã hội.
c. Đầu t tác động đến tăng trởng
Mỗi nền kinh tế trong mỗi giai đoạn đều có một hệ số ICOR đặc trng cho

hiệu quả của vốn đầu t bỏ ra:
Mức tăng GDP =

Tổng mức đầu t
ICOR
Khi hệ số ICOR không đổi thì mức tăng GDP sẽ phụ thuộc vào vốn đầu t,
việc gia tăng tổng mức đầu t sẽ làm tăng GDP nhiều hơn làm tăng tốc độ tăng tr-
ởng của nền kinh tế. Vì vậy đầu t tác động mạnh mẽ tới mức độ tăng trởng của nền
kinh tế.
d. Đầu t tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
Kinh nghiệp các nớc cho thấy, động lực để có thể tăng trởng nhanh với tốc
độ mong muốn từ 9-10% là tăng cờng đầu t nhằm tạo ta sự phát triển nhanh ở khu
vực công nghiệp và dịch vụ, vì những ngành này có thể dễ dàng đạt tốc độ tăng tr-
ởng cao nhờ sử dụng tiềm năng vô hạn về trí tuệ của con ngời. Khu vực công
nghiệp và dịch vụ có thể đạt đợc tốc độ tăng trởng 15-20% nhng khu vực nông
nghiệp do hạn chế về đất đai và các điều kiện sinh học nên tốc độ tăng trởng khó
có thể đạt 5-6%. Do đó để tiến hành việc chuyển dịch cơ cấu ngành kinh tế phải
tập trung phát triển cho các ngành có tốc độ tăng trởng cao, muốn vậy cần phải có
4
vốn đầu t.
Về cơ cấu lãnh thổ, đầu t có tác dụng giải quyết những mất cân đối về phát
triển giữa các vùng, đa những vùng kém phát triển thoát khỏi tình trạng đói nghèo,
phát huy tối đa lợi thế của những vùng có khả năng phát triển nhanh hơn làm bàn
đạp thúc đẩy những vùng khác cùng phát triển.
e. Đầu t với việc tăng cờng khả năng công nghệ và khoa học kỹ thuật của
đất nớc.
Tất cả các ngành của nền kinh tế quốc dân, các lĩnh vực sản xuất kinh
doanh đều cần tới sự phát triển của khoa học kỹ thuật và công nghệ. Khoa học kỹ
thuật phát triển sẽ làm tăng năng suất lao động, tạo ra những sản phẩm mới, tăng
cờng khả năng sản xuất của nền kinh tế. Khoa học kỹ thuật phát triển sẽ giúp tạo

ra công nghệ hiện đại làm cho quá trình sản xuất rút ngắn đợc thời gian thực hiện
và chất lợng sản phẩm cao hơn.
Muốn có trình độ khoa học kỹ thuật phát triển, các công nghệ tiên tiến thì
phải tiến hành tự nghiên cứu hoặc đi mua của nớc ngoài. Nếu tự nghiên cứu cần
phải đầu t cho các trang thiết bị, cơ sở hạ tầng, nhân lực, nguyên vật liệu,... cần
thiết cho quá trình nghiên cứu. Nếu mua của nớc ngoài cần phải có tiền để trả cho
quyền sở hữu và sử dụng công nghệ, các bí quyết kỹ thuật. Cả 2 con đờng này đều
cần rất nhiều vốn đầu t. Vì vậy đầu t sẽ góp phần tăng cờng năng lực khoa học và
công nghệ cho quốc gia, nhất là Việt Nam đang là một trong 90 nớc kém nhất về
công nghệ.
f. Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ
Đầu t của các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ là đầu t để tạo dựng cơ sở
vật chất kỹ thuật cho sự ra đời của các cơ sở nh xây dựng nhà xởng, cấu trúc hạ
tầng, mua sắm máy móc thiết bị, tăng cờng vốn lu động, nghiên cứu hoặc mua các
công nghệ mới,... sẽ làm tăng năng lực sản xuất, tăng năng suất lao động, tạo ra
các sản phẩm mới, nâng cao khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp trong nền kinh
tế thị trờng.
II. Dự án đầu t:
1. Dự án đầu t:
a. Khái niệm:
Dự án đầu t là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ
thống các hoạt động và các chi phí theo một kế hoạch của một công cuộc đầu t
5
phát triển kinh tế xã hội hoặc phát triển sản xuất kinh doanh nhằm đạt đợc những
kết quản nhất định và thực hiện những mục tiêu xác định trong tơng lai.
b. Nội dung của dự án đầu t.
- Các mục tiêu của dự án:
+ Mục tiêu phát triển chung: là sự đóng góp của dự án đối với sự phát triển
chung của xã hội, của toàn bộ nền kinh tế.
+ Mục tiêu trớc mắt: là những mục đích cụ thể của việc thực hiện dự án của

ngời có vốn nhng không đợc đối lập với mục tiêu phát triển chung.
- Các kết quả của dự án:
Là những kết quả cụ thể, có thể định lợng, đợc tạo ra từ những hoạt động
khác nhau của dự án. Đây là điều kiện cần thiết để thực hiện đợc các mục tiêu của
dự án.
- Các hoạt động:
Là những nhiệm vụ hoặc hành động đợc thực hiện trong dự án để tạo ra các
kết quả của dự án. Các hoạt động này cùng với một định biểu thực hiện sự phân
công trách nhiệm giữa các bộ phận thực hiện dự án tạo thành kế hoạch làm việc
của dự án.
- Các nguồn lực:
Bao gồm nguồn tài chính, vật chất, con ngời cần thiết để tiến hành các hoạt
động của dự án và giá trị của các nguồn lực này chính là vốn đầu t của dự án.
- Thời gian:
Là độ dài cần thiết để thực hiện mục tiêu cũng nh các hoạt động của dự án.
c. Chu kỳ của dự án đầu t:
Chu kỳ của dự án đầu t là các bớc hoặc các giai đoạn mà một dự án phải trải
qua bắt đầu t khi dự án mới chỉ là ý đồ đến khi dự án đợc hoàn thành và chấm dứt
hoạt động:
Sơ đồ chu kỳ của dự án đầu t:
6
ý đồ về dự
án đầu tư
Chuẩn bị
đầu tư
Thực hiện
đầu tư
Sản xuất
kinh doanh
ý đồ về dự

án mới
2. Sự cần thiết phải đầu t theo dự án:
Hoạt động đầu t phát triển có những đặc điểm khác biệt với các loại hình
đầu t khác là:
+ Hoạt động đầu t phát triển đòi hỏi một số vốn lớn và để nằm khê đọng
trong suốt quá trình thực hiện đầu t. Do vậy thời gian này vốn sẽ không sinh lời.
+Thời gian để tiến hành một công cuộc đầu t cho đến khi các thành quả của
nó phát huy tác hoạt động để có thể thu hồi đủ vốn đã bỏ ra đối với các cơ sở vật
chất kỹ thuật phục vụ sản xuất kinh doanh thờng đòi hỏi nhiều năm tháng và do đó
không tránh khỏi sự tác động hai mặt tích cực và tiêu cực của các yếu tố không ổn
định về tự nhiên, xã hội, chính trị, kinh tế ...
+Các thành quả của hoạt động đầu t phát triển là các công trình xây dựng sẽ
hoạt động ngay nơi mà nó đợc tạo dựng nên. Do đó các điều kiện về địa lý, địa
hình tại đó có ảnh hởng lớn đến quá trình thực hiện đầu t cũng nh tác dụng sau này
của các kết quả đầu t.
+Mọi thành quả và hậu quả của quá trình thực hiện đầu t chịu ảnh hởng
nhiều của các yếu tố không ổn định theo thời gian và điều kiện địa lý của không
gian.
Vậy để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu t mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội
cao đòi hỏi phải làm tốt công tác chuẩn bị. Sự chuẩn bị này đợc thể hiện trong việc
soạn thảo các dự án đầu t (lập dự án đầu t ), có nghĩa là phải thực hiện đầu t theo
dự án đã đợc soạn thảo với chất lợng tốt.
III. Phơng pháp luận về lập dự án đầu t phát triển:
1. Các giai đoạn hình thành và thực hiện một dự án đầu t:
Quá trình hình thành và thực hiện một dự án đầu t trải qua 3 giai đoạn:
Chuẩn bị đầu t, thực hiện đầu t và vận hành các kết quả đầu t.
Trong 3 giai đoạn trên, giai đoạn chuẩn bị đầu t tạo tiền đề và quyết định sự
thành công hay thất bại ở 2 giai đoạn sau. Tổng chi phí cho giai đoạn này chiếm
0,5-15% vốn đầu t của dự án làm tốt công tác chuẩn bị đầu t sẽ tạo điều kiện cho
việc sử dụng tốt 85-99,5% vốn đầu t ở giai đoạn thực hiện đầu t đảm bảo đúng tiến

độ, không phải phá đi làm lại, tránh đợc những chi phí không cần thiết khác;
Trong giai đoạn 2, 85-99,5% vốn đầu t của dự án đợc chia ra và nằm khê
7
đọng trong suốt thời gian thực hiện đầu t. Đây là những năm lơng vốn lớn không
sinh lời. Thời gian thực hiện đầu t càng kéo dài, vốn ứ đọng càng nhiều, tổn thất
càng lớn, lại thêm những tổn thất do thời tiết gây ra đối với vật t, thiết bị cha hoặc
đang thi công, đối với công trình đang đợc xây dựng dở dang. Vì vậy phải tuân thủ
theo đúng tiến độ và các bớc vạch ra trong hồ sơ dự án.
ở giai đoạn 3, nếu kết quả do đầu t do giai đoạn thực hiện đầu t đảm bảo
tính đồng bộ, giá thành thấp, chất lợng tốt, địa điểm tiêu thụ thích hợp và với quy
mô tối u thì dự án chắc chắn sẽ có lãi. Ngợc lại, có thể ảnh hởng đến sự tồn tại của
doanh nghiệp cũng nh lãng phí tiền của công sức của toàn xã hội, lúc đó sẽ tạo ra
ảnh hởng tiêu cực trong đầu t.
2. Trình tự và nội dung nghiên cứu của quá trình soạn thảo các dự án
đầu t:
Quá trình soạn thảo các dự án đầu t trải qua 3 cấp độ nghiên cứu theo hớng
ngày càng chi tiết hơn, chi phí cho việc nghiên cứu tốn kém hơn, thời gian cần
thiết cho việc hoàn thành các công việc nghiên cứu dài hơn và do đó mức độ chính
xác của các kết qua nghiên cứu ngày càng cao hơn, những kết luận rút ra càng
chính xác đối với mọi khía cạnh cơ bản của dự án. Các cấp độ nghiên cứu đó là:
- Nghiên cứu phát hiện các cơ hội đầu t.
- Nghiên cứu tiền khả thi
- Nghiên cứu khả thi.
a. Nghiên cứu phát hiện các cơ hội đầu t:
Mục đích của bớc nghiên cứu này là xác định một cách nhanh chóng nhng
ít tốn kém về các cơ hội đầu t.
Phần lớn các dự án đầu t, đặc biệt là các dự án đầu t xây dựng với quy mô
lớn từ các nguồn ngân sách của Nhà nớc đều đợc xuất phát từ các chiến lợc phát
triển kinh tế - xã hội của đất nớc, của ngành hay lãnh thổ. Tuy vậy có thể chia việc
hình thành các ý tởng đầu t theo 2 nhóm:

+ Cơ hội đầu t chung: Đây là những ý tởng đầu t xuất phát từ các chính sách
phát triển kinh tế - xã hộ của đất nớc, của các vùng lãnh thổ. Các hoạt động nghiên
cứu điều tra, khảo sát đều nằm trong ý đồ của các chiến lợc phát triển; các thứ tự u
tiên trong chiến lợc phát triển. Tổ chức, cá nhân nếu có điều kiện khả thi đều có
quyền và bình đẳng trong việc tiếp xúc với các cơ hội đầu t chung này.
+ Cơ hội đầu t riêng hay còn gọi là cơ hội đầu t vi mô: là ý tởng đầu t đợc
hình thành trong đầu các nhà quản lý, sản xuất, kinh doanh của một tổ chức cụ
8
thể. ý tởng đầu t này xuất phát từ nhu cầu của thị trờng; sự phát triển kinh tế - xã
hộ và nhu cầu cạnh tranh vì lợi nhuận.
Để phát hiện cơ hội đầu t cần xuất phát từ những căn cứ sau:
+ Căn cứ vào chiến lợc phát triển kinh tế xã hộ của đất nớc, địa phơng hoặc
chiến lợc phát triển kinh doanh của ngành hoặc cơ sở?
+ Căn cứ vào nhu cầu trong nớc và trên thế giới về mặt hàng hoặc hoạt động
dịch vụ cụ thể.
+ Căn cứ vào nhu cầu trong nớc và trên thế giới về mặt hàng hoặc hoạt động
dịch vụ cụ thể.
+ Căn cứ vào tiềm năng sẵn có về tài nguyên thiên nhiên, nguyên vật liệu,
vốn, lao động... cần thiết để thực hiện dự án.
+ Căn cứ vào việc dự đoán các kết quả về tài chính, kinh tế - xã hội sẽ đạt đ-
ợc nếu thực hiện dự án đầu t.
Bản chất của việc nghiên cứu cơ hội đầu t là khá sơ lợc. Việc xác định đầu
vào, đầu ra và hiệu quả kinh tế - xã hội, tài chính của cơ hội đầu t dựa vào các ớc
tính tổng hợp hoặc các dự án tơng tự đang đã hoạt động trong nớc hay nớc ngoài.
b. Nghiên cứu tiền khả thi:
Đây là bớc nghiên cứu tiếp theo của các cơ hội đầu t có nhiều triển vọng đã
đợc lựa chọn có quy mô đầu t lớn, phức tạp về mặt kỹ thuật, thời gian thu hồi vốn
lâu, có nhiều yếu tố bất định tác động. Đối với dự án đầu t quy mô nhỏ, đơn giản
về kỹ thuật có thể bỏ qua giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi.
Nội dung của dự án tiền khả thi bao gồm:

b1. Các căn cứ, cơ sở xác định sự cần thiết phải đầu t:
+ Cơ sở pháp lý
+ Điều kiện tự nhiên, tài nguyên, điều kiện kinh tế - xã hội, quy hoạch, kế
hoạch dài hạn, các chính sách kinh tế xã hội.
b2. Xác định nhu cầu các yếu tố đầu vào, khả năng, giải pháp đảm bảo
đầu vào.
+ Xác định nhu cầu sử dụng nguyên, nhiên, vật liệu, năng lợng nớc, khí,...
+ Phân tích về nguồn, điều kiện, khả năng đảm bảo các loại nhu cầu.
+ Đề xuất định hớng về các giải pháp đảm bảo các yếu tố đầu vào.
9
b3. Khu vực, địa điểm:
+ Kinh tế địa điểm: Các chỉ tiêu sử dụng đất, các yếu tố ảnh hởng đến giá
thành công trình (kể cả thuế đất) và các yếu tố ảnh hởng đến các chi phí trong quá
trình xây dựng, sản xuất và tiêu thụ sản phẩm.
+ Mối quan hệ trong quy hoạch tổng thể ngành và vùng lãnh thổ.
+ Các mặt xã hội của địa điểm: Những đặc điểm của chính sách liên quan
đến dầu t phát triển khu vực, hiện trạng địa điểm, những thuận lợi và khó khăn
trong việc sử dụng mặt bằng.
b4. Phân tích kỹ thuật:
+ Khái quát các loại hình công nghệ, u nhợc điểm, các ảnh hởng tới môi tr-
ờng sinh thái, khả năng và điều kiện ứng dụng, hớng giải quyết về nguồn và điều
kiện cung cấp trang thiết bị, so sánh sơ bộ, đề nghị công nghệ lựa chọn.
+ Các yêu cầu, giải pháp xây dựng: Địa hình, địa chất, thủy văn đặc điểm
xây lắp. Dự kiến giải pháp xây dựng và tổ chức thi công. Tiến độ thi công, nguồn
cung cấp vật liệu xây dựng, thiết bị thi công.
b5. Sơ bộ ớc tính nhu cầu lao động và giải pháp tổ chức sản xuất.
b6. Phân tích tài chính:
Giới hạn ở việc xác định tổng vốn đầu t. Trong đó nhân ra vốn cố định, vốn
lu động. Khả năng, điều kiện huy động các nguồn vốn. Phơng án huy động vốn.
Ước tính chi phí sản xuất, dự trù doanh thu, lỗ, lãi, khả năng hoàn vốn, trả

nợ.
b7. Phân tích lợi ích kinh tế - xã hội:
+ Ước tính các giá trị gia tăng, các đóng góp (tăng việc làm, thu nhập ngời
lao động, thu ngân sách,...)
+ Các lợi ích về mặt xã hội, môi trờng kể cả những gì xã hội phải gánh chịu.
b8. Các điều kiện về tổ chức thực hiện, thời gian thực hiện dự án:
b9. Kết luận và kiến nghị.
Đặc điểm nghiên cứu của giai đoạn này là cha chi tiết, xem xét các vấn đề ở
trạng thái tĩnh mọi đầu vào, đầu ra, các khía cạnh tài chính, kỹ thuật của dự án. Do
đó độ chính xác của quá trình nghiên cứu tiền khả thi cha cao. Ngoài ra luận
10
chứng tiền khả thi còn phải trình bày đợc những khía cạnh gây khó khăn cho việc
thực hiện dự án, đòi hỏi khi cần thiết phải có nhóm nghiên cứu chuyên sâu (nghiên
cứu hỗ trợ).
c. Nghiên cứu khả thi:
Giai đoạn nghiên cứu khả thi là bớc sàng lọc, phân tích, đánh giá cuối cùng
để lựa chọn đợc dự án đầu t. ở giai đoạn này phải khẳng định đợc cơ hội đầu t có
khả thi hay không, có mang lại hiệu quả về mặt tài chính và hiệu quả kinh tế xã
hội hay không.
Trong giai đoạn này, nội dung nghiên cứu cũng tơng tự nh giai đoạn nghiên
cứu tiền khả thi song mức độ chi tiết hơn, chính xác hơn. Các khía cạnh nghiên
cứu đợc xem xét ở trạng thái động theo từng năm trong suốt cả đời dự án. Do ý
nghĩa quan trọng và tính phức tạp của giai đoạn này, chi phí dành cho giai đoạn
nghiên cứu khả thi chiếm tới 80-85% chi phí chuẩn bị đầu t.
Nội dung chủ yếu của dự án khả thi bao gồm:
c1. Xem xét tình hình kinh tế tổng quát có liên quan đến dự án đầu t.
- Điều kiện về địa lý tự nhiên (địa hình, khí hậu, địa chất,...) có liên quan
đến việc lựa chọn, thựa hiện và phát huy hiệu quả của dự án.
- Điều kiện về dân số và lao động có liên quan đến nhu cầu và khuynh hớng
tiêu thụ sản phẩm, đến nguồn lao động cung cấp cho dự án, nhất là đối với dự án

xây dựng thì dân số và lao động là hết sức cần thiết.
- Tình hình chính trị, xuất xứ và các căn cứ pháp lý.
- Các đặc điểm về quy hoạch, kế hoạch phát triển.
- Tình hình ngoại hối (cán cân thanh toán, dự trữ ngoại tệ, nợ nần và tình
hình thanh toán nợ,....)
c2. Nghiên cứu về thị trờng:
Thị trờng là nhân tố quyết định việc lựa chọn mục tiêu và quy mô của dự
án. Mục tiêu của nghiên cứu thị trờng ở đây là nhằm xác định thị trờng cung cầu
sản phẩm hoặc dịch vụ của dự án hiện tại, tiềm năng phát triển của thị trờng này
trong tơng lai, các yếu tố kinh tế và phi kinh tế tác động đến nhu cầu của sản
phẩm. Mặt khác phải đa ra đợc các thông tin về nhu cầu hiện tại và tơng lại, đối t-
ợng tiêu thụ chính, nhu cầu hiện tại đã đáp ứng ra sao và thiếu hụt bao nhiêu.
c3. Nghiên cứu về mặt kỹ thuật:
11
Riêng về kỹ thuật - công nghẹ thì nó phụ thuộc vào các ngành kinh tế kỹ
thuật khác nhau, do nhiều Bộ chuyên ngành quản lý. Vì vậy không có đợc mô
hình chung thích hợp cho tất cả các ngành. Phần này chúng ta sẽ phân tích kỹ
thuật đối với dự án công nghiệp, bao gồm tơng đối đầy đủ các hạng mục công việc
cần, xem xét trong qua trình lập dự án.
*Mô tả sản phẩm của dự án
* Lựa chọn công suất:
- Công suất lý thuyết: là công suất lớn nhất mà dự án có thể đạt đến trong
điều kiện sản xuất lý thuyết: máy móc, thiết bị chạy suốt 24h/ngày và 365
ngày/năm. Công suất lý thuyết chỉ tính để biết chứ không thể đạt đợc.
- Công suất thiết kế: Là công suất mà dự án có thể đạt đợc trong điều kiện
sản xuất bình thờng:
+ Máy móc, thiết bị hoạt động theo đúng quy trình công nghệ, không bị
gián đoạn vì những lý do không đợc dự tính trớc nh bị hỏng hóc đột xuất, cúp
điện.
+ Các đầu vào đợc đảm bảo đầy đủ.

- Công suất thực tế: Công suất thiết kế đã mang tính thực tế hơn nhng vẫn
rất khó đạt đợc, vì trong thực tế sản xuất khó đảm bảo đợc các điều kiện sản xuất
bình thờng mà hay xảy ra các trục trặc kỹ thuật, tổ chức, cung cấp đầu vào, yếu tố
tự nhiên. Thông thờng khi lập dự án, ngời ta thực hiện nh sau:
Năm 1 - Công suất thực tế lấy khoảng 50% công suất thiết kế
Năm 2 - " " " 75% "
Năm 3 - " " " 90% "
* Nghiên cứu nhu cầu các yếu tố đầu vào:
- Nguyên vật liệu: Trong dự án cần phân rõ các loại nguyên vật liệu chính,
phụ, bán thành phẩm,...
Nguyên vật liệu xây dựng bao gồm: xi măng, sắt thép, gỗ, gạch, vôi, cát,
sỏi,... việc phân loại sẽ tạo điều kiện cho việc tính chi phí và tính toán các chỉ tiêu
tài chính.
12
Công suất
thiết kế (1
năm)
Công suất thiết
kế trong 1 giờ
của máy móc
thiết bị chủ yếu
Số giờ
làm việc
trong 1 ca
Số ca
trong 1
ngày
Số ngày
làm việc
trong 1 năm

= x
x
x
Nguồn và khả năng cung cấp nguyên vật liệu nhất là các nguyên vật liệu
chủ yếu phải đảm bảo cho dự án hoạt động bình thờng trong suốt thời gian đầu t.
Số lợng nguyên vật liệu hàng năm tỷ lệ thuận với khối lợng sản phẩm, công
trình sản xuất hàng năm, có xét đến các tỷ lệ hao hụt do vận chuyển, lu kho, lu
bãi, chi phí nguyên vật liệu bằng giá mua cộng với chi phí vận chuyển, xếp dỡ, tồn
trữ, lu kho, bảo quản. Nhu cầu nguyên vật liệu cần lập thành bảng ghi rõ chủng
loại, số lợng hàng năm. Đối với nguyên vật liệu cần chú trọng khai thác các nguồn
trong nớc.
- Năng lợng, nớc:
Trong năng lợng thì điện là quan trọng nhất. Cần xác định nguồn điện, hệ
thống cung cấp, số pha, công suất yêu cầu, cờng độ, tính ổn định của việc cung
cấp, khối lợng thỏa mãn yêu cầu sản xuất.
Về nớc cần phải xem cả cấp nớc và thoát nớc cho sản xuất và sinh hoạt.
- Lao động:
Lao động đợc phân ra lao động trực tiếp, lao động gián tiếp và yêu cầu về
trình độ, tay nghề của từng đối tợng lao động cụ thẻ, nguồn cung cấp lao động ở
địa phơng hay từ nơi khác đến, các yêu cầu đào tạo và đề ra kế hoạch đào tạo
chuyên môn.
Xác định chi phí cho lao động bao gồm các chi phí tuyển dụng và đào tạo,
các khoản lơng cho lao động trong các năm hoạt động của dự án và định ra kế
hoạch và hình thức trả lơng.
- Về kết cấu hạ tầng khác:
Đờng giao thông, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thông phòng cháy chữa
cháy, và chi phí cho các hệ thống này.
* Chọn khu vực địa điểm:
Để lựa chọn địa điểm cho việc thực hiện dự án thờng dựa vào các nguyên
tắc sau đây:

- Địa điểm nên gần nguồn cung cấp nguyên liệu
- Có kết cấu hạ tầng thuận lợi, nhất là về điện, nớc, giao thông vận tải,
thông tin liên lạc.
- Có mặt bằng đủ rộng, bố trí dễ dàng các bộ phận.
- Phù hợp với quy hoạch chung.
- Bảo đảm an ninh.
13
- Không gây ô nhiễm môi trờng.
- Vấn đề môi trờng, tự nhiên, đất đai, môi trờng kinh tế xã hội nh trình độ
lao động, trình độ phát triển kinh tế xã hội của khu vực.
- Các điều kiện địa hình, khí hậu, mặt bằng xây dựng.
- Ngoài ra các chi phí cho việc giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất, thuế sử
dụng đất cũng là các yếu tố cần tính đến khi nghiên cứu địa điểm xây dựng dự án.
* Kỹ thuật xây dựng công trình của dự án:
Khi bố trí xây dựng công trình cần chú ý đến các nguyên tắc sau đây:
- Phải phù hợp với công nghệ, thiết bị đợc chọn
- Phải đảm bảo điều kiện vệ sinh, an toàn lao động.
- Thỏa mãn quy định về tiếng ồn, nhiệt độ, bụi bặm, ánh sáng, thông
thoáng.
- Dảm bảo độ bền công trình phù hợp với cấp công trình.
- Bố trí văn phòng, xởng sản xuất, kho bãi phải tiện lợi, hợp lý.
- Dảm bảo yêu cầu phòng cháy chữa cháy.
- Cần tính toán diện tích xây dựng, đặc điểm kiến trúc, quy mô, kích thớc,...
của hạng mục để ớc tính chi phí xây dựng.
- Khi xem xét các hạng mục công trình của dự án phải lập hồ sơ bố trí mặt
bằng toàn bộ dự án. Dựa vào tiêu chuẩn diện tích của hạng mục công trình để tính
tổng diện tích cần thiết, nhân theo diện tích sử dụng, diện tích phụ, diện tích công
cộng, đờng xá,...
- Trên tổng mặt bằng, cần bố trí một tỷ lệ diện tích cây xanh thích đáng để
tạo bóng mát và điều hòa môi trờng.

- Phần kỹ thuật xây dựng:
+ Xác định cấp hạng các công trình hạng mục, lên bản vẽ tổng mặt bằng.
+ Lên bản vẽ hình thức kiến trúc, phối cảnh.
+ Lựa chọn các giải pháp kết cấu, vật liệu.
+ Lựa chọn các giải pháp về kỹ thuật thi công và thiết bị thi công.
+ Các giải pháp tổ chức thi công. Lên biểu đồ tiến độ thực hiện thi công
theo sơ đồ Gant hoặc sơ đồ Pert.
14
+ Lập bảng dự trù nguyên vật liệu, xe máy thi công, lịch trình huy động.
+ Các biện pháp an toàn trong thi công.
- Các công trình, hạng mục có thể có bao gồm:
+ Hệ thống điện.
+ Hệ thống nớc
+ Hệ thống giao thông.
+ Văn phòng, phòng học.
+ Nhà ăn, khu giải trí, nhà vệ sinh.
+ Hệ thống thang máy, băng truyền.
+ Hệ thống thắp sáng, điều hòa không khí.
+ Hệ thống xử lý chất thải, bảo vệ môi trờng, phòng cháy nổ.
+ Hệ thống thông tin liên lạc
+ Tờng rào,...
* Lựa chọn công nghệ và máy móc thiết bị.
- Để lựa chọn công nghệ và phơng pháp sản xuất thích hợp cần xem xét các
vấn đề sau đây:
Công nghệ và phơng pháp sản xuất đang đợc trên thế giới, yêu cầu tay nghề
của ngời sử dụng, yêu cầu về nguyên vật liệu, năng lợng sử dụng, ... Đồng thời
trong quá trình nghiên cứu, lựa chọn cần xem xét các điều kiện chuyển giao bí
quyết công nghệ và đảm bảo quyền sở hữu công nghệ.
Căn cứ vào khả năng về vốn và lao động, nếu thiếu vốn, thừa lao động nên
chọn công nghệ kém hiện đại sử dụng nhiều lao động để giải quyết việc làm, ngợc

lại nên chọn công nghệ hiện đại sử dụng nhiều vốn và ít lao động.
Nhiệm vụ của ngời lập dự án là phải lựa chọn đợc công nghệ thích hợp.
Tính thích hợp thể hiện ở chỗ:
+ Đảm bảo công suất, tiến độ của dự án.
+ Đảm bảo chất lợng của công trình, sản phẩm ở mức độ yêu cầu của dự án.
+ Chi phí nhập thiết bị hoặc chuyển giao công nghệ không quá cao.
+ Càng hiện đại càng tốt nếu các điểm nói trên đạt giống nhau, tránh sử
15
dụng công nghệ đòi hỏi phải đáp ứng cao về nhiên liệu, năng lợng, nguyên vật liệu
và phụ tùng thay thế trong khi các nguồn này rất khan hiếm.
+ Khả năng vận hành và quản lý phù hợp với trình độ khoa học của lao
động dự định sử dụng đồng thời phù hợp với chiến lợc phát triển kinh tế của quốc
gia.
+ Các điều kiện về kết cấu hạ tầng hiện có và khả năng bổ sung thích hợp
công nghệ dự kiến lựa chọn nh đờng sá, hệ thống cung cấp điện, nớc, dịch vụ
khác, ...
- Về thiết bị:
Việc lựa chọn thiết bị, máy móc phụ thuộc chặt chẽ và công nghệ đã lựa
chọn. Cần phân ra thiết bị mua trong nớc, thiết bị nhập khẩu, cần tính đủ và nêu
lịch trình cung cấp phụ tùng thay thế.
Mô tả tính năng, thông số kỹ thuật, đặc tính kỹ thuật, điều kiện bảo dỡng,
sửa chữa, điều kiện lắp đặt, vận hành của các máy móc thiết bị chính.
Lập danh mục các thiết bị gồm các thông số: nguồn, mẫu mã, số lợng, đơn
giá, thành tiền. Danh mục thiết bị nhập khẩu đợc lập riêng.
Ngoài các thiết bị chính, cần xem xét đầy đủ các thiết bị phụ trở, phơng
tiện, phụ tùng, thiết bị dụng cụ văn phòng.
Cần xác định công suất thiết kế, công suất thực tế và lý thuyết của máy móc
thiết bị.
Cuối cùng cần xác định chi phí mua sắm, vận hành, bảo trì thiết bị, nhu cầu
vốn trong nớc, ngoại tệ.

Chi phí thiết bị = Giá mua thiết bị + Chi phí vận hành thiết bị
Chi phí thiết bị thờng chiếm một khoản lớn trong chi phí của dự án, nên vần
cân nhắc kỹ và tính toán tỷ mỷ, cụ thể. Để lựa chọn thiết bị, máy móc ta cần nêu
lên một số phơng án, tính toán kinh tế và so sánh bằng chỉ tiêu NPV, IRR... Cần
chú ý rằng các máy móc, thiết bị có tuổi thọ kinh tế khác nhau.
Mặt khác, máy móc thiết bị lựa chọn phải phù hợp với điều kiện sản xuất
của Việt Nam về các điều kiện về thời tiết, khí hậu, năng lợng, phụ tùng đơn giản,
dễ kiếm và có thể sử dụng phụ tùng thay thế với giá cả phù hợp với khả năng về
vốn.
Bảng 1: Danh mục các thiết bị cần thiết cho dự án
16
Danh mục
thiết bị
Xuất xứ
Tính năng
kỹ thuật
Số lợng
Ước tính
đơn giá
Tổng chi
phí
* Xử lý chất thải:
- Các chất có khả năng gây ô nhiễm qua khí thải, nớc thải, chất thải rắn,
tiếng ồn, hơi nóng, chấn động, ...
- Các giải pháp mà dự án sẽ sử dụng để chống ô nhiễm, các thiết bị sẽ sử
dụng để thực hiện các giải pháp đó.
- Giải pháp xử lý cuối cùng (phân hủy, chôn cất, ...) các chất độc hại.
- Thành phần khí thải, nớc thải, chất thải khác sau khi áp dụng giải pháp nói
trên.
- Những ảnh hởng khác đối với môi trờng và biện pháp khắc phục:

+ ảnh hởng đối với mặt bằng.
+ ảnh hởng đối với cân bằng sinh thái.
+ Các ảnh hởng khác (bụi, tiếng ồn, ánh sáng đối với khu vực lân cận...).
+ Giải pháp phòng ngừa và khắc phục những ảnh hởng nói trên.
* Lịch trình thực hiện dự án:
Để dự án thực hiện đúng thời gian đã định mới có thể đảm bảo các hiệu quả
đúng nh dự tính, do vậy việc lập lịch trình thực hiện từng hạng mục công trình,
từng công việc trong mỗi hạng mục phải đảm bảo sao cho dự án đi vào hoạt động
đúng thời gian quy quy định.
Đối với các dự án có quy mô lớn, kỹ thuật xây dựng phức tạp, để lập lịch
trình xây dựng dự án đòi hỏi phải phân tích một cách có hệ thống, có phơng pháp
nhằm xác định:
+ Thời gian cần phải hoàn thành từng hạng mục công trình và cả công trình.
17
+ Những hạng mục nào phải hoàn thành trớc, những hạng mục nào có thể
làm sau, những hạng mục, công việc nào có thể làm song song.
+ Ngày khởi sự hoạt động sản xuất.
Có thể sử dụng phơng pháp Gant, Pert, CPM để lập lịch trình thực hiện dự
án tùy thuộc vào qui mô và sự phức tạp về kỹ thuật xây dựng và sản xuất của dự
án. Ví dụ:
Bảng 2: Lịch trình thực hiện 1 dự án xây dựng nhà ở
Năm
Các công việc
1. Tìm nguồn tài trợ
2. Xin cấp đất
3. Chuẩn bị mặt bằng
4. Xây dựng nhà ở
5. Lắp đặt hệ thống phụ
.....
c4. Nghiên cứu mặt tài chính:

1. Dự tính tổng số vốn đầu t cần cho dự án theo từng loại công việc trong
từng giai đoạn của quá trình thực hiện đầu t :
Nội dung dự trù là xác định vốn đầu t cần thực hiện từng năm và toàn bộ đời
dự án trên cơ sở kế hoạch tiến độ thực hiện đầu t dự kiến. Bảng này sẽ phân bổ
nguồn vốn đầu t cho từng năm của đời dự án chi cho từng danh mục công việc cụ
thể. Sau đó tính tổng số vốn từng năm để xem xét mức độ cung cấp vốn cần thiết
từ đó tìm biện pháp huy động vốn thích hợp.
Để tính toán tổng số vốn đầu t ở các năm về cùng một mặt bằng thời gian
theo từng yếu tố cấu thành, ngời ta thờng lập bảng "thành phần vốn đầu t của dự
án " bao gồm:
- Vốn cố định ( chi phí chuẩn bị đầu t; chi phí ban đầu về đất đai, giá trị nhà
xởng sẵn có; chi phí xây dựng nhà xởng và cấu trúc hạ tầng; chi phí về máy móc
thiết bị, dụng cụ, phơng tiện; các chi phí khác).
18
-Vốn lu động :Trong đó gồm vốn sản xuất (nguyên vật liệu, tiền lơng, điện
nớc, nhiên liệu, phụ tùng) và vốn lu động ( sản phẩm dở dang tồn kho, hàng hoá
bán chịu, vốn bằng tiền).
- Vốn dự phòng ( vốn riêng của doanh nghiệp; vốn vay).
Lợng vốn này đợc phân chia theo từng năm thực hiện đầu t. Trong tổng số
vốn đầu t trên cần tách riêng các nhóm:
+ Theo nguồn vốn: vốn góp, vốn vay (ngắn hạn, trung hạn, dài hạn) với lãi
suất theo từng nguồn.
+ Theo hình thức góp vốn: Bằng tiền (Việt Nam, Ngoại tệ) bằng hiện vật,
tài sản khác (Licence, máy móc, thiết bị, bí quyết công nghệ...).
Để tính tổng số vốn đầu t theo cùng một mặt bằng thời gian ta có thể áp
dụng công thức tính chuyển về hiện tại hoặc tơng lai.
Thông thờng đối với dự án đầu t mới, tổng vốn đầu t đợc chuyển về mặt
bằng tại thời điểm đa vào sản xuất kinh doanh. Còn trờng hợp đầu t chiều sâu hoặc
đầu t bổ xung đựoc tiến hành xen kẽ với quá trình sản xuất kinh doanh đã có sẵn,
thì vốn thực hiện đợc tính chuyển về mặt bằng hiện tại để thuận lợi cho việc tính

toán, so sánh các chỉ tiêu phân tích mặt hiệu quả tài chính của dự án. Nếu là vốn
vay ngời ta thờng tính chuyển về mặt bằng hiện tại (với năm đầu có tính chuyển),
nếu vốn ngân sách cấp thì chuyển về hiện tại ( với năm đầu không tính chuyển).
2. Xem xét các nguồn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo vốn từ các
nguồn về số l ợng và tiến độ:
Các nguồn tài trợ cho dự án có thể là ngân sách cấp phát, ngân hàng cho
vay hoặc vốn cổ phần, vốn liên doanh, vốn tự có hoặc vốn huy động từ các nguồn
khác. Vì vốn đầu t phải đợc thực hiện theo đúng tiến độ ghi trong dự án cho nên
các nguồn vốn đợc xem xét không chỉ về mặt số lợng mà còn cả thời điểm nhận đ-
ợc nguồn vốn đó.
Sau đó tiến hành so sánh nhu cầu về vốn với khả năng đảm bảo vốn cho dự
án từ các nguồn về số lợng và tiến độ. Nếu không đáp ứng đợc về nguồn vốn thì
phải giảm qui mô của dự án của dự án hoặc xem xét lại khía cạnh lao động, kỹ
thuật để đảm bảo tính đồng bộ của dự án.
3. Lập báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng giai đoạn của
đời dự án.
Trớc hết và quan trọng nhất các nhà lập dự án đầu t phải lập đợc bảng " chi
phí sản xuất " thực hiện qua các năm của đời dự án với các khoản chi cần thiết cho
19
công cuộc đầu t, bao gồm: nguyên vật liệu chính; nguyên vật liệu phụ; nhiên liệu;
năng lợng; điện; nớc; tiền lơng; bảo hiểm xã hội; chi phí sửa chữa bảo dỡng máy
móc thiết bị, nhà xởng; khấu hao (khấu hao chi phí chuẩn bị; kháu hao máy móc
thiết bị, dụng cụ, phơng tiện vận tải; nhà cửa và kết cấu hạ tầng; chi phí ban đầu về
quyền sử dụng đất; chi phí quản trị điều hành; chi phí ngoài sản xuất (bảo hiểm tài
sản và tiêu thụ sản phẩm); thuế doanh thu; lãi tín dụng; chi phí xử lý phế thải và
các chi phí khác.
Thôn thờng để dự trù chi phí trong các dự án đầu t có xây dựng, ngời ta sử
dụng các chỉ tiêu đơn giá tổng hợp (đ/m
2
) đúc kết từ các công trình tơng tự trong

thời gian gần với thời gian đang xây dựng.
Xác định chi phí xây dựng:
Sau khi tính toán chi phí sản xuất, ngời ta tính doanh thu của các năm và
các khoản phải nộp cho Nhà nớc ( thuế doanh thu, thuế lợi tức ). Từ đó xác định
lợi nhuận thuần thu đợc thông qua bảng "dự trù lỗ lãi " và kế hoạch phân phối các
khoản lợi nhuận trên nh:
- Lập quỹ công ty.
- Tái đầu t hoặc bù lỗ năm trớc.
- Đem chia.
- Quỹ dự phòng pháp định.
Đồng thời tính các tỷ lệ tài chính:
- Vòng quay vốn lu động ( doanh thu thuần/vốn lu động ).
- Lợi nhuận thuần/doanh thu thuần.
- Lợi nhuận thuần/vốn riêng.
- Lợi nhuận thuần/tổng vốn đầu t.
4. Tính toán các chỉ tiêu phản ánh về mặt tài chính của dự án:
* Các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp:
20
Chi phí xây
dựng 1 hạng
mục công trình
Số m
2
của hạng
mục công trình
Đơn giá tổng
hợp 1 m
2
hạng
mục công trình

X
=
+ Hệ số tự có so với vốn vay: Hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1, đối với
dự án có triển vọng thu đợc hiệu quả rõ ràng thì hệ số này có thể 2/3.
+ Tỷ trọng vốn tự có trong vốn đầu t: Phải 50%, đối với dự án có triển
vọng, hiệu quả rõ ràng thì có thể 40%.
+ Tỷ lệ giữa tài sản lu động có so với tài sản lu động nợ bằng 2/1 hoặc 4/1
thì dự án thuận lợi.
+ Tỷ lệ giữa vốn lu động và nợ ngắn hạn phải lớn hơn hay bằng 1.
+ Tỷ lệ giữa tổng thu từ lợi nhuận và khấu hao so với nợ đến hạn phải trả
phải 1.
* Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần:
Các chỉ tiêu này dùng để đánh giá quy mô lợi ích của dự án, chúng càng lớn
càng tốt và đợc áp dụng cho mọi dự án sản xuất kinh doanh.
- Tổng lợi nhuận thuần cả đời dự án: Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh quy
mô lợi ích giữa các dự án (ký hiệu W
ipv
):


=
+
=
1n
0i
i
iipv
r)(1
1
WW

Trong đó: + W
i
: là lợi nhuận thuần từng năm hoặc từng giai đoạn của đời dự
án.
W
i
= O
i
- C
i
= Doanh thu thuần năm i - Chi phí năm i
+ O
i
= Tổng doanh thu năm i - Thuế doanh thu năm i
- Lợi nhuận thuần bình quân từng năm hoặc từng giai đoạn của đời dự án
(ký hiệu
pv
W
): Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh và đánh giá khi lựa chọn dự án.
Có 3 cách tính chỉ tiêu lợi nhuận thuần bình quân:
+ C
1
: Lấy chỉ tiêu lợi nhuận thuần của 1 năm bình thờng coi là lợi nhuận
thuần bình quân.
+ C
2
: Sử dụng công thức:
n
W
W

1n
0i
ipv
pv


=
=
+ C
3
: Coi nh có 1 khoản phát sinh đều đặn hàng năm mà tổng của chúng tại
thời điểm hiện tại là tổng lợi nhuận thuần của cả đời dự án:
21


=
+
+
==
1n
0i
n
n
ipvwpv
1)r1(
)r1(r
WAW
Trong 3 cách tính trên, cách tính thứ 3 là chính xác hơn cả vì nó tính đến
giá trị thời gian của tiền nhng trong thực tế, để đơn giản, ngời ta sử dụng
cách 1.

- Thu nhập thuần: Npv (hoặc NFV):
NPV = Tổng thu - Tổng chi (hiện tại)
NFV = Tổng thu - Tổng chi (tơng lai)
Giá trị NPV (NFV) khác giá trị W ở các khoản:
+ Giá trị thanh lý.
+ Giá trị máy móc thiết bị cha khấu hao hết.
* Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả sử dụng vốn:
- Tỷ suất lợi nhuận doanh thu (r
o
): Sủ dụng để so sánh giữa các năm của
đời dự án.
+ Tỷ suất lợi nhuận doanh thu từng năm (
i
o
r
):
i
i
o
O
W
r
i
=
+ Tỷ suất lợi nhuận doanh thu bình quân (
o
r
):
pv
pv

o
O
W
r =
Trong đó:
pv
O
là doanh thu bình quân năm của cả đời dự án quy về mặt
bằng đầu thời kỳ phân tích.
- Tỷ suất lợi nhuận vốn tự có (r
e
): Sủ dụng để so sánh giữa các dự án
+ Tỷ suất lợi nhuận vốn tự có từng năm (r
ei
): r
ei
=
(
i
E
: vốn tự có bình quân năm i)
+ Tỷ suất lợi nhuận vốn tự có bình quân (
e
r
):
pv
pv
e
E
W

r =
(
pv
E
: vốn tự có bình quân của cả đời dự án quy về thời điểm hiện tại).
- Hệ số hoàn vốn hay tỷ suất lợi nhuận vốn đầu t (RR)
22
+ Theo từng năm (RR
i
): RR
i
=
+ Tính bình quân cả đời dự án (
RR
):
o
V
pv
I
W
RR =
(I
Vo
: vốn đầu t tại thời điểm bắt đầu hoạt động).
Ngoài ra khi tính bình quân các chỉ tiêu trên ngời ta có thể lấy chỉ tiêu của
một năm bình thờng làm chỉ tiêu bình quân hoặc tính theo công thức các khoản
phát sinh đều đặn.
* Thời hạn thu hồi vốn đầu t (T):
- Thời hạn thu hồi vốn đầu t là khoảng thời gian cần thiết để dự án thu hồi
đủ số vốn đã bỏ ra.

+ Tính theo tình hình hoạt động từng năm (T
i
): T
i
=
+ Tính theo tình hình hoạt động bình quân (
T
):
pv
vo
)DW(
I
T
+
=
+ Tính theo phơng pháp cộng dồn:
(W+D)
ipv
I
Vo
+ Tính theo phơng pháp trừ dần:
I
VoT
- (W+D)
T
0
(Trong đó: D
i
: là khấu hao năm i)
* Hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR)

IRR là mức lãi suất mà nếu dùng nó làm hệ số tính chuyển các khoản thu
chi của dự án về mặt bằng hiện tại thì tổng thu sẽ bằng tổng chi.
0
)IRR1(
1
Chi
)IRR1(
1
Thu
1n
0i
i
1n
0i
i
=
+

+


=

=
Dự án sẽ đợc chấp nhận khi IRR của dự án lớn hơn IRR định mức:
+ Nếu sử dụng vốn vay thì IRR đ/m là lãi suất vay
+ Nếu vốn đầu t là vốn tự có thì IRR đ/m là tỷ suất lợi nhuận lâu nay vẫn
đạt.
+ Nếu vốn đầu t do Ngân sách cấp thì IRR đ/m là thuế hoặc tỷ suất lợi
23

nhuận do Nhà nớc quy định.
Nếu IRR càng lớn hơn so với IRR đ/m thì khả năng thu lợi nhuận của dự án
càng chắc và ngợc lại:
IRR = r
1
+ (r
2
- r
1
)
Trong đó: r
1
< r
2
r
2
- r
1
5%
NPV
1
(ứng với r
1
) > 0 và gần 0
NPV
2
(ứng với r
2
) < 0 và gần 0
* Điểm hòa vốn:

Điểm hòa vốn là điểm mà tại đó tổng doanh thu do bán hàng bằng tổng chi
phí.
Bảng 8: Điểm hòa vốn.
Chỉ tiêu
Năm
I II III
1. Tổng doanh thu
2. Tổng chi phí
3. Định phí
4. Biến phí
5. Doanh thu điểm hoà vốn =
6. Mức hoạt động hoà vốn = x100%
5. Phân tích rủi ro:
Rủi ro là điều hay xảy ra đối với các hoạt động sản xuất kinh doanh. Rủi ro
có thể là sự thay đổi cơ chế, chính sách bất lợi cho nhà đầu t, sự biến động của giá
cả, nhu cầu thị trờng, giá cả nguyên liệu đầu vào và sản phẩm đầu ra... Biện pháp
phòng ngừa rủi ro có thể dùng là phơng pháp xác suất cho phép lợng hóa những
biến cố bất định bằng việc tính kỳ vọng toán của các biến cố hay phơng pháp sử
24
dụng tỷ suất chiết khấu có điều chỉnh theo độ rủi ro bằng việc phân tích các chỉ
tiêu tài chính nh tổng lợi nhuận thuần, IRR,...
6. So sánh lựa chọn ph ơng án đầu t .
Quá trình phân tích dự án không chỉ nhằm khẳng định tính khả thi của dự
án mà còn để lựa chọn phơng án đầu t tối u trong các phơng án có thẻ. Vì vậy khi
phân tích một dự án đầu t phải đa ra nhiều phơng án lựa chọn có thể sử dụng các
biện pháp so sánh trực tiếp các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả tài chính của
2 dự án hoặc phân tích độ nhạy bén của dự án khi các yếu tố có liên quan đến chỉ
tiêu đó thay đổi.
e. Nghiên cứu về mặt kinh tế - xã hội.
Các mục tiêu chủ yếu đợc đề cập là:

1. Mục tiêu đáp ứng việc thực hiện các chiến lợc phát triển kinh tế xã hội
của đất nớc, các nhiệm vụ của kế hoạch phát triển kinh tế xã hội trong từng thời
kỳ.
2. Đóng góp cho Ngân sách: Các khoản đóng góp cho Ngan sách bao gồm
thuế, tiền thuê đất, thuê các tài sản cố định, dịch vụ công cộng,... ngoài ra mức
đóng góp cho Ngân sách của một đồng vốn tính thêm nh sau:
3. Việc làm và thu nhập ngời lao động: Thể hiện ở 2 khía cạnh:
+ Số chỗ việc làm do dự án tạo ra.
+ Thu nhập của ngời lao động vừa thể hiện số thu nhập thực vừa phản ánh
chất lợng lao động, năng suất, trình độ tay nghề và khả năng tiếp nhận công nghệ
hiện đại của công nhân.
4. Góp phần phát triển các ngành khác:
Chẳng hạn dự án xây dựng quy hoạch phát triển đô thị sẽ kéo theo ngành
dịch vụ, thơng mại... phát triển đồng thời phản ứng dây chuyền đến các ngành
khác.
5. Thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng của nhân dân: Thể hiện ở mức tăng bình
quân đầu ngời về các sản phẩm của dự án, mức thỏa mãn về dời sống tinh thần,...
6. Góp phần phát triển địa phơng: Tăng cờng kết cấu hạ tầng cho địa phơng,
25
Mức đóng góp cho Ngân
sách của một đồng vốn
Mức đóng góp cho Ngân sách
Tổng vốn đầu tư
x 100%
=