công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố hà nội. thực trạng và giải pháp

Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA MÔI TRƯỜNG VÀ ĐÔ THỊ
***
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Chuyên ngành: Kinh tế và Quản lý Đô thị
Đề tài:
CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRấN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI.
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
Sinh viên thực hiện : Vũ Thị Huyền Trang
Lớp : Kinh tế và Quản lý Đô thị
Khóa : 49
Hệ : Chính quy
GVHD : Th.S. Nguyễn Thị Thanh Huyền
CBHD : Nguyễn Minh Mười
HÀ NỘI, 05 - 2011
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan nội dung báo cáo đã viết là do bản thân thực hiện, không sao
chép, cắt ghộp cỏc báo cáo hoặc luận văn của người khác; nếu sai phạm tôi xin chịu
kỷ luật với Nhà trường.
Hà Nội, Ngày 15 tháng 05 năm 2011
Ký tên:

Họ tên SV: Vũ Thị Huyền Trang

SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG, BIỂU
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS: Bất động sản : Bất động sản
CSHT: Cơ sở hạ tầng : Cơ sở hạ tầng
ĐGQSDĐ: Đấu giá quyền sử dụng đất : Đấu giá quyền sử dụng đất
ĐTM: Đô thị mới : Đô thị mới
GPMB: Giải phóng mặt bằng : Giải phóng mặt bằng
GCN QSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
HTKT: Hạ tầng kỹ thuật : Hạ tầng kỹ thuật
HĐND: Hội đồng nhân dân : Hội đồng nhân dân
KT - XH: Kinh tế - xã hội : Kinh tế - xã hội
NHTM: Ngân hàng th : Ngân hàng thương mại
QSDĐ: Quyền sử dụng đất : Quyền sử dụng đất
QHSDĐ: Quy hoạch sử dụng đất : Quy hoạch sử dụng đất
Sở TNVMT: Sở Tài nguyên và Môi trường : Sở Tài nguyên và Môi
trường
TĐTLĐ: Trong độ tuổi lao động : Trong độ tuổi lao động
UBND: Uỷ ban nhân dân : Uỷ ban nhân dân
SV: Vũ Thị Huyền Trang

Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mọi Quốc gia, nó còn là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và
quốc phòng. Vì vậy, việc khai thác tài nguyên đất sao cho có hiệu quả và hợp lý
nhất là vấn đề quan trọng được đặt ra cho mọi Quốc gia nói chung và với Việt Nam
nói riêng. Trong nguồn tài nguyên đất đai thì đất đô thị được xếp vào loại quý giá
nhất và nó mang lại hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất.
Đô thị là trung tâm phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội của một vùng, lãnh thổ
nhất định. Vì thế, đất đai đô thị luôn được khai thác vào các mục đích phát triển
khác nhau với công suất và hiệu quả tốt nhất. Chính trên những mảnh đất đô thị này
đã chứa đựng những công trình phục vụ cho mọi hoạt động của đô thị như ăn, ở,
làm việc, đi lại và nghỉ ngơi của dân cư đô thị.
Trong thời buổi kinh tế kế hoạch hóa tập trung, các cơ sở sản xuất, kinh doanh
chủ yếu do Nhà nước nắm quyền kiểm soát dưới tác dụng của bàn tay hữu hình đã
làm cho hoạt động khai thác, kinh doanh của các doanh nghiệp chưa tận dụng được
tối đa hiệu quả sử dụng địa thế kinh doanh của doanh nghiệp mình. Nhưng sau khi
nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường, bàn tay hữu hình mờ nhạt dần, thay vào
đó là bánh xe kinh tế của nền kinh tế thị trường tự điều tiết để hoạt động kinh doanh
đạt được những hiệu quả cao nhất mà trước kia nó chưa có được. Đặc biệt, sau hơn
ba năm gia nhập WTO đã thu hút tăng lượng lớn các nhà đầu tư nước ngoài vào
Việt Nam. Tiêu biểu ở các Thành phố lớn như Hà Nội, số lượng người lao động
chuyển từ khu vực ngoại ô vào Thành phố ngày càng cao, dân cư tăng nhanh dẫn tới
nhu cầu sử dụng đất xây dựng nhà ở, các khu vui chơi giải trí, khu nghỉ dưỡng, khu
trung tâm thương mại, dịch vụ cũng như xây dựng các nhà máy, xí nghiệp, các công
ty trong và ngoài nước ngày càng cao, chính những điều đó khiến cho nhu cầu sử

dụng đất tăng lên nhanh chóng, trong khi quỹ đất là có hạn. Đứng trước vấn đề nan
giải đó đòi hỏi Nhà nước phải có những chính sách và biện pháp xử lý kịp thời với
tầm nhìn chiến lược nhằm phát triển đất nước nói chung và thủ đô Hà Nội nói riêng
trong tương lai. Thể hiện rõ nhất là việc quy hoạch đúng hướng, có tầm nhìn dài hạn
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
1
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
để hạn chế tối đa tổn thất do việc quy hoạch sai, quy hoạch chồng chéo. Bên cạnh
đó, để giúp cho việc sử dụng đất một cách có hiệu quả đòi hỏi Nhà nước cần phải có
sự lựa chọn đúng đắn trong vấn đề quyết định giao đất cho các cá nhân cũng như
các tổ chức có đủ năng lực và đảm bảo đúng tiến độ thực hiện đầu tư được mua đất
để xây dựng nhà ở, cơ sở sản xuất, kinh doanh… bằng cách tiến hành tốt cỏc khõu
trong quy trình đấu giá quyền sử dụng đất. Việc tiến hành nghiêm túc và đúng đắn
quy trình này sẽ góp một phần đáng kể vào nguồn thu của Ngân sách Thành phố.
Tăng Ngân sách Thành phố, góp phần vào việc cải tạo, xây dựng và thực hiện các
dự án công cộng, qua đó góp phần phát triển KT - XH và phân phối một cách công
bằng hơn.
Tuy nhiên, công tác bán ĐGQSDĐ được áp dụng ở nước ta chưa lâu, ban đầu
vẫn còn sơ khai nên việc áp dụng còn hạn chế trong quy trình đánh giá, từ việc quy
hoạch, GPMB chuẩn bị quỹ đất sạch để đưa ra đấu giá đến việc đầu tư xây dựng
CSHT kỹ thuật và quá trình tổ chức đấu giá, quản lý việc sử dụng đất đúng theo
mục đích ban đầu trong hồ sơ đấu giá cũng như việc phân phối sử dụng nguồn tài
chính thu được sau đấu giá chưa chặt chẽ và đúng hiệu quả. Là một sinh viên
trường đại học Kinh tế Quốc dân, được học hỏi và đào tạo trong chuyên ngành Kinh
tế và Quản lý Đô thị, nhận thức rõ được tầm quan trọng của công tác ĐGQSDĐ đối
với sự phát triển của toàn xã hội, đã khiến em tìm tòi, nghiên cứu những hạn chế
của công tác này. Để từ đó có thể rút ra những giải pháp nhằm khắc phục những hạn
chế trên. Do vậy, trong quá trình thực tập ở Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội,

em đã chọn đề tài: “Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố
Hà Nội. Thực trạng và giải pháp” để nghiên cứu vì thấy nó hết sức cần thiết và có
ý nghĩa sõu sắc cả về lý luận cũng như thực tiễn.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Hướng tập trung nghiên cứu chính của đề tài là các quy định của UBND
Thành phố Hà Nội về công tác ĐGQSDĐ và các văn bản pháp quy có liên quan do
Chính Phủ ban hành, để đưa các quy định này vào áp dụng trong thực tế. Điều đó
được thể hiện rõ tại các cuộc đấu giá hàng năm của các dự án được tổ chức tại các
địa phương trên địa bàn Thành phố Hà Nội giai đoạn từ năm 2005 tới 2010. Qua đó
đã giúp chúng ta đánh giá những mặt đạt được, cũng như thấy rõ những điểm còn
hạn chế trong công tác ĐGQSDĐ, để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê
đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Từ đú giúp tìm ra giải pháp nhằm nâng cao hiệu
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
2
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
quả của công tác ĐGQSDĐ, hoàn thiện hơn về quy trình đấu giá nhằm tăng nguồn
thu cho Ngân sách Thành phố và sử dụng hợp lý hơn quỹ đất Thủ đô.
3. Phương pháp nghiên cứu của đề tài
Trong quá trình nghiên cứu, tìm hiểu để viết chuyên đề thực tập tốt nghiệp này
em đã áp dụng một số phương pháp. Trong đó hai phương pháp được áp dụng chính
là duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Ngoài ra, chuyên đề còn sử dụng một số
phương pháp khác như phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp… Các số liệu
trong chuyên đề chủ yếu được Phòng Kế hoạch Tổng hợp thuộc Sở TNVMT Hà
Nội cung cấp, từ năm 2005 đến năm 2010. Ngoài ra, chuyên đề còn tham khảo thêm
một số nguồn tài liệu khác như các website chuyên ngành hay từ cỏc sỏch, báo, tạp
chí chuyên ngành khác.
4. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Phạm vi nghiên cứu chính của chuyên đề chủ yếu là các dự án ĐGQSDĐ để

giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội,
trong thời gian từ năm 2005 đến năm 2008 khi Hà Nội chưa sáp nhập Hà Tây vào
và thời gian sau khi Hà Nội đã mở rộng từ năm 2008 đến hết 2010.
5. Kết cấu của đề tài
Kết cấu nghiên cứu của chuyên đề ngoài phần mở đầu và phần kết luận,
chuyên đề còn có 3 chương sau:
Chương I: Cơ sở lý luận
Chương II: Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà
Nội giai đoạn 2005 - 2010
Chương III: Giải pháp và kiến nghị
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
3
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
CHƯƠNG I: CƠ SỞ Lí LUẬN
1. Những vấn đề cơ bản về đất đô thị, thị trường đất đô thị, giá đất và đấu giá
quyền sử dụng đất.
1.1. Đất đô thị
1.1.1. Khái niệm đất đô thị
Đứng trờn cỏc góc độ khác nhau sẽ có những quan điểm và cách đánh giá
khác nhau về đất đô thị. Dưới đây là một số quan điểm về đất đô thị:
Các nhà kinh tế học đưa nội hàm kinh tế vào khái niệm đất đai và đã đánh giá
cao đất đai. C.Mỏc đó rất tán thưởng quan điểm của các nhà kinh tế học cổ điển,
ông chỉ ra rằng “lao động không phải là nguồn duy nhất của những giá trị sử dụng
do nó sản xuất ra, không phải là nguồn duy nhất của của cải vật chất”. Như Wiliam
Petty nói, “lao động là cha của mọi của cải, còn đất đai là mẹ của nú”. Đất đai
thường được sử dụng với khái niệm là “đối tượng lao động” và “yếu tố sản xuất”.
Đất đai là một phạm vi không gian, như một vật mang những giá trị theo ý
niệm của con người. Theo cách định nghĩa này, đất đô thị thường gắn với một giá

trị kinh tế được thể hiện bằng giá tiền trên một đơn vị diện tích đất đô thị khi có sự
chuyển quyền sở hữu.
Trên phương diện luật pháp: đất đô thị là đất được các cấp có thẩm quyền phê
duyệt cho xây dựng đô thị.
Trên phương diện chất lượng: đất đô thị là một phần diện tích cụ thể của bề
mặt trái đất, bao gồm các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới
bề mặt đất như khí hậu, thổ nhưỡng, dạng nước ngầm, tập đoàn động thực vật, trạng
thái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con người trong quá khứ
và hiện tại để lại (san nền, xây dựng hồ chứa nước, hệ thống tiờu thoỏt nước, đường
sá, nhà cửa).
Trên phương diện hành chính: đất đô thị là đất nội thành, nội thị và thị trấn,
ngoài ra đất ngoại thành, ngoại thị nếu được quy hoạch đô thị xây dựng và sử dụng
vào mục đích xây dựng đô thị thì cũng được quản lý và sử dụng như đất đô thị.
Như vậy đất ngoại thành, ngoại thị được sử dụng và quản lý như các loại đất
nông nghiệp, lâm nghiệp hay đất chuyên dùng. Nếu đất ngoại thành, ngoại thị đó cú
quy hoạch được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị
thì cũng được quản lý như đất đô thị.
Đất là nền tảng để phát triển đô thị, ở đó con người sinh sống, làm việc và sử
dụng các dịch vụ. Vì vậy đất đô thị là để quy hoạch đô thị, xây dựng phát triển đô thị.
1.1.2. Đặc điểm đất đô thị
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
4
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đất đai đô thị là yếu tố lực lượng sản xuất cơ bản nhất của xí nghiệp đô thị
cũng như của người nông dân sử dụng đất để canh tác, chăn nuôi. Không có đất đai
thì khó có thể tưởng tượng được bất kỳ sự sản xuất đô thị nào. Từ ý nghĩa này, đất
đai vẫn là nhân tố khởi động đầu vào sớm nhất của sản xuất đô thị, nhưng tác động
của nó đối với các ngành nghề sản xuất khác nhau là khác nhau.

Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nhưng vẫn được người sử dụng mua bán, trao
đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng trên thị trường vì nó là một loại hàng hóa đặc
biệt. Do diện tích đất bị giới hạn nên mức độ khan hiếm của hàng hóa này rất cao.
Vì vậy, đất là nguồn tài nguyên quý giá của mọi Quốc gia nói chung và mỗi đô thị
nói riêng. Cũng giống như đất đai nói chung, đất đô thị ngoài những đặc điểm
chung cũn cú một số đặc điểm mà các hàng hóa khác không thể có:
a. Tính không thể thay thế
Đất thường là đất của khu vực nhất định. Không gian rộng rãi của nó có tính
cố định, không thể vận chuyển và di động, cũng không thể bị vật khác thay thế, nó
được cố định mãi mãi ở một nơi nào đó, nó không chỉ có ảnh hưởng rất lớn đối với
hiệu ích kinh tế mà còn rất khó sửa đổi.
b. Tính khan hiếm
Đất đai thường có số lượng hạn chế nhất định trên trái đất, không thể tái sinh,
không thể mở rộng. Là yếu tố sản xuất ” không thể sinh ra”. Cùng với sự phát triển
của xã hội loài người, tăng trưởng sản xuất và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, dân
số tăng vọt, đất đai của trái đất bị co kộo nờn ngày càng khan hiếm rõ rệt, mâu
thuẫn ngày càng gay gắt.
c. Tính không bị hao mòn
Đây là đặc điểm quý báu nhất của đất. Giá trị sử dụng của bất kỳ của cải vật
chất nào của loài người đều bị thay đổi, hao mòn theo thời gian, thậm chí cuối cùng
bị mất đi. Giá trị sử dụng đất của một vùng đất cụ thể có thể bị thiên tai bất trắc làm
giảm độ phì nhiêu, nước lũ nhấn chìm, bị động đất làm biến đổi cục bộ. Nhưng xem
xét trên diện rộng với tư cách là cơ sở và nơi sản xuất công – nông nghiệp và nơi
sinh sống của nhân dân thì đất đai mãi mãi vẫn còn của cải. Triết học cổ đại của
Trung Quốc đã xem đất đai là một cái quý trong “ba cái quý của chư hầu”. Chiến
tranh, đấu tranh dân tộc, đấu tranh của nông dân xảy ra liên miên trong nhiều thời
đại đều có liên quan tới sự tranh giành đất đai.
d. Mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu
Việt Nam được xếp vào một trong các Quốc gia có tỷ trọng dân số đô thị thấp
trên thế giới. Tuy nhiên, những năm gần đây tốc độ đô thị hóa tăng nhanh vừa kéo

SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
5
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
theo sự gia tăng của dân số đô thị chính thức và nhiều hơn là sự gia tăng dân số đô
thị phi chính thức. Chính sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị trong khi các
điều kiện CSHT đô thị tăng chậm đang tạo ra sức ép lớn về giải quyết các nhu cầu
sinh hoạt đô thị. Để gia tăng phát triển hệ thống CSHT đô thị, một trong những điều
kiện cơ bản là khả năng đáp ứng về diện tích đất đai tạo bề mặt cho phát triển đô
thị. Việc mở rộng thêm diện tích đất đai cho phát triển đô thị đang gặp phải nhiều
giới hạn về địa hình bề mặt và nhất là giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị.
Chính những giới hạn trên đang làm tăng thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất
đai các đô thị ở nước ta.
e. Đan xen nhiều hình thức và chủ thể sử dụng đất
Do điều kiện đặc thù về lịch sử, đất đai đô thị ở nước ta hiện đang sử dụng
phân tán về mục đích sử dụng và chủ thể sử dụng. Sự đan xen giữa đất đai các khu
dân cư với đất phát triển các hoạt động sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ
và các cơ quan hành chính sự nghiệp. Sự đan xen về mục đích sử dụng cũng dẫn
đến sự đan xen về chủ thể đang sử dụng đất đô thị. Sự đan xen về chủ thể và mục
đích sử dụng đang làm tăng thêm tính bất hợp lý trong việc sử dụng đất của các đô
thị ở nước ta hiện nay. Việc đan xen trên cũng đang là lực cản cho việc quy hoạch
phát triển đô thị theo hướng văn minh, hiện đại.
f. Tình trạng sử dụng đất không đúng quy hoạch
Việc phát triển các đô thị ở nước ta vốn dĩ đã thiếu quy hoạch thống nhất,
thêm vào đó do sự đan xen về chủ thể sử dụng và mục đích sử dụng, nên tình trạng
sử dụng đất đô thị hiện nay không theo quy hoạch đang là vấn đề nổi cộm phổ biến
của các đô thị. Do thiếu quy hoạch nên việc sử dụng đất đô thị hiện nay đang thể
hiện nhiều bất hợp lý cả về bố trí kết cấu không gian, địa điểm và lợi ích mang lại.
Những vấn đề bất cập trên đây đặt ra cho công tác quản lý đất đai phát triển đô thị ở

nước ta trong thời gian tới nhiều vấn đề lớn cấp bách phải thực hiện.
Trước hết, phải hình thành quy hoạch về định hướng phát triển tổng thể hệ
thống đô thị, tránh tình trạng phát triển đô thị không theo quy hoạch. Việc quy
hoạch hệ thống đô thị cần phải xác định được quy mô, phạm vi phát triển của các đô
thị trung tâm, các đô thị vệ tinh và giới hạn tình trạng tự phát kéo dài nối liền các đô
thị trung tâm với các đô thị vệ tinh.
Tiếp đến cần thống kê, điều tra nắm chắc thực trạng sử dụng đất đai của các
đô thị hiện có; xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển không gian và sử dụng
đất đô thị để công bố công khai rộng rãi nhằm hạn chế các hoạt động sử dụng tự
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
6
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
phát sai quy hoạch đã phê duyệt. Xúc tiến việc thực hiện các phương án quy hoạch
ở những nơi, những khâu trọng điểm.
Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách, công cụ và bộ máy quản lý việc
sử dụng đất đai, quản lý phát triển đô thị từ Trung ương đến các Thành phố, các
quận và các phường.
g. Xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật khi sử dụng
Đất đô thị phải được xõy dựng CSHT khi sử dụng nhằm nâng cao hiệu quả
xây dựng, tránh phá đi làm lại. Trong thực tế hiện nay, hiện tượng hệ thống ống
nước hay cáp ngầm làm sau khi đường xỏ đó xong còn tương đối phổ biến. Hệ
thống CSHT kỹ thuật cao ở đô thị là đặc trưng cơ bản phân biệt giữa thành thị và
nông thôn. Hệ thống này bao gồm: hệ thống giao thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ
thống thoát nước mưa, nước bẩn, hệ thống điện, hệ thống thông tin liên lạc, hệ
thống thu gom và xử lý rác thải. Hệ thống CSHT kỹ thuật cao là điều hết sức cần
thiết ở đô thị. Thực tế ở nước ta hiện nay có hai hệ thống phát triển đất và nhà ở. Hệ
thống chính thức bắt đầu từ việc phân lô các mảnh đất và xây dựng cấp thoát kỹ
thuật, xây dựng nhà ở và cuối cùng mới là con người đến tiếp nhận, sử dụng hoặc

con người đến xây dựng nhà cửa sau khi đã xây dựng cấp thoát kỹ thuật. Hệ thống
không chính thức là quá trình hình thành những xóm liều hoặc sự phân chia các lô
đất đó, họ xây dựng nhà cửa và ở khi chưa có hệ thống HTKT hoặc hệ thống HTKT
chưa hoàn chỉnh.
1.2. Thị trường đất đô thị
1.2.1. Khái niệm thị trường đất đô thị
Nói đến thị trường đất chủ yếu là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất, do
chính quyền (là đại diện cho người sở hữu đất quốc hữu) với người sử dụng đất ký
hợp đồng đất sử dụng, hai bên xây dựng quan hệ giao và nhận đất.
Quan hệ này thông thường khái quát thành thị trường đất cấp một quốc gia.
Phương thức thỏa thuận của loại giao dịch này nói chung có ba loại: hợp đồng, đấu
thầu và bán đấu giá. Thời hạn xuất nhượng quyền sử dụng nói chung khoảng 50
năm. Đất đai sau khi xuất nhượng, nếu hết thời hạn sử dụng, nếu không gia hạn sử
dụng đất này cùng vật kiến trúc trên đất sẽ do đại diện người sở hữu đất thu về
không có đền bù. Hình thức đấu thầu và bán đấu giá trong thị trường cấp một, đi
đến cơ chế cạnh tranh, đã căn bản cải cách chế độ sử dụng đất của kinh tế đô thị.
Nhưng trong khi thực hiện, giá đấu giá cao nhất, giá gọi thầu thấp hơn, giá hợp
đồng thấp nhất. Một trong những nguyên nhân là nhân tố cung, cầu được thể hiện
khác nhau trong xuất nhượng hợp đồng, xuất nhượng đấu thầu, xuất nhượng đấu
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
7
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
giá, phương thức hợp đồng có độ minh bạch cao, sự bất chính cũng có tác dụng nhất
định.
Thị trường đất cấp hai là thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa
những người dùng đất, sau khi nhận được quyền sử dụng đất có đền bù của chính
quyền thì tiến hành đầu tư khai thác như: tiến hành xây dựng CSHT, làm công tác
khai thác tổng hợp và tái khai thác xây dựng nhà đất, tức sau khi cải tạo đô thị cũ, sẽ

chuyển nhượng có đền bù cho người sử dụng khác toàn bộ hoặc một phần quyền sử
dụng đất hoặc cả vật kiến trúc trên đất sau khi khai thác. Một số xí nghiệp chiếm
nhiều đất có thể chuyển nhượng đất thừa cho những người cần khai thác để điều
chỉnh thừa thiếu, không lãng phí để đất nhàn rỗi. Ngoài ra, có người dùng đất lấy
quyền sử dụng đất của mình làm vật thế chấp ở ngân hàng, cũng thuộc loại thị
trường cấp hai.
Mở rộng thị trường đất cấp hai có tác dụng then chốt làm sống toàn bộ thị
trường đất đai. Vì xí nghiệp khai thác kinh doanh nhà đất, nếu không có môi trường
hoạt động của thị trường cấp hai thì quyền sở hữu đất nhận được từ thị trường cấp
một rất khó chuyển nhượng, nên cũng khó kinh doanh và toàn bộ thị trường đất đai
cũng khú sụi động. Do đó cần có biện pháp tích cực để thúc đẩy thị trường đất cấp
một, cấp hai có thể phát triển hài hòa. Nhưng cùng với thị trường đất mở cửa, hiện
tượng đầu cơ đất đai bắt đầu xuất hiện, có thể gọi là cơn sốt “ buôn bán đất” có tác
dụng rất tiêu cực đối với sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai.
1.2.2. Đặc điểm thị trường đất đô thị
Thị trường đất đai nói chung, đất đô thị nói riêng có những đặc điểm khác biệt
so với thị trường các hàng hóa thông thường khác.
Thứ nhất, Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, đất đai không phải là hàng
hóa; các quan hệ về mua bán, trao đổi về đất đai chỉ là các quan hệ về trao đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cầm cố và bồi hoàn về quyền sử dụng trong giới hạn
quyền của người sử dụng đất được Nhà nước cho phép.
Thứ hai, Tất cả các quan hệ về đất đai trên thị trường diễn ra đều không làm
thay đổi quyền sở hữu về đất cũng giống như không làm thay đổi vị trí cố định vốn
có của đất đai.
Thứ ba, Dù trong cơ chế thị trường, dù chế độ sở hữu đất đai là tư nhân hay sở
hữu toàn dân thì Nhà nước luôn giữ vai trò chi phối và quyết định tối cao đối với thị
trường đất đai, quyền ưu tiên đối với các quan hệ về đất đai luôn thuộc về Nhà
nước.
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49

8
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Thứ tư, Thị trường đất đai đô thị thường gắn bó rất chặt chẽ với thị trường các
yếu tố khác của đô thị như CSHT, công trình xây dựng… nói chung chúng gắn bó
trong một khối thống nhất khó có thể phân chia búc tỏch và thường được đánh giá
chung là BĐS.
1.3. Quyền sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất
1.3.1.Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền về đất cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất.
(Nguồn: Số 13/2003/QH11 về đất đai)
1.3.2.Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị
a. Đăng ký quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất
Mọi tổ chức cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăng ký việc
sử dụng đất với UBND phường, thị trấn để được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng hợp pháp đất đang sử dụng. Việc đăng ký đất đai không chỉ đảm bảo quyền lợi
của người sử dụng đất mà còn là nghĩa vụ bắt buộc đối với người sử dụng đất. Việc
đăng ký đất đai sẽ giúp cho cơ quan Nhà nước nắm chắc hiện trạng sử dụng đất,
thực hiện các tác nghiệp quản lý đồng thời thường xuyên theo dõi quản lý sử dụng
đất đai theo đúng mục đích.
b. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nhà nước cấp GCN QSDĐ cho những trường hợp sau đây:
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993
đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCN QSDĐ.
- Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật đất
đai 2003 mà chưa được cấp GCN QSDĐ.

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, được nhận
tặng, cho quyền sử dụng đất; người được nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp
đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất
là pháp nhân mới được hình thành do cỏc bờn góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Người trúng ĐGQSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp theo quy định tại Điều 90 của Luật
đất đai 2003; trong khu công nghệ cao quy định tại Điều 91 của Luật đất đai 2003;
trong khu kinh tế theo quy định tại Điều 92 của Luật đất đai 2003.
- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở.
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở.
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
9
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ đô thị do UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc
Trung ương (gọi tắt là cấp tỉnh) cấp. Cơ quan quản lý nhà đất và địa chính giúp
UBND tỉnh tổ chức thực hiện việc đăng ký, xét cấp chứng nhận, lập hồ sơ gốc và
quản lý hồ sơ về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị.
1.3.3. Đấu giá quyền sử dụng đất
a. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Luật dân sự Việt Nam đã quy định tại Điều 5: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Câu nói trờn đó khẳng định đất đai không thuộc
sở hữu của tư nhân, mà Nhà nước chỉ là người đại diện cho lợi ích của nhân dân,
Nhà nước có đủ phương tiện, công cụ để thay mặt nhân dân thực hiện quyền chủ sở
hữu về đất đai. Quyền đó được thể hiện thông qua quyền định đoạt đối với đất đai
và quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính và
thực hiện trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất hợp pháp.
Tại khoản 1, Điều 1 của Quyết định số 137/2005/QĐ-UB ngày 9 tháng 9 năm
2005 của UBND Thành phố Hà Nội quy định: “ĐGQSDĐ là việc của cơ quan Nhà

nước có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân trong nước thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng
đảm bảo yêu cầu kỹ thuật của vốn đầu tư xây dựng công trình CSHT, phát triển KT
- XH trên địa bản Thành phố”.
b.Các trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất
* Giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện các dự án vào mục đích
- Đầu tư xây dựng nhà ở để ở, bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp đất xây dựng
nhà cao tầng cho công nhân trong khu công nghiệp.
- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
- Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh.
- Sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thủy sản.
* Đấu giá để cho thuê đất thực hiện dự án vào mục đích
- Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh.
- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của
xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản. Giao
cho UBND cấp huyện quy định cho từng trường hợp cụ thể.
* Đấu giá quyền quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hay cho thuê
đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh được xác định cụ thể ngay từ
khi lập dự án ĐGQSDĐ.
* Thời hạn sử dụng đất
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
10
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Đất xây dựng nhà ở hoặc nhà ở cao tầng hỗn hợp giao đất sử dụng lâu dài.
- Đất xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: Giao đất sử dụng
trong thời hạn 50 năm.

- Trường hợp cho thuê đất để xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh, thời
hạn cho thuê đất tối đa là 50 năm.
- Trường hợp giao đất, cho thuê đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản thì thời hạn giao đất, cho thuê đất căn cứ vào QHSDĐ nông nghiệp tại khu vực.
2. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
2.1. Mục đích, yêu cầu và nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.1. Mục đích của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Việc tổ chức công tác ĐGQSDĐ sẽ là phương pháp tốt nhằm chọn lọc được
những nhà đầu tư có đủ năng lực, có dự án khả thi sẽ lọt qua vòng đánh giá hồ sơ để
tham gia đấu giá, từ đó làm tăng nguồn thu cho Ngân sách Thành phố và tạo vốn
đầu tư xây dựng cơ bản; thực hiện các dự án cải tạo, nâng cấp và xây dựng mới
CSHT trên địa bàn Thành phố, quận, huyện được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Qua hình thức ĐGQSDĐ sẽ tạo ra quỹ đất để phát triển, xây dựng nhà ở cho
người lao động có thu nhập thấp, xây dựng nhà ở xã hội. Từ đó, giải quyết được vấn
đề nan giải của xã hội mọi thời đại là vấn đề nhà ở.
Ngoài ra ĐGQSDĐ còn hạn chế được đáng kể hiện tượng đầu cơ đất vì mục
đích tư lợi, làm cho thị trường đất trở nên kém minh bạch.
2.1.2. Yêu cầu trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Diện tích đất đưa ra ĐGQSDĐ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất và được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc đấu giá phải được thực hiện tới
từng lô đất, ô đất, thửa đất cho các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình có nhu cầu sử
dụng. Trường hợp đấu giá cả dự án (trọn gói) hoặc lô đất (gồm nhiều thửa đất có
công năng sử dụng khác nhau) do UBND Thành phố quyết định.
Các thửa đất được tổ chức đấu giá đã được bồi thường GPMB.
Các thửa đất được tổ chức đấu giá phải có phương án đấu giá được cấp có
thẩm quyền phê duyệt.
2.1.3. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất
Nguyờn tắc công khai, dân chủ, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền cũng như
lợi ích hợp pháp của các bên tham gia đấu giá và của Nhà nước là nguyờn tắc tất
yếu trong công tác ĐGQSDĐ hiện nay.

2.2. Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
Hiện nay có 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã và đang được áp dụng
rộng rãi như sau:
2.2.1. Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
11
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Là hình thức mở công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn
người trả giá cao hơn thì người cuối cùng có mức giá cao nhất sẽ là người trỳng giỏ.
Sau khi tổ chức đấu giá vòng đấu thứ nhất, Hội đồng công bố kết thúc vòng
đấu và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này và tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác
định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố giá sàn của vòng đấu tiếp
theo. Cuộc đấu giá sẽ kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn
người tiếp tục tham gia đấu giá.
Hình thức này tối thiểu phải được thực hiện qua 3 vòng đấu bắt buộc.
Nếu sau 3 vòng đấu bắt buộc, đến một vòng đấu bất kỳ mà tất cả người tham
gia đấu giá tự nguyện từ chối không tham gia đấu giá thì tổ chức bốc thăm để xác
định người trúng đấu giá cho những người có mức bỏ giá cao nhất của vòng đấu
trước đó. Giỏ trỳng đấu giá là giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó.
2.2.2. Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng
Là mở kết quả công khai: Nếu đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để
xây dựng nhà ở thì việc xột giỏ người trỳng giỏ cho từng thửa đất dựa trên nguyên
tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến khi đủ số lượng
các thửa đất. Nếu 1 thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những
người đó bắt thăm để chọn được người trỳng giỏ.
2.2.3. Đấu giá công khai bằng lời
Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá.
Người tham gia đấug giá trả lời giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn

người trả giá tiếp. Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá. Trường
hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn giá sàn thì hội đồng đấu giá quyết định
đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá
sàn.
3. Nội dung hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất
3.1. Đối tượng và điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
3.1.1. Đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
Để tổ chức được một cuộc ĐGQSDĐ cần phải có hai đối tượng tham gia vào
quá trình đấu giá là: bên tổ chức đấu giá và bên tham gia đấu giá.
a. Bên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất
- UBND Thành phố (là các Sở, Ngành, các tổ chức phát triển quỹ đất Thành
phố được UBND Thành phố giao nhiệm vụ).
- UBND cấp huyện.
b. Đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân có nhu cầu sử dụng đất, độc lập về tài chính và không sử dụng vốn Ngân sách
Thành phố để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
12
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Trường hợp ĐGQSDĐ để xây dựng nhà ở biệt thự, nhà vườn, nhà liền kề:
Đối tượng tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân từ 18 tuổi trở lên có đủ năng lực
hành vi dân sự (có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội) hoặc không có hộ khẩu thường
trú tại Hà Nội nhưng đã đăng ký tạm trú theo quy định của Luật Cư trú và thời gian
ăn ở tại Hà Nội từ 1 năm trở lên và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ điều
kiện mua nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật.
Số đối tượng tham gia tối thiểu là 05 cho trường hợp đấu giá lần lượt từng
thửa đất (các cá nhân tham gia đấu giá trong cùng một thửa đất không có quan hệ
huyết thống là bố, mẹ, con và anh em ruột; không có quan hệ hôn nhân là vợ,

chồng). Nếu toàn bộ số thửa đất được đưa ra tổ chức đấu giá một lần hoặc được
chia thành nhóm nhỏ các thửa đất (không nhỏ hơn 10 thửa và cú cựng giá sàn) thì
số đối tượng tham gia tối thiểu bằng 02 lần số lượng các thửa đất.
- Trường hợp ĐGQSDĐ để xây dựng nhà ở chung cư cao tầng và sử dụng vào
mục đích sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: Đối tượng là các nhà đầu tư thuộc các
thành phần kinh tế hoạt động theo pháp luật Việt Nam, (không ràng buộc về đăng
ký kinh doanh trên địa bàn Thành phố Hà Nội) với số lượng tối thiểu là 05 đối
tượng độc lập về tài chính cho khu đất, lô đất hoặc ô đất đưa ra đấu giá.
3.1.2. Điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
Các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được tham gia đấu
giá sẽ được phép đăng ký tham gia đấu giá khi thỏa mãn các điều kiện sau:
- Có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mẫu đơn do Hội đồng đấu giá
quy định, trong đó phải có nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng kế
hoạch khi trúng đấu giá.
- Điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính tùy thuộc vào đối
tượng tham gia đấu giá:
Nếu là cá nhân, hộ gia đình khi tham gia đấu giá phải có đủ điều kiện về năng
lực tài chính và phương án đầu tư khả thi theo quy định của pháp luật. Trường hợp
cá nhân hay hộ gia đình tham gia đấu giá đất để chia lô xây nhà thì không cần có
điều kiện xây dựng phương án đầu tư.
Nếu là tổ chức phải có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật để thực hiện dự án
hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật.
Sau khi kết thúc thời hạn nộp hồ sơ đấu giá, Hội đồng đấu giá tiến hành xem
xét hồ sơ. Với những hồ sơ không đáp ứng đủ các điều kiện trên sẽ bị loại và không
được tham gia đấu giá.
3.1.3. Điều kiện để các quỹ đất được tham gia đấu giá
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
13
Trường Đại học Kinh tế quốc dân

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Quỹ đất để tổ chức đấu giá phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
và được các cấp có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với quy hoạch
ngành, quy hoạch phát triển KT - XH đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và cú
cỏc điều kiện sau:
- Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do đơn vị có tư cách pháp nhân lập, được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; hoặc văn bản của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền xác định cụ thể về chức năng sử dụng đất, mật độ xây dựng, hệ số sử
dụng đất, các yêu cầu về kiến trúc, cảnh quan và các thông số HTKT khác.
- Các khu đất được đưa ra tổ chức đấu giá sau khi đã hoàn thành công tác
GPMB và xây dựng HTKT đồng bộ theo dự án đầu tư được duyệt. Đối với các khu
đất xen kẹt nhỏ lẻ trong khu dân cư, không nhất thiết phải xây dựng HTKT nếu tận
dụng được HTKT hiện có trong khu dân cư.
- Đã được UBND Thành phố (hoặc UBND cấp huyện trong trường hợp được
ủy quyền) phê duyệt giá sàn, bước giá làm căn cứ ĐGQSDĐ.
- Quy chế đấu giá đã được ban hành theo quy định.
3.2. Giá đất và sử dụng các nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất
3.2.1. Giá đất
a. Giá đất
* Giá trị đất là một phạm trù khác biệt so với phạm trù giá trị hàng hóa thông
thường. Ở nước ta, đất đai thuộc quyền sở hữu tập trung của Nhà nước, người sử
dụng đất chỉ được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp. Khi thực
hiện các quan hệ chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… phạm trù giá cả của đất đai
cần được xác định như giá cả của một tài sản đem ra trao đổi, cho thuê và thế chấp.
Như vậy cũng như tài sản khác, đất đai phải có một giá trị nhất định – cái làm cơ sở
để xác định giá cả ở đõy chính là giá cả của quyền sử dụng đất đai đó.
Nếu một mảnh đất khi sử dụng mang lại nhiều giá trị hơn cho người sử dụng thì tất
nhiên họ sẽ sẵn sàng trả cho đất đai đó một mức giá thuê cao hơn mảnh đất khỏc dự
cú cùng diện tích nhưng khi sử dụng mang lại lợi ích thấp hơn. Như vậy, giá cả
quyền sử dụng đất phụ thuộc vào lợi ích khi sử dụng mảnh đất đó mang lại, hay nói

cách khác giá trị mang lại từ mảnh đất sẽ quyết định giá cả của đất đai.
* Giá sàn làm căn cứ ĐGQSDĐ được xác định trên nguyên tắc: sát với giá thực tế
chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất trong điều kiện bình thường tại khu vực của
các thửa đất liền kề gần nhất cú cựng mục đích sử dụng với mục đích sử dụng mới
của thửa đất đấu giá, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương với thửa đất đấu giá.
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
14
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Giá sàn không được thấp hơn giá giao đất, giá cho thuê đất do UBND Thành phố
quy định hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá.
b. Cách xác định giá đất
* Giá sàn trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất
- Với các khu đất do Nhà nước GPMB đầu tư xây dựng HTKT:
Giá tối thiểu làm căn cứ xác định giá sàn không thấp hơn tổng chi phí GPMB,
Suất đầu tư xây dựng HTKT (nếu có) và Tiền sử dụng đất theo khung giá quy định
cho 01m
2
đất.
GS
TT
≥ C
GPMB
+ C
XDHTKT
+ T
SDĐ
- Với các dự án ĐGQSDĐ tổ chức từ năm 2005 đến nay thì giá sàn tối thiểu
được xác định như sau:

∑ T + T
SDĐ
GS
TT
≥
∑ DT
Trong đó:
GS
TT
: Giỏ sàn tối thiểu cho 01m
2
(chưa tính đến hệ số sinh lợi)
∑ DT: Tổng diện tích khu đất đấu giá
∑ T: Tổng vốn đầu tư, được xác định theo công thức:
∑ T = C
XL
+ C
TB
+ C
K
+ C
DP
( trong đó: C
XL
, C
TB,
C
K
, C
DP

lần lượt là chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí
khác và chi phí dự phòng)
T
SDĐ:
Tiền sử dụng đất của tổng diện tích đất đấu giá
T
SDĐ
= G
KG
* ∑ DT
G
KG
: Giá đất theo khung giá Nhà nước quy định
Căn cứ vào giá sàn tối thiểu, giá sàn của khu đất đấu giá được xác định như
sau:
GS = GS
TT
*K
K: Hệ số sinh lợi ( K ≤ 2,7 )
- Cỏch tính giá sàn tối thiểu trong trường hợp đấu giá các công trình xây dựng,
nhà chuyên dùng gắn liền với QSDĐ:
GS
TT
≥ GT
CT
+ T
SDĐ
+ T
HTDC
GS

TT
: Giá sàn tối thiểu cho 01m
2
(chưa tính đến hệ số sinh lợi)
GT
CT
: Giá trị còn lại của công trình, nhà
T
SDĐ
: Tiền sử dụng đất theo khung giá quy định cho 01m
2
đất sử dụng
T
HTDC
: Tiền hỗ trợ di chuyển (nếu có )
* Giá sàn trong trường hợp cho thuê đất là tiền thuê đất trả trên 01m
2
đất hàng năm,
không thấp hơn giá cho thuê đất theo quy định của UBND Thành phố.
GS
TT
≥ T
TĐ
/m
2
/năm
GS
TT
: Giá sàn tối thiểu cho 01m
2

(chưa tính đến hệ số sinh lợi)
T
TĐ
: Tiền thuê đất theo quy định của UBND Thành phố
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
15
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Giá thu tiền khi cho thuê đất gồm chi phí để tạo lập ra khu đất và lợi thế về vị
trí địa lý theo xác định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và tiền thuê đất.
Người trúng đấu giá phải hoàn trả toàn bộ các khoản chi phí để tạo lập ra khu đất và
lợi thế về vị trí địa lý theo xác định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nộp
Ngân sách Thành phố ngay sau khi phê duyệt kết quả trúng đấu giá. Khoản tiền này
không phải là tiêu chuẩn để xét đấu giá, được xác định trước khi tổ chức đấu giá và
được công bố trong hồ sơ mời đấu giá.
* Bước giá là khoảng cách giá quy định để người tham gia đấu giá bỏ giá, nó cũng
chính là phần chênh lệch giữa giỏ trỳng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho
01m
2
đất, trên cùng một ô đất hoặc một nhúm cỏc thửa đất đấu giá.
Đơn vị: đồng/ m
2
/năm
- Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất:
100.000 ≤ BG ≤ 1.000.000
- Trường hợp cho thuê đất:
1.000 ≤ BG ≤ 20.000
3.2.2. Sử dụng các nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất
Tiền thu được từ ĐGQSDĐ, sau khi hoàn trả phần Ngân sách Thành phố đã

ứng, thanh toán các chi phí hợp pháp cho các tổ chức, cá nhân (nếu có) và các nghĩa
vụ tài chính, được phân bổ như sau:
- 100% số tiền thu được từ công tác ĐGQSDĐ nộp vào Ngân sách Thành phố
nếu đấu giá khu đất thuộc dự án do UBND Thành phố giao cho tổ chức phát triển
quỹ đất, các Sở, Ngành đầu tư xây dựng CSHT như: nhà đất chuyên dùng thuộc sở
hữu Nhà nước, quỹ đất tại các khu ĐTM, khu nhà ở do Thành phố quản lý.
- Nếu đấu giá khu đất thuộc dự án do UBND cấp huyện đầu tư xây dựng hạ
tầng và tổ chức đấu giá theo quyết định của UBND Thành phố được phân bổ và sử
dụng như sau:
70% số tiền thu được từ ĐGQSDĐ nộp vào Ngân sách Thành phố để tập trung
đầu tư cho các dự án xây dựng hạ tầng và xây dựng nhà ở tái định cư phục vụ
GPMB chung toàn Thành phố (trong đó có quận, huyện, Thành phố trực thuộc nơi
thu hồi đất) theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
30% số tiền còn lại dành cho đầu tư xây dựng CSHT, phục vụ yêu cầu phát
triển KT - XH và chuyển dịch cơ cấu kinh tế cho các dự án trên địa bàn cấp huyện,
xã (nơi có đất) theo danh mục đầu tư do HĐND cấp huyện quyết nghị. Hết năm
Ngân sách, số tiền còn lại chưa chi hết được chuyển sang năm sau để tiếp tục đầu tư
nhưng không quá 3 năm.
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
16
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Trường hợp các khu đất nhỏ, lẻ xen kẹt trong khu dân cư được đem ra đấu
giá thì toàn bộ số tiền thu được do UBND cấp huyện quản lý, sử dụng theo danh
mục đầu tư trên địa bàn cấp huyện, cấp xã (nơi có đất) do HĐND cấp huyện quyết
định.
3.3. Quá trình hình thành và tổ chức phiên đấu giá
3.3.1. Quá trình thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất
a. Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố do UBND Thành phố thành lập.

Chủ tịch Hội đồng là Giám đốc Sở TNVMT hoặc Giám đốc Sở Tài chính
Thành viên Hội đồng gồm:
- Thủ trưởng đơn vị được giao làm chủ đầu tư (là Giám đốc: Tổ chức phát
triển quỹ đất, tổ chức, doanh nghiệp) – Phó Chủ tịch thường trực.
- Đại diện Sở Kế hoạch và Đầu tư - Ủy viên.
- Đại diện Sở Tài chính hoặc Sở TNVMT (tùy theo đơn vị được giao chủ trì) -
Ủy viên.
- Đại diện Sở Quy hoạch Kiến trúc - Ủy viên.
- Đại diện Sở Xây dựng - Ủy viên.
b. Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất cấp huyện do Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch
UBND cấp huyện là Chủ tịch Hội đồng
Thành viên Hội đồng gồm:
- Giám đốc Ban Quản lý dự án hoặc tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện (chủ
đầu tư) – Phó Chủ tịch Hội đồng.
- Trưởng phòng Tài chính – Kế hoạch cấp huyện - Ủy viên.
- Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện - Ủy viên.
- Trưởng phòng Quản lý đô thị cấp huyện - Ủy viên.
- Thanh tra cấp huyện - Ủy viên.
Trong trường hợp cần thiết, tùy theo quy mô, tính chất của dự án, Chủ tịch
Hội đồng ĐGQSDĐ mời các thành viên khác là đại diện các Sở, Ngành và UBND
cấp xã (nơi thu hồi đất) tham gia tổ chức thực hiện.
c. Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất của cơ quan, đơn vị của Chủ tịch Hội
đồng trong quá trình thực hiện đấu giá
d. Trách nhiệm của Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất
- Thành lập Tổ công tác giúp việc cho Hội đồng.
- Xây dựng và báo cáo Sở TNVMT để chủ trì cựng cỏc Sở, Ngành liên quan
trình UBND Thành phố (hoặc báo cáo UBND cấp huyện đối với trường hợp được
ủy quyền) phê duyệt giá sàn và bước giá.
- Xây dựng quy chế ĐGQSDĐ trình UBND cấp huyện quyết định ban hành
(nếu là Hội đồng cấp Thành phố thì quy chế do UBND Thành phố quyết định ban

hành).
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
17
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Thông báo mời đấu giá, xác định đối tượng tham gia đấu giá, mở phiên đấu
giá, xột giỏ và trình cấp có thẩm quyền quyết định phê duyệt kết quả đấu giá.
3.3.2. Quyền lợi, trách nhiệm của các bên tổ chức đấu giỏ và người tham gia đấu
giá quyền sử dụng đất
a. Bờn tổ chức đấu giá
- Được quyền xét giỏ, thu tiền theo kết quả trỳng giỏ và quản lý, sử dụng số
tiền thu được theo quy định của Luật Ngân sách Nhà nước, thực hiện quyền quản lý
theo quy chế quản lý đầu tư, xây dựng và quy định này.
- Thông báo công khai hồ sơ mời đấu giá, gồm cả các nội dung có liên quan
tới thửa đất, phiên đấu giá.
- Xây dựng và ban hành quy chế ĐGQSDĐ làm căn cứ tổ chức đấu giá.
- Kiểm tra, xác định tư cách người tham gia đấu giá làm căn cứ để cấp có thẩm
quyền giao (cho thuê) đất.
- Giải quyết, hoàn thiện giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất và bàn giao đất
cho người trỳng giỏ.
b. Người trúng đấu giá
- Được xác nhận kết quả trúng đấu giá và làm các thủ tục để nhận đất, xác lập
quyền sử dụng đất theo quy định.
- Nếu đấu giá để được giao đất có thu tiền sử dụng đất thì được sử dụng đất ổn
định lâu dài hoặc sử dụng đất có thời hạn theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Khi hết thời hạn sử dụng đất (đối với các trường hợp giao đất có thời hạn
hoặc thuê đất), nếu có nhu cầu sử dụng tiếp và đã sử dụng đất có hiệu quả, đúng
mục đích và phù hợp với quy hoạch thì được xem xét gia hạn và phải nộp nghĩa vụ
tài chính với Nhà nước tại thời điểm gia hạn theo quy định của Luật Đất đai.

- Nếu ĐGQSDĐ để xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hỗn hợp gồm nhà ở, văn
phòng, dịch vụ thì tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân được giao đất ổn định lâu dài,
được cấp GCN QSDĐ ở và được cấp giấy phép xây dựng theo quy hoạch.
- Nếu đấu giá đất để xây dựng khu ĐTM, nhà ở hỗn hợp, nhà ở chung cư thì
chỉ được chuyển nhượng dự án sau khi lập dự án và phê duyệt dự án theo quy định.
- Được hưởng đầy đủ các quyền lợi hợp pháp có liên quan tới thửa đất trúng
ĐGQSDĐ và các quyền lợi hợp pháp khác theo các quy định của pháp luật về đất
đai, dân sự.
- Được quyền sử dựng HTKT trong khu đất và kết nối HTKT ngoài khu đất để
phục vụ cho việc sử dụng đất.
- Chấp hành nghiêm chỉnh quy chế đấu giá.
- Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo kết quả trúng đấu giá được cấp có
thẩm quyền phê duyệt và theo thời gian quy định trong hồ sơ dự đấu giá.
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
18
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Khi xây dựng, phải lập dự án đầu tư, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư
theo quy định của Luật Đầu tư (đối với các tổ chức kinh tế trúng đấu giá đất xây
dựng nhà ở để bán, công trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ) và phải xin cấp phép
xây dựng theo quy định.
- Chịu sự quản lý của Nhà nước về đất đai, môi trường, quản lý quy hoạch,
đầu tư, kiến trúc, xây dựng và chịu sự kiểm tra giám sát của Nhà nước trong quá
trình đầu tư, xây dựng.
- Khi có nhu cầu điều chỉnh quy hoạch kiến trúc phải báo cáo cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền và phải được cấp quyết định tổ chức đấu giá cho phép. Khi
được cho phép điều chỉnh, nếu có thay đổi về hệ số, mục đích sử dụng đất thì phải
thực hiện bổ sung nghĩa vụ với Ngân sách Thành phố.
- Người trúng ĐGQSDĐ có trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ đất theo quy định

của Bộ Tài chính khi được cấp GCN QSDĐ (kể cả trường hợp xây dựng nhà để ở,
để kinh doanh nhà nghỉ, khách sạn, cho thuê nhà hoặc hoạt động kinh doanh khác).
Riêng các trường hợp người trúng ĐGQSDĐ là tổ chức có chức năng kinh doanh
nhà ở mà đất trúng đấu giá để xây dựng nhà ở bán thì không phải nộp lệ phí trước
bạ đất nhưng phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.
Người nhận chuyển nhượng đất và nhà của các tổ chức, cá nhân trúng đấu giá mà
được phép kinh doanh nhà thì phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất theo quy định của Bộ
Tài chính.
3.3.3. Thông báo mời tham gia đấu giá, bán hồ sơ mời đấu giá
a. Thông báo mời tham gia đấu giá
Thực hiện theo nguyên tắc mời đấu giá rộng rãi, công khai. Bên tổ chức đấu
giá niêm yết công khai thông báo tại trụ sở cơ quan tổ chức đấu giá, trụ sở Sở
TNVMT, Trung tâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất Thành phố (thuộc Sở
TNVMT), tại địa điểm tổ chức đấu giá, trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã (nơi có đất)
và phải thông báo mời đấu giá trên Đài truyền thanh cấp huyện và tối thiểu 3 lần
trên một trong các phương tiện thông tin đại chúng: báo, đài, truyền hình, đài phát
thanh, báo điện tử của Trung ương và Thành phố trước khi phát hành hồ sơ mời đấu
giá tối thiểu là 15 ngày.
b. Bán hồ sơ mời đấu giá
* Chủ đầu tư lập hồ sơ mời đấu giá:
- Thông báo mời đấu giá.
- Mẫu đơn, phiếu dự đấu giá.
- Quy chế ĐGQSDĐ của dự án.
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
19
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Chỉ dẫn: giới thiệu quy hoạch khu đất; thời gian, địa điểm đăng ký, nộp hồ
sơ dự đấu giá, điều kiện dự đấu giá, mở, xột giỏ cựng cỏc yêu cầu về quy hoạch,

kiến trúc, tiến độ xõy dựng.
- Quy định về quản lý đầu tư, xây dựng công trình sau khi trỳng giỏ.
* Hồ sơ mời đấu giá được bán công khai tại trụ sở cơ quan tổ chức đấu giá và Trung
tâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất Thành phố (thuộc Sở TNVMT).
Cơ quan tổ chức đấu giá, Trung tâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất
Thành phố có trách nhiệm phối hợp trong việc tổ chức bán hồ sơ, lập danh sách các
đơn vị mua hồ sơ, đăng ký dự đấu giá.
c. Người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nộp tiền mua hồ sơ đấu giá (bao gồm
các chi phí cho việc tổ chức phiên đấu giá) do Chủ tịch Hội đồng đấu giá quy định
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân ĐGQSDĐ để xây dựng nhà ở:
Bảng 1: Ảnh hưởng của giá sàn tới giá mua một bộ hồ sơ đấu giá
Giá sàn: GS
( đồng/thửa đất )
Tiền mua hồ sơ đấu giá
( đồng/hồ sơ )
GS dưới 200.000.000 100.000
Từ 200.000.000 tới 500.000.000 200.000
Trên 500.000.000 500.000
(Nguồn: Số 43/2008/QĐ-UBND. Điều 14 - khoản 3)
- Các trường hợp khác:
Bảng 2: Ảnh hưởng của diện tích đất tới giá hồ sơ đấu giá
Diện tích đất
( ha )
Tiền mua hồ sơ đấu giá
( đồng/hồ sơ )
Từ dưới 0,5 1.000.000
Trên 0,5 đến 2 3.000.000
Từ trên 2 đến 5 4.000.000
Trên 5 5.000.000
(Nguồn: Số 43/2008/QĐ-UBND. Điều 14 - khoản 3)

3.3.4. Bảo lãnh dự đấu giá, phương thức áp dụng và thời gian tổ chức đấu giá
a. Bảo lãnh dự đấu giá
* Người tham gia đấu giá khi nộp hồ sơ phải nộp một khoản tiền bảo lãnh trách
nhiệm do bên tổ chức đấu giá quy định theo từng dự án. Tiền bảo lãnh được xác
định trong quy chế ĐGQSDĐ, số lượng không quá 5% giá trị thửa đất tính theo giá
sàn được phê duyệt. Người trúng đấu giá được trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
20
Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
đất phải nộp. Người không trúng đấu giá được trả lại tiền bảo lãnh chậm nhất 10
ngày kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá.
* Không được hoàn lại khoản tiền bảo lãnh trong các trường hợp
- Người đã đăng ký tham gia đấu giá được xác định đủ tư cách nhưng không
tham gia đấu giá.
- Người tham gia đấu giá trả giá thấp hơn giá quy định của vòng đấu bắt buộc
hoặc tham gia đấu giá từ vòng đấu thứ hai trở đi nhưng trả giá thấp hơn giá cao nhất
của vòng đấu trước trực tiếp.
- Người trúng đấu giá từ chối nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giỏ đó trả.
- Người tham gia đấu giá vi phạm quy định của quy chế đấu giá.
Nộp toàn bộ vào Ngân sách Thành phố khoản tiền bảo lãnh không hoàn lại
nêu trên.
b. Phương thức áp dụng
- Người tham gia đấu giá nộp hồ sơ để xác định tư cách cho Hội đồng
ĐGQSDĐ
- Người đủ tư cách tham gia đấu giá theo hướng dẫn của Hội đồng ĐGQSDĐ.
c. Thời gian tổ chức phiên đấu giá
Bên tổ chức đấu giá quy định cụ thể trong thông báo và hồ sơ mời đấu giá về
thời gian và địa điểm bán hồ sơ, nộp hồ sơ, đấu giá và xột giỏ.

d. Phiếu dự đấu giá
Phiếu dự đấu giá do Hội đồng ĐGQSDĐ phát hành (mẫu in sẵn có đóng dấu
của Hội đồng đấu giá).
Thời gian, địa điểm nộp hồ sơ xác định tư cách và phiếu dự đấu giá được quy
định trong chỉ dẫn.
3.3.5. Nộp hồ sơ dự đấu giá, mở phiên đấu giá và xột giỏ
a. Hồ sơ xác định tư cách người tham gia đấu giá gồm:
- Đơn xin dự ĐGQSDĐ theo bản mẫu do Hội đồng ĐGQSDĐ ban hành, ghi
rõ họ tên, địa chỉ, số liệu, số lượng ô đất, lô đất, thửa đất đăng ký và ký tên đóng
dấu ( nếu là tổ chức).
- Bản sao có công chứng: Giấy đăng ký kinh doanh hoặc quyết định thành lập
(nếu là tổ chức); bản sao hộ khẩu thường trú tại Hà Nội (nếu hộ khẩu bị thất lạc thì
phải có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền); các giấy tờ chứng minh có
việc làm ổn định, đã đóng góp bảo hiểm xã hội, các giấy tờ xác định đủ điều kiện
mua nhà tại Việt Nam theo quy định của pháp luật (đối với người không có hộ khẩu
tại Hà Nội hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài).
- Hồ sơ xác định tư cách người tham gia đấu giá được bỏ vào một phong bì
khổ A4 và nộp cho Hội đồng ĐGQSDĐ để kiểm tra tư cách.
b. Nộp hồ sơ và xác định tư cách người tham gia đấu giá
SV: Vũ Thị Huyền Trang
Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49
21