đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện đồng hỷ - tỉnh thái nguyên giai đoạn 2004 - 2009

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

1
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




NGUYỄN THỊ MAI LINH



ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2004 - 2009




LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP






THÁI NGUYÊN - 2010

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

2
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




NGUYỄN THỊ MAI LINH



ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2004 - 2009

Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
Mã số: 60.62.16


LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP


Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. DƢ NGỌC THÀNH



THÁI NGUYÊN - 2010

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

3
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn



Nguyễn Thị Mai Linh








Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4
LỜI CẢM ƠN

Với lòng biết ơn sâu sắc tôi xin chân thành cảm ơn đến TS. Dư Ngọc
Thành đã trực tiếp hướng dẫn chỉ bảo tận tình giúp tôi hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm -

Thái Nguyên, tập thể giáo viên khoa sau Đại học, Khoa Tài nguyên và Môi
trường . Tôi bày tỏ lời cảm ơn tới Uỷ ban nhân dân huyện Đồng Hỷ, Phòng
Tài nguyên và Môi trường huyện Đồng Hỷ; UBND thị trấn Chùa Hang nơi tôi
công tác, anh chị em đồng nghiệp, gia đình, bạn bè đã động viên tạo mọi điều
kiện tốt nhất để tôi hoàn thành luận văn này.


Tác giả luận văn



Nguyễn Thị Mai Linh


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

5
MỤC LỤC

Phần I. MỞ ĐẦU 1
1.1. Đặt vấn đề 1
1.2. Mục đích - yêu cầu của đề tài 2
1.2.1. Mục đích 2
1.2.2. Yêu cầu 3
Phần II. TỔNG QUAN 4
2.1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất 4
2.1.1. Giá đất và các vấn đề liên quan dến giá đất trong đấu giá
quyền sử dụng đất 4
2.1.1.1. Giá đất 4
2.1.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất 8

2.1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ 11
2.1.1.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá Quyền sử
dụng đất ở nước ta 12
2.1.2. Tổng quan về thị trường đất đai 16
2.1.2.1. Thị trường đất đai thế giới 16
2.1.2.2. Thị trường bất động sản Việt Nam 17
2.1.3. Các hình thức đấu giá trên thế giới 25
2.1.3.1. Đấu giá mức thứ nhất 25
2.1.3.2. Đấu giá niêm phong 26
2.1.3.3. Đấu giá kiểu Hà Lan 26
2.1.3.4. Đấu giá mức thứ hai 26
2.1.3.5. Đấu giá kiểu Anh 26
2.1.3.6. Đấu giá nhượng quyền 27
2.1.3.7. Đấu giá ra giá duy nhất 27
2.1.3.8. Đấu giá mở 27
2.1.3.9. Đấu giá giá trần 28
2.1.3.10. Đấu giá tổ hợp 28

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

6
2.2. Căn cứ pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất 29
2.2.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam 29
2.2.1.1. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo
vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam 29
2.2.1.2. Chủ trương đấu giá đất được hình thành: 31
2.2.2. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003 31
2.3. Tổng quan công tác đấu giá QSD đất trong và ngoài nước 35
2.3.1. Đấu giá đất của một số nước 35
2.3.1.1. Trung Quốc 35

2.3.1.2. Đài Loan 36
2.3.1.3. Nhật Bản 36
2.3.2. Tình hình đấu giá QSDĐ trong nước 37
2.3.2.1. Công tác đấu giá QSDĐ ở Hà Nội 38
2.3.2.2. Công tác đấu giá QSDĐ ở TP Hồ Chí Minh 41
2.3.2.3. Công tác đấu giá QSDĐ tại một số địa phương 43
2.3.3. Tình hình nghiên cứu trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 47
2.4. Các vấn đề tồn tại cần được nghiên cứu 47
Phần 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 49
3.1. Đối tượng nghiên cứu 49
3.2. Phạm vi nghiên cứu 49
3.3. Nội dung nghiên cứu 50
3.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên. kinh tế. xã hội của huyện
Đồng Hỷ 50
3.3.2. Đánh giá thực trạng đấu giá QSDĐ trên huyện Đồng Hỷ 50
3.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ qua các mặt 50
3.3.4. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá
quyền sử dụng đất 50

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

7
3.4. Phương pháp nghiên cứu 50
3.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 50
3.4.2. Phương pháp điều tra thống kê 51
3.4.3. Phương pháp sử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính 51
3.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp 51
3.4.5. Phương pháp chuyên gia 51
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 52
4.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của huyện Đồng Hỷ, tỉnh

Thái Nguyên 52
4.1.1. Điều kiện tự nhiên 52
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Đồng Hỷ - tỉnh Thái Nguyên 57
4.2. Sơ lược về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của
huyện Đồng Hỷ 63
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 63
4.2.1.1. Đất nông nghiệp 63
4.2.1.2. Đất phi nông nghiệp 65
4.2.1.3. Đất chưa sử dụng 67
4.2.2. Tình hình quản lý đất đai 67
4.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Đồng Hỷ trong
những năm qua 70
4.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng ở địa bàn
huyện Đồng Hỷ 70
4.3.2. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Đồng Hỷ 71
4.3.2.1. Đối tượng tham gia đấu giá 71
4.3.2.2. Điều kiện để được đăng ký tham gia đấu giá: 72
4.3.2.3. Đăng ký tham gia đấu giá 73
4.3.2.4. Giá khởi điểm đấu giá 73
4.3.2.5. Hình thức và trình tự đấu giá 74

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

8
4.3.2.6. Quyền lợi và trách nhiệm của người trúng đấu giá 74
4.3.2.7. Các vấn đề khác 75
4.3.3. Căn cứ để xác định giá sàn 76
4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ 77
4.4.1. Đánh giá chung kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện giai đoạn 2004 - 2009 77

4.4.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch xã Đồng Bẩm
địa điểm thuộc xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ 80
4.4.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cư thị trấn
Trại Cau địa điểm thuộc xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ 84
4.4.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch Dân cư Tân
Thành I địa điểm thuộc xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ 87
4.4.5. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch Dân cư xóm
Văn Thánh địa điểm thuộc xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ. 90
4.5. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua
một số dự án 95
4.5.1. Hiệu quả kinh tế 95
4.5.2. Hiệu quả xã hội 98
4.5.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai 100
4.6. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 101
4.6.1. Công tác tổ chức 101
4.6.2. Đối với người tham gia đấu giá 102
4.6.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị 102
4.7. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất 104
Phần 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 107
5.1. Kết luận 107
5.2. Đề nghị 109
TÀI LIỆU THAM KHẢO 112
MỤC LỤC 5

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

9
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản

CSHT Cơ sở hạ tầng
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QĐ Quyết định
QSD Quyền sử dụng
LĐĐ Luật đất đai
QSDĐ Quyền sử dụng đất
TT Thị trường
TP Thành phố
UBND Uỷ ban nhân dân


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế của huyện Đồng Hỷ giai
đoạn 2007 - 2009 57
Bảng 4.2: Một số chỉ tiêu phản ánh mức thu nhập của người dân trên
địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2007 - 2009 59
Bảng 4.3: Tổng hợp công tác đấu giá QSDĐ của huyện Đồng Hỷ giai
đoạn 2004 - 2009 79
Bảng 4.4: Kết quả đấu giá QSD đất khu quy hoạch xã Đồng Bẩm 83
Bảng 4.5: Kết quả đấu giá QSD đất khu quy hoạch Dân cư TT Trại
Cau 86
Bảng 4.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đai tại quy hoạch dân
cư Tân Thành - xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ 89
Bảng 4.7. Kết quả đấu giá QSDĐ khu quy hoạch xóm Văn Thánh 93
Bảng 4.8. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá 96
Bảng 4.9. Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá 97

Bảng 4.10: Tổng hợp hiện trạng sử dụng đất tại các khu đất đấu giá
QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ 103
Bảng 4.11: Một số dự án sẽ đấu giá đất ở huyện Đồng Hỷ tỉnh Thái
Nguyên trong thời gian tới 105



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

11
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1: Cơ cấu sử dụng đất năm 2009

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

1
Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Bất kì một quốc gia nào, chấp nhận chính sách mở cửa đối với việc
phát triển nền kinh tế đều không thể không chấp nhận sự phát triển của thị
trường bất động sản như một ngành kinh doanh. Khi thị trường bất động
sản phát triển như một ngành kinh doanh thì nó sẽ tạo động lực cho sự phát
triển kinh tế của đất nước. “ Thị trường BĐS được mở ra lần đầu tiên cho
công trình có vốn đầu tư nước ngoài vào tháng 4 năm 1990 khi Bộ Tài
chính ra quyết định 310/TC-VP quy định tiền thuê mặt đất, mặt nước, mặt
biển với các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam” [12]. Cùng với
tiến trình hội nhập, phát triển của đất nước, thị trường BĐS ở Việt Nam đã
và đang ngày càng khẳng định vai trò của mình, góp phần mạnh mẽ thúc

đẩy nền kinh tế cả nước.
Song đến nay, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra
dưới nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước
hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thoả
thuận giữa người mua và người bán. Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều
so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất
động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày
càng tăng. Trước vấn đề trên việc quản lý đất đai, khai thác hiệu quả nguồn
lực từ đất là vô cùng cấp thiết và quan trọng đối với nước ta hiện nay.
Do đất đai mang tính kinh tế, chính trị - xã hội sâu sắc với quan điểm
đất đai phải được khai thác, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả và phát huy tối
đa tiềm năng và nguồn lực từ đất. Đảng và Nhà nước ta chủ trương đổi mới
chính sách đất đai, các nội dung sửa đổi của Luật đất đai mới phải đi vào cuộc
sống, thực sự trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu vì lợi ích chung của xã hội,
đảm bảo hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước và các chủ thể đầu tư, chủ sử dụng
đất nhằm giữ vững ổn định chính trị - xã hội.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

2
Những năm gần đây, Nhà nước có chủ trương đổi đất lấy CSHT dưới
hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá QSDĐ, trong đó thực hiện các dự án
sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua phương thức đấu giá
QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về vốn
đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất
nước phục vụ sự nghiệp CNH - HĐH.
Vấn đề đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án đang là vấn đề hết sức nhạy cảm
đã được áp dụng ở một số tỉnh, thành phố đem lại hiệu quả thiết thực, giải đáp
những vướng mắc của các nhà quản lý bằng các con số cụ thể, rút ra những
bài học kinh nghiệm, từng bước giải quyết những tồn tại về kinh tế đất đai

trong suốt một thời gian dài trôi nổi.
Đồng Hỷ là huyện đầu tiên thực hiện công tác đấu giá QSDĐ và cũng là
huyện đấu giá QSDĐ thành công trong toàn tỉnh Thái Nguyên. Với chính sách
đổi đất lấy CSHT, thời gian qua huyện Đồng Hỷ đã triển khai nhiều phiên đấu
giá QSDĐ thu được hiệu quả to lớn không chỉ cho Nhà nước mà cho cả người
dân. Đây là một nội dung mới trong công tác quản lý đất đai nên huyện cũng
gặp không ít khó khăn, bỡ ngỡ trong quá trình triển khai, thực hiện.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy
mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề
tài "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ - tỉnh
Thái Nguyên giai đoạn 2004 - 2009".
1.2. Mục đích - yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá
công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án
trên địa bàn huyện Đồng Hỷ.
- Đề xuất giải pháp để hoàn thiện hơn quy trình, cơ chế để công tác đấu
giá hiệu quả hơn.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

3
1.2.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử
dụng đất của Trung ương và địa phương.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy.
- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá
quyền sử dụng đất.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4
Phần II
TỔNG QUAN

2.1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.1. Giá đất và các vấn đề liên quan dến giá đất trong đấu giá quyền sử
dụng đất
2.1.1.1. Giá đất
Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở
hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Giá đất là sự điều
tiết mối quan hệ giữa đất đai -thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Giá đất
cũng chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật cạnh tranh, quy
luật giá trị, quy luật cung cầu, Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường
chuyển nhượng quyển sử dụng đất theo giá cả nhưng giá đất lại phụ thuộc vào
khả năng và phương thức sinh lợi của đất. Giá đất bị chi phối bởi nhiều yếu tố
nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó.
* Giá thị trường
Giá thị trường của một tài sản là mức ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua
và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách
quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.[2]
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó
có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua
quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị,
quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, nó thể hiện bằng tiền do người chuyển
nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại

một thời điểm xác định. Xét về phương diện tổng quát. giá bán quyền sử dụng
đất chính là mệnh giá của quyền sử dụng đất đó trên thực tế trong một không
gian và thời gian xác định.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

5
* Giá quy định của Nhà nước
Các văn bản của Nhà nước quy định các khung giá đất như sau:
- Nghị định số 80/NĐ-CP ngày 6/11/1993 về việc quy định khung giá
các loại đất. Nội dung cơ bản của Nghị định này là quy định bảng khung giá
chuẩn tối thiểu các loại đất (không quy định mức giá tối đa).
- Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung
giá các loại đất (thay thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993).
- Thông tư 94-TT/LB ngày 14/11/19994 của Liên Bộ Ban vật giá
Chính Phủ Tài Chính - Xây Dựng - Tổng Cục Địa Chính hướng dẫn thi hành
Nghị định 87/NĐ-CP của Chính Phủ quy định: Trường hợp địa phương tổ
chức đấu giá QSDĐ thì giá đất được xác định cho từng trường hợp cụ thể,
nhưng không được thấp hơn mức giá đất hiện hành của cùng loại đất, hạng
đất, vị trí của đường phố do UBND cấp tỉnh quy định.
- Thông tư hướng dẫn số 1417/TT-TCĐC ngày 19/9/1999 hướng dẫn
thi hành Nghị định 17/CP, thông tư 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 sửa
đổi, bổ sung điểm 6 mục I của Thông tư 141/TT-TCĐC mở ra giái pháp và
điều kiện được cấp GCN-QSDĐ cho các trường hợp chưa có GCNQSDĐ để
đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp
lý tham gia thị trường QSDĐ theo quy định của pháp luật.
- Nghị định 19/CP ngày 08/06/2000 của Chính Phủ quy định chi tiết
Luật thuế chuyển quyển sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Thông tư 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài Chính

hướng dẫn thi hành Nghị định 19/2000/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi
tiết thị hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật Thuế chuyển QSDĐ trong đó quy định đối tượng chịu thuế chuyển
QSDĐ là giá trị diện tích đất chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật kể cả

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

6
đất có nhà và các công trình trên đó và căn cứ tính thuế chuyển QSDĐ, quy
định về giá đất tính thuế chuyển QSDĐ theo phương thức đấu giá.
- Nghị định 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi
hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ quy định chuyển nhượng
QSDĐ gắn liền với kết cấu hạ tầng và giao đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng cho các dự án, theo đó UBND tỉnh quyết định giao đất hoặc trình Chính
Phủ giao đất để xây dựng công trình cơ sở hạ tầng theo thẩm quyền quy định,
nguồn kinh phí thu được từ việc giao đất, tiền xây dựng công trình phải được
hoạch toán đầy đủ vào ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật về
ngân sách (mục e,đ-Khoản 1.2-Điều 23).
- Nghị định 38/CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền SDĐ;
Nghị định 66/2001/NĐ-CP ngày 29/9/2001 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 08/02/2000; Bộ Tài
Chính ban hành Quyết định 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc
sử dụng quỹ đất gắn liền với QSDĐ trong thị trường BĐS bấy lâu đang bị ách
tắc chưa có giải pháp tháo gỡ.
- Luật đất đai 2003 điều 56 quy định rõ giá đất sát với giá chuyển
nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường khi có
chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì
phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất.

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ tài chính ban hành
hướng dẫn thi hành Nghị định 188 của Chính Phủ.
- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Chính Phủ
ban hành quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

7
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01
năm 2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn
xây dựng, thẩm định và ban hành bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất thuộc
thẩm quyền ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
* Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - Ai trả
giá cao nhất thì được.
Theo Quyết định số 1787/2004/QĐ-UB của UBND tỉnh Thái Nguyên
ra ngày 29 tháng 07 năm 2004 về việc quy định tạm thời về đấu giá QSDĐ để
tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [26] quy định
Giá khởi điểm (hay còn gọi là Giá sàn) và bước giá như sau:
Giá khởi điểm (giá sàn): Là mức giá cho 01 m
2
đất sử dụng, do Hội
đồng định giá xác định và được UBND cấp tỉnh, TP trực thuộc trung ương
phê duyệt.
Giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên
nguyên tắc: sát với thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất
trong điền kiện bình thường tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có
cùng mục đích sử dụng với mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá, có
điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương với thửa đất đấu giá. Giá sàn không

được thấp hơn giá giao đất, giá cho thuê đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy
định hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá.
Giá sàn trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Giá tối thiểu làm căn cứ xác định giá sàn không thấp hơn chi phí giải
phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) + tiền sử
dụng đất theo khung giá quy định cho 01m
2
đất;
Giá sàn trong trường hợp cho thuê đất là tiền thuê đất trả trên 01m
2
đất
hàng năm, không thấp hơn giá cho thuê đất theo quy định của Ủy ban nhân
dân tỉnh;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

8
Bước giá: Là khoảng cách quy định để người tham gia đấu giá bỏ phiếu
và là phần chênh lệch giữa trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho
01m
2
đất, trên cùng một ô đất hoặc một nhóm các thửa đất đấu giá. Bước giá
quy định tối thiểu là 100.000 đồng/m
2
và tối đa là 1.000.000 đồng/m
2
đất đối
với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất; từ 1.000 đồng/m
2
/năm đến

20.000 đồng/m
2
/năm đối với trường hợp cho thuê đất.
Thẩm quyền phê duyệt giá sàn và bước giá.
- Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định phê duyệt giá sàn và bước giá theo
đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Ủy quyền cho UBND cấp huyện phê duyệt giá sàn và bước giá các dự
án đầu tư trên đất nhỏ lẻ, xen, kẹt theo quy định tại Điều 07 Quyết định này.
Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ phản ánh chính xác giá trị thực
của đất đai. Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyển sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất… Giá đất này thể hiện đúng bản
chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí
giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất
của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị
trường. [24]
2.1.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
* Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất [6]. Trong chế độ chiếm hữu nô
lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự
do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

9
nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn
chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực
chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi

nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ.
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư
bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ
nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô
độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân,
không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để
hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại
địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với
địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản [5].
* Lãi xuất Ngân hàng
Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho
nên có thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn
chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào [13]. Có thể thấy ngay rằng lãi xuất ngân hàng
mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân
hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi xuất ngân hàng mà
giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn
bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng
tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán
mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả,
Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá
đất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi, Người bán quyền sử
dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10
* Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường

được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ
thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng
hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận
hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu
riêng [13].
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc
biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến.
Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu
như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình
quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ
lãi suất vay thế chấp [13].
Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng
thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là
đất đồi núi, các vùng ven biển đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa
vào khai thác được.
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất
đó là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho
phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 6 quyền: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn [18]. Nhưng việc thực
hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn
đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

11
2.1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ

Khi xác định giá đất để đấu giá phải bảo đảm lợi ích của hai phía là
Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị
trường mà giá đất phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào
các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, dùng vào cùng mục
đích thì khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất (tiềm năng
vốn có, vị trí thuận lợi, điều kiện kinh tế - xã hội…). Như vậy, giá đất để tiến
hành đấu giá phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của đất đồng nghĩa với việc phụ
thuộc vào các yếu tố sau.[19]
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong
việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị
thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ
hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương
mại… sẽ có giá trị cao hơn ở những nơi xa trung tâm (cùng có vị trí mặt tiền)
hoặc tuy cùng ở mặt phố, những vị trí ở ngay tại khu sản xuất và thải ra các
khí độc thì sẽ có giá thấp hơn các vị trí cũng như vậy nhưng đặt ở xa trung
tâm hơn. Vị trí của đất còn mang lại cho người chủ của nó nhiều lợi ích khác
nữa như: không phải đi quá xa từ nhà tới các trung tâm thương mại, văn
hóa… Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư CSHT: Một khu vực được đầu
tư CSHT như: hệ thống đường giao thông hoàn chỉnh, hệ thống cấp thoát
nước tốt, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang bị hiện đại, hệ thống
điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt với quy mô toàn khu vực… thì chắc
chắn những nơi này giá đất sẽ cao hơn so với những nơi có ít tiện nghi hơn,
Điều này tác động trực tiếp tới giá đất.
- Yếu tố về điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công
trình dịch vụ: Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

12

kinh doanh thương mại, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sống sẽ thu hút
dân cư đến sinh sống, các yếu tố này sẽ đẩy giá đất thực tế ở những khu này
tăng lên.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau:
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất
của nó cũng chịu ảnh hưởng theo mục đích đó. Ví dụ: Khi chuyển đổi mục
đích sử dụng các loại đất sang mục đích làm nhà ở trong đô thị thì giá trị thực
của đất sẽ tăng lên.
2.1.1.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá Quyền sử dụng đất ở
nước ta
Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau [11]:
- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị
trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh
được trên thị trường. Đây là phương pháp định giá trong đó người định giá
khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường để sau đó bằng qui trình
so sánh, dự tính giá trị của tài sản cấn định giá.
- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn được gọi là phương
pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao
hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này giá trị của đất được bổ
sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ
khấu hao tạo nên giá trị thị trường của bất động sản cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp
thu hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá được
sử dụng để ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập
mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại. Giá trị tài sản được
ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu
nhập hoặc lãi ròng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

13
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất,
không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng
phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng
để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
Quá trình định giá đất bao gồm: Xác định mục tiêu, lên kế hoạch định
giá, thu thập tài liệu, phân tích tài liệu, chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo.
Tuy nhiên trên thực tế theo quy định của Điều 12-LĐĐ năm 1998 [17]
xác định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nó không chỉ tác động đến việc thu tiền
sử dụng đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng
đất mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng
đất, Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn
xây dựng cơ sở hạ tầng (Quyết định số 22 ngày 18 tháng 02 năm 2003), nên
các địa phương thực hiện công tác xác định giá sàn khi đấu giá theo cách
hiểu, cách làm khác nhau. Tuy nhiên công tác xác định giá sàn đấu giá đều
dựa trên cơ sở sau:
- Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ qui định (Nghị định 87/CP và
Nghị định 17/CP), bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành đối với các
khu vực có cơ sở hạ tầng gần giống với khu vực tổ chức đấu giá.
- Căn cứ vào mức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Chi phí bồi thường thiệt hại.
- Hệ số sinh lợi của khu đất.
- Giá đất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc khu vực lân cận.
Từ công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn
để tổ chức đấu giá đã áp ứng được đầy đủ yêu cầu, được các địa phương bước
đầu áp dụng và đã đạt được kết quả đáng kích lệ. Tuy nhiên, giá sàn xác định
để đưa ra đấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá (có những lô

đất giá trúng đấu giá bằng 5,4 lần giá sàn).[22]

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

14
2.1.1.5. Đánh giá những hạn chế về giá đất trong công tác đấu giá quyền sử
dụng đất hiện nay ở nước ta
Tình hình thực thi giá đất do Nhà nước quy định trước những yêu cầu
thực tiễn cuộc sống hiện nay đang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn đề bất
hợp lý cần phải được nghiên cứu một cách cẩn trọng, đồng bộ trong thời
gian sớm nhất để khắc phục hạn chế, đồng thời định hướng xây dựng khung
giá đất hoàn chỉnh, phù hợp với hoạt động của thị trường bất động sản và
kinh tế thị trường ở nước ta trong những năm tới. Một số điểm tồn tại, hạn
chế về giá đất là:
Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế - giá đất thị trường.
Xuất phát từ mục đích của việc quy định giá đất, Điều 12 Luật Đất đai
hiện hành quy định “Nhà nước quy định giá các loại đất để tính thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản
khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất"
Từ quy định này cho thấy, giá đất do nhà nước quy định chỉ nhằm để
giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất -
người sử dụng đất - người được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không
áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế
chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất
hoặc cho thê đất. Giá quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch
dân sự do các bên tự thỏa thuận và giá này được gọi là “giá đất trên thực tế”
hay “giá đất thị trường".[4]
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó
có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua
quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị,

quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh.[1]