Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đại Từ tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2006 đến 2010

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––––




NGÔ THẾ BÌNH




ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐẠI TỪ
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2006 - 2010

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 62 16




LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP



Ngƣời hƣớng dẫn khoa học : TS. DƢ NGỌC THÀNH

Thái nguyên, 2012



i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được
chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn



Ngô Thế Bình



ii
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông
lâm - Thái Nguyên, tập thể giáo viên khoa sau Đại học, Khoa Tài nguyên
và Môi trường.
Với lòng biết ơn sâu sắc tôi xin chân thành cảm ơn đến TS. Dư Ngọc
Thành đã trực tiếp hướng dẫn chỉ bảo tận tình giúp tôi hoàn thành luận văn.
Tôi bày tỏ lời cảm ơn tới Uỷ ban nhân dân huyện Đại Từ, Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Đại Từ; Chi cục thống kê, phòng Tài chính kế
hoạch, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng, anh chị em đồng nghiệp, gia
đình, bạn bè đã động viên tạo mọi điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành luận

văn này.
Tác giả luận văn


Ngô Thế Bình


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC CÁC BẢNG vii
MỞ ĐẦU 1
1. Đặt vấn đề 1
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài 3
Chƣơng I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất 4
2.1.1. Giá đất và các vấn đề liên quan đến giá đất trong đấu
giá QSDĐ 4
2.1.2. Tổng quan về thị trường đất đai 15
2.1.3. Các hình thức đấu giá trên thế giới 22
2.2. Căn cứ pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất 22
2.2.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam 22
2.3. Tổng quan công tác đấu giá QSD đất trong và ngoài nước 28
2.3.1. Đấu giá đất của một số nước 28
2.3.2. Tình hình đấu giá QSDĐ trong nước 30
2.3.3. Tình hình nghiên cứu trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 32
2.4. Các vấn đề tồn tại cần được nghiên cứu 33

Chƣơng II: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 35
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 35
2.2. Thời gian nghiên cứu 35
2.3. Nội dung nghiên cứu 35
2.4. Phương pháp nghiên cứu 36


iv
2.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 36
2.4.2. Phương pháp điều tra thống kê 36
2.4.3. Phương pháp sử lý số liệu bằng phần mềm máy tính 36
2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp 36
2.4.5. Phương pháp chuyên gia 36
Chƣơng III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 37
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đại Từ 37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 37
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 39
3.1.3. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn 41
3.1.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 42
3.1.5. Nhận xét 43
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Đại Từ 44
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đại Từ năm 2010 44
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai 46
3.3. Công tác đấu giá QSDĐ ở huyện Đại Từ trong những năm qua 48
3.3.1. Các văn bản về đấu giá QSDĐ ở áp dụng ở địa bàn huyện
Đại Từ 48
3.3.2. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Đại Từ 49
3.3.3. Căn cứ để xác định giá sàn 54
3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đại Từ 54

3.4.1. Đánh giá chung kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện giai đoạn 2006-2010 54
3.4.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch xóm Đồng
Trũng địa điểm thuộc xã Hùng Sơn - huyện Đại Từ 57
3.4.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch khu dân cư
Đường vào cổng Bệnh viện Đa khoa huyện thuộc địa bàn
thị trấn Đại Từ - h. Đại Từ 61


v
3.4.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch Dân cư Phố
Dầu địa điểm thuộc xã Tiên Hội - huyện Đại Từ 63
3.4.5. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch Dân cư xóm
Trại địa điểm thuộc xã Bình Thuận - huyện Đại Từ 67
3.5. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ qua một số
dự án 71
3.5.1. Hiệu quả kinh tế 71
3.5.2. Hiệu quả xã hội 73
3.5.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai 74
3.6. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 76
3.6.1. Công tác tổ chức 76
3.6.2. Đối với người tham gia đấu giá 76
3.6.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị 77
3.7. Một số giải pháp khắc phục đối với công tác đấu giá đất 77
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 80
1. Kết luận 80
2. Đề nghị 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản
CSHT : Cơ sở hạ tầng
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QĐ : Quyết định
QSD : Quyền sử dụng
LĐĐ : Luật đất đai
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
TT : Thị trường
TP : Thành phố
UBND : Uỷ ban nhân dân


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Tổng hợp các loại đất chính của huyện Đại Từ 38
Bảng 3.2: Tăng trưởng giá trị sản xuất qua các năm 40
Bảng 3.3: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế qua các năm 40
Bảng 3.4: Hiện trạng dân số và lao động giai đoạn 2008 - 2010 40
Bảng 3.5: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đại Từ năm 2010 45
B¶ng 3.6: Tæng hîp c«ng t¸c ®Êu gi¸ QSD§ cña huyÖn Đại Từ giai
®o¹n 2006-2010 56
Bảng 3.7: Kết quả đấu giá QSD đất khu quy hoạch xã Hùng Sơn 60
Bảng 3.8: Kết quả đấu giá QSD đất khu quy hoạch Dân cư cổng bệnh
viện huyện tại TT Đại Từ 63
Bảng 3.9. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đai tại khu quy hoạch dân
cư phố Dầu - xã Tiên Hội - huyện Đại Từ 66

Bảng 3.10. Kết quả đấu giá QSDĐ khu quy hoạch xóm Trại xã
Bình Thuận 70
Bảng 3.11. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá 72
Bảng 3.12: Một số dự án sẽ đấu giá đất ở huyện Đại Từ tỉnh Thái
Nguyên trong thời gian tới 78



1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi
quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người cùng các sinh vật
khác trên trái đất.
Luật Đất đai 1993 đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý
giá là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống. Là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng cơ sở
kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng” [15].
Các Mác cũng đã viết: “Đất là một phòng thí nghiệm vĩ đại, là kho
tàng cung cấp các tư liệu lao động, vật chất, là vị trí để định cư, là nền tảng
của tập thể” [12].
Đúng vậy, không có đất thì không có sự sống, đất đai là điều kiện đầu
tiên và cần thiết đối với tất cả các ngành sản xuất và hoạt động của con người.
Đất là nơi con người xây dựng nhà cửa và các công trình khác phục vụ cho
cuộc sống, là nơi để xây dựng nhà xưởng, bố trí máy móc, nhà kho. Đối với
nông nghiệp đất đai là điều kiện vật chất đồng thời là đối tượng lao động và
công cụ lao động, là nơi con người dùng để trồng trọt chăn nuôi, cung cấp
lương thực, thực phẩm để phục vụ cho cuộc sống của chính con người. Không
những thế đất đai còn là kho tàng dự trữ các loại khoáng sản.
Đất đai có vai trò quan trọng như vậy nhưng lại là tài nguyên không tái

tạo, hạn chế về số lượng và giới hạn về diện tích. Mặt khác, trải qua bao thăng
trầm của lịch sử dựng nước và giữ nước, nhân dân ta đã đổ bao xương máu,
công sức mới giữ được toàn vẹn lãnh thổ cho ngày nay. Vì vậy chúng ta phải
quản lý và sử dụng đất đai sao cho hợp lý và có hiệu quả cao nhất.
Do đất đai mang tính kinh tế, chính trị - xã hội sâu sắc với quan điểm
đất đai phải được khai thác, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả và phát huy tối
đa tiềm năng và nguồn lực từ đất. Đảng và Nhà nước ta chủ trương đổi mới
chính sách đất đai, các nội dung sửa đổi của Luật đất đai mới phải đi vào cuộc
sống, thực sự trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu vì lợi ích chung của xã hội,
đảm bảo hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước và các chủ thể đầu tư, chủ sử dụng
đất nhằm giữ vững ổn định chính trị - xã hội.


2
Chính vì vậy nên bất kì một quốc gia nào, chấp nhận chính sách mở cửa
đối với việc phát triển nền kinh tế đều không thể không chấp nhận sự phát triển
của thị trường bất động sản như một ngành kinh doanh. Khi thị trường bất động
sản phát triển như một ngành kinh doanh thì nó sẽ tạo động lực cho sự phát
triển kinh tế của đất nước. “ Thị trường BĐS được mở ra lần đầu tiên cho công
trình có vốn đầu tư nước ngoài vào tháng 4 năm 1990 khi Bộ Tài chính ra
quyết định 310/TC-VP quy định tiền thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển với các
hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam”. [2]Cùng với tiến trình hội nhập,
phát triển của đất nước, thị trường BĐS ở Việt Nam đã và đang ngày càng
khẳng định vai trò của mình, góp phần mạnh mẽ thúc đẩy nền kinh tế cả nước.
Song đến nay, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra
dưới nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước
hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thoả
thuận giữa người mua và người bán. Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều
so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất
động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày

càng tăng. Trước vấn đề trên việc quản lý đất đai, khai thác hiệu quả nguồn
lực từ đất là vô cùng cấp thiết và quan trọng đối với nước ta hiện nay.
Do đất đai mang tính kinh tế, chính trị - xã hội sâu sắc với quan điểm
đất đai phải được khai thác, sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, phát huy tối đa
tiềm năng và nguồn lực từ đất. Đảng và Nhà nước ta chủ trương đổi mới
chính sách đất đai, các nội dung sửa đổi của Luật đất đai mới phải đi vào cuộc
sống, thực sự trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu vì lợi ích chung của xã hội,
đảm bảo hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước và các chủ thể đầu tư, chủ sử dụng
đất nhằm giữ vững ổn định chính trị - xã hội.
Những năm gần đây, Nhà nước có chủ trương đổi đất lấy CSHT dưới
hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá QSDĐ, trong đó thực hiện các dự án
sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua phương thức đấu giá
QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về vốn
đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất
nước phục vụ sự nghiệp CNH - HĐH.


3
Vấn đề đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án đang là vấn đề hết sức nhạy cảm
đã được áp dụng ở một số tỉnh, thành phố đem lại hiệu quả thiết thực, giải đáp
những vướng mắc của các nhà quản lý bằng các con số cụ thể, rút ra những
bài học kinh nghiệm, từng bước giải quyết những tồn tại về kinh tế đất đai
trong suốt một thời gian dài trôi nổi.
Đại Từ cũng là 1 trong 9 huyện, thành, thị thực hiện công tác đấu giá
QSDĐ. Với chính sách đổi đất lấy CSHT, thời gian qua huyện Đại Từ đã triển
khai nhiều phiên đấu giá QSDĐ thu được hiệu quả to lớn không chỉ cho Nhà
nước mà cho cả người dân. Đây là một nội dung mới trong công tác quản lý đất
đai nên huyện cũng gặp không ít khó khăn, bỡ ngỡ trong quá trình triển khai,
thực hiện.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy

mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề
tài "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đại Từ - tỉnh
Thái Nguyên giai đoạn 2006-2010".
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá
công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án
trên địa bàn huyện Đại Từ.
- Đề xuất giải pháp để hoàn thiện hơn quy trình, cơ chế để công tác đấu
giá hiệu quả hơn.
2.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử
dụng đất của Trung ương và địa phương.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy.
- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá
quyền sử dụng đất.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.


4
Chƣơng I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.1. Giá đất và các vấn đề liên quan đến giá đất trong đấu giá QSDĐ
2.1.1.1. Giá đất
Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở
hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Giá đất là sự điều
tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Giá đất
cũng chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật cạnh tranh, quy

luật giá trị, quy luật cung cầu, Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường
chuyển nhượng quyển sử dụng đất theo giá cả nhưng giá đất lại phụ thuộc vào
khả năng và phương thức sinh lợi của đất. Giá đất bị chi phối bởi nhiều yếu tố
nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó.
* Giá thị trường
Giá thị trường của một tài sản là mức ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua
và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách
quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường. [2]
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có
thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử
dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cạnh
tranh, quy luật cung cầu, nó thể hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và
người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác
định. Xét về phương diện tổng quát. giá bán quyền sử dụng đất chính là mệnh giá
của quyền sử dụng đất đó trên thực tế trong một không gian và thời gian xác định.
* Giá quy định của Nhà nước
Các văn bản của Nhà nước quy định các khung giá đất như sau:
- Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung
giá các loại đất (thay thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993).


5
- Thông tư 94-TT/LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính
Phủ Tài Chính - Xây Dựng - Tổng Cục Địa Chính hướng dẫn thi hành Nghị
định 87/NĐ-CP của Chính Phủ quy định: Trường hợp địa phương tổ chức đấu
giá QSDĐ thì giá đất được xác định cho từng trường hợp cụ thể, nhưng không
được thấp hơn mức giá đất hiện hành của cùng loại đất, hạng đất, vị trí của
đường phố do UBND cấp tỉnh quy định.
- Thông tư hướng dẫn số 1417/TT-TCĐC ngày 19/9/1999 hướng dẫn

thi hành Nghị định 17/CP, thông tư 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 sửa
đổi, bổ sung điểm 6 mục I của Thông tư 141/TT-TCĐC mở ra giải pháp và
điều kiện được cấp GCN-QSDĐ cho các trường hợp chưa có GCNQSDĐ để
đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp
lý tham gia thị trường QSDĐ theo quy định của pháp luật.
- Nghị định 19/CP ngày 08/06/2000 của Chính Phủ quy định chi tiết
Luật thuế chuyển quyển sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Thông tư 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài Chính
hướng dẫn thi hành Nghị định 19/2000/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi
tiết thị hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật Thuế chuyển QSDĐ trong đó quy định đối tượng chịu thuế chuyển
QSDĐ là giá trị diện tích đất chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật kể cả
đất có nhà và các công trình trên đó và căn cứ tính thuế chuyển QSDĐ, quy
định về giá đất tính thuế chuyển QSDĐ theo phương thức đấu giá.
- Nghị định 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi
hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ quy định chuyển nhượng
QSDĐ gắn liền với kết cấu hạ tầng và giao đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng cho các dự án, theo đó UBND tỉnh quyết định giao đất hoặc trình Chính
Phủ giao đất để xây dựng công trình cơ sở hạ tầng theo thẩm quyền quy định,
nguồn kinh phí thu được từ việc giao đất, tiền xây dựng công trình phải được
hoạch toán đầy đủ vào ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật về
ngân sách (mục e,đ-Khoản 1.2-Điều 23).


6
- Nghị định 38/CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền SDĐ;
Nghị định 66/2001/NĐ-CP ngày 29/9/2001 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 08/02/2000; Bộ Tài
Chính ban hành Quyết định 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc

sử dụng quỹ đất gắn liền với QSDĐ trong thị trường BĐS bấy lâu đang bị ách
tắc chưa có giải pháp tháo gỡ.
- Luật đất đai 2003 điều 56 quy định rõ giá đất sát với giá chuyển
nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường khi có
chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì
phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất.
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ tài chính ban hành
hướng dẫn thi hành Nghị định 188 của Chính Phủ.
- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Chính Phủ
ban hành quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01
năm 2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn
xây dựng, thẩm định và ban hành bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất thuộc
thẩm quyền ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
* Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - Ai trả
giá cao nhất thì được.
Theo Quyết định số 1787/2004/QĐ-UB của UBND tỉnh Thái Nguyên
ra ngày 29 tháng 07 năm 2004 về việc quy định tạm thời về đấu giá QSDĐ để
tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [26] quy định
Giá khởi điểm (hay còn gọi là Giá sàn) và bước giá như sau:


7
Giá khởi điểm (giá sàn): Là mức giá cho 01 m
2
đất sử dụng, do Hội đồng

định giá xác định và được UBND cấp tỉnh, TP trực thuộc trung ương phê duyệt.
Giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên
nguyên tắc: Sát với thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất
trong điền kiện bình thường tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có
cùng mục đích sử dụng với mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá, có
điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương với thửa đất đấu giá. Giá sàn không
được thấp hơn giá giao đất, giá cho thuê đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy
định hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá.
Giá sàn trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Giá tối thiểu làm căn cứ xác định giá sàn không thấp hơn chi phí giải
phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) + tiền sử
dụng đất theo khung giá quy định cho 01m
2
đất;
Giá sàn trong trường hợp cho thuê đất là tiền thuê đất trả trên 01m
2
đất hàng
năm, không thấp hơn giá cho thuê đất theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh;
Bước giá: Là khoảng cách quy định để người tham gia đấu giá bỏ phiếu
và là phần chênh lệch giữa trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho
01m
2
đất, trên cùng một ô đất hoặc một nhóm các thửa đất đấu giá. Bước giá
quy định tối thiểu là 50.000 đồng/m
2
và tối đa là 1.000.000 đồng/m
2
đất đối
với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất; từ 1.000 đồng/m
2

/năm đến
20.000 đồng/m
2
/năm đối với trường hợp cho thuê đất.
Thẩm quyền phê duyệt giá sàn và bước giá.
- Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định phê duyệt giá sàn và bước giá theo
đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Ủy quyền cho UBND cấp huyện phê duyệt giá sàn và bước giá các dự
án đầu tư trên đất nhỏ lẻ, xen, kẹt theo quy định tại Điều 07 Quyết định này.
Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ phản ánh chính xác giá trị thực của
đất đai. Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng


8
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất… Giá đất này thể hiện đúng bản chất của
các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các
bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà
nước và phù hợp với việc sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường. [24]
2.1.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
* Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ,
địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế
độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất,
địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận
bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ.

Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư
bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ
nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô
độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân,
không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để
hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại
địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất
với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản[5].
* Lãi xuất Ngân hàng
Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có
thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh
hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi xuất ngân hàng mà cao thì số
tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi


9
hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi xuất ngân hàng mà giảm xuống thì số
tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ
để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân
hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả,
Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá
đất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi, Người bán quyền
sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
* Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ

thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại
hàng hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn
toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc
cung cầu riêng [13].
Cung - Cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan
hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa
đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất
biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố
cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập
bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ
lệ lãi suất vay thế chấp[13].
Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng
giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi,
các vùng ven biển đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được.


10
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất
đó là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho
phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 6 quyền: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn[18]. Nhưng việc thực
hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn
đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở.
2.1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ
Khi xác định giá đất để đấu giá phải bảo đảm lợi ích của hai phía là
Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị
trường mà giá đất phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào
các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, dùng vào cùng mục
đích thì khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất (tiềm năng

vốn có, vị trí thuận lợi, điều kiện kinh tế - xã hội…). Như vậy, giá đất để tiến
hành đấu giá phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của đất đồng nghĩa với việc phụ
thuộc vào các yếu tố sau[19].
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong
việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị
thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ
hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương
mại… sẽ có giá trị cao hơn ở những nơi xa trung tâm (cùng có vị trí mặt tiền)
hoặc tuy cùng ở mặt phố, những vị trí ở ngay tại khu sản xuất và thải ra các
khí độc thì sẽ có giá thấp hơn các vị trí cũng như vậy nhưng đặt ở xa trung
tâm hơn. Vị trí của đất còn mang lại cho người chủ của nó nhiều lợi ích khác
nữa như: không phải đi quá xa từ nhà tới các trung tâm thương mại, văn
hóa… Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư CSHT: Một khu vực được đầu
tư CSHT như: hệ thống đường giao thông hoàn chỉnh, hệ thống cấp thoát
nước tốt, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang bị hiện đại, hệ thống
điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt với quy mô toàn khu vực… thì chắc


11
chắn những nơi này giá đất sẽ cao hơn so với những nơi có ít tiện nghi hơn,
Điều này tác động trực tiếp tới giá đất.
- Yếu tố về điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình
dịch vụ: Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh
doanh thương mại, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sống sẽ thu hút dân cư đến
sinh sống, các yếu tố này sẽ đẩy giá đất thực tế ở những khu này tăng lên.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau:
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất
của nó cũng chịu ảnh hưởng theo mục đích đó. Ví dụ: Khi chuyển đổi mục
đích sử dụng các loại đất sang mục đích làm nhà ở trong đô thị thì giá trị thực

của đất sẽ tăng lên.
2.1.1.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ ở nước ta
Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau [11]:
- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị
trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh
được trên thị trường. Đây là phương pháp định giá trong đó người định giá
khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường để sau đó bằng qui trình
so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần định giá.
- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn được gọi là phương
pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao
hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này giá trị của đất được bổ
sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ
khấu hao tạo nên giá trị thị trường của bất động sản cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu
hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử dụng
để ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó
sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc
vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.


12
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất,
không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng
phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng
để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
Quá trình định giá đất bao gồm: Xác định mục tiêu, lên kế hoạch định
giá, thu thập tài liệu, phân tích tài liệu, chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo.
Tuy nhiên trên thực tế theo quy định của Điều 12-LĐĐ năm 1998[17]
xác định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nó không chỉ tác động đến việc thu tiền

sử dụng đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng
đất mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng
đất, Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn
xây dựng cơ sở hạ tầng nên các địa phương thực hiện công tác xác định giá
sàn khi đấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau. Tuy nhiên công tác xác
định giá sàn đấu giá đều dựa trên cơ sở sau:
- Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ quy định (Nghị định 87/CP
và Nghị định 17/CP), bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành đối với
các khu vực có cơ sở hạ tầng gần giống với khu vực tổ chức đấu giá.
- Căn cứ vào mức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Chi phí bồi thường thiệt hại.
- Hệ số sinh lợi của khu đất.
- Giá đất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc khu vực lân cận.
Từ công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn
để tổ chức đấu giá đã áp ứng được đầy đủ yêu cầu, được các địa phương bước
đầu áp dụng và đã đạt được kết quả đáng khích lệ. Tuy nhiên, giá sàn xác định
để đưa ra đấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá (có những lô
đất giá trúng đấu giá bằng 5,4 lần giá sàn) [22].


13
2.1.1.5. Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công tác
đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay ở nước ta
Tình hình thực thi giá đất do Nhà nước quy định trước những yêu cầu
thực tiễn cuộc sống hiện nay đang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn đề bất
hợp lý cần phải được nghiên cứu một cách cẩn trọng, đồng bộ trong thời gian
sớm nhất để khắc phục hạn chế, đồng thời định hướng xây dựng khung giá đất
hoàn chỉnh, phù hợp với hoạt động của thị trường bất động sản và kinh tế thị

trường ở nước ta trong những năm tới. Một số điểm tồn tại, hạn chế về giá đất là:
Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế - giá đất thị trường.
Xuất phát từ mục đích của việc quy định giá đất, Điều 12 LĐĐ hiện
hành quy định “Nhà nước quy định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền
sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi
giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất"
Từ quy định này cho thấy, giá đất do nhà nước quy định chỉ nhằm để giải
quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất - người sử
dụng đất - người được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá
này trong các giao dịch dân sự như chuyển QSDĐ, thế chấp giá trị QSDĐ giữa
những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thê đất. Giá QSDĐ được hình
thành trong các giao dịch dân sự do các bên tự thỏa thuận và giá này được gọi là
“giá đất trên thực tế” hay “giá đất thị trường".[4]
Giá đất thị trường là giá bán QSD của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện
được phù hợp với khả năng của người bán và người mua QSDĐ trong một thị
trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh.
Như vậy, trên thực tế có hai loại giá đất là giá đất do nhà nước quy định
và giá đất thị trường. Hai giá này đều có mặt trong các quan hệ đất đai (trực
tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử
dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan
hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá QSDĐ.


14
Giá đất Nhà nước quy định vào mùng một tháng một hàng năm trong
khi đó giá thị trường thường lại ở trạng thái động, mức độ chênh lệch cao và
thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế,
những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng - hợp lý- hài hòa
giữa lợi ích của nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất trong quá trình
thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao đất hoặc cho

thuê đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất.
Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trường so với giá đất do nhà nước quy
định (là giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh sở tại quy định theo khung giá đất tại
Nghị định 87/NĐ-CP của Chính phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực đô thị - nơi
mà thị trường bất động sản (trong đó có đất đai) diễn ra sôi động.
Cho tới nay việc thực hiện giá đất mới theo nghị định 188/2004/NĐ-CP
đã được các tỉnh triển khai nhưng các hạn chế về giá đất vẫn chưa được khắc
phục triệt để, giá đất vẫn mang nặng tính hành chính.
Như đã phân tích, giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị
trường, trong khi đó nhà nước chưa có quy định về giá đất đấu giá QSDĐ và
khi Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất theo giá quy định sẽ dẫn đến nhà
nước bị thất thu, người được giao đất lại rất lợi, đã có không ít trường hợp sau
khi nhận đất được giao lại chuyển nhượng đất cho người khác theo giá thị
trường, số lời này rất lớn lên những người đó giàu nên nhanh chóng. Do sự
chênh lệch giữa hai giá đất nói trên nên nhiều người lợi dụng những quy định
chưa hoàn chỉnh của pháp luật, lợi dụng địa vị, chức vụ để liên kết, móc nối
với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất “moi đất" của nhà nước
núp dưới danh nghĩa "dự án", thực chất là đem đất của nhà nước thông qua
hình thức giao đất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá, đây là
nguyên nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng trước đây[21].


15
2.1.2. Tổng quan về thị trường đất đai
2.1.2.1. Thị trường đất đai thế giới
Tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được
xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng
mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền
kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua
bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai.

Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc
thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng
kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng
đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể
áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai.
Có thể lấy ví dụ một số nước như cơn sốt tăng giá đất ở Pháp từ năm
1989-1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Pari giảm 11,5% trong
các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng dẫn
đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường đất đai. Kết quả là Chính phủ
Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế
tương đương 10% giá mua chỗ ở mới. Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng
đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản Nhật Bản, Mỹ, Anh
trong các năm 90, Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại
Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993
giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992
giá nhà đất giảm đến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề
nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên.
Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước đã
và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm
bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư
nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trường.
Một đặc điểm nữa rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là
thị trường này đã vượt ra ngoài khuân khổ một quốc gia, trở thành thị trường


16
đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như
Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở
nước ngoài.
Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ

và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô
tích tụ đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích tham khảo
trong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam.
2.1.2.2. Thị trường bất động sản Việt Nam
Cơ sở ra đời của thị trường bất động sản Việt Nam và diễn biến của thị
trường BĐS tại Việt Nam trong những năm qua
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: Thị trường là nơi trao
đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với
người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo
nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và
lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người
với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ
khu vực và không gian trao đổi hàng hoá[13].
Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta. Tại điều 5 Luật đất đai 2003 quy
định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” , do đó
không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu
thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.[18]
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường đất đai ở nước ta có
thể chia thành 2 giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trước năm 1992
Trước năm 1945, thị trường đất đai hầu như không tồn tại. Thời kỳ này
giá đất được thể hiện bằng tiền, nhưng cũng có khi được quy đổi bằng giá trị tài
sản thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột.


17
Từ năm 1945 đến trước 1980:

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đã khẳng định có 3 hình
thức sở hữu đất đai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân; Trong đó sở hữu Nhà
nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm
cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế
theo quá trình “Công hữu hoá đất đai”, thị trường đất đai hầu như không được
pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất
nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở
hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho thuê). Giá đất
hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.
Trong điều kiện hệ thống pháp lý chưa đầy đủ, đặc biệt là về đất đai,
kinh tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những
vướng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết chưa xong thì nẩy sinh thêm
những khó khăn và rắc rối mới. Giá đất tăng cao, “Hàng hoá quyền sử dụng
đất” không được đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đất không
được điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực
hiện trì trệ, các vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rõ, chưa có quy
định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của các
doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp Nhà nước. Cùng với yếu tố Nhà nước giao
đất cho các doanh nghiệp quốc doanh để góp vốn liên doanh với nước ngoài,
hệ thống tín dụng nhân dân bị đổ bể, đất đai, nhà cửa được phát mại để trả nợ.
Tỷ giá đồng tiền Việt Nam so với đồng đô la Mỹ giữ ở mức cao so với tỷ giá
thực, đồng thời các nước xã hội chủ nghĩa ở Đông Âu tan vỡ, người lao động
Việt Nam trở về nước cùng với những khoản thu nhập có được đã làm cho thị
trường bất động sản bùng nổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai, với mức giá nhẩy vọt
đã để lại những hậu quả phức tạp, có nhiều mặt tiêu cực mà cho đến nay vẫn
chưa giải quyết được như giao dịch phi chính quy, quỹ đất bị lạm dụng và lãng
phí, nguồn thu của ngân sách bị thất thoát, tạo bất bình về cơ hội làm ăn và tha
hoá một bộ phận đội ngũ cán bộ. Trong lĩnh vực bất động sản, kiện tụng của
dân liên quan đến nhà, đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ kiện tụng.