Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Tuyên Quang, giai đoạn 2008 đến 2011

1
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM





PHẠM ĐÌNH TỨ







ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƢỢC NHÀ
NƢỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI TỈNH
TUYÊN QUANG, GIAI ĐOẠN 2008-2011








LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thái Nguyên, năm 2012

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


2
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần đây cùng với sự phát triển chung của cả nước, tỉnh
Tuyên Quang đã phát triển nhanh và khá toàn diện trên tất cả các lĩnh vực kinh
tế, văn hóa, xã hội; nền kinh tế tăng trưởng với tốc độ khá cao (GDP tăng trưởng
bình quân giai đoạn 2005-2010 là 13,5%) cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng
tăng dần tỷ trọng công nghiệp dịch vụ, thu hút tốt các nguồn vốn đầu tư của tất
cả các thành phần kinh tế tham gia phát triển kinh tế xã hội của địa phương.
Công nghiệp có tốc độ phát triển nhanh; thương mại dịch vụ có bước phát triển,
du lịch đã mở ra hướng phát triển mới để trở thành ngành kinh tế quan trọng.
Nông, lâm nghiệp tiếp tục phát triển và chuyển dịch theo hướng sản xuất hàng
hóa. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được tăng cường.
Cùng với sự phát triển nhanh của nền kinh tế đã đặt ra hàng loạt vấn đề
cho ngành quản lý đất đai, phải giải quyết tốt nhu cầu sử dụng đất của các

ngành, lĩnh vực, giao đất cho thuê đất để các chủ đầu tư, các thành phần kinh tế
thực hiện các chương trình, dự án. Đồng thời để phát huy được thế mạnh nội lực
từ đất đai thì bài toán đặt ra cho các nhà quản lý là phải khai thác có hiệu quả
quỹ đất đai dưới giác độ kinh tế hóa đất đai.
Nhận thức và các quy định về chế độ quản lý đất đai đối với các tổ chức
kinh tế sử dụng đất cũng có nhiều thay đổi trong các quy định của pháp luật về
đất đai được thể hiện trong Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa năm
1959, Nghị quyết của Hội đồng Chính phủ ngày 28/6/1971 về tăng cường công
tác quản lý đất đai, Hiến pháp năm 1980 của Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam, Hiến pháp năm 1992 của Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
Quyết định 201-CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất
quản lý ruộng đất và tăng cường quản lý đất đai trong cả nước; Luật Đất đai năm
1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 1998, Luật Đất đai năm 2003.
Như vậy vấn đề sử dụng đất đai của các tổ chức kinh tế có sự kế thừa và
chứa đựng những yếu tố lịch sử. Qua công tác kiểm kê đất đai của các tổ chức
kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg
ngày 14/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ cho thấy việc sử dụng đất đai của
các tổ chức kinh tế đã được giao đất không thu tiền, không phải thuê đất như các
nông lâm trường sử dụng đất rất lỏng lẻo, kém hiệu quả. Tình trạng tranh chấp
đất đai diễn ra khá phổ biến. Riêng đối với 03 Công ty chè trên địa bàn tỉnh đã
có tới hơn 2.000 hộ dân sử dụng đất Nhà nước đã giao cho Công ty chè (trước
đây thuộc Xí nghiệp chè thuộc Bộ Nông nghiệp). Việc sử dụng đất của các tổ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


3
chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất có thu tiền thì diện tích này
được các doanh nghiệp sử dụng tiết kiệm, tình trạng bao chiếm hầu như không sảy
ra. Tuy nhiên vẫn có một số trường hợp đã được giao đất, cho thuê đất nhưng chậm
triển khai dự án, nguyên nhân chính là do thiếu nguồn lực tài chính, khó khăn về thị

trường tiêu thụ sản phẩm dẫn đến đất bị để trống, gây lãng phí đất và dư luận nhân
dân bất bình.
Có thể khẳng định rằng đất đai là nguồn lực lớn để phát triển kinh tế-xã
hội nếu chúng ta biết khai thác sử dụng hiệu quả, bền vững. Việc đóng góp cho
ngân sách của địa phương phần lớn do các tổ chức kinh tế, việc giao đất sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu giải quyết vấn đề
an sinh xã hội. Do đó bài toán đặt ra là phải có các giải pháp để đáp ứng nhu cầu
về đất đai để thực hiện các dự án, nhưng phải đi theo lộ trình, định hướng cụ thể,
phải có quy định rõ ràng về định mức, suất đầu tư theo từng loại hình hoạt động
sản xuất kinh doanh, khu vực đầu tư; tránh việc lợi dụng đầu cơ, bao chiếm đất
đai, sử dụng đất lãng phí, không hiệu quả.
Với phương châm từng mét vuông đất phải hữu ích và khai thác đất đai
phải trở thành động lực lớn để thực hiện thắng lợi các mục tiêu phát triển kinh tế
- xã hội của địa phương thì việc tìm ra các giải pháp quản lý chặt chẽ, khai thác
có hiệu quả cao nhất quỹ đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất,
cho thuê đã trở thành vấn đề hết sức quan tâm của toàn ngành quản lý đất đai
trong cả nước nói chung và tỉnh Tuyên Quang nói riêng. Trong dự thảo Luật Đất
đai thay thế Luật Đất đai năm 2003, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang rất quan
tâm chế tài nội dung này.
Nhằm góp phần đánh giá thực trạng và tìm ra các giải pháp để tham mưu
cho ngành và chính quyền các cấp nhằm phát huy hiệu quả, hạn chế những tác
động tiêu cực trong việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế như đã nêu
trên, tôi triển khai nghiên cứu đề tài “ Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các
tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Tuyên Quang,
giai đoạn 2008-2011”.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Điều tra thực trạng tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh
tế trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang nói chung và tổ chức kinh tế nói riêng.
- Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, phân ra các
ngành nghề đầu tư như nông lâm nghiệp, công nghiệp, dịch vụ… phân theo địa

bàn đầu tư…Việc đánh giá hiệu quả qua các mặt: kinh tế, xã hội, môi trường.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


4
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và hiệu quả
khai thác sử dụng đất của các tổ chức kinh tế thông qua các cơ chế, chính sách
của nhà nước.
3. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Nghiên cứu lý luận về công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ
chức kinh tế trên địa bàn tỉnh, nghiên cứu quy trình thực hiện, thủ tục hành
chính; cơ chế vận hành việc quản lý đất đai của các tổ chức kinh tế bảo đảm
nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách; từng bước góp
phần phát triển kinh tế - xã hội của địa phương nhanh, bền vững.
- Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng làm hạn chế hiệu quả sử dụng đất.
Các yếu tố khiến người sử dụng đất phải sử dụng đất có hiệu quả thông qua các
chính sách ưu đãi đầu tư, chính sách tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng
đất, đấu thầu dự án, chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…để điều tiết
có hiệu quả nhiệm vụ quản lý quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.
- Thông qua kết quả nghiên cứu đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả
sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, như: cải cách thủ tục hành chính, cơ chế tài
chính hóa trong quản lý đất của các tổ chức kinh tế, xây dựng kế hoạch cụ thể để
chủ động điều hành trong quản lý đất đai (chủ động GPMB, thu hút đầu tư, hạn
chế đầu tư ở những khu vực không khuyến khích, xác định những ngành nghề,
khu vực cần trải thảm đỏ…).

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


5
CHƢƠNG I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở lý luận và thực tiễn về hiệu quả trong quản lý, sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế.
1.1.1. Bản chất của việc giao đất, cho thuê đất
Theo quy định của pháp luật về đất đai, một nguyên tắc xuyên suốt trong tất
cả các quy định về quản lý, chế độ sử dụng đất đai là đất đai thuộc Sở hữu toàn dân
do nhà nước là đại diện chủ sở hữu (khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai năm 2003)
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164 Bộ Luật
Dân sự năm 2005).
Đối với đất đai Nhà nước thực hiện quyền định đoạt: Quyết định mục đích
sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch
sử dụng đất; Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; Quyết định
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Định giá
đất (khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai năm 2003). Quyền định đoạt này chỉ có Nhà nước
mới có và không ai có quyền xâm phạm.

Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân và cộng đồng dân
cư (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) để khai thác và sử dụng đất vào mục đích
nhất định thông qua các hình thức: giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền hàng năm, cho thuê đất trả tiền một lần.
Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 thì việc giao đất, cho thuê
đất được hiểu như sau: Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng
quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất; cho thuê đất là
việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu
sử dụng đất. Thuật ngữ giao đất, cho thuê đất thay thế thuật ngữ cấp đất đã làm
thay đổi tư duy xin cho, tư duy bao cấp về đất đai.
Qua phân tích trên, giao đất, cho thuê đất được hiểu dưới ba góc độ cơ
bản sau:
Thứ nhất, giao đất, cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng thông qua Dự án được duyệt, hồ sơ quy
hoạch, đơn xin thuê đất và được thể hiện dưới hình thức quyết định hành chính
hoặc hợp đồng thuê đất do UBND cấp tỉnh quyết định (đối với tổ chức kinh tế).
Việc phân phối quỹ đất cho các mục đích, các đối tượng sử dụng đất để khai thác
đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, an ninh-quốc phòng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


6
Thứ hai, nhìn dưới góc độ nhân văn, việc giao đất, cho thuê đất để khẳng
định quyền hoạt động trên một vị trí, khu vực trên lãnh thổ Việt Nam và từ xưa đến
nay ông cha ta đã nói “Mảnh đất cắm rùi hay an cư lạc nghiệp”. Chính vì lẽ đó các
tổ chức, cá nhân được nhà nước trao quyền sử dụng đất thì cũng được nhà nước
bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, do
đó người sử dụng đất yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh trên diện tích
đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Thứ ba, người sử dụng đất khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất phải sử

dụng đất đai đúng ranh giới, diện tích, mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả gắn với
phát triển bền vững. Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo
Điều 107 Luật Đất đai năm 2003.
1.1.2. Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất
a) Đối với nhà nước
Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân thống nhất quản lý đất đai
nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả
cao nhất. Thông qua giao đất và cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản
lý này. Khi quyết định giao đất và cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc
pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước bằng Giấy chứng nhận QSD đất,
buộc người sử dụng phải tuân thủ theo. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng
đất theo các quy định của pháp luật.
Thông qua giao đất và cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình
và lợi ích chung của toàn xã hội vì giao đất và cho thuê đất là một hình thức
phân phối đất đai cho những người có nhu cầu sử dụng chính đáng. Do đó, giao
đất và cho thuê đất cũng góp phần tạo ra công bằng cho toàn xã hội.
Công tác giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế
được tình trạng sử dụng đất manh mún, quản lý sử dụng đất theo quy hoạch. Đất
đai được giao hoặc cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa được
đầu tư cơ sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho
xã hội. Các dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp
phần thúc đẩy phát triển kinh tế .
b) Đối với người sử dụng đất
Giao và cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước
mà còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Nó là cơ sở về
quyền sử dụng cho người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để từ đó người
sử dụng có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất
đai. Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc trao quyền
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

7
cho người sử dụng đất theo quy định trong pháp luật như quyền được bảo vệ khi
bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được
chuyển nhượng, thế chấp,…
c) Đối với các dự án đầu tư
Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư. Bất kỳ dự án đầu tư
của tổ chức kinh tế nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án
này không thể thực hiện được. Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù
khả năng tài chính có thuyết phục đến mấy mà đất đai không có thì dự án đó
không thể khả thi. Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư
chính là lựa chọn địa điểm thực hiện dự án. Giao đất và cho thuê đất chính là
bước tạo lập cơ sở cho việc thực hiện dự án.
Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn. Bất kì một dự án đầu
tư nào cũng đòi hỏi một số vốn lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng nguồn vốn
tự có của mình có thể không đủ để đầu tư mà phải huy động từ các nguồn khác.
Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng. Cơ sở pháp lý của giao và cho
thuê đất là GCNQSD đất tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn
vốn ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất, thể chấp tài sản hình thành
trong tương lai gắn liền với đất. Nguồn vốn này cùng với các nguồn vốn từ kênh
huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến hành thực hiện dự án.
1.2. Cơ sở pháp lý về giao đất và cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế
thực hiện dự án đầu tƣ
1.2.1. Căn cứ để giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
- Điều 31 Luật Đất đai 2003 quy định căn cứ để giao và cho thuê đối với
các dự án đầu tư là: Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin
giao đất, thuê đất. Theo Chỉ thị số 09/2007/CT-TTg ngày 06/04/2007 của Thủ
tướng Chính phủ về tăng cường quản lý sử dụng đất của các quy hoạch và dự án
đầu tư, yêu cầu trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất thì “phải xem xét kỹ
nhu cầu sử dụng đất, hiệu quả và tính khả thi của dự án, khả năng thực sự của

nhà đầu tư trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất”.
Theo Điều 27 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường và
hỗ trợ tái định cư thì căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất gồm:
- Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền xét duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong văn bản sau:
+ Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


8
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận
đầu tư;
+ Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử
dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của Sở Tài nguyên và
Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất.
1.2.2. Hình thức giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
Theo quy định tại Điều 108 Luật Đất đai các tổ chức kinh tế được lựa
chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất (quy định tại Điều 34 Luật Đất
đai) hoặc thuê đất trả tiền hàng năm (đối với tổ chức trong nước theo quy định
tại Điều 35 Luật Đất đai) và thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một
lần đối với tổ chức nước ngoài.
1.2.3. Thời hạn giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
Theo quy định tại Điều 67 của Luật Đất đai 2003 quy định thời hạn giao
đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư được xem
xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng
không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn
chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn

có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời
hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm.
Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể
yên tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể
thu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê mà không được gia hạn để
sử dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn
giao và cho thuê đất đủ để nhà đầu tư thu hồi vốn và khai thác các lợi ích đã
đầu tư trên đất.
Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê đất,
nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin gia hạn
thời hạn sử dụng đất. Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện và
khuyến khích người sử dụng đất đầu tư thêm vào đất.
1.2.4. Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
Thẩm quyền giao và cho thuê đất được quy định tại Điều 37 Luật Đất đai
2003. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao
đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


9
1.2.5. Quyền và nghĩa vụ của các đối tượng được giao và cho thuê đất
thực hiện các dự án đầu tư.
a) Quyền và nghĩa vụ chung
Căn cứ vào mục 1 chương IV Luật Đất đai 2003 về quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất, các đối tượng được giao và cho thuê đất thực hiện các dự án
đầu tư có các quyền và nghĩa vụ chung sau đây:
- Các quyền chung (Điều 105):
+ Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
+ Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất
nông nghiệp;
+ Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp ;
+ Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình;
+ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
- Các nghĩa vụ chung (Điều 107):
+ Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về
sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình
công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;
+ Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
+ Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;
+ Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
+ Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;
+ Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời
hạn sử dụng đất.
b) Quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng được giao, cho thuê đất làm dự
án đầu tư
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


10
Luật Đất đai 2003 quy định các quyền và nghĩa vụ cụ thể cho đối tượng

được giao đất, cho thuê đất là tổ chức tại các điều từ Điều 109 đến Điều 111
Mục 2 Chương IV.
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách
Nhà nước
+ Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất và các công trình kiến
trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất;
+ Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất
cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của
cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
+ Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền cới đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để
vay vốn theo quy định của pháp luật;
+ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, nguời
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định
của pháp luật.
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê
+ Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản
xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật;
+ Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích
đã được xác định;
+ Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường
hợp được phép đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công
nghệ cao, khu kinh tế;
Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã
trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều
năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có các

quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất trong thời hạn đã trả tiền thuê đất.
1.2.6. Tổng quát về chính sách giao đất, cho thuê đất và một số nhận định
về tồn tại, hạn chế của công tác này
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


11
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế thông qua các hình thức giao đất,
cho thuê đất có thời hạn theo quy định tại Điều 33, 34, 35 Luật Đất đai và việc
thuê hay giao đất có thu tiền do nhà đầu tư lựa chọn theo Điều 108 Luật Đất đai.
Theo quy định hiện nay thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho các tổ
chức kinh tế sử dụng đất đều thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
(từ chấp thuận địa điểm đầu tư, phê duyệt quy hoạch, quyết định giao đất, cho
thuê đất, quyết định giá đất cụ thể để xác định nghĩa vụ tài chính, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất đều thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh tức là từ A-Z).
Sau khi xác lập được quyền sử dụng đất, các tổ chức kinh tế có các
quyền chung theo quy định tại Điều 105, quyền riêng theo quy định tại Điều
109, 110, 111 Luật Đất đai. Trong đó tổ chức kinh tế sử dụng đất nộp tiền sử
dụng đất có nhiều quyền nhất có: quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất.
Đồng thời tổ chức kinh tế sử dụng đất phải sử dụng đất đúng tiến độ,
mục đích, tiết kiệm có hiệu quả; thực hiện các nghĩa vụ chung của người sử
dụng đất theo quy định tại Điều 107 Luật Đất đai, nghĩa vụ tài chính đối với nhà
nước như: nộp tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất, lệ phí trước bạ…Đặc biệt
Luật Đất đai đã quy định tổ chức kinh tế được sử dụng đất với thời hạn không
quá 50 năm, những nơi có điều kiện khó khăn, khó thu hồi vốn được sử dụng
không quá 70 năm và khi hết hạn nếu chấp hành tốt thì lại được gia hạn.

Tuy nhiên, trong điều kiện đẩy mạnh phát triển công nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước và xã hội hóa một số lĩnh vực để thu hút các nguồn lực không
có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước tham gia đầu tư phát triển kinh tế - xã hội.
Một số chính sách trải thảm đỏ đối với các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài,
như: đầu tư vào các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, đầu tư vào các vùng
có điều kiện kinh tế khó khăn, vùng nông thôn, các ngành nghề sử dụng công
nghệ sạch thân thiện với môi trường…các nhà đầu tư được hưởng nhiều chính
sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đặc biệt lĩnh vực xã hội hóa
như: y tế, giáo dục, văn hóa…nhà đầu tư được miễn tiền giao đất, thuê đất.
Hiện nay chưa có quy định các cơ quan nhà nước được định đoạt hình
thức giao đất hay cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế sử dụng thực hiện các dự
án đầu tư; chưa có hướng dẫn phân loại hình đầu tư, ngành nghề đầu tư, mức
vốn đầu tư, suất đầu tư tối thiểu; định mức sử dụng đất theo từng loại hình công
nghệ, quy định cụ thể về chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng đất…để có căn cứ
quyết định thời hạn giao đất cho thuê đất cho từng dự án cụ thể. Hiện nay theo
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


12
quy định thì chỉ căn cứ vào dự án, mà dự án sử dụng nguồn vốn không có nguồn
gốc từ ngân sách nhà nước thì do nhà đầu tư tự phê duyệt. Đây là chính sách thu
hút đầu tư, tạo hành lang rộng để các nhà đầu tư hoạt động. Tuy nhiên đến thời
điểm hiện nay chúng ta đã thấy xuất hiện nhiều khoảng trống cần xem xét và
quản lý chặt lại để bảo đảm nguyên tắc xuyên suốt đất đai chỉ có Nhà nước mới
có quyền định đoạt.
1.3. Mối quan hệ của công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án
đầu tư và hiệu quả sử dụng đất.
1.3.1. Hiệu quả sử dụng đất
Hiệu quả sử dụng đất có thể hiểu đơn giản là những kết quả thu được từ
việc khai thác, sử dụng đất đai. Kết quả từ việc khai thác và sử dụng đất đai

được lượng hoá bằng số sản phẩm thu được từ việc sử dụng đất, có thể là sản
lượng thóc hay hoa màu trên một đơn vị sử dụng đất hay lợi nhuận trên một đơn
vị sử dụng đất. Tuy nhiên còn rất nhiều những hiệu quả khác do việc sử dụng đất
mang lại như những lợi ích mang lại cho xã hội và môi trường.
1.3.2. Mối quan hệ của công tác giao và cho thuê đất để thực hiện các dự
án đầu tư và hiệu quả sử dụng đất
Trong sử dụng đất, mục tiêu của các chủ đầu tư là lợi nhuận kinh tế và
hiệu quả tài chính của dự án, trong khi đó mục tiêu của Nhà nước và xã hội là
hiệu quả kinh tế, xã hội. Không phải lúc nào hai quan điểm này cũng đồng hành
cùng nhau, không phải dự án đầu tư nào đạt được hiệu quả về mặt tài chính cũng
đạt được hiệu quả kinh tế, xã hội. Vì vậy, quản lý công tác giao đất và cho thuê
đất đối với các dự án đầu tư có ý ảnh hưởng lớn đến tăng hiệu quả kinh tế, xã
hội. Một khi đất được giao và cho thuê một cách tùy tiện, không đúng đối tượng,
không đúng mục đích sử dụng, không phù hợp với quy hoạch đã đề ra thì không
thể đạt được hiệu quả kinh tế, xã hội.
Quản lý công tác giao và cho thuê đất không chỉ là xem xét, quản lý đất
đai trước, trong khi đất được giao, được cho thuê và sau khi giao cho các chủ
đầu tư mà còn phải quản lý cả quy trình giao và cho thuê đất của các cơ quan có
thẩm quyền. Nếu không quản lý tất cả các mặt này hoặc buông lỏng quản lý là
cơ hội cho các nhà đầu tư lợi dụng, không thực hiện đúng các cam kết, làm cho
đất đai sử dụng không hiệu quả hiệu quả, không đi theo định hướng phát triển
kinh tế - xã hội của địa phương.
Trên cơ sở của giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư, các cơ
quan quản lý đất đai có thể theo dõi tình hình sử dụng đất từ đó kịp thời ban
hành các quyết định, chủ trương, chính sách thích hợp tạo điều kiện cho nhà đầu
tư sử dụng đất hiệu quả nhất. Đồng thời, chấn chỉnh kịp thời nếu chủ đầu tư sử
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


13

dụng đất không đúng mục tiêu của dự án.
Vì vậy, quản lý công tác giao đất và cho thuê đất đối với các dự án và hiệu
quả sử dụng đất có mối quan hệ thống nhất với nhau, không có cái này sẽ không
có cái kia. Tăng cường quản lý công tác giao đất và cho thuê đất là đòi hỏi tất
yếu trong quản lý Nhà nước về đất đai.
1.4. Tình hình giao đất, cho thuê đất cho tổ chức trên phạm vi cả
nƣớc
1.4.1. Tình hình giao đất, cho thuê đất phân theo các vùng
Theo số liệu kiểm kê quỹ đất của các tổ chức, tính đến ngày 01 tháng 4
năm 2008, cả nước có 144.485 tổ chức đang quản lý, sử dụng đất được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất với 338.450 thửa đất, khu đất; trong đó, số lượng tổ
chức tập trung chủ yếu tại các vùng: Đồng bằng sông Hồng (chiếm 22,69%),
Đông Bắc (15,15%), Bắc Trung bộ (14,19%), Đông Nam bộ (13,49%), Đồng
bằng sông Cửu Long (13,13%) trung bình mỗi tỉnh có khoảng hơn 2000 tổ
chức, tuy nhiên, một số thành phố, tỉnh trọng điểm của vùng, của cả nước có sự
tập trung số lượng tổ chức tương đối nhiều như: Thành phố Hà Nội số lượng tổ
chức chiếm đến 8,36% tổng số tổ chức của cả nước và bằng 31,49% số lượng tổ
chức có trong vùng; Thành phố Hồ Chí Minh chiếm 6,69% tổng số tổ chức của
cả nước và 49,73 % số lượng tổ chức của vùng; tỉnh Thanh Hóa chiếm 4,42%
tổng số và 31,15% số lượng tổ chức của vùng
- Tổng diện tích đất của các tổ chức đang quản lý, sử dụng được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất trong cả nước là 7.833.142,70 ha, chiếm 23,65%
tổng diện tích tự nhiên của cả nước. Diện tích đất của các tổ chức phân bố ở các
vùng, trong đó diện tích lớn nhất là tại vùng Tây Nguyên với 2.515.166,38 ha,
chiếm 32,11% tổng diện tích sử dụng và thấp nhất là tại vùng Tây Bắc với
176.381,38 ha, chiếm 2,25% tổng diện tích sử dụng. Vùng đồng bằng sông
Hồng nơi chiếm đến 22,69% tổng số tổ chức của cả nước nhưng chỉ chiếm
3,07% diện tích sử dụng đất của các tổ chức và phần lớn là diện tích đất của
khối tổ chức các cơ quan nhà nước, chi tiết phân bố diện tích đất của các tổ chức
được thể hiện qua bảng dưới đây.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


14
Bảng 1.1. Diện tích đất của các tổ chức
phân theo các vùng địa lý tự nhiên kinh tế

Vùng kinh tế - tự nhiên
Diện tích (ha)
Tỷ lệ (%)
Cả nước
7.833.142,7
0
100,00
Tây Bắc
176.381,38
2,25
Đông Bắc
1.032.437,3
9
13,18
Đồng bằng sông Hồng
240.823,43
3,07
Bắc Trung Bộ

1.429.531,7
3
18,25
Duyên hải Nam Trung Bộ
1.077.398,6
0
13,75
Đông Nam Bộ
986.741,82
12,60
Tây Nguyên
2.515.166,3
8
32,11
Đồng bằng sông Cửu Long
374.661,97
4,78

Cơ cấu diện tích các vùng theo tổng diện tích sử dụng
của các loại hình tổ chức
2%
13%
3%
18%
13%
32%
5%
14%
Tây Bắc
Đông Bắc

Đồng bằng sông Hồng
Bắc Trung Bộ
Duyên Hải Nam Trung Bộ
Đông Nam Bộ
Tây Nguyên
Đồng bằng sông Cửu Long

Biểu đồ 1.1: Cơ cấu diện tích các loại hình tổ chức phân theo vùng lãnh thổ

Diện tích đất của các tổ chức được phân theo các loại hình tổ chức, trong
đó chủ yếu là diện tích đất của các nông, lâm trường quốc doanh quản lý, sử
dụng (chiếm 77,88% tổng diện tích đất của các tổ chức), Tổ chức sự nghiệp
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


15
công (chiếm 6,63%), Tổ chức kinh tế (chiếm 6,47%) , chi tiết số lượng tổ chức
và diện tích sử dụng đất của các tổ chức được thể hiện qua Bảng sau:


Bảng 1.2: Tổng hợp tổ chức phân theo loại hình sử dụng

STT
Loại hình tổ chức
Tổng số
tổ chức
Tổng số khu
đất SD
Tổng diện tích
(ha)

Tỷ lệ
(%)
1
Cơ quan hành chính N.N
15.392
19.600
35.383,02
0,45
2
Tổ chức chính trị
1.439
2.120
3.174,15
0,04
3
Tổ chức xã hội
952
1.062
1.424,13
0,02
4
Tổ chức chính trị xã hội
1.131
1.232
4.890,05
0,06
5
T.C chính trị XH – N.N
610
676

721,25
0,01
6
Tổ chức sự nghiệp công
55.456
95.544
519.063,47
6,63
7
Tổ chức ngoại giao
41
47
21,35

8
Tổ chức kinh tế
49.723
69.520
506.715,04
6,47
9
Ủy ban nhân dân xã
11.014
133.218
327.556,68
4,18
10
Quốc phòng, An ninh
8.118
12.406

333.760,81
4,26
11
Nông, lâm trường
653
3.025
6.100.432,74
77,88

Tổng cộng:
144.485
338.450
7.833.142,70
100,00

(Nguồn số liệu: Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường về kết quả kiểm kê quỹ đất
năm 2008 của các tổ chức đang quản lý, sử dụng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo
Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ).
Theo kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ chức với tổng diện
tích 7.833.142,70 ha do các tổ chức đang quản lý, sử dụng được phân theo các
hình thức sử dụng chủ yếu giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước và
cho thuê đất, cụ thể như sau:
1.4.2. Tình hình giao đất, công nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức
Tổng số tổ chức được Nhà nước giao (có giấy tờ về giao đất), công nhận
quyền sử dụng đất trên phạm vi cả nước là 103.899 tổ chức chiếm 71,91% tổng
số tổ chức sử dụng đất với diện tích đất đã giao, đã công nhận quyền sử dụng đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

16
cho các loại hình tổ chức quản lý, sử dụng là 5.834.039 ha, chiếm 74,48% tổng
diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức quản lý, sử dụng và chiếm
17,62% so với tổng diện tích tự nhiên toàn quốc, trong đó giao đất, công nhận
quyền sử dụng đất không thu tiền cho 97.176 tổ chức với diện tích 5.723.350 ha
và giao đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền là 6.723 tổ chức với diện
tích 110.689 ha. Như vậy, diện tích sử dụng đất của các tổ chức chủ yếu được
Nhà nước giao đất (giao đất không thu tiền), trong đó tổ chức quốc phòng, an
ninh và các tổ chức nông, lâm trường có tỷ lệ diện tích được Nhà nước giao
tương đối cao.
Tổ chức kinh tế, các nông lâm trường được nhà nước giao đất, công nhận
quyền sử dụng đất (loại hình tổ chức phải thực hiện chuyển đổi sang thuê đất
nhưng tỷ lệ số lượng tổ chức và diện tích được nhà nước giao đất tương đối
cao); tổ chức kinh tế chiếm đến 15,09% số lượng tổ chức được nhà nước giao
đất, công nhận quyền sử dụng đất của cả nước và 2,96% diện tích được giao,
(tập trung nhiều ở một số tỉnh, thành phố như: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh,
Phú Thọ, Nghệ An, Kiên Giang ); các nông, lâm trường tuy có số lượng tổ
chức được nhà nước giao đất cho thuê đất không nhiều (0,52% tổng số tổ chức
được nhà nước giao) nhưng diện tích được Nhà nước giao đất, công nhận quyền
sử dụng đất lại lớn nhất (chiếm 81,56% diện tích được giao của cả nước, tập
trung chủ yếu ở các tỉnh như Lâm Đồng, Đăk Lăk, Bình Phước, Hà Tĩnh, Lào
Cai, Thừa Thiên Huế, Quảng Nam, Ninh Thuận, Cà Mau ), và đây cũng chính
là nhiệm vụ đặt ra cho các địa phương phải có kế hoạch cụ thể trong việc chuyển
những diện tích đất của các tổ chức này từ đất được nhà nước giao sang hình
thức thuê đất, đặc biệt là từ giao đất không thu tiền. Chi tiết tình hình giao đất,
công nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 1.3: Tình hình giao đất, công nhận quyền sử dụng đất

Loại hình tổ chức
Giao đất, công nhận quyền sử dụng đất

Tổng số
Không thu tiền
Có thu tiền
Số tổ
chức
Diện tích
(ha)
Số tổ chức
Diện tích
(ha)
Số tổ
chức
Diện tích
(ha)
Tổng
103.899
5.834.039
97.176
5.723.349,91
6.723
110.689
1. Cơ quan nhà nước
13.329
17.854,13
13.204
17.564,56
125
289,57
2. Tổ chức chính trị
1.247

2.795,48
1.163
2.743,49
84
51,99
3. Tổ chức xã hội
804
1.133,06
793
1.125,76
11
7,30
4. Tổ chức chính trị XH
953
4.774,67
946
4.773,45
7
1,22
5. Tổ chức chính trị xã
hội nghề nghiệp
506
597,70
486
592,05
20
5,65
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

17
Loại hình tổ chức
Giao đất, công nhận quyền sử dụng đất
Tổng số
Không thu tiền
Có thu tiền
Số tổ
chức
Diện tích
(ha)
Số tổ chức
Diện tích
(ha)
Số tổ
chức
Diện tích
(ha)
6.Tổ chức sự nghiệp công
49.466
370.700,19
49.152
369.140,64
314
1.559,55
7. Tổ chức kinh tế
15.678
172.832,46
9.822
137.906,67
5.856

34.925,79
8. UBND xã
13.300
195.201,08
13.242
194.634,32
58
566,76
9. Nông lâm trường
543
4.758.392,83
498
4.690.509,54
45
67.883,29
10. Quốc phòng, an ninh
8.054
309.753,61
7.853
304.356,43
201
5.397,18
11. Tổ chức ngoại giao
19
3,72
17
3,00
2
0,72
(Nguồn số liệu: Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường về kết quả kiểm kê quỹ đất

năm 2008 của các tổ chức đang quản lý, sử dụng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo
Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ).
1.4.3. Tình hình cho thuê đất
Diện tích đất do các loại hình tổ chức thuê sử dụng trên phạm vi toàn
quốc 1.307.606,14 ha, chiếm 16,69% tổng diện tích đất của các tổ chức và
chiếm 3,95% tổng diện tích tự nhiên của toàn quốc, trong đó thuê đất trả tiền
một lần 8.457,04 ha và thuê đất trả tiền hàng năm 1.299.149,10 ha.
Trong tổng diện tích sử dụng 8.457,04 ha của hình thức thuê đất trả tiền
một lần thì diện tích sử dụng tập trung chủ yếu ở tổ chức kinh tế 7.804,17 ha
chiếm 92,28% (trong đó, lớn nhất là Tây Nguyên 2.062,4 ha. Đồng bằng Sông
Hồng 1.902,86 ha, Đông Nam Bộ 1.863,24 ha và Duyên hải Nam Trung Bộ
1.020,24 ha). Trong tổng diện tích sử dụng 1.299.149,10 ha của hình thức thuê
đất trả tiền hàng năm thì diện tích tập trung chủ yếu ở các nông, lâm trường
998.460,14 ha, chiếm 76,85% (trong đó Tây Nguyên là 781.175,71 ha) và tổ
chức kinh tế 298.051,15 ha, chiếm 22,94% (trong đó Đông Nam Bộ 87.110,16
ha, Tây Nguyên 68.925,02 ha, Đông Bắc 49.270,65 ha, Duyên hải Nam Trung
Bộ 31.076,47 ha), các loại hình tổ chức khác chỉ chiếm tỷ lệ dưới 0,1%.
1.4.4. Đánh giá chung công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu
tư hiện nay trên cả nước
a) Một số kết quả đạt được
Công tác giao và cho thuê đất thời gian qua đã đạt được rất nhiều kết quả
tích cực. Các chính sách ưu đãi về giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
của Nhà nước ta cũng như của các địa phương đã tạo điều kiện cho các cá nhân,
tổ chức tiếp cận với đất đai dễ dàng hơn. Các chủ đầu tư có thể tiếp cận thông
tin và lựa chọn địa điểm xây dựng phù hợp nhất với dự án của mình. Đây cũng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


18
là một trong những điều kiện đảm bảo cho các chủ dự án thực hiện tốt dự án qua

đó có thể nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Thủ tục và quy trình giao và cho thuê đất đã được cải tiến, góp phần rút
ngắn thời gian giao đất cho chủ dự án. So với trước đây, thủ tục giao và cho thuê
đất đã được đơn giản hơn rất nhiều theo cơ chế “một cửa”, các sở Tài nguyên và
Môi trường làm đầu mối tiếp nhận và trả hồ sơ, các chủ dự án xin giao đất, cho
thuê đất không cần phải ôm hồ sơ chạy đi chạy lại giữa các sở ngành như trước
đây. Điều này góp phần tiết kiệm thời gian cho cơ quan quản lý cũng như cho
chủ dự án, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án đầu tư, do đó cũng làm cho đất đai
được đưa vào sử dụng sớm hơn, tránh được hiện tượng đất đai bỏ hoang, gây
lãng phí đất. Vì vậy có thể nói đất đai được sử dụng có hiệu quả hơn.
b) Một số tồn tại
* Thủ tục hành chính liên quan đến đất còn phức tạp
Mặc dù theo quy định của Luật Đất đai 2003, thời gian giải quyết một hồ
sơ xin giao đất, cho thuê đất kéo dài không quá 20 ngày đối với đất trống và
không quá 40 ngày đối với đất chưa qua giải phóng mặt bằng nhưng trên thực tế
thì khi giải quyết các hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất phải trải qua nhiều cơ quan
có liên quan nên thời gian giải quyết thường bị kéo dài.
* Công tác giải phóng mặt bằng còn nhiều vướng mắc ảnh hưởng đến tiến
độ giao đất cho các dự án
Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là vấn đề phức tạp nhất hiện
nay, sảy ra trên phạm vi cả nước, vướng mắc chủ yếu là do giá bồi thường đất
thường hơn nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế, cơ chế giải phóng mặt bằng
theo 02 hình thức (Nhà nước thu hồi đất, doanh nghiệp thoả thuận) dẫn đến các
hộ bị thu hồi đất so sánh; vấn đề cưỡng chế theo quy định hiện nay là rất khó
khăn Vấn đề này ảnh hưởng trực tiếp đến công tác giao và cho thuê đất đối với
các dự án, làm chậm tiến độ giao đất cho các dự án, không bảo đảm tiến độ thực
hiện nên có nhiều trường hợp bị mất thời cơ đầu tư, thu hút các nguồn vốn để
thực hiện dự án .
* Công tác quản lý đất sau khi giao và cho thuê còn lỏng lẻo
Có thể nói việc thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất đai sau khi giao và

cho thuê chưa được quan tâm đúng mức. Rất nhiều những sai phạm trong sử
dụng đất của các dự án đầu tư không được phát hiện như sử dụng đất sai mục
đích, nhiều dự án được giao và cho thuê đất nhưng không đi vào triển khai thực
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


19
hiện dự án, tình trạng “dự án treo”, đất đã giao bị bỏ hoang không sử dụng.
Thanh tra và kiểm tra việc sử dụng đất của các dự án đầu tư một cách thường
xuyên là biện pháp quản lý tốt nhất đối với đất đai nhằm làm cho đất đai được
sử dụng một cách đúng đắn góp phần làm tăng hiệu quả sử dụng đất.
* Nguyên nhân chính của những tồn tại
Một là, công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai đối với các
cấp chính quyền địa phương và nhân dân chưa được thực hiện một cách sâu
rộng và liên tục. Vì vậy, nhận thức về pháp Luật Đất đai của các tổ chức kinh tế
và ngay cả đối với cán bộ địa chính ở các cấp còn hạn chế, ảnh hưởng tới công
tác giao và cho thuê đất.
Hai là, hệ thống các quy định về giao và cho thuê đất không ổn định. Điều
này thể hiện trong việc các chính sách, các quy định pháp luật về giao và cho
thuê đất thường xuyên thay đổi, các văn bản luật, nghị định, thông tư, chỉ thị về
quản lý đất đai thiếu tính đồng bộ, có sự mâu thuẫn và chồng chéo gây khó khăn
trong công tác triển khai thực hiện các văn bản này, ảnh hưởng trực tiếp đến
công tác giao và cho thuê đất.
Ba là, sự phối hợp giữa các cơ quan, ban ngành vẫn còn rất hạn chế. Công
tác giao và cho thuê đất là công tác có liên quan đến nhiều cơ quan và ban ngành
như Kế hoạch và đầu tư, Xây dựng, Tài chính, Thuế, Giao thông vận tải, và
nhiều ngành có liên quan khác. Một cơ quan thực hiện không tốt công việc của
mình thì sẽ làm ảnh hưởng tới tiến độ chung của tất cả các cơ quan và ban ngành
liên quan, do đó ảnh hưởng đến kết quả của công tác giao và cho thuê đất.
1.5. Tình hình giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang

Theo số liệu kiểm kê đất đai của các tổ chức theo Chỉ thị số 31/2007/CT-
TTg ngày 14/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ tính đến ngày 01/4/2008, tình
hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang như sau:
1.5.1. Số lượng các tổ chức sử dụng đất
Trên địa bàn tỉnh có 1103 tổ chức/5288 điểm sử dụng đất với tổng diện
tích là: 78.276,00 ha.
Trong đó:
- Đất an ninh, quốc phòng có 24 tổ chức/50 điểm sử dụng đất với tổng
diện tích 2.912,939 ha
- Đất của các Ban Quản lý rừng và các Công ty nông, lâm nghiệp có 15 tổ
chức/15 điểm sử dụng đất với tổng diện tích 63.560,42 ha
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


20
- Đất của các tổ chức sử dụng đất trên địa bàn thuộc đối tượng là đơn vị, cơ
quan nhà nước; Uỷ ban nhân dân cấp xã; các tổ chức kinh tế có 1.064 tổ
chức/5223 điểm sử dụng đất với tổng diện tích 11.802,64 ha
1.5.2. Tình hình cấp Giấy CNQSD đất cho tổ chức:
- Tổng số tổ chức đã cấp Giấy CNQSD đất: 404 tổ chức
- Tổng số điểm sử dụng đất đã cấp Giấy CNQSD đất: 763 Giấy
- Tổng diện tích đã cấp Giấy CNQS đất: 18247,063 ha
1.5.3. Đối tượng được giao đất, cho thuê đất
Kiểm kê quỹ đất của các tổ chức sử dụng đất trên địa bàn thuộc đối
tượng là đơn vị, cơ quan nhà nước; Uỷ ban nhân dân cấp xã; các tổ chức kinh tế
(chưa bao gồm đất an ninh quốc phòng, đất của các Ban Quản lý rừng và các
Công ty nông, lâm nghiệp) cụ thể như sau:
* Phân theo loại hình tổ chức:
- Các đơn vị, cơ quan nhà nước: 783 tổ chức/2.065 điểm sử dụng đất với
tổng diện tích là 761,594 ha.

- Uỷ ban nhân dân cấp xã: 139 tổ chức/2.664 điểm điểm sử dụng đất với
tổng diện tích là 2.226,10 ha. (riêng thị trấn Tân Bình do địa giới hành chính trùng
khớp với Nhà máy Z113 nên toàn bộ diện tích này được thống kê vào đất quốc
phòng).
- Tổ chức kinh tế: 142 tổ chức/495 điểm sử dụng đất với tổng diện tích
là 8.814,94 ha.
* Phân theo địa giới hành chính cấp huyện
- Tại huyện Sơn Dương có 227 tổ chức với 1.287 điểm sử dụng đất; tổng
diện tích đất do các tổ chức đang quản lý, sử dụng: 950,55 ha
- Tại huyện Yên Sơn có 247 tổ chức với 1.411 điểm sử dụng đất; tổng diện
tích đất do các tổ chức đang quản lý, sử dụng: 990,20 ha
- Tại thị xã Tuyên Quang có 182 tổ chức với 351 điểm sử dụng đất; tổng
diện tích đất do các tổ chức đang quản lý, sử dụng: 233,52 ha
- Tại huyện Hàm Yên có 146 tổ chức với 767 điểm sử dụng đất; tổng diện
tích đất do các tổ chức đang quản lý, sử dụng: 512,24 ha
- Tại huyện Chiêm Hoá có 215 tổ chức với 1.024 điểm sử dụng đất; tổng
diện tích đất do các tổ chức đang quản lý, sử dụng: 731,21 ha
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


21
- Tại huyện Na Hang có 101 tổ chức với 383 điểm sử dụng đất; tổng diện
tích đất do các tổ chức đang quản lý, sử dụng: 8.384,91 ha.
- Tình hình cấp Giấy CNQSD đất
+ Tổng số tổ chức đã cấp Giấy CNQSD đất: 393 tổ chức
+ Tổng số điểm sử dụng đất đã cấp Giấy CNQSD đất: 743 Giấy
+ Tổng diện tích đã cấp Giấy CNQS đất: 330,306 ha
1.5.4. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức:
a) Hình thức được giao, cho thuê sử dụng:
- Diện tích đất được giao không thu tiền sử dụng đất: 811.849,47 ha/247

tổ chức
- Diện tích đất được giao có thu tiền sử dụng đất: 54,484 ha/16 tổ chức;
- Diện tích đất được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất không thu tiền:
13.557,57 ha /921 tổ chức;
- Diện tích đất được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền:
52.075,62 ha / 25 tổ chức;
- Diện tích đất được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần: 1,10 ha/02 tổ chức;
- Diện tích đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm: 680,677 ha/250
tổ chức;
- Diện tích đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng và tiền đã trả có
nguồn gốc ngân sách nhà nước: 3.408 m
2
/ 01 tổ chức.
(Nguồn số liệu theo Báo cáo của UBND tỉnh Tuyên Quang về kết quả thực hiện kiểm
kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất
trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang).
1.5.5. Đánh giá thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê cho các tổ chức
kinh tế trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang
a) Sử dụng đúng mục đích được giao, được thuê
Theo kết quả kiểm kê quỹ đất của các tổ chức năm 2008, trên địa bàn tỉnh
có 1.049 tổ chức sử dụng đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích
69.422,66 ha/78.276 ha chiếm 89%.
b) Các hình thức vi phạm
- Diện tích cho mượn: 1.351,67 ha /24 tổ chức (trong đó, có 7 tổ chức
kinh tế/2,0 ha);
- Diện tích chuyển nhượng trái pháp luật: 145,85 ha/3 tổ chức;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


22

- Diện tích đang bị lấn chiếm: 6.899,13 ha/37 tổ chức (trong đó, có 11 tổ
chức kinh tế/1,92 ha);
- Diện tích đang tranh chấp: 147,16 ha / 10 tổ chức (trong đó, có 02 tổ
chức kinh tế/0,24 ha);
- Diện tích sử dụng vào mục đích khác: 0,239 ha/01 tổ chức
+ Diện tích đã bố trí làm nhà ở, đất ở: 0,239 ha/01 tổ chức (trong đó, có
01 tổ chức kinh tế sử dụng trái mục đích làm nhà ở/0,24 ha);
- Diện tích chưa sử dụng: 309,268 ha/ 18 tổ chức (trong đó, có 04 tổ chức
kinh tế/28,88 ha);
+ Diện tích đã đưa vào sử dụng nhưng còn hoang hóa: 272,43/13 tổ chức.
c) Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng trên:
Diện tích đất bị lấn, bị chiếm nguyên nhân chủ yếu do tình trạng sử dụng
không hiệu quả, sử dụng chưa hết diện tích được giao, quản lý lỏng lẻo ở hầu hết
các loại hình tổ chức đã dẫn đến bị lấn, bị chiếm diện tích trong đó tập trung chủ
yếu các loại hình tổ chức như tổ chức sự nghiệp công, Uỷ ban nhân dân cấp xã,
tổ chức kinh tế, quốc phòng, an ninh, nông, lâm trường.
Nguyên nhân là thiếu kiểm tra thường xuyên; chưa quan tâm đến việc lập
hồ sơ và lưu giữ đầy đủ các giấy tờ để theo dõi, quản lý; không quản lý được
mốc ranh khu đất đã được giao, chưa xây dựng tường rào hoặc cắm mốc giới để
phân định với đất của dân, của tổ chức khác; thời gian giao đất trước đây đã quá
lâu, thủ tục không đầy đủ; thay đổi thủ trưởng đơn vị nhiều lần và không bàn
giao cho người sau để tiếp tục quản lý cho nên trong suốt quá trình sử dụng đã
để cho người dân hoặc tổ chức khác lấn, chiếm; cá biệt có tổ chức không biết
ranh giới đất của đơn vị mình sử dụng đến đâu.
Một số tổ chức do quản lý đất không chặt chẽ, diện tích đất sử dụng không
hết có tổ chức sử dụng đất đầu tư xây dựng, công trình hoàn thành đã đưa vào
sử dụng (một số điểm trường học) nhưng sau một thời gian vì nhiều lý do phải
chuyển đi nơi khác, nhưng tổ chức và chính quyền địa phương không báo cáo để
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi và quản lý, mà bỏ hoang không sử
dụng, từ đó người dân đã lấn, chiếm để sản xuất hoặc làm nhà ở.

Diện tích đất đang tranh chấp, lấn chiếm chủ yếu xảy ra trong các loại
hình tổ chức như tổ chức kinh tế, quốc phòng an ninh, nông, lâm trường, Uỷ ban
nhân dân cấp xã, tổ chức sự nghiệp công. Nguyên nhân chủ yếu do khi thực hiện
giao đất cho các tổ chức, hồ sơ lập chưa đầy đủ, không chặt chẽ, mô tả ranh giới,
mốc giới không rõ ràng, cụ thể; một số khu đất đã có mốc giới nhưng qua quá
trình xây dựng các công trình làm thất lạc mốc hoặc có sự dịch chuyển vị trí
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


23
ngoài ý muốn. Do vậy, khi phát sinh tranh chấp, việc giải quyết rất khó khăn.
Ngoài ra, còn có nguyên nhân do thiếu kiên quyết trong xử lý các trường hợp lấn
chiếm, giải quyết tranh chấp kéo dài hoặc tái chiếm đất đã bồi thường.
Tình trạng để đất trống hay chậm đưa vào sử dụng sảy ra ở nhiều địa
phương trên địa bàn tỉnh do tổ chức quản lý và diện tích đất đầu tư, xây dựng
chậm chủ yếu là các dự án xây dựng các cơ sở sản xuất công nghiệp, dịch vụ
thương mại các dự án này đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư
nhưng không triển khai được hoặc triển khai chậm do có nhiều khó khăn, vướng
mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư… Một số dự án
tiến độ thực hiện chậm do các chủ đầu tư thiếu vốn để thực hiện.
- Một số nguyên nhân khác: do nhận thức của các tổ chức về quản lý sử dụng
đất theo các quy định của pháp luật về đất đai còn chưa đầy đủ, việc phát hiện và
xử lý vi phạm của chính quyền cơ sở còn chưa kịp thời, chưa kiên quyết. Hồ sơ địa
chính phần lớn chưa được thiết lập hoàn chỉnh, diện tích đã đo đạc địa chính thấp
(mới đo được 7,3%) công tác cập nhật chỉnh lý, biến động gặp nhiều khó khăn;
nhiều tổ chức sử dụng đất do lịch sử để lại không có hồ sơ đất đai.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


24




CHƢƠNG II
ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG, PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Đối tƣợng, phạm vi và thời gian nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
- Công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế để thực hiện
các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2008-2011.
- Công tác thanh tra, kiểm tra và quản lý tình hình sử dụng đất của các tổ
chức sau khi được giao đất, thuê đất.

- Các chính sách pháp luật có liên quan đến giao đất, cho thuê đất để thực
hiện dự án đầu tư và đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi: Nghiên cứu trên địa bàn toàn tỉnh Tuyên Quang
- Thời gian: Thống kê, đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế sử dụng đất từ năm 2008 đến 2011
2.2. Nội dung nghiên cứu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Tuyên Quang ảnh
hưởng đến công tác quản lý, sử dụng đất.
- Thực trạng của công tác giao và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu
tư trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
- Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất và đánh giá hiệu quả sử dụng
đất sản xuất kinh doanh của các nhà đầu tư trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
- Xây dựng Bộ Tiêu chí đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế trên địa bàn tỉnh;
- Những giải pháp và kiến nghị để tăng cường công tác quản lý giao và
cho thuê đất và nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế thực hiện
đầu tư, sản xuất kinh doanh.
2.3. Phƣơng pháp nghiên cứu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


25
2.3.1. Thu thập số liệu thứ cấp
- Thu thập nghiên cứu các văn bản pháp lý của trung ương, địa phương
liên quan tới vấn đề này.
- Thu thập các loại số liệu thứ cấp:
+ Thu thập số liệu, tài liệu về giao đất, cho thuê đất của các tổ chức kinh
tế (theo loại hình tổ chức kinh tế, diện tích, vị trí địa điểm, tổng mức đầu tư )
các chính sách của nhà nước và cơ chế của tỉnh đối với các tổ chức kinh tế được

giao đất, thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.
+ Thu thập số liệu về tài chính: Các khoản tài chính tổ chức kinh tế đã
đóng góp cho ngân sách nhà nước (tiền thuê đất trả hàng năm, tiền sử dụng đất,
lệ phí trước bạ); thuế thu nhập doanh nghiệp thông qua báo cáo tài chính hàng
năm và các khoản đóng góp ủng hộ cộng đồng của các tổ chức kinh tế.
+ Thu thập số liệu về giải quyết việc làm và thu nhập cho người lao động
qua các năm hoạt động của doanh nghiệp.
+ Thu thập số liệu về giá đất ở, các hoạt động dịch vụ (nhà hàng, khách
sạn, nhà nghỉ, cửa hàng bách hóa tổng hợp các khu vực có hoạt động của các
tổ chức kinh tế: khu công nghiệp, khu du lịch để đánh giá mức độ ảnh hưởng
và những đóng góp tích cực của các tổ chức kinh tế này trong việc cải thiện và
nâng cao đời sống cho cộng đồng dân cư và phát triển đô thị trong khu vực.
- Nguồn số liệu và phương pháp thu thập:
+ Nguồn số liệu được khai thác từ chính các tổ chức kinh tế mang tính
điển hình cho loại hình sử dụng đất, lĩnh vực đầu tư, địa bàn đầu tư…thông qua
các Phiếu khảo sát, phỏng vấn.
+ Khai thác số liệu tại các cơ quan nhà nước: Các Sở: Tài nguyên và Môi
trường, Kế hoạch và Đầu tư, Tài chính, Xây dựng; Cục thuế tỉnh và có thể mở
rộng đến UBND các huyện, thành phố.
2.3.2. Thu thập số liệu sơ cấp
- Xây dựng phiếu điều tra (có mẫu phiếu điều tra, phỏng vấn kèm theo)
- Xác định đối tượng điều tra:
+ Các đối tượng là tổ chức kinh tế sử dụng đất, điều tra được phân theo
từng loại hình tổ chức kinh tế (Doanh nghiệp nhà nước, Doanh nghiệp cổ phần,
doanh nghiệp tư nhân, Công ty liên doanh…)
+ Các Sở: Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, Tài chính, Xây
dựng; Cục thuế tỉnh và có thể mở rộng đến UBND các huyện, thành phố.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên