Nghiên cứu ảnh hưởng của quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa đến việc sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢƠNG ĐAI HOC NÔNG LÂM
̀
̣
̣

NGUYỄN MINH THANH

NGHIÊN CỨU ẢNH HƢỞNG CỦA
Q TRÌNH CƠNG NGHIỆP HĨA – ĐƠ THỊ HÓA
ĐẾN VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HẠ LONG - TỈNH QUẢNG NINH

Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS. TS. Đinh Ngọc Lan

THÁI NGUYÊN - 2012


i
LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai cơng bố
trong bất kì cơng trình nào khác.
Tơi xin cam đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc
chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả

Nguyễn Minh Thanh


ii
LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận đƣợc sự
giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo
trong Khoa sau đại học, trƣờng Đại học Nơng Lâm Thái Ngun.
Để có đƣợc kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tơi cịn nhận đƣợc sự hƣớng dẫn chu đáo, tận tình của PGS. TS.Đinh
Ngọc Lan là ngƣời hƣớng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề
tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận đƣợc sự giúp đỡ, tạo điều kiện của UBND thành phố Hạ
Long, Phòng Tài ngun và Mơi Trƣờng, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng
đất thành phố Hạ Long, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên,
tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và ngƣời thân.
Với tấm lịng biết ơn, tơi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý
báu đó!

Tác giả

Nguyễn Minh Thanh


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN

i

LỜI CẢM ƠN

ii

MỤC LỤC

iii

Danh mục chữa viết tắt

iv

Danh mục các bảng

v

Danh mục các biểu đồ, sơ đồ

vi

Phần đặt vấn đề

1

1.1. Tính cấp thiết của đề tài

1

1.2. Mục đích và yêu cầu nghiên cứu

2

1.3. Ý nghĩa của đề tài

2

CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

3

1.1. Đất đai và tình hình sử dụng đất

3

1.1.1. Cơ sở lý luận chung

3

1.1.2. Những chức năng chủ yếu của đất đai

4

1.1.3. Đất đai và sự phát triển Kinh tế - Xã hội

4

1.1.4. Những yếu tố liên quan đến việc sử dụng đất

5

1.1.5. Quan điểm sử dụng đất

7

1.1.6. Xu thế phát triển trong tiến trình sử dụng đất

8

1.1.7. Tình hình quản lý sử dụng đất ở một số nƣớc trên thế giới

8

1.2. Khái niệm về cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa

11

1.2.1. Khái niệm về cơng nghiệp hóa

11

1.2.2. Khái niệm về đơ thị hóa

11

1.3. Khái qt q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa trên thế giới

12

1.3.1. Q trình cơng nghiệp hóa trên thế giới

12

1.3.2. Q trình đơ thị hóa trên thế giới

12

1.4. Khái qt về q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa ở Việt Nam

13

1.4.1. Q trình cơng nghiệp hóa ở Việt Nam

13

1.4.2. Khái qt về q trình đơ thị hóa ở Việt Nam

16

CHƢƠNG II: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

19

2.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

19

2.2. Nội dung nghiên cứu

19


iv

2.3. Phƣơng pháp nghiên cứu

19

CHƢƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

21

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Hạ Long

21

3.1.1. Điều kiện tự nhiên

21

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội

22

3.2. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long

38

3.2.1. Tình hình quản lý sử dụng đất

38

3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long năm 2011

41

3.3. Ảnh hƣởng của q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa đến việc sử dụng đất ở TP.
Hạ Long

47

3.3.1. Mức độ ảnh hƣởng của cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa đến sử dụng đất thành phố
Hạ Long trong các thời kỳ

47

3.3.2. Ảnh hƣởng cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa đến cơ cấu sử dụng đất thành phố Hạ
Long

50

3.3.3. Ảnh hƣởng cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa đến sử dụng đất nơng nghiệp thành phố
Hạ Long

68

3.3.4. Ảnh hƣởng của q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa đến sử dụng đất phi nông
nghiệp thành phố Hạ Long

74

3.3.5. Ảnh hƣởng của quá trình cơng nghiệp hố đến đất chƣa sử dụng

74

3.3.6. Những tác động tích cực và tiêu cực của q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa đến
việc sử dụng đất nông nghiệp

75

3.4. Giải pháp cho việc sử dụng đất trong thời đại cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa

77

3.4.1. Giải pháp đối với cơng nghiệp hóa

77

3.4.2. Để hạn chế những yếu tố tiêu cực trong q trình đơ thị hóa thành phố Hạ Long

78

3.5. Định hƣớng việc sử dụng đất trong thời kỳ cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa

79

3.5.1. Dự báo xu hƣớng phát triển kinh tế trên địa bàn Thành phố đến năm 2015

79

3.5.2. Quy hoạch sử dụng đất thành phố Hạ Long

81

PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

83

1. Kết luận

83

2. Kiến nghị

84

TÀI LIỆU THAM KHẢO

85


v
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

TT

Ký hiệu

Chú giải

1

CCN

Cụm công nghiệp

2

CNH

Công nghiệp hố

3

HĐND

Hội đồng nhân dân

4

ĐTH

Đơ thị hố

5

HĐH

Hiện đại hố

6

KCN

Khu cơng nghiệp

7

UBND

Ủy ban nhân dân


vi

DANH CÁC MỤC BẢNG
STT

Nội dung các bảng

Trang

3.1

Tốc độ tăng trƣởng và tỷ tọng các ngành kinh tế Thành phố giai
đoạn 2006 – 2012

22

3.2

Tốc độ GDP bình quân đầu ngƣời giai đoạn 2006 – 2010

23

3.3

Biến động dân số ở các phƣờng tại Thành phố Hạ long giai đoạn
2006 – 2010

28

3.4

Hiện trạng sử dụng đất Thành phố Hạ Long

41

3.5

Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp Thành phố Hạ Long năm
2011

43

3.6

Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp Thành phố Hạ Long năm
2011

44

3.7

Hiện trạng đất chƣa sử dụng Thành phố Hạ Long năm 2011

46

3.8

Diện tích đất sử dụng để xây dựng các khu công nghiệp, dịch vụ
và giao thông giai đoạn 2000-2005

47

3.9

Mét sè dự án trọng điểm đà và sẽ đ-ợc triển khai tại Thành phố
Hạ Long

50

3.10

Biến động đất đai giai đoạn 2000 2005

51

3.11

Diện tích đất chuyển đổi sang các mục đích khác do ảnh h-ởng
của quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa giai đoạn 2000- 2005

58

3.12

Biến động đất đai giai đoạn 2005 2010

60

3.13

Diện tích đất chuyển đổi sang các mục đích khác do ảnh h-ởng
của quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa giai đoạn 2005 2010

65

3.14

Biến động diện tích đất nông nghiệp giai đoạn 2005-2010

69

3.15.1 Biến động giảm diện tích đất nông nghiệp giai đoạn 2005-2010

70

3.15.2 Biến động tăng diện tích đất nông nghiệp giai đoạn 2005-2010

70


vii
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
STT

Tên biểu đồ, sơ

Trang s

3.4

Cơ cấu diện tích các loại đất thành phố Hạ Long năm 2011

42

3.5

Cơ cấu đất nông nghiệp Thành phố Hạ Long năm 2011

44

3.6

Cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2011

45

3.14 So sánh biến động diện tích đất nông nghiệp giai đoạn 2005-2010

69


1
PHẦN MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Quá tv rình đơ thị hố ở Việt Nam tuy diễn ra khá sớm, ngay từ thời trung
đại với sự hình thành một số đô thị phong kiến, xong do nhiều nguyên nhân, q
trình đó diễn ra chậm chạp, mức độ phát triển dân cƣ thành thị thấp.
Thập kỷ cuối thế kỷ XX mở ra bƣớc phát triển mới của đô thị hoá ở Việt
Nam. Đặc biệt, sau khi Quốc hội Việt Nam ban hành Luật Doanh nghiệp (năm
2000), Luật Đất đai (năm 2003), Luật Đầu tƣ (năm 2005); Chính phủ ban hành
Nghị định về Qui chế khu công nghiệp, khu chế xuất (năm 1997)… nguồn vốn
đầu tƣ trong nƣớc và nguồn vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài tăng vọt, gắn theo
đó là sự hình thành trên diện rộng, số lƣợng lớn, tốc độ nhanh các khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị mới và sự cải thiện đáng kể kết cấu hạ tầng ở cả
thành thị và nông thôn. Làn sóng đơ thị hố đã lan toả, lơi cuốn và tác động trực
tiếp đến nông nghiệp, nông thôn, nông dân.
Tính đến giữa năm 2008, trên phạm vi cả nƣớc đã có gần 200 khu cơng
nghiệp, phân bố trên địa bàn 52 tỉnh, thành phố với trên 6.000 dự án đầu tƣ
trong, ngoài nƣớc, thu hút hơn 1.000.000 lao động. Phần lớn diện tích các khu
cơng nghiệp, khu chế xuất là đất nông nghiệp và lực lƣợng chủ yếu bổ sung vào
đội ngũ lao động công nghiệp là nông dân.
Những năm qua, hệ thống đô thị Việt Nam đang trong q trình phát triển.
Đến cuối năm 2007, cả nƣớc có trên 700 điểm cƣ dân đô thị, tăng hơn 40% so

với năm 1995. Bên cạnh những đơ thị có bề dày lịch sử tiếp tục đƣợc mở mang,
nâng cấp, đáng chú ý là sự xuất hiện ngày càng nhiều các khu đơ thị mới tập
trung, trong đó hệ thống các thị trấn, thị tứ ngày càng toả rộng, tạo thành những
nét mới ở nông thôn.
Quảng Ninh là một trọng điểm kinh tế, một đầu tàu của vùng kinh tế
trọng điểm phía Bắc đồng thời là một trong bốn trung tâm du lịch lớn của Việt
Nam với di sản thiên nhiên thế giới vịnh Hạ Long đã hai lần đƣợc UNESCO
công nhận về giá trị thẩm mĩ và địa chất, địa mạo. Quảng Ninh hội tụ những
điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội quan trọng trong tiến trình
cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc.
Thành phố Hạ Long là trung tâm hành chính, kinh tế và là thủ phủ của
tỉnh Quảng Ninh đƣợc thành lập theo Nghị định 102/NĐ-CP ngày 27/12/1993
của Chính phủ. Ngày 16/8/2001, thành phố Hạ Long đƣợc mở rộng, sát nhập 2
xã Việt Hƣng và Đại Yên của huyện Hoành Bồ theo Nghị định số 51/NĐ-CP
ngày 16/8/2001 của Chính phủ, với diện tích là 271,95 km2, TP. Hạ Long có lợi
thế về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên để phát triển kinh tế - xã hội.
Q trình cơng nghiệp hố hiện đại hoá đang đƣa TP. Hạ Long đứng
trƣớc bài toán sử dụng đất nhƣ thế nào để đảm bảo hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả
đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội mạnh mẽ của thành phố. Để có các cơ
1


2
sở sử dụng đất đai hợp lý thì cơng tác đánh giá hiện trạng và tiềm năng đất đai
có vai trò quan trọng giúp lựa chọn định hƣớng phát triển tốt nhất.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn nêu trên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Nghiên cứu ảnh hƣởng của q trình cơng nghiệp hố - đơ thị hố đến việc
sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh”.
1.2. Mục tiêu và ý nghĩa của đề tài
1.2.1. Mục đích, mục tiêu nghiên cứu

Mục đích
- Phân tích hiện trạng sử dụng các loại đất và đánh giá mức độ ảnh hƣởng
của q trình cơng nghiệp hố - đơ thị hố đến sử dụng đất của thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh nhằm tìm ra các giải pháp sử dụng đất bền vững.
Mục tiêu nghiên cứu
- Phân tích đƣợc hiện trạng sử dụng các loại đất của thành phố Hạ Long,
tỉnh Quảng Ninh.
- Đánh giá đƣợc mức độ ảnh hƣởng của quá trình CNH - ĐTH đến sử
dụng đất của thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2000 - 2010.
- Đề xuất đƣợc các giải pháp sử dụng đất hiệu quả, bền vững cho TP. Hạ
Long trong thời kỳ cơng nghiệp hố, đơ thị hố
1.3. Ý nghĩa của đề tài
Kết quả đề tài “Nghiên cứu ảnh hƣởng của q trình cơng nghiệp hốđơ thị hố đến việc sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng
Ninh” góp phần đƣa ra bức tranh hiện thực về sử dụng các loại đất và mức độ
tác động của q trình cơng nghiệp hố - đơ thị hoá đến sử dụng đất của thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
1.3.1. Ý nghĩa khoa học:
Những thông tin từ kết quả nghiên cứu của để tài sẽ là tài liệu tham khảo
tốt cho giáo viên và sinh viên ngành quản lý đất đai. Đồng thời kết quả nghiên
cứu sẽ là tƣ liệu tốt cho các nhà nghiên cứu tham khảo khi đề cập đến các nội
dung liên quan.
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả của đề tài là căn cứ, cơ sở khoa học cho các cấp lãnh đạo, các
phòng chuyên môn của thành phố Hạ Long trong việc xác định đƣợc mức độ
ảnh hƣởng của q trình cơng nghiệp hố - đơ thị hố đến sử dụng đất của thành
phố Hạ Long từ đó có những những hƣớng cụ thể trong việc quy hoạch đất đai
thành phố Hạ Long một cách hợp lý và bền vững.
- Góp phần nâng cao hoạt động của công tác quản lý đất đai của thành phố;
- Góp phần đánh giá tiềm năng đất đai từ đó đƣa ra những định hƣớng sử
dụng đất đảm bảo nguyên tắc "hợp lý, khoa học, tiết kiệm và hiệu quả".

2


3
CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Đất đai và tình hình sử dụng đất
1.1.1. Cơ sở lý luận chung
Đất đai đƣợc nhìn nhận là một nhân tố sinh thái, với khái niệm này đất
đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có
ảnh hƣởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất theo nghĩa
đất đai bao gồm: yếu tố khí hậu, địa hình, địa mạo, tính chất thổ nhƣỡng, thuỷ
văn, thảm thực vật tự nhiên, động vật và những biến đổi của đất do các hoạt
động của con ngƣời [20].
Về mặt đời sống - xã hội, đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng
q giá, là tƣ liệu sản xuất khơng gì thay thế đƣợc của ngành sản xuất nông lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa
bàn phân bố khu dân cƣ, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hố và an ninh quốc
phịng. Nhƣng đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí
cố định trong khơng gian.
Sử dụng đất liên quan đến chức năng hoặc mục đích của loại đất đƣợc sử
dụng. Việc sử dụng đất có thể đƣợc định nghĩa là: “những hoạt động của con
ngƣời có liên quan trực tiếp tới đất, sử dụng nguồn tài nguyên đất hoặc có tác
động lên chúng” [9].
Phạm vi sử dụng đất, cơ cấu và phƣơng thức sử dụng đất một mặt bị chi
phối bởi các điều kiện và quy luật sinh thái tự nhiên, mặt khác bị kiềm chế bởi
các điều kiện, quy luật kinh tế - xã hội và các yếu tố kỹ thuật. Vì vậy có thể khái
quát một số điều kiện và nhân tố ảnh hƣởng đến việc sử dụng đất.
Điều kiện tự nhiên: khi sử dụng đất đai, ngồi bề mặt khơng gian nhƣ diện
tích trồng trọt, mặt bằng xây dựng..., cần chú ý đến việc thích ứng với điều kiện
tự nhiên và quy luật sinh thái tự nhiên của đất cũng nhƣ các yếu tố bao quanh
mặt đất nhƣ: yếu tố khí hậu, yếu tố địa hình, yếu tố thổ nhƣỡng.

Yếu tố khơng gian: đây là một tính chất “đặc biệt” khi sử dụng đất do đất
đai là sản phẩm của tự nhiên, tồn tại ngồi ý chí và nhận thức của con ngƣời.
Đất đai hạn chế về số lƣợng, có vị trí cố định và là tƣ liệu sản xuất không thể
thay thế đƣợc khi tham gia vào hoạt động sản xuất của xã hội [1].
Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc
xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai
cùng với những lợi nhuận thu đƣợc từ đất (thông qua việc bán, cho thuê hoặc
thu thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và
quyền sử dụng đất.
Quản lý đất đai là q trình điều tra mơ tả những tài liệu chi tiết về thửa
đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, lƣu
giữ, cập nhật và cung cấp những thông tin liên quan về sở hữu, giá trị, sử
dụng đất và các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trƣờng bất động sản.
Quản lý đất đai liên quan đến cả hai đối tƣợng đất công và đất tƣ bao gồm các
3


4
hoạt động đo đạc, đăng ký đất đai, định giá đất, giám sát và quản lý sử dụng
đất đai, cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý.
1.1.2. Những chức năng chủ yếu của đất đai
Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức của con ngƣời về thế giới tự
nhiên. Trong vòng 30 năm trở lại đây, trên nhiều diễn đàn ngƣời ta thừa nhận,
đối với đất đai có những chức năng chủ yếu sau đây:
* Chức năng mơi trường sống
Đất đai là cơ sở của mọi hình thái sinh vật sống trên lục địa thông qua
việc cung cấp các môi trƣờng sống cho sinh vật và gien di truyền để bảo tồn cho
thực vật, động vật và các cơ thể sống cả trên và dƣới mặt đất [17].
* Chức năng cân bằng sinh thái
Đất đai và việc sử dụng nó là nguồn và là tấm thảm xanh, hình thành một

thể cân bằng năng lƣợng trái đất, sự phản xạ, hấp phụ và chuyển đổi năng lƣợng
phóng xạ từ mặt trời và tuần hồn khí quyển địa cầu [17].
* Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước
Đất đai là kho tàng lƣu trữ nƣớc mặt và nƣớc ngầm vơ tận, có tác động
mạnh tới chu trình tuần hồn nƣớc trong tự nhiên và có vai trị điều tiết nƣớc rất
to lớn [17].
* Chức năng dự trữ
Đất đai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọi nhu cầu sử dụng
của con ngƣời [17].
* Chức năng không gian sự sống
Đất đai có chức năng tiếp thu, gạn lọc, là mơi trƣờng đệm và làm thay đổi
hình thái, tính chất của chất thải độc hại [17].
* Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử
Đất đai là trung gian để bảo vệ, bảo tồn các chứng cứ lịch sử, văn hố của
lồi ngƣời, là nguồn thơng tin về các điều kiện khí hậu, thời tiết trong quá khứ
và cả về việc sử dụng đất đai trong quá khứ [17].
* Chức năng vật mang sự sống
Đất đai là không gian cho sự vận chuyển của con ngƣời, cho đầu tƣ, sản
xuất và cho sự dịch chuyển của động vật, thực vật giữa các vùng khác nhau của
hệ sinh thái tự nhiên [17].
1.1.3. Đất đai và sự phát triển kinh tế - Xã hội
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt,
là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nƣớc, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở
kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phịng. Đất đai có ý nghĩa kinh tế, chính
4


5
trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc. Điều đó đã đƣợc

khẳng định trong luật đất đai [17].
Trong số những điều kiện vật chất cần thiết cho hoạt động sản xuất và đời
sống của con ngƣời, đất với lớp phủ thổ nhƣỡng, khoáng sản trong lịng đất,
rừng và mặt nƣớc chiếm vị trí đặc biệt. Đất đai là điều kiện đầu tiên và là nền
tảng tự nhiên của bất kỳ quá trình sản xuất nào.
Chúng ta biết rằng, khơng có đất thì khơng thể sản xuất, cũng nhƣ khơng
có sự tồn tại của con ngƣời. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trƣớc
con ngƣời và tồn tại ngoài ý muốn của con ngƣời. Đất tồn tại nhƣ một vật thể
lịch sử tự nhiên.
Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế - xã hội, khi mức sống của con
ngƣời còn thấp, công năng chủ yếu của đất là tập trung vào sản xuất vật chất,
đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp. Khi xã hội phát triển ở một mức độ cao
hơn, công năng của đất từng bƣớc đƣợc mở rộng, sử dụng đất cũng phức tạp
hơn. Đất đai không chỉ cung cấp cho con ngƣời tƣ liệu vật chất để sinh tồn và
phát triển mà còn cung cấp các điều kiện cần thiết để hƣởng thụ đáp ứng nhu
cầu cho cuộc sống của nhân loại.
Kinh tế - xã hội phát triển mạnh, cùng với sự bùng nổ dân số đã làm cho
mối quan hệ giữa con ngƣời và đất đai ngày càng trở lên căng thẳng. Những sai
lầm của con ngƣời trong quá trình sử dụng đất cùng với sự tác động của thiên
nhiên đã và đang làm huỷ hoại môi trƣờng đất, một số công năng của đất bị suy
yếu đi. Vấn đề tổ chức sử dụng đất theo quan điểm sinh thái và phát triển bền
vững càng trở nên quan trọng, bức xúc và mang tính tồn cầu. Cùng với sự phát
triển không ngừng của sức sản xuất, công năng của đất cần đƣợc nâng cao theo
hƣớng đa dạng, nhiều tầng nấc để truyền lại lâu dài co thế hệ mai sau.
1.1.4. Những yếu tố liên quan đến việc sử dụng đất
Việc sử dụng đất đƣợc xây dựng trên cơ sở một hệ thống các yếu tố tự
nhiên và kinh tế - Xã hội.
* Về yếu tố tự nhiên:
- Điều kiện khí hậu: đất đƣợc hình thành và phát triển trong từng điều
kiện khí hậu cụ thể, do đó sử dụng đất theo vùng, theo mùa.

- Điều kiện địa hình: đất cũng đƣợc hình thành và phát triển trong điều
kiện địa hình cụ thể, theo độ cao, do đó sử dụng đất theo điều kiện địa hình, theo
độ cao.
- Điều kiện thổ nhƣỡng: đất có những tính chất hố học, lý học, sinh học
nhất định, đối tƣợng sử dụng đất có những nhu cầu sử dụng đất riêng biệt, do đó
sử dụng đất dựa theo kết quả đánh giá, phân hạng đất thích hợp.
- Điều kiện thủy văn: mỗi vùng đều có hệ thống và chế độ thuỷ văn, thuỷ
địa chất cụ thể, quyết định nguồn nƣớc cung cấp cho các yêu cầu sử dụng đất,
do đó sử dụng đất theo các đặc điểm của nguồn nƣớc và chịu sự chuyển đổi của
nguồn nƣớc.
5


6
- Điều kiện không gian: sử dụng đất căn cứ vào đặc điểm địa hình, quy
mơ diện tích, hình thể mảnh đất.
- Vị trí địa lý: vị trí địa lý của vùng sẽ tạo ra những lợi thế so sánh, tạo ra
tiền đề sử dụng đất.
* Về yếu tố kinh tế xã hội
- Dân số và lao động: là nguồn lực, điều kiện để sử dụng đất, song trình
độ lao động phản ánh trình độ thâm canh sử dụng đất, cải tạo đất.
- Vốn và cơ sở vật chất kỹ thuật của sản xuất xã hội: vốn và cơ sở vật chất
kỹ thuật quyết định quy mô, tốc độ và trình độ thâm canh sử dụng đất.
- Trình độ quản lý và tổ chức sản xuất: hình thức quản lý và tổ chức sản
xuất dựa trên cơ sở trình độ phát triển của cơng nghiệp. Do đó cũng quyết định
hình thức và mức độ khai thác sử dụng đất.
- Sự phát triển của khoa học và ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật: tiềm
năng đất đai phụ thuộc vào sự phát triển của khoa học kỹ thuật
- Chế độ kinh tế, xã hội: chế độ kinh tế, xã hội phản ánh trình độ phát
triển do đó quy định cả phƣơng thức khai thác và hiệu quả sử dụng đất.

Để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, công tác quản lý đất đai đƣợc nhà nƣớc
quan tâm, đầu tƣ. Với sự ra đời của Luật đất đai năm 2003 vấn đề sử dụng đất
đƣợc kiểm soát với 13 nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai, cụ thể:
1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó;
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính;
3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất;
6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;
7. Thống kê, kiểm kê đất đai;
8. Quản lý tài chính về đất đai;
9. Quản lý và phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất
động sản;
10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử
dụng đất;
11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất
đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
6


7
12. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;
13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai [8].
Cùng với Luật đất đai năm 2003, Nhà nƣớc đã ban hành các Nghị định,

Thông tƣ, Chỉ thị… đã tạo ra một hành lang pháp lý cho công tác quản lý đất
đai. Hệ thống văn bản pháp Luật đất đai đƣợc đánh giá là tƣơng đối hoàn chỉnh
với những nội dung quy định cụ thể: về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực
đất đai; về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; về bồi
thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất; về thu tiền sử dụng
đất; về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hƣớng dẫn thực hiện thống
kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất; hƣớng dẫn
lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; hƣớng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
1.1.5. Quan điểm sử dụng đất
Quan điểm chính trong sử dụng đất đó là sử dụng đất phải gắn với các
mục đích kinh tế, xã hội và mơi trƣờng và đó là vấn đề hiện đang đƣợc
nhiều nƣớc và ngƣời sử dụng đất quan tâm. Tuy nhiên, trong quá trình sử
dụng đất, mối quan hệ giữa ngƣời và đất cũng chịu sự chi phối của các mục
đích sử dụng đất nêu trên.
* Sử dụng đất với mục tiêu kinh tế
Sử dụng đất trƣớc hết bao giờ cũng gắn với mục tiêu kinh tế, những mục
tiêu kinh tế trong sử dụng đất giữa chủ sử dụng thực tế và cộng đồng lớn hơn có
lúc trùng nhau và có lúc khơng trùng nhau.
Các hộ nơng dân trong việc sử dụng đất của mình ln đặt ra mục tiêu
làm ra sản phẩm để bán hoặc tự tiêu dùng, nếu thấy việc đó khơng có lợi họ có
thể thay đổi cây trồng để sản xuất có hiệu quả hơn hoặc họ có thể bán phần đất
của họ cho ngƣời khác hoặc thay đổi mục đích sử dụng.
Trong khi đó cộng đồng (xã, huyện, tỉnh, cả nước) ln có những mối
quan tâm kinh tế lâu dài và cần thiết cho cả cộng đồng, đó là vấn đề an tồn
lƣơng thực; có đất để mở mang đơ thị, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng các
khu cụm công nghiệp, bảo vệ mơi trƣờng và các khu vui chơi giải trí...
Sử dụng đất đƣợc xem là hợp lý khơng có nghĩa là thoả mãn đƣợc nguyện
vọng của từng chủ sử dụng đất mà là quá trình xem xét cân nhắc để sử dụng đất
hài hồ về mặt lợi ích của tồn thể cộng đồng và các chủ sử dụng đất cụ thể.

Trong vấn đề này bao giờ cũng đặt ƣu tiên cho việc sử dụng đất lâu dài và mối
quan tâm chung của toàn thể cộng đồng.
* Sử dụng đất với mục tiêu xã hội
Việc tạo ra công ăn việc làm trong quá trình phát triển bền vững là một
phƣơng pháp hữu hiệu nhằm cùng một lúc đạt đƣợc 3 mục tiêu (xã hội, kinh tế
và môi trường).
7


8
Công bằng xã hội là rất cần thiết cho mọi ngƣời. Trong sử dụng đất Chính
phủ thƣờng có những dự án ƣu đãi cho nhóm ngƣời nghèo trong xã hội.
Việc làm giảm tình trạng căng thẳng giữa các nhóm dân số cũng là một
mục tiêu xã hội của Chính phủ (mâu thuẫn giữa dân bản địa, dân di cư...).
Một mục tiêu xã hội nữa cần phải kể đến là mâu thuẫn giữa các thế hệ về
việc sử dụng đất. Đó là việc sử dụng đất của các thế hệ hiện tại khơng nghĩ đến
lợi ích của các thế hệ con cháu. Do đó đã có khuyến cáo: “Đất khơng thể là đối
tƣợng của từng cá thể! Đất mà chúng ta đang sử dụng, tự coi là của mình, khơng
chỉ thuộc về chúng ta! Đất là điều kiện vật chất cần thiết để tồn tại và tái sản
xuất các thế hệ tiếp nhau của lồi ngƣời. Vì vậy, trong sử dụng cần làm cho đất
tốt hơn cho các thế hệ mai sau”.
* Sử dụng đất với mục tiêu môi trường
Đối với bất kỳ vùng đất nào trong sử dụng đất đai gắn với mục tiêu mơi
trƣờng thì điều quan trọng là phải phân biệt đƣợc mục tiêu chung và mục tiêu riêng.
Chính phủ các nƣớc đều đƣa ra các tiêu chuẩn và mục tiêu về mơi trƣờng.
Việc nhìn nhận “mơi trƣờng” khơng chỉ có nghĩa là một hệ thống các tiêu
chuẩn về hoá học. Đất nƣớc, phong cảnh thiên nhiên... là các tài sản có giá trị.
Vì thế, những vấn đề về mơi trƣờng chỉ có thể giải quyết một cách có hiệu quả
nếu nó đƣợc thực hiện kết hợp với các mục tiêu kinh tế - xã hội.
1.1.6. Xu thế phát triển trong tiến trình sử dụng đất

Trong thời đại hiện nay, tiến trình sử dụng đất phát triển theo các xu thế sau:
- Khai thác tiềm năng đất đai theo cả hai chiều rộng và sâu: mở rộng quy mơ
và diện tích đồng thời nâng cao hiệu quả kinh tế, sử dụng đất ổn định và bền vững.
- Xây dựng cơ cấu sử dụng đất theo hƣớng đa dạng hố trong mục đích sử
dụng đất.
- Sử dụng đất theo hƣớng xã hội hóa và tăng cƣờng sự kiểm sốt của nhà
nƣớc
- Sử dụng đất theo xu thế phát triển kinh tế hợp tác hố, khu vực hố và
tồn cầu hoá.
- Sử dụng đất trong hệ cân bằng sinh thái và bảo vệ mơi trƣờng.
1.1.7. Tình hình quản lý sử dụng đất đai ở một số nƣớc trên thế giới
a. Nước Australia
Trong suốt quá trình lịch sử từ lúc là thuộc địa đến khi trở thành quốc gia
độc lập, pháp luật và chính sách đất đai của Australia mang tính kế thừa và phát
triển một cách liên tục, khơng có sự thay đổi và gián đoạn do sự thay đổi về
chính trị. Đây là điều kiện thuận lợi làm cho pháp luật và chính sách đất đai phát
triển nhất quán và ngày càng hoàn thiện, đƣợc xếp vào loại hàng đầu của thế
giới, vì pháp Luật đất đai của Australia đã tập hợp và vận dụng đƣợc hàng chục
luật khác nhau của đất nƣớc.
8


9
Luật đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia là đất thuộc sở
hữu Nhà nƣớc và đất thuộc sở hữu tƣ nhân. Australia công nhận Nhà nƣớc và tƣ
nhân có quyền sở hữu đất đai và bất động sản trên mặt đất. Phạm vi sở hữu đất
đai theo luật định là tính từ tâm trái đất trở lên, nhƣng thơng thƣờng Nhà nƣớc
có quyền bảo tồn đất ở từng độ sâu nhất định, nơi có những mỏ khoáng sản quý
nhƣ vàng, bạc, thiếc, than, dầu mỏ...
Luật đất đai Australia bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở

hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhƣợng, thế chấp, thừa kế
theo di chúc mà khơng có sự cản trở nào, kể cả việc tích luỹ đất đai. Tuy nhiên,
luật cũng quy định Nhà nƣớc có quyền trƣng thu đất tƣ nhân để sử dụng vào
mục đích cơng cộng, phục vụ phát triển kinh tế, xã hội và việc trƣng thu đó gắn
liền với việc Nhà nƣớc phải thực hiện bồi thƣờng thoả đáng [10].
b. Nước Pháp
Các chính sách quản lý đất đai ở Cộng hoà Pháp đƣợc xây dựng trên một
số nguyên tắc chỉ đạo quy hoạch không gian, bao gồm cả chỉ đạo quản lý sử
dụng đất đai và hình thành các công cụ quản lý đất đai.
Nguyên tắc đầu tiên là phân biệt rõ ràng không gian công cộng và không
gian tƣ nhân. Không gian công cộng gồm đất đai, tài sản trên đất thuộc sở hữu
Nhà nƣớc và tập thể địa phƣơng. Tài sản công cộng đƣợc đảm bảo lợi ích cơng
cộng có đặc điểm là khơng thể chuyển nhƣợng, tức là không mua, bán đƣợc.
Không gian công cộng gồm các công sở, trƣờng học, bệnh viện, nhà văn hố,
bảo tàng...
Khơng gian tƣ nhân song song tồn tại với khơng gian cơng cộng và đảm
bảo lợi ích song hành. Quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng
liêng, khơng ai có quyền buộc ngƣời khác phải nhƣờng quyền sở hữu của mình.
Chỉ có lợi ích cơng cộng mới có thể u cầu lợi ích tƣ nhân nhƣờng chỗ và trong
trƣờng hợp đó, lợi ích cơng cộng phải thực hiện bồi thƣờng một cách công bằng
và tiên quyết với lợi ích tƣ nhân.
Ở Pháp, chính sách quản lý sử dụng đất canh tác rất chặt chẽ để đảm bảo
sản xuất nông nghiệp bền vững và tuân thủ việc phân vùng sản xuất. Sử dụng
đất nông nghiệp, luật pháp quy định một số điểm cơ bản sau:
- Việc chuyển đất canh tác sang mục đích khác, kể cả việc làm nhà ở cũng
phải xin phép chính quyền cấp xã quyết định. Nghiêm cấm việc xây dựng nhà
trên đất canh tác để bán cho ngƣời khác.
- Thực hiện chính sách miễn giảm thuế, đƣợc hƣởng quy chế ƣu tiên đối
với một số đất đai chuyên dùng để gieo hạt, đất đã trồng hoặc trồng lại rừng, đất
mới dành cho ƣơm cây trồng.

- Khuyến khích việc tích tụ đất nơng nghiệp bằng cách tạo điều kiện thuận
lợi để các chủ đất có nhiều mảnh đất ở các vùng khác nhau có thể đàm phán với
nhau nhằm tiến hành chuyển đổi ruộng đất, tạo điều kiện tập trung các thửa đất
nhỏ thành các thửa đất lớn.
9


10
- Việc mua bán đất đai không thể tự thực hiện giữa ngƣời bán và ngƣời
mua, muốn bán đất phải xin phép cơ quan giám sát việc mua bán. Việc bán đất
nông nghiệp phải nộp thuế đất và thuế trƣớc bạ. Đất này đƣợc ƣu tiên bán cho
những ngƣời láng giềng để tạo ra các thửa đất có diện tích lớn hơn.
Ở Pháp có cơ quan giám sát việc mua bán đất để kiểm soát hoạt động mua
bán, chuyển nhƣợng đất đai. Cơ quan giám sát đồng thời làm nhiệm vụ mơi giới
và trực tiếp tham gia q trình mua bán đất. Văn tự chuyển đổi chủ sở hữu đất
đai có Tồ án Hành chính xác nhận trƣớc và sau khi chuyển đổi.
Đối với đất đô thị mới, khi chia cho ngƣời dân thì phải nộp 30% chi phí
cho các cơng trình xây dựng hạ tầng, phần cịn lại là 70% do kinh phí địa
phƣơng chi trả.
Ngày nay, đất đai ở Pháp ngày càng có nhiều luật chi phối theo các quy
định của các cơ quan hữu quan nhƣ quản lý đất đai, môi trƣờng, quản lý đô thị,
quy hoạch vùng lãnh thổ và đầu tƣ phát triển [10].
c. Nước Trung Quốc
Nƣớc Cộng hoà nhân dân Trung Hoa đang thi hành chế độ công hữu xã
hội chủ nghĩa về đất đai, đó là chế độ sở hữu tồn dân và chế độ sở hữu tập thể
của quần chúng lao động. Mọi đơn vị, cá nhân không đƣợc xâm chiếm, mua bán
hoặc chuyển nhƣợng phi pháp đất đai. Vì lợi ích cơng cộng, Nhà nƣớc có thể
tiến hành trƣng dụng theo pháp luật đối với đất đai thuộc sở hữu tập thể và thực
hiện chế độ quản chế mục đích sử dụng đất.
Tiết kiệm đất, sử dụng đất đai hợp lý, bảo vệ thiết thực đất canh tác là

quốc sách cơ bản của Trung Quốc.
Đất đai ở Trung Quốc đƣợc phân thành 3 loại
- Đất dùng cho nông nghiệp là đất trực tiếp sử dụng vào sản xuất nông
nghiệp bao gồm đất canh tác, đất rừng, đồng cỏ, đất dùng cho các cơng trình
thuỷ lợi và đất mặt nƣớc ni trồng.
- Đất xây dựng gồm đất xây dựng nhà ở đô thị và nơng thơn, đất dùng cho
mục đích cơng cộng, đất dùng cho khu cơng nghiệp, cơng nghệ, khống sản và
đất dùng cho cơng trình quốc phịng.
- Đất chƣa sử dụng là đất không thuộc hai loại đất trên
Nhà nƣớc thực hiện chế độ bồi thƣờng đối với đất bị trƣng dụng theo mục
đích sử dụng đất trƣng dụng. Tiền bồi thƣờng đối với đất canh tác bằng 6 đến 10
lần sản lƣợng bình quân hàng năm của 3 năm liên tiếp trƣớc đó khi bị trƣng dụng.
Tiêu chuẩn hỗ trợ định cƣ cho mỗi nhân khẩu nông nghiệp bằng từ 4 đến 6 lần giá
trị sản lƣợng bình quân của đất canh tác/đầu ngƣời thuộc đất bị trƣng dụng, cao
nhất khơng vƣợt q 15 lần sản lƣợng bình qn của đất bị trƣng dụng 3 năm
trƣớc đó. Đồng thời nghiêm cấm tuyệt đối việc xâm phạm, lạm dụng tiền đề bù
đất trƣng dụng và các loại tiền khác liên quan đến đất bị trƣng dụng để sử dụng
vào mục đích khác [10].
10


11
1.2. Khái niệm về cơng nghiệp hố, đơ thị hố
1.2.1. Khái niệm về cơng nghiệp hố
Theo Đại hội Đảng lần thứ 6 thì: cơng nghiệp hóa là q trình chuyển đổi
cơ bản toàn diện các hoạt động sản xuất, kinh doanh, quản lý kinh tế, quản lý xã
hội từ dựa vào lao động thủ cơng là chính sang dựa vào lao động kết hợp cùng
với phƣơng tiện, phƣơng pháp công nghệ, kỹ thuật, tiên tiến hiện đại để tạo ra
năng suất lao động cao, giải phóng sức lao động của con ngƣời [3]. Để giải
quyết lao động dƣ thừa thì cần phát triển các ngành nghề phụ, nâng cao trình độ

của ngƣời lao động. Khi đó con ngƣời tạo ra nhiều của cải vật chất cho xã hội
mức sống đƣợc nâng lên việc chú ý các nhu cầu khác phát triển, con ngƣời chú ý
đến nhu cầu vui chơi giải trí, chú ý đến sự nghiệp giáo dục và nhƣ vậy trình độ
đƣợc tăng lên, năng suất lao động tăng lên tạo ra ngày càng nhiều của cải vật
chất cho xã hội... Vậy thực chất CNH - ĐTH là quá trình áp dụng khoa học kỹ
thuật cơng nghệ vào sản xuất để chuyển dịch cơ cấu lao động, cơ cấu thu nhập.
Tại Đại hội Đảng lần thứ 6 đã đưa ra quan điểm:
- Coi CNH là sự nghiệp của toàn Đảng, toàn dân của mọi thành phần kinh
tế, lấy Nhà nƣớc làm chủ đạo.
- Lấy khoa học công nghệ làm động lực thúc đẩy quá trình CNH [3].
1.2.2. Khái niệm về đơ thị hố
Trong văn kiện Đại hội Đảng IX quan niệm đơ thị hóa là sự mở rộng của
đơ thị, tính theo tỷ lệ phần trăm giữa số dân đơ thị hay diện tích đơ thị trên tổng số
dân hay diện tích của một vùng hay khu vực. Nó cũng có thể tính theo tỷ lệ gia
tăng của hai yếu tố đó theo thời gian. Nếu tính theo cách đầu thì nó cịn đƣợc gọi
là mức độ đơ thị hóa; cịn theo cách thứ hai, nó có tên là tốc độ đơ thị hóa [4].
Các nƣớc phát triển mức độ đơ thị hóa cao (trên 80%) hơn nhiều so với
các nƣớc đang phát triển (khoảng ~30%). Đô thị các nƣớc phát triển phần lớn đã
ổn định nên tốc độ đơ thị hóa thấp hơn nhiều so với trƣờng hợp các nƣớc đang
phát triển [2].
Sự tăng trƣởng của đô thị đƣợc tính trên cơ sở sự gia tăng của đơ thị so
với kích thƣớc (về dân số và diện tích) ban đầu của đơ thị. Do đó, sự tăng trƣởng
của đơ thị khác tốc độ đơ thị hóa (vốn là chỉ số chỉ sự gia tăng theo các giai đoạn
thời gian xác định nhƣ 1 năm hay 5 năm).
Đô thị hóa đồng nghĩa với sự gia tăng khơng gian hoặc mật độ dân cƣ
hoặc thƣơng mại hoặc các hoạt động khác trong khu vực theo thời gian [7]. Các
quá trình đơ thị hóa có thể bao gồm:
- Sự mở rộng tự nhiên của dân cƣ hiện có. Thơng thƣờng q trình này
khơng phải là tác nhân mạnh vì mức độ tăng trƣởng dân cƣ tự nhiên của thành
phố thƣờng thấp hơn nông thôn.

- Sự chuyển dịch dân cƣ từ nông thôn ra thành thị, hoặc nhƣ là sự nhập cƣ
đến đô thị.
11


12
- Sự kết hợp của các yếu tố trên [7].
* Tác động của đơ thị hóa
Đơ thị hóa có các tác động không nhỏ đến sinh thái và kinh tế khu vực. Sự
gia tăng quá mức của không gian đô thị so với thông thƣờng đƣợc gọi là "sự
bành trƣớng đô thị", thông thƣờng để chỉ những khu đô thị rộng lớn mật độ thấp
phát triển xung quanh thậm chí vƣợt ngồi ranh giới đơ thị. Những ngƣời chống
đối xu thế đơ thị hóa cho rằng nó làm gia tăng khoảng cách giao thơng, tăng chi
phí đầu tƣ hạ tầng kỹ thuật và có tác động xấu đến sự phân hóa xã hội do cƣ dân
ngoại ơ sẽ khơng quan tâm đến các khó khăn của khu vực trong đơ thị.
1.3. Khái qt q trình cơng nghiệp hố, đơ thị hố trên thế giới
1.3.1. Q trình cơng nghiệp hố trên thế giới
Theo lịch sử cơng nghiệp hóa: Anh là nƣớc tiến hành cơng nghiệp hóa đầu
tiên. Đây cũng là q hƣơng của Cách mạng công nghiệp và thành phố công
nghiệp đầu tiên trên thế giới là Manchester.
Nhiều nƣớc thuộc Thế giới thứ ba bắt đầu các chƣơng trình cơng
nghiệp hóa dƣới sự ảnh hƣởng của Hoa Kỳ hoặc Liên Xô trong Chiến tranh
Lạnh nửa cuối thế kỷ 20. Theo báo cáo của Quỹ tiền tệ quốc tế, Hoa Kỳ là
quốc gia có sản lƣợng cơng nghiệp đứng đầu thế giới năm 2005, tiếp sau nó là
Nhật Bản và Trung Quốc.
Cơ chế phát triển chủ đạo hiện nay theo các tổ chức tổ chức phát triển quốc
tế (Ngân hàng thế giới, OECD, các tổ chức của Liên hợp quốc và các tổ chức
tƣơng tự quốc tế khác) là giảm nghèo. Cơ chế này vẫn nhấn mạnh vào sự tăng
trƣởng kinh tế, nhƣng tin rằng các chính sách cơng nghiệp hóa truyền thống
không mang lại hiệu quả dài hạn. Việc tạo ra và hỗ trợ những ngành công nghiệp

nội địa kém hiệu quả là vơ ích trong một thế giới tự do thƣơng mại hiện nay.
1.3.2. Q trình đơ thị hố trên thế giới
Các đô thị đang mọc lên nhƣ nấm. Trong vịng 30 năm qua, dân số thành
thị trên tồn thế giới đã tăng gấp đôi từ 1,6 tỷ lên 3,3 tỷ ngƣời. Dự báo 30 năm
nữa, chỉ riêng các quốc gia đang phát triển sẽ có thêm 2 tỷ cƣ dân thành thị.
Chính phủ nhiều nƣớc khá lo ngại trƣớc q trình đơ thị hóa diễn ra “q
nóng”, bởi điều này sẽ kéo theo nhiều biến động khó kiểm sốt về mặt xã hội.
Dân số tại Mexico City, Mumbai, Sao Paulo và Thƣợng Hải đều đã lên tới
15 triệu, gấp đôi so với dân số tại Pari và Luân Đôn. Dân số trung bình tại 100
thành phố lớn nhất thế giới hiện nay là 6 triệu, trong khi vào năm 1900, con số
này mới là 700.000 ngƣời. Hiện nay, cùng với q trình cơng nghiệp hóa, chắc
chắn đơ thị hóa sẽ cịn diễn ra mạnh mẽ hơn.
Giải thích cho câu hỏi tại sao các quốc gia đang phát triển lại có nhiều
thành phố lớn nhƣ vậy, WB cho rằng do vai trò về kinh tế của các thành phố này
đang ngày càng trở nên quan trọng. Thành phố ra đời là kết quả của thƣơng mại.
Trong 50 năm qua, thƣơng mại thế giới đã thực sự phát triển và lan rộng nhanh
12


13
chóng, đặc biệt trong khu vực dịch vụ, và tất nhiên kéo theo đó, các đơ thị, thành
phố cũng mọc lên và phát triển nhanh tƣơng ứng. Các thành phố thuộc phía Nam
Trung Quốc là minh chứng điển hình cho điều này. Chẳng hạn nhƣ Đông Quan,
sau khi chiếm lĩnh đƣợc thị phần và cung cấp 30% linh kiện ổ cứng, 16% bàn
phím máy tính cho thị trƣờng thế giới, đã có tới 7 triệu dân trong khi 20 năm về
trƣớc, dân số tại đây mới là dừng ở hàng chục nghìn. Hai yếu tố chủ chốt thúc
đẩy thƣơng mại phát triển, theo WB, là sự chun mơn hóa sản xuất và chi phí
vận tải thấp hơn trƣớc. Mặt khác, cũng do chun mơn hóa sản xuất, tức là mỗi
cơng ty, nhà xƣởng có thể đảm nhận từng bộ phận hay từng khâu riêng biệt cho
đến khi sản phẩm đƣợc hồn thiện, nên các cơng ty, nhà xƣởng thƣờng co cụm

lại. Khi đó, họ thƣờng chọn nơi tập trung lao động lành nghề, cơ sở vật chất đảm
bảo và không đâu đáp ứng đƣợc các yêu cầu này hơn chính các thành phố. Tiếp
theo đó, đây lại là nguyên nhân thu hút ngƣời lao động về thành phố, nơi có cầu
lao động cao, và ngƣời tiêu dùng vì hàng hóa ở thành phố sẵn có và phong phú
hơn. Các dịch vụ liên quan cũng đƣợc hình thành nhƣ ngân hàng, bảo hiểm, tƣ
vấn,… Kết quả là hình thành nên một thành phố lớn.
Ngƣợc lại với vấn đề đơ thị hóa quá nóng là trƣờng hợp một số quốc gia
thiếu các thành phố lớn, có thể do bị cấm vận, thiếu mối liên hệ với thị trƣờng
thế giới hay có quá nhiều ngƣời nghèo sống tại nông thôn. Điều này chắc chắn
cũng nguy hại không kém và các quốc gia cần có những chính sách giải quyết
hợp lý. Chẳng hạn, nếu nguyên nhân của vấn đề trên là do trình độ dân trí ở khu
vực nơng thơn cịn thấp thì chính phủ cần tạo điều kiện mở rộng thị trƣờng, đầu
tƣ vào cơ sở vật chất nhƣ đƣờng phố, trƣờng học,… để từng bƣớc xây dựng các
đơ thị. Ngồi ra, chính phủ cũng cần tập trung phát triển hệ thống giao thông và
những yếu tố hạ tầng cần thiết để thu hẹp khoảng cách giữa các khu vực có tốc
độ phát triển nhanh, chậm khác nhau.
Theo WB, việc phát triển không đồng đều giữa các khu vực khác nhau
trong một quốc gia là một hiện tƣợng khó tránh khỏi. Đối với những nƣớc thuộc
thế giới thứ ba, chìa khóa phát triển chính là thu hẹp khoảng cách này, và tiến
hành đơ thị hóa một cách hài hịa. Phát triển đơ thị, thành phố tất nhiên bao hàm
cả hai mặt lợi và hại, nhƣng đánh giá và giải quyết thế nào cho cân đối là phụ
thuộc vào chính sách của mỗi quốc gia.
1.4. Khái qt về q trình cơng nghiệp hố, đơ thị hố ở Việt Nam
1.4.1. Q trình cơng nghiệp hố ở Việt Nam
* Thực trạng tình hình sử dụng đất trong các khu công nghiệp
Theo báo cáo của Bộ Tài Ngun và Mơi Trƣờng, đến cuối năm 2004 cả
nƣớc có 192 KCN đã đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ ký quyết định phê duyệt chấp
thuận chủ trƣơng đầu tƣ. Hầu hết các KCN thuộc danh mục quy hoạch đến năm
2000 và năm 2010 đƣợc chính phủ phê duyệt đều đã đƣợc triển khai xây dựng.
Quá trình triển khai thực hiện mực tiêu CNH, các KCN đã trở thành nhân

tố quan trọng đóng vai trị chủ đạo trong phát triển cơng nghiệp nƣớc ta. Đa số
các địa phƣơng có quy hoạch hợp lý để phát triển các khu công nghiệp, tuy nhiên
13


14
cịn một số địa phƣơng chƣa coi trọng cơng tác quy hoạch tổng thể nên đã nảy
sinh một số bất hợp lý trong quy hoạch và sử dụng đất đai. Cụ thể là:
Còn sử dụng nhiều đất chuyên trồng lúa, đất có ƣu thế trong sản xuất
nơng nghiệp, đất đang có khu dân cƣ tại những vị trí có hạ tầng kỹ thuật tốt để
xây dựng các KCN trong khi vẫn còn khả năng sử dụng các loại đất khác, đầu tƣ
thêm hạ tầng kỹ thuật để quy hoạch các khu KCN.
Việc quy hoạch các KCN thƣờng chƣa đƣợc xem xét đồng bộ với quy
hoạch phát triển đô thị, quy hoạch khu dân cƣ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,
dẫn tới mất tính bền vững trong phát triển.
* Quan điểm về cơng nghiệp hố:
Theo văn kiện Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ 10, cơng nghiệp
hố phải dựa trên các quan điểm sau [5]:
- Giữ vững độc lập tự chủ, đi đôi với hợp tác, mở rộng, hợp tác quốc tế,
đa phƣơng hóa, đa dạng hóa quan hệ kinh tế quốc tế. Dựa vào nguồn lực trong
nƣớc là chính, đi đơi với tranh thủ tối đa nguồn lực từ bên ngoài, xây dựng một
nền kinh tế mở cửa hội nhập hƣớng mạnh về sản xuất cho xuất khẩu, đồng thời
thay thế sản phẩm nhập khẩu cho có hiệu quả.
- CNH-HĐH là sự nghiệp của tồn dân, đƣợc mọi thành phần kinh tế
tham gia, trong đó nền kinh tế nhà nƣớc là chủ đạo.
- Lấy việc phát huy yếu tố con ngƣời làm chủ đạo, tăng trƣởng kinh tế gắn
liền với cải thiện đời sống ngƣời dân, tăng cƣờng dân chủ, thực hiện tiến bộ
công bằng xã hội.
- Khoa học công nghệ là động lực của CNH-HĐH, kết hợp công nghệ
truyền thống và công nghệ hiện đại, tranh thủ đi nhanh vào công nghệ hiện đại ở

những khâu có tính chất quyết định.
- Lấy hiệu quả kinh tế - xã hội tổng thể là tiêu chuẩn cơ bản để xây dựng
phƣơng án phát triển, lựa chọn dự án đầu tƣ phát triển và công nghệ, đầu tƣ có
chiều sâu để khai thác tối đa nguồn lực hiện có, trong phát triển mới ƣu tiên phát
triển quy mơ vừa và nhỏ, công nghệ tiên tiến, tạo việc làm, thu hồi vốn nhanh, đồng
thời xây dựng một số công trình qui mơ lớn cần thiết và có hiệu quả.
- Kết hợp chặt chẽ toàn diện, phát triển kinh tế quốc phòng [5].
* Mục tiêu tổng quát
Là mục tiêu lâu dài, xây dựng nƣớc Việt Nam trở thành nƣớc công nghiệp
có cơ sở vật chất kỹ thuật hiện đại, quan hệ cơ cấu kinh tế hợp lý, quan hệ sản
xuất tiến bộ phù hợp với trình độ phát triển của lực lƣợng sản suất, đời sống vật
chất tinh thần cao, an ninh quốc phòng vững chắc, dân giàu, nƣớc mạnh xã hội
công bằng, dân chủ, văn minh. Ra sức phấn đấu để đến năm 2020 nƣớc Việt
Nam cơ bản trở thành nƣớc công nghiệp, với tỷ trọng ngành công nghiệp vƣợt
trội hơn các ngành khác [5].
14


15
* Mục tiêu cụ thể
Đến năm 2010, Việt Nam cơ bản trở thành một nƣớc công nghiệp với tỉ
trọng trong GDP của nông nghiệp chiếm 16-17%, công nghiệp khoảng 40-41%,
dịch vụ chiếm 42-43%, tỷ trọng lao động trong tổng lao động xã hội, lao động
công nghiệp và dịch vụ là 50%, nông nghiệp là 50% [5].
* Chiến lƣợc công nghiệp hoá của Việt Nam đến năm 2020
Để thực hiện chiến lƣợc cơng nghiệp hố đến năm 2020, Việt Nam phải
đƣơng đầu với hàng loạt rào cản nhƣ: hệ thống thể chế thị trƣờng không đồng bộ,
thị trƣờng bất động sản kém phát triển, khả năng tiếp cận các nguồn vốn thấp…
Kinh tế Việt Nam đang tăng trƣởng nhanh với mức trung bình 7,5%/năm.
Việt Nam đã thực sự chuyển đổi từ một nƣớc nơng nghiệp nghèo và lạc hậu,

đóng cửa với thế giới, sản xuất công nghiệp chủ yếu là của các doanh nghiệp
nhà nƣớc và hợp tác xã sang một nƣớc tham gia vào hội nhập tồn cầu và đón
nhận những nguồn đầu tƣ FDI và đầu tƣ tƣ nhân.
Từ thực tế này, chiến lƣợc phát triển của Việt Nam khơng thể giống với
bất kỳ nƣớc ASEAN nào, thậm chí ngay cả khi các bài học quốc tế là hữu ích.
Việt Nam cần phải tìm ra một hƣớng đi phù hợp nhất với hồn cảnh của mình.
Trƣớc tiên, sự hội nhập của Việt Nam cần đƣợc thực hiện nhanh hơn và cần phải
tiến hành ở ngay giai đoạn phát triển đầu tiên. Sự năng động trong lĩnh vực công
nghiệp của Việt Nam hiện nay chủ yếu là do đầu tƣ tƣ nhân và tiêu dùng tƣ
nhân. Các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đang bị thu hút bởi các lợi thế mà Việt Nam có
đƣợc nhƣ vị trí tốt, lao động tốt. Ngồi ra, các chính sách và thể chế của Việt
Nam cịn yếu kém khơng chỉ theo tiêu chí của các nƣớc phát triển Đơng Á mà
thậm chí cả tiêu chuẩn chung của nƣớc đang phát triển. Những đặc điểm này cần
đƣợc phản ánh đầy đủ trong quá trình hoạch định chính sách của Việt Nam
nhằm phá vỡ đƣợc trần thuỷ tinh, đuổi kịp một cách ổn định các nƣớc có mức
thu nhập cao, đối mặt với thách thức từ Trung Quốc, và đạt đƣợc mục tiêu quốc
gia về công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc trƣớc năm 2020 [5].
* Mối quan hệ cơng nghiệp hố và sử dụng đất nơng nghiệp
Trong sự nghiệp cơng nghiệp hố, hiện đại hố và hội nhập kinh tế quốc
tế, nền nơng nghiệp nƣớc ta có nhiều thời cơ thuận lợi để phát triển nhƣng cũng
gặp khơng ít thách thức, khó khăn phải vƣợt qua để trở thành một nền nông
nghiệp sản xuất hàng hóa lớn. Quy mơ đất đai thƣờng gắn liền với quy mô trang
trại và ảnh hƣởng đến khả năng sản xuất hàng hố của trang trại. Vì thế, việc sử
dụng đất đai có hiệu quả, có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với sự tồn tại và phát
triển của một trang trại. Hiệu quả sử dụng đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố
mà trƣớc hết là tình trạng của đất đai và mơ hình canh tác trên đất có phù hợp
với điều kiện địa hình, thổ nhƣỡng đất hay không.
Hiện nay, do yêu cầu công nghiệp hóa, Nhà nƣớc cần lấy đi một phần đất
nơng nghiệp để xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị mới và xây dựng kết
cấu hạ tầng phục vụ cho phát triển kinh tế chung của đất nƣớc. Đó là một u cầu

khách quan và cịn có xu hƣớng phát triển trong tƣơng lai. Tuy nhiên, việc lấy đất
15


16
nông nghiệp để phát triển các khu công nghiệp, các khu đô thị mới đã làm xuất
hiện việc nhiều hộ nơng dân khơng có đất hoặc thiếu đất sản xuất.
1.4.2. Khái qt về q trình đơ thị hố ở Việt Nam
Ở Việt Nam, trƣớc 1975 đất nƣớc liên tục bị chiến tranh nên ở miền Bắc
đơ thị hố diễn ra hết sức chậm chạp. Ở miền Nam dƣới thời Mỹ - Ngụy đơ thị
hố diễn ra ồ ạt ở Sài Gịn (nay là TP. Hồ Chí Minh) nhƣng mang tính cƣỡng
bức nên đã để lại hậu quả khá nặng nề sau chiến tranh.
Sau năm 1975, cả nƣớc ra sức xây dựng chủ nghĩa xã hội. Nhiệm vụ trọng
tâm của các tỉnh miền Nam là khắc phục mọi khó khăn khơi phục và phát triển
kinh tế, ổn định xã hội và đời sống nhân dân. Do vậy những năm đầu sau giải
phóng, đơ thị hố ở Sài Gịn về cơ bản khơng có gì đáng kể.
Từ năm 1986, khi Đảng và Nhà nƣớc chủ trƣơng đổi mới, khuyến khích
các thành phần kinh tế phát triển, Sài Gòn với ƣu thế là một thành phố trẻ có
tiềm năng về khoa học kỹ thuật, về quan hệ bn bàn với nƣớc ngồi và tiềm ẩn
nền kinh tế đa thành phần đã nhanh chóng trở thành trung tâm công nghiệp thƣơng mại - du lịch - dịch vụ và quan hệ quốc tế.
* Các kiểu đơ thị hố
Đơ thị hố thay thế: là khái niệm để chỉ q trình đơ thị hố diễn ra ngay
chính trong đơ thị. Ở đây cũng có sự di dân, nhƣng là từ trung tâm ra ngoại
thành hoặc vùng ven đơ. Q trình này cũng có thể là q trình chỉnh trang,
nâng cấp đơ thị, đáp ứng u cầu mới. Hiện tại ở thành phố Hồ Chí Minh cũng
đang xảy ra cả hai quá trình trên. Nhiều hộ gia đình từ trung tâm di cƣ đến vùng
ven và ngoại thành, nhiều cơng trình nhà cửa, giao thơng, kênh rạch, vƣờn hoa,
nhà văn hoá đang đƣợc xây dựng lại với quy mơ lớn hơn [19].
Đơ thị hố cưỡng bức: là khái niệm dùng để chỉ sự di chuyển dân cƣ từ
nơng thơn về thành thị. Đặc điểm đơ thị hố cƣỡng bức là không gian kiến trúc

không đƣợc mở rộng theo quy hoạch mà mang tính tự phát cao. Các nhu cầu của
dân nhập cƣ không đƣợc đáp ứng. Đô thị trở nên quá tải, nhiều tiêu cực phát
sinh [19].
Đô thị hoá ngược: là khái niệm dùng để chỉ sự di dân từ đô thị lớn sang
đô thị nhỏ, hoặc từ đô thị trở về nông thôn. Theo các học giả Mỹ, hiện tƣợng này
còn gọi là “sự phục hƣng nơng thơn”. Phát triển đến một lúc nào đó, bằng các
chính sách của mình, các chính phủ sẽ điều chỉnh hƣớng vào sự phát triển nơng
thơn. Q trình này sẽ góp phần san bằng khoảng cách và chất lƣợng sống giữa
thành thị và nông thôn. Trong hơn 20 năm tiến hành cơng cuộc đổi mới, q
trình đơ thị hố diễn ra hết sức nhanh chóng nhất là trong 10 năm trở lại đây, đặc
biệt ở các thành phố lớn. nhƣ Hà Nội, Đà Nẵng và Thành Phố Hồ Chí Minh. Từ
năm 1990 các đô thị Việt Nam bắt đầu phát triển, lúc đó cả nƣớc mới có khoảng
500 đơ thị (tỷ lệ đơ thị hố vào khoảng 17 - 18%), đến năm 2000 con số này lên
649 và năm 2003 là 656 đơ thị. Tính đến nay, cả nƣớc có khoảng 700 đơ thị,
trong đó có 5 thành phố trực thuộc trung ƣơng, 44 thành phố trực thuộc tỉnh, 45
thị xã và trên 500 thị trấn. Bƣớc đầu đã hình thành các chuỗi đô thị trung tâm
16


17
quốc gia: Các đô thị trung tâm quốc gia gồm Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh,
Hải Phịng, Đà Nẵng, Huế. Các đô thị trung tâm vùng gồm các thành phố nhƣ:
Hạ Long, Cần Thơ, Biên Hồ, Vũng Tàu, Bn Ma Thuột, Nha Trang, Nam
Định, Thái Ngun, Việt Trì, Hồ Bình… Các đơ thị trung tâm tỉnh gồm các
thành phố, thị xã giữ chức năng trung tâm hành chính - chính trị, kinh tế, văn
hố, du lịch - dịch vụ, đầu mối giao thông; và các đô thị trung tâm huyện; đô thị
trung tâm cụm các khu dân cƣ nông thôn, các đô thị mới. Hiện nay, tỷ lệ dân số
đô thị ở nƣớc ta dƣới 40%, theo quy hoạch phát triển đến năm 2010 con số này
sẽ 56 - 60%, đến năm 2020 là 80%. Theo dự báo của Bộ Xây dựng, tỷ lệ đơ thị
hố của Việt Nam vào năm 2020 sẽ đạt khoảng 40%, tƣơng đƣơng với số dân cƣ

sinh sống tại đô thị chiếm trên 45 triệu dân. Mục tiêu đề ra cho diện tích bình
qn đầu ngƣời là 100 m2/ngƣời. Nếu đạt tỷ lệ 100 m2/ngƣời, Việt Nam cần có
khoảng 450.000 ha đất đơ thị, nhƣng hiện nay, diện tích đất đơ thị chỉ có
105.000 ha, bằng 1/4 so với yêu cầu. Với tốc độ phát triển và dân số đô thị nhƣ
vậy, Việt Nam sẽ phải đối mặt với ngày càng nhiều vấn đề phức tạp phát sinh từ
q trình đơ thị hố. Đó là: Vấn đề di dân từ nông thôn ra thành thị, làm cho mật
độ dân số ở thành thị tăng cao; vấn đề giải quyết công ăn việc làm, thất nghiệp
tại chỗ, nhà ở và tệ nạn xã hội làm cho trật tự xã hội ven đô ngày càng thêm
phức tạp; vấn đề nhà ở và quản lý trật tự an tồn xã hội ở đơ thị; vấn đề ơ nhiễm
môi trƣờng, ô nhiễm nguồn nƣớc … [19]
* Đô thị hố hƣớng tới mục tiêu bền vững
Đơ thị hóa là một quá trình tất yếu của bất kỳ quốc gia nào, trong đó có
Việt Nam. Tuy nhiên, đơ thị hóa tự phát, thiếu quy hoạch khoa học sẽ làm nảy
sinh và để lại nhiều hậu quả tiêu cực và lâu dài, cản trở sự phát triển của đất
nƣớc. Chính vì vậy, chiến lƣợc đơ thị hóa của Việt Nam phải hƣớng tới mục tiêu
bền vững giữa tự nhiên, Con ngƣời và xã hội. Muốn vậy cần: Tăng cƣờng công
tác giáo dục nhằm nâng cao nhận thức của ngƣời dân. Song song với việc nâng
cao dân trí là tiến hành quy hoạch phân bố đồng đều các khu công nghiệp, khu
đô thị tại các thành phố trên cả nƣớc. Tăng cƣờng giáo dục nếp sống văn minh,
gia đình văn hố mới đối với cƣ dân đô thị. Hạn chế và quản lý tốt hơn đối với
dân nhập cƣ, góp phần lập lại trật tự xã hội đảm bảo cho việc xây dựng xã hội đơ
thị ổn định, bền vững. Có chiến lƣợc, lộ trình quy hoạch đơ thị đồng bộ. Hồn
thiện và và phát triển mạng lƣới cơ sở hạ tầng đô thị, giao thông đƣờng bộ thuận
tiện, không ách tắc và hạn chế gây ô nhiễm Môi trƣờng. Tăng cƣờng nâng cao
nhận thức cho cộng đồng về tầm quan trọng của môi trƣờng đối với sức khoẻ
và chất lƣợng cuộc sống. Tích cực thực hiện các biện pháp tuyên truyền,
khuyến khích cộng đồng sử dụng các nhiên liệu sạch trong sinh hoạt thay cho
các loại nhiên liệu gây ô nhiễm khơng khí và nguồn nƣớc sinh hoạt. Ƣu tiên
phát triển giao thông công cộng, đặc biệt là các phƣơng tiện giao thông công
cộng hiện đại không gây ô nhiễm. Cần xem việc phát triển phƣơng tiện vận

chuyển công cộng là giải pháp trọng tâm để giảm nguy cơ tắc nghẽn giao
thơng và ơ nhiễm mơi trƣờng đơ thị. Có thể nói, đơ thị hố tự phát, thiếu quy
hoạch khoa học sẽ làm nảy sinh và để lại nhiều hậu quả tiêu cực và lâu dài,
cản trở sự phát triển của đất nƣớc [18].
17