đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố hạ long, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2011 - 2015

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ VŨ LINH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Hoàng Xuân Phương

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Lê Vũ Linh

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết
ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn TS. Hoàng Xuân Phương đã tận tình hướng dẫn,
dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và
thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai- Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình
giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức của UBND thành phố
Hạ Long đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày
tháng

năm 2016
Tác giả luận văn

Lê Vũ Linh

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt.................................................................................................. vi
Danh mục bảng .......................................................................................................... vii
Danh mục hình .......................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ....................................................................................................... ix
Phần 1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................2

1.3.1.

Phạm vi không gian .........................................................................................2

1.3.2.

Phạm vi thời gian .............................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................3

1.4.1.

Đóng góp mới: .................................................................................................3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học, thực tiễn .............................................................................3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ..........................................................................................4
2.1.

Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ...........................................4

2.1.1.

Quyền sở hữu ..................................................................................................4

2.1.2 .

Quyền sở hữu toàn dân về đất đai ....................................................................4

2.1.3.

Quyền sử dụng đất ...........................................................................................7

2.2.

Tình hình thực hiện quyền sở hữu đất đai của một số nước trên thế giới...........9

2.2.1.

Thụy Điển .......................................................................................................9

2.2.2.

Ôxtrâylia........................................................................................................10

2.2.3.

Trung Quốc ...................................................................................................11

2.2.4.

Thái Lan ........................................................................................................13

2.2.5.

Malayxia........................................................................................................14

2.2.6.

Những bài học kinh nghiệm rút ra từ việc thực hiện QSD đất của một số nước .....15

2.3.

Cơ sở pháp lý về việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam .....................17

2.3.1.

Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .....................17

2.3.2.

Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất .........................................................................................................20

2.3.3.

Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam .......................24

iii


2.3.4.

Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam ...............................29

2.3.5

Sơ lược tình hình chuyển QSDĐ tỉnh Quảng Ninh .........................................29

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................30
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................30

3.2.

Thời gian nghiên cứu .....................................................................................30

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................30

3.4.

Nội dung nghiên cứu......................................................................................30

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................31

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ................................................31

3.5.2.

Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu.........................................................31

3.5.3.

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp trên địa bàn 3 phường ............................31

3.5.4.

Phương pháp thống kê, phân tích xử lý số liệu ...............................................32

3.5.5.

Phương pháp so sánh , đánh giá .....................................................................33

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................34
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố hạ long, tỉnh Quảng Ninh.........34

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên .........................................................................................34

4.1.2.

Các nguồn tài nguyên ....................................................................................36

4.1.5.

Thực trạng hệ thống hạ tầng kĩ thuật ..............................................................38

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất ...................................................................40

4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất Thành phố Hạ Long năm 2015...................................40

4.2.2.

Tình hình quản lý đất đai thành phố Hạ Long.................................................42

4.3.

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ
Long giai đoạn 2011- 2015 ............................................................................42

4.3.1.

Tình hình chuyển đổi quyền sử dụng đất ........................................................42

4.3.2.

Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................................45

4.3.3.

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ ...................................................49

4.3.4.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bằng giá trị QSDĐ................................53

4.3.5

Tình hình thực hiện quyền thuê và cho thuê quyền sử dụng đất ......................57

4.3.6.

Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền sử
dụng đất khi tiến hành giao dịch ....................................................................62

4.4.

Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất ở theo
quy định của pháp luật trên địa bàn thành phố Hạ Long .................................65

4.4.1.

Giải pháp về chính sách .................................................................................65

4.4.2.

Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật ............................................66

4.4.3.

Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất .......67

4.4.4.

Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ......................................67

iv


Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................68
5.1.

Kết luận .........................................................................................................68

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................69

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................70
Phụ lục ......................................................................................................................72

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BĐS

Bất động sản

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường

CHXHCNVN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CT

Chỉ thị

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

NĐ

Nghị định

QLĐĐ

Quản lý đất đai

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TNHHMTV

Trách nhiệm hữu hạn một thành viên

TP

Thành phố

TTHC

Thủ tục hành chính

TTBĐS

Thị trường bất động sản

UBND

Ủy ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất ............................................................................41

Bảng 4.2.

Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn thành phố
giai đoạn 2011 – 2015 .............................................................................43

Bảng 4.3.

Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ trên
địa bàn các phường nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2015 ............................44

Bảng 4.4.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thành
phố giai đoạn 2011 – 2015 ......................................................................46

Bảng 4.5.

Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ
trên địa bàn các phường nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2015 .....................47

Bảng 4.6.

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ trên địa bàn thành phố
Hạ Long giai đoạn 2011 - 2015 ...............................................................50

Bảng 4.7.

Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ trên địa
bàn các phường nghiên cứu giai đoạn 2011-2015 ....................................51

Bảng 4.8.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn
thành phố Hạ Long giai đoạn 2011 – 2015 ..............................................54

Bảng 4.9.

Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ trên
địa bàn các phường nghiên cứu giai đoạn 2011- 2015 .............................56

Bảng 4.10. Tình hình thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn
thành phố Hạ Long giai đoạn 2011 – 2015 ..............................................58
Bảng 4.11. Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại
QSDĐ trên địa bàn các phường nghiên cứu giai đoạn 2011 – 2015 .........59
Bảng 4.12. Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền thuê QSDĐ trên địa bàn
các phường nghiên cứu giai đoạn 2011 – 2015 ........................................61
Bảng 4.13. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng đất
tại các cơ quan nhà nước.........................................................................63

vii

DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Bản đồ TP Hạ Long................................................................................... 34
Hình 4.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2010 – 2014 .................................... 37
Hình 4.3. Vịnh Hạ Long ........................................................................................... 38
Hình 4.4. Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 của thành phố Hạ Long .............................. 40

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Lê Vũ Linh
Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn từ 2011- 2015”.
Chuyên nghành: Quản lý Đất đai.

Mã số: 60 85 01 03

Người hướng dẫn: TS. Hoàng Xuân Phương.
Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh thực hiện thuận lợi, đầy đủ, hợp pháp quyền theo
quy định của pháp luật.

Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp.
Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu.

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp trên địa bàn 3 phường.
Phương pháp thống kê, phân tích xử lý số liệu.
Phương pháp so sánh, đánh giá.
Kết quả nghiên cứu
-

Điều kiện kinh tế xã hội của thành phố Hạ Long

-

Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Hạ Long

-

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long
giai đoạn 2011- 2015

-

Đánh giá và đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật trên địa bàn thành phố Hạ Long

Kết luận chủ yếu
- Luận văn đã nghiên cứu được điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của thành phố Hạ
Long, thực trạng Quản lý Nhà nước về đất đai cũng như tình hình việc thực hiện các
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố cũng như 3 phường chọn để nghiên cứu. Luận
văn đã có những đóng góp mới rất cơ bản về khoa học và thực tiễn trong việc thực hiện
quyền sử dụng đất theo đúng pháp luật trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh nói chung và thành
phố Hạ Long nói riêng.

ix


- Từ những nghiên cứu đánh giá trên luận án đã có những ý kiến đề xuất góp
phần hoàn thiện hơn trong việc hướng dẫn người dân tham gia vào việc thực hiện quyền
sử dụng đất cũng như việc giảm bớt các thủ tục hành chính để người dân khi đến cơ
quan nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất được nhanh chóng, thuận tiên hơn.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Le Vu Linh
Thesis title: "Evaluation of the implementation of the rights of land users in
the area of Ha Long City , Quang Ninh period from 2011- 2015 ".
Major: Land management

Code: 60 85 01 03

Instructor: Dr. Hoang Xuan Phuong
Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
Research Objectives
Evaluation of the implementation of land use rights in the province of Ha Long
City , Quang Ninh Province.
Propose some measures to encourage the use of land in Ha Long city , Quang
Ninh province to go smoothly , the full , legitimate rights in accordance with law.
Materials and Methods
Methods of data collection, secondary data
Selection methods of the study
Methods of primary data survey in 3 wards.

Statistical methods, analytical data processing.
Method comparison and evaluation.
Research results
Main findings
- Natural, economic and social conditions of Ha Long city
- The management and land use of Halong City
- Reviews of the implementation of the right to use the land in HA Long city
period 2011-2015
- Evaluate and propose measures to promote the implementation of land use
rights as prescribed by law in the province of Ha Long City
Main conclusions
Thesis has studied the conditions of socio-economic nature of Halong City, the
actual situation of the State Administration on land as well as the implementation of the
land use right out of the city as well as 3 wards selected for the study. Thesis has made
new contributions fundamental science and practice in the implementation of land use
rights in accordance with law in the province of Quang Ninh in general and in particular
the city of Halong.

xi


- From the evaluation studies on the thesis has proposed is more complete
contribute in guiding the people involved in the implementation of land use as well as
reducing the administrative procedures to people people when state agencies to
implement the land use rights are fast, more convenient.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá, là tài sản lớn và quan trọng nhất
của mỗi quốc gia. Ở Việt Nam hiện nay, công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại
hóa đất nước đã và đang đặt ra yêu cầu đối với công tác quản lý Nhà nước về đất
đai, đặc biệt là việc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ phát
sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp và đa dạng, đòi hỏi phải có sự giải
quyết kịp thời nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2013 mới ban hành đã quy định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất (Quy định chi tiết tại điều 166 và điều 170 của luật) để phù
hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, do mới
ban hành nên việc thực hiện còn nhiều lúng túng, nhiều lúc nhiều nơi vẫn giữ
thói quen theo luật đất đai năm 2003. Vì vậy, trong quá trình thực hiện vẫn còn
tồn tại nhiều bất cập cần được giải quyết như: Các quy định pháp luật của cơ
quan quản lý Nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền của người
sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng đất nhưng không làm
thủ tục theo quy định vì những lý do khác nhau; Công tác bồi thường đất đai khi
Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước
ban hành hàng năm còn nhiều bất cập, gây bức xúc cho người dân...Đồng thời,
do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối tượng sử dụng đất còn hạn
chế, việc thực hiện quyền được pháp luật quy định đối với hộ gia đình, cá nhân
còn chưa phát huy tối đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật trong việc sử dụng
đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế - xã hội, đặc biệt là khiếu nại, tố cáo,
tranh chấp đất đai, trốn thuế và lạm dụng quyền sử dụng đất.(Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2013).
Thành phố Hạ Long thuộc tỉnh Quảng Ninh có tổng diện tích tự nhiên là
27.195,03 ha chiếm 4,44% diện tích tự nhiên của tỉnh( UBND thành phố Hạ
Long 2015a). Đơn vị hành chính của thành phố gồm 20 phường, có vị trí thuận
lợi cho việc phát triển và giao lưu kinh tế - văn hóa - xã hội. Trong những năm

gần đây, thành phố Hạ Long có tốc độ đô thị hóa nhanh dẫn đến giá đất trên thị
1


trường tăng cao và diễn biến phức tạp, vì vậy việc thực hiện quyền sử dụng đất
trên địa bàn diễn ra phức tạp và tồn tại nhiều bất cập. Do nhu cầu về quyền sử
dụng đất phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực
hiện quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Hàng năm, số
liệu thống kê lượng hồ sơ người sử dụng đất đã thực hiện đăng ký biến động đất
đai qua cơ quan nhà nước trên địa bàn thành phố Hạ Long chưa phản ánh đúng
thực trạng sử dụng đất hiện nay. Để có cái nhìn chính xác và mang tính thực tế về
quyền của người sử dụng đất, cần trả lời ba câu hỏi: thực trạng thực hiện quyền
của người sử dụng đất hiện nay như thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để
giải quyết những tồn tại như thế nào? Việc giải đáp đầy đủ và chính xác ba câu hỏi
này nhằm đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tiếp theo.
Xuất phát từ những lý do trên, tôi thấy cần thiết phải thực hiện đề tài:
“Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn từ 2011- 2015”. nhằm nghiên cứu đánh giá
việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và đề xuất các giải pháp hoàn thiện,
nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ, góp phần giải quyết tình trạng tồn
đọng hồ sơ đăng ký đất đai của địa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục
hành chính.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của người sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất một số chính sách, giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh thực hiện đầy đủ, hợp pháp
quyền theo quy định của pháp luật.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Phạm vi không gian

Đề tài nghiên cứu trên phạm vi không gian toàn thành phố Hạ Long, tỉnh
Quảng Ninh, gồm 20 đơn vị hành chính cấp phường.
1.3.2. Phạm vi thời gian
Đề tài đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
tại thành phố Hạ Long giai đoạn 2011 - 2015.

2


1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1 Đóng góp mới
Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất. Đồng thời chỉ ra
được xu thế thực hiện quyền phần lớn tập trung ở các phường trung tâm.
Trên cơ sở phân tích, bổ sung thêm cơ sở thực tiễn cho thành phố Hạ
Long trong việc đánh giá về tình hình thực hiện quyền SDĐ trên địa bàn thành
phố trong giai đoạn tới.
1.4.2 Ý nghĩa khoa học, thực tiễn
* Ý nghĩa khoa học:
Kết quả nghiên cứu góp phần vào cơ sở khoa học nghiên cứu về việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long nói riêng và
tỉnh Quảng Ninh nói chung.
* Ý nghĩa thực tiễn:
+ Giúp cho các nhà quản lý, quản lý về biến động đất đai trên địa bàn thành
phố. Chỉ ra điểm hợp lý và chưa hợp lý của hệ thống chính sách thực hiện quyền
của người sử dụng đất.
+ Kết quả nghiên cứu đã giúp người dân hiểu rõ thêm về quyền sử dụng
đất. Đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của họ khi thực hiện quyền sử dụng đất.

3

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật...” . Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao
động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người
trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền
sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác
(hộ gia đình, cộng đồng...).(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản.
- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng
có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử
dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực
hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế.
2.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nước tùy thuộc vào quan hệ sản xuất, quan
hệ chính trị của nước đó trong từng thời kỳ lịch sử. Biến đất đai thành sở hữu
toàn dân, đó là quy luật khách quan tạo nên sự phát triển của xã hội loài người.

4


Sức sản xuất ngày càng phát triển đòi hỏi tập trung hóa tư liệu sản xuất. Các Mác
nhận xét: "Sự phát triển kinh tế xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự
xuất hiện máy móc nông nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc
hữu hóa đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu. Tất cả mọi lý luận về sở
hữu đều bất lực trước biện pháp tất yếu này". Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất
đai cũng được hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định,
mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định
trong lịch sử (Đinh Sỹ Dũng, 2003).
Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn
nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời
mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước
thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp
1992). Điều 1 Luật Đất đai 1993 khẳng định: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
nhà nước thống nhất quản lý'. Điều 5, điều 6, điều 7 Luật Đất đai 2003 đã quy
định: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu; nhà nước
thống nhất quản lý về đất đai; Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn
dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai”. Điều 4 Luật đất đai 2013
quy định "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định
của luật." Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện
việc thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai
được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thực hiện

quản lý thống nhất toàn bộ vốn đất đai nhưng Nhà nước lại không trực tiếp sử
dụng đất đai mà lại trao quyền sử dụng đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình và cá
nhân sử dụng thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Nhà
nước không mất đi quyền chiếm hữu đất đai của mình, bởi vì, Nhà nước thực
hiện quyền chiếm hữu đất đai một cách gián tiếp thông qua các hoạt động vừa
mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ, vừa mang tính pháp lý như đo đạc, khảo sát đánh
giá và phân hạng đất để nắm được hiện trạng, sử dụng đất đai trên phạm vi cả
nước và từng địa phương; hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa
chính và các tài liệu địa chính khác để nắm được sự phân bố đất đai, kết cấu sử
dụng đất ở các địa phương; hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm
5


kê đất đai… để nắm được biến động đất qua các thời kỳ. Như vậy QSD đất trở
thành một loại quyền có tính độc lập tương đối trong nền kinh tế thị trường định
hướng XHCN, và trong nền kinh tế thị trường thì việc chuyển dịch đất đai là nhu
cầu tất yếu, khách quan tạo ra trên phạm vi toàn xã hội sẽ tiến hành được những
điều chỉnh lớn về cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động và phân phối lại các
nguồn lực đầu tư cho phát triển (đất đai, vốn, vật tư sản xuất, lao động). Mối
quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và QSD đất được biểu hiện trên các đặc điểm
chủ yếu sau đây( Quốc hội nước CHXHCNVN, 1992):
- Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên
QSD đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Tức là, cá
nhân có QSD đất khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất,
sử dụng có thời hạn hoặc ổn định lâu dài và theo mục đích được giao đất, được
công nhận và người sử dụng đất được chuyển QSD đất nên QSD đất trở thành
một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu.
- Mặc dù QSD đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên
thị trường nhưng giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và QSD đất vẫn có sự

khác nhau và không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ giữa chúng có
sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể: Quyền sở hữu đất đai là quyền
ban đầu (có trước) còn QSD đất là quyền phát sinh (có sau) xuất hiện khi được
nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay công nhận QSD đất; Quyền sở hữu đất
đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn QSD đất là một loại quyền không trọn
vẹn, không đầy đủ. Tính không trọn ven, không đầy đủ của QSD đất thể hiện ở
các khía cạnh sau đây:
+ Người sử dụng đất không có đầy đủ quyền năng như nhà nước với tính
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai;
+ Không phải bất cứ người nào có QSD đất hợp pháp cũng có quyền
chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp,
góp vốn bằng QSD đất mà phụ thuộc vào đối tượng và chính sách giao đất, thuê
đất hay công nhận QSD đất trong đó, chỉ có người được giao đất trả tiền sử dụng
đất, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền trả không có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; mới được hưởng 8 quyền năng của chuyển
QSD đất;
+ Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn QSD đất lại
là một loại quyền phụ thuộc, tính phụ thuộc của QSD đất thể hiện ở chỗ người sử
6


dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử
dụng đất mà chỉ được quyết định theo quyền của mình đối với mục đích sử dụng
đất được giao hoặc công nhận.
2.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất
đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với quyền
năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ
là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. “Quyền sử dụng

đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam.
Trong luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và
“người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền được
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền
khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên
đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng thể loại
chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có
khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà
nước giao đất hay cho thuê đất?
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: Điều 106 Luật Đất đai 2003 “Quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê;
cho thuê lại; thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp; góp vốn bằng QSDĐ;
quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”(Quốc Hội, nước
CHXHCNVN, 2003)
- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp:
nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho
nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh
tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối
đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có
đất ở trong cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) có cùng
nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích
thương mại.
7


- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả

năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển quyền chỉ thực hiện
trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô
chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử
dụng đất; Nhà nươc có thể quy định một số trường hợp không được chuyển
QSDĐ; việc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu
không sẽ bị xem là hành vị phạm pháp.
- Cho tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống
đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do
nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ (không đầy
đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế
chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế
chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng
nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ
được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán
để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất
động sản thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người
vay không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức để huy động vốn,
đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách
nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: Là sự thỏa thuận
giữa các bên, theo đó bên cho thuê (cho thuê lại) chuyển giao đất cho bên thuê
(thuê lại) để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê (thuê lại) phải sử dụng đất
đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê.

8


2.2. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN SỞ HỮU ĐẤT ĐAI CỦA MỘT SỐ
NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1 Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt
động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho
dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.(Trần Thị Thu Hồng,
2000; Nguyễn Đình Bồng và cộng sự, 2005).
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất
động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v... đều được luật hoá. Dưới
đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có chuyển
nhượng về đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3
tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà
án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành
đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp
đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà
án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp
đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của
cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở Thụy Điển,
hầu như tất cả các trường hợp chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký

sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới
quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng
hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp:
9


+ Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một
khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà
án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản
xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp
thực thế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
dường như chỉ có ở Thụy Điển.
- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường
được tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt
hại khác. Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu
trong trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất
có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi
mua nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài
sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất
đó cần cho các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc
thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của
tài sản.
2.2.2 Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm.
Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của
Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước
là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước

chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà
nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân
chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng
không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định
cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng,
đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà
nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng
sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên
đất. Quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng,
thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc
hoặc ngăn trở nào.
10


Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo
quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển
nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị
Minh Hà, 2000).
2.2.3 Trung Quốc
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai
ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối
với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản
lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ
đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù
không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi
năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện

này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và
QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho
các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không
thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này,
QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người
sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà
nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc
vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả
thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực
hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDĐ. Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng
QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà
không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần
thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn
thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn
thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25%
tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án.
11


Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với
điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về
điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định
của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền
của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng
QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong

15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng
ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí
chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển
nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả
thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách
đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ
trong trường hợp này. Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối
trong chuyển nhượng QSDĐ.
- Cho thuê QSDĐ. Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền
cho thuê. Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong
giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê
trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp
đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê
đã cam kết trước đây để có được QSDĐ.
- Thế chấp QSDĐ. Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua
giấy chứng nhận QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao
dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và
chủ thể cho vay. Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ,
bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất
mới. Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ
các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là
nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền
của Trung Quốc.
12