Nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố hạ long, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2012 – 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ ĐỨC NAM

NGHIÊN CỨU NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2012 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ ĐỨC NAM

NGHIÊN CỨU NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2012 - 2015
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng

Thái Nguyên - 2016

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày… tháng 12 năm 2016
Tác giả luận văn

Vũ Đức Nam


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn GS.TS. Nguyễn Thế Đặng đã tận tình
hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá
trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Phòng đào tạo, Khoa Quản lý tài
nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá
trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức của UBND thành

phố Hạ Long đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành
luận văn./.
Thái Nguyên, ngày …... tháng 12 năm 2016
Học viên

Vũ Đức Nam


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN....................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................................ ii
MỤC LỤC................................................................................................................................. iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG..................................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ..................................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ................................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát ...............................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu .............................................3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU................................................................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận và thực tiễn của chuyển quyền sử dụng đất ...................................4
1.1.1. Cơ sở lý luận .....................................................................................................4
1.1.2. Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam ...................10
1.2. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất ............................11
1.2.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất ...........................11

1.2.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất ..........................12
1.2.3. Quá trình hình thành và phát triển của quyền sử dụng đất .............................13
1.3. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đât .......................................................14
1.3.1. Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất .........................14
1.3.2. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất ..........................................14
1.3.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất ........................................................................14
1.3.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất ...........................................................14
1.4. Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam .........................15
1.5. Một số kết quả nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất của một số nước trên
Thế giới .....................................................................................................................20
1.5.1. Thụy Điển ........................................................................................................20


iv
1.5.2. Ôxtrâylia ..........................................................................................................22
1.5.3. Trung Quốc .....................................................................................................23
1.5.4. Thái Lan ..........................................................................................................25
1.5.5. Malayxia ..........................................................................................................27
1.5.6. Những bài học kinh nghiệm rút ra từ việc thực hiện QSD đất của một số nước ...28
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................... 30
2.1. Địa điểm, thời gian, đối tượng và phạm vi nghiên cứu .....................................30
2.1.1. Địa điểm ..........................................................................................................30
2.1.2. Thời gian .........................................................................................................30
2.1.3. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................30
2.1.4. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................30
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................30
2.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh .............................................................................................30
2.2.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Hạ Long, tỉnh
Quảng Ninh giai đoạn 2012-2015 .............................................................................30

2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất .....................31
2.2.4. Định hướng và đề xuất một số giải pháp sử dụng đất trong thời gian tới.......31
2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................31
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .............................................................31
2.3.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp................................................................31
2.3.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu ....................................................32
2.3.4. Phương pháp chuyên gia .................................................................................32
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................................ 33
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh .............................................................................................33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................33
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ......................................................................................36
3.1.3. Điều kiện kinh tế xã hội ..................................................................................36
3.1.4. Thực trạng hệ thống hạ tầng kĩ thuật ..............................................................37


v
3.1.5. Các lợi và hạn chế ...........................................................................................37
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất .......................................................................38
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất Thành phố Hạ Long năm 2015 ..................................38
3.2.2. Tình hình sử dụng đất của Thành phố Hạ Long giai đoạn 2012 - 2015 .........40
3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long,
tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2012 - 2015 ....................................................................42
3.3.1. Công tác chuyển đổi QSD đất .........................................................................42
3.3.2. Công tác chuyển nhượng QSD đất ..................................................................43
3.3.3. Công tác cho thuê và cho thuê lại QSD đất ....................................................45
3.3.4. Đánh giá kết quả thừa kế QSD đất ..................................................................46
3.3.5. Đánh giá kết quả tặng cho QSD đất ................................................................48
3.3.6. Đánh giá kết quả thế chấp QSD đất ................................................................50
3.3.7. Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị QSD đất .............................................52

3.3.8. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị QSD đất .............................................53
3.4. Nghiên cứu những yếu tố chính ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng
đất ..............................................................................................................................55
3.4.1. Nhóm yếu tố chủ trương, chính sách ..............................................................55
3.4.2. Nhóm yếu tố phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.................................61
3.4.3. Nhóm yếu tố về quy định pháp luật, thủ tục hành chính và các ngành liên quan ..62
3.4.4. Yếu tố nội tại: Nhận thức, nguyện vọng…của người dân ..............................63
3.5. Đề xuất một số giải pháp sử dụng đất trong thời gian tới ..................................69
3.5.1. Giải pháp về chính sách ..................................................................................69
3.5.2. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật ............................................69
3.5.3. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất .....70
3.5.4. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất .....................................70
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................................. 72
1. Kết luận .................................................................................................................72
2. Kiến nghị ...............................................................................................................72
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................... 74
PHỤ LỤC


vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BĐS

Bất động sản

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường

CHXHCNVN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CT

Chỉ thị

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

NĐ

Nghị định

NSNN

Ngân sách nhà nước

QLĐĐ

Quản lý đất đai

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TNHHMTV

Trách nhiệm hữu hạn một thành viên

TP

Thành phố

TTHC

Thủ tục hành chính

TTBĐS

Thị trường bất động sản

UBND

Ủy ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất ..............................................................................39
Bảng 3.2. Tình hình sử dụng đất của Thành phố Hạ Long giai đoạn 2012 – 2015 .40
Bảng 3.3. Số liệu về chuyển đổi QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của thành phố
Hạ Long giai đoạn 2012 - 2015 ...............................................................42
Bảng 3.4. Số liệu về chuyển nhượng QSD đất .........................................................43
Bảng 3.5. Bảng số liệu thừa kế QSD đất...................................................................46
Bảng 3.6. Kết quả tặng cho QSD đất tại khu vực nghiên cứu ..................................48
Bảng 3.7. Bảng số liệu thế chấp QSD đất .................................................................50
Bảng 3.8. Bảng số liệu kết quả bảo lãnh giá trị QSD đất..........................................52
Bảng 3.9. Bảng số liệu kết quả góp vốn bằng giá trị QSD đất .................................54
Bảng 3.10: Kết quả đánh giá sự minh bạch của cán bộ và người dân về công tác
chuyển quyền sử dụng đất đai .................................................................64
Bảng 3.11: Kết quả phỏng vấn của cán bộ và người dân về trình tự, thời gian và
mức thuế phí của công tác chuyển quyền sử dụng đất đai ......................65
Bảng 3.12: Kết quả phỏng vấn của cán bộ và người dân về công tác chuyển quyền
sử dụng đất đai .........................................................................................66


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ TP Hạ Long...................................................................................33
Hình 3.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2010 - 2014 ...................................36
Hình 3.3. Vịnh Hạ Long ............................................................................................37
Hình 3.4. Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 của thành phố Hạ Long ............................38

Hình 3.5. Kết quả đánh giá sự minh bạch công tác chuyển quyền SD đất của người dân .......64
Hình 3.6. Mức độ phục vụ của tổ chức công chứng .................................................67
Hình 3.7. Mức độ phục vụ của cơ quan nhà nước ....................................................67


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành từ
rất sớm nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân về
đất đai. Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, hình thức giao dịch này đã có
nhiều thay đổi thăng trầm khác nhau. Ngày nay, mua bán chuyển nhượng đất đai đã
trở thành hình thức sôi động và phổ biến trong giao lưu dân sự và thương mại ở hầu
hết các quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân
về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền
sử dụng đất ở nước ta đã tạo nên nét đặc thù trong giao dịch quyền sử dụng đất hình
thành một thị trường đặc biệt đó là thị trường bất động sản. Một thị trường không
những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống
xã hội và có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính,
tiền tệ...có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư.
Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế nước ta đã đạt được nhiều
thành tựu to lớn nhưng nhiều loại thị trường chưa được phát triển theo kịp với xu
thế chung, trong đó có thị trường về quyền sử dụng đất, do vậy đã có phần hạn chế
nhất định tới sự phát triển, tăng trưởng kinh tế. Mặc dù Nhà nước ta đã xây dựng
khung khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển quyền sử dụng
đất theo xu hướng công khai minh bạch nhưng thực tế thi hành cho thấy các quy
định về chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực
quản lý nhà nước về loại thị trường này; thủ tục chuyển quyền còn phức tạp, phiền
hà, gây tâm lý “ngại” làm thủ tục về đất đai đối với người dân.
Là thủ phủ của tỉnh Quảng Ninh, thành phố Hạ Long có tổng diện tích tự

nhiên là 27.195,03 ha chiếm 4,44% diện tích tự nhiên của tỉnh. Đơn vị hành chính
của thành phố gồm 20 phường, có vị trí thuận lợi cho việc phát triển và giao lưu
kinh tế - văn hóa - xã hội. Trong những năm gần đây, thành phố Hạ Long có tốc độ
đô thị hóa nhanh dẫn đến giá đất trên thị trường tăng cao và diễn biến phức tạp, vì
vậy việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn diễn ra phức tạp và tồn tại nhiều


2
bất cập. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội nên các hoạt động thực hiện quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày
càng gia tăng. Hàng năm, số liệu thống kê lượng hồ sơ người sử dụng đất đã thực
hiện đăng ký biến động đất đai qua cơ quan nhà nước trên địa bàn thành phố Hạ Long
chưa phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất hiện nay. Để có cái nhìn chính xác và
mang tính thực tế về quyền của người sử dụng đất, cần trả lời ba câu hỏi: thực trạng
thực hiện quyền của người sử dụng đất hiện nay như thế nào? Nguyên nhân tại sao?
Giải pháp để giải quyết những tồn tại như thế nào? Việc giải đáp đầy đủ và chính xác
ba câu hỏi này nhằm đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tiếp theo.
Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đô thị hoá của thành phố
Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh cũng diễn ra khá mạnh trong giai đoạn từ năm 2012 2015. Với quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bàn
biến động khá mạnh, nhiều khu dân cư mới đồng nghĩa với việc phát triển về dân
cư, do đó việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động và phức tạp.
Xuất phát từ thực tế trên, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài “Nghiên cứu
những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2012 – 2015”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2012-2015, từ đó đề xuất một số giải pháp
cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn để giúp công tác quản lý
được tốt hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2012-2015
- Đánh giá được yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2012 - 2015


3
- Đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp công
tác quản lý được tốt hơn.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc
chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất
các giải pháp phù hợp.
- Ý nghĩa thực tiễn: Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp
xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu.
Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản lý chặt chẽ các giao dịch về đất đai,
giảm khiếu kiện về đất đai, giảm các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân
sách nhà nước.


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận và thực tiễn của chuyển quyền sử dụng đất
1.1.1. Cơ sở lý luận
Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp
luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh và đề xuất giải pháp thực hiện.

Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao
dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách,
thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với thành phố Hạ Long, tỉnh
Quảng Ninh; Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân
khi thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đo là: chuyển đổi
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
* Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.
Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm
mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh
mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp
pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá
nhân khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp
(Luật đất đai, 2013) [16].
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung
về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ
phí trước bạ, lệ phí địa chính (Luật đất đai, 2013) [16].


5
*Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ.
Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp

này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền
hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi
phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất
có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây [12], cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ
các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng
cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa
nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường
hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi
sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống
trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ
trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
* Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của
mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp
đồng theo quy định của pháp luật.


6
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng

cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng
cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê
lại chỉ diễn ra với đất đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số
trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này.
* Quyền thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho
người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép
người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó,
QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để
thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để
thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không tự thoả
thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng
được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở
hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột
của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô
ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú
ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột.

7
* Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ
tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó
thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ
ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp
dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được
phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những
trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
* Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy
định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất
định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là
chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng
người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp
rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được
một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát
triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng

như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ.
* Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là
quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một


8
người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những
quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.
* Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá
trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp
tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất
linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động,
công nghệ, máy móc... theo thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối
tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ
nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. [3]
Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
* Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực
hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 106
Luật Đất đai 2003 như sau [12]:
1- Có giấy chứng nhận QSDĐ;
2- Đất không có tranh chấp;
3- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất.
* Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng
được quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:

1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử
dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền


9
của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có
hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo
quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình
thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,

cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa
vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao
đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho
thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được
phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây
dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có
dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc


10
đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép
chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà
1.1.2. Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam
1.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước
- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành luật đất đai 2003;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định của Chính phủ số 198/2004/NĐ–CP ngày 03 tháng 12 năm 2004
về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định của Chính phủ số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số: 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;


11
- Thông tư số: 16/2012/TT- BTNMT ngày 20/5/2012 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành
chính về lĩnh vực đất đai;
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm
2004 về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường giải phóng
mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;
1.1.2.2. Các văn bản của UBND thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
- Quyết định số 499/2010/QĐ-UBND ngày 11/02/2010 của UBND tỉnh Quảng
Ninh về việc ban hành Quy định một số chính sách cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh;

- Quyết định số 4505/2007/QĐ-UBND ngày 05/12/2007 của Uỷ ban nhân dân
tỉnh Quảng Ninh về việc quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở
cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
- Quyết định số 1179/2012/QĐ-UBND ngày 17/9/2010 của Uỷ ban nhân dân
tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
1.2. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất
Nhà nước quản lý các vấn đề xã hội nói chung và đất đai nói riêng bằng pháp
luật. Riêng về lĩnh vực đất đai, đó là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn
bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Từ năm 1993 đến nay, nhà
nước ở trung ương đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và
sử dụng đất đai.
Bên cạnh đó, uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng
ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương. Hệ thống văn bản quy phạm
pháp luật về đất đai được ban hành trong 20 năm qua đã tạo cơ sở pháp lý quan


12
trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Đó là
một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối quan hệ đất đai ở
khu vực nông thôn, bước đầu đáp ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình thành
trong quá trình công nghiệp hoá (CNH) và đô thị hoá. Hệ thống PLĐĐ luôn đổi
mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an
ninh và ổn định xã hội. Bên cạnh nội dung hành chính, hệ thống PLĐĐ đã có nội
dung kinh tế – xã hội (KT-XH) phù hợp với đường lối quản lý kinh tế theo cơ chế
thị trường của Đảng và nhà nước.
- Quyền sử dụng đất được thừa nhận là một loại quyền đặc biệt về tài sản được

phép tham gia vào các giao dịch trên thị trường thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho…
- Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng được lập thành
văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã,
phường, thị trấn.
- Quyền sử dụng đất của người sử dụng được để thừa kế theo di chúc hoặc
theo pháp luật…
Việc pháp luật cho phép quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch
trên thị trường đã khiến cho quyền sử dụng đất mang một vai trò mới, nó không chỉ
là quyền của chủ sử dụng nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất mà còn trở
thành một loại quyền tài sản được sử dụng trong quan hệ góp vốn sản xuất, kinh
doanh, trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn với các tổ chức tín dụng. Điều này
góp phần vào việc hình thành thị trường Bất động sản ở nước ta và giúp nâng cao
hiệu quả sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường.
1.2.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất
Pháp luật quy định chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được thực
hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Mọi tổ chức cá nhân trong xã hội
không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử
dụng đất ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định người
sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác. Việc
chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất đã được


13
nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận QSD đất. Giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận theo đúng điều kiện đã
quy định.
Pháp luật quy định chủ thể được phép chuyển quyền sử dụng đất: Không phải
mọi chủ thể đều được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất.
Pháp luật quy định loại đất được phép chuyển quyền sử dụng: Không phải loại

đất nào Nhà nước cũng cho phép chuyển quyền sử dụng.
Pháp luật quy định về trình tự thủ tục để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng
đất dựa trên các văn bản hướng dẫn cụ thể, chặt chẽ.
1.2.3. Quá trình hình thành và phát triển của quyền sử dụng đất
Pháp luật đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai nói
chung và trong vấn đề chuyển quyền sử dụng đất nói riêng.
Từ năm 1993 đến nay, song hành với sự phát triển của hệ thống pháp luật đất
đai là sự phát triển của chế định quyền sử dụng đất. Với quy định giao đất cho hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài, Luật Đất đai năm 1993 đã đặt nền
móng xác lập quyền làm chủ thực sự của người nông dân đối với đất đai. Pháp luật
đất đai không ngừng mở rộng các quyền của người sử dụng đất: bắt đầu từ việc quy
định năm quyền năng cho người sử dụng đất của Luật Đất đai năm 1993 đó là
quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thừa kế và quyền
thế chấp quyền sử dụng đất đến việc bổ sung hai quyền năng (quyền cho thuê lại;
quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất) của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày
29/3/1999. Tiếp đó, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001
ra đời bổ sung quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Luật
Đất đai năm 2003 được ban hành không chỉ bổ sung quyền tặng cho quyền sử dụng
đất mà còn dành cho người sử dụng đất quyền được lựa chọn hình thức sử dụng đất.
Như vậy, với việc ghi nhận và bảo hộ các quyền năng của người sử dụng đất; quyền
sử dụng đất đã trở thành một loại quyền dân sự về tài sản thuộc sở hữu tư nhân của
người sử dụng đất.
Pháp luật có nhiều ưu đãi cho người sử dụng đất như vậy nhưng cũng không
ngừng xử lý khi có sự sai phạm trong vấn đề sử dụng đất nhằm bảo đảm tính


14
nghiêm minh của pháp luật và đấu tranh có hiệu quả với các hành vi vi phạm Pháp
luật đất đai. Mặt khác, để đấu tranh với tình trạng nhũng nhiễu của đội ngũ cán bộ,
công chức làm nhiệm vụ quản lý đất đai, Pháp luật cũng quy định cụ thể việc xử lý

đối với trường hợp các đối tượng này có hành vi vi phạm quy định về thực hiện
trình tự, thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất nói chung và việc thực
hiện chuyển quyền sử dụng đất nói riêng.
1.3. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đât
1.3.1. Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được người khác chuyển QSD đất phù hợp
với quy định của Pháp luật.
1.3.2. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất
- Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, văn bản.
- Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất phải được công chứng,
chứng thực theo quy định của pháp luật.
1.3.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất
- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất.
1.3.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật
cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của
hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật
về đất đai.
- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng
thời hạn ghi trong giấy chứng nhận và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.


15
1.4. Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam

Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Trong giai
đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức
giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong
đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh
nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân
nước ngoài. Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được
đáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích
đất chưa sử dụng. Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng
12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước (Đinh Sỹ
Dũng, 2003) [11].
Luật Đất đai 1993 ra đời, thị trường QSD đất ở nước ta mới bắt đầu hình thành
và phát triển, thị trường QSD đất không thể không tránh khỏi những khó khăn,
những vấn đề tồn tại cần nghiên cứu để giải quyết. Luật đất đai 2003 ra đời đã quy
định cụ thể quyền cho từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng
đất và quyền này ngày càng hoàn thiện hơn. Các quy định về giao đất, cho thuê đất
ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử
dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao
thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực,
việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và
cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự
án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả
năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng
quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh
hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các
QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn
nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”,
việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh
lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực