Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

1
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐAỊ HỌC NÔNG LÂM






NGUYỄN VĂN BÌNH



ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG
TỈNH QUẢNG NINH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03


LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN

THÁI NGUYÊN, THÁNG 9 NĂM 2012
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



2
MỞ ĐẦU

1. ĐT VẤN Đ
Trong quá trình phát triển kinh tế thị trƣờng ở nƣớc ta, cùng với việc
hình thành đồng bộ các thể chế kinh tế thị trƣờng thì sự ra đời của nhiều loại
thị trƣờng mới nhƣ: thị trƣờng lao động, thị trƣờng khoa học công nghệ, thị
trƣờng bất động sản, thị trƣờng chứng khoán, thị trƣờng tài chính,… Thị
trƣờng bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Sự
hình thành và phát triển của thị trƣờng bất động sản đã góp phần vào thị
trƣờng hóa một bộ phận tài sản khổng lồ của đất nƣớc, huy động chúng cho
các mục tiêu hoạt động kinh tế - xã hội. Bên cạnh đó, công tác quản lý nhà
nƣớc về đất đai và bất động sản đã từng bƣớc tiến bộ, hệ thống quản lý đƣợc
tăng cƣờng và từng bƣớc phân cấp cho các địa phƣơng. Khung pháp lý điều
tiết các hoạt động giao dịch bất động sản dần đƣợc nghiên cứu và hình thành.
Trong thời gian qua, sự hình thành và phát triển của thị trƣờng bất động
sản đã có những đóng góp tích cực cho quá trình hội nhập kinh tế quốc tế của
Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài khi đất đai
(quyền sử dụng đất) với tƣ cách là một nguồn vốn quan trọng để liên doanh
với các đối tác nƣớc ngoài đƣợc huy động có hiệu quả. Tuy nhiên tình hình
thị trƣờng bất động sản ở nƣớc ta trong những năm qua còn bộc lộ nhiều

khuyết điểm và diễn biến phức tạp, nổi bật là tình trạng phát triển tự phát, tình
trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo,… gây nên những cơn “sốt nóng”, “sốt
lạnh” bất thƣờng, ảnh hƣởng đến các hoạt động sản xuất kinh doanh và các
lĩnh vực khác.
Thực trạng nêu trên, đặt ra hàng loạt vấn đề lớn và cấp bách cần giải
quyết, để Việt Nam có thể tạo lập đƣợc một thị trƣờng bất động sản phát triển
mạnh, góp phần làm đồng bộ các loại thị trƣờng, nhằm thu hút các nguồn lực
để phát triển kinh tế - xã hội theo hƣớng công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội
nhập kinh tế quốc tế.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



3
Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là một trong
những hoạt động thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển mạnh, nó đóng
vai trò nhƣ là “dầu nhớt” có nhiệm vụ “bôi trơn” cho bộ máy thị trƣờng bất
động sản hoạt động hiệu quả. Vì vậy, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới
bất động sản là không thể thiếu và đƣợc coi là một nghề có tính chuyên
nghiệp cao. Đa số các giao dịch liên quan đến thị trƣờng bất động sản thành
công là do vai trò đóng góp của những trung tâm môi giới bất động sản.
Thành phố Hạ Long là thành phố trẻ đƣợc thành lập năm 1993 nhƣng
đã có những bƣớc phát triển đáng kể về mọi mặt: Kinh tế, văn hóa, xã hội…
thị trƣờng bất động sản thành phố đƣợc hình thành và phát triển sôi động,
mục tiêu đề ra là xây dựng thành phố Hạ Long theo hƣớng công nghiệp, du
lịch và dịch vụ theo hƣớng hiện đại. Với vị trí địa lý thuận lợi là thành phố
trung tâm của tỉnh Quảng Ninh trong những năm vừa qua thành phố đã chú
trọng đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế, quy hoạch, mở
rộng nhiều khu đô thị mới… điều đó đã tác động mạnh mẽ đến mọi sự phát
triển của thị trƣờng bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động

sản nói riêng. Để tìm hiểu thực trạng tình hình giao dịch bất động sản, vai trò
của các trung tâm hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới giao dịch bất động
sản, từ đó đề xuất những giải pháp nhằm phát triển loại hình hoạt động này và
tăng cƣờng quản lý hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố
Hạ Long một cách chuyên nghiệp, lành mạnh, đảm bảo đúng pháp luật, tôi
tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh”.
2. MỤC TIÊU CỦA Đ TÀI
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản, tƣ̀ đó đề xuất các
giải pháp nhằm tăng cƣờng công tác quản lý hoạt động môi giới bất động sản
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



4
tạo điều kiện cho việc phát triển thị trƣờng bất động sản tại thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá đƣợc tình hình cơ bản của thành phố Hạ Long , tỉnh Quảng
Ninh có ảnh hƣởng đến môi giới bất động sản.
- Đá nh giá đƣợ c thực trạng thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long ,
tỉnh Quảng Ninh.
- Đánh giá đƣợ c thực trạng hoạt động môi giới bất động sản t ại thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Chỉ ra đƣợc những khó khăn , tồn tại và giải pháp tăng cƣờng hoạt
động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long , tỉnh Quảng Ninh trong
tƣơng lai.
3. YÊU CẦ U CỦ A ĐỀ TÀ I
- Nắm vững cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý về hoạt động môi giới giao

dịch bất động sản.
- Điều tra, thu thập, phân tích, tổng hợp một số số liệu, tài liệu liên
quan đến thị trƣờng bất động sản tại địa bàn nghiên cứu một cách đầy đủ,
chính xác, khách quan, trung thực.
- Khái quát đƣợc tình hình hoạt động môi giới và bất động sản trên địa
bàn thành phố Hạ Long.
- Tổng hợp, đánh giá khách quan các loại hình môi giới giao dịch bất
động sản đối với thị trƣờng bất động sản trên địa bàn nghiên cứu từ đó đề xuất
các giải pháp cho việc phát triển hoạt động môi giới bất động sản tại thành
phố Hạ Long.
4. Ý NGHĨA CỦA Đ TÀI
4.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên củng cố những kiến thức chuyên
ngành về quản lý đất đai trong đó có lĩnh vực chuyên môn về quản lý thị
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



5
trƣờng bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản, đồng thời rèn luyện
khả năng nghiên cứu, viết báo cáo khoa học, góp phần nâng cao trình độ
chuyên môn, phục vụ tốt công tác sau này.
4.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Góp phần nhìn nhận thực trạng hoạt động một số trung tâm môi giới
giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hạ Long, để từ đó có những
giải pháp tăng cƣờng quản lý hoạt động môi giới bất động sản, góp phần phát
triển thị trƣờng bất động sản phát triển lành mạnh.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp ích cho đối tƣợng tham gia vào thị
trƣờng bất động sản khi muốn tìm đến sự hỗ trợ của trung tâm môi giới giao
dịch bất động sản.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



6
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CƢ́ U

1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA Đ TÀI
1.1.1. Cơ sở lý luận củ a đề tà i
Trong thị trƣờng hàng hóa nói chung, khi có cầu về một sản phẩm nào
đó thì sẽ có cung về hàng hóa, sản phẩm đó. Thị trƣờng đất đai cũng không
nằm ngoài quy luật trên, khi thị trƣờng có nhu cầu về nhà, đất thì sẽ có ngƣời
đáp ứng nhu cầu đó, tuy nhiên hoạt động mua bán nhà đất, bất động sản là
một lĩnh vực rất nhạy cảm, thƣờng xuyên biến động. Vì đất đai là tài sản,
hàng hóa đặc biệt, nhiều khi ngƣời muốn mua không biết mua đất ở đâu, họ
thƣờng phải tự chủ động đi tìm kiếm hoặc thông qua một số mối quan hệ giới
thiệu các bất động sản cần bán và thông thƣờng họ không có nhiều thông tin
chính xác liên quan đến bất động sản họ đang tìm kiếm, ngƣời muốn bán
không biết bán ngôi nhà, mảnh đất của mình cho ai và thông thƣờng việc này
chiếm khá nhiều thời gian, việc định giá bất động sản muốn bán thƣờng là do
thỏa thuận giữa 2 bên và việc này đôi khi thiệt hại cho ngƣời mua hoặc ngƣời
bán vì bị chi phối bởi các yếu tố khách quan khác. Để khắc phục những điều
này, một bộ phận ngƣời trong xã hội đã đứng ra làm nhiệm vụ cầu nối giữa
những ngƣời mua - ngƣời bán đó chính là những ngƣời hoạt động môi giới
bất động sản.
Theo quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị, đến năm 2015 tỷ lệ
đô thị hoá của nƣớc ta đạt khoảng 38%, cả nƣớc sẽ có khoảng trên 870 đô thị
các loại, tăng khoảng 125 đô thị so với hiện nay. Tốc độ đô thị hóa nƣớc ta sẽ
ngày càng tăng, cơ cấu dân số sẽ có sự chuyển dịch mạnh mẽ từ nông thôn ra

thành thị, dân số sẽ có xu hƣớng tập trung đông ở các thành phố lớn, các khu
đô thị sẽ ngày càng đƣợc hình thành nhiều hơn nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở
của ngƣời dân kéo theo đó là các giao dịch về bất động sản diễn ra mạnh mẽ,
đi liền với nó là các hoạt động dịch vụ về bất động sản.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



7
Thị trƣờng bất động sản là thị trƣờng không hoàn hảo, bất động sản là
tài sản có giá trị lớn, mỗi bất động sản lại có đặc điểm và giá trị riêng của nó,
không đƣợc bày bán và thông tin phổ biến, ngƣời mua và bán thƣờng ít kinh
nghiệm trong giao dịch, hơn nữa bất động sản đƣợc nhà nƣớc quản lý chặt chẽ
bằng rất nhiều các văn bản luật phức tạp, khi thực hiện giao dịch cả ngƣời
mua và ngƣời bán phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ pháp lý đối với Nhà
nƣớc, thông thƣờng ngƣời dân không nắm đƣợc đầy đủ và chính xác các quy
định này.
Do đó khi thực hiện các giao dịch về bất động sản cần phải có các
chuyên gia môi giới, tƣ vấn vì họ là những ngƣời đƣợc đào tạo đầy đủ chuyên
môn nghiệp vụ liên quan đến thị trƣờng bất động sản, hiểu biết đầy đủ về
pháp luật, nắm nhiều nguồn thông tin, nhiều kinh nghiệm, là cầu nối giúp cho
thị trƣờng bất động sản hoạt động có hiệu quả, các giao dịch bất động sản
đƣợc diễn ra nhanh hơn, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch
đƣợc đảm bảo và phù hợp quy định của pháp luật.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn củ a đề tà i
Thực tế từ khi Luật Đất đai 1993 thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị
và cho phép ngƣời sử dụng chuyển quyền rộng rãi thì các địa phƣơng đều
phát sinh những chủ thể hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản để đáp ứng
nhu cầu mua, bán quyền sử dụng đất và các loại bất động sản khác. Do vậy,
hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản ra đời là tất yếu khách quan.

Hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản là một phần của hoạt động
kinh doanh bất động sản, nó có ảnh hƣởng rất lớn đối với thị trƣờng bất động
sản. Chính vì vậy, để cho thị trƣờng bất động sản hoạt động công khai, đúng
pháp luật thì chúng ta cần phải đánh giá nghiêm túc về hoạt động dịch vụ môi
giới bất động sản, từ đó thấy đƣợc những mặt ƣu điểm và những tồn tại, từ đó
đƣa ra những giải pháp tăng cƣờng hiệu quả của hoạt động này.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



8
Kể từ khi luật Kinh doanh bất động sản ra đời và có hiệu lực đã quy
định cụ thể về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của tổ
chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản
có liên quan đến kinh doanh bất động sản. nghề môi giới bất động sản tuy còn
mới mẻ nhƣng đã đƣợc công nhận là một nghề và thực tế nhân viên tƣ vấn
muốn hoạt động đƣợc bắt buộc phải trang bị cho mình những kiến thức cơ
bản về pháp luật, xây dựng, đất đai… và phải đáp ứng các yêu cầu do đơn vị
hành nghề môi giới bất động sản đề ra nhƣ kỹ năng giao tiếp, văn hóa ứng xử,
cách thức tƣ vấn… Để trở thành nhân viên tƣ vấn chuyên nghiệp, ngƣời hoạt
động môi giới phải có kỹ năng làm việc, kỹ năng quản lý và kỹ năng giao tiếp
với khách hàng.
Rõ ràng môi giới bất động sản có những mặt tích cực, không thể phủ
nhận vai trò của những nhà môi giới họ chính là chất xúc tác đƣa các giao
dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng bất động sản.
Do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trƣờng bất động
sản. Nó là một thị trƣờng không hoàn hảo, thông tin về thị trƣờng, về hàng
hoá không thật đầy đủ và không đƣợc phổ biến rộng rãi nhƣ các hàng hoá
khác và tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác nhƣ
các hàng hoá khác. Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan

trọng đối với sự vận hành của thị trƣờng trƣờng bất động sản. Các tổ chức
môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị
trƣờng bất động sản. Hệ thống các tổ chức này càng phát triển, hoạt động
càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày
càng cao, hạn chế đƣợc rất nhiều rủi ro cho các đối tƣợng tham gia trên thị
trƣờng bất động sản.
Do thị trƣờng bất động sản ngƣời mua và ngƣời bán không có cơ hội và
đầy đủ lƣợng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trƣờng phù hợp với mình. Thị
trƣờng bên cạnh sự hoạt động chính thức dƣới sự quản lý của Nhà nƣớc là thị
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



9
trƣờng hoạt động không chính thức ngoài sự kiểm soát của nhà nƣớc. Thị
trƣờng phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó
dẫn tới giá quá cao khiến tất cả mọi ngƣời không thể biết đƣợc giá đó là
"thực" hay là giá "ảo". Vì thế khi mà thị trƣờng "lạnh" số lƣợng các giao dịch
bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trƣớc bờ phá sản.Đồng thời
do không nắm bắt đƣợc thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy
ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhƣng không phải ai cũng có lợi nhuận. Điều này
kìm hãm sự phát triển của thị trƣờng. Rõ ràng thị trƣờng cần phải có tƣ vấn ở
trình độ cao, một trong các loại tƣ vấn đó là dịch vụ môi giới bất động sản.
Thông qua các tổ chức môi giới - những ngƣời đã qua đào tạo có kinh nghiệm
và kiến thức chuyên môn nắm đƣợc thông tin thị trƣờng, am hiểu pháp luật về
bất động sản, giúp các đối tƣợng có nhu cầu giao dich bất động sản thoả mãn
điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lƣỡng trong việc mua bán để
quyết định phù hợp nhất. Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp
thông tin sẽ đƣợc hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tƣ bất động sản của các
cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trƣờng

sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đƣa các giao dịch vào hoạt động
công khai minh bạch, hạn chế tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá. Vì vậy,
hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy
thị trƣờng bất động sản phát triển.
Thị trƣờng bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch
sẽ ngày càng tăng cả về số lƣợng và chất lƣợng. Nhƣng do đặc tính về bất
động sản là thông tin thƣờng không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch
ngầm nhà nƣớc không thể kiểm soát đƣợc các giao dịch đó, nên việc thu thuế
đối với những ngƣời có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trƣờng
nhà nƣớc không thể thực hiện đƣợc. Theo thống kê có trên 70% các giao dịch
bất động sản đƣợc thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng kí
kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà nƣớc. Mà thuế là nguồn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



10
thu chính của nhà nƣớc để trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nƣớc.
Vì vật khi các tổ chức, cá nhân môi giới này đƣợc công nhận cho phép hành
nghề và có đăng kí kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiệu quả hơn
đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nƣớc tăng thu nhập về thuế.
Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và
ngƣời dân. Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao
dịch bất động sản nào trên thị trƣờng cũng có tác động mạnh đến các hoạt
động kinh tế xã hội khác nhau. Mà thị trƣờng bất động sản phụ thuộc và chịu
sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi
địa phƣơng, mỗi cộng đồng khác nhau. Thông tin và các yếu tố cấu thành thị
trƣờng thƣờng không hoàn hảo
Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghiệp, các chủ thể tham gia
giao dịch bất động sản sẽ đƣợc cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về

bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội.
Một thị trƣờng phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý
hoàn thiện. Là căn cứ quan trọng cho Nhà nƣớc trong việc điều tiết vĩ mô và
kiểm soát các hoạt động của thị trƣờng, đồng thời giúp cho mọi đối tƣợng
tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản tuân thủ đúng pháp luật
1.1.3. Cơ sở pháp l của đề tài
Đề tài dựa trên cơ sở pháp lý là các văn bản quy phạm pháp luật sau:
- Luật Đất đai năm 2003
- Luật Xây dựng năm 2003
- Luật Nhà ở năm 2005
- Bộ luật Dân sự năm 2005
- Luật Doanh nghiệp năm 2005
- Luật Đầu tƣ năm 2005
- Luật Thƣơng mại năm 2005
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



11
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
Phủ về thi hành Luật Đất đai 2003;
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính
phủ quy định chi tiết về hƣớng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006;
- Thông tƣ số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây
dựng hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 153/2007 của Chính phủ quy định chi
tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006;
- Chỉ thị số 11/2007/CT-TTg ngày 8 tháng 5 năm 2007 của Thủ tƣớng
Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006;
- Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 8 tháng 1 năm 2008 của Thủ tƣớng

Chính phủ về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trƣờng bất
động sản 2006;
- Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 2 năm 2009 của Chính
phủ về xử phạt vi phạm trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản;
khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình kỹ thuật;
quản lý phát triển nhà và công sở;
- Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính
phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trƣờng bất động sản;
- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 của Chính
phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật nhà ở (và dự thảo Luật sửa
đổi Điều 126 Luật nhà ở về Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của ngƣời Việt
Nam định cƣ ở nƣớc ngoài);
- Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3 tháng 6 năm 2008 của Quốc
hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài mua và sở hữu nhà ở tại
Việt Nam;
- Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 8 năm 2006 của Chính
phủ về đăng kí kinh doanh;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



12
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về quản lý chất lƣợng công trình xây dựng;
- Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24 tháng 1 năm 2005 của Chính
phủ về quy hoạch xây dựng;
- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7 tháng 2 năm 2005 của Chính
phủ về quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình.
- Thông tƣ số 05/2006/TT-BXD ngày 1 tháng 11 năm 2006 của Bộ Xây
dựng hƣớng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 90/2009/NĐ-CP

ngày 6 tháng 9 năm 2006 quy định hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005.
- Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 9 năm 2006 của Chính
phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tƣ 2005.
- Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 9 năm 2006 của Chính
phủ sửa đổi một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP.
- Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 8 năm 2006 của Chính
phủ về đăng ký kinh doanh.
- Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 8 năm 2006 của Chính
phủ về đăng ký kinh doanh.
- Nghị định số 59/2006/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2006 của Chính
phủ quy định chi tiết Luật Thƣơng mại, hàng hóa, dịch vụ cấm kinh doanh,
hạn chế kinh doanh và kinh doanh có điều kiện.
- Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31 tháng 12 năm 2007 của Bộ
Xây dựng ban hành chƣơng trình khung đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức về môi
giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giai dịch
bất động sản.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ khi
Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



13
1.2. KHÁI QUÁT CÁC VẤN Đ LIÊN QUAN ĐN HOẠT ĐỘNG MÔI
GIỚ I BẤ T ĐỘ NG SẢ N
1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến môi giới bất động sản
1.2.1.1. Bất động sản
Bất động sản bao gồm: “Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với

đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản
khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” (Điều 174,
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nƣớc Cộng hòa XHCN Việt Nam) [31].
1.2.1.2. Thị trường
Thị trƣờng là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc
tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm
nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lƣợng và giá cả
cần thiết của sản phẩm, dịch vụ. Thực chất, thị trƣờng là tổng thể các khách
hành tiềm năng cùng một số yêu cầu cụ thể nhƣng chƣa đƣợc đáp ứng và có
khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó.
1.2.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trƣờng bất động sản đƣợc hiểu một cách thông thƣờng nhƣ là nơi
diễn ra các giao dịch mua bán bất động sản, cho thuê, thế chấp BĐS. Nếu theo
quan điểm khoa học thì thị trƣờng bất động sản đƣợc hiểu nhƣ là một hệ
thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản và các hoạt
động liên quan đến giao dịch bất động sản [29].
1.2.1.4. Môi giới
Môi giới là hoạt động của ngƣời thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm,
thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải
quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên. Việc môi giới vì vậy là
công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tƣợng của nó là các thƣơng vụ
đƣợc thực hiện giữa hai bên [31].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



14
1.2.1.5. Môi giới bất động sản
Môi giới bất động sản là việc thực hiện công việc cho những ngƣời
khác mà kết quả của các hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của

khách hàng nhƣ hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi
giới. Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và
thực tế của bất động sản [29].
1.2.1.6. Dịch vụ
Dịch vụ, trong kinh tế học đƣợc hiểu là những thứ tƣơng tự nhƣ hành
hóa nhƣng là phi vật chất. Dịch vụ có các đặc tính sau:
- Tính đồng thời: sản phẩm và tiêu dùng dịch vụ xảy ra đồng thời;
- Tính không thể tách rời: sản xuất và tiêu dùng dịch vụ không thể tách
rời. Thiếu mặt này thì không có mặt kia;
- Tính chất không đồng nhất: không có chất lƣợng đồng nhất;
- Vô hình: không có hình hài rõ rệt, không thể thấy trƣớc khi tiêu dùng;
- Không lƣu trữ đƣợc: không lập kho để lƣu trữ nhƣ hàng hóa đƣợc;
Toàn thể những ngƣời cung cấp (sản xuất) dịch vụ hợp thành khu vực
thứ ba của nền kinh tế. Có nhiều ngành dịch vụ:
- Thƣơng mại. Tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, môi giới chứng khoán,
môi giới bất động sản;
- Cung cấp điện, nƣớc, xây dựng
- Y tế, Giáo dục, Du lịch, Khách sạn, cho thuê nhà
- Thông tin, bƣu chính, internet, giao thông, vận tải
- Các dịch vụ chuyên môn (tƣ vấn, pháp lý, thẩm mỹ…)
- Thể thao, giải trí…[29]
1.2.1.7. Hoạt động kinh doanh bất động sản
Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản
và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



15
- Kinh doanh bất động sản: Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu

tƣ tạo lập, mua, nhận chuyển nhƣợng, cho thuê, mua bán bất động sản để bán,
chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản: Kinh doanh dịch vụ bất động sản là
các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trƣờng bất động sản, bao
gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch
bất động sản, tƣ vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động
sản, quản lý bất động sản.
- Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản: Là
việc mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá
nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất
động sản.
- Sàn giao dịch bất động sản : Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra
các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản.
- Thù lao môi giới bất động sản: Tổ chức, các nhân môi giới bất động
sản đƣợc hƣởng khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc
vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản
giữa khách hàng và ngƣời thứ ba. Mức thù lao môi giới bất động sản do các
bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá cả của giao dịch
đƣợc môi giới.
- Hoa hồng môi giới bất động sản: Tổ chức, cá nhân môi giới bất động
sản đƣợc hƣởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới
khi bên đƣợc môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua
bất động sản. Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo
tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển
nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch
giữa giá bán bất động sản và giá của ngƣời đƣợc môi giới đƣa ra hoặc một số
tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

16
- Nghề môi giới bất động sản: Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các
hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trƣờng bất động sản, bao gồm
các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động
sản, tƣ vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý
bất động sản. Nhƣ vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, nghề môi giới bất
động sản là một trong các nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm các
hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trƣờng bất động sản.
- Nhà môi giới bất động sản: Là ngƣời làm trung gian để cho hai bên
(bên mua - bên bán; bên thuê - bên cho thuê BDS) tiếp xúc, giao thiệp với
nhau trong quan hệ giao dịch BDS [29].
1.2.2. Mộ t số quy đị nh về kinh doanh bấ t độ ng sản
1.2.2.1.Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản
- Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trƣớc
pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của
các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng,
không trái với quy định của pháp luật.
- Bất động sản đƣa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định
của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch
1.2.2.2. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
1. Các loại bất động sản đƣợc đƣa vào kinh doanh bao gồm:
a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Quyền sử dụng đất đƣợc tham gia thị trƣờng bất động sản theo quy
định của pháp luật về đất đai;
c) Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trƣờng bất động
sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục
các loại bất động sản quy định tại khoản 1 Điều này đƣợc đƣa vào kinh doanh.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



17
1.2.2.3. Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh
1. Nhà, công trình xây dựng đƣa vào kinh doanh phải có các điều kiện
sau đây:
a) Thuộc đối tƣợng đƣợc phép kinh doanh;
b) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lƣợng theo
quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua
sử dụng thì yêu cầu về chất lƣợng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành
chính của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền;
đ) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp
luật về xây dựng;
e) Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây
dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu,
quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có
sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã đƣợc phê
duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn
công và biên bản nghiệm thu bàn giao đƣa vào sử dụng đối với nhà, công trình
xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu
công nghiệp chƣa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án,
thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã đƣợc phê
duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai.
2. Quyền sử dụng đất đƣa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:
a) Thuộc đối tƣợng đƣợc phép kinh doanh;
b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định

của pháp luật;
c) Không có tranh chấp;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



18
đ) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành
chính của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền;
e) Trƣờng hợp chuyển nhƣợng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án
khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì
phải có các công trình hạ tầng tƣơng ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã
đƣợc phê duyệt.
3. Các bất động sản khác theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 6 của
Luật này đƣợc đƣa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của
Chính phủ.
1.2.2.4. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất
động sản theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập
doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo
quy định của pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải
có ít nhất một ngƣời có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch
vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai ngƣời có chứng chỉ định giá bất
động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất
hai ngƣời có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất
động sản thì phải có ít nhất hai ngƣời có chứng chỉ định giá bất động sản.

- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng
ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động
sản (Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản) [29]
1.2.2.5. Công khai thông tin về bất động sản đưa và kinh doanh
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai
thông tin về bất động sản đƣa vào kinh doanh.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



19
- Thông tin về bất động sản đƣợc công khai tại sàn giao dịch bất động
sản và trên các phƣơng tiện thông tin đại chúng.
- Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:
+ Loại bất động sản;
+ Vị trí bất động sản;
+ Thông tin về quy hoạch có liên quan về bất động sản;
+ Quy mô, diện tích của bất động sản;
+ Đặc điểm, tích chất, công năng sử dụng, chất lƣợng của bất động sản;
+ Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội
có liên quan đến bất động sản;
+ Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ quyền sở
hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất
động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản;
+ Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có)
+ Giá bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản;
+ Quyền và lợi ích của ngƣời thứ ba có liên quan;
+ Các thông tin khác (Điều 11, Luật Kinh doanh bất động sản)
1.2.2.6. Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản và
quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

- Cá nhân hoạt động môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành
sàn giao dịch bất động sản phải đƣợc đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức pháp luật
và chuyên môn về môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn
giao dịch bất động sản.
- Cơ sở đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản
và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có đủ các điều kiện theo
quy định.
- Cơ sở đào tạo, bồi dƣỡng đƣợc tổ chức đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức
về môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



20
dịch bất động sản và các nội dung khác đáp ứng yêu cầu của hoạt động kinh
doanh và thị trƣờng bất động sản (Điều 11, Nghị định số 153/2007/NĐ - CP) [21]
1.2.2.7. Điều kiện đối với cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới,
định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản
Cơ sở đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản
và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có đủ các điều kiện sau:
- Có đăng ký kinh doanh về đào tạo đối với doanh nghiệp hoặc có chức
năng, nhiệm vụ đào tạo đối với các tổ chức khác;
- Có chƣơng trình, giáo trình, tài liệu phù hợp với chƣơng trình khung
do Bộ Xây dựng ban hành;
- Giảng viên có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm giảng dạy đáp
ứng yêu cầu của các môn học. Giảng viên là các nhà giáo chuyên nghiệp, các
chuyên gia, các nhà quản lý, ngƣời có chứng chỉ và kinh nghiệm trong hoạt
động kinh doanh bất động sản (Điều 12, Nghị định số 153/2007/NĐ - CP) [21]
1.2.2.8. Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất động sản
Cơ quan quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản ở địa phƣơng, cơ

quan cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản có trách nhiệm:
+ Quản lý hành nghề môi giới, định giá bất động sản tại địa phƣơng
theo quy định của pháp luật.
+ Kiểm tra, thanh tra và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm theo thẩm
quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật;
+ Định kỳ hàng năm hoặc đột xuất (theo yêu cầu) tổng hợp, báo cáo Bộ
Xây dựng tình hình cấp, thu hồi chứng chỉ và quản lý hành nghề môi giới bất
động sản, định giá bất động sản tại địa phƣơng.
- Ngƣời nƣớc ngoài và ngƣời Việt Nam có chứng chỉ hành nghề môi
giới, định giá bất động sản do nƣớc ngoài cấp còn giá trị thì đƣợc công nhận
và sử dụng để hành nghề tại Việt Nam. Chứng chỉ hành nghề do nƣớc ngoài
cấp đƣợc dịch ra tiếng Việt có công chứng hoắc chứng thực theo quy định của
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



21
pháp luật Việt Nam và phải gửi cho cơ quan quản lý hoạt động kinh doanh bất
động sản địa phƣơng nơi hành nghề để theo dõi, quản lý (Điều 19, Nghị định
số 153/2007/NĐ - CP) [21].
1.2.2.9. Chứng chỉ môi giới bất động sản
1. Cá nhân đƣợc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi có đủ các
điều kiện sau đây:
a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
b) Đã đƣợc đào tạo về môi giới bất động sản;
c) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản.
2. Hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản bao gồm:
a) Đơn xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản có xác nhận của Uỷ
ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn nơi cƣ trú của ngƣời xin cấp chứng chỉ,
kèm theo ảnh của ngƣời xin cấp chứng chỉ;

b) Bản sao giấy chứng nhận đã qua đào tạo về môi giới bất động sản.
3. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng chỉ đạo và tổ
chức việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản.
4. Chính phủ quy định cụ thể việc đào tạo về môi giới bất động sản;
cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản và việc quản lý hành nghề môi
giới bất động sản.
1.2.2.10. Thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất
động sản
- Cơ quan có thẩm quyền cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, định giá
bất động sản có trách nhiệm thu hồi chứng chỉ trong các trƣờng hợp sau:
+ Ngƣời đƣợc cấp chứng chỉ mất năng lực hành vi dân sự;
+ Ngƣời đƣợc cấp chứng chỉ kê khai trong hồ sơ xin cấp chứng chỉ
không trung thực;
+ Chứng chỉ bị tẩy xóa, sửa chữa;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



22
+ Ngƣời đƣợc cấp chứng chỉ cho ngƣời khác mƣợn, thuê chứng chỉ để
hành nghề;
+ Ngƣời đƣợc cấp chứng chỉ vi phạm nguyên tắc hành nghề quy định
tại Điều 44, Điều 51 của Luật Kinh doanh bất động sản và nội dung ghi trong
chứng chỉ;
+ Ngƣời đƣợc cấp chứng chỉ vi phạm các quy định đến mức bị thu hồi
chứng chỉ theo quy định của pháp luật.
- Ngƣời bị thu hồi chứng chỉ không đƣợc cấp lại chứng chỉ trong thời
hạn 5 năm kể từ ngày có quyết định thu hồi chứng chỉ (Điều 20, Nghị định số
153/2007/ND - CP) [21].
1.2.2.11. Trình tự, thủ tục cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản

- Ngƣời xin cấp mới, cấp lại chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản
nộp đơn tại Sở Xây dựng nơi đặt cơ sở đào tạo hoặc nơi ngƣời nộp đơn sinh
sống (thƣờng trú hoặc tạm trú dài hạn)
- Trƣớc khi cấp chứng chỉ môi giới định giá bất động sản, Sở Xây dựng
phải thẩm định hồ sơ xin cấp chứng chỉ, nội dung thẩm định gồm:
+ Xem xét về điều kiện của cá nhân xin cấp chứng chỉ
+ Xem xét về nội dung của hồ sơ đăng ký
+ Kết quả thẩm định phải lập thành văn bản.
- Giám đốc Sở Xây dựng quyết định danh sách nhứng ngƣời đƣợc cấp
chứng chỉ; tổ chức in ấn, phát hành và ký quyết định cấp chứng chỉ cho từng
cá nhân theo mẫu hƣớng dẫn tại phụ lục 4 và 5 ban hành kèm theo Quyết định
29/2007/QĐ - BXD ngày 31 tháng 12 năm 2007 của Bộ trƣởng Bộ Xây dựng.
- Sở Xây dựng có trách nhiệm lƣu trữ hồ sơ và tổng hợp danh sách cá
nhân đƣợc cấp Chứng chỉ môi giới, Chứng chỉ định giá. Định kỳ hàng năm
(hoặc đột xuất theo yêu cầu), Sở Xây dựng có trách nhiệm báo cáo kết quả
cấp Chứng chỉ môi giới, Chứng chỉ định giá về Bộ Xây dựng để tổng hợp
danh sách cá nhân đƣợc cấp chứng chỉ môi giới, định giá trên toàn quốc và
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



23
đăng trên trang Web của Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam
(Thông tƣ số 13/2008/TT - BXD)
1.2.3. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 và khoản 3
Điều 8 của Luật này đƣợc kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (sau đây
gọi là tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản), làm trung gian trong việc đàm
phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và đƣợc hƣởng thù lao, hoa hồng
theo hợp đồng môi giới bất động sản.

2. Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân
thủ pháp luật.
3. Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không đƣợc đồng thời vừa là
nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh
doanh bất động sản.
1.2.4. Nội dung môi giới bất động sản
- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia
đàm phán, ký hợp đồng
- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt
động kinh doanh bất động sản.
- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp
đồng mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, cho thuê bất động sản [22].
Hoàn tất công việc theo đúng những tiêu chuẩn nghề nghiệp đƣợc
những ngƣời cùng nghề nghiệp chấp nhận trên cùng một thị trƣờng.
Phải tự mình hoàn thành công việc, dù có sự trợ giúp của chuyên viên
bán hàng thì vẫn phải cá nhân mình chịu trách nhiệm.
Phải trung thực, muốn nhận sự uỷ thác song cũng phải nói rõ cho hai
bên mua và bán biết rõ việc này.
Phải rành mạch tài chính chuyên viên môi giới nhận đƣợc từ khách hàng.
Phải thông báo các sự kiện then chốt, có ảnh hƣởng đến sự xét đoán của
khách hàng [29].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



24
1.2.5. Vai trò của môi giới bất động sản trong thị trƣờng bất động sản
Trong thị trƣờng bất động sản, hoạt động môi giới có 4 vai trò chính:
- Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch
hàng hoá bất động sản

- Thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển
- Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc
- Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội
1.2.6. Các thành phần tham gia thị trƣờng bất động sản
1.2.6.1. Nhà nước
Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu toàn dân
Thực hiện chức năng: Cung cấp thể chế, pháp lý; điều tiết thị trƣờng bất động
sản bằng các công cụ: tài chính, ngân hàng; thực hiện chính sách công; thực
hiện dịch vụ công.
1.2.6.2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
1.2.6.2.1. Tổ chức, cá nhân trong nước
- Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản trong
phạm vi sau đây:
a) Đầu tƣ tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
b) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
c) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
d) Đầu tƣ cải tạo đất và đầu tƣ các công trình hạ tầng trên đất thuê để
cho thuê đất đã có hạ tầng;
đ) Nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, đầu tƣ công trình hạ tầng
để chuyển nhƣợng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho
thuê lại.
- Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ bất động sản
trong phạm vi sau đây:
a) Dịch vụ môi giới bất động sản;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



25
b) Dịch vụ định giá bất động sản;

c) Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
d) Dịch vụ tƣ vấn bất động sản;
đ) Dịch vụ đấu giá bất động sản;
e) Dịch vụ quảng cáo bất động sản;
g) Dịch vụ quản lý bất động sản
1.2.6.2.2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài
đƣợc kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm
vi sau đây:
a) Đầu tƣ tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
b) Đầu tƣ cải tạo đất và đầu tƣ các công trình hạ tầng trên đất thuê để
cho thuê đất đã có hạ tầng;
1.2.6.3. Các tổ chức khác
Tổ chức xã hội, tổ chức hữu quan
1.2.7. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản
1.2.7.1. Quyền của các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản:
- Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật Kinh
doanh bất động sản
- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến
bất động sản.
- Hƣởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng
môi giới bất động sản đã ký với khách hàng.
- Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới bất
động sản trong phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng
nhƣng phải chịu trách nhiệm trƣớc khách hàng về kết quả môi giới.
- Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên