Đánh giá ảnh hưởng của giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2007 đến 2010

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



ĐINH THỊ THU HÀ


ĐÁNH GIÁ ẢNH HƢỞNG CỦA GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN SƠN DƢƠNG,
TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2007 - 2010


Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số: 60.62.16


LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP




Người hướng dẫn khoa học : TS. Vũ Thị Thanh Thuỷ


Thái Nguyên, năm 2012


1
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Thái nguyên, ngày…. tháng…. năm 2012
Tác giả luận văn


Đinh Thị Thu Hà












2
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành
cảm ơn TS Vũ Thị Thanh Thuỷ đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi
thực hiện đề tài.

Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại
học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất, Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng huyện Sơn
Dương, Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Sở Tài nguyên và Môi
trường, tỉnh Tuyên Quang đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện
đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn


Đinh Thị Thu Hà





3
MỤC LỤC

MỞ ĐẦU i
1. Tính cấp thiết của đề tài 8
2. Mục tiêu của đề tài 10
2.1. Mục tiêu tổng quát 10
2.2. Mục tiêu cụ thể 10
3. Yêu cầu 10
4. Ý nghĩa của đề tài 10
4.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài 10
4.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 11

Chƣơng 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 12
1.2. Cơ sở pháp lý 12
1.2. Cơ sở lý luận 14
1.2.1. Khái quát chung về giá đất và định giá đất 14
1.2.2. Các nguyên tắc định giá đất 17
1.2.3. Các phương pháp định giá đất 20
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 23
1.3. Cơ sở thực tiễn 27
1.3.1. Sơ lược về công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới 27
1.3.2. Sơ lược về công tác định giá đất ở Việt Nam 30
1.3.3. Sơ lược về sự ảnh hưởng của giá đất đến giải phóng mặt bằng 33
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36
2.1. Đối tượng và địa bàn nghiên cứu 36
2.2. Nội dung và phương pháp nghiên cứu 36
2.2.1. Nội dung nghiên cứu 36
2.2.2. Phương pháp nghiên cứu 36
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 39
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội huyện Sơn Dương 39
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 39
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 40
3.2. Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Sơn
Dương 45


4
3.2.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện 46
3.2.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính 47
3.2.3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản

đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 48
3.2.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai 48
3.2.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất 49
3.2.6. Công tác định giá đất 49
3.2.7. Công tác đăng ký thế chấp và xoá thế chấp 50
3.2.8. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất
đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 50
3.2.9. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai 50
3.3. Thực trạng công tác định giá đất của huyện Sơn Dương 51
3.3.1. Các quy định của Nhà nước về giá đất bồi thường thiệt hại khi giải
phóng mặt bằng 51
3.3.2. Kết quả định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng . 53
3.4. Đánh giá ảnh hưởng của giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại một số
công trình trên địa bàn huyện Sơn Dương 61
3.4.1. Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng huyện Sơn Dương từ năm
2007 đến năm 2010 61
3.4.2. Ảnh hưởng của việc định giá đất thấp hơn so với giá thị trường đến
công tác GPMB 64
3.4.3. Ảnh hưởng của việc tồn tại hai hình thức BTGPMB đến công tác
giải phóng mặt bằng 69
3.4.4. Ảnh hưởng của việc ban hành giá đất hàng năm 75
3.5. Nghiên cứu các thuận lợi khó khăn và đề xuất các giải pháp nhằm thực hiện
tốt công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 76
3.5.1. Những thuận lợi trong công tác giải phóng mặt bằng 76
3.5.2. Những khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 78
3.5.3. Những giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Sơn Dương 80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88
1. Kết luận 88

2. Kiến nghị 89



5
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT


UBND
: Uỷ ban nhân dân
QSDĐ
: Quyền sử dung đất
NĐ-CP
: Nghị định của Chính phủ
QĐ-UB
: Quyết định của Uỷ ban nhân dân
CNH-HĐH
: Công nghiệp hoá, hiện đại hoá
GPMB
: Giải phóng mặt bằng
BT
: Bồi thường
TĐC
: Tái định cư
KV-VT
: Khu vực - vị trí
VNĐ
: Việt Nam đồng
VT1,VT2
: Vị trí 1, vị trí 2

KV1,KV2,KV3
: Khu vực 1, khu vực 2, khu vực 3


6
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1: Diện tích tự nhiên, dân số theo đơn vị hành chính 41
Bảng 3.2: Diện tích, cơ cấu sử dụng đất của huyện Sơn Dương 45
Bảng 3.3. Kết quả định giá đất nông nghiệp tại huyện Sơn Dương 54
Bảng 3.4. Kết quả định giá đất ở các vị trí ven trục đường giao thông
chính (quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ), các đầu mối giao thông khu
công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch trên địa bàn huyện
Sơn Dương 55
Bảng 3.5: Bảng giá đất ở nông thôn các vị trí còn lại 56
Bảng 3.6. Kết quả định giá đất ở đô thị của huyện Sơn Dương 58
Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất của huyện Sơn
Dương từ năm 2007 đến 2010 63
Bảng 3.8: Giá bồi thường các loại đất công trình cải tạo đường 13B 66
Bảng 3.9. Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về giá bồi thường và
hỗ trợ về đất 68
Bảng 3.10: Số lượng dự án chia theo hai nhóm trên địa bàn huyện giai
đoạn 2007-2010 70
Bảng 3.11: Quy mô của hai công trình 71
Bảng 3.12: Mức giá bồi thường đất tại hai công trình 71



7
DANH MỤC CÁC HÌNH, ĐỒ THỊ

Hình 3.1: Cơ cấu sử dụng của ba nhóm đất chính tại huyện Sơn Dương
tính đến 01/01/2010 46
Hình 3.2: Kết quả so sánh giá đất trồng cây hàng năm của tỉnh Tuyên
Quang với các tỉnh lân cận (năm 2010) 60
Hình 3.3: Thống kê số lượng các dự án hoàn thành đúng thời hạn và
chậm tiến độ giai đoạn 2007-2010 63
Hình 3.4: Biểu đồ so sánh giá bồi thường và giá thị trường cho từng vị
trí đất ở tại Thị trấn Sơn Dương 66
Hình 3.5: Biểu đồ so sánh giá bồi thường và giá thị trường đối với đất
nông nghiệp tại Thị trấn Sơn Dương 67
Hình 3.6 : Khu dân cư quy hoạch ven đường 13B, thị trấn Sơn Dương 68
Hình 3.7: Dây chuyền chế biến đá của nhà máy chế biến đá vật liệu xây
dựng, xã Phúc Ứng, huyện Sơn Dương của Công ty cổ phần
Khoáng sản và Lâm sản Tuyên Quang 72





8
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất là sản phẩm của tự nhiên, qua quá trình tác động của con người đất
đai là yếu tố tham gia trực tiếp vào quá trình sản xuất nông nghiệp, làm mặt
bằng xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, xây dựng các công trình sản
xuất kinh doanh, xây dựng đô thị và các khu dân cư Cùng với sự phát triển
của xã hội, đất đai được sử dụng vào nhiều mục đích và nhu cầu sử dụng đất
ngày một tăng lên. Việc sử dụng đất có hiệu quả cả về kinh tế - xã hội và tính

bền vững môi trường ngày càng có ý nghĩa.
Sử dụng đất đai vào các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng để thực hiện mục tiêu phát triển đất nước, đặc biệt là các dự
án phát triển đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế là một tất
yếu khách quan trong quá trình phát triển công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất
nước. Tìm không gian mặt bằng phù hợp với yêu cầu xây dựng là công việc
thường xuyên. Giải phóng mặt bằng là một quy trình chung của mọi hạng
mục công trình và là một khâu quan trọng, có tính đặc thù trong quá trình
thực hiện các dự án đầu tư. Nó không những ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ
đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế - chính trị - xã hội.
Hiện nay ở nước ta, công tác giải phóng mặt bằng đang gặp rất nhiều khó
khăn, phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó xác định giá đất là
một trong những nguyên nhân cơ bản.
Một trong những giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác giải phóng
mặt bằng đó chính là chính sách bồi thường. Chính sách bồi thường hiện nay
tuy đã được xây dựng và điều chỉnh, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề vướng mắc
cả về lý luận và thực tiễn, đó là việc xác định giá đất bồi thường khi giải
phóng mặt bằng, phục vụ đầu tư xây dựng, nhiều công trình chậm thi công,
thi công kéo dài, chậm đưa vào sử dụng, hiệu quả của công trình bị giảm sút.
Do đó, yêu cầu đặt ra là phải đưa ra được các giải pháp phù hợp cho việc xác


9
định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Nó sẽ tạo điều kiện
thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng và góp phần tích cực vào quá
trình xây dựng đất nước.
Sơn Dương là một huyện miền núi thuộc tỉnh Tuyên Quang, diện tích tự
nhiên là 78.783,51 ha. Địa hình có nhiều đồi núi phức tạp, hệ thống giao
thông đi lại trong huyện ở nhiều nơi còn khó khăn và hạn chế. Cơ sở hạ tầng
nhìn chung còn yếu kém. Trên toàn địa bàn huyện với chưa nhiều dự án được

đầu tư, nhưng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng phục vụ cho lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế gặp rất không ít những khó
khăn: Với khoảng 60% số đơn khiếu kiện của công dân trên địa bàn huyện
đều liên quan đến công trác thu hồi đất, giá đất và chính sách đền bù giải
phóng mặt bằng. Các dự án phát triển kinh tế, phục vụ nhu cầu quốc kế dân
sinh ngày càng gặp nhiều khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng vì
người dân bất hợp tác với chủ đầu tư vì giá đất bồi thường mà thực tế chính
sách của nhà nước chưa thể đáp ứng. Việc giải quyết mối quan hệ giữa người
bị thu hồi đất với việc thực thi quyền lực nhà nước đã và đang là vấn đề bức
xúc trong quá trình quản lý và điều hành của chính quyền huyện Sơn Dương.
Vì vậy, việc đánh giá ảnh hưởng của giá đất đến công tác bồi thường từ đó
tìm ra những giải pháp nhằm cải thiện các vấn đề nêu trên là việc rất cần thiết
được các lãnh đạo huyện rất quan tâm để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt
bằng thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện.
Nhằm góp phần làm sáng tỏ thực trạng của giá đất bồi thường, tìm ra
những giải pháp để hạn chế ảnh hưởng của giá đất đến công tác giải phóng
mặt bằng em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá ảnh hưởng của giá đất
đến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang
giai đoạn 2007-2010”.


10
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Làm sáng tỏ cơ sở lý luận của những vấn đề về công tác bồi thường thiệt
hại khi giải phóng mặt bằng, trong đó đặc biệt coi trọng vấn đề giá đất trong
bồi thường thiệt hại.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu công tác định giá đất và giải phóng mặt trên địa bàn huyện
Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2007 đến năm 2010.

- Phản ánh thực trạng xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt
hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên
Quang từ năm 2007 đến năm 2010.
- Đánh giá ảnh hưởng của giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng trên
địa bàn huyện trong thời gian từ năm 2007 đến năm 2010.
- Đề xuất phương hướng và các giải pháp khả thi về xác định giá đất
phục vụ công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
3. Yêu cầu
- Phải nắm vững chính sách, pháp luật về định giá đất, bồi thường, hỗ trợ
giải phóng mặt bằng và các văn bản có liên quan.
- Công tác điều tra, thu thập tài liệu, số liệu phải chính xác, đầy đủ và
phản ánh trung thực, khách quan.
- Phải phân tích, đánh giá đúng thực trạng việc định giá đất, thực hiện
chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa
bàn nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn
cao, góp phần hoàn thiện việc xây dựng giá đất, thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư, nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu
hồi đất cả trong hiện tại và tương lai.
4. Ý nghĩa của đề tài
4.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Góp phần bổ sung kiến thức về cơ sở lý luận định giá đất , bồi thường,
hỗ trợ khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng; nâng cao nhậ n thứ c về nộ i dung ,


11
phương phá p đánh giá ảnh hưởng của giá đất đến giải phóng mặt bằng củ a
mộ t đơn vị hà nh chí nh cấ p huyệ n.
- Tạo lập cơ sở khoa học cho việc đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao
khả năng thực thi các dự án sử dụ ng đấ t củ a mộ t đơn vị hà nh chí nh cấ p huyệ n.

4.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Đề tài đã góp phần hệ thông hoá cơ sở lý luận về xác định giá đất bồi
thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
- Đề tài đã phân tích rõ nguyên nhân của hiện trạng xác định giá đất phục vụ
công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng của Huyện Sơn Dương.
- Làm sáng tỏ những quan điểm, phương hướng và những giải pháp
nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng nói chung và công tác xác định
giá đất bồi thường thiệt hại nói riêng.



12
Chƣơng 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.2. Cơ sở pháp lý
Luật Đất đai 2003 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu. Chủ sở hữu về đất đai có các quyền chiếm hữu,
định đoạt và sử dụng đất đai. Một trong các quyền định đoạt của Nhà nước
đối với đất đai theo điểm d Khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai là định giá đất. Với
tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thực hiện quyền năng định đoạt đất
đai trong trường hợp định giá đất để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất,
cho thuê đất không qua đấu giá; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí
trước bạ từ chuyển quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; tính tiền bồi thường
đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho
Nhà nước; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của
DNNN khi cổ phần hóa.

Các văn bản pháp luật chủ yếu của Nhà nước về định giá đất và bồi
thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi khi khải phóng mặt bằng:
- Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số
17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về Hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư số 116/2004/TT-BTC
ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số
197/2004/NĐ-CP của Chính phủ;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Nghị định số


13
123/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về
việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16
tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất. Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004
của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất. Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm
2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7
năm 2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực

hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Thông tư số 06/2007/TT-
BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thi hành
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ
về việc ban hành quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày
01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
Có thể khẳng định rằng sự ra đời của các văn bản pháp luật trên là tất
yếu, khách quan, có giá trị thực tiễn, nó tạo ra một hành lang pháp lý, tháo gỡ
những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện công tác định giá đất
và bồi thường thiệt hại về đất khi giải phóng mặt bằng sử dụng cho các mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển
kinh tế.


14
1.2. Cơ sở lý luận
1.2.1. Khái quát chung về giá đất và định giá đất
1.2.1.1. Bản chất của giá đất
Mua đất là mua quyền thu địa tô, nên giá đất căn cứ vào khả năng sinh
lời của đất, tô là hình thái theo đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện về
mặt kinh tế tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất đó. Địa tô
xuất hiện khi có sự tách rời giữa người sử dụng và người sở hữu ruộng đất.
Người sở hữu ruộng đất đó có quyền sử dụng ruộng đất theo ý muốn của họ:
Trực tiếp kinh doanh hoặc cho thuê. Trong trường hợp cho thuê quyền sở hữu
ruộng đất và quyền dụng đó tách rời, người thuê đất phải trả cho người chủ
đất một khoản tiền nhất định theo hợp đồng. Quan hệ địa tô trong sử dụng đất
thực chất là phân chia lợi ích giữa người sử dụng và người sở hữu ruộng đất.

Bởi vậy nó gắn liền với chế độ tư hữu đất đai. Theo tiến trình lịch sử, địa tô
được biểu hiện dưới các hình thức: địa tô lao dịch, địa tô hiện vật và địa tô
bằng tiền. Trong đó địa tô bằng tiền là hình thức biểu hiện cao nhất và phát
triển của địa tô tư bản chủ nghĩa. Các hình thái cơ bản của địa tô là: địa tô
chênh lệch và địa tô tuyệt đối. Địa tô chênh lệch là lợi nhuận siêu ngạch do
việc sử dụng các thửa đất có điều kiện khác nhau về vị trí và độ phì. Phần này
nhà tư bản sử dụng ruộng đất phải trả cho chủ đất.
Địa tô chênh lệch I có được do việc sử dụng đất đai có điều kiện thuận
lợi hơn về vị trí và độ phì. Mặt khác, trong quá trình khai thác và sử dụng
ruộng đất, người sử dụng ruộng đất (có khi là người sở hữu đất) đã có những
đầu tư vào đất làm cho độ phì nhiêu của đất tăng lên, đó là những đầu tư lâu
dài hoặc ngắn hạn để làm tăng sản lượng ruộng đất. Những khoản chi phí ấy
đều làm tăng sản lượng ruộng đất, và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần
thành ruộng đất tư bản. “Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng
một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang” ( Mác -
Enghen toàn tập). Địa tô có được nhờ vào việc đầu tư khác nhau vào những
đám đất như nhau do đó có được những năng suất khác nhau. Đó là địa tô
chênh lệch II. Như vậy, địa tô chênh lệch II có được do đầu tư tư bản liên tiếp
trên cùng một loại đất, tức là do trình độ thâm canh quyết định.


15
Khi nghiên cứu địa tô chênh lệch, chúng ta đã xuất phát từ giả thuyết giá
cả sản xuất chung ngang bằng với giá cả sản xuất cá biệt trên loại đất xấu xã
hội cần thiết. Nói cách khác, giá cả sản xuất có tác dụng điều tiết thị trường
ngang với giá cả cá biệt trên đất xấu nhất xã hội cần thiết. Khi đó chỉ có
những mảnh đất nào có giá cả sản xuất cá biệt thấp hơn giá cả sản xuất cá biệt
xã hội cần thiết thì mới có lợi nhuận siêu ngạch - cái sẽ chuyển hoá thành địa
tô chênh lệch. Địa tô đó có cơ sở là sự chênh lệch về độ phì tự nhiên hoặc là
kết quả chênh lệch giữa các lần đầu tư liên tiếp trên cùng một thửa đất hoặc là

kết quả chênh lệch giữa các mức đầu tư khác nhau trong một lần đầu tư trên
cùng một thửa đất. Tuy nhiên, theo giả thiết đó thì các chủ tư bản kinh doanh
trên đất xấu nhất xã hội cần thiết sẽ không phải nộp địa tô cho chủ đất vì giá
cả sản phẩm trên thị trường do giá cả sản xuất trên loại đất xấu đó quyết định
và chủ đất loại đất xấu nhất cũng không thu được một địa tô nào cả. Trên thực
tế không phải như vậy. Ngay cả loại đất đó cũng đem lại địa tô. Đó chính là
địa tô tuyệt đối. Địa tô tuyệt đối là những giá trị thặng dư khác nhau trong
việc sử dụng đất đai ứng với tỷ suất giá trị thặng dư như nhau trong những
ngành sản xuất khác nhau do có cấu tạo hữu cơ tư bản khác nhau.
Vì vậy, địa tô là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất. Trên cơ sở địa
tô cách tính giá đất cần dựa vào các tiêu thức: Mức địa tô thu được hàng năm trên
một diện tích đất đai, tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng trong năm, ưu thế đất đai về
vị trí, chất đất, quan hệ cung cầu về đất đai ở từng thời điểm.
1.2.1.2. Khái niệm về giá đất
Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình
trao đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế…Trong quá trình sử
dụng đất luôn luôn có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá
trị sử dụng. Khi hai giá trị này được thể hiện qua quan hệ trao đổi tức là có
người mua và người bán thì đất đai trở thành hàng hoá. Giá đất được coi là
một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu quả của quá trình sử dụng đất.
Giá đất (còn gọi là giá quyền sử dụng đất) là số tiền tính trên một đơn vị
diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất.


16
Theo Luật đất đai năm 2003, “Giá đất được hình thành trong các trường hợp:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên

quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” [6].
Theo pháp luật đất đai thì giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy
định hàng năm trên cơ sở dựa theo khung giá chung quy định tại Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất và Thông tư số 114/2004/TT-BTC
ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định
này; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Giá đất theo quy định của Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh có ảnh hưởng trực tiếp đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tại
địa phương.
1.2.1.3. Khái niệm về định giá đất
Đất đai là một tài sản, việc định giá đất cũng giống như định giá các tài
sản thông thường; với tư cách là một tài sản đặc biệt, việc định giá đất không
chỉ chú ý các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế mà còn đặc biệt chú ý
các yếu tố pháp lý, tâm lý, xã hội và môi trường. Vì vậy định giá đất hay định
giá quyền sử dụng đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể
tính đúng, tính đủ như các tài sản thông thường. [2]
Để định giá đất là người định giá căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp
định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất, căn cứ vào những
thuộc tính kinh tế và tự nhiên của thửa đất theo hạng đất và khả năng cho thu
nhập thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế, xem xét đầy đủ ảnh hưởng
của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến
thu nhập từ đất và chính sách sử dụng đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại
một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền nào đó
trong quyền sử dụng đất.


17
1.2.2. Các nguyên tắc định giá đất

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau
của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu. Những
nhân tố này lại luôn ở thế biến động.
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất là những nguyên tắc kinh tế, có
liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến quan
niệm giá thị trường. Những nguyên tắc này ít khi được xem xét một cách
riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chúng luôn gắn
liền với nhau và bổ sung cho nhau. [3]
1.2.2.1. Nguyên tắc thay thế
Giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có
giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó. Nói cách
khác giữa những thửa đất tương đồng về giá trị sử dụng, có khả năng thay thế
nhau sẽ ảnh hưởng lẫn nhau và cạnh tranh làm cho giá ràng buộc lẫn nhau
theo hướng dần tới đồng nhất.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá
đất: Định giá theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
1.2.2.2. Nguyên tắc thu lợi
Giá đất giao động theo sự biến động của các nhân tố tạo thành thu lợi
theo dự kiến, do vậy định giá đất phải dự toán thu lợi hoặc hiệu quả mà đất đó
có thể đem lại trong tương lai. Nghĩa là yêu cầu người định giá phải biết tình
hình thu lợi trong quá khứ, đồng thời tiến hành phân tích kỹ càng về hiện
trạng thị trường đất đai, xu thế phát triển tình hình kinh tế chính trị và ảnh
hưởng của quy định chính sách đối với thị trường đất đai, dự tính chính xác
tổng lợi nhuận và giá cả thu lợi mà đất đó có thể mang lại cho người có quyền
sử dụng đất hiện tại và trong tương lai.
Trong thực tiễn định giá đất, định giá theo phương pháp thặng dư và xác
định thu lợi đất đai trong định giá theo phương pháp hoàn vốn đều là ứng
dụng cụ thể của nguyên tắc thu lợi.

18
1.2.2.3. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu
tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp và
đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu
nhập ròng lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian nhất định.
Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đối với một thửa đất không
chỉ nói đến khả năng sinh lời của thửa đất đó mà có trường hợp thu nhập thực
từ một thửa đất lại dưới dạng các tiện lợi khác không thể lượng hoá được
bằng tiền. Nhưng nó là một chỉ tiêu không thể không tính đến trong định giá
bất động sản và trong một chừng mực nào đó nó được vật chất hoá như là một
chỉ tiêu để chỉ mặt vật chất của bất động sản [3].
1.2.2.4. Nguyên tắc cạnh tranh
Đất đai có đặc điểm là: cố định về vị trí, có hạn về diện tích, tính cá biệt
của từng thửa đất đặc biệt khi lượng cung cấp đất chỉ có một cấp do Nhà
nước quyết định, do vậy khó dẫn đến cạnh tranh. Cạnh tranh trong thị trường
đất đai phần lớn là xảy ra giữa các bên có nhu cầu với nhau. Cạnh tranh giữa
người có nhu cầu lại phát sinh khi giá thửa đất đó thấp hơn một cách rõ ràng
so với khả năng thu lợi. Đối với những loại đất mà tính thay thế tương đối
nhỏ, thì giá cả càng có xu hướng tăng lên. Như đất dùng cho mục đích kinh
doanh, lượng cung cấp ít, khả năng thay thế ít, vì thế tính cạnh tranh của nó
khốc liệt hơn đất ở và đất khác, đẩy giá đất lên nhanh. Cho nên nguyên tắc
cạnh tranh và nguyên tắc thay thế có quan hệ mật thiết với nhau.
1.2.2.5. Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp trong định giá đất được hiểu là sự tham gia về mặt
giá trị của các khoản thu nhập của từng phần thửa đất trong tổng giá trị thu
nhập của toàn bộ thửa đất đó.
Nguyên tắc đóng góp dùng để phán đoán mức tăng của việc sử dụng hiệu
quả nhất, nghĩa là so sánh việc sử dụng hiệu quả nhất hiện tại với việc sử

dụng hiệu quả nhất sau khi đầu tư với nhau để xác định điểm thu lợi ròng lớn
nhất. [3]


19
1.2.2.6. Nguyên tắc biến động
Giá cả của hàng hóa thông thường là biến động theo sự thay đổi của
nhân tố cấu thành giá. Giá cả đất đai cũng giống như vậy. Nó là kết quả tác
động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành
giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình
thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến
động chung của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính
cá biệt, và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố
chung, nhân tố khu vực, cùng tính cá biệt dẫn đến sự biến động của những
nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ
nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà
dự tính giá đất cho tương lai. [3]
1.2.2.7. Nguyên tắc hoà hợp
Đất đai vốn nằm trong môi trường tự nhiên xã hội nhất định và phải hòa
hợp với môi trường xung quanh vì đất đai có thể thích ứng với môi trường
xung quanh thì phát huy được cao nhất về hiệu quả sử dụng hoặc thu lợi, cho
nên phân tích đất đai có hòa hợp với hoàn cảnh ở đó không, thì có thể phán
đoán được mảnh đất ấy đã được sử dụng có hiệu quả nhất hay không. Cho nên
khi định giá đất, nhất thiết phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai
với môi trường xung quanh phán đoán xem có hòa hợp hay không, điều này
trực tiếp liên quan đến khối lượng thu lợi và giá cả của thửa đất đó.
1.2.2.8. Nguyên tắc tăng, giảm phần sinh lợi
Tăng, giảm phần sinh lợi trong định giá đất được hiểu là sự gia tăng hoắc
giảm bớt phần giá trị thu được từ thửa đất do việc đấu tư trong quá trình sản

xuất kinh doanh đem lại. Đây là một nguyên tắc đòi hỏi người định giá phải
dày dạn kinh nghiệm xây dựng và am hiểu thị trường bất động sản để có được
quyết định xác đáng về mức đầu tư cho từng hạng mục của công trình.


20
1.2.2.9. Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai
Căn cứ vào yêu cầu chung của hoạt động kinh tế, xã hội, nhà kinh doanh
phải có một khoản vốn nhất định mới mua được đất đai, chi trả tiền đất, tiếp
theo là xây dựng nhà xưởng và mua sắm thiết bị rồi bắt đầu sản xuất. Đối với
việc phát triển tài sản nhà đất cũng phải trước hết là chi trả tiền đất để có
quyền sử dụng đất sau đó mới phát triển nhà ở rồi thông qua các hoạt động
kinh doanh như tiêu thụ, cho thuê để dần dần thu hồi tiền đất và vốn đầu tư.
Do đó khi định giá đất cần kiên trì nguyên tắc ưu tiên cho đất đai. [3]
Trong định giá đất các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có
mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất, ngoài
việc cần phải hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối
quan hệ giữa chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai
chính xác.
1.2.3. Các phương pháp định giá đất
Theo qui định tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của
Chính phủ về Sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, có 4 phương pháp
định giá đất được áp dụng trong định giá đất đai là Phương pháp so sánh,
phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư.
1.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất,
thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định

giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
* Bƣớc 1: Khảo sát và thu thập thông tin thửa đất
* Bƣớc 2: So sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1, tiến hành
tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống và khác nhau
giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ
sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá
cho thửa đất, khu đất cần định giá.


21
* Bƣớc 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa
đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho
thửa đất cần định giá.
Giá trị ước tính
của thửa đất,
khu đất cần
định giá
=
Giá chuyển
nhượng QSDĐ
của từng thửa đất,
khu đất so sánh

Mức tiền điều chỉnh về giá
hình thành từ những yếu tố
khác biệt của từng thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất,
khu đất cần định giá
* Bƣớc 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình

quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều
chỉnh khác biệt về giá ở bước 3 [8].
1.2.3.2. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi
các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản
cần thẩm định thành giá trị vốn hiện tại của nó (quá trình chuyển đổi này còn
được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản
cần thẩm định giá.
Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:
* Bƣớc 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất cần định giá.
* Bƣớc 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập.
* Bƣớc 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập thuần
túy hàng năm
=
Tổng thu nhập hàng
năm đã tính ở Bước 1
-
Tổng chi phí đã
Tính ở Bước 2
* Bƣớc 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất
ước tính
=
Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam
kỳ hạn 12 tháng [8].
1.2.3.3. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất

ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản
gắn liền với đất).


22
Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải
tiến hành các bước sau đây:
* Bƣớc 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 BĐS
(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công có những đặc
điểm tương tự với thửa đất cần định giá.
* Bƣớc 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản
trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BĐS nói trên.
* Bƣớc 3: Xác định giá trị hiện tại của tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất:
Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất
=
Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá

Phần giá trị
hao mòn
* Bƣớc 4: Tính toán giá trị các thửa đất của BĐS đã lựa chọn ở bước 1
Giá trị của thửa đất
=
Giá chuyển nhượng BĐS

Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất

Đơn giá của thửa đất

=
Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất
* Bƣớc 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá [11].
1.2.3.4. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị thị trường hiện tại
của BĐS trên cơ sở ước tính giá trị phát triển của BĐS sau khi trừ đi tất cả các
chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
* Bƣớc 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu
đất dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất.
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây
dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
* Bƣớc 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS.
Tổng giá trị phát triển của BĐS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân
lô… dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.


23
* Bƣớc 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Tổng chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư
bỏ ra để hoàn thành dự án và lợi nhuận của nhà đầu tư.
* Bƣớc 4: Xác định giá trị của thửa đất:
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành
định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các
nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu:
1.2.4.1. Yếu tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính
phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả

đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để
quyết định giá cụ thể cho các loại đất.
* Yếu tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất
bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao
hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao
gồm các mặt:
- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có
nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong bất động sản do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng
nhiều tới giá đất.
- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của
các thửa đất cụ thể. Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau
thì giá đất có khác biệt rất lớn. Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có
ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức
năng đô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa
trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất.
Giá trị ước tính
của thửa đất
=
Tổng giá trị
phát triển

Tổng chi phí
phát triển [12]


24
- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của bất động sản vì thuế

tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng
kinh tế hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất
giảm, nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất
tăng lên.
- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng
có những tác động tới giá đất [2].
* Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật
độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Khi nhân
khẩu tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất. Tố chất nhân
khẩu thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân
khẩu và tỉ lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này. Sự thay đổi phương thức
sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ
đi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với
nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương ứng [2].
* Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố
xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng
ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và
đất, mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời
hạn. Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại.
- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống
an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo
theo giá đất tăng lên.
- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi
dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này
có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất.