Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện một số dự án trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




DƢƠNG CÔNG DŨNG



ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG ĐỂ THỰC HIỆN MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN


Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03


LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP





Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS. NGuyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên, 2012

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cũng cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn



Dƣơng Công Dũng

ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi nhận được sự quan tâm giúp
đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận
lợi cho tôi hoàn thành luận văn thạc sỹ này.
Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo - PGS.TS Nguyễn
Ngọc Nông - Phó hiệu trưởng Trường Đại học Nông Lâm, là người trực tiếp hướng
dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo tận tình trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn sự góp ý trân thành của các thầy giáo, cô giáo Khoa
Tài nguyên & Môi trường, khoa Sau Đại học trường Đại học Nông lâm cùng toàn
thể bạn bè lớp Quản lý đất đai K18 đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực
hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo, cán bộ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Lạng Sơn, phòng Tài nguyên &
Môi trường thành phố Lạng Sơn; Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Lạng Sơn;
UBND phường Vĩnh Trại; UBND phường Hoàng Văn Thụ; UBND xã Hoàng Đồng
thành phố Lạng Sơn đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu
thực hiện đề tài trên địa bàn.
Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã động viên và giúp đỡ
tôi hoàn thành Luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn



Dƣơng Công Dũng



iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN I
LỜI CẢM ƠN II
MỤC LỤC III
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VII
DANH MỤC CÁC BẢNG VIII
DANH MỤC CÁC HÌNH IX
MỞ ĐẦU 1
1.Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích, yêu cầu 2
Chƣơng 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3
1.1. Cơ sở lý luận và pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 3

1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 3
1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng 3
1.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường GPMB 4
1.2. Vận dụng lý luận địa tô của CacMac vào việc định giá bồi thường thiệt
hại đất và tài sản gắn liền với đất 10
1.2.1. Về tái định cư 11
1.2.2. Vấn đề ổn định nơi ở 11
1.2.3. Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp 12
1.3. Chính sách bồi thường GPMB của một số nước trên thế giới 12
1.2.1. Hàn Quốc 13
1.2.2. Trung Quốc 13
1.2.3. Thái Lan 15
1.4. Thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số địa phương trong
cả nước 15
1.4.1. Thành phố Hà Nội 15
1.4.2. Thành phố Hải Phòng 17
1.4.3. Khái quát thực trạng công tác GPMB của thành phố Lạng Sơn [39] 17

iv
Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23
2.1. Đối tượng nghiên cứu 23
2.2. Địa bàn nghiên cứu 23
2.3. Nội dung nghiên cứu 23
2.4. Phương pháp nghiên cứu 23
2.4.1. Phương pháp điều tra cơ bản 23
2.4.2. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh số liệu 24
2.4.3. Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu sẵn có 24
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Lạng sơn. 25
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 25

3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 25
3.2. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn. 35
3.2.1. Thực trạng phát triển đô thị 35
3.2.2. Thực trạng phát triển các khu dân cư nông thôn 36
3.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 36
3.2.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng xã hội 38
3.3. Thực trạng quản lý đất đai 38
3.3.1. Tình hình thực hiện các văn bản pháp quy 38
3.3.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính 39
3.3.3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 39
3.3.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 39
3.3.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất 39
3.3.6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất 40
3.3.7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 40

v
3.3.8. Tình hình quản lý tài chính về đất đai 40
3.3.9. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất 40
3.3.10. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về
đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 41
3.3.11. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong quản lý và sử dụng đất đai 41
3.4. Những tồn tại trong việc sử dụng đất 41
3.4.1. Một số hạn chế, khuyết điểm trong sử dụng đất 41
3.4.2. Một số giải pháp khắc phục 41

3.5. Khái quát các dự án nghiên cứu và các chính sách liên quan đến thực
hiện bồi thường GPMB khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố
Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn 42
3.5.1. Khái quát chung về 2 dự án 42
3.5.2. Trình tự thực hiện theo quy định bồi thường giải phóng mặt bằng
của thành phố Lạng Sơn cụ thể như sau 45
3.6. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB ở thành phố
Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn 47
3.6.1. Xác định đối tượng và điều kiện để được bồi thường 47
3.6.2. Kết quả điều tra, xác định các đối tượng và điều kiện được bồi
thường ở 02 dự án trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn 48
3.6.3. Việc xác định giá bồi thường tài sản trên đất theo Nghị định
197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ 53
3.6.4. Chính sách hỗ trợ và tái định cư trong quyết định 07/QĐ-UB ngày
14/2/2005 và Quyết định số 21/2009/QĐ-UBND ngày 08/12/2009
của UBND tỉnh Lạng Sơn 57
3.7. Tác động của việc thực hiện chính sách BT-GPMB đến đời sống và việc
làm của các hộ dân bị thu hồi đất. 63
3.7.1. Tình hình chung về bồi thường, hỗ trợ 63

vi
3.7.2. Kết quả điều tra, phỏng vấn các hộ dân về tình hình thu hồi đất, bồi
thường và hỗ trợ tại 02 dự án 64
3.7.3. Tình hình việc làm của người dân sau khi thu hồi đất 65
3.7.4. Tác động đến thu nhập của người dân 65
3.7.5. Trình tự thực hiện và trách nhiệm của các cấp trong công tác BT-
GPMB 65
3.8. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách BT-GPMB ở
thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn 72
3.8.1. Các giải pháp chung 72

3.8.2. Các giải pháp cụ thể 73
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 75
Kết luận…………………………………… ……………………….75

Đề nghị…………………………………… ……………………… 76

TÀI LIỆU THAM KHẢO 78
PHIẾU ĐIỀU TRA 1



vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu
Chú Giải
CNXH
: Chủ nghĩa xã hội
NN
: Nhà nước
UBND
: Uỷ ban nhân dân
HĐND
: Hội đồng nhân dân
TN&MT
: Tài nguyên và Môi trường
VPĐKĐQSDĐ
: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
BT-GPMB
: Bồi thường giải phóng mặt bằng

TĐC
: Tái định cư
GCN
: Giấy chứng nhận
KCN
: Khu công nghiệp
HNK
: Hàng năm khác
QĐ-UBND
: Quyết định ủy ban nhân dân
CNH-HĐH
: Công nghiệp hóa, hiện đại hóa
NĐ-CP
: Nghị định Chính phủ
FAO
: Tổ chức lương nông của Liên hiệp quốc



viii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Tỷ lệ đóng góp của các khối, ngành vào quy mô tăng trưởng kinh tế
thành phố Lạng Sơn 26
Bảng 3.2: Tỷ lệ tăng trưởng kinh kế của các khối, ngành 27
Bảng 3.3: Nhịp độ tăng trưởng kinh tế chung 27
Bảng 3.4: Chỉ tiêu về hiện trạng phát triển nông - lâm - thủy sản 28
Bảng 3.5: Tình hình sản xuất nông nghiệp 28
Bảng 3.6: Giá trị sản xuất ngành trồng trọt (theo giá so sánh 1994) 29
Bảng 3.7: Tình hình chăn nuôi thành phố Lạng Sơn (theo giá so sánh 1994) 29

Bảng 3.8: Sản lượng thủy sản thành phố Lạng Sơn 30
Bảng 3.9: Tình hình sản xuất ngành thương mại - du lịch - dịch vụ 32
Bảng 3.10: Tình hình dân số thành phố Lạng Sơn năm 2010 33
Bảng 3.11. Tình hình dân số phân theo các nhóm ngành 34
Bảng 3.12: Kết quả kinh tế đạt được trong các năm 34
Bảng 3.13: So sánh các chỉ tiêu kinh tế giai đoạn 2006 - 2010 so với tỉnh 35
Bảng 3.14: Một số chỉ tiêu về diện tích, dân số trong khu đô thị 35
Bảng 3.15: Một số chỉ tiêu về diện tích, dân số trong khu dân cư nông thôn 36
Bảng 3.16: Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối
tượng và điều kiện để được bồi thường 52
Bảng 3.17: Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các
chính sách hỗ trợ và TĐC 62
Bảng 3.18: Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ của
các hộ 64
Bảng 3.19: Tình hình thu nhập của người dân 65


ix
DANH MỤC CÁC HÌNH


Biểu đồ 3.1: Biểu đồ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2006 - 2010 26
Biểu đồ 3.2. Giá trị sản xuất ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp 31
Biểu đồ 3.3. Kết quả tăng trưởng GDP ngành công nghiệp - xây dựng cơ bản 32
Biểu đồ 3.4. Tốc độ GDP ngành thương mại - dịch vụ 33
Sơ đồ 3.1. Sơ đồ trình tự thực hiện BT-GPMB 66


1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh và quốc phòng. Trong
công cuộc đổi mới đất nước việc phát triển kinh tế theo nền kinh tế thị trường nhiều
thành phần có sự quản lí của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa đã và
đang được triển khai, tổ chức thực hiện ở tất cả các địa phương, các ngành, các lĩnh
vực của đời sống xã hội. Định hướng đó đã góp phần quan trọng vào việc đẩy
nhanh tốc độ phát triển kinh tế, tạo năng suất và sản phẩm hàng hoá ngày càng
nhiều, là tiền đề để nâng cao mức sống của nhân dân, đó là việc làm thiết thực để có
một xã hội dân giầu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh.
Việt Nam cũng như nhiều nước khác trên thế giới, việc bồi thường đất đai,
giải phóng mặt bằng (GPMB), tái định cư (TĐC) là hiện tượng mà Nhà nước phải
đối mặt như một quy luật tất yếu và phổ biến, không thể tránh khỏi. Đây là một vấn
đề hết sức nhạy cảm, phức tạp tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế - chính trị -
xã hội.
Trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn trong những năm vừa qua đã có nhiều “điểm
nóng” do thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất chưa tốt,
người dân khiếu nại, tố cáo với số đông, gây mất ổn định xã hội, việc giải quyết,
khắc phục kéo dài, mất nhiều thời gian.
Thành phố Lạng Sơn là Trung tâm Kinh tế - Văn hóa - Chính trị của tỉnh
Lạng Sơn, cách Hà Nội 154km về phía Nam, cách cửa khẩu Quốc tế Hữu Nghị và
cửa khẩu Tân Thanh 20km về Phía Bắc. Với vị trí địa lý thuận lợi như trên đã tạo
cho thành phố Lạng Sơn những điều kiện lý tưởng để thu hút đầu tư trong và ngoài
nước, thực hiện công cuộc CNH, HĐH địa phương.
Kết quả thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004, về việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007,
Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước

thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày
13/8/2009 v/v Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư. Công tác thu hồi đất đã có nhiều tiến bộ hơn, đáp
ứng được yêu cầu của Nhà nước và phù hợp với nguyện vọng của nhân dân, khắc
phục được nhiều tồn tại, vướng mắc trước đây. Tuy nhiên, việc triển khai cũng còn


2
không ít khó khăn, vướng mắc, có nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân từ
chính sách pháp luật liên quan.
Từ việc làm thực tế, có những đề xuất để sửa đổi, bổ sung chính sách bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi, góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương
pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai trong việc bồi thường giải
phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết.
Xuất phát từ thực tiễn trên, được sự đồng ý của Ban Giám hiệu nhà trường,
Ban chủ nhiệm Khoa Sau Đại Học trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Tôi
thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng để thực
hiện một số dự án trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn”.
2. Mục đích, yêu cầu
2.1. Mục đích
- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Lạng
Sơn, tỉnh Lạng Sơn góp phần đẩy nhanh hơn tiến độ thực hiện các dự án đầu tư.
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và vướng mắc trong việc thực hiện chính
sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Đánh giá ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến đời sống của
người dân trong khu vực giải phóng mặt bằng.
Trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp nhằm giảm thiểu những tác động bất
lợi đến tình hình phát triển kinh tế xã hội của địa phương.

2.2. Yêu cầu
- Các tài liệu, số liệu thu thập phải phản ánh đúng tình hình thực tế địa
phương, phản ánh đúng quá trình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư của các dự án đã và đang được thực hiện tại địa bàn thành phố Lạng Sơn được
phân tích, đánh giá một cách khách quan.
- Đề ra các giải pháp và kiến nghị phải phù hợp thực tế, đảm bảo tôn trọng và
đúng pháp luật hiện hành.


3
Chƣơng 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận và pháp lý về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Bồi thường và chính sách bồi thường:
Bồi thường là đền bù những tổn hại gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng giá
trị hoặc công lao [12].
Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao động cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác mang lại.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi. Trong đó giá trị
quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích
đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
- Hỗ trợ:
Hỗ trợ là giúp đỡ lẫn nhau, giúp thêm vào[12]. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, cấp
kinh phí để di dời đến địa điểm mới.
- Tái định cƣ:
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi

Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất,
tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống,
thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế, xã
hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
+ Bồi thường bằng nhà ở;
+ Bồi thường bằng giao đất ở mới;
+ Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở [5].
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách giải phóng mặt bằng.
1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính


4
đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan
trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành,
mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực
ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động
sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ;
Khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông
nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được
tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu
vực và từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong

đời sống kinh tế, xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư
chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản
xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi
nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất,
thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn
không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến
công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất
khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống
dân cư sau này.
1.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường GPMB
1.1.3.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó
không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban
hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi Quốc
hội thông qua Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh
chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ
thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm


5
pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ
chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ
đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình

thành trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn
đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc
phòng, an ninh và ổn định xã hội[18].
Theo đó, Chính sách bồi thường GPMB cũng luôn được Chính phủ không
ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi
thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp
luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt được những kết quả đáng khích lệ,
đã cơ bản đáp ứng nhu cầu về mặt bằng cho sự phát triển các dự án đầu tư. Thực
tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý,
sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn
bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức
tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây
lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật [18].
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý sử dụng đất đai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm
tra thi hành luật đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường UBND các cấp
đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các
quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Từ đó dẫn tới
tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi đó
việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thực sự sát sao.
Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn việc chấp hành
các quy định của pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa
chính, chủ tịch UBND phường, xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn
chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật bề đất đai trên địa bàn. Đó là
nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân
cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB.
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và duy

trì cuộc sống của mình con người phải dự vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai
để sịnh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được
trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và là công cụ thể hiện


6
sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an
toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương
nói riêng [17].
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào
đều dựa trên quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là
phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Theo
quy định Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết
định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường
GPMB.
Tuy nhiên chất lượng phương án quy hoạch và công tác thực hiện quy hoạch
còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch dự báo chưa sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng
tính chủ quan, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính là
nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo”[16].
c. Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường
GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế

hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc
này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình
trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác bồi thường
GPMB [16].
d. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính HSĐC có vai trò quan
trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ
sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa
phương chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn
chưa lập sổ địa chính. Để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa
phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCNQSD đất.
Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC phải được thực hiện theo quy định tại


7
Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều
địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy đủ, chưa
đồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác thấp nên đang
làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai như không đủ cơ sở giải
quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất. Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho các loại bản
đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết [16].
e. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan trọng
của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai,
bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất. Theo quy định
của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử
dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký
quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất) và được cấp GCNQSD đất. Chức năng của đăng ký đất đai là

cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối
các quyền về đất.
Trong công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định
đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công
tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn hạn chế, đặc biệt công tác đăng ký biến động
về sử dụng đất.
f. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai
Công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi
bất chính, chính quyền địa phương cấp trên. Hồi đồng thẩm định phải có kế hoạch
thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai
thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi
phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân [17].
1.1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên
chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm. Một
trong những điểm mới của Luật Đất đai 2003 là các quy định về giá đất. Nếu như
trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai
khác nhau thì Luật đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan
hệ đất đai khác nhau [11].
- Trước khi có Luật Đất đai năm 2003


8
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường GPMB, TĐC
đều được quy định tại các văn bản dưới Luật như: Nghị định số 87/CP ngày 17
tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số
90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm

1998 của Chính phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
Giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban
hành kèm theo Nghị định số 87/CP. Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một
thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc
điều chỉnh khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất
cũng chỉ là 1,2 lần đối với đất nông nghiệp hạng i. Do vậy giá đất để tính bồi
thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu
kiện về bồi thường GPMB tại các địa phương .
- Từ khi có Luật đất đai 2003: Giá đất được hình thành quy định tại điều 55.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được
sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ
đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp
vốn bằng quyền sử dụng đất
Nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất, bồi thường GPMB, TĐC đã được
quy định khá cụ thể tại Luật Đất đai năm 2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được
thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị
trường trong điều kiện bình thường” (khoản 1, Điều 56).
Tại điều 5, Luật Đất đai 2003 quy định về sở hữu đất của nước ta.
Định giá đất: Là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà
nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp
theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng
có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá và hợp đồng thoả thuận giữa người quản lý và

9
người sử dụng đất. Khi định giá đất, người định giá phải căn cứ vào nguyên tắc và
phương pháp định giá đất; phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai
của Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những
thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông
thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải
sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Các thửa đất liền kề nhau, có điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng
hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; Ðất tại khu
vực giáp ranh giữa các tỉnh có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng
mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như
nhau. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định
và công bố đều không theo đúng nguyên tắc và phương pháp xác định, dẫn tới nhiều
trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện.
1.1.3.3. Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
(BĐS) ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay, thị trường BĐS đã trở
thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường trong nền kinh
tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đấy nền kinh tế đất
nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Luật đất đai năm 1987 và pháp lện về nhà ở là cơ sở đàu tiên mở đầu cho thị
trường BĐS hình thành và phát triển. Luật đất đai năm 2003, là văn bản pháp quy
tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện hành trên cơ sở tổng kết hoạt động
thực tiễn của 17 năm đổi mới, đã quy định chi tiết hơn về các điều kiện để hình
thành thị trường BĐS và các hoạt động về tài chính đất đai, thể hiện tập trung trong
các mục “tài chính về đất đai và giá đất ”, “Quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản”.

Việc hình thành và phát triển thị trường BĐS góp phần giảm thiểu việc thu
hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về
đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có
thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà
nước thực hiện chính sách bồi thường và TĐC.
Giá cả của thị trường BĐS được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá bồi thường.




10
1.2. Vận dụng lý luận địa tô của CacMac vào việc định giá bồi thƣờng thiệt hại
đất và tài sản gắn liền với đất
Dưới bất kỳ chế dộ sở hữu ruộng đất nào, người sử dụng đất cũng được trả
một khoản tiền khi bị thu hồi đất. Trong điều kiện sở hữu ruộng đất là sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thì việc sử dụng đất được Nhà nước trả bằng
tiền bồi thường khi bị thu hồi đất là điều hiển nhiên với điều kiện người sử dụng đất
phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình [9].
Để xây dựng các công trình vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tất yếu phải
thu hồi đất. vì vậy việc bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất và các tài sản
gắn liền với đất cũng là vấn đề tất yếu, để giải quyết mối quan hệ này là giải quyết
mối quan hệ giữa người được giao quyền sử dụng đất mới và người sử dụng đất bị
thu hồi.
Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất cho mục đích công cộng, lợi ích Quốc
gia thì trường hợp này giống như hành vi chuyển QSD đất và CMĐ sử dụng đất
nhưng là hành vi chuyển QSD đất đặc biệt, nó không phải là tự nguyện mà là một
sự bắt buộc. Bởi vậy, việc giải quyết thỏa đáng lợi ích của người bị thu hồi đất là
hết sức cần thiết và quan trong, thể hiện ở việc bồi thường thiệt hại về đất và tài sản
trên đất bị thu hồi. Đây là vấn đề chủ yếu cần được xem xét nhằm giải quyết thỏa

đáng lợi ích cho người bị thu hồi đất.
Lý luận địa tô CacMac vẫn có giá trị lý luận và thực tiễn để giải quyết
vấn đề trên.
- Tiền bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất cho người có đất bị thu
hồi được lấy từ người sử dụng đât mới. Khoản tiền mà người sử dụng đất mới phải
trả ít nhất là bằng với số tiền bồi thường cho người bị thu hồi cả về đất và tài sản
trên đất.
- Cơ sở và mức tính bồi thường: Theo lý luận địa tô của CacMac thì độ phì
nhiêu và vị trí của đất là cở sở cho việc tính toán mức phải trả cho người sử dụng
đất. Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và nhân đạo,
túc là các chi phí đầu tư của con người làm thya đổi dộ phì nhiêu và vị trí của mảnh
đất được sử dụng cũng được tính đến. Bởi vây, để tính mức đền bù cho người sử
dụng đất bị thu hồi, nên căn cứ vào các yếu tố sau:
+ Loại đất bị thu hồi: Dựa vào phân hạng đất theo quy định của pháp luật
hiện hành như đất nông nghiệp, đất ở, đất chuyên dùng. Cán lưu ý đến yếu tố nhân
đạo, túc là con người tác động vào.
+ Căn cứ vào loại công trình: Mức đền bù được tính toán phù hợp với giá trị
công trình gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất được pháp luật quy định. Việc


11
căn cứ vào loại công trình để tính toán mức bồi thường thiệt haijphair trả cho người
bị thu hồi đất sẽ làm cho các chủ đầu tư dự anstinhs toán kỹ nhằm tiết kiệm chi phí.
UBND các cấp và chủ dự án là những người trực tiếp xem xét các yếu tố,
điều kiện liên quan đến việc quy định mức giá bồi thường thiệt hại về đất và tài sản
gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi[18]
1.2.1. Về tái định cư
Tái định cư (TĐC) là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất và tài sản gắn
liền với đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục cuộc sống của người dân bị thu
hồi để xây dựng dự án. TĐC còn bao gồm hàng loạt các hoạt động nhằn hỗ trợ cho

người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ranhawfm khôi phục và cải thiện
mức sống, tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội. TĐC nhằm
giảm nhẹ cacs tác động xấu về kinh tế, văn hóa, xã hội đối với một bộ phận dân cư
phải di chuyển nơi ở vì sự phát triển chung. Vì vậy, các dự án TĐC cũng được coi
là dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án khác. Thực hiện một chính
sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một môi trường pháp chế lành mạnh khi nhà nước
cần thu hồi đất phục vụ các mục đích công cộng của một quốc gia. Mặt khác, cần
cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch thực hiện sao cho các dự án luôn hướng tới sự
phát triển, không chỉ mang lại lợi ích kinh tế mà còn về môi trường, xã hội, phương
thức này phù hợp với hai mục tiêu là xóa đói, giảm nghèo bền vững.
Tuy nhiên, trên thực tế triển khai đã nảy sinh nhiều vấn đề cần được xem xét.
1.2.2. Vấn đề ổn định nơi ở
- Một số khu TĐc không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu như: hệ
thống điện, nước, đường giao thông, trường hoặc trạm xá, từ đó ảnh hưởng trực tiếp
đến đời sống của những người TĐC.
- Bố trí TĐC chưa quan tâm đến các yếu tố cộng đồng dân cư, tập quán sinh
hoạt, sản xuất. Ví dụ người sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu TĐC cao tầng
không có tư liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm
chưa chặt chẽ.
- Việc xây dựng khu TĐc cờn chậm, nhiều khi có quyết định thu hồi đất hoặc
thậm chí khi tiến hành bồi thường mới quan tâm đến TĐC. Từ khâu chuẩn bị không
được kỹ do sự bức bách về thời gian dẫn đến thiếu các điều kiện tối thiểu.
- Chưa có quy định tối thiểu về quyền và nghã vụ của người bị thu hồi đất
khi được bồi thường ở khu TĐC nên người dân không biết mình có quyền và nghĩa
vụ gì. Họ không vào khu TĐC mà yêu cầu bồi thường tiền để tự lo chỗ ở mới dẫn
đến tình trạng thừa chỗ trong các khu TĐC.
- Chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên liên quan trong việc


12

xây dựng các khu TĐC, nên có tình trạng khoán trắng cho các chủ dự án đẫn đến có
những công trình TĐc chất lượng không được đảm bảo.
- Ổn định đời sống và phong tục tập quán của người dân: Phải xây dựng khu
TĐC với điều kiện sống cao hơn so với trước khi di dời. Mặt khác, phải quan tâm
đến phong tục tập quán trong nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng đồng. Đối với
khu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh trật tự. tạo sự bình yên
cho người mới chuyển đến.
- Những tồn tại trên khó tránh khỏi trong quá trình CNH-HĐH phát triển của
đât nước, một khi các chính sách của nhà nước chưa đồng bộ, nhận thức của các
cấp, các ngành về TĐc chưa đầy đủ.
1.2.3. Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp
Đa số các hộ bị thu hồi đất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất nông
nghiệp, không có khả năng nghề nghiệp nhất định do thu nhập không ổn định.
Việc chuyển đổi nghề nghiệp cho những người bị thu hồi đất gặp rất nhiều
khó khăn. Trong những năm trước đây việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp không
được các chủ dự án quan tâm đã gây bất lợi cho những người bị thu hồi đất mà kế
ssinh nhai của họ gắn liền với đất, nhiều dự án thực hiện việc chuyển đổi nghề
nghiệp thông qua viện trợ bằng cách hỗ trợ một khoản tiền nhất định. Khoản tiền
này sẽ phát huy tác dụng khác nhau: với người năng động hoặc có khả năng thì nó
được đầu tư sinh lợi, ngược lại với một số người khác thì khoản tiền đó được tiêu
dùng cho sinh hoạt cá nhân trong khoảng một thời gian nhất định, sau khi hết tiền
thì dẫn đến thất nghiệp ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình và đã có những người
mắc các tệ nạn xã hội. Vì vậy, tạo công ăn, việc làm để người dân bị thu hồi đất có
thu nhập ổn định là trách nhiệm của các chủ dự án cũng như của cả nhường người
dân bị mất đất được hỗ trợ việc làm trong thời ký phát triển, tạo điều kiện ổn định
cuộc sống gia đình, ổn định xã hội, thúc đẩy phát triển nền kinh tế.
1.3. Chính sách bồi thƣờng GPMB của một số nƣớc trên thế giới
Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng
nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu hồi đất
phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của

hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về
số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng. Dưới đây là một số kinh nghiệm
quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng
ta, đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB.




13
1.2.1. Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên đất
công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Do đó để sử dụng đất một cách
hiệu quả hơn thì các quy hoạch và quy chế được coi như một hình thức pháp luật.
Luật Đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch đô thị
cho từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà
nước chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ.
Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc được chia ra thành hai thể chế. Một là
“đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã đạt được theo thủ
tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung công đất” theo thủ tục quy định
cưỡng chế của công pháp.
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba
giai đoạn:
- Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh giá trên tiêu
chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng. Giá quy định
không dựa vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong việc
bồi thường.
- Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sở hữu
đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất. Quy trình chấp thuận theo
thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng, chấp
nhận thu hồi.

- Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Nhà nước hỗ trợ tích cực về
mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho những
người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước.
Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất
nhiều tới việc GPMB [27].
1.2.2. Trung Quốc
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người
nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất được
thanh toán ba loại tiền: Tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ
cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp
tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây
rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được
tính theo giá cả hiện tại.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm
bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải


14
phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm
nhiệm. Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn
vị xây dựng giải tỏa mặt bằng.
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức
chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là,
giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá
đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là triền bồi thường
về nhà ở.
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết
trước cho việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa
chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại thủ đô
Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt

hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng được Nhà
nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất
linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại
chính thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của đất và
loại đất (tốt, xấu).
Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời,
thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau.
Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý tạo điều kiện về việc
làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TĐC được
quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động và tĩnh.
Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý theo phương thức
trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó khiếu tố.
Tại thành phố Thượng hải, tiêu chuẩn sắp sếp bồi thường di dời nhà hiện nay
được thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá trị thị trường nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng thêm
với “giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng ngôi nhà bị tháo dỡ.”
- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá trị thị trường,
giá tương đương với nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn chính quyền
quận, thị xã nơi có nhà bị di dời lập ra đói với những người có khó khăn về nàh ở.
Người bị thu hồi có thể lựa chọn hình thức bố trí nhà cho phù hợp dựa vào khu vực
bố trí nàh ở để tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố.


15
Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm có thể là 70-80% hay
100% [1].
1.2.3. Thái Lan

Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá
trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị
trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù
được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang
tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường.
Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù
với mức cao hơn giá thị trường.
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích
xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát
triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo giá thị trường
cho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất cả các thiệt hại
do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách quan cho người
chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên các quy định này, các
ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình.
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho việc
trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng,
phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô thị,
nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng. Luật quy
định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại
tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể và trình tự
tiến hành bồi thường TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi thường, các bước
lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán
bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền
khởi kiện đưa ra tòa án [27].
1.4. Thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số địa phương trong
cả nước
1.4.1. Thành phố Hà Nội
Trước yêu cầu xây dựng Thủ đô trong thời kỳ CNH, HĐH, khối lượng các
dự án xây dựng đô thị và công nghiệp ngày càng lớn đặt ra cho công tác GPMB của

Thành phố Hà Nội một nhiệm vụ hết sức nặng nề, khó khăn và phức tạp. Theo dự
kiến năm 2005, Hà Nội có khoảng 600 dự án liên quan đến công tác GPMB, trong
đó nhiều dự án có quy mô chiếm dụng đất lớn như Quốc lộ 5 kéo dài, đường vành