Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư tại dự án khai thác chế biến khoáng sản núi pháo trên địa bàn xã Hà Thượng, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên

1
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



DƢƠNG THẾ HÙNG



ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG
VÀ TÁI ĐỊNH CƢ TẠI DỰ ÁN KHAI THÁC CHẾ BIẾN
KHOÁNG SẢN NÚI PHÁO TRÊN ĐỊA BÀN XÃ HÀ THƢỢNG,
HUYỆN ĐẠI TỪ,TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngàn Q

UẢN Í ĐẤT
ĐAI
Mã số :
TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03


Thái nguyên, năm 2012
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

2
MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là lãnh thổ quốc gia, là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội,
an ninh và quốc phòng.
Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nhân lực cơ bản để phát
triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Đất đai được coi là
một loại bất động sản, là một hàng hoá đặc biệt, vì những tính chất của nó như
cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng và trong
quá trình sử dụng nếu sử dụng đất đai một cách hợp lý thì giá trị của đất
không những mất đi mà còn tăng lên.
Việt Nam cũng như nhiều nước khác trên thế giới, việc bồi thường đất
đai, giải phóng mặt bằng (GPMB), tái định cư (TĐC) là hiện tượng mà Nhà
nước phải đối mặt như một quy luật tất yếu và phổ biến, không thể tránh khỏi.
Đây là một vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp tác động tới mọi mặt của đời
sống kinh tế - chính trị - xã hội.
Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, giá đất ngày càng cao, nhịp
độ phát triển ngày càng lớn thì nhu cầu GPMB càng trở nên cấp thiết và trở
thành một thách thức lớn đối với sự phát triển kinh tế, chính trị - xã hội trên
phạm vi vùng, quốc gia. Vấn đề bồi thường giá đất, GPMB trở thành điều
kiện tiên quyết để thực hiện dự án phát triển, nếu không được xử lý tốt thì sẽ
trở thành vật cản của sự phát triển kinh tế - xã hội, bởi vậy đòi hỏi phải có sự
quan tâm đúng mức và giải quyết triệt để.
Trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên trong những năm vừa qua đã có nhiều
“điểm nóng” do thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi
đất chưa tốt, người dân khiếu nại, tố cáo với số đông, gây mất ổn định xã hội,
việc giải quyết, khắc phục kéo dài, mất nhiều thời gian.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

3
Đại Từ là một huyện nông nghiệp nằm ở phía Tây Bắc tỉnh Thái
Nguyên, thực hiện chủ trương CNH - HĐH nông nghiệp nông thôn cùng với
quá trình đô thị hóa chung của tỉnh, huyện đã tiếp nhận một dự án lớn tầm cỡ
quốc gia. Đó là Dự án Khai thác Chế biến Khoáng sản Núi Pháo do công ty
Liên doanh Khai thác Chế biến Khoáng sản Núi Pháo (NUIPHAOVICA)
quản lý và thực hiện, một trong những dự án đầu tư của nước ngoài vào Việt
Nam năm 2004 với số vốn đầu tư 147 triệu USD. Dự án đã góp phần chuyển
dịch cơ cấu kinh tế xã theo hướng phát triển công nghiệp, quy hoạch phát
triển KT - XH của huyện Đại Từ và đóng góp vào sự phát triển của tỉnh Thái
Nguyên. Dự án đi vào hoạt động đã tiến hành thu hồi 5.549.602 m2 đất nông
nghiệp; 975.980 m2 đất thổ cư và số hộ bị ảnh hưởng là 1556 hộ.
Kết quả thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004, về việc
bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định 84/NĐ-CP ngày
25/5/2007, Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị
định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 v/v Quy định bổ sung về quy hoạch sử
dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Công tác thu hồi
đất đã có nhiều tiến bộ hơn, đáp ứng được yêu cầu của Nhà nước và phù hợp
với nguyện vọng của nhân dân, khắc phục được nhiều tồn tại, vướng mắc trước
đây. Tuy nhiên, việc triển khai cũng còn không ít khó khăn, vướng mắc, có
nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân từ chính sách pháp luật liên quan.
Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác
bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư tại dự án Khai thác - Chế
biến khoáng sản Núi Pháo trên địa bàn xã Hà Thượng, huyện Đại Từ, tỉnh
Thái Nguyên ”.
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích tổng quát
Mục đích bao trùm của luận văn là trên cơ sở đánh giá về công tác bồi

thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4
Núi Pháo trên địa bàn xã Hà Thượng; để từ đó đề xuất một số giải pháp cho
công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
1.2.2. Mục đích cụ thể
- Nghiên cứu cơ sở khoa học và thực tiễn về chính sách bồi thường, hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất của dự án Khai thác Chế biến Khoáng sản Núi Pháo
- Đánh giá những ưu điểm, thuận lợi, khó khăn tồn tại vướng mắc trong
việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và TĐC khi
Nhà nước thu hồi đất. Trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp nhằm giảm thiểu
những tác động bất lợi đến tình hình phát triển kinh tế xã hội của địa phương.
1.2.3. Yêu cầu
- Nắm vững pháp luật đất đai, chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất và các văn bản có liên quan.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập có độ tin cậy, chính xác, trung
thực, khách quan và phản ánh đúng quá trình thực hiện các chính sách bồi
thường GPMB qua một số dự án được thực hiện trên địa bàn nghiên cứu.
- Đề ra các giải pháp và kiến nghị phải phù hợp thực tế, đảm bảo tôn
trọng và đúng pháp luật hiện hành.



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

5
Chƣơng 1

TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà
nƣớc thu hồi đất
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.1.1. Bồi thường
- "Bồi thường" hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị
hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể
khác [24].
Điều này có nghĩa là:
+ Không phải mọi khoản bồi thường đều chi trả được bằng tiền.
+ Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà
nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần.
+ Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính
cưỡng chế và vẫn là đòi hỏi sự "hy sinh", không thể là một sự bồi thường
ngang giá tuyệt đối.
Việc bồi thường có thể vô hình hoặc hữu hình, có thể do các quy định
của pháp luật điều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
1.1.1.2. Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố
trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [18]
1.1.1.3. Tái định cư
Tái định cư (TĐC) là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước
đây để sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

6

tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án
phát triển.
Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài
sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc
sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó. Như vậy, TĐC là hoạt động
nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân
cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao đất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở [18].
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách giải phóng mặt bằng.
1.1.2. Mối quan hệ giữa bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Trong công tác giải phóng mặt bằng thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư đảm bảo việc bồi thường về đất đai và tài sản gắn liền với đất bị
thu hồi đúng đối tượng, đúng chính sách, hơn nữa là đảm bảo ổn định đời
sống cho người có đất bị thu hồi bằng những chính sách phù hợp để tạo
hướng phát triển tạo việc làm và ổn định đời sống.
Chính sách bồi thường, hỗ trợ hầu hết được thực hiện khi Nhà nước thu
hồi một phần đất hay toàn bộ thửa đất cùng tài sản gắn liền với đất của người
dân, cùng với đó là một số chính sách hỗ trợ khác để đảm bảo lợi ích cho
người có đất bị thu hồi.
Mặt khác chính sách tái định cư đa phần được thực hiện khi Nhà nước
thu hồi toàn bộ phần đất và công trình xây dựng, tài sản trên đất (hoặc phần
còn lại không thể tiếp tục sử dụng được). Cùng với chính sách tái định cư là
các chính sách hỗ trợ để phát triển tạo việc làm, ổn định đời sống cho người
bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

7
Như vậy, tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất và tài
sản gắn liền với đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục đời sống cho
người có đất bị thu hồi. Ngoài ra tái định cư còn bao gồm hàng loạt các chính
sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi bị tác động do việc thực hiện các dự án
đầu tư gây ra, nhằm khôi phục và cải thiện mức sống [23].
1.1.3. Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang
tính đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó
liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực
nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên
đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư
phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp,
thương mại, buôn bán nhỏ; Khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu
của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có
những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp
với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế, xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai
lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân
thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng
này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận
cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật
nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân
cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển
nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này.

Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
- Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt
của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

8
- Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý
khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất
đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
- Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái
định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu.
- Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay
chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không
muốn di chuyển.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì tính phức tạp của
công tác GPMB cũng khác nhau.
1.1.4.Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát triển
cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội
1.1.4.1 Phát triển cơ sở hạ tầng
Việt Nam là nước có nền kinh tế đang phát triển, nền kinh tế thị trường
theo định hướng XHCN, đã có những thay đổi về mọi mặt như: đang trong
quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước, với tốc độ phát triển nhanh
và đạt được những thành quả hết sức quan trọng trong quá trình đổi mới đất
nước, luôn trú trọng, khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các cá
nhân, doanh nghiệp trong và ngoài nước đầu tư vốn, khoa học, kĩ thuật vào
Việt Nam. Do đó đã thu hút được nhiều nguồn vốn đầu tư của các cá nhân, tổ
chức, doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Công tác bồi thường GPMB là một công việc rất khó khăn, phức tạp và
được xã hội đặc biệt quan tâm. Bởi công tác bồi thường GPMB ảnh hưởng

trực tiếp đến quyền lợi của các tổ chức, các cá nhân và hộ gia đình. Trên thực
tế trong công tác bồi thường GPMB gặp không ít những khó khăn, những vấn
đề bất cập và khó giải quyết như: trong việc xác định giá bồi thường, thường
thấp hơn so với giá thực tế, hơn thế nữa nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến đời
sống kinh tế xã hội của người dân. Từ đó sẽ gặp phải những khó khăn nhất
định trong việc thương lượng với người dân vì đó là quyền lợi của họ. Khó
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

9
khăn trong việc giải quyết công ăn việc làm, tái định cư cho người dân và
những hậu quả sau khi giải phóng mặt bằng (GPMB). Theo báo cáo tổng hợp
mới nhất của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại kỳ họp thứ 9 Quốc Hội khoá
XI thì trong khoảng 17.000 đơn thư khiếu nại, tố cáo về đất đai có tới hơn
12.000 đơn thư khiếu nại, tố cáo về công tác bồi thường và giải phóng mặt
bằng. Từ con số đó có thể thấy, công tác bồi thường GPMB đang là vấn đề
nóng bỏng và được xã hội đặc biệt quan tâm.
- Về mặt tiến độ hoàn thành của dự án:
+ Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau
như: Tài chính, lao động, công nghệ, ĐKTN, tuy nhiên cũng phụ thuộc nhiều
vào thời gian tiến hành GPMB.
+ GPMB thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc
thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược lại GPMB kéo dài gây ảnh hưởng đến
tiến độ xây dựng của các công trình, ảnh hưởng đến việc sử dụng lao động
cũng như chi phí cho dự án.
- Về mặt kinh tế của dự án: GPMB được thực hiện tốt thì giảm tối đa cho
chi phí GPMB, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho các công trình khác.
GPMB kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, tiến độ hoàn thành dự án lâu
dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư, đặc biệt là
các nhà đầu tư trong nước có nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay vòng vốn là
cần thiết để đảm bảo tận dụng các cơ hội đấu thầu của các công trình khác.

- Về bồi thường thiệt hại: Điều tra khảo sát và lập phương án bồi thường
hợp lí đảm bảo giải toả nhanh chóng.
Tuy nhiên, dù thực hiện theo hình thức nào thì Nhà nước cũng phải quan
tâm, quản lí chặt chẽ các hoạt động cũng như tiến độ thực hiện các dự án,
tránh sự tham nhũng trong quá trình thực hiện. Nhà nước cần đề ra mức bồi
thường thiệt hại cụ thể đối với từng dự án. Tránh trường hợp các dự án của
doanh nghiệp muốn đẩy nhanh tiến độ GPMB họ thường chi trả bồi thường
cao hơn các dự án có vốn ngân sách gây ra sự suy bì của người dân có đất bị
thu hồi trong các dự án gây khó khăn cho GPMB[5].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10
1.4.1.2. Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội
Sự phát triển cơ sở hạ tầng của một quốc gia phản ánh trình độ phát triển
kinh tế cũng như phong tục tập quán và nền văn hoá của quốc gia đó. Cho nên
nhìn vào bộ mặt đô thị người ta có thể đánh giá nền kinh tế của quốc gia
này mạnh hay yếu. ở nước ta việc quy hoạch đã không được thực hiện
trong thời gian dài do đó việc phát triển mở rộng đô thị mang tính tự phát,
không có quy mô rõ rệt, đường phố chật hẹp, các quy đinh về kiến trúc khu
phố không được thiết lập, bộ mặt đô thị xuống cấp. Nguyên nhân của vấn
đề này một phần do sự quản lí yếu kém của các cơ quan nhà nước, phần
khác do sự tăng trưởng quá nhanh về dân số đô thị, diện tích nhà ở bình
quân thấp, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, cộng với ý thức về kiến trúc
về đô thị của người dân thấp, mạnh ai người ấy làm, ai mở rộng được bao
nhiêu thì mở, gây ảnh hưởng tới việc sắp xếp lại đô thị cũng như xay dựng
phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị.
1.1.5. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường GPMB
1.1.5.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
c. Yếu tố giao đất, cho thuê đất
d. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
e. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy CNQSD đất.
f. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai
1.1.5.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
a. Giá đất
Chúng ta có thể hiểu “Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ đất đai - thị
trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá
hay nói một cách khác: giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng
đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

11
công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ
của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo pháp luật. Như vậy
giá đất do nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa
một bên là Nhà nước (chủ sở hữu đất) và một bên là người sử dụng đất (người
được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán quyền sử dụng đất được
hình thành trong các giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này
được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”.
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó
có thể thực hiện phù hợp với quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật
cung cầu, quy luật cạnh tranh, biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng
(bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại thời
điểm xác định [6].
Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nước quy định và giá
đất theo giá thị trường, hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai
(hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất.
b. Định giá đất và định giá bất động sản

* Định giá đất: Là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá
trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng
tham gia trong một thị trường nhất định.
Đất đai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc định giá đất cũng như định
giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, nên giá
đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó
còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Vì vậy có thể nói giá đất chỉ là
sự ước tính về mặt giá trị mà không có thể tính đúng, tính đủ như các tài sản
thông thường.
* Định giá bất động sản: Khi Nhà nước giao đất cho người sử dụng đều
gắn với một mục đích sử dụng cụ thể. Mục đích sử dụng có thể thay đổi theo
thời gian khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Vì vậy, việc
định giá đất phải dựa trên mục đích sử dụng đất do pháp luật quy định tại thời
điểm xác định, việc định giá đất không thể tách rời với việc định giá tài sản
gắn liền với đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

12
Bất động sản (BĐS) nó là một tài sản nhưng nó khác với các tài sản khác
là không thể di dời được, bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản
gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Định giá BĐS
thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất, nên không
tách chúng hoàn toàn độc lập với nhau [14].
Bồi thường thiệt hại khi GPMB là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp,
trong đó có giá đất, giá BĐS để bồi thường thiệt hại là vấn đề thời sự nan giải,
là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ thực hiện các dự án, gây khiếu kiện
trong công tác bồi thường GPMB. Do đó, để khắc phục cần phải có giá đền
bù phù hợp, đảm bảo cho người bị thu hồi đất tái tạo được cuộc sống của
mình, ít nhất cũng phải bằng nơi ở cũ.

1.2. Chính sách bồi thƣờng GPMB trong và ngoài nƣớc
1.2.1 Công tác bồi thường, GPMB của một số địa phương trong nước
a. Tình hình GPMB ở Đà Nẵng
Thành phố Đà Nẵng là nơi thực hiện công tác bồi thường GPMB nhanh
gọn và có hiệu quả nhất trong toàn quốc. UBND thành phố Đà Nẵng đã thành
lập ban giải toả mặt bằng để thực hiện nhiệm vụ chuyên trách về công tác bồi
thường GPMB. Tuỳ theo quy mô từng dự án mà UBND thành phố thành lập
hội đồng GPMB cấp thành phố do Phó chủ tịch UBND thành phố làm Chủ
tịch hội đồng. Các hoạt động của cơ quan chuyên môn dưới sự chỉ đạo của
Chủ tịch hội đồng GPMB, hàng tuần giao ban một lần và nghe báo cáo về
những vấn đề vướng mắc phát sinh.
Chuẩn bị đất tái định cư cho các hộ đi trước một bước. Đây là vấn đề
quan trọng đặt lên hàng đầu trong toàn bộ các bước công việc để đảm bảo cho
việc giải toả được nhanh chóng. Nếu không có tái định cư thì không thể triển
khai GPMB được. Căn cứ vào nhu cầu giải toả thành phố chủ động lập các
khu tái định cư để phục vụ cho việc GPMB đồng thời có chính sách miễn
giảm tiền sử dụng đất cho các hộ giải toả. Bên cạnh đó thành phố còn xây
dựng nhiều dãy nhà chung cư cao tầng sử dụng cho ngưồi có thu nhập thấp
thuê hoặc cho các hộ giải toả mượn sử dụng không phải trả tiền, nhằm đẩy
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

13
nhanh tiến độ GPMB. Một số dự án còn xây nhà tạm phục vụ cho các hộ
trong thời gian các hộ chưa được giao đất. Các hộ không vào nhà chung cư,
không vào nhà tạm thì được hưởng số tiền thuê nhà, thời gian thuê từ 3 đến 6
tháng để sớm dỡ nhà bàn giao mặt bằng cho đơn vị thi công.
Không chỉ dừng lại ở việc khảo sát phương án GPMB và phân công
nhiệm vụ cho các thành viên mà phải có sự phối kết hợp của địa phương và
các ban ngành, đoàn thể trong việc tham gia vận động giải thích cho quần
chúng về chủ trương bồi thường thiệt hại, nghiên cứu tình hình thống kê, lập

danh sách các hộ chưa thống nhất chủ trương GPMB để có kế hoạch triển
khai kịp thời. Các tổ chức, các đoàn thể đến từng hộ gia đình để nghe ý kiến
và giải thích những vướng mắc cho họ. Nếu chưa giải thích được, báo cáo cho
hội đồng thống nhất để tháo gỡ những khó khăn vướng mắc theo thẩm quyền.
Quy trình bồi thường GPMB của thành phố Đà Nẵng thực hiện qua
6 bước:
Bước 1: Phổ biến chủ trương chính sách, đơn giá, phương án và kế
hoạch bồi thường. Tuyên truyền vận động nhân dân để tạo sự thống nhất của
nhân dân với chủ trương của nhà nước.
Bước 2: Kiểm định thu thập tài liệu liên quan đến tài sản và đất thu hồi.
Bước 3: Xét tính hợp pháp về nhà, đất để xác định mức bồi thường và vị
trí đất để xác định đơn giá bồi thường.
Bước 4: Lên bảng giá trị bồi thường cho từng hộ để trình thẩm định.
Bước 5: Thẩm định và phê duyệt giá trị bồi thường đến từng hộ.
Bước 6: Chi trả bồi thường cho các hộ dân.
Những dự án không cần gấp mặt bằng thì tiến hành tuần tự theo 6 bước
trên . Trong trường hợp gấp, một thời gian quá ngắn thì sẽ thực hiện qua 4
phương châm tại chỗ là: Thành lập tổ công tác có đại diện sở, ban, ngành có
liên quan tập chung, làm việc ngay tại hiện trường nơi giải toả, kiểm định tại
chỗ, áp giá tại chỗ, thẩm định tại chỗ, chi trả tiền tại chỗ còn các bước khác sẽ
hoàn tất sau theo 6 bước trên.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

14
Giải quyết những vướng mắc khiếu nại của hộ giải toả thực hiện theo
luật khiếu nại tố cáo có phân công cụ thể như sau: Khiếu nại về thẩm định áp
dụng giá bồi thường thì ban quản lí dự án, chủ đầu tư, Ban giải toả bồi thường
có nhiệm vụ kiểm tra, giải quyết và trả lời các hộ bằng văn bản đồng thời chịu
trách nhiệm trước UBND thành phố về kết quả giải toả.
Nếu thắc mắc về chủ trương giải toả, bồi thường thì UBND các cấp có

nhiệm vụ giải thích, vận động đến từng hộ giải toả hoặc ra văn bản trả lời, nếu
các hộ chưa đồng ý với trả lời và quyết định giải quyết thì khiếu nại lên
UBND tỉnh hoặc toà án nhân dân cùng cấp.
Đối với các hộ đã được vận động và có quyết định giải quyết cuối cùng
mà vẫn cố tình không chấp hành thì xử lí bằng biện pháp cưỡng chế. Nếu thắc
mắc liên quan đến tính pháp lí về đất, mức bồi thường và vị trí đất thì Sở Tài
nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm giải thích.
Những dự án trọng điểm, chủ tịch sẽ tiếp dân tại khu vực giải toả. Cơ
quan bồi thường GPMB có nhiệm vụ chuẩn bị các tài liệu liên quan đến tất cả
các hộ giải toả thuộc dự án trình khi lãnh đạo yêu cầu. Với cách làm như trên
năm 2000 thành phố Đà Nẵng đã giải toả được 19,5 km đường Quốc lộ 1A
trong vòng 3,5 tháng và giải toả 262 hộ có nhà đường Hải Phòng (thành phố
Đà Nẵng) trong vòng 1,5 tháng[5].
b. Tình hình giải phóng mặt bằng ở thành phố hà Nội
Là một thành phố có tốc độ phát triển kinh tế - xã hội nhanh, Hà Nội
đang ngày càng có nhiều những dự án lớn, những quy hoạch và những con
đường mới mở kéo theo đó là công tác giải phóng mặt bằng, di dời dân cư.
Bài toán này tuy không mới, nhưng đáp số luôn thay đổi theo thị trường. Do
đó, việc tìm lời giải thoả đáng luôn được các cấp, các ngành của Hà Nội tính
toán sao cho phù hợp với lòng dân.
Để giải phóng, di dời một khu dân cư trên địa bàn Thành phố là chuyện
không dơn giản
Di dời gần 17.000 hộ dân để nhường đất cho 1.000 dự án
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

15
Tại Hội nghị giao ban của Thường trực Thành uỷ, HĐND, UBND thành
phố Hà Nội với lãnh đạo các quận, huyện, thị xã sáng 23/6, ông Vũ Hồng
Khanh, Phó Chủ tịch UBND Thành phố cho biết: trong 06 tháng đầu năm
2011, trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện có 1000 dự án đầu tư có liên quan

tới thu hồi đất-GPMB (trong đó có 834 dự án chuyển tiếp thực hiện từ năm
2010 và 166 dự án mới), với quy mô thu hồi đất trên 10.318ha đất phải thu
hồi của hơn 186.601 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; dự kiến phải bố trí tái định
cư cho hơn 16.733 hộ.
Để giải quyết dứt điểm cho từng dự án, Thành phố có chủ trương bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư GPMB cho các dự án trọng điểm của Chính phủ và
của Thành phố. Cụ thể, những dự án trọng điểm của Chính phủ gồm: Cầu
Nhật Tân và tuyến đường dẫn 2 bên đầu cầu; Quốc lộ 3 mới đoạn Hà Nội –
Thái Nguyên; Đường cao tốc ô tô Hà Nội – Hải Phòng; Đường cao tốc Nội
Bài – Lào Cai; Nhà ga T2 – Cảng HKQT Nội Bài; Đường nối từ cầu Nhật
Tân đến sân bay Nội Bài; Đường Vành đai 3 giai đoạn 2; Đại học Quốc gia;
Khu công nghệ cao Hòa Lạc; Cung Hữu nghị Việt - Trung
Các dự án trọng điểm của Thành phố gồm: Đường Văn Cao – Hồ Tây;
Đường Vành đai 1 đoạn Ô Chợ Dừa – Hoàng Cầu và đoạn Ô Đống Mác – đê
Nguyễn Khoái; Thoát nước Hà Nội – Dự án 2; Cải tạo môi trường các hồ ở
nội thành Hà Nội ), các dự án dân sinh bức xúc (như các dự án: Khu đô thị
Mỗ Lao, Mở rộng đường Nguyễn Khuyến, các khu đô thị Lê Trọng Tấn -
Dương Nội - An Hưng trên địa bàn xã Dương Nội, quận Hà Đông; các dự
án đất dịch vụ trên địa bàn huyện Mê Linh và các huyện thuộc Hà Tây trước
đây) và các dự án xây dựng, phát triển hạ tầng giao thông nông thôn
Đến thời điểm này, Thành phố đã hoàn thành GPMB xong tại 131 dự án,
với quy mô đất đã GPMB đạt hơn 943ha đất, chi trả hơn 8.316 tỷ đồng tiền
bồi thường, hỗ trợ cho 19.587 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và bố trí tái định
cư cho 650 hộ (trong đó đã bố trí tái định cư bằng căn hộ chung cư là 359 căn
và bằng giao đất ở là 291 lô đất).
Nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải phóng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

16
Ông Vũ Hồng Khanh cũng thừa nhận: Tuy công tác giải phóng mặt bằng

luôn được các cấp uỷ, chính quyền quan tâm chỉ đạo và các cấp, các ngành
thực hiện nghiêm túc, nhưng quỹ nhà tái định cư của Hà Nội còn thiếu, tiến
độ đầu tư xây dựng các khu tái định cư chưa đáp ứng yêu cầu ảnh hưởng đến
tiến độ giải phóng mặt bằng. Một số cán bộ cán bộ trực tiếp làm công tác giải
phóng mặt bằng ở cơ sở còn tiêu cực, vi phạm pháp luật, gây bức xúc trong
dư luận.
Đặc biệt, 6 tháng qua, Ủy ban nhân dân thành phố và các Sở, ban, ngành
ban hành trên 900 văn bản bổ sung chính sách, hướng dẫn đôn đốc thực hiện
giải phóng mặt bằng (trung bình mỗi ngày ban hành 5 văn bản) cho thấy
chính sách giải phóng mặt bằng tại Hà Nội còn nhiều bất cập. Ông Lê Văn
Thư, Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện Từ Liêm, Ủy ban nhân dân thành phố
cần điều chỉnh quyết định 108 về hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng vì có
những điểm không phù hợp thực tế, thậm chí gây mất công bằng. Theo ông
Thư: Hiện nay gia đình nào có diện tích thu hồi dưới 40m2 (có thể là 5 -
10m2) được 40 m2 nhà tái tái định cư, trong khi đó có gia đình bị thu hồi
300m2 chỉ được tái định cư 180 m2 thôi. Như thế người mất nhiều lại được
hưởng ít, nếu chia tách nhỏ ra lại được hưởng nhiều. Thứ 2 đất nông nghiệp
công ích chỉ đền bù 201.000đ/1m2 thôi, còn nếu đất nông nghiệp giao theo
NĐ 64 CP cho hộ gia đình được hỗ trợ thêm 5 lần nữa, cũng là bất cập vì
cùng là đất nông nghiệp mà giá lại khác nhau. Thứ 3 là hỗ trợ ổn định đời
sống. Nếu hộ gia đình nào mất 30% đất nông nghiệp thì được hỗ trợ 6 tháng
mỗi tháng 30kg gạo, nếu mất 70% thì được hỗ trợ 12 tháng. Như vậy không
công bằng vì thực tế những hộ có 100 m2 đất nông nghiệp, thu hồi 70m2 thì
được hỗ trợ 30kg gạo trong 12 tháng. Nhưng có hộ có 500m2 mất 150m2 gấp
đôi hộ gia đình kia thì lại được hỗ trợ ít hơn ”
Một số lãnh đạo quận, huyện kiến nghị thành phố Hà Nội bố trí nhà tái
định cư cho địa phương trước khi thực hiện giải phóng mặt bằng. Ông Phan
Tiến Bình, Chủ tịch quận Hai Bà Trưng cho rằng: hiện chất lượng nhà và hệ
thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại khu tái định cư chưa được đảm bảo
tốt nên gây khó khăn, bức xúc cho việc giải phóng mặt bằng. Ông Phan Tiến

Bình nêu dẫn chứng: Chúng tôi vừa rồi có giải phóng mặt bằng một số dự án
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

17
về di tích, có mấy chục hộ đi xuống Khu tái định cư Pháp Vân, bà con đi rồi,
nhưng nhà 7 tầng thang máy vẫn chưa xong, rất khổ. Dân nghe chính quyền
nên đồng thuận chuyển đi, nhưng đến nơi cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ khiến
cho đời sống nhân dân khổ hơn chỗ cũ, gây bức xúc cho nhân dân.
Mặt khác, tại những dự án có đông dân cư, vẫn còn tình trạng không
chịu chấp hành việc di dời và nhận đền bù khiến các cơ quan có liên quan
phải tiến hành cưỡng chế thu hồi đất với số ít các hộ cố tình không chấp hành
quyết định thu hồi đất 06 tháng đầu năm 2011 trên toàn địa bàn Thành phố,
các quận, huyện, thị xã đã tổ chức 25 cuộc cưỡng chế thu hồi đất theo các
quyết định của UBND các quận, huyện, thị xã. Hầu hết khi đến điểm nút buộc
phải áp dụng biện pháp hành chính thì các hộ dân lại chấp thuận bàn giao mặt
bằng và các lực lượng liên quan chuyển từ cưỡng chế sang hỗ trợ, giúp đỡ
người dân tháo dỡ để bàn giao mặt bằng, đơn cử như tại dự án cầu Phù Đổng,
dự án Văn Cao-Hồ Tây
Hà Nội vẫn còn ngổn ngang các công trình vướng về GPMB
Tăng cường đối thoại, tháo gỡ khó khăn từ cơ sở
Để công tác giải phóng mặt bằng được nhanh chóng và có trọng điểm,
UBND Thành phố đã chỉ đạo tập trung vào các dự án có khả năng hoàn thành
nhằm thực hiện nghiêm chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 11/NQ-CP
ngày 24/02/2011; Tập trung quyết liệt, hoàn thành dứt điểm, đúng tiến độ đối
với những dự án được tiếp tục triển khai để sử dụng hiệu quả nguồn vốn đầu
tư, góp phần kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã
hội. Đồng thời tập trung đẩy nhanh việc thực hiện Đề án “Xây dựng khu đô
thị tái định cư” đã được UBND Thành phố phê duyệt để đảm bảo sớm có các
khu tái định cư chất lượng cao, đa dạng các loại hình căn hộ, đồng bộ hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Bên cạnh đó, cần tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành chính trong việc ban
hành các cơ chế chính sách, thực hiện các quy trình thủ tục trong công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư-GPMB nhằm tháo gỡ kịp thời các khó khăn vướng
mắc phát sinh từ cơ sở, từ các địa bàn, các dự án.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

18
Thành phố cũng sẽ tiếp tục tập trung tháo gỡ và từng bước giải quyết
những tồn tại của các dự án dở dang, chuyển tiếp từ cơ chế chính sách của các
tỉnh trước khi hợp nhất về Hà Nội, có dấu hiệu phát sinh điểm nóng, đạt kết
quả khá, góp phần ngăn chặn không để tình hình phức tạp xảy. Thành phố đã
chỉ đạo quyết liệt, giao Ban Chỉ đạo GPMB Thành phố chủ trì cùng liên
ngành tổ chức đối thoại, rà soát các cơ chế chính sách đã thực hiện và đề xuất
các giải pháp khắc phục bổ sung, đáp ứng được nguyện vọng chính đáng của
người dân, đáp ứng được lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư.
Phát biểu kết luận Hội nghị, đồng chí Phạm Quang Nghị, Ủy viên Bộ
Chính trị, Bí thư Thành ủy Hà Nội yêu các cấp uỷ, chính quyền cầu tiếp tục
phát huy sức mạnh của cả hệ thống chính trị từ thành phố đến cơ sở; nêu cao
vai trò, xác định trách nhiệm của người đứng đầu các tổ chức, đơn vị trong
thực hiện các nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giải phóng mặt bằng.
Thực hiện thường xuyên và sâu rộng vấn đề công khai, minh bạch, tăng
cường đối thoại và cải cách hành chính nhằm đảm bảo dân chủ, kỷ cương
trong việc giải phóng mặt bằng. Tiếp tục nghiên cứu bổ sung, hoàn thiện cư
chế chính sách về giải phóng mặt bằng để triển khai thực hiện với phương
châm tăng cường phân cấp, kiểm tra xử lý, giải quyết kịp thời các vướng mắc
phát sinh từ thực tiễn. Sau giải phóng mặt bằng không để tình trạng dự án
treo. Thực hiện nghiêm đề án “Xây dựng khu đô thị tái định cư” đã được
Thành phố phê duyệt, đảm bảo sớm có các khu tái định cư chất lượng cao,
đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho người dân ổn định cuộc sống[1].
1.2.2. Công tác giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới

a. Thái Lan
Pháp LĐĐ Thái Lan cho phép hình thức sở hữu cá nhân với đất đai, vì
vậy khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất thì đều phải có sự thỏa thuận về sử
dụng đất giữa chủ dự án và chủ đang sử dụng khu đất đó (chủ sở hữu) trên cơ
sở một hợp đồng.
Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất động sản áp dụng
cho việc trưng dụng đất phục vụ vào các mục đích xây dựng các công trình
công cộng, an ninh quốc phòng. Luật BE 2530 quy định những nguyên tắc thu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

19
hồi đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản được bồi thường,
trình tự lập dự án, duyệt dự án, lên kế hoạch bồi thường trình các cấp có thẩm
quyền phê duyệt. Luật còn quy định thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính
toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, trình tự khiếu
nại, giải quyết khiếu nại, trình tự đưa ra toà án
Về giá đất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ mức giá do một ủy ban của
Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất động
sản. Quá trình bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt.
Việc chuẩn bị khu TĐC được chính quyền Nhà nước quan tâm đúng
mức, luôn đáp ứng đầy đủ các nhu cầu tái định cư, cho nên họ chủ động được
công tác này.
Việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng được di dời được thực
hiện rất tốt, việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác bồi
thường, GPMB rất được quan tâm, các tổ chức chuyên trách thực hiện công
tác này.
Sự thống nhất trong chỉ đạo điều hành giải quyết, sự phân công nhiệm vụ
rõ ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải
quyết vấn đề, cũng góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường,
GPMB [3].

b. Australia
Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Quyền và nghĩa vụ
của chủ sở hữu được luật pháp bảo hộ tuyệt đối. Nhà nước có quyền trưng thu
đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã
hội đồng thời gắn với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường.
Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại đất đai bằng hai cách: thoả thuận tự
nguyện và cưỡng bức.
Về bồi thường, luật quy định chủ sở hữu sẽ được bồi thường thiệt hại do
việc thu hồi đất.
Nguyên tắc bồi thường bao gồm:
- Giá thị trường mảnh đất của chủ sở hữu;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

20
- Giá trị đặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường
của mảnh đất;
- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi đất;
- Thiệt hại về việc gây phiền hà;
- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá;
Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về
bồi thường.
Quy định mức bồi thường: khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6
yếu tố sau:
- Giá trị thị trường của mảnh đất;
- Sự chia cắt đất đai;
- Những phiền nhiễu;
- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý;
- Người đi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào
bị ảnh hưởng mà bạn quản lý theo hợp đồng cho thuê;
- Tiền bồi thường về mặt tinh thần;

Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán
cuối cùng.
- Thanh toán ứng trước: Chính phủ sẽ thanh toán cho chủ nhân toàn bộ
khoản bồi thường một khi đơn khiếu nại đã được xem xét. Nếu Chính phủ
không chấp thuận toàn bộ các khoản mục trong đơn khiếu nại thì Chính phủ
sẽ thanh toán trước ít nhất là 90% số tiền đã được định ra.
- Thanh toán cuối cùng: Chính phủ sẽ thanh toán đầy đủ số tiền bồi
thường ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng đã được chấp thuận[2].
c. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và
sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu nhà
nước. Đất ở khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nông
dân lao động. Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

21
thuộc sở hữu nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các
hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (cấp đất), giao đất có thu tiền sử
dụng đất và cho thuê đất.
Đất thuộc diện được cấp bao gồm đất sử dụng cho cơ quan nhà nước,
phục vụ mục đích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục
đích quốc phòng, an ninh. Đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh thì
được Nhà nước giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
là cho thuê đất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử
dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia thì Nhà nước có chính sách
bồi thường và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi đất.
Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai
Trung Quốc quy định như sau:
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính

quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi đất. Quốc
vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở
lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp
sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu
nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định,
người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền
bồi thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như
lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có
đất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung Quốc còn quy định mức nộp
lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không
thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp, khoảng từ
442.000 - 2.175.000 nhân dân tệ/ha.
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi đất gồm tiền bồi thường đất đai,
tiền trợ cấp TĐC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất. Cách tính tiền
bồi thường đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

22
đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định.
Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá
thị trường tại thời điểm thu hồi đất.
Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho
người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc
Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền
tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới. Còn đối với người dân ở khu
vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng
một nơi.
Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được bồi

thường cũng không mua nổi một căn hộ để ở. Những đối tượng trong diện
giải toả mặt bằng thường được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà
nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài
nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng.
Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải toả mặt bằng
khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu
đất giải toả.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TĐC của Trung Quốc
đều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi
đất để thực hiện các dự án. Theo một nghiên cứu gần đây của WB thì các luật
về TĐC của Trung Quốc đối với các dự án phát triển đô thị, công nghiệp và
giao thông "đã đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn
thực hiện TĐC".
Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà
hiện nay được thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời
cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà
bị tháo dỡ”.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

23
- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị
trường, giá tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn chính
quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra đối với những người có khó khăn
về nhà ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa
vào khu vực bố trí nhà ở để tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng
trong thành phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm
có thể là 70%, 80% hay 100% [2].

1.3. Tình hình thực hiện chính sách bồi thƣờng GPMB khi Nhà nƣớc thu
hồi đất ở Việt Nam
1.3.1. Chính sách bồi thường GPMB của Việt Nam
1.3.1.1. Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy
định của Luật Đất đai 1993
Điều 27, Luật Đất đai 1993 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết,
Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị
thu hồi đất được đền bù thiệt hại”. Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của
Chính phủ quy định việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Nghị định này là cơ sở pháp lý quan trọng, là chính sách cơ bản cho việc bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong giai đoạn từ 1994 đến 1998.
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ thay
thế cho Nghị định số 90/CP. Chính sách bồi thường thiệt hại về đất được thể
chế tại Nghị định số 22/1998/NĐ-CP đã điều chỉnh đầy đủ. Việc thực hiện
chính sách hiện hành đã đạt được những kết quả quan trọng, nhưng vẫn còn
nhiều hạn chế, tồn tại:
- Việc bồi thường đất ở đối với các trường hợp sử dụng đất trước Luật
Đất đai năm 1993 còn chưa được quy định cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện
còn nhiều cách làm khác nhau dẫn đến khiếu kiện.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

24
- Giá đất tính bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 8 của Nghị định số
22/1998/NĐ-CP là phù hợp với chế độ sở hữu về đất đai và tình hình thực tế
ở nước ta. Tuy nhiên, quy định hiện hành còn có hai khía cạnh khó khăn và
vướng mắc cho tổ chức thực hiện: một là, việc xác định giá đất phù hợp với
khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hai là, việc xác

định hệ số K. Không ít địa phương bồi thường theo giá đất do UBND tỉnh ban
hành nhiều địa phương quy định giá bồi thường đất quá thấp và thường thấp
nhiều so với giá đất thực tế hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở địa phương.
- Quy định về điều kiện để được bồi thường hoặc không được bồi thường
thiệt hại về đất tuy đã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản lý, sử
dụng đất đai, song còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không đủ
điều kiện được bồi thường thiệt hại dẫn đến cách hiểu, cách làm khác nhau
sinh ra khiếu kiện ảnh hưởng đến thời gian thực hiện dự án.
- Chính sách bồi thường thiệt hại về đất chưa gắn với chính sách thu tiền
sử dụng đất, nhất là thu tiền sử dụng đất khi cấp GCNQSD đất (hợp pháp hoá)
cho người sử dụng đất ở trước Luật Đất đai năm 1993.
- Chưa có quy định chi tiết về vấn đề tái định cư như: tiêu chuẩn của khu
tái định cư, phân định trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các cấp
trong việc tạo lập và bố trí tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi
đất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục đời sống và sản xuất tại các
khu tái định cư…
- Chưa quy định cụ thể về việc cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi
đất, quyết định bồi thường đối với các trường hợp cố tình không thực hiện đã
dẫn đến một số đối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà nước cố
tình chây ỳ không chịu cho HĐBT tiến hành đo đạc, kiểm kê, không chịu
nhận tiền bồi thường, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực
hiện quyết định của Nhà nước, làm cho tình hình vốn đã phức tạp càng trở lên
phức tạp hơn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

25
1.3.1.2.Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy
định của Luật Đất đai 2003
Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực ngày 01

tháng 7 năm 2004. Để hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy định của
Luật đất đai năm 2003, một số văn bản sau đã được ban hành:
LĐĐ 2003 quy định về thu hồi đất, việc thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích phát triển kinh tế là một quy định mới của LĐĐ 2003. Bổ sung trường
hợp thu hồi đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà
không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất
chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án. Quy định thêm về việc thu
hồi đất đối với các trường hợp đất bị lấn, chiếm [18].
Về vấn đề bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi được quy
định tại điều 42: Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc
giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì
bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài
Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12
năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài
chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm
2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP
ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất.
Tuy nhiên để tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong công tác bồi
thường GPMB ngày 25/5/2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định
84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai [13].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên