Đánh giá việc thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006 đến 2010 trên địa bàn huyện Yên Hưng, tỉnh Quảng Ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




LÊ VĂN KIÊN





ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN
QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN
2006 - 2010 TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
YÊN HƯNG - TỈNH QUẢNG NINH



CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03



LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thái Nguyên - 2012
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Quy hoạch sử dụng đất là công tác có ý nghĩa rất quan trọng trong việc quản
lý và sử dụng loại tài nguyên có tính chất hết sức đặc biệt, đó là đất đai.
Sau khi có Luật đất đai 1998 các địa phương trên cả nước đã triển khai lập
quy hoạch sử dụng đất cấp mình và bước đầu đã thu được những kết quả tích cực.
Những kết quả đó được Thủ tướng ghi nhận trong Chỉ thị số 09/2007/CT-TTg ngày
6 tháng 4 năm 2007 về tăng cường quản lý sử dụng đất của các quy hoạch và dự án
đầu tư như sau: “Quản lý Nhà nước về đất đai thông qua công cụ quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất được tăng cường, góp phần tích cực vào việc phân bố và sử dụng
ngày càng hợp lý, có hiệu quả nguồn lực đất đai. Đã cơ bản chấm dứt tình trạng
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ngoài quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất. Hầu hết các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã lập điều chỉnh xong
quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm.
Bên cạnh đó trong quá trình xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất còn
bộc lộ nhiều bất cập, mà trong chỉ thị số 09/2007/CT-TTg ngày 6 tháng 4 năm 2007

Thủ tướng cũng thẳng thắn chỉ rõ: “Việc lập, thẩm định, xét duyệt, thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các kế hoạch có sử dụng đất chưa tốt. Chất lượng
quy hoạch chưa cao, nhiều trường hợp chưa sát thực tế, tính khả thi thấp. Tình trạng
quy hoạch “treo”, dự án “treo”, nhiều vướng mắc trong công tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng đang gây bức xúc trong dư luận xã hội, ảnh hưởng xấu đến ổn định
sản xuất, đời sống của nhân dân ở nhiều nơi, làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự
án đầu tư và gây lãng phí đất đai. Hiện tượng vi phạm pháp luật về đất đai còn
nhiều, nhất là trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất”.
Tỉnh Quảng Ninh cũng không nằm ngoài tình hình chung của cả nước, quy
hoạch sử dụng đất chung của các huyện, thị xã và của cả tỉnh Quảng Ninh còn nhiều
vấn đề cần bàn. Trong tỉnh vẫn còn xảy ra một số vụ tham nhũng, xà xẻo đất đai bị
phát hiện gây dư luận không tốt trong quần chúng nhân dân mà một trong những
nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên là do những tồn tại, bất cập trong công tác
lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


2

Yên Hưng là huyện đồng bằng của tỉnh Quảng Ninh cũng không tránh khỏi
tình trạng trên. Yên Hưng có 19 đơn vị hành chính (18 xã, 01 thị trấn), có diện tích
tự nhiên lên tới hơn 31.419,99 ha, là một trong hai vựa lúa chính của tỉnh Quảng
Ninh. Trong những năm qua, hòa chung với nhịp độ phát triển của tỉnh Quảng Ninh,
trên địa bàn huyện Yên Hưng đã diễn ra quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa mạnh
mẽ, nhu cầu sử dụng đất của các ngành kinh tế ngày một gia tăng, đã tác động mạnh
mẽ đến sự biến động cơ cấu đất đai của địa phương và công tác quy hoạch sử dụng
đất vẫn chưa đáp ứng hết được những đòi hỏi cấp thiết đó. Dẫn đến vấn đề sử dụng
và quản lý trên địa bàn huyện Yên Hưng gặp nhiều khó khăn và phức tạp. Ngày
càng nhiều công trình, dự án lớn được đầu tư phát triển trên địa bàn huyện cần bố trí
đất, sự gia tăng dân số cũng gây áp lực không nhỏ đối với quỹ đất của địa phương

và hầu hết các ngành kinh tế trên địa bàn đều có nhu cầu về đất để mở rộng và phát
triển. Vì vậy để phát triển đúng hướng và bền vững, công tác quản lý đất đai có ý
nghĩa quan trọng đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất huyện Yên Hưng thời kỳ 2001 – 2010 đã được
UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt tại Quyết định số 1564/QĐ-UB ngày 14 tháng 5
năm 2002. Dưới sự chỉ đạo của Huyện ủy, hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân, các
cấp, các ngành trên địa bàn huyện đã triển khai thực hiện xong phương án quy
hoạch sử dụng đất đến năm 2010. Sau 5 năm thực hiện quy hoạch phát triển kinh tế
- xã hội và quy hoạch sử dụng đất huyện Yên Hưng đã đạt được nhiều thành tựu to
lớn về mọi mặt kinh tế xã hội.
Tuy nhiên quá trình phát triển quá nhanh, một số chỉ tiêu sử dụng đất vượt so
với dự báo mà các vấn đề quy hoạch trước đây đề ra, đã gây áp lực lớn đối với việc
quản lý và sử dụng đất. Mặt khác, do sự biến động về quỹ đất tự nhiên của huyện,
diện tích đất thay đổi so với năm 2000 bởi xác định lại đường địa giới căn cứ trên
cơ sở mức nước triều kiệt trung bình nhiều năm theo Chỉ thị số 28/2004/CT-CP của
Chính phủ và Nghị định số 58/2006/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2006 của Chính
Phủ. Chính vì vậy một số dự báo trong phương án quy hoạch sử dụng đất của huyện
giai đoạn 2006 – 2010 đã không phù hợp hoặc đánh giá, dự báo và định hướng kịp
thời cho mục tiêu phát triển kinh tế của huyện.
Từ tì nh hì nh đó , vớ i mụ c tiêu giú p đị a phương nhìn nhậ n sá t thự c tế về kế t
quả thực hiện phương án qu y hoạ ch sử dụ ng đấ t giai đoạ n 2006 – 2010, từ sự phân
tích, đá nh giá nhữ ng kế t quả đã đạ t đượ c , nhữ ng bấ t cậ p cò n tồ n tạ i trong quá trình
thự c hiệ n phương á n quy hoạ ch sử dụ ng đấ t đế n năm 2010 từ đó tì m ra nhữ ng giả i
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


3

pháp sử dụng hợp lý đất đai và nâng cao tính khả thi của phương án quy hoạch sử
dụng đất trong giai đoạn tới;

Xuấ t phá t từ mụ c tiêu trên , tôi tiế n hà nh nghiên cứ u đề tà i “Đánh giá việc
thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006-2010 trên địa bàn
huyện Yên Hưng- tỉnh Quảng Ninh”.
2. Mục tiêu của đề tài
Đá nh giá việc thực hiện phương á n quy hoạ ch sử dụ ng đấ t huyệ n Yên Hưng
2006 - 2010 và đề ra các giải pháp nâng cao tính khả thi của phương án quy hoạch
sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015.
3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yên Hưng
- Tình hình lập, xét duyệt và thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất của
huyện Yên Hưng.
- Đánh giá tình hình thực hiện phương án “Quy hoạch sử dụng đất huyện Yên
Hưng giai đoạn 2006 - 2010”
- Phân tích nguyên nhân tác động đến việc thực hiện phương án quy hoạch
- Đề xuất các giải pháp nâng cao tính khả thi của phương án quy hoạch sử
dụng đất





Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


4

Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Đất đai và mộ t số lý luậ n về đấ t đai

1.1.1. Những chức năng chủ yếu của đất đai
Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức của con người về thế giới tự
nhiên. Sự nhận thức này không ngừng thay đổi theo thời gian. Trong vòng 30 năm
trở lại đây, trên nhiều diễn đàn người ta đã thừa nhận, đối với con người đất đai có
những chức năng chủ yếu sau đây [7]:
* Chức năng môi trường sống
Đất đai là cơ sở của mọi hình thái sinh vật sống trên lục địa thông qua việc
cung cấp các môi trường sống cho sinh vật và gien di truyền để bảo tồn cho thực
vật, động vật và các cơ thể sống cả trên và dưới mặt đất.
* Chức năng sản xuất
Đất đai là cơ sở cho rất nhiều hệ thống phục vụ cuộc sống con người qua quá
trình sản xuất, cung cấp lương thực, thực phẩm và rất nhiều sản phẩm sinh vật khác
cho con người sử dụng trực tiếp hay gián tiếp qua chăn nuôi gia súc, gia cầm và các
loại thuỷ hải sản.
* Chức năng cân bằng sinh thái
Đất đai và việc sử dụng nó là nguồn và là tấm thảm xanh, hình thành một thể
cân bằng năng lượng trái đất, sự phản xạ, hấp thụ và chuyển đổi năng lượng phóng
xạ từ mặt trời và của tuần hoàn khí quyển địa cầu.
* Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước
Đất đai là kho tàng lưu trữ nước mặt và nước ngầm vô tận, có tác động mạnh
tới chu trình tuần hoàn nước trong tự nhiên và có vai trò điều tiết nước rất to lớn.
* Chức năng dự trữ
Đất đai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọi nhu cầu sử dụng của
con người.
* Chức năng không gian sự sống
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


5

Đất đai có chức năng tiếp thu, gạn lọc, là môi trường đệm và làm thay đổi
hình thái, tính chất của các chất thải độc hại.
* Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử
Đất đai là trung gian để bảo vệ, bảo tồn các chứng cứ lịch sử, văn hoá của
loài người, là nguồn thông tin về các điều kiện khí hậu, thời tiết trong quá khứ và cả
về việc sử dụng đất đai trong quá khứ.
* Chức năng vật mang sự sống
Đất đai là không gian cho sự chuyển vận của con người, cho đầu tư, sản xuất
và cho sự dịch chuyển của động vật, thực vật giữa các vùng khác nhau của hệ sinh
thái tự nhiên.
1.1.2. Đất đai và sự phát triển kinh tế, xã hội
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã
hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc [7]. Điều đó đã được khẳng
định trong luật đất đai.
Trong số những điều kiện vật chất cần thiết cho hoạt động sản xuất và đời
sống của con người, đất với lớp phủ thổ nhưỡng, khoáng sản trong lòng đất, rừng và
mặt nước chiếm vị trí đặc biệt. Đất là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của
bất kỳ một quá trình sản xuất nào.
Các Mác cho rằng, đất là một phòng thí nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung cấp
các tư liệu lao động, vật chất, là vị trí để định cư, là nền tảng của tập thể. Khi nói về
vai trò và ý nghĩa của đất đối với nền sản xuất xã hội, Mác đã khẳng định rằng:
"Lao động không phải là nguồn duy nhất sinh ra của cải vật chất và giá trị tiêu thụ -
như William Petti đã nói: Lao động chỉ là cha của của cải vật chất, còn đất là mẹ".
Chúng ta đều biết rằng, không có đất thì không thể có sản xuất, cũng như
không có sự tồn tại của con người. Đất là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trước
con người và tồn tại ngoài ý muốn của con người. Đất tồn tại như một vật thể lịch
sử - tự nhiên.

Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế, xã hội, khi mức sống của con người
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


6

còn thấp, công năng chủ yếu của đất là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt
trong sản xuất nông nghiệp. Khi xã hội phát triển ở mức độ cao hơn, công năng của
đất từng bước được mở rộng, sử dụng đất cũng phức tạp hơn. Đất đai không chỉ
cung cấp cho con người các tư liệu vật chất để sinh tồn và phát triển mà còn cung
cấp các điều kiện cần thiết để hưởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho cuộc sống của
nhân loại.
Kinh tế - xã hội phát triển mạnh, cùng với sự bùng nổ dân số đã làm cho mối
quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng trở nên căng thẳng. Những sai lầm (có
ý thức hoặc vô ý thức) của con người trong quá trình sử dụng đất cùng với sự tác
động của thiên nhiên đã và đang làm huỷ hoại môi trường đất, một số công năng
của đất đai bị suy yếu đi. Vấn đề tổ chức sử dụng đất theo quan điểm sinh thái và
phát triển bền vững càng trở nên quan trọng, bức xúc và mang tính toàn cầu. Cùng
với sự phát triển không ngừng của sức sản xuất, công năng của đất cần được nâng
cao theo hướng đa dạng, nhiều tầng nấc để truyền lại lâu dài cho các thế hệ mai sau.
1.1.3. Những yếu tố quan hệ đến việc sử dụng đất
Việc sử dụng đất được xây dựng trên cơ sở một hệ thống các yếu tố tự nhiên
và kinh tế, xã hội [7]:
- Về yếu tố tự nhiên:
+ Điều kiện khí hậu: Đất được hình thành và phát triển trong từng điều kiện
khí hậu cụ thể, do đó sử dụng đất theo vùng, theo mùa.
+ Điều kiện địa hình: Đất cũng được hình thành và phát triển trong điều kiện
địa hình cụ thể, theo độ cao, do đó sử dụng đất theo điều kiện địa hình, theo độ cao.
+ Điều kiện thổ nhưỡng: Đất có những tính chất hoá học, lý học, sinh học
nhất định, đối tượng sử dụng đất có những nhu cầu sử dụng đất riêng biệt, do đó sử

dụng đất dựa theo kết quả đánh giá, phân hạng đất thích hợp.
+ Điều kiện thuỷ văn: Mỗi vùng đều có hệ thống và chế độ thuỷ văn, thuỷ địa
chất cụ thể, quyết định nguồn nước cung cấp cho các yêu cầu sử dụng đất, do đó sử
dụng đất theo các đặc điểm của nguồn nước và chịu sự chuyển đổi của nguồn nước.
+ Điều kiện không gian: Sử dụng đất căn cứ vào đặc điểm địa hình, quy mô
diện tích, hình thể mảnh đất.
+ Vị trí địa lý: Vị trí địa lý của vùng sẽ tạo ra những lợi thế so sánh, tạo ra
tiền đề sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


7

- Về yếu tố kinh tế xã hội:
+ Điều kiện dân số và lao động: Dân số và lao động là nguồn lực, điều kiện
để sử dụng đất, song trình độ lao động phản ánh trình độ thâm canh sử dụng, cải tạo
đất.
+ Điều kiện vốn và cơ sở vật chất kỹ thuật của sản xuất xã hội: Vốn và cơ sở
vật chất kỹ thuật quyết định quy mô, tốc độ và trình độ thâm canh sử dụng đất.
+ Trình độ quản lý và tổ chức sản xuất: Hình thức quản lý và tổ chức sản
xuất dựa trên cơ sở trình độ phát triển của công nghiệp. Do đó cũng quyết định hình
thức và mức độ khai thác sử dụng đất.
+ Sự phát triển của khoa học và ứng dụng tiến bộ kỹ thuật: Tiềm năng đất đai
phụ thuộc vào sự phát triển khoa học và ứng dụng tiến bộ kỹ thuật.
+ Chế độ kinh tế, xã hội: Chế độ kinh tế, xã hội phản ánh trình độ phát triển
phương thức sản xuất, quy định mục đích sử dụng đất cho lợi ích của tầng lớp nào, do
đó quy định cả phương thức khai thác và hiệu quả sử dụng đất.
1.1.4. Xu thế phát triển trong tiến trình sử dụng đất
Trong thời đại hiện nay, tiến trình sử dụng đất phát triển theo xu thế sau [7]:
- Khai thác tiềm năng đất đai theo cả chiều rộng và chiều sâu: mở rộng quy

mô và diện tích đồng thời nâng cao hiệu quả kinh tế, sử dụng đất ổn định và bền
vững.
- Xây dựng cơ cấu sử dụng đất theo hướng đa dạng hó a trong mục đích sử
dụng đất.
- Sử dụng đất theo hướng xã hội hó a và tăng cường sự kiểm soát của Nhà
nước.
- Sử dụng đất theo xu thế phát triển kinh tế hợp tác hó a , khu vực hó a và toàn
cầu hó a.
- Sử dụng đất trong hệ cân bằng sinh thái và bảo vệ môi trường.
1.1.5. Quan điểm sử dụng đất
- Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là điều
kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển, vì vậy việc sử dụng thật
tốt tài nguyên quốc gia này không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


8

nước, mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Xã
hội càng phát triển thì giá trị của đất đai sẽ càng cao và yêu cầu về sử dụng đất càng
phải tốt hơn với hiệu qủa kinh tế xã hội cao hơn.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng [28]: Đất đai vốn là tặng vật của thiên
nhiên cho con người, được các dân tộc bảo vệ để trở thành đất nước của mình, vốn
mang trong đó tính bình đẳng về quyền và quyền lợi giữa mọi người. Chính sách
đất đai hợp lý tạo nên tính bền vững xã hội, bảo đảm quyền lợi hợp lý của từng gia
đình, từng cá nhân, đồng thời bảo đảm quyền lợi của cộng đồng, của toàn dân tộc. Sử
dụng đất hợp lý là một tác nhân trực tiếp tạo nên tính bền vững trong quá trình phát
triển bền vững của đất nước, của dân tộc
- Quy hoạch sử dụng đất là biện pháp quản lý không thể thiếu trong việc tổ
chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương. Phương án quy

hoạch sử dụng đất là kết quả hoạt động thực tiễn của bộ máy quản lý Nhà nước kết
hợp với những dự báo có cơ sở khoa học cho tương lai. Quản lý đất đai thông qua
quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất vừa đảm bảo tính thống nhất của quản lý Nhà
nước về đất đai vừa tạo điều kiện để phát huy quyền làm chủ của nhân dân trong
việc sử dụng đất để đạt đến mục tiêu dân giàu nước mạnh, xã hội công bằng văn
minh.
- Về kinh tế, quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo ưu tiên đất đai cho nhiệm
vụ phát triển sản xuất nông nghiệp, vừa đảm bảo an toàn lương thực quốc gia, vừa
thoả mãn nhu cầu nông sản phẩm cho toàn xã hội và nguyên liệu cho công nghiệp .
đồng thời phải cân đối quỹ đất thích hợp với nhiệm vụ công nghiệp hó a đất nước ,
nâng cao độ phì nhiêu và hệ số sử dụng đất, vừa mở rộng diện tích để đạt ít nhất 10
triệu ha đất sản xuất nông nghiệp và 40 triệu tấn lương thực. Đối với đất công
nghiệp, phải vừa sắp xếp lại các cơ sở hiện có, vừa nhanh chóng hình thành các khu
công nghiệp mới phù hợp với nhịp độ phát triển.
- Về mặt xã hội và môi trường, quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo độ che
phủ thực vậ t của các hệ sinh thái bền vững , phải đáp ứng được nhu cầu tăng lên về
đất ở và chất lượng của môi trường sống, đặc biệt chú ý đến tác động của môi
trường của quá trình sử dụng đất để công nghiệp hoá và đô thị hoá, nhất là ở các
khu vực mới phát triển. Quy hoạch sử dụng đất đai phải phản ánh được xu hướng
cân đối giữa các vùng phát triển và phần còn lại của lãnh thổ để không phát sinh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


9

nhiều chênh lệch quá xa trên cùng một địa bàn.
- Quy hoạch sử dụng đất để phát triển hệ thống đường sá, sân bay, bến cảng,
các công trình năng lượng, cấp thoát nước, dịch vụ công cộng…sẽ làm cho giá trị
đất tăng lên và tạo thêm giá trị mới về sử dụng đất, đồng thời còn nâng cao hiệu quả
sử dụng đất. Do đó, các phương án quy hoạch sử dụng đất đều phải cân đối quỹ đất

cho nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng.
- Đến sau những năm 20 của thế kỷ tới , khi đất nước đã cơ bản hoàn thành
công nghiệp hó a , phát triển dân số đã đến mức ổn định (126-130 triệu người) thì
bức tranh toàn cảnh về sử dụng đất sẽ là:
+ Hơn một nửa lãnh thổ (18 triệu ha) được che phủ bằng cây rừng với một
môi trường trong lành và hệ sinh thái bền vững.
+ Trên 19 triệu ha đất nông nghiệp (có 3,8 - 4,0 triệu ha đất trồng lúa và 3
triệu ha đất trồng cây công nghiệp lâu năm), đáp ứng được yêu cầu an toàn lương
thực, nhu cầu thực phẩm của toàn xã hội và nguyên liệu cho ngành công nghiệp chế
biến.
+ Gần 3 triệu ha sử dung vào các mục đích chuyên dùng , thỏa mãn các nhu
cầu về công nghiệp, dịch vụ, văn hó a, xã hội, an ninh, quốc phòng.
+ Hơn 3% lãnh thổ (1,1 triệu ha) dùng để xây dựng khu dân cư, về cơ bản đã
được đô thị hoá (0,7- 0,8 triệu ha, kể cả các thị tứ) đảm bảo một mức sống có chất
lượng cao cho toàn dân.
+ Cả nước chỉ còn lại 1,7 triệu ha, chủ yếu là sông suối và núi đá trọc, là tồn tại
dưới dạng hoàn toàn tự nhiên với nhiệm vụ đảm bảo cảnh quan, môi trường.
1.2. Cơ sở khoa họ c về quy hoạ ch sƣ̉ dụ ng đấ t
1.2.1. Khái quát chung v quy hoạch sử dụng đất
a. Khái niệm chung về quy hoạch
Theo FAO: “Quy hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá tiềm năng đất và
nước một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế - xã hội nhằm lựa
chọn ra phương án sử dụng đất tốt nhất. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất là lựa
chọn và đưa ra phương án đã lựa chọn vào thực tiễn để đáp ứng nhu cầu của con
người một cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ được nguồn tài nguyên cho tương lai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


10

Yêu cầu cấp thiết phải làm quy hoạch là do nhu cầu của con người và điều kiện thực
tế sử dụng đất thay đổi nên phải nâng cao kỹ năng sử dụng đất”. [22]
Theo TS. Đoàn Công Quỳ trường Đại học nông nghiệp Hà Nội cho rằng:
- Quy hoạch là sự chuyển hó a tư duy hiện tại thành hành động tương lai
nhằm đạt những mục tiêu nhất định.
- Quy hoạch là kế hoạch hó a trong không gian , thực hiện những quyết định
của Nhà nước trên một lãnh thổ nhất định.
Quy hoạch mang tính hướng dẫn, tạo ra khả năng thực hiện các chính sách
phát triển, kiểm soát các hoạt động sử dụng nguồn lực, tạo ra sự cân bằng sinh thái
trong môi trường sống, sự công bằng trong đời sống xã hội. [07]
b. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất được xác định theo những quan điểm
như sau:
- Xét trên quan điểm đất đai là địa điểm của một quá trình sản xuất, là tư liệu
sản xuất gắn với quy hoạch sản xuất về sở hữu và sử dụng, với lực lượng sản xuất
và tổ chức sản xuất xã hội thì quy hoạch sử dụng đất nằm trong phạm trù kinh tế -
xã hội ; có thể xác định khái niệm quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện
pháp của Nhà nước về quản lý và tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, hiệu quả
thông qua việc phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng và định hướng tổ chức sử
dụng đất trong các cấp lãnh thổ, các ngành, tổ chức đơn vị và người sử dụng đất
nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, thực hiện đường lối kinh tế của Nhà nước
trên cơ sở dự báo theo quan điểm sinh thái, bền vững.
- Xét trên quan điểm đất đai là tài nguyên quốc gia, một yếu tố cơ bản của
sản xuất xã hội, là nguồn lực quan trọng của sự phát triển kinh tế - xã hội thì quy
hoạch sử dụng đất là một hệ thống đánh giá tiềm năng đất đai, những loại hình sử
dụng đất và những dữ kiện kinh tế – xã hội nhằm lựa chọn các giải pháp sử dụng đất
tối ưu, đáp ứng với nhu cầu của con người trên cơ sở bảo vệ các nguồn tài nguyên
lâu dài.
- Xét trên quan điểm chức năng quản lý kinh tế của Nhà nước, đất đai là tài
sản quốc gia được sử dụng trong sự điều khiển và kiểm soát của Nhà nước thì quy

hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp bố trí và sử dụng đất, thực hiện
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


11

chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia theo lãnh thổ các cấp và theo các
ngành kinh tế - xã hội. [07]
c. Căn cứ phá p lý củ a quy hoạ ch sử dụ ng đấ t
Trong bất kỳ một quốc gia nào, đất đai đều giữ vai trò quan trọng, trong đó hình
thức sở hữu đất đai là cơ sở cho mối quan hệ đất của mỗi chế độ xã hội.
Ở nước ta với chế độ sở hữu đất đai toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý, được qui định trong các văn bản pháp luật. Tại điều 18 chương II Hiến pháp
nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã xác định: "Đất đai là sở
hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý sử dụng. Nhà nước thống nhất quản
lý toàn bộ đất đai theo qui hoạch và theo pháp luật đảm bảo sử dụng đúng mục đích
và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài". [03]
Căn cứ vào các điều 17, 18 trên của Hiến pháp năm 1992 [03], Luật đất đai
2003 [04] đã xác định rõ tầm quan trọng của công tác quy hoạch sử dụng đất. Tại
Điều 6 quy định quy hoạch sử dụng đất là một trong các nội dung của quản lý Nhà
nước về đất đai. Tại các Điều 22, 23, 25, 26 quy định căn cứ nội dung, trách nhiệm
và thẩm quyền xét duyệt quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất có ý nghĩa rất lớn trong quản lý
và sử dụng đất. Ngoài việc đảm bảo cho việc sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm,
đảm bảo các mục tiêu nhất định phù hợp với các quy định của Nhà nước, cần phải
đồng thời tạo ra cho Nhà nước theo dõi, giám sát quá trình sử dụng đất.
Để thực hiện Hiến pháp và Luật đất đai, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ, Ngành
đã ban hành hàng loạt các văn bản dưới luật dưới dạng các nghị định, chỉ thị, thông
tư, hướng dẫn của ngành, liên ngành để chỉ đạo công tác quy hoạch sử dụng đất các

cấp.
Các văn bản hiện hành của Chính phủ và các Bộ bao gồm:
- Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và
quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất
nông nghiệp.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


12

- Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định về
việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Luật Thuế chuyển QSDĐ.
- Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp
vốn bằng giá trị QSDĐ.
- Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/8/1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình,
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm
giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
thuế chuyển QSDĐ.
- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ

sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp
vốn bằng giá trị QSDĐ.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


13

bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị
định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển đổi công ty nhà nước thành công ty cổ
phần.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.
- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng

dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật thuế chuyển QSDĐ.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ
Tư phỏp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp,
bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp
và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Thông tư 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


14

trường về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.
- Quyết định 04/2005/QĐ-BTNMT ngày 30/06/2005 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc ban hành Quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.
Các nghị quyết, quyết định do Hội đồng nhân dân, UBND cấp tỉnh, huyện
ban hành cũng là những văn bản mang tính pháp lý để chỉ đạo việc xây dựng quy

hoạch sử dụng đất ở địa phương.
d. Phân loạ i quy hoạ ch sử dụ ng đấ t theo cá c cấ p
Luật đất đai năm 2003 (điều 25) [04] quy định: quy hoạch sử dụng đất được
tiến hành theo 4 cấp lãnh thổ.
Quy hoạ ch tổ ng thể sử dụ ng đấ t cả nướ c
Quy hoạ ch sử dụ ng đấ t cấ p tỉnh
Quy hoạ ch sử dụ ng đấ t cấ p huyệ n
Quy hoạ ch sử dụ ng đấ t cấ p xã
* Quy hoạ ch tổ ng thể sử dụ ng đấ t cả nướ c
Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia là chỗ dựa của quy hoạch sử dụng đất đai
cấp tỉnh, được xây dựng căn cứ vào nhu cầu của nền kinh tế quốc dân, kế hoạch dài
hạn phát triển kinh tế, xã hội, trong đó xác định phương hướng, mục tiêu và nhiệm vụ
sử dụng đất cả nước nhằm điều hoà quan hệ sử dụng đất giữa các ngành, các tỉnh và
thành phố trực thuộc trung ương; đề xuất các chính sách, biện pháp, bước đi để khai
thác, sử dụng, bảo vệ và nâng cao hệ số sử dụng đất, điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất
và thực hiện quy hoạch.
* Quy hoạ ch sử dụ ng đấ t cấ p tỉ nh
Đất đai cấp tỉnh là cầu nối quan trọng giữa các ngành sử dụng đất trên địa
bàn tỉnh đồng thời là bước định hướng quan trọng tới các qui hoạch cụ thể trên địa
bàn huyện, các vùng trọng điểm để xây dựng kế hoạch giao cấp đất, tiếp nhận đầu
tư lao động. thiếu quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh sẽ vừa không phát huy được vai
trò quan trọng của chính quyền trong hệ thống quản lý, quy hoạch sử dụng đất vừa
có thể gây ra những quyết định sai lầm về sử dụng đất của các ngành và gây thiệt
hại cho lợi ích toàn xã hội.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


15

Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh còn là một công cụ quan trọng để Nhà nước

quản lý thống nhất toàn bộ đất đai của tỉnh, thông qua tổ chức pháp quyền cấp tỉnh.
Mặt khác quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh sẽ tạo ra những cơ sở có tầm quan trọng
đặc biệt trong việc tiếp nhận những cơ hội của các đối tượng từ bên ngoài đầu tư
vào phát triển
Do đó qui hoạch sử dụng đất cấp tỉnh có vị trí, vai trò đặc biệt quan trọng và
cần thiết trong hệ thống qui hoạch sử dụng đất nhằm đưa công tác quản lý đất đai có
nề nếp mang lại hiệu quả trên nhiều mặt cho xã hội, đất nước.
Theo Luật đất đai và các văn bản theo luật định khác, quản lý thống nhất toàn
bộ đất đai của các tổ chức quản lý pháp quyền tập trung chủ yếu ở hai cấp : Chính
phủ và Ủ y ban nhân dân tỉnh.
Qui hoạch sử dụng đất cấp tỉnh do UBND tỉnh trực tiếp chỉ đạo xây dựng và
được Chính phủ trực tiếp phê duyệt. Trong hệ thống 4 cấp lập qui hoạch sử dụng
đất, thì cấp tỉnh có vị trí trung tâm và là khung sườn trung gian giữa vĩ mô và vi mô,
giữa tổng thể và cụ thể, giữa Trung ương và địa phương.
Qui hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh tác động trực tiếp đến việc sử dụng đất
của các Bộ, Ngành, các vùng trọng điểm, các huyện và một số dự án quy hoạch
phân bổ sử dụng đất cấp tỉnh vừa cụ thể hoá thêm, vừa bổ sung toàn diện quy hoạch
sử dụng đất cả nước để tăng thêm sự ổn định của hệ thống quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất cấ p tỉnh còn có vai trò định hướng sử dụng đất cho
huyện và cấp xã. Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh chừng nào đó mang tính chất tổng
thể vĩ mô do đó căn cứ vào qui hoạch sẽ cụ thể hoá một bước nữa trên địa bàn cụ
thể.
Trong hệ thống chính quyền, cấp tỉnh có đầy đủ quyền lực huy động vốn đầu
tư, lao động và đất đai để xây dựng kinh tế xã hội trên địa bàn tỉnh một cách mạnh
mẽ, vững chắc và ổn định lâu dài.
Chính quyền cấp tỉnh có đầy đủ thẩm quyền phê duyệt quy hoạch kế hoạch
sử dụng đất trong địa bàn tỉnh và là cấp trực tiếp được Chính phủ giao quyền quản
lý đất đai trên lãnh thổ tỉnh Luật đất đai và các văn bản sau luật đều qui định cụ thể
quyền hạn quản lý, sử dụng đất đai của chính quyền cấp tỉnh.
Có thể đưa ra sơ đồ biểu diễn quan hệ trong hệ thống quy hoạch phân bổ sử

dụng đất hiện nay [07] (hình 1.1).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


16


















Hình 1.1: Quan hệ của hệ thống quy hoạch sử dụng đất
* Quy hoạ ch sử dụ ng đấ t cấ p huyệ n
Qui hoạch sử dụng đất cấp huyện dưới sự chỉ đạo của qui hoạch cấp tỉnh, căn
cứ vào đặc tính của nguồn tài nguyên đất và mục tiêu dài hạn phát triển kinh tế xã
hội để xác định nội dung qui hoạch:
+ Xác định phương hướng, mục tiêu, nhiệm vụ và phương châm cơ bản sử
dụng đất của huyện.

+ Xác định qui mô, cơ cấu và bố cục sử dụng đất của các ngành
+ Xác định bố cục, cơ cấu và phạm vi dùng đất của các công trình hạ tầng
chủ yếu,đất dùng cho nông nghiệp, lâm nghiệp , thủy lợi, giao thông, đô thị, khu
dân cư nông thôn, xí nghiệp công nghiệp, du lịch và nhu cầu đất đai cho các nhiệm
Chính phủ
Quốc hội
QHSD đất đô thị
QHSD đất cả nước
QHSD đất cấp
tỉnh
QHSD đất các bộ,
ngành
QHSD đất cấp
huyện
QHSD đất xã
trọng điểm
QHSD đất cấp xã
QHSD đất vùng
trọng điểm
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


17

vụ đặc biệt. Đề xuất chỉ tiêu có tính khống chế sử dụng các loại đất.

Hình 1.2: Mối quan hệ sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính các cấp và
quan hệ sử dụng đất theo ngành
Quy hoạ ch sử dụ ng đấ t cấ p huyệ n phân chia các khu đất và đề xu ất phương
hướng, nguyên tắc biện pháp quản lý và thực hiện sử dụng đất của các khu vực khác
nhau. Đồng thời phân chia các chỉ tiêu làm cơ sở sử dụng đất cho các xã trong
huyện. Phân chia các khu đất sử dụng và dùng nó để khống chế bố cục sử dụng đất
các loại và điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất, là vấn đề cốt lõi của qui hoạch sử dụng
đất cấp huyện.
Trọng điểm của qui hoạch sử dụng đất cấp huyện là:
+ Phân chia các loại đất sử dụng cho các xã và thể hiện trên từng mảnh đất cụ
thể.
+ Xác định vị trí các qui mô của điểm dân cư tại các xã và tiến hành điều hoà
giữa các xã.
+ Hoạch định khu bảo vệ nông nghiệp, những khu vực đã được xác định là
khu bảo vệ cần phải được liền khoảnh, thể hiện diện tích, vị trí, ranh giới và biện
pháp quản lý vào thuyết minh qui hoạch và bản đồ.
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là cơ sở, thông qua việc khoanh định cụ
thể các khu vực sử dụng với những công năng khác nhau, trực tiếp khống chế và
thực hiện nhu cầu sử dụng đất của các dự án cụ thể, cũng là điểm mấu chốt thực
QHSDĐ
cả nước
QHSDĐ
cấp tỉnh
QHSDĐ
cấp huyện
QHSDĐ
cấp xã

QHSDĐ
theo ngành
(cả nước)
QHSDĐ
theo ngành
(cấp tỉnh)
QHSDĐ
theo ngành
(cấp huyện)
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


18

hiện quy hoạch của cấp tỉnh và cả nước.
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện ở nước ta là một cấp cơ bản trong hệ thống
quy hoạch sử dụng đất, là cơ sở và kéo dài của quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cả
nước, có tác dụng trực tiếp chỉ đạo và khống chế quy hoạch sử dụng đất của nội bộ
các ngành, các xí nghiệp, kế thừa cấp trên và gợi ý cho cấp dưới. Do đó, phải được
tổ chức dưới sự chỉ đạo chủ chốt của cấp huyện, do phòng Tài nguyên và môi
trường thực hiện, có sự tham gia của nhiều ngành, nhiều nhà khoa học, thực hiện
một cách thiết thực, làm cho quy hoạch có tính khoa học, tính tiên tiến, tính thực tế,
tính khả thi cao.
* Quy hoạ ch sử dụ ng đấ t cấ p xã
Cấp xã là cấp hành chính cơ sở bao gồm: xã, phường, thị trấn. Tài liệu quy
hoạch sử dụng đất đai cấp xã cho thời hạn 5 - 10 năm có tính pháp quy và sẽ là văn
bản duy nhất mang tính tiền kế hoạch. Vì vậy, trong quy hoạch cấp xã vấn đề sử
dụng đất đai được giải quyết rất cụ thể, gắn chặt với mục tiêu phát triển kinh tế - xã
hội của xã.
Quy hoạch sử dụng đất cấp xã giải quyết được những tồn tại về ranh giới hành

chính, ranh giới sử dụng đất, làm cơ sở vững chắc để lập quy hoạch phân bổ đất đai
cho các ngành, quy hoạch phân bổ đất đai theo lãnh thổ. Mặt khác quy hoạch sử
dụng đất cấp xã còn là cơ sở để chỉnh lý cho quy hoạch sử dụng đất cấp cao hơn.
Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất cấp xã:
- Phản ánh cân đối trong việc phân bổ đất đai để tất cả các ngành sử dụng đất
làm căn cứ xây dựng và phát triển ngành vừa phù hợp với nhiệm vụ chung, vừa
không chồng chéo ảnh hưởng đến quy hoạch của nhau, nhằm sử dụng đầy đủ, hợp lý
và có hiệu quả cao nhất nguồn tài nguyên đất đai, bảo vệ, mở rộng diện tích, nâng cao
chất lượng đất sản xuất nông lâm nghiệp.
- Giúp Chính phủ và UBND các cấp thực hiện được việc thống nhất quản lý
đối với đất đai.
- Quy hoạch sử dụng đất cấp xã cần đáp ứng nhu cầu về phân bố sử dụng đất
đai hiện tại và trong tương lai của các ngành trên địa bàn lãnh thổ một cách tiết
kiệm, hợp lý và có hiệu quả, nó được coi là cơ sở để lập kế hoạch sử dụng đất hàng
năm, là căn cứ để xây dựng các biện pháp bảo vệ tài nguyên thiên nhiên, môi
trường, đảm bảo việc thống nhất quản lý nhà nước đối với đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


19

1.2.2. Nhữ ng tiêu chí đá nh giá hiệ u quả củ a phương á n quy hoạ ch sử dụ ng đấ t
a. Mức độ phù hợp của các phương án quy hoạch sử dụng đất
Mứ c độ phù hợ p củ a cá c phương á n quy hoạ ch sử dụ ng đấ t với chiến lược ,
quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước; quy
hoạch phát triển của các ngành và các địa phương đượ c thể hiệ n qua từ ng cấ p như
sau:
- Đối với quy hoạch sử dụng đất của cả nước thì đánh giá mức độ phù hợp
của quy hoạch sử dụng đất của cả nước với chiến lược, quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước, quy hoạch phát triển của các

ngành và các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
- Đối với quy hoạch sử dụng đất của tỉnh thì đánh giá mức độ phù hợp của
quy hoạch sử dụng đất của tỉnh với quy hoạch sử dụng đất của cả nước, quy hoạch
tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, quy hoạch phát triển của các ngành tại
địa phương và các đơn vị hành chính cấp huyện thuộc tỉnh.
Trường hợp chưa có quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh
thì đánh giá mức độ phù hợp của quy hoạch sử dụng đất với định hướng phát triển
kinh tế - xã hội của tỉnh được thể hiện trong Nghị quyết của Đại hội Đảng bộ, Nghị
quyết của Hội đồng nhân dân.
- Đối với quy hoạch sử dụng đất của huyện thì đánh giá mức độ phù hợp của
quy hoạch sử dụng đất của huyện với quy hoạch sử dụng đất của tỉnh, quy hoạch
tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của huyện, định hướng phát triển của các đơn vị
hành chính cấp xã thuộc huyện.
Trường hợp chưa có quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của huyện
thì đánh giá mức độ phù hợp của quy hoạch sử dụng đất với định hướng phát triển
kinh tế - xã hội của huyện được thể hiện trong nghị quyết của Đại hội Đảng bộ,
Nghị quyết của Hội đồng nhân dân.
- Đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết của xã thì đánh giá mức độ phù hợp
của quy hoạch sử dụng đất chi tiết của xã với quy hoạch sử dụng đất của cấp huyện,
định hướng phát triển của xã được thể hiện trong nghị quyết của Đại hội Đảng bộ,
nghị quyết của Hội đồng nhân dân.
- Đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết của khu công nghệ cao, khu kinh tế
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


20

thì đánh giá mức độ phù hợp của quy hoạch sử dụng đất chi tiết của khu công nghệ
cao, khu kinh tế với mục tiêu phát triển khu kinh tế, khu công nghệ cao đã được xét
duyệt.

b. Hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường
Thẩm định việc khái quát hiệu quả phát triển kinh tế nông nghiệp, công
nghiệp và dịch vụ trên mặt bằng sử dụng đất theo từng phương án quy hoạch sử
dụng đất.
Thẩm định việc đánh giá hiệu quả kinh tế đất của từng phương án quy hoạch
sử dụng đất theo dự kiến các nguồn thu từ việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và chi phí cho việc bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư; theo dự kiến thu ngân sách từ việc đấu giá thuê đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã và chi phí cho quản lý đất đai tại xã.
Thẩm định yêu cầu bảo đảm an ninh lương thực của từng phương án quy
hoạch sử dụng đất.
Thẩm định việc đánh giá hiệu quả xã hội của từng phương án quy hoạch sử
dụng đất đối với việc giải quyết quỹ nhà ở, mức độ ảnh hưởng đến đời sống các hộ
dân phải di dời chỗ ở, số lao động mất việc làm do bị thu hồi đất, số việc làm mới
được tạo ra từ việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất.
Thẩm định sự phù hợp của từng phương án quy hoạch sử dụng đất đối với
yêu cầu khai thác, sử dụng hợp l ý tài nguyên thiên nhiên, đánh giá tác động đến môi
trường.
Thẩm định yêu cầu phát triển diện tích phủ rừng của từng phương án quy hoạch
sử dụng đất nhằm bảo vệ môi trường thiên nhiên và bảo tồn hệ sinh thái.
Thẩm định yêu cầu tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, bảo
tồn văn hoá các dân tộc của từng phương án quy hoạch sử dụng đất.
c. Tính khả thi của phương án quy hoạch sử dụng đất
Thẩm định tính khả thi của từng phương án quy hoạch sử dụng đất gồm khả
năng thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, khả năng thu hồi đất, khả năng
đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng cho các mục đích; cơ sở khoa học và thực tiễn
của các giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

21

1.3. Tnh hnh thc hiện quy hoạch sử dụng đất ở một số nƣc trên Thế giớ i và
ở Việt Nam
1.3.1. Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất  một số nưc trên Thế giớ i
Ở Đài Loan: tháng 8 năm 1984, Uỷ ban Xây dựng kinh tế của Viện Hành
Chính hoàn thành dự thảo đề án “Luật Kế hoạch phát triển tổng hợp đất đai quốc
gia” và tháng 12 năm 1985 Uỷ ban pháp quy Bộ Nội Chính thẩm tra hoàn công. Dự
án Luật nói trên đã vận dụng tinh thần của các ý tưởng về giấy phép khai thác của
Anh và quản lý tăng trưởng của Mỹ. Trong tương lai nếu được cơ quan lập pháp
thông qua có ảnh hưởng to lớn đến việc khai thác đất đai quốc gia và phát triển xây
dựng kinh tế xã hội đất nước. Quy hoạch sử dụng đất thực hiện gắn với quy hoạch
phát triển và chỉnh trang đô thị các thành phố Đài Bắc, Đài Trung, Cao Hùng trên
nền bản đồ Địa chính 1/10.000 được lập từ ảnh hàng không. [23]
Ở Anh: Để bắt tay vào công việc xây dựng lại sau chiến tranh, năm 1947
chính phủ Anh đã sửa đổi và công bố Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, trong đó
xác lập chế độ quốc hữu về quyền phát triển và xây dựng chế độ cho phép khai thác.
Quy định mọi loại đất đều phải đưa vào chế độ quản lý, mọi người nếu muốn khai
thác đất đai, trước hết phải được cơ quan quy hoạch địa phương cho phép, chế độ
cho phép khai thác trở thành biện pháp chủ yếu của chế độ quản lý quy hoạch đất
đai. [23]
Cộng hoà Liên bang Đức: Trong vòng 40 năm trở lại đây, diện tích khu vực
dân cư đã tăng lên gần như gấp đôi tại các bang cũ, tại các thành phố trung tâm của
nhiều khu đô thị tập trung, các khu dân cư thường chiếm hơn 50% tổng diện tích đô
thị. Diện tích đất giao thông tăng đặc biệt cao từ giữa tới giữa thập kỷ 80, đất
thương mại, dịch vụ, quản lý hành chính phát triển một cách không cân đối đã làm
giảm đi diện tích đất nông nghiệp, mỗi ngày trung bình là 133 ha. Quy hoạch không
gian liên bang liên quan đến việc tổng hợp sự phát triển giữa các vùng và các ngành
của toàn bộ lãnh thổ Cộng hoà Liên bang Đức. Chính quyền liên bang đưa ra một
khung quy định về nội dung và trình tự thủ tục (thông qua Luật Quy hoạch Không

gian Liên bang). Các bang có trách nhiệm tuân theo, cụ thể hoá và triển khai thực
hiện. Quy hoạch sử dụng đất là một bộ phận của quy hoạch không gian, do chính
quyền địa phương thực hiện ở mức độ chi tiết tương ứng với cấp quận, trên nền bản
đồ địa chính 1/10.000. [23]
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


22

1.3.2. Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất tại Việ t Nam
a. Thời kỳ trước Luật Đất đai năm 1993
Quy hoạch sử dụng đất đai chưa được coi là công tác của ngành Quản lý đất
đai mà chỉ được thực hiện như một phần của quy hoạch phát triển ngành nông - lâm
nghiệp. Các phương án phân vùng nông - lâm nghiệp đã đề cập tới phương hướng
sử dụng tài nguyên đất trong đó có tính toán đến quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp
và coi đây là phần quan trọng. Tuy nhiên, do còn thiếu các tài liệu điều tra cơ bản
và chưa tính được khả năng đầu tư nên tính khả thi của phương án còn thấp.
Từ năm 1981 đến năm 1986 thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc
lần thứ V, hầu hết các quận huyện trong cả nước đã xây dựng quy hoạch tổng thể
cấp huyện. Từ năm 1987 đến trước Luật Đất đai năm 1993, công tác quy hoạch sử
dụng đất đai đã có cơ sở pháp lý quan trọng, thời kỳ này công cuộc đổi mới nông
thôn diễn ra sâu sắc, quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã nổi lên như một vấn đề cấp
bách về giao đất, cấp đất. Đây là mốc đầu tiên triển khai quy hoạch sử dụng đất đai
cấp xã trên phạm vi toàn quốc. [5]
b.Thời kỳ thực hiện Luật Đất đai từ năm 1993 đến năm 2003
Sau Đại hội Đảng lần thứ VII năm 1992, Nhà nước ta triển khai công tác
nghiên cứu chiến lược phát triển, quy hoạch tổng thể kinh tế, xã hội ở hầu hết các
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, các vùng kinh tế. Đây là mốc bắt đầu của
thời kỳ đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp.
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã góp phần đảm bảo tính thống

nhất trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Thông qua quy hoạch sử dụng đất,
Nhà nước thực hiện quyền định đoạt về đất đai, nắm được quỹ đất đai đến từng loại,
bảo đảm cơ sở pháp lý cho việc giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
gắn chuyển mục đích sử dụng đất với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, có cơ sở
để điều chỉnh chính sách đất đai tại mỗi địa phương, chủ động giành quỹ đất hợp lý
cho phát triển các ngành, các lĩnh vực, góp phần thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ
cấu kinh tế, vừa đảm bảo ổn định các mục tiêu xã hội vừa đáp ứng yêu cầu công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Từng bước chủ động dành quỹ đất hợp lý cho xây
dựng cơ sở hạ tầng xã hội, phát triển kết cấu hạ tầng cho công nghiệp, dịch vụ, đô thị.
Qua công tác quy hoạch sử dụng đất đai, UBND các cấp nắm chắc được quỹ đất đai
của địa phương mình, có dự tính được nguồn thu từ đất cho ngân sách nhà nước.
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được quy định trong Luật
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


23

Đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 68/NĐ-CP ngày 01/10/2001
quy định nội dung cụ thể về lập và xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của các cấp địa phương. Từ năm 1994, Chính phủ đã cho triển khai xây dựng
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2010. Chính phủ đã chỉ
đạo rà soát quy hoạch sử dụng đất đối với tất cả các đơn vị trực thuộc Bộ Quốc
phòng và Bộ Công an, đến nay đã hoàn thành trên phạm vi cả nước.
Theo TS. Nguyễn Đình Bồng [2]: “Quy hoạch sử dụng đất ở nước ta được
pháp luật quy định là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về
đất đai. Tổ chức triển khai quy hoạch sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn từ 1994
đến nay đã cơ bản hoàn thành QHSDĐ cả nước, QHSDĐ cấp tỉnh; QHSDĐ đã góp
phần tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, phục vụ phát triển
kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng trong quá trình CNH - HĐH đất nước. Tồn tại
chủ yếu: QHSDĐ ở nước ta mới thực hiện chủ yếu ở mức độ khái quát, mang tính

định hướng (QHSDĐ cả nước, QHSDĐ cấp tỉnh và gần 60% QHSDĐ cấp huyện),
còn thiếu quy hoạch chi tiết (QHSDĐ cấp xã mới đạt 34%); về phương pháp và quy
trình thực hiện còn nhiều bất cập chưa có quy trình QHSDĐ mang tính đặc thù đối
với đô thị; sự phối hợp giữa quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế xã hội các cấp, quy hoạch các ngành chưa đồng bộ, đặc biệt là quy
hoạch đô thị chi tiết. Do những nguyên nhân trên chất lượng và tính hiệu quả
QHSDĐ được đánh giá thấp, QHSDĐ “treo” còn tồn tại phổ biến”.
Quy hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là
cơ sở để xác định cơ cấu sử dụng đất hợp lý và tiến hành thực hiện các văn bản hiện
hành có liên quan đến Luật Đất đai quy định. Những áp lực đối với đất đai như hiện
nay cho thấy nguồn tài nguyên đất đai ngày càng khan hiếm và có giới hạn, dân số
thế giới gia tăng nhanh, đòi hỏi phải có sự đối chiếu hợp lý giữa các kiểu sử dụng
đất đai và loại đất đai để đạt được khả năng tối đa về sản xuất ổn định và an toàn
lương thực, đồng thời cũng bảo vệ được vùng đất đai nông nghiệp và môi trường
sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là nền tảng trong tiến trình này.
c. Thời kỳ sau Luật Đất đai năm 2003
Nhằm đáp ứng nhu cầu đổi mới của xã hội nói chung và đòi hỏi về công tác
quản lý đất đai nói riêng. Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hoà
xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm
2003. Luật này có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004. Khung pháp lý đối với
công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định rõ. Luật Đất đai 2003,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


24

giành cả mục 2 với 10 điều và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP với 29 điều.
Luật Đất đai năm 2003 quy định rõ nội dung việc lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất các cấp. Đối với kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm và kỳ kế hoạch là 5
năm. Việc lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất là 5 năm một lần gắn với việc kiểm kê

đất đai để phục vụ cho công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được tốt
hơn. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất được lập 10 năm một lần gắn với kỳ quy hoạch
sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp xã phải được lập trên nền bản đồ
địa chính. Ngoài ra, để cho việc quản lý đất đai được thuận lợi hơn, đất đai được
chia thành 3 nhóm đất chính: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và
nhóm đất chưa sử dụng. Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư hướng
dẫn số 30/2004/TT-BTNMT và quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế
hoạch sử dụng đất và quy trình lập điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất các cấp.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên