Đánh giá ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa đến sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thị xã Sông Công giai đoạn 2008 đến 2012

Số hóa bởi trung tâm học liệu


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN




NGUYỄN KHƢƠNG DUY




ĐÁNH GIÁ ẢNH HƢỞNG CỦA QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA
ĐẾN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ SÔNG CÔNG GIAI ĐOẠN 2008 - 2012



LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP




Thái Nguyên, 2013

Số hóa bởi trung tâm học liệu

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN




NGUYỄN KHƢƠNG DUY


ĐÁNH GIÁ ẢNH HƢỞNG CỦA QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA
ĐẾN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ SÔNG CÔNG GIAI ĐOẠN 2008 - 2012

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03


LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. ĐẶNG VĂN MINH



Thái Nguyên, 2013

Số hóa bởi trung tâm học liệu

i
LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các
số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa
được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn
này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được
chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn


Nguyễn Khƣơng Duy

Số hóa bởi trung tâm học liệu

ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành Luận văn này, tôi
đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ tận tình của nhiều tập thể và cá nhân.
Nhân dịp này tôi xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc đến:
Tập thể các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Khoa Sau
Đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi
trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành Luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo PGS.TS. Đặng Văn Minh người
đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn
thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cám ơn lãnh đạo UBND thị xã Sông Công và tập
thể phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Sông Công, chi cục Thống kê
thị xã Sông Công đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong thời gian
nghiên cứu và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng 9 năm 2013

Tác giả luận văn


Nguyễn Khƣơng Duy

Số hóa bởi trung tâm học liệu

iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài 2
2.2. Yêu cầu 2
3. Ý nghĩa của đề tài 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4
1.1.1. Cơ sở pháp lý 4
1.1.1.1. Các văn bản của Trung ương 4
1.1.1.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên 4
1.1.2. Cơ sở lý luận và thực tiễn 5
1.1.2.1. Đô thị 5
1.1.2.2. Đô thị hóa 6
1.2. Đất đô thị và quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa 6

1.2.1. Quan điểm về đất đai đô thị 6
1.2.1.1. Phân loại đất đô thị 6
1.2.1.2. Đặc trưng cơ bản của đất đô thị 8
1.2.2. Sự cần thiết phải tăng cường vai trò quản lý của nhà nước đối với
đất đai trong quá trình đô thị hóa 12
1.2.3. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên Thế giới và một
số tỉnh, thành phố trong nước 15
1.2.3.1. Kinh nghiệm của Pháp 15
1.2.3.2. Kinh nghiệm của Mỹ 17

Số hóa bởi trung tâm học liệu

iv
1.2.4. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một thành phố trong quá
trình đô thị hóa 18
1.2.4.1 Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh 18
1.2.4.2. Kinh nghiệm của thành phố Hải Phòng 19
1.2.5. Bài học rút ra cho Việt Nam và thị xã Sông Công về quản lý của
Nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa 20
1.3. Thực tiễn đô thị hóa trên Thế giới và ở Việt Nam 22
1.3.1. Tình hình đô thị hóa trên Thế giới 22
1.3.2. Đô thị hóa ở một số nước trên thế giới 25
1.3.3. Tình hình đô thị hóa ở Việt Nam 28
1.3.4. Những nghiên cứu về đô thị hóa trên Thế giới và Việt Nam 29
Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 31
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 31
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu 31
2.3. Nội dung nghiên cứu 31

2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Sông Công
ảnh hưởng đến sử dụng đất 31
2.3.2. Thực trạng của quá trình đô thị hóa 32
2.3.3. Tác động của đô thị hóa đến sử dụng đất nông nghiệp và ảnh
hưởng của quá trình đô thị hóa đến biến động sử dụng đất nông
nghiệp của thị xã Sông Công 32
2.3.4. Ảnh hưởng của đô thị hóa tới đời sống kinh tế hộ nông dân tại thị xã
Sông Công 32
2.3.5. Dự báo xu thế đô thị hóa và sự biến động sử dụng đất nông nghiệp
đến năm 2020 32
2.3.6. Định hướng và một số giải pháp cải thiện đời sống kinh tế của
những hộ nông dân, tăng cường vai trò quản lý Nhà nước về đất
đai trong quá trình đô thị hóa tại thị xã Sông Công 33
2.4. Phương pháp nghiên cứu 33
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 33
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 33

Số hóa bởi trung tâm học liệu

v
2.4.3. Phương pháp chuyên gia, chuyên khảo 34
2.4.4. Phương pháp xử lý số liệu 34
2.4.5. Phương pháp dự báo đô thị hóa cho tương lai 35
Chƣơng 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 36
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn nghiên cứu 36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 36
3.1.1.1. Vị trí địa lý 36
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo 37
3.1.1.3. Khí hậu 38
3.1.1.5. Tài nguyên thiên nhiên 38

3.1.1.6. Thực trạng môi trường 40
3.1.2. Thực trạng của quá trình đô thị hóa và ảnh hưởng của quá trình đô thị
hóa đến biến động sử dụng đất nông nghiệp của thị xã Sông Công 41
3.1.2.1. Dân số và nguồn nhân lực 41
3.1.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế 43
3.1.2.3. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn 46
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến sự phát
triển kinh tế – xã hội và đô thị hóa của thị xã Sông Công 47
3.1.3.1. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên 47
3.1.3.2. Đánh giá chung về điều kiện kinh tế xã hội 47
3.2. Ảnh hưởng của quá trình đô thị hoá đến biến động diện tích đất nông
nghiệp tại thị xã Sông Công 49
3.2.1. Thực trạng sự biến động mục đích sử dụng đất tại thị xã Sông Công 49
3.2.2. Thực trạng của công tác quản lý việc giao đất, thu hồi đất 51
3.2.3. Thực trạng tình hình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp tại
thị xã Sông Công 52
3.2.4. Sự biến động về đất đai trong quá trình đô thị hóa tại thị xã
Sông Công 53
3.3. Ảnh hưởng của đô thị hóa tới đời sống kinh tế hộ nông dân tại thị xã
Sông Công 56
3.3.1. Ảnh hưởng của đô thị hóa tới đời sống kinh tế hộ nông dân được
điều tra 56
3.3.1.1. Tình hình cơ bản của các hộ được điều tra 56

Số hóa bởi trung tâm học liệu

vi
3.3.1.2. Tình hình biến động đất đai của các hộ điều tra 58
3.3.1.3. Tình hình sử dụng tiền bồi thường đất đai của các hộ điều tra 58
3.3.1.4. Tình hình chung về nghề nghiệp của hộ 60

3.3.1.5. Đánh giá sự ảnh hưởng của đô thị hóa tới đời sống kinh tế – xã
hội của các hộ thông qua các câu hỏi định tính 61
3.4. Đánh giá chung tác động của đô thị hóa tới sử dụng đất nông nghiệp
trên địa bàn thị xã Sông Công 63
3.4.1. Tác động tích cực 63
3.4.2. Tác động tiêu cực 64
3.5. Dự báo xu thế đô thị hóa và sự biến động sử dụng đất nông nghiệp
đến năm 2020 tại thị xã Sông Công 66
3.5.1. Dự báo xu thế đô thị hóa của thị xã Sông Công 66
3.5.1.1. Dự báo tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 66
3.5.1.2. Dự báo dân số, lao động và việc làm 67
3.5.1.3. Dự báo phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn 68
3.5.2. Dự báo nhu cầu sử dụng đất và sự biến động sử dụng đất nông
nghiệp đến năm 2020 tại thị xã Sông Công 72
3.5.2.1. Tổng hợp và dự báo nhu cầu quy hoạch sử dụng đất đến năm
2020 72
3.5.2.2. Dự báo biến động mục đích sử dụng đất thị xã Sông Công đến
năm 2015 và năm 2020 73
3.5.2.3. Dự báo diện tích đất nông nghiệp phải chuyển sang các mục đích
phi nông nghiệp tại thị xã Sông Công đến năm 2020 78
3.5.2.4. Dự báo diện tích đất chưa sử dụng đến năm 2015 và năm
2020 79
3.6. Một số giải pháp cải thiện đời sống kinh tế của những hộ nông dân
và tăng cường vai trò quản lý Nhà nước về đất đai trong quá trình
đô thị hóa tại thị xã Sông Công 81
3.6.1. Những giải pháp chủ yếu nhằm hạn chế mất đất nông nghiệp và
đảm bảo đời sống hộ nông dân bị mất đất nông nghiệp trong
quá trình đô thị hoá tại thị xã Sông Công 81
3.6.1.1. Các giải pháp từ phía Nhà nước 81

Số hóa bởi trung tâm học liệu

vii
3.6.1.2. Giải pháp đưa ra cho các hộ nông dân 83
3.6.2. Một số giải pháp cơ bản nhằm tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước
đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa ở thị xã Sông Công 83
3.6.2.1. Nâng cao nhận thức pháp luật trong quan hệ quản lý sử dụng đất 83
3.6.2.2. Sửa đổi, bổ sung cơ chế chính sách đất đai phù hợp với quá trình
đô thị hóa trong điều kiện nền kinh tế thị trường 84
3.6.2.3. Điều chỉnh những điểm bất hợp lý và quản lý chặt chẽ việc thực
hiện quy hoạch sử dụng đất 85
3.6.2.4.Tăng cường chất lượng và hiệu quả hoạt động của bộ máy QLNN
đối với đất đai 86
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87
1.Kết luận 87
2. Kiến nghị 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO 90

Số hóa bởi trung tâm học liệu

viii
DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT


CNH - HDH
: Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa
CSHT
: Cơ sở hạ tầng
ĐTH
: Đô thị hoá

DV
: Dịch vụ
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB
: Giải phóng mặt bằng
KCN
: Khu công nghiệp
QĐ
: Quyết định
QLNN
: Quản lý Nhà nước
TBCN
: Tư bản chủ nghĩa
THCS
: Trung học cơ sở
THPT
: Trung học phổ thông
TM - DV
: Thương mại - Dịch vụ
TN&MT
: Tài nguyên và Môi trường
TTCN
: Tiểu thủ công nghiệp
UBND
: Uỷ ban Nhân dân
XHCN
: Xã hội chủ nghĩa

Số hóa bởi trung tâm học liệu

ix
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Tỷ lệ dân số đô thị các khu vực trên thế giới theo các giai đoạn 24

Bảng 3.2: Dân số trung bình phân theo giới tính và phân theo thành thị và
nông thôn 42
Bảng 3.3: Sự biến động mục đích sử dụng đất giai đoạn 2008 -2012 50
Bảng 3.4: Kết quả thu hồi đất ở thị xã Sông Công giai đoạn 2008 -2012 52
Bảng 3.5: Kết quả chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi
nông nghiệp 2011-2012 53
Bảng 3.6: Tình hình biến động đất đai của thị xã Sông Công từ năm 2008
đến năm 2012 55
Bảng 3.7: Một số thông tin cơ bản về các chủ hộ 57
Bảng 3.8: Tình hình biến động đất đai của hộ trước và sau khi thu hồi 58
Bảng 3.9: Tình hình sử dụng nguồn tiền bồi thường đất đai của hộ 59
Bảng 3.10: Tình hình nghề nghiệp của hộ trong quá trình đô thị hóa 60
Bảng 3.11: Ý kiến của các hộ điều tra về mức độ tác động của đô thị hóa 62
Bảng 3.12: Dự báo cơ cấu kinh tế giai đoạn 2011 - 2015 66
Bảng 3.13: Dự báo dân số, lao động thị xã Sông Công đến năm 2020 67
Bảng 3.14: Một số chỉ tiêu dự báo tổng hợp về thành thị 69
Bảng 3.15: Một số chỉ tiêu dự báo tổng hợp về nông thôn 71
Bảng 3.16: Dự báo biến động mục đích sử dụng đất thị xã Sông Công
đến năm 2020 77
Bảng 3.17: Diện tích chuyển mục đích trong kỳ quy hoạch năm 2015 –
2020 thị xã Sông Công 79
Bảng 3.18: Diện tích chưa sử dụng đưa vào sử dụng trong kỳ quy hoạch
đến năm 2015 và năm 2020 thị xã Sông Công 80

Số hóa bởi trung tâm học liệu

x
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 3.1: Biểu đồ cơ cấu kinh tế 46
Hình 3.2: Tình hình biến động một số loại đất từ năm 2008 đến
năm 2012 tại thị xã Sông Công 54
Hình 3.3: Biểu đồ cơ cấu sử dụng tiền bồi thường đất đai của hộ 59
Hình 3.4: Biểu đồ dự báo biến động một số loại đất đến năm 2015
và năm 2020 tại thị xã Sông Công 74

Số hóa bởi trung tâm học liệu

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được đối với
các ngành sản xuất nông lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là nền tảng cho sự sống của con người và nhiều sinh
vật khác.
Hiện nay, cùng với xu hướng phát triển của thế giới thì quá trình đô
thị hoá đã và đang ảnh hưởng mạnh mẽ tới vấn đề sử dụng đất nói chung và
sử dụng đất nông nghiệp nói riêng. Đô thị hoá là một quá trình tất yếu đối
với mỗi quốc gia, đặc biệt đối với Việt Nam là nước đang trong giai đoạn
đầu của công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Thời gian qua,
tốc độ đô thị hoá của nước ta lên đến 25%. Trong chiến lược phát triển
2001 - 2020, đến 2020 nước ta phấn đấu cơ bản là một nước công nghiệp
hiện đại. Như vậy, tốc độ đô thị hoá trong thời gian tới còn nhanh hơn nữa,

đô thị hoá đã, đang và sẽ mang lại những mặt tích cực, thúc đẩy kinh tế xã
hội rõ rệt, đồng thời cũng nảy sinh những mặt tiêu cực như thu hẹp đất
canh tác, gây ô nhiễm môi trường
Tại Việt Nam quá trình đô thị hoá cũng tuân theo quy luật của thế
giới. Năm 1990, cả nước mới có khoảng 500 đô thị lớn nhỏ, đến năm 2000
đã tăng lên 649 và năm 2004 là 656 đô thị. Theo quy hoạch phát triển đến
năm 2020 tỷ lệ dân số đô thị là khoảng 80 %.
Sông Công là một thị xã đang trong quá trình công nghiệp hoá, đô
thị hoá và hiện đại hoá với tốc độ nhanh chóng. Quá trình đô thị hoá diễn ra
trên bình diện rộng, đã làm biến đổi bộ mặt kinh tế, văn hoá, xã hội và kiến
trúc của cả thị xã. Từ năm 2000 đến nay, Sông Công đã triển khai gần 1000
dự án liên quan đến thu hồi đất, mỗi năm thu hồi khoảng 800 ha, trong đó
80 % là đất nông nghiệp, liên quan đến 178.205 hộ dân. Dự báo đến năm
2020 thị xã tiếp tục triển khai nhiều dự án hạ tầng, khu đô thị sẽ thu hồi
hàng nghìn hecta đất nông nghiệp, liên quan đến hàng trăm hộ dân sống
trong thị xã. Do vậy, vấn đề sử dụng đất nói chung và sử dụng đất nông

Số hóa bởi trung tâm học liệu

2
nghiệp nói riêng đang là vấn đề nóng bỏng, tác động sâu sắc tới sự phát
triển của đất nước.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự đồng ý của Khoa Sau đại học,
Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và với sự hướng dẫn trực tiếp của
PGS.TS. Đặng Văn Minh tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá ảnh
hưởng của quá trình đô thị hóa đến sử dụng đất nông nghiệp trên địa
bàn thị xã Sông Công giai đoạn 2008 - 2012”.
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích
Đánh giá thực trạng của quá trình đô thị hóa trên địa bàn thị xã

Sông Công.
- Đánh giá ảnh hưởng của đô thị hóa tới sản xuất nông nghiệp.
- Đánh giá ảnh hưởng của đô thị hóa tới kinh tế hộ nông dân mất đất
nông nghiệp trên địa bàn thị xã Sông Công.
- Đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói
chung và sử dụng đất nông nghiệp nói riêng.
- Đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao nhằm góp phần cải thiện đời
sống kinh tế của những hộ nông dân bị mất đất trên địa bàn thị xã Sông
Công đồng thời tăng cường công tác quản lý Nhà nước trong những năm
tới nhằm xây dựng thị xã Sông Công có kết cấu hạ tầng kinh tế, xã hội, cố
môi trường đô thị trong sạch góp phần đẩy mạnh công nghiệp hóa và hiện
đại hóa đất nước.
2.2. Yêu cầu
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến
sử dụng đất tại thị xã Sông Công.
- Nêu lên được thực trạng của quá trình đô thị hóa và ảnh hưởng của
quá trình đô thị hóa đến biến động sử dụng đất nông nghiệp, phi nông
nghiệp của thị xã Sông Công.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

3
- Đánh giá được ảnh hưởng của đô thị hóa tới đời sống kinh tế hộ
nông dân tại thị xã Sông Công.
- Đề ra được các giải pháp nâng cao đời sống kinh tế hộ nông dân,
tăng cường vai trò quản lý Nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa
tại thị xã Sông Công.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: Là cơ hội cho bản thân củng cố
kiến thức đã học, đồng thời tiếp cận nhiều hơn với thực tiễn về vấn đề đô

thị hoá.
- Ý nghĩa trong thực tiễn sản xuất: tìm ra những mặt hạn chế và tích
cực của quả trình đô thị hoá ảnh huởng tới vấn đề sử dụng đất nông nghiệp,
từ đó đề xuất những giải pháp phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương
góp phần phát triển đô thị một cách bền vững trong thời gian tới.















Số hóa bởi trung tâm học liệu

4


Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở pháp lý

1.1.1.1. Các văn bản của Trung ương
- Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của
Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của
Chính phủ về bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của
Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất,
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 của
Chính phủ về phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị.
- Thông tư số 10/2008/TT-BXD ngày 22 tháng 04 năm 2008 của Bộ
Xây dựng hướng dẫn về đánh giá, công nhận khu đô thị mới kiểu mẫu.
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
- Nghị định số 42/2012/NĐ-CP ngày 11/05/2012 của Chính phủ về
quản lý, sử dụng đất lúa.
1.1.1.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên

Số hóa bởi trung tâm học liệu

5
- Quyết định số 930/2009/QĐ-UBND ngày 14 tháng 04 năm 2009
của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc quy định một số nội dung cụ thể
trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai áp dụng trên địa bàn thị xã
Sông Công.
- Quyết định số 628/2010/QĐ-UBND ngày 08 tháng 04 năm 2010
của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định một số chính sách

cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên .
- Quyết định số 3466/QĐ-UBND ngày 28/12/2009 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc phê duyệt kế hoạch lập quy hoạch sử dụng đất đến
năm 2020, lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2011 - 2015 các cấp tỉnh
Thái Nguyên.
- Quyết định số 2149/QĐ-UBND ngày 17/9/2010 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung thị xã Sông
Công, tỉnh Thái Nguyên đến năm 2020.
- Nghị quyết số 05/NQ-CP ngày 13/01/2011 của Chính Phủ về việc
giải thể các thị trấn Nông trường và điều chỉnh địa giới hành chính để thành
lập các thị trấn: Bắc Sơn thuộc huyện Phổ Yên, Sông Cầu thuộc huyện
Đồng Hỷ, Quân Chu thuộc huyện Đại Từ, thành lập phường Tích Lương
thuộc thành phố Thái Nguyên và phường Bách Quang thuộc thị xã Sông
Công, tỉnh Thái Nguyên.
1.1.2. Cơ sở lý luận và thực tiễn
1.1.2.1. Đô thị
Ở Việt Nam, theo nghị định 72/2001/NĐ/CP ngày 05 tháng 10 năm
2001 của chính phủ, quyết định đô thị nước ta là các điểm dân cư có các
tiêu chí, tiêu chuẩn sau
Thứ nhất: là trung tâm tổng hợp hay chuyên ngành, có vai trò thúc
đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ nhất định.
Thứ hai: đặc điểm dân cư được coi là đô thị khi có dân số tối thiểu từ
4000 người trở lên.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

6
Thứ ba: tỷ lệ lao động phi nông nghiệp của nội thành, của nội thành,
nội thị từ 65% trở lên trong tổng số lao động nội thành, nội thị và là nơi có

sản xuất và dịch vụ thương mại phát triển.
Thứ tư: có cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của dân cư tối thiểu
phải đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy chuẩn quy định đối với từng loại đô thị.
Thứ năm: có mật độ dân số nội thành, nội thị phù hợp với quy mô,
tính chất và đặc điểm của từng đô thị, tối thiểu là 2000 người/Km
2
trở
lên [13].
1.1.2.2. Đô thị hóa
Các nhà khoa học thuộc nhiều bộ môn đã nghiên cứu quá trình ĐTH
và đưa ra không ít định nghĩa cùng với những định giá về quy mô, tầm
quan trọng và dự báo tương lai của quá trình này.
“Đô thị hóa (Urbanization) là quá trình tập trung dân số vào cáo đô
thị và sự hình thành nhanh chóng các điểm dân cư đô thị do yêu cầu công
nghiệp hóa. Trong quá trình này có sự biến đổi về cơ cấu sản xuất, cơ cấu
nghề nghiệp, cơ cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, cơ cấu không gian và hình
thái xây dựng từ dạng nông thôn sang thành thị” [9].
“Đô thị hóa là thay đổi trật tự sắp xếp một vùng nông thôn theo các
điều kiện của thành phố. Đây là một trong những biện pháp biến nông thôn
thành những nơi làm việc hấp dẫn, có điều kiện áp dụng những tiến bộ của
khoa học kĩ thuật, đáp ứng nhũng nhu cầu về nông sản phẩm cho xã hội,
góp phần làm tăng GDP nhưng điều này còn phụ thuộc vào điều kiện kinh
tế của mỗi nước, mỗi vùng” [9].
Tóm lại, ĐTH là quá trình biến đổi và phân bố các lực lượng sản
xuất trong nền kinh tế quốc dân, bố trí dân cư, hình thành, phát triển các
hình thức và điều kiện sống theo kiểu đô thị đồng thời phát triển đô thị hiện
có theo chiều sâu trên cơ sở hiện đại hoá cơ sở vật chất kỹ thuật.
1.2. Đất đô thị và quản lý nhà nƣớc về đất đai trong quá trình đô thị hóa
1.2.1. Quan điểm về đất đai đô thị
1.2.1.1. Phân loại đất đô thị

Đất đô thị có thể phân thành hai loại:

Số hóa bởi trung tâm học liệu

7
- Đất đai thành phố: là đất nội thành, nội thị được sử dụng để xây
dựng các khu đô thị, các khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ và các công
trình đô thị khác.
- Khu quy hoạch phát triển đất đai thành phố: bao gồm diện tích đất
nông nghiệp, đất khu vực dân cư nông thôn lân cận ngoại ô thành phố và
các loại đất khác nằm trong quy hoạch dự kiến chuyển thành đất thành phố.
Theo quy định tại điều 1 nghị định số 91/NĐ-CP ngày 17/08/1994
của Chính phủ về việc “ban hành điều lệ quản lý quy hoạch đô thị”, đô thị
bao gồm các thành phố, thị xã, thị trấn. Theo quy định này, đất đô thị là
diện tích đất nằm trong ranh giới hành chính của các thành phố, thị xã, thị
trấn. Nghị định số 88/NĐ - CP ngày 07/08/1994 của Chính phủ về quản lý
và sử dụng đất đô thị còn quy định: “Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy
hoạch, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô
thị cũng được quản lý như đất đô thị”. Xét về góc độ kinh tế chính trị, đất
đô thị là loại đất chủ yếu được dùng để xây dựng và phát trỉên các công
trình đô thị, đó là loại đất đã chứa những khoản đầu tư lớn trong quá trình
khai thác đất đai thành thị, vì vậy có sức sản xuất cao, có giá trị sử dụng rất
lớn. Xu hướng phát triển và quy mô của đất đô thị liên quan chặt chẽ đến
mối quan hệ giữa QHSX và LLSX, mà cốt lõi là chế độ sở hữu nói chung,
trong đó có sở hữu đất đai được, quy định bởi chế độ kinh tế chính trị xã
hội. Theo quan điểm của chủ nghĩa Mác – Lênin, đất đô thị là loại đất
mang lại địa tô chênh lệch cao cho chủ sở hữu đất, trong khi phát triển đô
thị là nhu cầu tất yếu của quá trình CNH - HĐH đất nước. Khi nói về đất đô
thị, C.Mác viết: “Thật ra người ta có thể tập trung một nền sản xuất lớn trên
một khoảng không gian nhỏ so với sự phân tán của thủ công nghiệp, và

chính đại công nghiệp đã làm như vậy” [2] và khi nền sản xuất đại công
nghiệp đã đạt đến giới hạn của việc sử dụng chiều cao không gian thì “việc
mở rộng sản xuất cũng đòi hỏi mở rộng diện tích đất đai” [2]. Đối với
những đô thị như thị xã Sông Công, quá trình ĐTH diễn ra khá nhanh ở cả
hai khu vực nhằm đáp ứng yêu cầu của sự phát triển. Trong các khu vực đô
thị cũ, quá trình ĐTH (sắp xếp và cải tạo đô thị) nhằm hiện đại hoá đô thị,
trên cơ sở cải tạo hệ thống hạ tầng kỹ thuật (HTKT) đô thị kết hợp với phân
bố lại quỹ đất và bố trí hợp lý các công trình đô thị. Đồng thời với việc
nâng cấp, HĐH các khu đô thị cũ là quá trình xây dựng các khu đô thị mới,

Số hóa bởi trung tâm học liệu

8
quá trình này đòi hỏi chuyển một diện tích đất từ các loại đất khác thành
đất đô thị để phát triển đô thị, đáp ứng yêu cầu CNH-HĐH. Tuy nhiên quá
trình ĐTH không phải là quá trình chuyển mục đích SDĐ của toàn bộ diện
tích đất khác thành đất phi nông nghiệp, một phần diện tích đất nông
nghiệp vẫn được giữ lại nhằm đảm bảo môi trường sinh thái cho đô thị và
tạo ra không gian thẩm mỹ cho đô thị. Như vậy QLNN đối với đất đai
trong quá trình ĐTH, không chỉ đơn thuần là quản lý đất đô thị, mà còn
bao gồm diện tích đất quy hoạch phát triển đô thị và diện tích đất nông
nghiệp trong đô thị. Tuy vậy đến thời điểm hiện nay, chưa có văn bản
quy định nào đưa ra tiêu chuẩn về cơ cấu giữa đất nông nghiệp và đất phi
nông nghiệp trong đô thị.
1.2.1.2. Đặc trưng cơ bản của đất đô thị
Đã có nhiều ý kiến khác nhau của các chuyên gia kinh tế trong và
ngoài nước về những đặc trưng của đất đô thị. Ví dụ Bồ Tây (nhà kinh tế
học Trung Quốc) cho rằng đặc trưng quan trọng của đất đô thị là sức chịu
tải; tính tập trung giá trị; tính không thay thế về chức năng… hoặc có người
cho rằng đặc trưng quan trọng của đất đô thị là diện tích đất phi nông

nghiệp là chủ yếu… Tuy nhiên, sức chịu tải không phải là đặc tính riêng
của đất đô thị, vì đất đồi núi, trung du… có sức chịu tải rất tốt, cao hơn cả
đất đô thị. Còn nếu nói đất đô thị là diện tích đát phi nông nghiệp là chủ
yếu thì đó là phân loại đất, không phải đặc trưng của đất đô thị [7].
Ở nội dung này, chúng tôi xin đưa ra một số đặc trưng cơ bản của đất
đô thị như sau:
(1) Đất đô thị nƣớc ta đƣợc hình thành trong quá trình phát
triển của kinh tế hàng hoá mà vai trò chủ đạo là đầu tƣ của Nhà nƣớc.
ĐTH là quá trình phát triển mang tính tất yếu khách quan, xuất phát
từ nhu cầu phát triển của xã hội loài người và do con người chủ động tiến
hành. Tiền đề cho quá trình ĐTH là sự phát triển của sức sản xuất nông
nghiệp. Nông thôn phát triển không những đảm bảo cung cấp những
nguyên liệu và nhu yếu phẩm cần thiết cho khu vực đô thị mà còn giải
phóng sức lao động để cung cấp nhân lực cho đô thị, ngoài ra điều rất quan
trọng là nông thôn còn cung cấp vốn, mặt bằng đất đai cho ĐTH. Tác động

Số hóa bởi trung tâm học liệu

9
trở lại rất mạnh mẽ của ĐTH đối với khu vực nông thôn, tạo động lực kinh
tế thúc đẩy kinh tế nông nghiệp nông thôn phát triển. Trong lịch sử phát
triển của xã hội loài người, việc lựa chọn vị trí và xác định quy mô của
từng đô thị phải căn cứ vào mục tiêu phát triển của khu vực. Trên cơ sở
định hướng phát triển của vùng hoặc của toàn bộ quốc gia, đảm bảo cho đô
thị có được đầy đủ các yếu tố để phát triển. Đồng thời hạn chế ở mức cao
nhất những tác động bất lợi của quá trình ĐTH vào hoạt động của xã hội và
tự nhiên. Vai trò này thuộc về Nhà nước với chức năng quản lý và điều
hành toàn diện các hoạt động của xã hội. Vì vậy đối với mọi Nhà nước,
quản lý đất đai đô thị trong quá trình ĐTH là một chức năng rất quan trọng.
Để xây dựng và phát triển một khu vực đô thị, Nhà nước phải tiến hành

nghiên cứu, điều tra, khảo sát, làm sáng tỏ một số mục tiêu:
- Phải xác định rõ tính chất của đô thị là gì? Khu thương mại du lịch
hay khu hành chính… Xây dụng khu đô thị đó sẽ giải quyết được những
nội dung gì trong phát triển kinh tế xã hội; đảm bảo an ninh quốc phòng và
tổ chức quy hoạch lãnh thổ; hiệu quả kinh tế xã hội của nó?
- Vị trí của khu đô thị đó đặt ở đâu? Đây là một vấn đề rất quan trọng
quyết định tương lai của đô thị. Chúng ta đã có nhiều bài học kinh nghiệm
trong lịch sử dựng nước và giữ nước của ông cha qua việc xây dựng kinh
đô ở các vị trí: Hoa Lư, Huế, Thăng Long… Đặc biệt trong quá trình phát
triển đô thị trong giai đoạn xây dựng CNXH ở miền Bắc, nhiều khu vực
được lựa chọn để xây dựng đô thị nhưng đã không thành công, gây lãng phí
rất lớn về tài nguyên quốc gia và vốn đầu tư như: khu đô thị Xuân Hoà hay
khu đô thị Xuân Mai vào thập niên 70 của thế kỷ XX.
- Quy mô của đô thị là bao nhiêu? Quy mô của đô thị bao gồm quy
mô về đất đai và quy mô về dân số, ngoài ra quy mô của đô thị còn được
xác định bằng tổng mức đầu tư vốn cho phát triển đô thị và giá trị kinh tế
mà đô thị đó đem lại. Như vậy, quá trình xây dựng và phát triển đô thị đã
chuyển một bộ phận diện tích đất đai từ nông nghiệp hoặc các đất khác
thành đất đô thị, đây là một tất yếu khách quan của quá trình ĐTH do con
người thực hiện mà Nhà nước giữ vai trò chủ đạo, quyết định.
- Tổ chức quy hoạch tổng thể về không gian kiến trúc và mặt bằng
đô thị như thế nào để đáp ứng các yêu cầu của phát triển và sinh hoạt đô thị

Số hóa bởi trung tâm học liệu

10
hài hoà và có một cảnh quan kiến trúc đô thị đẹp, không phá vỡ hoặc gây
tác động xấu tới cảnh quan thiên nhiên của các khu vực xung quanh, là một
động lực để thúc đẩy các khu vực xung quanh đô thị phát triển. Nội dung
này phải do Nhà nước và phải được thực hiện bằng biện pháp chỉ đạo của

Nhà nước trên cơ sở các quy định được luật hoá.
- Nguồn vốn đầu tư cho đô thị và quy mô đầu tư cho hệ thống HTKT
đô thị ở mức độ nào? Chính khoản đầu tư này có vai trò quan trọng trong
xác định mức độ hiện đại của đô thị, đồng thời có vị trí quan trọng để làm
tăng giá trị của đất đô thị.
Như vậy, bằng biện pháp tổ chức, quản lý và điều hành của Nhà
nước nhằm khai thác sử dụng đất đô thị, đất đô thị đã hấp thu những khoản
đầu tư rất lớn từ Nhà nước (bao gồm cả tài nguyên quốc gia), để trở thành
tài nguyên vô cùng quý giá và có giá trị kinh tế cao. Điều này chứng
minh vì sao giá đất tại đô thị cao hơn giá đất tại các khu vực ven đô và
các khu vực nông thôn, sự chênh lệch về giá đất này là do đầu tư của
con người tạo ra.
(2) Tính đặc biệt quan trọng của vị trí đất
Đất đô thị mang đầy đủ những tính chất cơ lý và những đặc trưng
của đất đai tự nhiên: có tính chất bất động; không di chuyển được; mỗi
mảnh đất đều có mỗi vị trí đặc trưng riêng về toạ độ địa lý, về độ cao tương
đối và độ cao tuyệt đối, về hình dáng, kích thước từng cạnh và về quy mô,
diện tích nhất định. Đồng thời mỗi mảnh đất, mỗi khu đất lại có những mối
quan hệ khăng khít với những khu đất bên cạnh nó như: các công trình xây
dựng, hồ ao, sông suối, đồi núi, rừng cây,… Vì thế không thể có hai mảnh
đất giống hệt nhau, đặc biệt thể hiện rõ hơn ở vị trí tương đối giữa một
mảnh đất với các công trình đô thị xung quanh nó và giữa nó với những
mảnh đất khác. Đối với đất đô thị, vị trí mỗi mảnh đất có ý nghĩa cực kỳ
quan trọng trong việc xác định giá trị của nó. Ví dụ: vị trí đất khu trung tâm
đô thị gần với các công trình công cộng như quảng trường, công viên, siêu
thị, các cơ quan hành chính hoặc công trình công cộng phúc lợi xã hội
khác… và có một mặt hoặc nhiều mặt tiếp xúc với trục giao thong chính, sẽ
có điều kiện thuận lợi cho chủ sử dụng khai thác vào mục đích kinh doanh
(các yếu tố tiện ích) hơn những mảnh đất ở vị trí khác. Do vậy khi lựa chọn

Số hóa bởi trung tâm học liệu

11
một vị trí đất sử dụng vào một mục đích nào đó, người ta phải căn cứ vào
các yếu tố có nhất mà vị thế đất đó đem lại có thoả mãn yêu cầu đặt ra hay
không? Vị trí của đất là một trong những nhân tố quyết định giá trị kinh tế
của đất đô thị. Cơ sở quan trọng tạo ra chênh lệch về thu nhập giữa các
thửa đất trong cùng một khu đất được đầu tư HTKT đô thị như nhaulà do vị
trí của thửa đất mang lại. Trên thực tế, những thửa đất có vị trí gần mặt trục
đường giao thông chính, có vị trí tương đối gần các công trình đô thị mà
người SDĐ phải giao dịch thường xuyên, gần các trung tâm thương mại,
dịch vụ công cộng và du lịch, thường có giá trị cao hơn gấp nhiều lần
những thửa đất sát ngay nó, nhưng không có cạnh nào tiếp giáp với mặt
giao thông chính (có những vị trí chênh lệch hàng chục lần). Tính chất của
đô thị nói lên vai trò, nhiệm vụ của đô thị đối với các mặt kinh tế, văn hoá,
chính trị, xã hội… của bản thân đô thị. Mỗi một đô thị có một tính chất
riêng và tính chất riêng này thường thay đổi theo từng thời kỳ, dĩ nhiên vai
trò vị trí địa lý của đô thị là nhân tố quan trọng trong việc đề ra phương
hướng, mục tiêu phát triển đô thị. Tính chất của đô thị có ảnh hưởng lớn
đến cơ cấu dân cư, quy mô dân số, quy mô diện tích đất đô thị, tổ chức lập
quy hoạch đô thị và chiến lược phát triển của đô thị. vấn đề này chỉ ra rằng
ttrong phân bố cơ cấu sử dụng đất và tổ chức không gian kiến trúc của quy
hoạch đô thị, cần có định hướng đúng về phân khu chức năng của từng khu
vực đô thị, đồng thời phải chú ý đến mỹ quan và môi trường đô thị để làm
tăng giá trị của đất đô thị. hàm lượng chất xám, vốn đầu tư ban đầu dành
cho hoạch định chính sách, bố trí cơ cấu SDĐ và tổ chức không gian kiến
trúc đô thị, cùng với vốn đầu tư trực tiếp cho HTKT đô thị làm gia tăng giá
trị của vị trí từng khu đất trong đô thị.
(3) Sự tập trung các khoản đầu tƣ làm giá trị đất đô thị rất cao
Theo quan điểm lý luận Mác – Lênin, đất đai tự nhiên không có giá

trị; đất đai tự nhiên là sản phẩm của thiên nhiên, không phải do lao động
của con người sáng tạo ra, đất đai chỉ là đối tượng của lao động sản xuất, vì
thế nên đất đai tự nhiên không phải là hàng hoá. Tuy nhiên, kể từ khi loài
người đã tiến hoá ở mức độ các bộ lạc, con người đã phải khoanh vùng ảnh
hưởng để khai thác các vật phẩm tự nhiên phục vụ cho đời sống của họ. tức
là con người đã có hành vi chiếm hữu đất đai và để bảo vệ, gìn giữ vùng
ảnh hưởng đó, con người đã phải có những biện pháp, những hành vi cụ

Số hóa bởi trung tâm học liệu

12
thể, tức là lao động của con người đã dần được tích luỹ vào trong đất từ thế
hệ này đến thế hệ khác. Xã hội loài người càng phát triển, những hành vi
tạo lập, bảo vệ những vùng, khu vực có diện tích nhất định của trái đất để
hình thành nên những quốc gia, vùng lãnh thổ độc lập, có đường biên giới
đất liền, lãnh hải, không phận riêng rẽ, là những giá trị lao động vô cùng to
lớn của con người được tích luỹ trong đất. Chính vì vậy, đất đai trở thành
tài sản vô giá của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Đất đai càng được khai thác
sử dụng lâu, bản thân giá trị của nó cũng được tăng thêm rất nhiều, không
chỉ do tính chất sử dụng của nó mang lại, mà còn do giá trị của những lần
đầu tư liên tiếp vào nó được tích luỹ trong nó. Vì vậy, đất đô thị có có đặc
trưng là tính tập trung giá trị của đất do những khoản đầu tư rất lớn vào nó,
bao gồm: đầu tư cho công tác hoạch định chiến lược phát triển đô thị, đầu
tư cho công tác quy hoạch đô thị; đầu tư cho công tác xây dựng cơ sở
HTKT đô thị, cho các công trình sản xuất, các công trình công cộng phúc
lợi xã hội… và cả đầu tư cho việc quản lý, điều hành các hoạt động của đô
thị, đảm bảo cho các sinh hoạt đô thị được diễn ra ổn định. Đất đô thị có
tính chất kế tục lâu bền, giá trị sử dụng và hiệu ích đầu tư của đất đô thị có
tính lâu dài và tính tích luỹ. trong điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, đất
đô thị có thể sử dụng nhiều lần, liên tục và được cải thiện không ngừng để

nâng cao về giá trị. Đây là đặc trưng cơ bản và quan trọng nhất để xác định
tầm quan trọng cũng như giá trị và giá trị sử dụng của đất đô thị. Ở nước ta
hiện nay toàn bộ những chi phí đầu tư cho xây dựng và phát triển thuộc về
Nhà nước. Như vậy, giá đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn, giá đất khu
vực trung tâm nội thành, cao hơn giá đất vùng ngoại thành là do Nhà nước
đã đầu tư vào quá trình sản xuất tạo ra (tuy nhiên không phải là toàn bộ vì
giá cả hàng hoá đất đai còn phụ thuộc vào quan hệ cung cầu). Vì vậy mức
chênh lệch giữa giá đất trước khi ĐTH với giá đất sau khi đã được đầu tư,
Nhà nước có quyền tham gia điều tiết để thu về cho ngân sách (đây chính là
địa tô chênh lệch II).
1.2.2. Sự cần thiết phải tăng cường vai trò quản lý của nhà nước đối với
đất đai trong quá trình đô thị hóa
Do quá trình ĐTH, dân số đô thị tăng lên cùng với nhu cầu phát triển
của các ngành. các lĩnh vực phát triển kinh tế - xã hội; diện tích đất phải thu
hồi, chuyển mục đích sử dụng để xây dựng đô thị tăng lên làm phát sinh

Số hóa bởi trung tâm học liệu

13
nhiều biến động phức tạp trong quan hệ sử dụng đất đô thị. Nhà nước vừa
thực hiện chức năng là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, vừa thực
hiện chức năng quản lý Nhà nước như tất cả các Nhà nước khác trên thế
giới, đồng thời với bản chất của Nhà nước XHCN, Nhà nước còn có nhiệm
vụ rất quan trọng là phục vụ và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhân
dân. Do đó, quản lý Nhà nước về đất đai trong quá trình ĐTH không chỉ
nhằm mục tiêu phát triển đô thị mà còn phải đảm bảo đáp ứng nhu cầu đời
sống của dân cư đô thị. mặt khác trong quá trình ĐTH, quan hệ đất đai có
nhiều biến động mạnh về cả quyền chi phối, quyền quản lý và quyền sử
dụng, do chức năng đặc biệt quan trọng của đô thị là chức năng về kinh tế
tác động. Vì vậy trong quá trình ĐTH vấ đề tăng cường vai trò quản lý Nhà

nước về đất đai là xuất phát từ nhân tố khách quan do thực tiễn phát triển
của đất nước đặt ra.
ĐTH là quá trình tất yếu khách quan trong quá trình phát triển của
mỗi quốc gia. Nhân tố quan trọng và là động lực chủ yếu thúc đẩy quá trình
ĐTH là trong quá trình CNH, người dân ở các vùng quê đổ ra thành phố để
mong kiếm được cơ hội việc làm tốt hơn, thoát khỏi đói nghèo. Làn sóng
người nhập cư ồ ạt đã khiến các thành phố trở nên quá tải, gây ô nhiễm môi
trường sống và làm cho việc xây dựng trong các đô thị trở nên lộn xộn, vô
tổ chức, gây ra những khó khăn bức xúc trong công tác quản lý của Nhà
nước đối với đô thị [29].
Dân số đô thị là động lực chính thúc đẩy sự phát triển kinh tế, văn
hoá, xã hội của đô thị. Ở nhiều nước trên thế giới (trong đó có Việt Nam)
dân số là cơ sở để phân loại đô thị trong công tác quản lý và xác định quy
mô đất đai của đô thị. Quy mô của đô thị được đanh giá qua số lượng dân
số đô thị chứ không phải qua diện tích đất đai đô thị. Dân số đô thị là cơ sở
để xác định số lượng, diện tích nhà ở cần xây dựng, hệ thống cơ sở HTKT
cho đô thị cũng như việc hoạch định các chính sách phát triển và kế hoạch
đầu tư cho đô thị. Tuy vậy, tỷ lệ gia tăng dân số đô thị ở các nước đang
phát triển chưa phản ánh đúng tốc độ CNH, như trường hợp của các nước
phát triển ở châu Âu hoặc ở Mỹ, Nhật Bản. Ở các nước phát triển, tốc độ
tăng trưởng dân số đô thị do nhập cư từ nông thôn vào là không lớn, còn ở
các nước đang phát triển thì tỷ lệ này lại là chủ yếu, mà lý do chính là sức
hấp dẫn từ sự chênh lệch mức sống giữa thành thị và nông thôn. Ví dụ như