Giải pháp đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư các dự án đầu tư xây dựng công của thành phố Hà Nội

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH
––––––––––––––––––––––––––





VŨ VĂN SƠN




GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CÔNG TÁC
BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
TÁI ĐỊNH CƢ CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ
XÂY DỰNG CÔNG CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI







LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế

Thái Nguyên – 2013

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH
––––––––––––––––––––––––––





VŨ VĂN SƠN




GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CÔNG TÁC
BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
TÁI ĐỊNH CƢ CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ
XÂY DỰNG CÔNG CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế

Mã số: 60.34.04.10





LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ





NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. VŨ THANH LIÊM





Thái Nguyên – 2013

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất
kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được ghi rõ
nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Vũ Văn Sơn



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành xong luận văn Thạc sỹ quản lý kinh tế này, tôi muốn gửi
lời cảm ơn chân thành nhất đến những người đóng vai trò vô cùng quan trọng
trong cuộc đời tôi. Đó chính là ba mẹ, người bạn đời và các giảng viên
Trường Đại học Kinh tế và Quản trị kinh doanh - Đại học Thái Nguyên. Đặc
biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn đến người hướng dẫn khoa học của tôi - Tiến sỹ
Vũ Thanh Liêm …đã nhiệt tình hướng dẫn và chỉ bảo tôi trong quá trình thực
hiện luận văn này.
Nhân đây, tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học
Kinh tế và Quản trị kinh doanh - Đại học Thái Nguyên cùng các thầy cô trong
Khoa kinh tế, các bạn bè cùng lớp đã tạo nhiều điều kiện để tôi học tập và
hoàn thành tốt khóa học.
Đồng thời, tôi cũng xin cảm ơn quý anh, quý chị và Ban lãnh đạo sở
Xây dựng, sở Kế hoạch và đầu tư Hà Nội …đã tạo điều kiện cho tôi điều tra
khảo sát để có dữ liệu viết luận văn.
Mặc dù tôi đã có nhiều cố gắng hoàn thiện luận văn bằng tất cả sự nhiệt
tình và năng lực của mình, tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất
mong nhận được những đóng góp quý báu từ quý thầy cô và các bạn.
Để đáp lại những chân tình đó, tôi sẽ cố gắng vận dụng các kiến thức
mà mình đã được trang bị vào thực tiễn cuộc sống một cách có hiệu quả nhất
nhằm đem lại lợi ích cho mình và cho người khác.

Xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Vũ Văn Sơn


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iii
MỤC LỤC
Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các chử viết tắt vii
Danh mục bảng viii
Danh mục hình, biểu đồ ix
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu 2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2
4. Ý nghĩa của đề tài 3
5. Kết cấu của luận văn 3
Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC BỒI
THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TÁI ĐỊNH CƢ TRONG THỰC
HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƢ CÔNG CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 4
1.1. Cơ sở lý luận về các yếu tố ảnh hưởng đến giải phóng mặt bằng cho các
dự án đầu tư công 4
1.1.1. Khái niệm về bồi thường GPMB tái định cư 4
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường GPMB tái định cư 4
1.1.3. Vị trí và vai trò của công tác bồi thường GPMB tái định cư trong quá

trình đầu tư xây dựng của dự án 5
1.1.3.1. Quá trình đầu tư xây dựng của dự án 5
1.1.3.2. Vai trò của công tác bồi thường GPMB tái định cư 6
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giải phóng mặt bằng 9
1.1.4.1. Chính sách 9
1.1.4.2. Những yếu tố liên quan đến thị trường 9
1.1.4.3. Công tác quy hoạch 10

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iv
1.1.4.4. Trình độ của đội ngũ thực hiện công tác GPMB 10
1.1.4.5. Công tác tuyên truyền và nhận thức của các hộ gia đình 10
1.1.4.6. Công tác phối hợp 10
1.1.4.7. Minh bạch và công khai trong quá trình đền bù GPMB 10
1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công
tác giải phóng mặt bằng tái định của cho các dự án đầu tư công 11
1.2.1. Kinh nghiệm bồi thường, GPMB của một số nươc trên thế giới 11
1.2.1.1. Trung Quốc 11
1.2.1.2. Thái Lan 12
1.2.1.3. Hàn Quốc 13
1.2.1.4. Australia 16
1.2.1.5. Chính sách bồi thường và tái định cư của các tổ chức ngân hàng quốc tế 17
1.2.2. Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất và giải phóng mặt bằng
của Việt Nam qua một số thời kỳ 19
1.2.2.1. Trước khi có Luật đất đai năm 1993 19
1.2.2.2. Thời kỳ 1993 đến 2003 21
1.2.2.3. Từ khi có Luật đất đai năm 2003 25
1.2.3. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở
Việt Nam 27

1.2.3.1. Thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng tại Việt Nam 27
1.2.3.2. Nguyên nhân ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng trong thời
gian qua 29
1.2.3.3. Một số khó khăn hạn chế trong việc thực hiện giải phóng mặt bằng
các dự án đầu tư công 31
1.2.3.4. Các công trình nghiên cứu có liên quan về bồi thường giải phóng
mặt bằng 32
Chƣơng 2: ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35
2.1. Đặc điểm địa bàn nghiên cứu 35

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

v
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên 35
2.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội 36
2.2. Phương pháp tiếp cận và nghiên cứu 42
2.2.1. Phương pháp tiếp cận 42
2.2.2. Phương pháp nghiên cứu 42
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 44
3.1. Thực trạng công tác bồi thường GPMB của các dự án đầu tư trên địa bàn
thành phố Hà Nội 44
3.2. Đánh giá tình hình công tác bồi thường GPMB của các dự án đầu tư trên
địa bàn thành phố Hà Nội 46
3.2.1. Nhiều dự án bị chậm tiến độ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất 46
3.2.2. Xảy ra nhiều khiếu kiện trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất 52
3.2.3. Nhiều dự án chậm tái định cư cho người bị thu hồi đất 56
3.3. Các nguyên nhân gây ra những tồn tại trong công tác bồi thường GPMB
của các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội 58

3.3.1. Những nguyên nhân thuộc về cơ chế chính sách của Nhà nước và thành
phố Hà Nội về bồi thường GPMB tái định cư 59
3.3.2. Các nguyên nhân thuộc về công tác quản lý nhà nước về đất đai 62
3.3.3. Các yếu kém trong quản lý thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ
GPMB và tái định cư 63
3.3.4. Các nguyên nhân thuộc khâu tái định cư cho người bị thu hồi đất 65
3.3.5. Giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất thấp, chưa sát với giá đất trên thị trường. Nguyên nhân này gây ra việc
khiếu kiện kéo dài và gây chậm tiến độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư 66


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vi
Chƣơng 4: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY NHANH TIẾN
ĐỘ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TÁI DỊNH CƢ ĐỂ THỰC HIỆN CÁC
DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CÔNG CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 68
4.1. Quan điểm, mục tiêu, nhiệm vụ và định hướng chung về công tác giải
phóng mặt bằng ở Hà Nội trong những năm tới 68
4.1.1. Các quan điểm về chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng 68
4.1.2. Định hướng chung 69
4.2. Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng
thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố Hà Nội 71
4.2.1. Nhóm giải pháp về hoàn thiện khung khổ pháp lý và các chính sách liên
quan tới công tác giải phóng mặt bằng 71
4.2.2. Nhóm giải pháp tạo nguồn vốn hình thành quỹ cho công tác giải phóng
mặt bằng 74
4.2.3. Nhóm giải pháp về hỗ trợ và tái định cư phục vụ cho công tác giải
phóng mặt bằng 77

4.2.4. Nhóm giải pháp định hình phương pháp tính giá trị đất đai trong khu
vực giải phóng mặt bằng 78
4.2.5. Nhóm giải pháp về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 79
4.2.6. Nhóm giải pháp tăng cường tổ chức thực hiện 80
4.2.7. Nhóm giải pháp tăng cường vai trò của cộng đồng trong việc tham gia
công tác giải phóng mặt bằng 81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 84
1. Kết luận 84
2. Kiến nghị 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO 86




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vii
DANH MỤC CÁC CHỬ VIẾT TẮT
ADB
Ngân hàng phát triển Châu Á
BĐS
Bất động sản
CNH-HĐH
Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa
GPMB
Giải phóng mặt bằng
NQ/TW
Nghị quyết Trung Ương
QĐ
Quyết định

SL
Số lượng
SS
So sánh
TĐC
Tái định cư
UBND
Ủy ban nhân dân
XDCB
Xây dựng cơ bản
WB
Ngân hàng thế giới




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

viii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.2.1: Tổng hợp số lượng dự án công bị chậm tiến độ công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư năm 2009 47
Bảng 4.2.2: Tổng hợp dự án liên quan đến khiếu kiện trong công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư 53
Bảng 4.2.3: Tổng hợp dự án chậm tái định cư cho người bị thu hồi đất 57



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ix
DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ

Hình 2.1: Hà Nội đang xây dựng, 2004 38
Hình 2.2: Keangnam Hanoi Landmark Tower, toà nhà cao nhất Việt Nam đã
hoàn thành và đi vào hoạt động 41
Biểu đồ 2.1: Không gian đô thị Hà Nội được mở rộng qua các năm 38
Biểu đồ 2.2: Biểu đồ tốc độ tăng trưởng kinh tế của Hà Nội qua các năm 41










Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta đang trong giai đoạn hội nhập và phát triển, quá trình công
nghiệp hoá hiện đại hoá đang chuyển biến rất nhanh, cùng với đó là việc đô
thị hoá cũng đang diễn ra ở khắp các tỉnh thành trên toàn quốc. Đặc biệt là
nhiệm vụ xây dựng Thủ đô Hà Nội theo hướng hiện đại, văn minh, giàu đẹp
đã được Nghị quyết 15 - NQ/TW của Bộ Chính trị về công tác Thủ đô, Pháp
lệnh Thủ đô và Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Thành phố Hà Nội lần thứ XIII

khẳng định.
Trong những năm qua công tác xây dựng và quản lý đô thị đã có nhiều
tiến bộ Thành phố đã được cải tạo, xây dựng theo hướng đồng bộ, hiện đại;
nhiều chủ trương, chính sách của Thành phố đã được ban hành kịp thời, đúng
hướng; hàng trăm dự án đã và đang triển khai xây dựng. Tuy nhiên, tiến độ
triển khai nhiều công trình chậm, không đạt kế hoạch đề ra. Nguyên nhân
chính của việc chậm trễ này là do vướng mắc trong công tác bồi thường
GPMB tái định cư.
Bồi thường GPMB tái định cư là một công việc phức tạp, nhạy cảm liên
quan đến nhiều mặt của xã hội và cộng đồng dân cư. Hiện nay, công tác bồi
thường GPMB tái định cư của thành phố Hà Nội còn gặp nhiều khó khăn,
vướng mắc, chưa đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại
hoá Thủ đô. Thậm chí có lúc, có nơi xảy ra vụ việc phức tạp, kéo dài, gây
thiệt hại về kinh tế và ảnh hưởng trật tự an ninh xã hội, tốn nhiều thời
gian và công sức.
Nhận thấy tầm quan trọng của công tác bồi thường GPMB nên em đã
chọn đề tài: “Giải pháp đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thƣờng GPMB tái
định cƣ các dự án đầu tƣ công của thành phố Hà Nội”. Đây là một đề tài
rất cấp thiết có ý nghĩa quan trọng cả về mặt lý luận và thực tiễn.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

2
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu chung
Thông qua việc khảo sát, đánh giá thực trạng công tác bồi thường GPMB
tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội trong những năm qua, đề tài tập
trung nghiên cứu xây dựng các giải pháp chủ yếu đẩy nhanh công tác GPMB,
tạo lập và ổn định đời sống người dân trong diện di dời, góp phần xây dựng
Thủ đô văn minh, giàu đẹp theo định hướng và quy hoạch phát triển.

2.2. Mục tiêu cụ thể
- Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về các yếu tố ảnh
hưởng đến GPMB cho các dự án đầu tư công;
- Đánh giá thực trạng GPMB ở các dự án đầu tư công của Thành phố
Hà Nội;
- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến công tác GPMB cho các dự án đầu
tư công trên địa bàn Thành phố Hà Nội;
- Đề xuất giải pháp góp phần thúc đẩy công tác GPMB cho các dự án
đầu tư trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tương nghiên cứu
Các chủ trương, chế độ chính sách của Đảng và Nhà nước về quá trình
thực thi chính sách thu hổi đất, bồi thường GPMB; các Dự án đầu tư công,
các cơ quan chuyên môn, các hộ nằm trong diện ảnh hưởng khi thực hiện
GPMB của Thành phố Hà Nội.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung: Các dự án đầu tư xây dựng liên quan đến công tác bồi
thường GPMB tái định cư thuộc các nguồn vốn công của thành phố Hà Nội.
Điều tra, đánh giá việc thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thường
GPMB, những mặt còn hạn chế, bất cập trong việc thực hiện tiến độ, từ đó
đưa ra giải pháp hoàn thiện tốt hơn.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

3
- Về không gian: Thuộc địa bàn Thành phố Hà Nội
- Về thời gian: Từ năm 2005 đến năm 2012.
4. Ý nghĩa của đề tài
Có ý nghĩa thực tiễn cao, vấn đề nghiên cứu của đề tài là xuất phát từ yêu
cầu đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư xây dựng. Kết quả nghiên

cứu của đề tài vừa góp phần bổ sung cơ sở lý luận cho việc ban hành các
chính sách quản lý của Nhà nước, vừa là căn cứ khoa học để địa phương và
các chủ đầu tư xây dựng công trình thực hiện việc bồi thường GPMB tái định
cư đạt kết quả tốt hơn.
5. Kết cấu của luận văn
Để hoàn thành đề tài trên, tôi xin trình bày luận văn theo kết cấu sau:
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn
Chƣơng 2: Phƣơng pháp nghiên cứu
Chƣơng 3: Kết quả nghiên cứu
Chƣơng 4: Các giải pháp (cho vấn đề nghiên cứu)
KẾT LUẬN
PHỤ LỤC
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO









Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4
Chƣơng 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TÁI ĐỊNH CƢ TRONG THỰC HIỆN

DỰ ÁN ĐẦU TƢ CÔNG CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI
1.1. Cơ sở lý luận về các yếu tố ảnh hƣởng đến giải phóng mặt bằng cho
các dự án đầu tƣ công
1.1.1. Khái niệm về bồi thường GPMB tái định cư
- GPMB là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời
nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một
phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng
một công trình mới.
- Bồi thường GPMB là việc bồi thường cho đối tượng sử dụng đất bị thu
hồi, hỗ trợ người bị thu hồi đất ổn định chỗ ở, việc làm và đời sống.
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường GPMB tái định cư
- Công tác GPMB mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án, là
khâu đầu tiên thực hiện dự án. Trong đó đền bù thiệt hại là khâu quan trọng
quyết định tiến độ GPMB.
- Công tác bồi thường GPMB tái định cư là vấn đề hết sức nhạy cảm và
phức tạp, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế, xã hội, đến lợi ích của
nhiều người, của cả cộng đồng dân cư. Nếu không giải quyết tốt và thỏa đáng
các quyền lợi của người bị thu hồi đất sẽ gây nên khiếu kiện, mất trật tự an
ninh xã hội, mất ổn định về chính trị.
- Quá trình thực hiện công tác bồi thường GPMB tái định cư để thực
các dự án đầu tư luôn phải dung hòa hai mâu thuẫn:
+ Đối với người được giao đất (trong đó có cả cơ quan Nhà nước) luôn
tìm cách giảm chi phí bồi thường GPMB và tái định cư để giảm tổng mức đầu
tư của dự án và tiết kiệm chi phí.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

5
+ Đối với người bị thu hồi đất luôn đòi hỏi được trả một khoản bồi
thường phải thỏa đáng quyền lợi của mình. Bên cạnh đó họ còn đòi hỏi phải

có sự công bằng trong quá trình thực hiện công tác bồi thường GPMB và tái
định cư.
1.1.3. Vị trí và vai trò của công tác bồi thường GPMB tái định cư trong quá
trình đầu tư xây dựng của dự án
1.1.3.1. Quá trình đầu tư xây dựng của dự án
Trình tự đầu tư xây dựng được chia thành các giai đoạn và công việc chủ
yếu như sau:
a, Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Là giai đoạn thực hiện các công việc kể từ khi hình thành ý tưởng đầu
tư đến khi có quyết định đầu tư cho dự án. Nội dung công tác chuẩn bị đầu tư
bao gồm:
+ Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư;
+ Tiến hành tiếp xúc thăm dò thị trường để xác định nhu cầu tiêu thụ,
khả năng cạnh tranh của sản phẩm, tìm nguồn cung ứng thiết bị vật tư cho sản
xuất, xem xét khả năng về nguồn vốn đầu tư và lựa chọn hình thức đầu tư;
+ Tiến hành điều tra, khảo sát và chọn địa điểm xây dựng;
+ Xin chứng chỉ quy hoạch;
+ Vạch chỉ giới đường đỏ và cung cấp tài liệu công trình hạ tầng kỹ thuật;
+ Xin thỏa thuận cấp điện, cấp nước, thỏa thuận phòng cháy chữa cháy
và thỏa thuận môi trường;
+ Lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư.
b, Giai đoạn thực hiện đầu tư
Nội dung công tác thực hiện đầu tư bao gồm:
+ Xin cắm mốc khu đất;
+ Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chi tiết, thực hiện
công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, tạo mặt bằng xây dựng;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

6

+ Xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thuê đất, cấp đất;
+ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bàn giao đất;
+ Lựa chọn nhà thầu tư vấn xây dựng;
+ Khảo sát, thiết kế, thẩm định phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản
vẽ thi công, dự toán xây dựng công trình;
+ Xin giấy phép xây dựng (nếu yêu cầu phải có giấy phép xây dựng)
+ Lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng;
+ Tiến hành thi công xây lắp;
+ Vận hành thử, nghiệm thu và bàn giao công trình.
c, Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa dự án vào vận hành
Nội dung công việc của giai đoạn kết thúc xây dựng đưa dự án vào vận
hành bao gồm:
+ Nghiệm thu bàn giao công trình;
+ Vận hành công trình;
+ Quyết toán vốn đầu tư;
+ Bàn giao công trình cho bên sử dụng
+ Thực hiện bảo hành công trình.
Trong quá trình đầu tư xây dựng dự án, công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư nằm trong giai đoạn thực hiện đầu tư dự án. Nó ảnh hưởng trực
tiếp đến công việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và bàn giao đất. Nếu
không thực hiện tốt công tác GPMB sẽ không được giao đất và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và không thể xin cấp phép xây dựng, không có
mặt bằng để thi công xây dựng.
1.1.3.2. Vai trò của công tác bồi thường GPMB tái định cư
a, Vai trò của công tác bồi thường GPMB tái định cư
- Công tác bồi thường GPMB tái định cư có ảnh hưởng lớn đến tiến độ
thực hiện các dự án

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

7
Hiện nay thủ đô Hà Nội đang trong giai đoạn mở rộng, do quỹ đất có
giới hạn và các yêu cầu phát triển của nền kinh tế, nhu cầu về văn hóa, xã hội,
an ninh quốc phòng thì việc mở rộng, cải tạo đô thị, xây dựng các công trình
trong khu đông dân cư là điều không tránh khỏi. Công tác bồi thường GPMB
trở thành một yêu cầu tiên quyết đi trước một bước trong các dự án xây dựng.
Mặt bằng để xây dựng là một yếu tố hết sức quan trọng đối với các dự án đầu
tư xây dựng. Có mặt bằng thì mới có thể tiến hành đo đạc, thi công, xây lắp
công trình được. Trong trường hợp khu đất đã được giải tỏa gần hết mà chỉ
vướng một vài hộ gia đình bị thu hồi đất trong diện GPMB mà chưa chịu di
chuyển, tháo dỡ thì cũng không thi công được. Do vậy, công tác bồi thường
GPMB tái định cư có ảnh hưởng lớn đến tiến độ thực hiện dự án.
- Công tác bồi thường GPMB tái định cư có ảnh hưởng lớn đến đời
sống của người bị thu hồi đất và nó ảnh hưởng đến an ninh, chính trị, xã hội
trên địa bàn thu hồi đất
Công tác bồi thường GPMB tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là vấn
đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế
chính trị, văn hóa xã hội của nhiều người, của cả cộng đồng dân cư. Nếu giải
quyết không tốt không thoả đáng quyền lợi của người có đất bị thu hồi và
những người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất dễ bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là
những khiếu kiện tập thể đông người làm cho tình hình trở nên phức tạp, từ đó
gây ra sự mất ổn định về kinh tế chính trị, văn hóa xã hội và an ninh quốc
phòng. Nếu giải quyết tốt công tác bồi thường GPMB và tái định cư còn tạo
công ăn việc làm cho người bị thu hồi đất, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế
xã hội từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ.
- Công tác bồi thường GPMB tái định cư có ảnh hưởng trực tiếp đến
hiệu quả của dự án đầu tư
Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, nếu làm tốt công tác bồi thường
GPMB tái định cư cư sẽ giúp cho chủ đầu tư có thể vận hành khai thác dự án

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

8
đúng tiến độ đã đề ra. Bên cạnh đó, giúp cho chủ đầu tư không bị ứ đọng vốn
do tiến độ dự án bị chậm trễ, tránh được các rủi ro ngẫu nhiên do thời tiết và
biến động giá cả, đảm bảo được tính hiệu quả của dự án. Việc đưa dự án vào
khai thác vận hành sớm còn giúp cho chủ đầu tư có được các cơ hội trong
hoạt động sản xuất kinh doanh của mình.
b, Yêu cầu của bồi thường GPMB tái định cư
- Đảm bảo tiến độ nhanh chóng, kịp thời, chính xác
Đảm bảo nhanh chóng, kịp thời, đúng tiến độ là một yêu cầu quan trọng
và cấp thiết của công thường GPMB tái định cư. Điều này không chỉ ảnh
hưởng đến chính hiệu quả của dự án mà còn ảnh hưởng tới tình hình an ninh
chính trị trên địa bàn thu hồi đất.
Bồi thường thường GPMB tái định cư đúng tiến độ sẽ tiết kiệm chi phí
cho chủ đầu tư, đưa công trình vào sử dụng đúng kế hoạch và đảm bảo được
hiệu quả của dự án.
- Đảm bảo công bằng, công khai, dân chủ
Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng, thường GPMB tái
định cư luôn gặp phải khó khăn lớn, gây nhiều bức xúc trong dư luận, tình
trạng khiếu kiện của người dân về việc thường GPMB tái định cư là khá phổ
biến, dẫn đến việc người dân chống đối, không hợp tác với cơ quan chức
năng, không nhận tiền bồi thường. Bên cạnh đó nhiều người nhận thức không
đầy đủ chính sách pháp luật của Nhà nước, hoặc lợi dụng khe hở của pháp
luật cố tình trì trệ trong việc nhận bồi thường hoặc cho rằng mức đền bù, hỗ
trợ như vậy là chưa thoả đáng, đòi tăng tiền đền bù, khiếu kiện…Do đó việc
công bằng, công khai, dân chủ trong quá trình bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư là yêu cầu cấp thiết. Khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư
xây dựng thì phải công khai chủ trương, chính sách của Nhà nước về việc thu
hồi đất để người bị thu hồi đất nắm được.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

9
- Đảm bảo hài hoà lợi ích cho các bên liên quan
Khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án, các nhà đầu tư được giao
đất luôn muốn thực hiện triển khai dự án nhanh chóng, giảm mọi chi phí để
tiết kiệm vốn đầu tư. Còn người bị thu hồi đất không ổn định công ăn việc
làm, điều kiện chỗ ở mới thấp hơn chỗ ở cũ, không ổn định được cuộc sống.
Nếu chính sách thường GPMB tái định cư mà không đảm bảo được lợi ích
của người bị thu hồi đất thì sẽ gây ra khiếu kiện, gây chậm trễ đến tiến độ
thực hiện dự án. Do đó, phải đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, chủ đầu
tư và người bị thu hồi đất.
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giải phóng mặt bằng
1.1.4.1. Chính sách
Chính sách là một trong những yếu tố ảnh hưởng lớn đến quá trình giải
phóng mặt bằng. Chính sách bao gồm luật định, nghị định, thông tư, quyết
định Những quy định pháp luật hiện hành luôn là yếu tố ảnh hưởng lớn đến
công tác giải phóng mặt bằng, có thể tại một thời điểm trước đó các tiêu chí
áp dụng cho việc giải phóng mặt bằng cho một khu vực cụ thể là hợp lý
nhưng ở một thời điểm khác hoặc một khu vực đặc biệt khác tiêu chí đánh giá
đó lại không hợp lý và không phù hợp. Bởi vậy cần nghiên cứu chi tiết các
văn bản quy phạm pháp luật tại thời điểm hiện hành để áp dụng sao cho hợp
lý nhất.
Đồng thời, những chính sách khác có liên quan đến quyền sở hữu,
quyền sử dụng cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến công
tác GPMB.
1.1.4.2. Những yếu tố liên quan đến thị trường
Có thể nói, thị trường đất đai là một thị trường nhạy cảm. Các yếu tố
của thị trường như cung cầu đất đai, giá cả của đất đai, tính chất của đất đai có

ảnh hưởng lớn đến công tác GPMB. Do đó quá trình GPMB ở từng nơi phải
tính toán đến những vấn đề này, mà ở mỗi nơi lại có đặc điểm thị trường

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10
riêng. Do vậy, để hoàn thành được công tác GPMB cần hết sức chú ý đến các
đặc điểm thị trường đất đai của từng địa phương.
1.1.4.3. Công tác quy hoạch
Ngoài yếu tố thị trường và chính sách, công tác quy hoạch cũng là một
vấn đề quan trọng trong công tác GPMB. Một khu đất ban đầu có thể giá trị
không quá lớn nhưng khi có thông tin về quy hoạch sẽ làm cho giá đất hoàn
toàn thay đổi dẫn đến làm thay đổi toàn bộ kế hoạch giải phóng mặt bằng.
1.1.4.4. Trình độ của đội ngũ thực hiện công tác GPMB
Một nhân tố khá quan trọng trong công tác bồi thường GPMB đó chính
là trình độ của đội ngũ quản lý và thực hiện công tác này. Việc GPMB diễn ra
một cách nhanh chóng và thuận lợi hay không phụ thuộc rất lớn vào năng lực
vận động cũng như thực hiện của cá nhân người quản lý.
1.1.4.5. Công tác tuyên truyền và nhận thức của các hộ gia đình
Công tác tuyên truyền và nhận thức của các hộ gia đình có sự ảnh
hưởng rõ rệt đến công tác bồi thường GPMB. Nếu công tác tuyên truyền tốt,
nhận thức của người dân sẽ được nâng lên, điều đó sẽ tạo điều kiện dễ dàng
cho việc đền bù GPMB và ngược lại.
1.1.4.6. Công tác phối hợp
Công tác đền bù GPMB không chỉ được thực hiện bởi một cơ quan duy
nhất mà cần có sự phối hợp bởi nhiều cơ quan thậm chí là các ban ngành đoàn
thể xã hội. Phối hợp là sự liên kết chặt chẽ qua lại, và cùng nhau hành động
của các tổ chức cơ quan trong công tác đền bù GPMB.
1.1.4.7. Minh bạch và công khai trong quá trình đền bù GPMB
Công tác công khai minh bạch cũng là một trong những yếu tố ảnh

hưởng đến tiến độ đền bù GPMB. Hiện nay, nhiều nơi gặp không ít khó khăn,
người dân không ủng hộ bởi nhược điểm của giải pháp đổi thiệt hại bằng tiền,
có nơi xảy ra tình trạng khiếu kiện, làm chậm tiến độ, tạo nên dư luận không
tốt trong dân và ảnh hưởng đến uy tín của Đảng, chính quyền và cá nhân một
số cán bộ.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

11
1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của
công tác giải phóng mặt bằng tái định của cho các dự án đầu tƣ công
1.2.1. Kinh nghiệm bồi thường, GPMB của một số nươc trên thế giới
Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan
trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi nhà nước
thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ
đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng
không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng.
Đặc biệt, ở những nước đang phát triển người dân chủ yếu sống bằng nghề
nông nghiệp đó là vấn đề sống còn của họ. Dưới đây là một số kinh nghiệm
quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam
chúng ta, đặc biệt trong chính sách đề bù giải phóng mặt bằng.
1.2.1.1. Trung Quốc
Hiến pháp Trung Quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu
Nhà nước và sở hữu tập thể. Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi
đất kể cả nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới
cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất và bồi thường cho các công trình gắn liền
với đất bị thu thu hồi.
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng
đất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân
có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở

mới. Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa
chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm
việc của mình.
Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng được
Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều
chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác
động điều chỉnh tại chính thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp, bồi thường
theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu).

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

12
Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng
đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các
nhu cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính
quyền chú ý tạo điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã
hội được Nhà nước có chính sách riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu tái
định cư được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ) , cân đối được giao
thông động và tĩnh. Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp
xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó khiếu tố.
Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà
hiện nay được thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời
cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị
tháo dỡ”.
- Loại 2: Đối với nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy giá theo giá
thị trường, giá tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích: Đây là tiêu chuẩn chính
quyền quận, huyện nơi có nhà di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho

phù hợp. Dựa vào khu vực bố trí nhà ở để tăng thêm diện tích, dựa theo phân
cấp từng vùng trong thành phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao,
mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100%.
1.2.1.2. Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dựng đất cho các
mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên
cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác
phải theo giá thị trường cho những ngươig có đủ điều kiện theo quy định của
pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi
thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

13
tài sản đó. Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc
thực hiện trưng dụng đất của ngành mình.
Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho
việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng,
quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước,
phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích
công cộng. Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc
tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành
đưa ra các quy định cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường, tái định cư,
nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án
bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường, tái
định cư, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi
kiện đưa ra tòa án. Ví dụ: trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái
Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường, tái định cư lớn nhất nước, họ đã xây
dựng chính sách riêng với mục tiêu: “Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng
một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng

và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu
nhập cao hơn và tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì thực tế
đã tỏ ra hiệu quả khi nhu cầu thu hồi đất trong nhiều dự án.
1.2.1.3. Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đồi, núi cho nên
đất công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Do đó để sử dụng
đất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế được coi như một
hình thức pháp luật.
Luật đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch
đô thị cho từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả
các đô thị, Nhà nước chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát
triển đồng bộ.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

14
Đặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dựng quốc thổ công khai
rõ ràng về đất đai. Đây có ý nghĩa tách riêng hai phần quyền sỏ hữu và quyền
sử dụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã hội.
Chế độ này giúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy
quyền sử dụng đất nhiều hơn quyền sở hữu đất. Với khái niệm công khai đất
đai, hạn chế sở hữu đất, hạn chế dử dụng đất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn
chế thanh lý các quy chế như thế này được xem là đặc trưng của luật liên
quan đến đất đai của Hàn Quốc.
Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc được chia thành hai thể chế.
Một là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã đạt
được theo thủ tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung công đất”
theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng
trong một khoảng thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật

“sung công đất” đã được thiết lập trước năm 1962. Sau đó theo pháp luật
ngoài mục đích thương lượng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất
việc này trên phạm vi toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật
này đã lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc đã triển khai bồi
thường cho đến nay. Tuy nhiên dước hai thể chế luật và trong quá trình thực
hiện luật “đặc lệ” thương lượng không đạt được thỏa thuận thì luật “sung
công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì
phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi trùng lặp cho nên thời gian có thể
kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên. Do đó, cho đến nay đã có
nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một.
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo
ba giai đoạn:
Thứ nhất: Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh
giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công