đánh giá hoạt động của văn phòng đang ký quyền sử dụng đất tỉnh vĩnh phúc thuộc sở tài nguyên và môi trường tỉnh vĩnh phúc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––






PHẠM THỊ PHƢƠNG



ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TỈNH VĨNH PHÚC THUỘC SỞ TÀI NGUYÊN
VÀ MÔI TRƢỜNG TỈNH VĨNH PHÚC

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số ngành: 60 85 01 03




LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP


Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. ĐỖ THỊ LAN

Thái Nguyên - 2013

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc./.

TÁC GIẢ


Phạm Thị Phƣơng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ii
LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận đƣợc sự giúp đỡ,
những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô Khoa Tài nguyên và Môi
trƣờng và Phòng QLĐT sau Đại học, trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Để có đƣợc kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân,

tôi có nhận đƣợc sự hƣớng dẫn chu đáo, tận tình của PGS. TS. Đỗ Thị Lan, là ngƣời
hƣớng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận đƣợc sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Sở Tài nguyên và Môi
trƣờng Vĩnh Phúc, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Vĩnh Phúc, các anh
chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần
của gia đình và ngƣời thân.
Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2013
Tác giả luận văn


Phạm Thị Phƣơng












Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN
i
LỜI CẢM ƠN
ii
MỤC LỤC
iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH
ix
MỞ ĐẦU
1
1. Tính cấp thiết của đề tài
1
2. Mục đích của đề tài
2
3. Yêu cầu của đề tài
2
4. Ý nghĩa của đề tài
3
Chƣơng 1
4
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
4
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
4

1.2.1. Pháp luật đất đai
4
1.2.1.1. Luật đất đai năm 2003
4
1.2.1.2. Các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai
5
1.2.2. Luật dân sự (2005)
8
1.2.3.Luật bổ sung sửa đổi một số điều của luật đầu tƣ xây dựng cơ bản(2009)
8
1.3. Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai, bất động sản
8
1.3.1. Đất đai
8
1.3.1.1. Về mặt thổ nhƣỡng (Soil)
8
1.3.1.2. Về tài nguyên, tài sản (Land)
9
1.3.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
9
1.3.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
9
1.3.2.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nƣớc về đất đai
10
1.3.3. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản
10
1.3.3.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
10
1.3.3.2. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản
10

1.3.3.3. Đơn vị đăng ký đất đai - Thửa đất
11
1.3.3.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
11

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iv
1.3.4. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam
13
1.3.4.1. Giai đoạn trƣớc khi có Luật đất đai
13
1.3.4.2. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 1988 đến năm 1993
13
1.3.4.3. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến năm 2003
13
1.3.4.4. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến nay
14
1.4. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
15
1.4.1. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐK
15
1.4.1.1. Chức năng của VPĐK
15
1.4.1.2. Nhiệm vụ, vai trò của VPĐK
15
1.4.2. Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền
địa phƣơng
17
1.5. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, tài sản gắn liền trên đất ở một số nƣớc

trên thế giới
18
1.5.1. Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, tài sản gắn liền trên đất ở Úc
18
1.5.2. Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, tài sản gắn liền trên đất ở Anh
19
1.5.3. Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, tài sản gắn liền trên đất ở Hoa Kỳ
20
1.6. Thực trạng hoạt động của VPĐK ở nƣớc ta
21
1.6.1. Tình hình thành lập VPĐK
21
1.6.2. Cơ cấu tổ chức của VPĐK
22
1.6.3. Nguồn nhân lực của VPĐK
23
1.6.4. Chức năng, nhiệm vụ của VPĐK
24
1.6.5. Tình hình triển khai các nhiệm vụ của VPĐK
25
1.6.5.1. Cấp tỉnh
25
1.6.5.2. Cấp huyện
26
1.6.6. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK
27
1.6.6.1. Kết quả đạt đƣợc
27
1.6.6.2. Các hạn chế
28

1.6.6.3. Đánh giá chung tổng quan
29
Chƣơng 2
30
ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
30
2.1. Đối tƣợng nghiên cứu
30
2.2. Phạm vi nghiên cứu
30
2.2.1.Về không gian nghiên cứu
30
2.2.2.Về thời gian nghiên cứu
30

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

v
2.3. Nội dung nghiên cứu
30
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Vĩnh Phúc
30
2.3.2. Sơ lƣợc tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc
30
2.3.3. Tình hình hoạt động của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc
30
2.3.4. Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc
30
2.3.5. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc
30

2.3.6. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK tỉnh
Vĩnh Phúc
30
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu
30
2.4.1.Phƣơng pháp điều tra thu thập số liệu
30
2.4.1.1.Phƣơng pháp điều tra số liệu thứ cấp
30
2.4.1.2. Phƣơng pháp điều tra các số liệu sơ cấp
31
2.4.2. Phƣơng pháp thống kê, so sánh
31
2.4.3. Phƣơng pháp kế thừa các tài liệu có liên quan
31
2.4.4. Phƣơng pháp chuyên gia
31
Chƣơng 3
32
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
32
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của tỉnh Vĩnh Phúc
32
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
32
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
36
3.1.2.1. Tình hình sản xuất nông nghiệp
36
3.1.2.2. Tình hình phát triển công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp

36
3.1.2.3. Tình tình xây dựng cơ sở hạ tầng
37
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội tỉnh Vĩnh Phúc
40
3.2. Sơ lƣợc tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc
42
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai của tỉnh Vĩnh Phúc
42
3.2.2. Tình hình sử dụng đất của tỉnh Vĩnh Phúc
44
3.3. Tình hình hoạt động của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc
46
3.3.1.Tổ chức bộ máy của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc
46
3.3.1.1. Căn cứ pháp lý
46
3.3.1.2. Chức năng nhiệm vụ
46
3.3.1.3. Nguồn nhân lực của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc
48
3.3.1.4. Sự phối hợp hoạt động giữa các phòng của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc
49
3.3.1.5. Cơ chế hoạt động của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc
49

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vi
3.3.2. Kết quả hoạt động của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc

53
3.3.2.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận
53
3.3.2.2. Công tác đăng ký thế chấp
57
3.3.2.3. Công tác cung cấp thông tin địa chính
58
3.3.2.4. Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính
59
3.3.2.5. Công tác cập nhật chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính
61
3.3.2.6. Công tác thống kê và kiểm kê đất đai
64
3.4. Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc
64
3.4.1. Đánh giá chung về kết quả hoạt động
64
3.4.2. Đánh giá thông qua kết quả thực tế điều tra
65
3.4.2.1. Mức độ công khai về thủ tục hành chính
65
3.4.2.2. Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính
66
3.4.2.3. Thái độ và mức độ hƣớng dẫn của cán bộ chuyên môn
69
3.4.2.4. Các khoản lệ phí ngƣời sử dụng đất phải đóng góp
70
3.4.3. Nhận xét chung
71
3.5. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc

72
3.5.1. Về chính sách pháp luật đất đai
72
3.5.2. Về chức năng, nhiệm vụ
73
3.5.3. Về tổ chức, cơ chế hoạt động
74
3.5.4. Về đối tƣợng giải quyết, thực hiện
74
3.6. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK tỉnh Vĩnh
Phúc
74
3.6.1. Các giải pháp về chính sách pháp luật
75
3.6.2. Các giải pháp về tổ chức
75
3.6.3. Các giải pháp về nhân lực
75
3.6.4. Các giải pháp về kỹ thuật nghiệp vụ
77
3.6.5. Các giải pháp về đầu tƣ cơ sở vật chất, trang bị kỹ thuật
77
3.6.6. Các giải pháp về cơ chế tài chính
78
3.6.7. Các giải pháp tin học hóa hệ thống đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận; lập và quản lý hồ sơ địa chính; chỉnh lý biến động đất đai
78
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
80
1. Kết luận

80
2. Đề nghị
81
TÀI LIỆU THAM KHẢO
82

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS
: Bất động sản
ĐKĐĐ
: Đăng ký đất đai
HSĐC
: Hồ sơ địa chính
TTHC
: Thủ tục hành chính
TN và MT
: Tài nguyên và Môi trƣờng
UBND
: Uỷ ban nhân dân
VPĐK
: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

viii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Tình hình thành lập VPĐK các cấp
22
Bảng 1.2: Nguồn nhân lực của VPĐK cả nƣớc
23
Bảng 3.1: Tình hình dân số và lao động của tỉnh Vĩnh Phúc năm 2012
39
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất đai của tỉnh Vĩnh Phúc năm 2012
45
Bảng 3.3: Thực trạng trình độ cán bộ của VPĐK trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc
49
Bảng 3.4: Thời gian giải quyết các TTHC liên quan đến đất đai thuộc thẩm
quyền của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc

50
Bảng 3.5: Kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức trên địa bàn
tỉnh Vĩnh Phúc đến hết năm 2012
53
Bảng 3.6: Kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức trên địa bàn
tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2003- 2012
54
Bảng 3.7: Kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức trên địa bàn
tỉnh Vĩnh Phúc tại VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc
56
Bảng 3.8: Kết quả thực hiện đăng ký thế chấp cho các tổ chức trên địa bàn
tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2005- 2012
58
Bảng 3.9: Kết quả thực hiện cung cấp thông tin địa chính cho Cục thuế tỉnh
để thực hiện nghĩa vụ tài chính giai đoạn 2007-2012
59
Bảng 3.10: Kết quả thu thập tài liệu HSĐC, số hóa bản đồ 299/TTg trên địa
bàn tỉnh Vĩnh Phúc
60
Bảng 3.11: Kết quả cập nhật, chỉnh lý biến động HSĐC tại VPĐK tỉnh Vĩnh
Phúc năm 2012
62
Bảng 3.12: Mức độ công khai TTHC
66
Bảng 3.13: Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc
67
Bảng 3.14: Mức độ thỏa mãn yêu cầu khi thực hiện các TTHC tại VPĐK tỉnh
Vĩnh Phúc
68
Bảng 3.15: Mức độ hƣớng dẫn của cán bộ khi thực hiện các TTHC tại VPĐK

tỉnh Vĩnh Phúc
69
Bảng 3.16: Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các TTHC tại
VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc
70


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ix
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH

Hình 1.1: Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai
17
Hình 3.1: Bản đồ hành chính tỉnh Vĩnh Phúc
32
Hình 3.2: Mô hình tổ chức của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc
48


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng của môi trƣờng sống. Con ngƣời sinh ra và lớn lên nhờ đất, đất đai
gắn bó máu thịt với con ngƣời và cả dân tộc, là sự sống còn của mỗi quốc gia.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà
nƣớc về đất đai. Việc đăng ký Nhà nƣớc về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai

đƣợc bảo đảm bởi nhà nƣớc, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung,
thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nƣớc để
bảo vệ lợi ích nhà nƣớc, lợi ích cộng đồng cũng nhƣ lợi ích của ngƣời sử dụng đất.
Tỉnh Vĩnh Phúc đƣợc tái lập và chính thức đi vào hoạt động từ ngày
01/01/1997 trên cơ sở tách ra từ tỉnh Vĩnh Phú. Vĩnh Phúc là tỉnh thuộc đồng Bằng
châu thổ sông Hồng là cửa ngõ phía Tây Bắc của thủ đô Hà Nội. Từ khi đƣợc thành
lập và đi vào hoạt động đến nay, với chủ trƣơng của Ban tổ chức Tỉnh ủy và UBND
tỉnh Vĩnh Phúc là xây dựng tỉnh trở thành một tỉnh công nghiệp - đô thị hiện đại -
thành phố vệ tinh của thành phố Hà Nội. Do vậy trong những năm gần đây, Vĩnh
Phúc đã có những chuyển biến, những thành tựu to lớn về mặt kinh tế - xã hội, an
ninh quốc phòng đƣợc củng cố giữ vững, đời sống nhân dân ngày càng đƣợc cải
thiện về chất và lƣợng, các thủ tục hành chính dần đƣợc UBND tỉnh quan tâm và cải
cách để đáp ứng nhu cầu và để tăng thu hút đầu tƣ của các cơ quan, tổ chức, cá nhân
vào tỉnh. Một trong những cải cách đó là sự ra đời của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất (VPĐK) tỉnh Vĩnh Phúc đƣợc thành lập theo Quyết định 606/2005/QĐ-UB
ngày 04/3/2005 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc thành lập Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất tỉnh Vĩnh Phúc.
Sự ra đời của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc là tất yếu để đáp ứng mục tiêu phát triển
kinh tế - xã hội chung trên địa bàn tỉnh và đảm bảo quyền lợi của các tổ chức, cá
nhân về thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, nhất là vấn đề đăng ký cấp giấy
chứng nhận, các hoạt động liên quan đến việc thuê lại đất trong các khu công
nghiệp, các hoạt động về việc chuyển quyền sử dụng đất trong các dự án đô thị,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

2
công tác giao dịch đảm bảo, Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đã đạt đƣợc thì
VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc gặp rất nhiều khó khăn về nhiều mặt, hoạt động của VPĐK
còn hạn chế.
Vì vậy để khái quát đƣợc thực trạng hoạt động và có các giải pháp nhằm nâng

cao hoạt động của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc, đáp ứng các yêu cầu thực tiễn đặt ra là
mục tiêu của đề tài nghiên cứu “ Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất tỉnh Vĩnh Phúc thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh
Phúc” dƣới sự hƣớng dẫn của PGS.TS Đỗ Thị Lan - Giảng viên khoa Tài nguyên
và Môi trƣờng - Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên cùng sự giúp đỡ của
VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc. Nhằm nghiên cứu, đánh giá thực trạng và đề xuất các giải
pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK, góp phần cải cách
thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn tỉnh.
2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc thuộc Sở TN và
MT tỉnh Vĩnh Phúc từ khi đƣợc thành lập đến nay (Từ 14/6/2005 đến 31/12/2012).
Để tìm đƣợc những mặt mạnh và tồn tại của hoạt động VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc thuộc
Sở TN và MT tỉnh Vĩnh Phúc.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK tỉnh
Vĩnh Phúc thuộc Sở TN và MT tỉnh Vĩnh Phúc trong giai đoạn tới.
3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Vĩnh Phúc ảnh hƣởng
đến thực trạng hoạt động của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc thuộc Sở TN và MT tỉnh Vĩnh
Phúc.
- Đánh giá đƣợc đúng thực trạng hoạt động của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc Sở TN
và MT tỉnh Vĩnh Phúc trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy, trung thực;
- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn;
- Đánh giá đƣợc các ƣu, nhƣợc điểm để làm căn cứ đề ra đề xuất kiến nghị
phù hợp.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3

4. Ý nghĩa của đề tài
- Thông qua kết quả nghiên cứu nhằm đánh giá đƣợc các ƣu, nhƣợc điểm để
làm căn cứ đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK tỉnh
Vĩnh Phúc thuộc Sở TN và MT tỉnh Vĩnh Phúc trong việc cải cách các thủ tục hành
chính về đất đai nhằm giảm thời gian, chi phí và đi lại của các tổ chức, cá nhân. Từ
đó, làm tăng sự đầu tƣ của các tổ chức kinh tế, cá nhân vào địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở để VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc
thuộc Sở TN và MT tỉnh Vĩnh Phúc thấy đƣợc những chức năng, nhiệm vụ đã làm
tốt để phát huy và những chức năng, nhiệm vụ chƣa làm đƣợc để tiếp tục triển khai.
Là tài liệu tham khảo khi nghiên cứu các vấn đề liên quan đến VPĐK của các huyện
trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001):
“Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền,
sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc”. Do vậy mà Nhà
nƣớc đã ban hành các quy định liên quan đến VPĐK trong hệ thống văn bản quy
phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhƣng đƣợc xem là tƣơng đối đầy đủ.
Đây là cơ sở khoa học ban đầu để thành lập và đƣa các VPĐK đi vào hoạt động
nhằm giúp các công dân và tổ chức có đƣợc một đầu mối duy nhất để thực hiện các
thủ tục hành chính về đất đai khi có nhu cầu. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên
quan đến VPĐK còn những hạn chế nhƣ:
- Thiếu các quy định hƣớng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ
biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chƣa đƣợc tiến hành đồng bộ.
- Chính quyền các cấp chƣa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ
chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
Đứng trƣớc thực tiễn trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đƣa
VPĐK đi vào hoạt động có hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu
quản lý, sử dụng đất với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững
mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này đƣợc xác định là một trong 3 giải
pháp cơ bản để thực hiện chiến lƣợc phát triển kinh tế.
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
1.2.1. Pháp luật đất đai
1.2.1.1. Luật Đất đai 2003
- Luật Đất đai 2003 quy định: “Việc đăng ký quyền sử dụng đất đƣợc thực
hiện tại VPĐK trong các trƣờng hợp: Ngƣời đang sử dụng đất chƣa đƣợc cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất; Ngƣời sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Ngƣời sử dụng đất đã có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép đổi

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

5
tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đƣờng ranh giới thửa đất; Ngƣời đƣợc
sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà
nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành’’.[18]
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng có VPĐK là cơ quan dịch vụ công
thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa
chính, phục vụ ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ ”. [18]
1.2.1.2. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng
quyết định thành lập VPĐK thuộc Sở TN và MT và thành lập các chi nhánh của
VPĐK tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập
VPĐK thuộc Phòng TN và MT. [12]
Nhƣ vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách
tắc trong quản lý nhà nƣớc về đất đai.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
[13].
Nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho ngƣời sử dụng đất cũng nhƣ
xác lập quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất

đai và thống nhất quản lý về đất đai, nhằm đảm bảo thống nhất trong công tác quản
lý giữa các bộ, ngành nâng cao vai trò trong công tác quản lý đất đai từ trung ƣơng
đến địa phƣơng. Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định cụ thể việc cấp giấy chứng
nhận đơn thuần chỉ là quyền sử dụng đất mà nó bao gồm cả tài sản khác gắn liền với
đất và đƣợc nhắc đến “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất ”.
Nếu nhƣ vậy thì vai trò của VPĐK các cấp phải đảm nhiệm thêm một nhiệm
vụ mới, đó là phải xác định đƣợc công trình nhà ở và các tài sản khác gắn liền với

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

6
đất và tất nhiên phải có sự thay đổi phƣơng pháp làm việc, mẫu giấy chứng nhận,
mẫu văn bản có liên quan để bổ sung các yếu tố nhƣ nhà ở, công trình xây dựng,
cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng, đồng thời cũng quy định các văn bản
pháp lý có liên quan để xác định quyền hợp pháp của ngƣời đăng ký chủ sở hữu tài
sản đó (Điều 8 đến Điều 10).
Ngƣời sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quyền
lựa chọn các hình thức, trình tự cấp giấy chứng nhận đối với các trƣờng hợp nhà ở,
công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất nhƣng không đồng thời là
chủ sử dụng đất (Điều 20). Một điểm nữa Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định trình
tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận, nơi nộp và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nhằm bảo đảm đơn giản hoá thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện công
việc và hiệu quả của cán bộ trực tiếp thực thi nhiệm vụ (Điều 11,12).
- Thông tƣ liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004
(hƣớng dẫn chức năng, nhiệm vụ, tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất.
Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chƣa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất,
thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hành
chính. [3]
- Thông tƣ liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV ngày 13 tháng 5 năm

2010 hƣớng dẫn chức năng, nhiệm vụ, tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ
đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chƣa có đủ điều kiện về cơ sở vật
chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách
hành chính. [4]
- Thông tƣ số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của
liên Bộ Tài chính và Bộ TN và MT hƣớng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách
nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính,
nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bƣớc thủ tục hành chính khi ngƣời sử dụng đất,
thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng
đất, ). [5]
- Thông tƣ liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

7
2005 hƣớng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất. [6]
- Thông tƣ liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tƣ liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hƣớng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh. [7]
- Thông tƣ liên tịch số 20/2011/TTTL-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ
Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. [8]
- Thông tƣ số 17/2009/TT-BTNMT hƣớng dẫn về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. [9]
Thông tƣ 17/2009/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, gồm có 4 chƣơng và 36
điều. Đƣợc quy định cụ thể và thống nhất trong toàn quốc, việc sử dụng giấy chứng
nhận một mẫu chung cho tất cả các loại đất và nhà cũng nhƣ tài sản khác gắn liền

trên đất, việc thể hiện các thông tin về ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất, hình thức sử dụng đất và tài sản, loại đất theo mục đích sử dụng, nguồn
gốc sử dụng đất ( Điều 3 đến Điều 5).
Thể hiện thông tin về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; nhìn chung các
thông tin quy định để ngƣời thực hiện chức năng thể hiện các nội dung liên quan
đến giấy chứng nhận tại các Điều 6 đến Điều 8 quy định cụ thể và chi tiết cách thể
hiện loại tài sản nhƣ nhà ở công trình xây dựng, mục đích nguồn gốc thời điểm hình
thành các loại tài sản là nhà ở, công trình xây dựng và các loại tài sản khác gắn liền
với đất, và một số nội dung liên quan đến việc thực hiện thủ tục hành chính trong đó
thể hiện các nội dung liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tƣ số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành
chính về lĩnh vực đất đai. [10]
Nhƣ vậy trong khoảng thời gian ngắn với sự phát triển kinh tế của đất nƣớc,
để pháp luật có thể đáp ứng đƣợc mọi nhu cầu của đối tƣợng sử dụng đất và đối

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

8
tƣợng quản lý nhà nƣớc về đất đai. Tại thông tƣ này còn quy định sửa đổi, bổ sung
một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian từ 50 ngày
đối với cấp giấy chứng nhận lần đầu theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP; còn 43
ngày đối với Thông tƣ số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011, đồng thời điều
chỉnh bổ sung một số nội dung đơn xin giao đất làm nhà ở của Thông tƣ
09/2007/TT-BTNMT và một số mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất bằng
mẫu đơn xin đăng ký biến động (Mẫu 03) của Thông tƣ 17/2009/TT-BTNMT….
1.2.2. Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất khi thực hiện đăng
ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu đƣợc Bộ Luật Dân sự 2005 quy định

cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ
sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản
(Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền
của ngƣời không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173). Trên cơ sở đó, pháp
nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp
(trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nƣớc và cơ quan có thẩm quyền. [19]
1.2.3. Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ bản
(2009)
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tƣ xây dựng
cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009, đối với lĩnh vực quản lý nhà nƣớc về đất
đai. Luật này tập chung cho một số vấn đề trong công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.[20]
1.3. Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai, bất động sản
1.3.1. Đất đai
1.3.1.1.Về mặt thổ nhưỡng (soil)
Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, đƣợc hình thành do kết quả tác
động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài
nguyên đất đƣợc đo bằng số lƣợng diện tích và độ phì. Winkler (1968) xem đất nhƣ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

9
một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật,
động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát
triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ của con ngƣời đối với đất mà đất
có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngƣợc lại.
Cũng cách nhìn nhận nhƣ vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một
“vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Nhƣ vậy, đất

luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững
khi “vật mang” bền vững. Con ngƣời tác động vào đất cũng chính là tác động vào
các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang lại có tính chất đặc thù,
độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh
thái tồn tại và phát triển. [2]
1.3.1.2.

Về tài nguyên, tài sản (land)
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trƣng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng
của con ngƣời và là tƣ liệu sản xuất đặc biệt.
; các dạng
thổ nhƣỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nƣớc
cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nƣớc ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và
động vật; trạng thái định cƣ của con ngƣời và những thành quả vật chất do các hoạt
động của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại tạo ra”.[2]
1.3.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.3.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký Nhà nƣớc về đất đai: Các quyền về đất đai đƣợc bảo đảm bởi Nhà
nƣớc, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu
địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nƣớc, chỉ có cơ quan
Nhà nƣớc có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký
đất đai.
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

10
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai.

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nƣớc trong việc xây dựng
dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
1.3.2.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nƣớc để bảo vệ lợi ích nhà nƣớc, lợi
ích cộng đồng cũng nhƣ lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nƣớc và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhƣợng.
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trƣờng bất động sản.
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất.
+ Cung cấp tƣ liệu phục vụ các chƣơng trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật.
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội.
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cƣờng sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản.
+ Khuyến khích đầu tƣ cá nhân.
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. [16]
1.3.3. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản
1.3.3.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu
chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối
với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản đƣợc lập để phục vụ cho lợi
ích của nhà nƣớc và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nƣớc: để thực hiện việc thu thuế cũng nhƣ đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho ngƣời sở hữu, ngƣời sử dụng
có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an
toàn và với một chi phí thấp.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

11
1.3.3.2. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản đƣợc công
khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin đƣợc pháp luật bảo vệ. Đối
tƣợng đăng ký đƣợc xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý. [16]
1.3.3.3. Đơn vị đăng ký đất đai - Thửa đất
Thửa đất đƣợc hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, đƣợc coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tƣ cách là một đối tƣợng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc
định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không đƣợc xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký đƣợc ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong
hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng
lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô
tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống
mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở
Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy
nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m
2
cho đến hàng ngàn ha đƣợc xác định

trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính đƣợc lập theo một hệ toạ độ thống
nhất trong phạm vi toàn quốc. [16]
1.3.3.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
a) Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phƣơng thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai đƣợc chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp,
nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

12
tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhƣợng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác.
Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các
phƣơng thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê
nhƣợng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền
địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất
là mua bán bất động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thƣờng là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng hoặc các thoả thuận khác
về thực hiện các quyền hoặc hƣởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất.
Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã đƣợc thực hiện,
nhƣng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền
đƣợc các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có ngƣời làm chứng,
có thể có ngƣời làm chứng, có thể do ngƣời đại diện chính quyền xác nhận. Tuy
nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu
hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tƣợng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể đƣợc sao chép nguyên văn hoặc trích sao

những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù đƣợc đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua
phải tiến hành điều tra ngƣợc thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất
mà mình mua.
b) Đăng ký quyền
- Quyền đƣợc hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà ngƣời đƣợc giao
quyền hoặc các bên liên quan đƣợc đảm bảo thực hiện và hƣởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch đƣợc đăng ký vào sổ. Nói

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

13
cách khác, đối tƣợng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý
hiện hành giữa bất động sản và ngƣời có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng
ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.[16]
1.3.4. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam
1.3.4.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai
Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tƣớng Chính phủ “Về việc đo đạc
và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập đƣợc hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất
nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cƣ nông thôn.
1.3.4.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử
dụng đất hợp pháp mà chƣa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nƣớc
- Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc
huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho ngƣời sử dụng đất và tự mình
đăng ký đất chƣa sử dụng vào sổ địa chính”. [17]

-Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tƣ số 302 - ĐKTK
ngày 28/10/1989 hƣớng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự
chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”. Thời kỳ này
do đất đai ít biến động, Nhà nƣớc nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai,
phát canh thu tô dƣới mọi hình thức và với phƣơng thức quản lý đất đai theo cơ chế
bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
1.3.4.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
a) Luật Đất đai năm 1993 quy định
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý, Nhà nƣớc
giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nƣớc còn
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất.
- “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng
đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
- “Ngƣời đang sử dụng đất tại xã, phƣờng, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

14
phƣờng, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn lập và quản lý sổ địa
chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chƣa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng
đất”.[17]
Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
đƣờng lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chƣa đƣợc
pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhƣng trên thực tế, thị trƣờng này có nhiều
biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thƣờng
xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán,
chuyển nhƣợng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nƣớc
có thẩm quyền.
b) Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy

định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai đƣợc chấn
chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phƣơng đã nhận
thức đƣợc vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với
công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
[17]
1.3.4.4.Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
a) Đăng ký đất đai: Luật Đất đai năm 2003 quy định “Đăng ký quyền sử dụng
đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. “Đăng
ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa
đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử
dụng đất”. [18]
Luật dành riêng một chƣơng quy định các thủ tục hành chính trong quản lý
và sử dụng đất đai theo phƣơng châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho ngƣời sử
dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình. Theo
quy định của pháp luật đất đai, hệ thống ĐKĐĐ có hai loại là đăng ký ban đầu và
đăng ký biến động.
- Đăng ký ban đầu đƣợc thực hiện khi Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
- Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

15
dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục
đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
b) Cơ quan đăng ký đất đai
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng có VPĐK là cơ quan dịch vụ công
thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa
chính, phục vụ ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ’’. [18]
1.4. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.4.1. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐK
1.4.1.1. Chức năng của VPĐK
Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK thành lập ở cấp tỉnh và cấp
huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức
năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng
đất và quản lý hồ sơ địa chính, tham mƣu cho cơ quan tài nguyên và môi trƣờng
cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo
quy định của pháp luật.
1.4.1.2 Nhiệm vụ, vai trò của VPĐK
- Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính
về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm quyền cho các đối tƣợng sử
dụng đất ở địa phƣơng;
- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của
pháp luật khi thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất;
- Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi
địa giới hành chính;
- Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ
quan tài nguyên và môi trƣờng;
- Lƣu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai. [12]
Nhƣ vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng chính
là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ ngƣời sử dụng đất thực
hiện các quyền và nghĩa vụ.
Với tƣ cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK