thực tập thẩm định dự án bđs huyện nhà bè

Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè


1





KHOA QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH


BÁO CÁO THỰC TẬP


ĐỀ TÀI
“Thẩm định giá bán căn hộ thuộc huyện Nhà Bè”



NHÓM THẨM ĐỊNH GIÁ HUYỆN NHÀ BÈ:
Văn Trần Trung Hiếu
Nguyễn Hồng Quân
GVHD: Trần Hà Minh Quân
BỘ LAO ĐỘNG THƯƠNG BINH VÀ XÃ HỘI
TRƯỜNG CAO ĐẲNG NGHỀ TÂY SÀI GÒN
o0o
Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè


2

LỜI NÓI ĐẦU
Từ khi luật đất đai ra đời năm 1993 thị trường Bất động sản có những bước phát
triển mạnh mẽ cả về quy mô, cơ cấu, dung lượng, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã
hội của đất nước, phát huy các nguồn vốn trong xã hội, thu hút đầu tư nước ngoài, làm
thay đổi bộ mặt kinh tế đất nước, rút ngắn khoảng cách giữa nông thôn và thành thị, góp
phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước…Song do phát triển chủ yếu là tự phát, chưa có sự quản lý chặt chẽ nên thị trường
Bất động sản đã có nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến nền kinh tế đất nước; đặc biệt là
những cơn “sốt giá”, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo tạo nên giá ảo, giá nhà đất bị
thả nổi, không phản ánh đúng mối quan hệ cung - cầu trên thị trường. Nhưng cũng có
những thời kỳ thị trường Bất động sản lạnh dần như “đóng băng” làm cho các đối tượng
tham gia giao dịch trên thị trường phải băn khoăn, lo lắng. Nguồn thông tin trên thị
trường hiện nay không minh bạch, kiến thức của người dân về Bất động sản còn hạn chế
nên khiến cho người bán khó xác định được giá bán còn người mua thì không biết mua
với mức giá bao nhiêu là phù hợp. Khiến cho giá cả Bất động sản không phản ánh đúng
giá trị thực của chúng. Trước tình hình đó yêu cầu đặt ra cho đội ngũ thẩm định giá là
phải có kiến thức chuyên môn về lĩnh vực thẩm định đồng thời không ngừng nâng cao
đạo đức nghề nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá Bất động sản. Có như vậy mới xác
định đúng giá trị của Bất động sản, nâng cao tính minh bạch của thông tin, góp phần đẩy
mạnh thị trường Bất động sản nước ta phát triển.

Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè


3

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN 5
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 6

ĐÁNH GIÁ, NHẬN XÉT 7
CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 11
I. QUY TRÌNH THẨM GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 12
1. Các bước thực hiện trong quá trình thẩm định giá 12
2. Quy trình thực hiện chi tiết 12
3. Khảo sát hiện tượng, thu thập thông tin 14
4. Phân tích thông tin 16
5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá 17
6. Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá 18
II. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS 18
1. Phương pháp so sánh trực tiếp 18
2. Phương pháp thu nhập 18
3. Phương pháp chi phí 19
4. Phương pháp lợi nhuận 19
5. Phương pháp thặng dư 19
CHƯƠNG II: GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN VÀ DỊCH
VỤ BĐS NAM VIỆT 20
Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè


4

I. TỔNG QUAN VỀ BĐS NAM VIỆT 21
II. TẦM NHÌN, SỨ MẠNG VÀ GIÁ TRỊ CỐT LÕI CTY 21
III. BẢN MÔ TẢ CÔNG VIỆC CỦA NHÂN VIÊN
THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG CTY 22
IV. QUÁ TRÌNH THỰC TẬP TRONG CTY BĐS NAM
VIỆT 25
CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ VỀ CÔNG TÁC
THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THUỘC HUYỆN NHÀ BÈ 27

I. BẢN ĐỒ TỔNG QUAN CÁC DỰ ÁN CHUNG CƯ
HUYỆN NHÀ BÈ 28
II. DỰ ÁN PHÚ HOÀNG ANH 29
III. DỰ ÁN HOÀNG ANH GOLD HOUSE 41
IV. DỰ ÁN HOÀNG ANH GIA LAI 3 53
CHƯƠNG V: CẢM NHẬN CỦA NHÓM 62
TỔNG KẾT
PHỤ LỤC
Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè


5


LỜI CÁM ƠN
Lời đầu tiên cho phép tôi gửi lời cảm ơn đến BGH Trường Cao Đẳng Nghề Tây Sài
Gòn cùng với giáo viên hướng dẫn đã tạo điều kiện cho tôi và các bạn sinh viên khác của
trường được thực tập thực tế tại công ty Bất Động Sản NAM VIỆT, nhằm mục đích trải
nghiệm công việc cọ sát với môi trường thật bên ngoài nâng cao kiến thức và kĩ năng
chuyên môn để có thể hòa nhập với tổ chức mới sau khi tốt nghiệp ra trường
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến công ty Bất Động Sản NAM VIỆT đã tạo điều kiện
tốt nhất để tôi và các sinh viên khác hoàn thành tốt khóa thực tập này bên cạnh đó tôi xin
chân thành gửi lời cám ơn sâu sắc đến các anh chị trong công ty đã tận tình hướng dẫn
trong công việc để tôi có thể hoàn thành tốt công việc được giao …Mặc dù khóa thực tập
chỉ kéo dài 2 tháng nhưng với sự giúp đỡ tận tình của các anh chị, tôi đã rút ra được
nhiều bài học quý báo cho mình.
Với các kiến thức thực tiễn, môi trường làm việc chuyên nghiệp của công ty cũng như
những kinh nghiệm sau đợi thực tập mà tôi đã học được đó sẽ là hành trang để cho tôi
tiếp tục công việc của mình.
Tuy nhiên đây là lần đầu tôi bước vào thực tập tại một công ty chính thức nên không

thể trách khỏi được những thiếu sót, sai sót trong quá trình làm việc, rất mong sự giúp đỡ
và đóng góp ý kiến của Quý công ty, nhà trường, giáo viên hướng dẫn ,các anh chị trong
công ty để tôi có thể hoàn thiện mình hơn!.
Tôi xin chân thành cám ơn!.
Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè


6

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

1. BDS: Bất Động Sản
2. KD: Kinh Doanh
3. CC: Chính Chủ
4. MG: Mô Giới
5. (-V): Chưa VAT
6. (V): Có VAT
7. PTTT: Phương Thức Thanh Toán
8. TGB: Tổng Gía Bán
9. B/T: Bán/Thuê
10. View: Hướng nhìn
11. Cty : Công Ty
12. HĐ: Hợp Đồng
13. Map: Bản Đồ



Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè

7

ĐÁNH GIÁ, NHẬN XÉT CỦA CÔNG TY
TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ THỰC TẬP
Họ và tên sinh viên: Văn Trần Trung Hiếu
Lớp: QTTCNH_K2_SG
I/ Mức điểm đánh giá: 0đ – 10đ
Mục
Nội dung
Mức độ
Điểm
1
Tác phong


 Giờ giấc thực tập


 Trang phục làm việc


 Thái độ làm việc
Vui vẻ
Hòa nhập với môi trường làm việc
Sẵn sàng giúp đỡ đồng nghiệp


2
Công việc

 Mức độ am hiểu công việc


 Khả năng hoàn thành công việc được giao


 Tư duy sáng tạo trong làm việc


 Khả năng phối hợp với đồng nghiệp
( Teamworks)


II/ Nhận xét chung:


Doanh nghiệp xác nhận
Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè


8

ĐÁNH GIÁ, NHẬN XÉT CỦA CÔNG TY
TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ THỰC TẬP
Họ và tên sinh viên: Nguyễn Hồng Quân
Lớp: QTTCNH_K2_SG
I/ Mức điểm đánh giá: 0đ – 10đ
Mục
Nội dung

Mức độ
Điểm
1
Tác phong


 Giờ giấc thực tập


 Trang phục làm việc


 Thái độ làm việc
Vui vẻ
Hòa nhập với môi trường làm việc
Sẵn sàng giúp đỡ đồng nghiệp


2
Công việc


 Mức độ am hiểu công việc


 Khả năng hoàn thành công việc được giao


 Tư duy sáng tạo trong làm việc

 Khả năng phối hợp với đồng nghiệp
( Teamworks)


II/ Nhận xét chung:


Doanh nghiệp xác nhận
Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè


9

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN
Sinh viên được nhận xét: Văn Trần Trung Hiếu

1.
2
3
4
5
6
7
8
9
10

XÁC NHẬN CỦA GIÁO VIÊN
(Ký và ghi rõ họ tên)

Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè


10

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN
Sinh viên được nhận xét: Nguyễn Hồng Quân

1.
2
3
4
5
6
7
8
9
10

XÁC NHẬN CỦA GIÁO VIÊN
(Ký và ghi rõ họ tên)

Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè


11





CHƯƠNG I
KHÁI QUÁT THẨM ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN







Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè


12

I. QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1. CÁC BƯỚC THỰC HIỆN TRONG QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ.
Doanh nghiệp và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu (6) bước sau đây:

- Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường
hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
- Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
- Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
- Bước 4: Phân tích thông tin.
- Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
- Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.
2. QUY TRÌNH THỰC HIỆN CHI TIẾT.
2.1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở
thẩm định giá.
2.1.1. Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá.
2.1.2. Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục đích
thẩm định giá của khách hàng. Mục đích thẩm định giá phải được nêu rõ trong báo cáo
thẩm định giá.
2.1.3. Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả thẩm
định giá.
2.1.4. Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá:
2.1.5. Thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với:
những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh
hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn
Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè


13

dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên theo hợp đồng thẩm định
giá.
2.1.6. Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phải dựa
trên cơ sở:
- Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những

điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá.
- Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan.
- Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những điều kiện hạn chế và
ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo
ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và cho khách hàng.
2.1.7. Xác định thời điểm thẩm định giá.
Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định giá phải
được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của
tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.
2 1.8. Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.
2.1.9. Xác định cơ sở giá trị của tài sản.
Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm định giá, thẩm định
viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trường
hay giá trị phi thị trường.
- Giá trị thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá
số 01 (TĐGVN 01).
- Giá trị phi thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định
giá số 02 (TĐGVN 02).
Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè


14

Việc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với những quy định của
pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền ban hành.
2.2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
2.2.1.Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc
phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc
thẩm định giá.

2.2.2. Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn
liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải
được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn
cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
3.1. Khảo sát hiện trường
Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:
- Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: Thẩm định viên phải khảo sát và thu
thập số liệu về tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất, công dụng) vị trí, đặc điểm, quy
mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh.
- Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:
Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè


15

+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp
lý liên quan đến bất động sản.
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến
trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường),
loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…
+ Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực
địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên
cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.

3.2. Thu thập thông tin.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên phải thu thập
các thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.
- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua
- người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.
- Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin:
+ Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc
trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm định giá
toạ lạc và khu vực lân cận.
+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử
dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ
tầng…).
- Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ
các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực
Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè


16

mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty
kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng;
thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan
quản lý nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về
quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch
phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản. Thẩm định viên phải nêu rõ
nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ
chính xác của thông tin.
4. Phân tích thông tin.

Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần thẩm định.
4. 1. Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
4. 2. Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá.
a. Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường.
- Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: đặc điểm của mỗi lĩnh vực
(thương mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung và cầu về tài sản, hình
thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước,
liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiềm
năng.
- Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độ thu nhập
của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những
người mua tiềm năng.
b. Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản.
- Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những tài sản
tương tự hiện có trên thị trường.
- Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá.
Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè


17

4. 3. Phân tích về khách hàng:
- Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng.
- Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản.
- Nhu cầu, sức mua về tài sản.
4. 4. Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản.
- Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự
nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
- Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh:
+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử

dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai.
+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác định và mô tả
đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản.
+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo
quy định của pháp luật.
+ Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc
tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương
lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá của tài sản.
+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng,
các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất.
5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
- Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của
tài sản cần thẩm định giá.
- Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) “Các phương
pháp thẩm định giá.”
Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè


18

- Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong
thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích
thẩm định giá.
- Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào
được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm
tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định.
6. Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá.
Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số 04
(TĐGVN 04) về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.”

II. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS có
nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị
thực của BĐS đó, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt
Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.
2.Phương pháp thu nhập
Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai
từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi
là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó. Mặt hạn chế của phương pháp này là các
tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng
lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán
thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác
để kiểm tr, trong trường hợp kết quả kiểm tr có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các
phương pháp khác để tính toán.
Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè


19

3.Phương pháp chi phí
Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất
ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện,
công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng,
giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai
trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng
hiện hành.
4.Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp
chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả

năng sinh lời từ tài sản đó.

5.Phương pháp thặng dư
Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS không
phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương
lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất phương pháp thặng
dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất
đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng
số chi phí và lợi nhuận.






Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè


20









CHƯƠNG II
GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY

DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN
NAM VIỆT


Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè


21

I. TỔNG QUAN VỀ BĐS NAM VIỆT
Tên sàn giao dịch:-Tên tiếng Việt: SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN NAM VIỆT.
Tên tiếng Anh: NAM VIET REAL ESTATE TRANSACTION MART.
Tên viết tắt: NAVIMART.
Pháp nhân: Công ty Cp DV BĐS Nam Việt
Trụ sở: Trụ sở của sàn đặt tại tòa nhà Mỹ Vinh số 250 Nguyễn Thị Minh Khai, P6, Q3,
TpHCM.
Diện tích : 200m2
 ĐT: (08) 6291 1627 - Fax: (08) 6291 1630
 Email:
 Website:www.navireal.com
II. TẦM NHÌN, SỨ MẠNG VÀ GIÁ TRỊ CỐT LÕI CỦA CTY
a.Tầm nhìn:
- Là nhà tư vấn bất động sản chuyên nghiệp.
- Là nhà phân phối bất động sản uy tín bậc nhất.
b.Sứ mạng:
- Tạo giá trị gia tăng cho khách hàng.
- Làm thay đổi cách nhìn của xã hội về nghề môi giới BĐS.
c.Gíá trị cốt lõi:
- Góp phần đưa hoạt động lĩnh vực BĐS Việt Nam lên một tầm mới.

Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè


22

III. BẢN MÔ TẢ CÔNG VIỆC CỦA NHÂN VIÊN THẨM ĐỊNH GIÁ
TRONG CTY
BẢNG MÔ TẢ CÔNG VIỆC
Vị trí tuyển dụng:
Nhân viên kinh doanh và thẩm định giá
Ngành/nghề:
KD bất động sản
Chức vụ:
Nhân viên
Địa điểm làm việc:
Tp Hồ Chí Minh
Mức lương khởi
điểm:
Thỏa Thuận
Mô tả công việc:
– Tìm kiếm và phát triển mạng lưới khách hàng
– Lập kế hoạch và triển khai các hoạt động marketing
– Chuẩn bị các tài liệu bán hàng: Bản giới thiệu công ty,
báo giá, đề xuất dịch vụ, hợp đồng, thanh lý hợp đồng
– Trực tiếp thực hiện thẩm định giá các hợp đồng có giá
trị lớn, phức tạp, đòi hỏi tính chuyên môn cao thuộc mọi
lĩnh vực: thẩm định giá bất động sản, động sản, giá trị

doanh nghiệp.
– Thu thập thông tin và cơ sở dữ liệu phục vụ thẩm định
giá Lập báo cáo thẩm định giá.
– Hỗ trợ bộ phận kinh doanh trong việc tư vấn về
nghiệp vụ thẩm định giá với khách hàng
– Chịu trách nhiệm giám sát về chất lượng của các
chứng thư, báo cáo thẩm định giá.
Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè


23

– Trực tiếp thực hiện các công việc khác do BGĐ công
ty giao.
- Phân tích, đánh giá, thẩm định các phương án đầu tư
BĐS
- Thẩm định giá trị bất động sản
- Nắm bắt giá cả thị trường bất động sản, động sản địa
bàn trung tâm Tp. Hồ Chí Minh và các khu vực lân cận.
- Nắm rõ hồ sơ pháp lý về bất động sản
- Trực tiếp tiến hành thu thập dữ liệu, áp dụng các biện
pháp và nghiệp vụ chuyên môn tiến hành phân tích và
lập báo cáo thẩm định giá
- Chiu trách nhiệm về các báo cáo thẩm định và chứng
thư.
- Hoàn thiện tài liệu kỹ thuật, tài liệu pháp lý của tài sản
thẩm định giá
- Xác định cơ sở giá trị lựu chọn phương pháp thẩm
định
- Khảo sát, nghiên cứu thị trường, thu thập thông tin

- So sánh cơ sở dữ liệu, tính toán kết quả thẩm định,
thông báo sơ bộ kết quả thẩm định
- Lập báo cáo thẩm định.


Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè


24

Quyền lợi được
hưởng:
- Các ứng viên được tuyển chọn sẽ được đàm phán trực
tiếp mức lương mà mình mong muốn, được làm việc
trong môi trường hiện đại, thưởng hấp dẫn, xứng đáng
với hiệu quả công việc và cơ hội thăng tiến trong nghề
nghiệp, được hưởng các quyền lợi theo Luật Lao Động
và các chế độ phúc lợi, chế độ đãi ngộ khác của Công
ty.
Số năm kinh nghiệm:
-Dưới 1 năm
Yêu cầu Trình độ
-Cao đẳng
Yêu cầu khác
– Tốt nghiệp đại học, cao đẳng các ngành tài chính,
quản trị kinh doanh, xây dựng, kỹ thuật.
– Am hiểu pháp luật kinh tế, đặc biệt pháp luật liên
quan đến bất động sản;
– Kỹ năng truyền thông, giao tiếp tốt, khả năng giải
quyết vấn đề và ra quyết định

– Có tinh thần trách nhiệm cao trong công việc.
– Sử dụng tốt máy tính, internet và các thiết bị văn
phòng



Nhóm thực tập thẩm định dự án BĐS huyện Nhà Bè


25





IV. QUÁ TRÌNH THỰC TẬP TRONG BĐS NAM VIỆT
a. Tìm hiểu, phân khúc, chọn lựa thị trường.
 Phân khúc thị trường trọng tâm. (Huyện Nhà Bè).
 Liệt kê danh sách các dự án giá dưới 1,5-2,5 tỷ. (2011 – 2014).
 Đi tìm hiểu thực tế các dự án.
 Tìm kiếm thông tin sơ lược về dự án.
Tên dự án
Địa chỉ
Thông tin (block, tầng, diện tích, phòng ngủ,…).
Tình hình dự án hiện tại (ở rồi, chưa ở,mật độ xây dựng,năm dự kiến hoàn thành)
b. Lập dữ liệu thô:
 Nhận file dữ liệu từ quản lý.
 Tìm hiểu, lựa chọn dự án.
 Tìm các thông tin rao bán bất động sản (căn hộ-chung cư) thuộcHuyện Nhà
Bè trong vòng 6 tháng gần nhất( Có phí: muabannhadat.com.vn, rongbay.com, chotot.vn,

nhaban.com, batdongsan.com.vn,…). Không trả phí: Vào Google, tìm thông tin căn hộ.
 Điền các thông tin thu thập được vào bảng excel như mãu sau: