tiểu luận lập phân tích dự án đầu tư _ đề tài “dự án đầu tư xây dựng chung cư cao cấp htv”

ĐẠI HỌC TÔN ĐỨC THẮNG
KHOA TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG

BÀI TIỂU LUẬN
Đề tài: “DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
CHUNG CƯ CAO CẤP HTV”
Giảng viên hướng dẫn: Ths. Mai Tiến Dũng
Nhóm thực hiện: Nhóm 21
Trần Hữu Huy 082306K
Trần Thị Vân 082360K
Hà Thị Thu Thảo 082344K
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG HTV
o0o
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
CHUNG CƯ CAO CẤP HTV
ĐỊA ĐIỂM: TRẦN XUÂN SOẠN – PHƯỜNG TÂN HƯNG
Q.7 – TP.HỒ CHÍ MINH
CHỦ ĐẦU TƯ: CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG
HTV
ĐƠN VỊ LẬP BÁO CÁO : CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ
XÂY DỰNG HTV
THÁNG 11 NĂM 2010.
MỤC LỤC
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ
CAO CẤP HTV
I. GIỚI THIỆU CHUNG DỰ ÁN
II. CHỦ ĐẦU TƯ VÀ HÌNH THỨC ĐẦU TƯ
III. ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG VÀ KHU VỰC HIỆN TRẠNG DỰ ÁN
IV. NỘI DUNG DỰ ÁN
• Giải pháp quy hoạch

• Nội dung bố trí công trình
• Giải pháp tổ chức quy hoạch và không gian kiến trúc, cảnh quan
• Mô tả kỹ thuật của dự án
• Thời gian thực hiện dự án.
• Kế hoạch nguồn vốn
• Bộ máy nhân sự
• Phương án kinh doanh
• Hiệu quả tài chính của dự án
• Hiệu quả xã hội của dự án
V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA MÔI TRƯỜNG
VI. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Phụ lục: Các văn bản và phụ lục liên quan
CHƯƠNG I : GIỚI THIỆU CHUNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ
I. Căn cứ của dự án đầu tư
1. Sự cần thiết phải đầu tư:
Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của người dân, đối với các đô thị
lớn như TP.HCM, nhà ở còn liên quan đến một loạt cácvấn đề như chính trị - kinh tế -
xã hội – môi trường và mỹ quan đô thị. Trong chiến lược tổng thể phát triển kinh tế -
xã hội, nhà ở được xem là một trong những nội dung quan trọng được Đảng bộ và
chính quyền Thành phố quan tâm chỉ đạo.
Tp.HCM là trung tâm kinh tế, khoa học kỹ thuật, văn hóa, xã hội lớn của cả
nước, với diện tích tự nhiên là 205.849ha. Dân cư tập trung cao ở các quận trung tâm,
bình quân trên 18.000người/km2, có nhiều khi trên 50.000người/km2, các quận ven
Thành phố có mật độ dưới 10.000người/km2.
Thêm vào đó dân nội thành sống rất chen chúc, chật hẹp. Trong lúc đó, người
dân nông thôn để ra thành thị tìm việc là ngày càng tăng, cộng thêm dân nhập cư từ
các tỉnh khác cùng tìm về thành phố, khiến nhu cầu nhà ở ngày càng bức bách.
Chính vì muốn dân cư từ nội thành ra ngọai thành theo đúng chỉ đạo của
Chính phủ, Thành phố đã quy họach nhiều khu dân cư tập trung ở ngọai thành, thành
lập thêm các quận mới và xây dựng chương trình giảm dân nội thành với các đểm dân

cư tập trung tại huyện Bình Chánh, Bình Tân, Hóc Môn, Nhà Bè, Thủ Đức, Quận 7,
Quận 2, Quận 8, Quận 9, …
Trong những năm qua, quận 7 đã có những bước phát triển nhảy vọt về kinh
tế, xã hội. Do đó mà cuộc sống của ngươì dân ngày càng được cải thiện về nhiều mặt,
trong đó nhu cầu về nhà ở cũng là một vấn đề đang được quan tâm. Trong khi đó, số
lượng chung cư cao cấp hiện có không đủ đáp ứng mong muốn của người dân.Vì vậy,
sự ra đời của chung cư HTV sẽ phần nào giải quyết được nhu cầu nhà ở trong khu dân
cư phường Tân Hưng nói riêng và cư dân quận 7 nói chung.
2. Căn cứ pháp lý để lập dự án:
- Căn cứ nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính Phủ về
việc ban hành qui chế Quản lý đầu tư và xây dựng công trình.
- Căn cứ thông tư số 05/2005/TT-BXD ngày 1/04/2005 của Bộ Xây Dựng về
hướng dẫn điều chỉnh dự toán công trình xây dựng cơ bản.
- Căn cứ thông tư số 16/2005/TT-BXD ngày 13/10/2005 của Bộ Xây Dựng
v/v hướng dẫn điều chỉnh dự toán công trình xây dựng cơ bản.
- Căn cứ thông tư số 04/2005/TT-BXD ngày 01/04/2005 của Bộ Xây Dựng
v/v hướng dẫn lập và quản lý chi phí dự án đầu tư công trình.
- Căn cứ thông tư số 08/2005/TT-BXD ngày 15/04/2005 của Bộ Xây Dựng về
hướng dẫn một số nội dung về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công
trình và xử lý chuyển tiếp thực hiện nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005
của Chính Phủ.
- Căn cứ quyết định số 11/2005/QĐ-BXD ngày 15/04/2005 của Bộ Xây Dựng
về việc ban hành định mức chi phí lập dự án và thiết kế xây dựng cơng trình.
- Căn cứ thơng tư số 06/1999/TT-BXD ngày 24/11/1999, thơng tư
07/2000/TT-BKH và thơng tư 01/2000/TT-BKH của Bộ Kế Hoạch Đầu Tư về nội
dung tổng mức đầu tư, hồ sơ thẩm định và báo cáo đầu tư, hướng dẫn sửa đổi, bổ sung
một số nội dung.
- Căn cứ quyết định số 10/2005/QĐ-BXD ngày 15/04/2005 của Bộ Xây Dựng
về việc ban hành định mức chi phí quản lý dự án và đầu tư xây dựng cơng trình.
- Căn cứ thơng tư số 137/1999/TT-BTC ngày 19/11/1999 của Bộ Tài Chánh

về việc hướng dẫn bảo hiểm cơng trình XD.
- Căn cứ quyết định số 65/2001/QĐ-UB ngày 31/07/2001 của UBND Thành
Phố Hồ Chí Minh về đơn giá khảo sát xây dựng khu vực Tp.HCM.
- Căn cứ chỉ thị 29/2002/CT-UB ngày 31/12/2002 của UBND Tp.Hồ Chí
Minh về việc tăng cường quản lý nhà nước về đấu thầu.
CHƯƠNG II: CHỦ ĐẦU TƯ VÀ HÌNH THỨC ĐẦU TƯ
I. Giới thiêụ về chủ đầu tư:
- Chủ đầu tư : Cơng ty TNHH đầu tư và xây dựng nhà ở HTV
- Đòa chỉ : TRẦN XUÂN SOẠN, QUẬN 7
- Điện thoại LH : 0985.676.976
Tổng vốn đầu tư : 200.000.000.000Đ
Vốn đầu tư = Vốn chủ sở hữu + Vay ngân hàng
II. Sản phẩm và thị trường:
1. Sản phẩm:
Cơng trình kiến trúc được thiết kế kết hợp hài hòa cả hai phong cách Á và Âu
tạo nên một phong cách độc đáo và sang trọng.Dự án gồm 11 tầng,mỗi tầng được bố
trí 10 căn hộ,diện tích 80 - 100m
2
/căn.
Khu chung cư cao cấp HTV cung cấp đầy đủ các dịch vụ tiện ích sang trọng:
cơng viên nội khu,thang máy, siêu thị, khu tập thể dục, spa, massage, khu sinh họat
cộng đồng, Dịch vụ bảo vệ 24/24, bãi đổ xe.
2. Thị trường
Với lợi thế nằm tại khu vực tiếp giáp đơ thị mới Phú Mỹ Hưng và có đại lộ
Bắc Nam chạy qua,thị trường chung cư phía nam cầu Kênh Tẻ (Q.7, TP.HCM) hiện
được xem là vị trí được nhiều nhà đầu tư để mắt và quan tâm đến. Cùng với đà phát
triển của kinh tế quận 7,việc phát triển xây dựng khu chung cư cao cấp ở vị thế này
sẽ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu thị trường hiện nay và khả năng tiêu thụ hết số căn
hộ trên là khả thi.
CHƯƠNG III : ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG VÀ KHU VỰC HIỆN

TRẠNG DỰ ÁN
I. VỊ TRÍ GIỚI HẠN KHU ĐẤY DỰ ÁN
1. Địa điểm xây dựng dự án
Bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500
2. Vị trí – Giới hạn khu đất
Vị trí khu đất đầu tư xây dựng : Nguyễn Hữu Thọ, phường Tân Hưng, Q.7,
Thành phố Hồ chí Minh.
Diện tích khu đất : 2381 m2
Giới hạn khu đất
• Phía Đông: Giáp đường Lê Văn Lương
• Phía Tây: Giáp đường Nguyễn Hữu Thọ
• Phía Nam: Giáp đường khu dân cư.
• Phía Bắc: Giáp đường 15
Hiện trạng khu vực : là bãi đậu xe của Công ty TNHH du lịch và vận tải
Phương Trang, xung quanh là khu dân cư hiện hữu và khu quy hoạch dân cư mới, đây
chính là yếu tố thuận lợi để công ty nhanh chóng xúc tiến thực hiện dự án.
II. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN
1. Địa hình:
Khu đất tương đối thấp, bằng phẳng, Chiều cao trung bình đường hẻm trong
khu dân cư hiện hữu có cao độ từ 0.8m đến 1.2m; So với khu vực xung quanh, khu
đất có độ thấp trung bình khoảng -1.2m so với mặt đường hiện hữu.
2. Khí hậu thủy văn
2.1 Đặc điểm chung về khí hậu:
Nằm trên địa bàn Tp.HCM, điều kiện khí tượng thủy văn Quận 7 mang các
đặc tính đặc trưng của khí hậu miền Nam Việt Nam, với những tính chất và đặc điểm
sau: khí hậu thuộc phân vùng IVb, vùng khí hậu IV của cả nước.
Nằm hoàn toàn vào vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo. Trong năm
có hai mùa rõ rệt: mùa khô và mùa mưa.
• Mùa mưa: từ tháng 5 đến tháng 11
• Mùa khô: từ tháng 12 đến tháng 04 năm sau.

Có tính ổn định cao, những diễn biến khí hậu từ năm này qua năm khác ít biến
động, không có thiên tai do khí hậu.
Không gặp thời tiết khắc nghiệt quá lạnh (thấp nhất không dưới 13
0
C) hoặc
quá nóng (cao nhất không quá 40
0C
). Không có gió tây khô nóng, ít có trường hợp
mưa lớn (lượng mưa ngày cực đại không quá 200mm), hầu như không có bão.
2.2 Nhiệt độ không khí
Nhiệt độ trung bình tháng và năm
Cả
năm
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
27
0
C
25.
8
26.
7
27.
9
29.
0
28.
1
27.
3
26.

8
27.
0
26.
6
26.
6
26.
4
25.
6
2.3. Mưa
Mưa theo mùa rõ rệt
Mùa mưa: từ tháng 05 đến tháng 11 chiếm 81.4% lượng mưa
Mùa khô: từ tháng 12 đến tháng 04 năm sau chiếm 18.6% lượng mưa
Các đặc trưng chế độ mưa
Các yếu tố đặc trưng chế độ mưa Trị số (mm) ngày,
0
C
Lượng mưa trung bình năm 1979
Số ngày mưa trung bình năm 154 ngày
2.4. Độ ẩm không khí
Độ ẩm không khí tương đối, trung bình tháng cao nhất, thấp nhất
Độ ẩm
(%)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Trung
bình
77 74 74 76 83 86 87 86 87 87 84 81
Cao

nhất
99 99 99 99 99 100 100 99 100 100 100 100
Thấp
nhất
23 22 20 21 33 30 40 44 43 40 33 29
2.7.Thời gian chiếu sáng bức xạ mặt trời
Thời gian chiếu sáng
Tháng 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Ngày 11.67
11.9
4
12.25 12.50
12.6
3
12.58
12.3
7
12.08
11.7
9
11.5
9
11.5
9
11.38
2.8 Nắng
Số giờ nắng trong ngày phụ thuộc vào lượng mây, vì vậy trong các tháng mùa
mưa số giờ nắng giảm đi và tăng dần vào mùa khô
Số giờ nắng trong tháng của năm
Tháng 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Giờ
nắng
7.6 8.4 8.6 8.0 6.2 6.1 5.6 5.6 5.4 5.9 6.4 7.0
3. Các hiện tượng thời tiết đáng chú ý
Giông : Khu vực thuộc các vùng nhiều giông, trung bình có 138 ngày có
giông. Tháng có nhiều giông là tháng 5 với 22 ngày.
Bão : Khu vực có ít bão, trong 55 năm qua quan sát chỉ có 8 cơn bão đổ bộ
vào vùng biển Nam Bộ. Bão nếu có chỉ xuất hiện vào tháng 11,12 và không gây thiệt
hại đáng kể (trừ vùng ven biển).
III. ĐÁNH GIÁ CHUNG
1. Thuận lợi
Vùng đất hiện hữu nằm trong khu dân cư xen cài, bên cạnh là khu quy hoach
dân cư hiện hữu, hòan tòan phù hợp với cơ cấu quy họach phát triển dân cư của Quận
7 và TP. HCM .
Các điều kiện tự nhiên, địa hình, khí hậu thuận lợi.
Các điều kiện kỹ thuật hạ tầng hầu hết đều rất thuận tiện để công ty thực hiện thi
công nhanh chóng.
Khu đất xây dựng hiện đang là khu đô thị hóa, đất đai trong tiến trình chuyển
đổi từ đất nông nghiệp sang đất đô thị nên mật độ dân cư thấp, hiện trạng kiến trúc
đơn giản, thuận lợi cho việc xây dựng mới tại đây.
2. Khó khăn
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật chưa có, và chưa thật hoàn chỉnh, do vậy, bản thân
công ty phải tự đầu tư vừa để đảm bảo cho xây dựng, vừa phải đảm bảo vệ sinh môi
trường. Trong thời gian tới, khi có hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung cho cả khu vực,
công ty sẽ có một hệ thống dự phòng hòan chỉnh do được đầu tư ngay từ đầu.

CHƯƠNG IV : NỘI DUNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ
I. GIẢI PHÁP QUY HỌACH – NỘI DUNG BỐ TRÍ CÔNG TRÌNH
1. Các căn cứ
• Căn cứ theo quy chuẩn xây dựng của Bộ Xây Dựng được ban hành

theo quyết định số 628/BXD – CSXD ngày 14/12/1996.
• Căn cứ thông báo số 30/TB ký ngày 28/03/1996 của Thủ tướng Chính
phủ về quy họach chỉnh trang nội thành và phát triển khu độ thị ngọai
vi của Thành phố Hồ Chí Minh.
• Căn cứ đồ án quy họach tổng mặt bằng TP.HCM đã được Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt năm 1993.
• Căn cứ đồ án quy họach chung, cải tạo và xây dựng Quận7 đã được
UBND Thành phố phê duyệt.
• Các tài liệu khảo sát địa hình, địa chất và điều tra xã hội học.
• Các văn bản quy định hiện hành.
2. Tổ chức các cơ cấu phân khu chức năng
Theo xác định của Sở Quy hoạch – Kiến trúc, đây là khu vực dân cư quy
họach mới bao gồm
• Chung cư cao tầng
• Đường giao thông và vỉa hè
• Các công trình công cộng, kỹ thuật
• Công viên cây xanh – TDTT
II. GIẢI PHÁP TỔ CHỨC QUY HỌACH VÀ KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC
CẢNH QUAN
1. Cơ cấu quy họach:
Tổ chức các phương án quy họach và quá trình lấy ý kiến quyết định nhằm lựa
chọn phương án tối ưu, đảm bảo cơ cấu chức năng và tính chất sử dụng
Bố trí mạng lưới giao thông tuân thủ theo quy họach được duyệt trên tổng thể
khu dân cư, giao thông nội bộ nối kết thuận tiện có việc lưu thông của ngừơi dân đến
từng lô nhà và trên tòan khu đất quy họach.
Tổ chức các loại hình nhà ở chung cư cao tầng thành từng cụm tương đối riêng
biệt.
Tổ chức các công trình công cộng trong khu ở như trường học, câu lạc bộ
TDTT, thương mại…
Phương án quy họach dựa trên cơ sở phân khu chức năng rõ ràng. Các công

trình công cộng và khu công viên cây xanh được bố trí xen kẽ trong các cụm công
trình nhằm góp phần cải thiện điều kiện vi khí hậu và tạo điểm nhấn cảnh quan cho
tòan khu.
Toàn bộ diện tích xây dựng đều dành để xây dựng chung cư, phù hợp với xu
hướng phát triển nhà ở hiện nay: phát triển nhà ở cao tầng, tăng diện tích cây xanh
cho khu ở.
Giao thông đã được giải quyết tốt, đảm bảo phân tuyến giao thông đối nội, đối
ngọai mạch lạc, rõ ràng.
2. Giải pháp quy họach tổng mặt bằng
Thiết kế trục đường cảnh quan lộ giới theo quy định kết hợp với công viên cây
xanh ngay tại mặt tiền, hướng tiếp cận vào công trình bên trong tạo hướng nhìn tổng
thể cho tòan bộ công trình.
Bố cục khối chung cư gồm 11 tầng + tầng hầm:
Kết hợp chức năng thương mại và quảng trường, công viên cây xanh lớn ở
trọng tâm của khu quy họach nằm tại trung tâm của trục cảnh quan tạo điểm nhấn cho
cảnh quan tổng thể của cụm công trình.
Khu thương mại, khu giải trí game, khu nhà hàng được bố trí ở tầng trệt, với
lối đi riêng không ảnh hưởng đến sinh hoạt của khối Chung cư.
Khu văn phòng bố trí ở tầng 1.
Khu căn hộ bố trí từ tầng 2 đến tầng 11, và có lối đi riêng biệt.
Khu sinh hoạt TDTT bố trí tại tầng lửng, và Khu sinh hoạt văn hoá, café ngoài
trời bố trí tại sân ngoài.
Khu căn hộ cho thuê được bố trí từ tầng 3 đến tầng 15 khối B.
Thiết kế hệ thống đừơng nội bộ cũng là đừơng Phòng Cháy Chữa Cháy bên
trong khu đất, tiếp cận về các mặt của công trình, đảm bảo điều kiện PCCC tốt nhất,
và tiếp cận công trình từ nhiều hướng.
Thể lọai công trình chung cư trong dự án được ngăn cách bởi 2 trục đường nội
bộ và cây xanh. Được bố trí theo bố cục chặt chẽ trên tổng thể nhằm tạo điều kiện
thuận lợi cho các dịch vụ đi kèm. Mặt khác, với việc bố trí như vậy thì phương án
thiết kế vẫn đảm bảo được các thông số về chiếu sáng và thông gió tốt.

III. MÔ TẢ KỸ THUẬT CỦA DỰ ÁN
Diện tích đất : 2381 m2
Tổng diện tích xây dựng : 12875m
2
Chung cư xây dựng : 11 tầng + tầng hầm
Bảng cân bằng đất đai
Tổng DT đất quy họach 2381 m2 100%
Đất xây dựng nhà ở chung cư 1125 m2 47.24%
Đất công viên cây xanh
500 m2
21.01%
DT đất giao thông nội bộ
756 m2
31.75%
1. Hạng mục công trình
1.1 Khối công trình chính :
- Xây dựng 10 căn hộ/ tầng.Diện tích 80 -100 m2
o Xây dựng các phòng ban: tiếp tân,y tế…
o Xây dựng khối phục vụ bao gồm bếp nấu và bộ phận giặt ủi.
1.2 Khối phụ:
o Đường vào chung cư.
o Cổng – tường rào, nhà bảo vệ, nhà xe,
o Sân đường nội bộ, cây xanh, đèn.
o Hệ thống kỹ thuật hạ tầng: san nền, cấp điện, cấp thốt nước.
2. Chi tiết các hạng mục
2.1 Hạng mục chính
Cơng trình được thiết kế gồm tòa nhà chính kết hợp với khn viên xung
quanh nhau tạo thành một tổng thể khép kín. Các phòng liên thơng với nhau bởi hệ
thống hành lang bao quanh kết hợp với 2 cầu thang bộ và thang máy bố trí hợp lý sao
cho đảm bảo khoảng cách an tồn phòng cháy chữa cháy. Tổng diện tích sàn xây

dựng khối nhà chính phân bố cụ thể như sau:
*Mặt bằng
Tổng diện tích sử dụng ròng m2 12,600
Khu thương mại -tầng trệt
+ Siêu thị
+ Shop
+ Nhà hàng m2 465
Khu giải trí, vui chơi, sức khỏe - tầng trệt
+ Phòng tập thể dục
+ Phòng game, trò chơi vận động
+ Phòng massage, xơng hơi
+ Bar
+ Hồ bơi m2 394
Khu văn phòng cho th - tầng lửng
+ 10 căn : 50m2
+ 5 căn : 80m2 m2 900
Khu căn hộ để ở
+ 4 căn : 80 m2
+ 3 căn : 95 m2
+ 3 căn : 100 m2 m2 9,050
Hành lang + thang máy+ thang bộ m2 566
Khu bãi xe
+ Trong tầng hầm : 924 m2
+ Ngồi trời : 201m2
m2 1,225
2.2 Hạng mục phụ :
+ Cổng chính, cổng phụ : 25m
2
.
Kết cấu thép lá, thép hình, song sắt.

+ Tường rào song sắt mặt tiền: 120 m2
Kết cấu: móng, cột, đà giằng bê tông cốt thép, tường xây gạch dày 100 cao 0,8m,
trên gắn khung sắt cao 1,6m.
+ Tường rào xung quanh : 220 m2
Kết cấu: móng, cột, đà giằng bê tông cốt thép, tường xây gạch cao 2m, trên gắn
khung lưới sắt cao 0,4m.
+ Công viên
Diện tích : 500 m2
Trồng cây xanh che bóng mát và tạo mỹ quan cho khuôn viên chung cư
Xây đài phun nước,hòn non bộ …
+ Hệ thống cấp điện khu vực.
+ Hệ thống thoát nước khu vực.
+ Hệ thống PCCC.
+ Hệ thống chống sét
Chung cư nằm trong khu dân cư, giao thông đối nội đối ngọai khu vực tương đối
thuận lợi .
IV. CHI PHÍ (Xem phụ lục)
Chi phí thiết kế : 1.540.000.000 Đ
Chi phí hồ sơ : 110.000.000 Đ
Chi phí khảo sát địa chất : 220.000.000 Đ
Chi phí hoạt động : 259.000.000 Đ
Chi phí đất : 45.123.000.000 Đ
Chi phí xây dựng : 90.154.000.000 Đ
Chi phí thiết bị : 30.580.000.000 Đ
Chi phí dự phòng : 9.015.000.000 Đ
Chi phí khác : 5.116.000.000 Đ
Chi phí lãi vay ngân hàng : 35.640.000.000 Đ
V. THỜI GIAN THỰC HIỆN DỰ ÁN
Dự án được thực hiện trong vòng 12 tháng:
- Khởi công : tháng 11/2010

- Hoàn thành : tháng 11/2011
VI. KẾ HOẠCH NGUỒN VỐN (Xem phụ lục)
Đơn vị tính : 1000VNĐ
NĂM TỈ LỆ ĐẦU TƯ TỔNG MỨC VỐN TỰ CÓ VỐN VAY
2010 100% 220.000.000 112.000.000 108.000.000
VII. Bộ máy nhân sự:
Dự án đầu tư xây dựng khu CHUNG CƯ CAO CẤP là một trong 5 dự án
thành phần của CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG HTV.Trong cơ chế
hiện nay khu CHUNG CƯ CAO CẤP HTV có thể hoạt động dưới hình thức một đơn
vị sự nghiệp có thu trực thuộc sự quản lý trực tiếp của CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ
VÀ XÂY DỰNG HTV.
Ngay sau khi dự án được hoàn thành, Ban Điều hành khu CHUNG CƯ CAO
CẤP đã bắt đầu hoạt động. Chức năng nhiệm vụ của Ban Điều hành là quản lý, vận
hành, hoạch toán kinh tế cho toàn bộ sự hoạt động của khu chung cư
Ban Điều hành khu chung cư có các bộ phận chức năng cơ bản như sau:
- Giám đốc: 1 người
- Phó giám đốc: : 2 người
- Phòng Tài chính, Kế toán: 7 người
- Phòng Hành chính: 10 người
- Phòng Nghiệp vụ, Kỹ thuật 11 người
- Phòng kinh doanh: 6 người
VIII. PHƯƠNG ÁN KINH DOANH
Công suất khai
thác % DT cho thuê Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 trở đi
Khu thương mại
-tầng trệt % 50% 100% 100% 100%
Khu giải trí - tầng
trệt % 50% 100% 100% 100%
Khu văn phòng cho
thuê % 70% 80% 90% 100%

Công suất khai
thác % DT bán
Khu căn hộ để ở % 50% 70% 100%
Khu bãi xe % 50% 80% 90% 100%
Giá cho thuê
Cho thuê
dài hạn
Cho thuê
ngắn hạn
Khu thương mại
-tầng trệt tr.đồng/m2/tháng 0.42 0.63
Cho thuê ngắn hạn từ năm thứ
10
Khu giải trí - tầng
trệt tr.đồng/m2/tháng 0.38 0.525
Cho thuê ngắn hạn từ năm thứ
10
Khu văn phòng cho
thuê tr.đồng/m2/tháng 0.20 0.399
Tốc độ tăng giá % 5.00% Tăng đến năm thứ 10
Giá bán căn hộ Tr.đồng/m2 21.00
Khu bãi xe triệu/m2/tháng 0.035 0.043
Khi chung cư được xây dựng hoàn tất, các căn hộ sẽ được bán cho khách hàng
theo các phương thức trả ngay hay trả góp. Khu thương mại, văn phòng sẽ được cho
thuê trong vòng 10 năm hoặc dài hơn . Dự tính sẽ thu hồi vốn sau 3 năm.
IX. HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN
1. Nhu cầu vốn và nguồn vốn xây dựng
1.1 Nhu cầu vốn cho xây dựng
Tổng nhu cầu vốn xây dựng của dự án gồm tiền cho xây dựng và càc khỏan
tiền chi trả các khỏan chi phí khác phát sinh trong quá trình thực hiện dự án, tiền lãi

vay ngân hàng, dự phòng phí
Tổng số tiền cần đầu tư cho dự án là : 220.000.000.000Đ.
1.2 Nguồn vốn
Vốn tự có: chủ yếu thực hiện các công tác về đền bù giải tỏa, chuẩn bị đầu tư,
trả lãi vay, khảo sát thiết kế, xâydựng cơ sở hạ tầng và xây dựng cơ bản công trình
của dự án.
Vốn vay Ngân hàng và các tổ chức tín dụng hợp pháp khác để thực hiện một
phần các công tác xây dựng cơ sở hạ tầng và xây dựng cơ bản công trình của dự án.
2. Hiệu quả tài chính
Lợi nhuận của dự án sau 03 năm họat động là : 274.684.630.000Đ
3. Phân tích hiệu quả tài chính:
- Thời gian hoàn vốn chiết khấu (DDP ) : 2 năm 11 tháng
- Giá trị hiện tại thuần ( NPV) : 26.705.000.000 đ
- Tỷ suất sinh lợi nội bộ ( IRR ) : 22,36%
X. HIỆU QUẢ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN
Dự án sau 3 năm họat động không những đem lại hiệu quả tài chính cho đơn
vị mà còn đem lại hiệu quả về mặt kinh tế xã hội cho Thành phố như sau:
a. Hình thành nên một công trình nhà ở hoàn chỉnh phù hợp với quy
họach tổng thể của Thành phố, tạo ra qũy nhà phục vụ cho hơn 100 căn
hộ với tiêu chuẩn cao phù hợp với nhu cầu của người dân.
b. Dự án đáp ứng được về nhu cầu sinh hoạt nghỉ ngơi, học tập,làm việc,
giải trí, thể thao, cho người dân góp phần nâng cao dân trí của họ.
Bên cạnh việc tạo ra quỹ nhà, dự án tạo ra khoản thu rất lớn cho ngân sách
Nhà nước, cụ thể:
c. Thuế thu nhập doanh nghiệp (sau 3 năm) : 91.561.540.000 Đ
d. Thu thuế xây dựng khác.
e. Các khoản thuế mà các ngân hàng phải đóng do thu được từ việc cho
các Chủ đầu tư vay để thực hiện dự án.
f. Tạo ra việc làm thường xuyên cho khoảng 150 người làm dịch vụ phục
vụ dự án, khi dự án đi vào hoạt động.

g. Giải quyết được nơi ở cho gần 80 hộ gia đình, và cho khoảng 100 - 150
người độc thân, là Công nhân viên chức thu nhập ổn định.
h. Tạo ra việc làm cho khoảng 700 người lao động trong vòng 3 năm thực
hiện dự án.
i. Tạo ra một công trình mang nét hiện đại, phục vụ cho công cuộc cải
tạo, chỉnh trang bộ mặt kiến trúc của Thành phố nói chung, và Quận 7
nói riêng.
CHƯƠNG V: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG CỦA DỰ
ÁN
1. Đánh giá tác động các yếu tố tự nhiên, KTXH:
1.1. Tác động đến môi trường nước :
- ảnh hưởng của nước thải ô nhiễm các chất hữu cơ
- ảnh hưởng của nước thải dầu mỡ
- ảnh hưởng của chất rắn lơ lửng trong nước thải
- ảnh hưởng của nước thải chứa nhiều chất dinh dưỡng
1.2 TTác động đến môi trường khí :
- ảnh hưởng của bụi
- ảnh hưởng của khí NO
2
- ảnh hưởng của khí CO, CO
2
- ảnh hưởng của khí Hydrocarbon
1.3 TTác động đối với động thực vật:
- ảnh hưởng đối với động, thực vật
- tác động lên các công trình tài sản
1.4 TTác động đối với khí hậu :
- Trong số các khí thải trên có một số gây tác hại xấu đối với khí hậu nhu NO2
tạo nên mưa axít phá hủy tầng Ozon gây nên hiệu ứng nhà kính, làm tăng nhiệt độ
không khí.
- Tuy nhiên, các tác động trên chỉ xảy ở mức độ thấp không đáng kể do tải

lượng rất nhỏ và hoàn toàn có thể khống chế được.
1.5 TTác động của tiếng ồn và rung động :
Tiếng ồn và rung động cũng là yếu tố có tác động đến sức khỏe của con người
và công trình, cụ thể như sau :
Tiếng ồn ảnh hưởng đến thính giác của con người, cũng như các giác quan
khác, như rối loạn thần kinh gây đau đầu và chóng mặt,…
Rung động tuy không ảnh hưởng đến sức khỏe con người, nhưng nếu độ rung
động lớn có thể gây lún không đề và sạt lở các công trình lân cận, gây biến dạng các
kế cấu xây dựng.
1.6 Tác động của chất thải rắn :
- Trong trường hợp chất thải không được thu gom và xủa lý kịp thời, có thể làm
tắc nghẽn cống rãnh, khi phân hủy lên men tạo nên mùi hôi thôais và sinh ra các loại
vi sinh, côn trùng như ruồ , muỗi … gây ô nhiễm, làm mất mỹ quan và ảnh hưởng xấu
đến sức khỏe của người dân trong khu vực.
1.7 Tác động đến điều kiện kinh tế và xã hội :
- Góp phần thực hiên việc chỉnh trang quy hoạch trên các Khu dân cư mới của
Quận, tạo thêm chỗ ở và kinh doanh, sử dụng quỹ đất có hiệu quả.
- Tạo cảnh quan khang trang cho khu vực, thu hút vốn đầu tư và hoạt động
thương mại.
- Tạo ra khu nhà ở mới đảm bảo điều kiện sống về sinh và an ninh trật tự.
- Tạo thêm hàng hóa phong phú cho thị trường địa ốc.
2. Biện pháp khắc phục :
2.1 Khống chế ô nhiễm trong quá trình thực hiện:
a) Khói bụi:
- Có kể hoạch, giải pháp thi công và vận chuyên vật tư thích hợp đẻ hạn chết
bui tại khu vực công trường. Hạn chế tập kết vật tự tập trung vào cùng một thời điểm.
- Thường xuyên phun nước để hạn chế một phần bụi đất có thể phát tán vào
không khí.
- Các xe chuyên chở vật liệu vào công trình cần phải phủ kín bằng vải bạt, tránh
tình trạng rơi vãi.

- Khi xây dựng tầng cao đến đâu cần phải che chắn đến đó bằng vải bạt, nilon,
ván ép,…
b) Tiếng ồn và rung động:
- Các thiết bị thi công gây tiếng ồn lớn nhu búa máy, máy khoan, máy đào…
không được hoạt động trong khoảng thời gian từ 22 giờ đến 6 giờ sáng hôm sau,
không được sử dụng các phương pháp thi công đóng cọc bằng búa máy mà thay bằng
phương pháp ép cọc hoặc nhồi cọc.
c) Nước thải:
- Trong quá trình thi công xây dựng, nước mưa cuống theo đất, cát đá xin măng
trôi vãi trên mặt đất cần được thư gom vào trước khi thải ra cống công cộng.
d) Chất thảirắn :
- Các loại chất thải rắn chủ yếu là đất, đá, cát, xà bần, xi măng, … phải dược tập
trung vào khu vực bãi chứa. Các loại chất thải này được vẫn chuyển vào bãi rác tập
trung.
- Rác thải sinh hoạt không được để lãn lộn vào rác thải xây dựng.
2.2 Khống chế ô nhiễm khi dự án đi vào hoạt động:
a) Đối với nước thải sinh hoạt:
- Nước thải sinh hoạt được dẫn từ các căn hộ và khu thương mại đều được xư
rlys sơ bộ qua hệ thống hầm tự hoại, sau đó mới thải ra hệ thống chung. Sau khi qua
bể tự hoại nước thải được dãn vào hệ thống cống chính bố trí trong vỉa hè.
- Nước mưa từ mái nhà, đường phố … sẽ lôi cuốn theo rác bẩn, bụi. Nước mưa
này được chảy vào các hố ga, lược qua các song chắn rác, sau đó theo hệ thống đường
ống chảy vào cống thoát chung.
b) Đối với rác thải sinh hoạt :
- Rác thải từ các nhà liên kế phải được chứa trong các túi nilon bọc kín và được
tập trung tại các bô rác quy định.
- Rác thải từ các công trình công cộng sẽ xây dựng các nhà chứa rác tập trung.
- Toàn bộ rác thải trong sinh hoạt này sẽ được tổ chức công cộng thu gom hằng
ngày bằng các xe rác và vận chuyển về bãi rác của địa phương.
c) Các biện pháp phòng cháy chữa cháy:

- Bố trị trụ nước chữa cháy ở khoảng giữa khu vực.
- Thiết lập các hệ thống báo cháy, đèn tín hiệu trong các căn hộ. Trang bị
phương tiện PCCC và hệ thống thông tin tốt, các thiết bị vàp hương tiện phòng cháy
đảm bảo luôn hoạt động hiệu quả.
- Tiến hành kiểm tra và sửa chữa định kỳ các hệ thống có thể gây cháy nổ.
- Tổ chức phổ biến và gắn các khẩu lệnh về PCCC tại chỗ nhằm hạn chế tối đa
thiệt hại khi có sự cố cháy, nổ xảy ra.
2.3 Giám chất lượng môi trường :
Việc giám sát chất lượng môi trường là một trong những chức năng quan trọng
trong công tác quản lý chất lượng môi trường và công tác đánh giá tác động môi
trường. Các chương trình giám sát chất lượng môi trường đề xuất sau đây cần được áp
dụng trong suốt thời gian hoạt động của dự án :
- Đánh giá mức độ ô nhiễm của các chất thải đối với môi trường và hệ sinh vật
quanh khu vực dự án .
- Đánh giá mức độ ô nhiễm của môi trưởng ảnh hưởng tới đất đai và việc sử
dụng nước.
- Giám sát hiệu quả làm việc của các hệ thống xủa lý chất thải, nước thải sinh
hoạt sau khi đã lắp đặt.
CHƯƠNG VI : KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
I . Kết luận:
Khu CHUNG CƯ CAO CẤP HTV là một trong những dự án thành phần quan
trọng trong báo cáo NCTKT đã được Chính phủ phê duyệt. Những cơ sở vật chất ban
đầu của khu chung cư sẽ tạo cơ sở làm việc cho Ban Quản lý các dự án xây dựng
phường TÂN HƯNG và các bộ phận liên quan khác của CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ
VÀ XÂY DỰNG HTV. Báo cáo nghiên cứu khả thi được thực hiện đã được công ty
phê duyệt là cơ sở pháp lý và kinh tế, kỹ thuật để tiến hành thiết kế kỹ thuật và lập dự
toán các hạng mục công trình khác nhau của dự án.
- Vị trí đất dự kiến xây dựng khu CHUNG CƯ CAO CẤP HTV nằm ở
một trong những vị trí đẹp, rất thuận lợi về cảnh quan môi trường đáp ứng
công năng khu chung cư

- Dự án xây dựng CHUNG CƯ CAO CẤP HTV phù hợp với quy hoạch
chung của CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG HTV
- Quy mô mà dự án đưa ra phù hợp với nhu cầu sử dụng từ nay đến 2015
của khu chung cư.
- Quy mô và tổng mức đầu tư của dự án phù hợp với khả năng cấp vốn
cho dự án từ nguồn vốn chủ sở hữu và vốn vay ngân hàng.
II. Kiến nghị:
Qua nội dung trình bày trên, cũng như yêu cầu thực tế về nhu cầu nhà ở tại
Quận 7 trong hiện tại và những năm tới.
Kính đề nghị Ủy Ban Nhân Dân Thành phố, Sở kế hoạch Đầu Tư Thành phố,
và các Sở ngành chức năng khác xem xét phê duyệt dự án Chung cư Cao cấp HTV để
sớm đưa công trình vào thi công và sử dụng nhằm đạt hiệu quả cao nhất.
PHỤ LỤC : CÁC TÀI LIỆU ĐÍNH KÈM
1/ Bảng chi đầu tư
2/ Bảng phân tích kinh doanh
3/ Bảng chi phí thiết bị
4/ Bảng kế hoạch trả nợ vay
5/ Bảng dự toán vốn đầu tư
 Nguồn tham khảo: các dự án đầu tư khác và tài liệu trên các website bất động
sản