BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

BÀI TẬP BẤT ĐỘNG SẢN
Bài 1. Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích 20.000m
2
, hiện là đất
trống. Hãy tính giá trị thị trường của khu đất này. Được biết:
a) Khu đất này theo quy hoạch dự kiến là khu dân cư, tỷ lệ sử dụng đất theo quy định 60%. Cũng
theo quy hoạch 50% diện tích đất thương phẩm dành cho xây dựng chung cư 8 tầng, 50% dành cho
việc phân lô bán nền với 40 nền nhà liên kế có diện tích 90m
2
/nền và 10 nền nhà biệt thự có diện
tích 240m
2
/nền.
Giá bán căn hộ chung cư bình quân 4.500.000đ/m
2
chưa có thuế GTGT, diện tích căn hộ chung cư
bán được bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng.
Giá bán nền đất theo giá đất phù hợp với giá thị trường ở khu vực đó.
Qua thu thập thông tin có 3 BĐS ở các dự án gần cận khu đất này vừa mới giao dịch thành:
- BĐS 1 có diện tích đất 80m
2
, diệc tích sàn xây dựng 120m
2
, nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn,
mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 90% vừa bán được với giá
594.400.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 1.800.000đ/m
2
- BĐS 2 có diện tích đất 180m
2
, diện tích sàn xây dựng 180m
2

, nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn
mái bê tông cốt thép, mái ngói, tường gạch, tầng trệt lát gạch granite, lầu 1 lát gạch ceramic,
chất lượng còn lại 85% vừa được bán với giá 1.170.000.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà
tương tự 2.000.000đ/m
2
- BĐS 3 có diện tích đất 240 m
2
, diện tích sàn xây dựng 200m
2
, nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn
bê tông cốt thép, tường gạch, mái ngói, toàn bộ nền lát gạch granite, cầu thang gỗ, chất lượng
còn lại 95% vừa được bán với giá 1.498.000.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự
2.200.000đ/m
2
.
b) Chi phí phát triển:
- Đầu tư hạ tầng bình quân 250.000đ/m
2
.
- Quy hoạch 500.000.000đ.
- Xây dựng chung cư bình quân 2.500.000đ/m
2
.
- Vay ngân hàng 50% chi phí xây dựng chung cư, thời hạn vay 1 năm, lãi suất 10% năm.
- Chi về bán 1% doanh thu.
- Lãi cho nhà đầu tư 20% giá trị đất, chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy hoạch và tiền chuyển mục
đích sử dụng đất.
- Giá đất theo quy định của Nhà nước tại khu vực này: đất ở 2.000.000đ/m
2
, đất sản xuất phi nông

nghiệp 1.200.000đ/m
2
.
Bài làm:
1. Doanh thu phát triển dự kiến
1.1 Diện tích đất thương phẩm
20.000m
2
x 60% = 12.000m
2
1.2 Diện tích đất phân lô bán nền
12.000m
2
x 50% = 6.000m
2
1.3 Diện tích đất xây dựng chung cư
12.000m
2
x 50% = 6.000m
2
1.4 Diện tích sàn xây dựng chung cư
6.000m
2
x 8 tầng = 48.000m
2
1.5 Doanh thu bán căn hộ chung cư
48.000m
2
x 75% x 4,5tr/m
2

= 162 tỷ
1.6 Doanh thu bán nền đất
a) Xác định đơn giá bán nền đất
a.1 Phân tích gía bán BĐS 1
- Giá trị phần xây dựng của BĐS 1
1,8tr/m
2
x 90% x 120m
2
= 194,4 tr
- Giá trị đất của BĐS 1
594,4tr – 194,4tr = 400tr
- Đơn giá đất của BĐS 1
400 tr /80m
2
= 5tr/m
2
a.2 Phân tích gía bán BĐS 2
- Giá trị phần xây dựng của BĐS 2
2tr/m
2
x 85% x 180m
2
= 306 tr
- Giá trị đất của BĐS 2
1.170tr – 306tr = 864tr
- Đơn giá đất của BĐS 2
864 tr /180m
2
= 4,8tr/m

2
a.3 Phân tích gía bán BĐS 3
- Giá trị phần xây dựng của BĐS 3
2,2tr/m
2
x 95% x 200m
2
= 418 tr
- Giá trị đất của BĐS 3
1.498tr – 418tr = 1.080tr
- Đơn giá đất của BĐS 3
1.080 tr /240m
2
= 4,5tr/m
2
Qua xem xét đơn giá đất của các BĐS trên cho thấy có sự chênh
lệch hợp lý với thực tế thị trường tại khu vực đó. Do vậy có thể ước
tính đơn giá đất của nền đất 90m
2
khoảng 5tr/m
2
và nền đất 240m
2
khoảng 4,5tr/m
2
.
b) Doanh thu bán nền đất
(90m
2
/nền x 40 x 5tr/m

2
) +(240m
2
/nền x 10 x 4,5tr/m
2
) = 28,8 tỷ
1.7 Tổng doanh thu phát triển
162 tỷ + 28,8 tỷ = 190,8 tỷ
2) Chi phí phát triển (chưa kể lãi cho nhà đầu tư)
- Đầu tư hạ tầng 0,25tr/m
2
x 20.000m
2
= 5 tỷ
- Quy hoạch = 0,5 tỷ
- Xây dựng chung cư 2,5tr/m
2
x 48.000m
2
= 120 tỷ
- Lãi vay ngân hàng 120ty x 50% x 10% = 6 tỷ
- Tiền chuyển mục đích sử dụng đất
20.000m
2
x (2tr/m
2
– 1,2 tr/m
2
) = 16 tỷ
- Chi về bán 1% doanh thu = 1,908 tỷ

Tổng Chi phí = 149,408 tỷ
3) Chênh lệch giữa doanh thu và chi phí phát triển (chưa kể lãi
cho nhầ đầu tư)
190,8 tỷ - 149,408 tỷ = 41,392 tỷ
4) Lãi cho nhà đầu tư bằng 20% giá trị đất, chi phí đầu tư hạ
tầng, chi phí quy hoạch, tiền chuyển mục đích sử dụng đất
= 20% (giá trị đất + 5 tỷ +0.5 tỷ + 16 tỷ)
5) Giá trị khu đất
[41,392 tỷ - 20% ( 5 tỷ +0.5 tỷ + 16 tỷ) ] /1,2 = 30,910 tỷ
Bài 2. Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích đất 8.000m
2
, nhà xưởng có
diện tích xây dựng 4.000m
2
là nhà trệt tường gạch, vĩ kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng, chất
lượng còn lại 30%, nằm trong khu dân cư. Được biết:
1. Khu vực này không được tiếp tục sản xuất. Theo quy hoạch tại khu vực này dự kiến xây dựng
nhà cao tầng, tầng cao cho phép 20 tầng, tỷ lệ xây dựng đất theo quy định 60%, dự án này dự
kiến thực hiện trong 2 năm.
1.1 Năm thứ nhất:
- Chi đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 400.000đ/m
2
- Chi thiết kế, quy hoạch 1 tỷ đồng.
- Chi xây dựng chung cư bình quân 4.500.000đ/m
2
, dự kiến thực hiện 40% tổng giá trị xây
dựng.
- Chi nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
- Chi phí phá dở nhà xưởng cũ 100tr, bán phế liệu thu hồi được 50tr.
- Thu của khách hàng 40% giá bán căn hộ theo giá giao dịch trên thị trường trong khu vực này:

từ tầng 10 trở xuống: 10.000.000đ/m
2
, từ tầng 11 đến tầng 15: 11.000.000đ/m
2
, từ tầng 16 trở
lên: 12.000.000đ/m
2
. Giá này chưa bao gồm thuế GTGT.
1.2 Năm thứ 2:
- Chi xây dựng chung cư khối lượng còn lại.
- Đầu năm thu tiếp của khách hàng 30% giá bán căn hộ.
- Cuối năm thu nốt 30% còn lại khi giao căn hộ.
2. Giá đất theo quy định của Nhà nước tại khu đất này 2.000.000đ/m
2
đối với đất ở, 1.200.000đ/m
2
đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương
tự 1.000.000đ/m
2
. Chi phí về bán 1% doanh thu. Lãi cho nhà đầu tư 20% chi phí mua đất và chi phí
đầu tư hạ tầng trên khu dất, chi phí quy hoạch, chi phí phá dở nhà xưởng cũ, tiền chuyển mục đích
sử dụng đất. Lãi suất chiết khấu 10%. Dự kiến của nhà đầu tư tầng 1 và tầng 2 không bán dành cho
sinh hoạt chung và để xe, từ tầng 3 trở lên bán 80 % tổng diện tích sàn xây dựng.

Bài làm
Phương pháp thặng dư
kết hợp kỹ thuật dòng tiền chiết khấu
I) Doanh thu ước tính
1. Diện tích xây dựng chung cư
8.000m

2
x 60% = 4.800m
2
2. Doanh thu năm thứ nhất
[(4.800m
2
x (10-2) x 10tr/m
2
) + (4.800m
2
x (15-10) x 11tr/m
2
) +
(4.800m
2
x (20-15) x 12tr/m
2
)] x 80% x 40% = 299,52 tỷ
3. Doanh thu năm thứ hai
3.1 Đầu năm: 299,52 tỷ x 30% /40% = 224,64 tỷ
3.2 Cuối năm: = 224,64 tỷ
4. Tổng doanh thu
299,52 tỷ + 224,64 tỷ (1 +10%)
-1
+ 224,64 tỷ (1 +10%)
-2
= 689,3909 tỷ
II ) Chi phí
1. Chi phí năm thứ nhất:
- Chi đầu tư hạ tầng : 0,4tr/m

2
x 8.000m
2
= 3,2 tỷ
- Chi về thiết kế, quy hoạch = 1 tỷ
- Chi phá dở nhà xưởng cũ: 0,1 tỷ - 0,05 tỷ = 0,05 tỷ
- Chi về bán: 1% x 299,52 tỷ = 2,9952 tỷ
- Chi xây dựng chung cư:
4,5tr/m
2
x 4.800m
2
x 20 tầng x 40% = 172,8 tỷ
- Tiền chuyển mục đích sử dụng đất
8.000m
2
x (2tr/m
2
– 1,2 tr/m
2
) = 6,4 tỷ
- Tổng chi phí năm thứ nhất = 186,4452 tỷ
2. Chi phí năm thứ 2
- Chi xây dựng chung cư
4,5tr/m
2
x 4.800m
2
x 20 tầng x 60% = 259,2 tỷ
- Chi về bán: 1% x ( 224,64 tỷ + 224,64 tỷ(1+10%)

-1
)
= 4,2885 tỷ
- Tổng chi phí năm thứ hai = 263,4885tỷ
3. Tổng chi phí
186,4452 tỷ + 263,4885tỷ (1 +10%)
-1
= 425,9803 tỷ
III) Giá trị xây dựng còn lại của nhà xưởng
1tr/m
2
x 4.000m
2
x 30% = 1,2 tỷ
Tuy nhiên, khu đất này không được tiếp tục sản xuất phải phá dở
nên về mặt kinh tế chỉ còn giá trị phế liệu thu hồi, do vậy giá trị khu nhà
xưởng này thực chất chỉ là giá trị đất trống.
IV) Chênh lệch giữa doanh thu và chi phí phát triển (chưa kể lãi cho
nhầ đầu tư)
689,3909 tỷ - 425,9803 tỷ = 263,410 tỷ
Lãi cho nhà đầu tư 20% chi phí mua đất và chi phí đầu tư hạ tầng
trên khu dất, chi phí quy hoạch, chi phí phá dở nhà xưởng cũ, tiền
chuyển mục đích sử dụng đất.
263,410 tỷ = Giá trị đất + 20% ( giá trị đất + 3,2 tỷ + 1 tỷ + 0,05
tỷ + 6,4 tỷ)
V) Giá trị khu đất =[ 263,410 tỷ - 20% x (3,2 tỷ + 1 tỷ + 0,05 tỷ +
6,4 tỷ)]/1,2 =217,733 tỷ
Bài 3: Hãy tính và trình bày kết quả thẩm định giá bất động sản sau đây để đưa ra đấu giá dưới dạng
một báo cáo thẩm định giá:
A) Đặc điểm BĐS cần thẩm định giá:

- Là nhà xưởng sản xuất phải nằm trong khu vực phải di dời
- Địa chỉ: Số 6, đường Phan Chu Trinh, Phường A, Thành Phố B, Tỉnh C
- Vị trí: nằm trong hẽm chính rộng 8m cách mặt tiền đường 100m
- Diện tích đất khuôn viên: 15.000m
2
, rộng 60m, dài 250m
- Diện tích sàn xây dựng nhà xưởng trên đất 6.000m
2
bao gồm:
+ Nhà làm việc 2 tầng: kết cấu khung, sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic, chất
lượng còn lại 60%: 360m
2
.
+ Nhà bảo vệ: trệt, kết cấu tường gạch chịu lực, mái tôn màu, chất lượng còn lại 50%: 40m
2
+ Nhà xưởng, nhà vệ sinh, nhà để xe: trệt, kết cấu tường gạch, vĩ kèo thép, mái tôn, chất
lượng còn lại 40%: 5.600m
2
- Tường gạch bao quanh dài 510m, cao 2m, chất lượng còn lại 50%
- Cửa sắt cao 2m, dài 10m, chất lượng còn lại 70%
B) Các thông tin khác có liên quan
b.1 Theo quy hoạch khu này là khu dân cư không được duy trì sản xuất phải di dời.
b.2 Trong khu vực này không có bất cứ một giao dịch BĐS nào có quy mô diện tích đất từ
40m
2
trở lên trong vòng 3 năm trước ngày thẩm định giá.
b.3 Trong vòng 2 tháng trước ngày thẩm định giá, tại khu vực này có các giao dịch thành như
sau:
- BĐS 1 nằm trong hẽm chính rộng 8m, cách mặt tiền đường 80m, có diện tích đất 320m
2

(rộng 8m, dài 40m), diện tích sàn xây dựng 200m
2
, nhà 2 tầng kết cấu khung sàn BTCT, mái BTCT
lát ngói, tường gạch, nền lát gạch granite, trang trí nội thất khá, chất lượng còn lại 80% có thêm
phần sân vườn, bể bơi, gara ô tô trị giá 160trđ, giá bán được 400 lượng vàng, giá vàng thời điểm
giao dịch là 6trđ/lượng.
- BĐS 2 nằm trong hẽm chính rộng 8m, cách mặt tiền đường 100m, có diện tích đất 100m
2
(rộng 4m, dài 25m), diện tích sàn xây dựng 110m
2
, nhà 2 tầng kết cấu khung sàn BTCT, mái tôn
màu, tường gạch, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 75%, giá bán được 118 lượng vàng, giá
vàng thời điểm giao dịch là 6,6trđ/lượng.
- BĐS 3 nằm trong hẽm chính rộng 3-5m cách mặt tiền đường 90m, có diện tích đất 250m
2
(rộng 5m, dài 50m), diện tích sàn xây dựng 200m
2
, nhà 2 tầng kết cấu khung sàn BTCT, mái ngói,
tường gạch, tầng 1 lát gạch granite, tầng 2 lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 70%, giá bán được
218 lượng vàng, giá vàng thời điểm giao dịch là 6,35trđ/lượng.
- BĐS 4 nằm trong hẽm chính rộng 3-5m cách mặt tiền đường 85m, có diện tích đất 120m
2
bề
mặt tiếp giáp mặt tiền hẽm rộng 6,2m, phía sau tóp hậu còn 5,8m, dài 20m, diện tích sàn xây dựng
160m
2
, nhà 2 tầng kết cấu khung sàn BTCT, mái ngói, tường gạch, nền lát gạch granite, chất lượng
còn lại 75%, giá bán được 119 lượng vàng, giá vàng thời điểm giao dịch là 6,4trđ/lượng.
b.4. Đơn giá xây dựng mới nhà làm việc 2 tầng 1,2trđ/m
2

, nhà bảo vệ 0,9trđ/m
2
, nhà kết cấu
tường gạch, vì kèo thép, mái tôn 1trđ/m
2
; BĐS1: 2trđ/m
2
; BĐS2: 1,2trđ/m
2
; BĐS3: 1,5trđ/m
2
; BĐS4:
1,6trđ/m
2
, tường gạch 0,15trđ/m
2
, cửa sắt 0,7trđ/m
2
b.5. Giá vàng thời điểm thẩm định giá 6,4trđ/lượng
b.6. Tương quan giá đất trên thị trường thời điểm thẩm định giá như sau:
* Quy mô diện tích:
- Từ 60m
2
– 100m
2
/căn: 100%
- Từ 100m
2
– 200m
2

/căn: 95%
- Trên 200m
2
– 500m
2
/căn: 90%
- Từ 30m
2
– dưới 60m
2
/căn: 105%
- Dưới 30m
2
/căn: 95%
* Chiều rộng lô đất:
- Từ 3,8 – 4m: 100%
- Trên 4m – 6m: 105%
- Trên 6m – 12m: 110%
- Trên 12m – 24m: 115%
- Trên 24m: 120%
* Chiều dài lô đất
- ≤ 25m :100%
- Từ m thứ 26 -50m :80%
- Từ m thứ 51 trở đi :60%
* Hình dáng
- Vuông vức :100%
- Nở hậu :110%
- Tóp hậu : 90%
* Độ rộng của hẽm:
Hẽm 3-5m giá đất bằng 80% giá đất hẽm rộng 8m

* Giá đất sản xuất kinh doanh bằng 60% giá đất ở cùng tại vị trí
* Theo quy hoạch tại khu đất này có thể xây dựng chung cư cao 20 tầng, tỷ lệ sử dụng đất
theo quy định 50%, với các thông số về thời gian hoàn thành dự án, chi phí đầu tư và doanh thu đấu
ra theo mặt bằng thị trường vào thời điểm thẩm định giá như sau:
Thời gian hoàn thành dự án sau 2 năm:
• Năm thứ nhất:
+ Chi đầu tư hạ tầng bình quân 200.000đ/m
2
+ Chi thiết kế quy hoạch 1 tỷ
+ Chi phá dỡ nhà xưởng cũ 100trđ (sau khi đã trừ đi giá trị phế liệu thu hồi)
+ Chi xây dựng chung cư 60% khối lượng, đơn giá bình quân 4tr/m
2
+ Vay ngân hàng 50% chi phí xây dựng chung cư lãi suất 10% năm.
+ Chi phí về bán 0,5% doanh thu
+ Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất
+ Thu của khách hàng 30% giá trị các căn hộ bán. Dự kiến tầng 1 và tầng 2 không bán làm
nơi sinh hoạt chung, từ tầng 3 đến tầng 10 bán 7tr/m
2
, từ tầng 11-15 bán 8tr/m
2
, từ tầng 16
bán 9tr/m
2
, với tổng diện tích bán bằng 80% tổng diện tích sàn xây dựng từ tầng 3 -20.
• Năm thứ hai:
+ Đầu năm:
- Chi xây dựng khối lượng chung cư còn lại
- Vay ngân hàng 50% giá trị xây dựng chung cư, trả lãi vay năm trước
- Chi về bán 0,5% doanh thu cả năm
- Thu của khách hàng 30% giá trị các căn hộ

+ Cuối năm:
- Trả lãi vay ngân hàng và trả nợ vay ngân hàng
- Thu của khách hàng 40% giá trị các căn hộ.
* Giá đất theo quy định của nhà nước tại vị trí này: đất ở 4tr/m
2
, đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp 2,4tr/m
2
+ Hệ số chiết khấu bằng lãi suất vay ngân hàng
Lãi cho nhà đầu tư bằng 6% doanh thu.
Bài làm:
I) Theo phương pháp thặng dư:
1. Doanh thu ước tính:
- Diện tích đất thương phẩm
15.000m
2
x 50% = 7.500m
2
a) Năm thứ nhất
[(7.500m
2
x (10-2) x 7tr/m
2
) + (7.500m
2
x (15-10) x
8tr/m
2
) + (7.500m
2

x (20-15) x 9tr/m
2
)] x 80% x 30% =
253,8 tỷ
b) Năm thứ hai:
- Đầu năm = 253,8 tỷ
- Cuối năm = 253,8 tỷ /30% x 40% = 338,4 tỷ
c) Tổng doanh thu
253,8 tỷ + 253,8 tỷ (1+10%)
-1
+338,4 tỷ (1+10%)
-2
=
764,196 tỷ
2. Tổng chi phí ước tính
a) Năm thứ nhất
- Chi đầu tư hạ tầng 15.000m
2
x 0,2 tr/m
2
= 3 tỷ
- Chi thiết kế quy hoạch = 1 tỷ
- Chi phá dở nhà chung cư = 0,1 tỷ
- Chi xây dựng chung cư
4tr/m
2
x 7.500m
2
x 20 tầng x 60%
= 360 tỷ

- Chi về bán 253,8 tỷ x 0,5% =
1,269 tỷ
- Tiền chuyển mục đích sử dụng đất
15.000m
2
x (4tr/m
2
– 2,4tr/m
2
) = 24
tỷ
- Tổng chi phí năm thứ nhất =
389,369 tỷ
b) Năm thứ hai
* Đầu năm:
- Chi xây dựng tiếp chung cư: 360 tỷ /60% x
40% = 240 tỷ
- Chi về bán ( 253,8 tỷ + 338,4 tỷ (1+10%)
-1
) x
0,5 % = 2,807 tỷ
- Trả lãi vay ngân hàng 360 tỷ x 50% x
10% = 18 tỷ
- Tổng chi phí đầu năm thứ hai
= 260,81 tỷ
* Cuối năm
- Trả lãi vay ngân hàng
(360 tỷ x 50% x 10%) + (240 tỷ x 50% x 10%)
= 30 tỷ
c) Tổng chi phí

389,369 tỷ + 260,81 tỷ (1+10%)
-1
+30 tỷ (1+10%)
-2

= 651,259 tỷ
3. Lãi cho nhà đầu tư bằng 6% doanh thu
6% x 764,196 tỷ = 45,85176 tỷ
4. Giá trị bất động sản
764,196 tỷ - 651,259 tỷ - 45,85176 tỷ = 67,084 tỷ
II. Theo phương pháp chi phí
1. Ước tính giá trị lô đất coi như là lô đất trống
a) Ước tính đơn giá đất BĐS 1
* Giá trị phần xây dựng của BĐS 1
- Nhà : 200m
2
x 2tr/m
2
x 80% = 320 tr
- Công trình phụ = 160 tr
- Tổng cộng = 480tr /6tr/lượng
= 80 lượng vàng
* Giá trị đất của BĐS 1
400 lượng vàng - 80 lượng vàng = 320 lượng vàng
* Đơn giá đất của BĐS 1
320 lượng vàng/320m
2
= 1 lượng vàng /m
2
b) Ước tính đơn giá đất BĐS 2

* Giá trị phần xây dựng của BĐS 2
110m
2
x 1,2tr/m
2
x 75% = 99 tr/6,6tr/lượng
= 15 lượng vàng
* Giá trị đất của BĐS 2
118 lượng vàng - 15 lượng vàng = 103 lượng vàng
* Đơn giá đất của BĐS 2
103 lượng vàng/100m
2
= 1,03 lượng vàng /m
2
c) Ước tính đơn giá đất BĐS 3
* Giá trị phần xây dựng của BĐS 3
200m
2
x 1,5tr/m
2
x 70% = 210 tr/6,35tr/lượng
= 33 lượng vàng
* Giá trị đất của BĐS 3
218 lượng vàng - 33 lượng vàng = 185 lượng vàng
* Đơn giá đất của BĐS 3
185 lượng vàng/250m
2
= 0,74 lượng vàng /m
2
d) Ước tính đơn giá đất BĐS 4

* Giá trị phần xây dựng của BĐS 4
160m
2
x 1,6tr/m
2
x 75% = 192 tr/6,4tr/lượng
= 30 lượng vàng
* Giá trị đất của BĐS 4
119 lượng vàng - 30 lượng vàng = 89 lượng vàng
* Đơn giá đất của BĐS 4
89 lượng vàng/120m
2
= 0,74 lượng vàng /m
2
So sánh đối chiếu đất của các BĐS so sánh với nền
đất chuẩn có diện tích 100m
2
(4m x 25m) nằm ở hẽm 8m, cách mặt tiền
đường 100m.
Yếu tố Nền đất
chuẩn
BĐS
1
BĐS 2 BĐS 3 BĐS 4
Diện
tích
đất
100m
2
320m

2
100m
2
250m
2
120m
2
Chiều
rộng
4m 8m 4m 5m 6,2m
Chiều
dài
25m 40m 25m 50m 20m
Hình
dáng
Vuông vuông vuông Vuông Tóp hậu
Bề
rộng
hẽm
8m 8m 8m 3-5m 3-5m
Đơn
giá đất
1
lượng
/m
2
1,03
lượng /
m
2

0,74
lượng /
m
2
0,74 lượng /m
2
Theo tương quan giá đất trên thị trường, cho thấy giá đất của nền
đất chuẩn:
- So với BĐS 1 thuận lợi hơn 11,11% về quy mô
diện tích, 8,11% về chiều dài lô đất, nhưng kém
thuận lợi hơn 9,09% về chiều rộng.
- So với BĐS 2 không có gì khác nhau.
- So với BĐS 3 thuận lợi hơn 11,11% về quy mô
diện tích, 11,11% về chiều dài lô đất, 25% về bề rộng
hẽm, nhưng kém thuận lợi hơn 4,76% về chiều rộng.
- So với BĐS 4 thuận lợi hơn 5,26% về quy mô
diện tích, 11,11% về hình dáng, 25% về bề rộng hẽm,
nhưng kém thuận lợi hơn 9,09% về chiều rộng.
Qua đó thực hiện điều chỉnh giá đất các BĐS trên
về giá lô đất chuẩn (4m x 20m) nằm ở hẽm rộng 8m.
Yếu tố BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3 BĐS 4
Đơn giá
đất
1 lượng /m
2
1,03 lg /m
2
0,74 lg /m
2
0,74 lg /m

2
Diện tích
đất
+ 11,11% 0 + 11,11% + 5,26%
Chiều
rộng
- 9,09% 0 - 4,76% - 9,09%
Chiều
dài
+ 8,11% 0 + 11,11% 0
Hình
dáng
0 0 0 + 11,11%
Bề rộng
hẽm
0 0 +25% +25%
Tổng
điều
chỉnh
+9,2% 0 +46,97% 32,9%
Đơn giá
đất sau
khi điều
chỉnh
1,092
lg /m
2
1,03 lg /m
2
1,087

lg /m
2
0,983 lg /m
2
Đơn giá bình quân của các lô đất sau khi điều chỉnh
bằng 1,048lg/m
2
. Từ đơn giá này ta thực hiện điều chỉnh
để xác định giá trị của lô đất thẩm định.
- Ta có giá đất sản xuất kinh doanh bằng 60% giá đất
cùng vị trí.
- Vậy đơn giá đất của BĐS mà chúng ta cần thẩm
định giá
1,048lg/m
2
x 60% x 6,4tr/m
2
= 4,024 tr/m
2
- Giá trị đất của BĐS thẩm định giá
15.000m
2
x 4,024 tr/m
2
= 60,364 ty
2. Giá trị phần xây dựng còn lại trên đất
- Nhà làm việc : 360m
2
x 1,2 tr/m
2

x 60% =
0,2592 tỷ
- Nhà bảo vệ : 40m
2
x 0,9 tr/m
2
x 50% =
0,018 tỷ
- Nhà xưởng, nhà vệ sinh, nhà để xe : 5.600m
2
x 1 tr/m
2

x 40% = 2,24 tỷ
- Tường = 0,0765 tỷ
- Cửa = 0,0098 tỷ
Tổng cộng giá trị phần xây dựng còn lại trên đất =
2,6035 tỷ
2.Giá trị của BĐS TĐG là : 60,364 tỷ + 2,6035 tỷ =
62,967 tỷ
Do trên thị trường trong khu vực này không có
giáo dịch các tài sản có quy mô diện tích lớn như tài
sản cần thẩm định giá và khu vực này không được sử
dụng đất cho mục đích sản xuất. Lô đất này lại có tiềm
năng phát triển, các thông tin làm cơ sở để thẩm định
giá theo phương pháp thặng dư được thu thập từ chứng
cứ thị trường nên chọn kết quả theo phương pháp thặng
dư để làm kết quả thẩm định giá tài sản này.
Vậy mức gía có thể đưa ra bán đấu giá bất động
sản này là 67,084 tỷ

BÀI TẬP THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ
Bài1: Công ty cổ phần sx và đầu tư công nghệ có nhu cầu thẩm định giá thiết bị quang phổ
tử ngoại phục vụ thẩm định giá trị doanh nghiệp cho mục đích cổ phần hóa.
Hồ sơ thiết bị do chủ sở hữu cung cấp có dữ liệu sau:
- Model: Nicolet 200
- Hãng sản xuất: Thermo Eletron
- Nước sản xuất: Mỹ
- Năm sản xuất: 2000.
Đặc tính kỹ thuật:
- Bước sóng: 190 – 1100mm
- Khoản trắc quang: - 3.0 – 6.0 A
- Độ rộng khe phổ: 0.5; 1.0; 2.0; 4.0mm
- Độ phân giải bước sóng: 0.1mm
- Tốc độ quét: 1 – 3800mm/phút
- Tốc độ điều khiển bộ tạo đơn sắc: 4000
mm/phút
Cấu hình chuẩn của máy bao gồm:
- Máy quang phổ Nicolet Evolution 200
- Giá đỡ
- Phần mền
- Máy tính và máy in
Theo hợp đồng nhập khẩu, thiết bị được mua cuối năm 2004, mới 100% với tổng trị giá 200
triệu đồng (bao gồm cả chi phí vận chuyển, lắp đặt tại phòng thí nghiệm).Thiết bị được sử dụng
liên tục từ khi mua đến thời điểm hiện tại - cuối năm 2008.
Kiểm tra thực tế cho thấy thiết bị hoạt động bình thường, mức độ hao mòn thực tế tương
ứng với mức độ hao mòn được phản ảnh trên sổ kế toán của phòng thí nghiệm. Thời gian sử dụng
thiết bị trên theo quy định của Quyết định 206/2003/QĐ-BTC là 10 năm và phòng thí nghiệm áp
dụng cách tính khấu hao theo phương pháp số dư giảm dần có điều chỉnh (phương pháp khấu hao
nhanh) với nguyên giá thiết bị là 200 triệu đồng.
Khảo sát thông tin thị trường thu thập được giá bán máy quang phổ tử ngoại nói trên hiện

nay đối với máy mới 100% là 220 triệu đồng (bao gồm cả chi phí vận chuyển, lắp đặt và VAT:
10%).
Xác định giá của thiết bị quang phổ?
BÀI LÀM:
+ Máy quang phổ tử ngoại được ông A mua mới
100%, sử dụng liên tục đúng mục đích (sử dụng
cao nhất và tốt nhất) từ cuối năm 2004 đến nay.
Như vậy thời gian đã sử dụng thiết bị là 4 năm.
+ Tình trạng hao mòn hữu hình thực tế của tài
sản:
Theo QĐ 206 thời gian sử dụng của thiết bị là
10 năm, hệ số điều chỉnh theo thời gian sử dụng
tài sản trong trường hợp này là 2,5 lần.
+ Tỷ lệ khấu hao hàng năm theo phương pháp
đường thẳng:
1:10 x 100 = 10%
+ Tỷ lệ khấu nhanh theo phương pháp số dư
giảm dần có điều chỉnh:10% x 2,5 = 25%/năm.

Đơn vị tính: đồng
Năm
Năm
thứ
Giá trị còn
lại của thiết
bị
Mức khấu
hao hàng
năm
Mức khấu

hao luỹ kế
cuối năm
Tỷ lệ
hao
mòn
luỹ kế
2005 1 200.000.000 50.000.000 50.000.000
2006 2 150.000.000 37.500.000 87.500.000
2007 3 112.500.000 28.125.000 115.625.000
2008 4 84.375.000 21.093.750 136.718.750 68,36%
Tỷ lệ khấu hao luỹ kế trên sổ kế toán của đơn vị
đến thời điểm hiện nay- sau 4 năm sử dụng:
136.718.750 đồng : 200.000.000 đồng x 100 =
68,36%
Chất lượng còn lại của thiết bị là: 100% - 68,36%
= 31,64%
- Giá thị trường thời
điểm hiện tại của thiết bị mới 100% là 220.000.000
đồng ( đã có VAT 10%), giá thiết bị chưa VAT là:
220.000.000 đồng : 1,1 = 200.000.000 đồng
- Giá trị còn lại của thiết bị:
200.000.000 đồng x 31,64% = 63.280.000
đồng
Bài 2: Cty TNHH Tự Phát có nhu cầu đánh giá lại giá trị tài sản theo định kỳ kiểm kê tài sản cố
định, trong đó có một máy bơm công nghiệp hiệu TICO, ký hiệu CN65-300, sản xuất tại Ý năm
2006 Công ty mua mới 100% vào tháng 1 năm 2006 với giá 75 triệu đồng. Kiểm tra thực tế máy
bơm này có các thông số kỹ thuật chính như sau:
- Công suất: 26 KW
- Lưu lượng: 130m
3

/h
- Đẩy cao: 39m
Qua điều thông tin thị trường, thu thập được giá thị trường hiện nay của máy TICO sản xuất
tại Singapore năm 2006 là 48 triệu đồng và có các thông số kỹ thuật chính như sau:
- Công suất: 20 KW
- Lưu lượng: 100m
3
/h
- Đẩy cao: 30m
Catalog của máy cho thấy các thông số kỹ thuật khác của hai máy trên là tương đương. Với
kinh nghiệm của mình, thẩm định viên biết rằng giá thiết bị có xuất sứ Singapore thường rẻ hơn sản
phẩm cùng loại được sản xuất tại Ý với hệ số 0,8.
Được biết hệ số điều chỉnh giá theo đặc trưng kỹ thuật cơ bản của máy bơm thường là x =
0,75 và có bảng tính sẵn sau:
X
N1/N0
0,7 0,75 0,8 0,85 0,9
1,1 1,047 1,072 1,079 1,084 1,089
1,2 1,122 1,146 1,156 1,167 1,178
1,3 1,175 1,202 1,233 1,247 1,265
N1: Thông số kỹ thuật cơ bản của thiết bị cần thẩm định giá.
N0: Thông số kỹ thuật cơ bản của thiết bị được chọn để so sánh.
Lập báo cáo thẩm định giá?
Bài làm
• Tính toán: sử dụng công thức Bêrim để tính toán:
G1 = G0 x (N1/N0)
x
- Theo dữ liệu thu thập được, có
công thức sau:
N1/No = 130 m

3
/100m
3
= 1,3.
Với x = 0,75:
G1 = 48 tr x (1,3)
0,75
- Giá trị thị trường của máy bơm
có cùng thông số kỹ thuật với máy cần thẩm định giá và được
sản xuất tại singapore là:
G1 = 48 triệu x 1,202 = 57,696 triệu đồng.
Như trên đã phân tích, hệ số điều chỉnh về xuất xứ giữa
Singapore và ý là 0,8. vậy, giá trị thị trường của máy bơm cần thẩm
định (có xuất xứ ý) là:
57,696 triệu/0,8 = 72,12 triệu đồng (72.120.000đ)
2. Kết quả thẩm định giá: giá trị thị trường máy bơm công nghiệp
xuất xứ ý, công suất 26kw, lưu lượng 130m3/h, đẩy cao 39m tại
thời điểm tháng 11/2005 qua tính toán là: 72,12 triệu đồng. So với
giá Công ty đã mua 75 triệu đồng vào tháng 6/2005 là tương đối
phù hợp.
3. Hạn chế.
- Với số liệu thu thập được,
không đủ thông tin để tính toán theo các phương pháp khác.
- Không có thông tin về tài sản
có cùng thông số kỹ thuật đặc trưng để so sánh, phải so sánh
với tài sản có sự chênh lệch về thông số kỹ thuật, kết hợp với
việc tính toán điều chỉnh, do vậy kết quả có phần chủ quan.
- Tương tự: không có thông tin
về tài sản có cùng xuất xứ để so sánh, phải so sánh với tài sản
có sự khác biệt về xuất xứ với hệ số điều chỉnh theo kinh

nghiệm bản thân, do vậy kết quả có phần chủ quan.
- Các dữ liệu thị trường sử dụng
trong báo cáo mang tính lịch sử, chỉ phù hợp khi thị trường ổn
định
- .
Ví dụ
Công ty Xây dựng An Bình ký hợp đồng thuê mua Trạm trộn Bê tông hoàn chỉnh với Công ty
thuê mua Tài Chính A. Thời gian thuê là 5 năm, từ tháng 1 năm 2004 đến tháng 1 năm 2008.
Trạm trộn bê tông được mua vào cuối năm 2003, mới 100%, nguyên giá 1.900 trđ và có các
dặc tính kỹ thuật sau:
Trạm trộn bê tông hoàn chỉnh model SM 71, điều khiển bằng vi tính, sử dụng nguồn
380V/50HZ, bốn ngõ vào cốt liệu, đóng mở bằng khí nén, máy trộn loại 1 trục, trộn hai chiều.
- Công suất trạm trộn:
+ Công suất bê tông chưa rung nén mỗi mẻ: 1.00 m3
( thời gian trộn mỗi mẻ 30 giây)
+ Công suất bê tông đã rung nén: 57m3/giờ
+ Công suất bê tông chưa rung nén: 71m3/giờ
- Năm sản xuất: 2002.
- Nước sản xuất: KOREA
Nhưng đến tháng 1 năm 2007 Công ty Xây dựng An Bình giải thể, do vậy để hạch toán đúng
với giá trị hiện tại công ty Thuê mua tài chính cần đánh giá lại giá trị của trạm trộn. Trạm trộn trên
được Công ty Xây dựng An Bình sử dụng liên tục từ đầu năm 2004 cho dến khi giải thể, tình trạng
hao mòn thực tế của trạm trộn phù hợp với hao mòn trên sổ sách, được biết Công ty xây dựng An
Bình sử dụng phương pháp tính khấu hao số dư giảm dần có điều chỉnh.
Thị trường có giao dịch về loại trạm trộn trên mới 100% với giá CIF là 80.000 USD, do
Korea sản xuất. Chi phí thủ tục hải quan, vận chuyển lắp đặt chuyển giao công nghệ 156 triệu đồng.
Thuế nhập khẩu là 5%.