Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện hải hậu, tỉnh nam định

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT
NAM

LÂM QUANG BÁ

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH
BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
HUYỆN HẢI HẬU, TỈNH NAM ĐỊNH

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn
nào
khác.

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Lâm Quang Bá

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực
của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các thầy cô giáo
và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học
PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình
hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý
đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hải
Hậu, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu, các phòng, ban, cán bộ và
nhân dân các xã của huyện Hải Hậu đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành
luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Lâm Quang Bá

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ...................................................................................................................
ii Mục lục .......................................................................................................................
iii Danh mục các chữ viết tắt ..........................................................................................
vii Danh mục bảng .........................................................................................................
viii

Danh

mục

đồ

thị,

hình

................................................................................................. ix Trích yếu luận văn
........................................................................................................

x

Thesis

Abstract............................................................................................................. x Phần
1. Mở đầu ......................................................................................................... 1
1.1.
1

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................

1.2.
3

Mục têu nghiên cứu ......................................................................................

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 3

1.4.
4

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ..........................................

1.4.1.
4

Những đóng góp mới của đề tài ....................................................................

1.4.2.
4

Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài ..........................................................

Phần
2.
Tổng
quan
....................................................................................... 5

tài

liệu

2.1.
5

Các quyền của người sử dụng đất theo luật đất đai năm 2013 .....................

2.2.

Cơ sở khoa học về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................... 6

2.2.1. Cơ sở lý luận về giao dịch bảo đảm .............................................................. 6
2.2.2.
19
2.3.

Cơ sở thực tễn về giao dịch bảo đảm .........................................................
Cơ sở pháp lý về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................. 26

2.3.1.
sử

Các văn bản luật liên quan đến giao dịch bảo đảm bằng quyền
3


dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất .......................... 26
2.3.2. Các văn bản pháp quy dưới luật liên quan đến việc thực hiện
các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và
tài sản gắn liền với đất................................................................................. 27

4


2.4.

Những bài học thực tễn về thực hiện giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất
tại Việt Nam ................................................................................................. 29

2.5.

Tổ chức và hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tỉnh

Nam Định ..................................................................................................... 32

2.6.

Đánh giá, nhận xét các vấn đề liên quan tới đăng ký giao dịch bảo
đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền
với đất ........................................................................................................... 34

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ................................................... 37
3.1.

Địa điểm nghiên cứu.................................................................................... 37

3.2.

Thời gian nghiên cứu................................................................................... 37

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................. 37

3.4.

Nội dung nghiên cứu ................................................................................... 37

3.4.1. Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ............................................... 37
3.4.2. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện
Hải Hậu ........................................................................................................ 38
3.4.3. Đánh giá các hoạt động giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu ........ 38
3.4.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn
liền với đất huyện Hải Hậu.......................................................................... 38
3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................. 38

3.5.1. Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu ........................................... 38
3.5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ........................................................... 39
3.5.3. Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu .......................................... 40
3.5.4. Phương pháp phân tch so sánh ................................................................... 40
Phần 4. Kết quả và thảo luận ................................................................................ 41
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Hải Hậu ................................... 41
4


4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 41

4.1.2.

Điều kiện kinh tế xã hội ..................................................................................................... 43

4.2.

Thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định......... 47

5


4.2.1.
47

Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định ....................

4.2.2.

Thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Hải Hậu ............. 50

4.3.

Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện
Hải Hậu ......................................................................................................... 51

4.3.1.

Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản
trên đất đối với đất trong khu dân cư huyện Hải Hậu ..................................... 51

4.3.2.

Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông
nghiệp huyện Hải Hậu ................................................................................... 53

4.4.

Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
huyện
Hải Hậu ........................................................................................................ 54

4.4.1. Công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu ................... 56
4.4.2. Đánh giá chung về công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại
huyện Hải Hậu ............................................................................................. 59
4.5.

Đánh giá thực trạng các giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và
tài sản khác gắn liền với đất tại các xã, thị trấn nghiên cứu ...................... 60

4.5.1. Đặc điểm các xã, thị trấn nghiên cứu.......................................................... 60
4.5.2. Tình hình thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất tại
3 xã, thị trấn nghiên cứu .............................................................................. 62
4.5.3. Tình hình thực hiện các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu ..................................... 69
4.5.4.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công
tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu
5


nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu ................. 73
4.6.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý các giao dịch
bảo đảm ........................................................................................................ 79

4.6.1.

Giải pháp về cơ chế chính sách trong quản lý, điều hành và thực
hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm ................................................... 79

6


4.6.2.

Xây dựng cơ chế trao đổi thông tn về tình trạng pháp lý của tài sản bảo
đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên quan.........
80

4.6.3.

Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức .................................... 80

4.6.4.

Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao
dịch bảo đảm ................................................................................................. 80

4.6.5.

Tăng cường cơ sở vật chất, nơi làm việc, kho lưu trữ hồ sơ để đáp ứng
được yêu cầu công việc tốt hơn ..................................................................... 81

4.6.6.

Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật
về đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ......... 81

Phần 5. Kết luận và kiến nghị .................................................................................. 82
5.1.

Kết luận......................................................................................................... 82

5.2.

Kiến nghị...................................................................................................... 83

Tài liệu tham khảo...................................................................................................... 84
Phần phụ lục............................................................................................................... 86

7


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BLDS

Bộ luật dân sự

ĐKGDBĐ

Đăng ký giao dịch bảo đảm

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

LĐĐ

Luật đất đai

NĐ

Nghị định NH

Ngân hàng
QSD

Quyền sử dụng

QSH

Quyền sở hữu

QTD

Quỹ tn dụng

vii


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Hải Hậu ...............................48

Bảng 4.2.

Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Hải Hậu .........................49

Bảng 4.3.

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất
đối với đất trong khu dân cư huyện Hải Hậu ...........................................52

Bảng 4.4.

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp huyện

Hải Hậu ..................................................................................................53

Bảng 4.5.

Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hải
Hậu.........................................................................................................5
6

Bảng 4.6.

Một số chỉ tiêu cơ bản tại các xã nghiên cứu năm 2015...........................60

Bảng 4.7.

Tình hình thực hiện thế chấp bằng, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai
đoạn 2011 – 2015 ...................................................................................62

Bảng 4.8.

Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp, bảo
lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..............64

Bảng 4.9.

Ý kiến của cán bộ ngân hàng, quỹ tín dụng về mức cho vay, thủ tục
thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ............................................................................................66

Bảng 4.10.

Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu......................................70

Bảng 4.11.

So sánh một số tiêu chí khi người dân vay vốn tại ngân hàng, quỹ
tn dụng và cầm cố tại hiệu cầm đồ .........................................................72

8


DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH
Đồ thị 4.1. Biểu đồ cơ cấu đất đai năm 2015 huyện Hải Hậu .......................................48
Hình 4.1. Sơ đồ quy trình xử lý hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm .............................55
Hình 4.2. Trung tâm giao dịch hành chính một cửa ...................................................58
Hình 4.3. Nhập thông tin đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hải Hậu ........58
Hình 4.4.

Nhập thông tin xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hải Hậu
..........59

Đồ thị 4.2. Biểu đồ số hồ sơ đăng ký GDBĐ của 3 đơn vị qua các năm.......................63

9

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên đề tài: "Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu – tỉnh Nam Định".
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai.
Mã chuyên ngành: 60.85.01.03
Họ và tên: Lâm Quang Bá
Người hướng dẫn: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời
Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn đã đánh giá thực trạng các hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định.
Phương pháp nghiên cứu
Với đề tài của mình, tác giả đã sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu như
phương pháp thu thập số liệu, tài liệu; phương pháp chọn điểm nghiên
cứu; phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu, tài liệu và phương pháp phân tch,
so sánh để làm sáng tỏ nội dung của luận văn.
Kết quả, kết luận chủ yếu của luận văn
Luận văn nêu ra được điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, thực trạng quản
lý đất đai, thực trạng về công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hải Hậu,
tỉnh Nam Định. Qua đó, đánh giá chung về công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
huyện Hải Hậu nói chung và tại các xã, thị trấn nghiên cứu nói riêng.
Đối với các xã, thị trấn chọn làm điểm nghiên cứu, luận văn nêu ra đặc
điểm các xã, thị trấn; tình hình thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tình hình
thực hiện các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

10


đồng thời đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và
công tác

11


đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu.
Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, luận văn đề xuất một số giải pháp nâng cao
hiệu quả quản lý các giao dịch bảo đảm.
Huyện Hải Hậu có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát
triển kinh tế - xã hội, huyện Hải Hậu có tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2015
(GDP) 6,60%. Huyện có nhu cầu sử dụng đất để phát triển cơ sở hạ tầng, phát
triển các khu dân cư diễn ra khá mạnh gây áp lực lớn đến việc quản lý và sử dụng
đất nói chung và việc bảo đảm thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, các
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất nói riêng của huyện. Từ năm 2011 đến năm 2015,
huyện Hải Hậu đã thực hiện đăng ký 17.826 hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Kết quả nghiên cứu tại 3 xã, thị trấn về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
thấy: Trên 78% các hộ gia đình, cá nhân được hỏi cho rằng, thủ tục thế chấp
tại
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Huyện là tốt và nhanh chóng; nên làm
thủ
tục đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhưng đề nghị cải
cách thủ tục hành chính tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và được

vay vốn tại các ngân hàng, quỹ tín dụng trên 70% theo giá trị Quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Qua phiếu điều tra các cán bộ ngân hàng cho thấy: Toàn bộ các giao dịch
thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất đều thực hiện đăng ký. Có khoảng 16,7% hộ gia đình, cá
nhân được ngân hàng cho vay ở mức dưới 30% giá trị quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, 83,3% hộ gia đình, cá nhân được
ngân hàng cho vay ở mức dưới từ 30% đến 70% giá trị quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Về giao dịch cầm cố bằng sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
các hiệu cầm đồ: 100% Các giao dịch cầm cố bằng Quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất thực hiện tại hiệu cầm đồ và không đăng ký tại Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Bởi lẽ ở đó, tuy người dân vay được số vốn
nhiều nhưng phải chịu mức vay cao hơn khi vay tại ngân hàng, quỹ tín dụng. Tuy
12


nhiên, 81,7% hộ gia đình, cá nhân có ý kiến nên làm thủ tục cầm cố tại Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất để hạn chế rủi ro pháp lý xảy ra.

13


Để khắc phục những tồn tại, bất cập hiện nay trong công tác Đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất, cần thực hiện một số giải pháp như:
+ Giải pháp về cơ chế chính sách trong quản lý, điều hành và thực hiện
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm.
+ Xây dựng cơ chế trao đổi thông tn về tình trạng pháp lý của tài sản bảo
đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên quan.

+ Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức của người dân.
+ Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao
dịch bảo đảm.
+ Tăng cường cơ sở vật chất, nơi làm việc, kho lưu trữ hồ sơ để đáp
ứng được yêu cầu công việc tốt hơn.
+ Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật
về đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.

xii


THESIS ABSTRACT
Topic: "Assessing the status and proposing measures to enhance the
effectiveness of the registration transactions secured by land use rights,
ownership of houses and other assets atached to land in Hai Hau district, Nam
Dinh province. ".
- Specialization: Land Management
- Specialized code: 60.85.01.03
- Author:Lam Quang Ba
- The scientfic guidance: Assoc. Dr. Nguyen Khac Thoi
Purpose
Thesis was to assess the status of the registraton of secured
transactons with land use rights, ownership of houses and other assets
attached to the land and to propose measures to enhance the effectiveness of
the registraton transactons secured by land use rights, ownership of houses and
other assets attached to land in Hai Hau district, Nam Dinh province.
Research methodology
With this subject, the author has used research methods, such as:
methods to collect data and documents; method to select of studying sites;
methods of processing and synthesis data and documents; methods of analysis,

comparable.
Research results, research reasonings
Thesis raised natural conditions, socio-economic, land management
situation, the status of the work of the mortgage transactons, guarantee with
land use rights, ownership of houses and other assets associated with the land
Hai Hau district, Nam Dinh province. Thus, to review the work of registering
the mortgage transactions, guarantee with land use rights, ownership of
houses and other assets associated with the land at the Hai Hau district in
General and in the communes chosen as the point of research in partcular.
With the communes and towns chosen as the point of research, thesis raise
characteristics in the communes, the towns; taken registration the mortgage
transactons, guarantee with land use rights, ownership of houses and other
assets associated with the land and perform situation pledge transactions in
13


housing ownership and other assets attached to land. Thus, to assess the
status and take

14


registration of secured transactions with land use rights, ownership of houses
and other assets attached to the land in three the communes, town research.
On the basis of research results, thesis is proposed some solutons to
improve the eficiency of registration of security transactons.
Hai Hau district has geographical location, natural conditons favorable for
economic– social development, Hai Hau district has the economic growth rate
in
2015 (GDP) of 6.60%. The District needs use land for infrastructural

development, residential development quite strong. That pressure grew to the
management and use land in general and ensuring the executon of
transactions on the land use right, the deals secured by land use and ownership
of houses and other assets associated with particular land of the district.
From 2011 to 2015, Hai Hau district made 17 826 registraton dossiers for
registration of mortgage or guarantee using land use rights, ownership of houses
and other assets attached to the land.
Research results in 3 communes and towns in registering transactons
secured by land use rights, ownership of houses and other assets attached to the
land showed that:
Over 78% of households, individuals are asked for that, mortgage
procedures in the registration office of land use District is good and fast; should
mortgage registraton formalites the registraton offices of land use rights but
recommended reform of administrative procedure in the registraton ofice
of land use right and get the loan at the Bank, credit funds on 70% according to
the value of land use rights, house ownership and other assets attached to the
land.
Through the survey of bank oficers show: The entire mortgage transactons,
guarantee with land use rights, ownership of houses and other assets
associated with the land are taken registraton. Approximately 16.7% of
households and individuals banks loans at below 30% of the value of land
use rights, house ownership rights and assets attached to land, 83.3% of
households, individual banks to lend at less than 30% to 70% of the value of land
use rights, house ownership rights and assets attached to land.
About pledge transactons with residental property and other assets
attached to land at the pawnshop: 100% pledge transactons in housing
ownership and other assets attached to land effectve implementation in poultry
map and not registered at the registtration offices of land use rights.
14

Because there, but people are borrowing more capital but have to bear higher
borrowing rates in bank loans, credit funds. However, 81.7% of households and
individuals

15


should do is pledge procedures at the registration office of land use rights to
limit legal risks occur.
To remedy the current inadequacies, exists in the registration transacton
secured by the land use rights, ownership of houses and properties attached to
the land, the need to perform a number of solutions such as:
+ Solutons on mechanisms and policies in the management, administraton
and implementaton of secured transactons registry.
+ Constructng the mechanism for exchanging informaton on the legal
status of security assets between the registries of secured transactons and
related agencies. Propaganda, legal education to raise awareness of the people.
+ Training, fostering the capacity, the level of oficers registered secured
transactons. Enhanced facilites, workplaces, archive documents to meet the job
requirements better.
+ To develop and implement a mechanism for inspectng and supervising
the implementaton of the law on registraton of security transactons in agencies
registried of secured transactions.

15


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Trong công cuộc đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước ở Việt Nam hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa
đặc biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước.
Trong những năm qua, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung và công
tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta đã phát huy ý nghĩa quan trọng
trong việc công khai minh bạch các giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân và
các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với nguồn vốn để phát triển sản
xuất, kinh doanh. Về phía các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng, cũng như tổ
chức, cá nhân khác có nguồn thông tin tra cưú tìm hiểu trước khi xem xét,
quyết định ký kết hợp đồng nói chung và đầu tư, cho vay vốn nói riêng. Từ đó
góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch dân sự,
thương mại, đặc biệt trong hoạt động đầu tư vốn, tn dụng ngân hàng, cải thiện
môi trường đầu tư trong và ngoài nước và tác động tch cực đến sự phát triển
kinh tế - xã hội của nước ta. Đăng ký giao dịch bảo đảm còn là công cụ quan
trọng để hình thành, đồng bộ các yếu tố thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm còn góp phần ngăn ngừa các tranh chấp
dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết
các tranh chấp đó.
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo
đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất ngày càng không ngừng gia tăng. Các hoạt động đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất được diễn ra hết sức phức tạp, dưới nhiều hình thức khác nhau như: cầm cố,
cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn…và một phần các hoạt động đang được
diễn ra trôi nổi trên thị trường tạo thị trường “ngầm”. Điều này, đã làm thất
thu cho nguồn ngân sách nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triển
kinh tế chung và phát sinh các tranh chấp dân sự. Vấn đề đặt ra hiện nay là
cần có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về các hoạt động này thông
1

qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một
trong những cách

2