Đánh giá tình hình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thái nguyên

1. MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa cùng với tiến trình đổi
mới phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường ngày một mạnh mẽ, nhu cầu
sử dụng đất ngày càng tăng. Đòi hỏi công tác quản lý nhà nước về đất đai
phải có sự đồng bộ. Cũng như công tác thực hiện các thủ tục hành chính trong
lĩnh vực đất đai phải được cải cách phù hợp với nhu cầu và đảm bảo đúng quy
định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của cá nhân, tổ chức trong
quá trình sử dụng đất cũng như công tác quản lý nhà nước về đất đai thực
hiện một cách có hiệu quả.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung
quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai. Việc đăng ký Nhà nước về đất
đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan
đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính.
Cấp giấy CN QSD đất là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất. Mặt khác,
đăng ký quyền sử dụng đất còn ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với
một thửa đất, xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất.
Hệ thống cấp giấy CN QSD đất hiện tại của Việt Nam đang chịu một
sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động
sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư.
Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, với hệ thống Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất được thiết lập ở cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với việc
thực hiện cải cách hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành
đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong công
tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với các đối tượng sử dụng đất: tổ chức,
hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam với tinh thần công khai,
minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao
dịch. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận

nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất; mặt
khác hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều trường
hợp, có sự khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, đặc biệt ở các địa phương, nơi cơ sở vật chất kỹ thuật và
nguồn nhân lực còn yếu.
Thành phố Thái Nguyên nằm ở trung tâm tỉnh Thái Nguyên với 28
phường xã. Là khu vực phát triển kinh tế nhiều ngành nghề, hệ thống giao
thông cơ bản được nhà nước đầu tư phát triển tuy nhiên vẫn còn hạn chế. Các
vấn đề về kinh tế, văn hóa, xã hội phát triển tạo điều kiện để giao lưu với các
vùng và thu hút được vốn đầu tư. Sự hình thành của hệ thống văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất cùng với việc thực hiện chủ trương cải cách thủ tục
hành chính theo cơ chế “một cửa”, “một cửa liên thông” trên địa bàn thành
phố đã góp phần đổi mới nâng cao chất lượng công tác cấp giấy CN QSD đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng công khai, minh bạch,
giảm thời gian và chi phí cho các chủ sử dụng đất đã phát huy được hiệu quả
góp phần nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai ở Thành phố Thái
Nguyên. Tuy nhiên hoạt động của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên còn nhiều bất cập, việc cung cấp các
dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận và chỉnh lý biến động về đất đai do
quá trình đô thị hóa, xây dựng cơ sở hạ tầng, chuyển nhượng, trao đổi, mua
bán hiện vẫn là một trong những vấn đề bức xúc, chưa thực hiện được ở 3
cấp đặc biệt, Thành phố Thái Nguyên là khu vực đô thị có số lượng giao dịch
bất động sản ngày càng cao. Vì vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai đặc
biệt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố
cần có giải pháp phù hợp với bối cảnh mới đang diễn ra trên địa bàn.
Các nghiên cứu trước đây có liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đã có như Tác giả Vũ Văn Tuyền với nghiên cứu “Đánh giá thực
trạng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội”, Tác giả Đào Thị Thuý
Mai với nghiên cứu “Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất trên địa bàn thành phố Hưng Yên – tỉnh Hưng Yên” các nghiên cứu mới
đề cập đến thủ tục, giải quyết những vướng mắc về thủ tục cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Chưa có nghiên cứu nào về đánh giá tình hình thực
hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tế đó, việc thực hiện đề tài nghiên cứu
“Đánh giá tình hình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn Thành phố Thái Nguyên” là cần thiết.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên chỉ ra những khó
khăn vướng mắc. Từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác cấp giấy chứng
nhân quyền sử dụng đất
- Đánh giá thực trạng thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Thái Nguyên những năm qua.
- Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao kết quả thực hiện cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên trong
những năm tới.
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu các vấn đề có liên quan đến thực hiện cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Với đối tượng nghiên cứu chính gồm: Hộ gia đình,
tổ chức kinh tế xã hội, cá nhân và cán bộ chuyên môn, lãnh đạo các phòng
ban như: Văn phòng Đăng ký QSD đất, UBND các phường, Phòng Tài

nguyên và Môi trường…
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung
Có rất nhiều nội dung liên quan đến tình hình thực hiện cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Trong nghiên cứu này, đề tài tập trung làm rõ ở những
nội dung chủ yếu sau:
Làm rõ quy trình, tổ chức thực hiện, kết quả hoạt động công tác cấp giấy
chứng nhận, kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những khó khăn,
vướng mắc và những yếu tố ảnh hưởng, các giải pháp hoàn thiện và nâng cao kết
quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Thái Nguyên.
- Phạm vi không gian
Đề tài nghiên cứu trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên, một số nội
dung chuyên sâu được khảo sát tại một số phường, xã của thành phố.
- Phạm vi về thời gian:
Nghiên cứu được thực hiện dựa trên các nguồn số liệu có sẵn từ năm 2011
đến năm 2013 của Thành phố Thái Nguyên. Số liệu điều tra thực tế được tiến
hành năm 2014 và các giải pháp sẽ áp dụng tới năm 2020.
2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TỄN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1. Cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.1. Một số khái niệm có liên quan
a. Đất đai và phân loại đất đai
* Đất
- Theo VV.Docutraiep (1846 - 1903): Đất trên bề mặt lục địa là một vật
thể thiên nhiên được hình thành do sự tác động tổng hợp cực kỳ phức tạp của
5 yếu tố: Sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí hậu và tuổi thọ địa phương.
- Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các
yếu tố cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như:
khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt,

cùng với khoáng sản và nước ngầm trong lòng đất, tập đoàn động thực vật,
trạng thái định cư của con người và các kết quả của con người trong qúa khứ
và hiện tại để lại.
Theo mục đích sử dụng đất đai nước ta được chia là 3 nhóm bao gồm:
- Nhóm đất nông nghiệp là diện tích đất được sử dụng vào sản xuất
nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu
năm, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp
khác.
- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở (gồm đất ở tại nông thôn
và đất ở tại đô thị), đất chuyên dùng (gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây
dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công
cộng), đất tôn giáo tín ngưỡng, đất nghĩa trang nghĩa địa, đất sông ngòi, kênh
rạch, suối và mặt nước, đất phi nông nghiệp khác.
- Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm: Đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi
chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây.
Theo đối tượng sử dụng đất đai gồm 5 loại gồm:
- Đất do hộ gia đình, cá nhân trong nước sử dụng
- Đất do tổ chức trong nước (tổ chức kinh tế, cơ quan đơn vị của Nhà
nước, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức khác) sử dụng.
- Đất do tổ chức nước ngoài (Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,
tổ chức ngoại giao) sử dụng.
- Đất do người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng
- Đất do cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo sử dụng
Theo đối tượng quản lý đất đai gồm 3 loại:
- Đất do UBND cấp xã quản lý
- Đất do tổ chức phát triển quỹ đất quản lý
- Đất do cộng đồng dân cư và tổ chức khác quản lý
b. Quản lý Nhà nước về đất đai
* Quản lý

Quản lý là sự tác động lên một hệ thống nào đó với mục tiêu đưa hệ
thống đó đến trạng thái cần đạt được.
+ Quản lý là thực hiện những công việc có tác dụng định hướng, điều
tiết, phối hợp các hoạt động của cấp dưới, của những người dưới quyền. Biểu
hiện cụ thể qua việc, lập kế hoạch hoạt động, đảm bảo tổ chức, điều phối,
kiểm tra, kiểm soát. Hướng được sự chú ý của con người vào một hoạt đông
nào đó; điêu tiết được nguồn nhân lực, phối hợp được các hoạt đông bộ phận.
+ Quản lý là thiết lập, khai thông các quan hệ cụ thể để hoạt động đông
người được hình thành, tiến hanh trôi chảy, đạt hiệu quả cao bền lâu và không
ngừng phát triển.
+ Quản lý là tác động của chủ thể quản lý lên đối tượng quản lý một
cách gián tiếp và trực tiếp nhằm thu được nhưng diễn biến, thay đổi tích cực
theo mục tiêu nhất định.
* Quản lý Nhà nước
Quản lý nhà nước, hiểu theo nghĩa rộng, được thực hiện bởi tất cả các
cơ quan nhà nước. Theo nghĩa hẹp, quản lý nhà nước là hoạt động chấp hành
và điều hành được đặc trưng bởi các yếu tố có tính tổ chức; được thực hiện
trên cơ sở pháp luật; được bảo đảm thực hiện chủ yếu bởi hệ thống các cơ
quan hành chính nhà nước (hoặc một số tổ chức xã hội trong trường hợp được
giao nhiệm vụ quản lý nhà nước). Quản lý nhà nước cũng là sản phẩm của
việc phân công lao động nhằm liên kết và phối hợp các đối tượng bị quản lý.
* Quản lý Nhà nước về đất đai
Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền để bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước về đất đai, cũng
như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua 13 nội
dung quy định tại điều 6 Luật đất đai 2003. Nhà nước đã nghiên cứu toàn bộ
quỹ đất của từng vùng từng địa phương dựa trên cơ sở các đơn vị hành chính
để nắm chắc hơn về cả số lượng và chất lượng. Đưa ra các phương án về quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân bổ hợp lý nguồn tài nguyên đất đai.
Đảm bảo đất được giao đúng đối tượng, sử dụng đúng mục đích, phù hợp với

quy hoạch, kế hoạch, sử dụng có hiệu quả ở hiện tại và bền vững trong tương
lai, tránh hiện tượng phân tán đất và đất bị bỏ hoang hóa.
c. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCN QSDĐ là giấy chứng nhậ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát
hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng thống nhất trong cả nước cho
mọi loại đất. Theo quy định, GCN QSDĐ là một (01) tờ gồm bốn (04) trang,
mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, bao gồm các đặc điểm và nội dung
sau:
1.Trang một là trang bìa: Đối với bản cấp cho người sử dụng đất thì
trang bìa màu đỏ gồm Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất " màu vàng, số phát hành của giấy chứng nhận màu đen, dấu nổi của
Bộ Tài nguyên và Môi trường; đối với bản lưu thì trang bìa màu trắng gồm
Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" màu đen, số
phát hành giấy chứng nhận màu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi
trường và số cấp giấy chứng nhận.
2. Trang 2 và trang 3 có đặc điểm và nội dung sau:
+ Nền được in hoa văn trống đồng màu vàng tơ ram 35%, Quốc hiệu,
tên Ủy ban nhân dân cấp GCN QSDĐ.
+ Tên chủ sử dụng đất gồm: cả vợ và chồng; địa chỉ thường trú
+ Thửa đất được quyền sử dụng gồm: Thửa đất, tờ bản đồ số địa chỉ,
diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn dụng và nguồn gốc
sử dụng.
+ Tài sản gắn liền với đất.
+ Ghi chú.
+ Trang 3 được in chữ, in hình hoặc viết chữ, vẽ hình màu đen gồm sơ
đồ thửa đất, ngày tháng năm ký GCN QSDĐ và chức vụ, họ tên của người ký
giấy chứng nhận, chữ ký của người ký giấy chứng nhận và dấu của cơ quan
cấp giấy chứng nhận, số vào sổ cấp giấy chứng nhận.
3. Trang 4 màu trắng in bảng, in chữ hoặc viết chữ màu đen để ghi
những thay đổi về sử dụng đất sau khi cấp GCN QSDĐ.

- Theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/09/2009 của Chính phủ
và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hửu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một
mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất,
Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang,
mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu
hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:
+ Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu
đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số,
bắt đầu từ BA 000001, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi
trường.
+ Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, Nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, Nhà ở, công trình xây
dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm
ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy
chứng nhận.
+ Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, Nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận".
+ Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với người
được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch.
2.1.2 Vai trò của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những công cụ quan
trọng để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ đến từng thửa đất, chủ sử dụng đất. Là
cơ sở để Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp của chủ sử dụng đất, cũng như là
cơ sở để chủ sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Cấp

giấy chứng nhận chính là nắm chắc quỹ đất quốc gia, bảo vệ đất đai, chủ
quyền sử dụng đất được giao đất phải chiu trách nhiệm bảo vệ vốn đất được
giao. Giấy chứng nhận quyền sử dựng đất là mối quan hệ hợp pháp về đất đai
giữa chủ sử dụng đất và Nhà nước.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là công cụ đảm bảo đất đai
được sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, đúng pháp luật.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là cơ sở để quản lý biến động
về đất đai hữu hiệu nhất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ hợp pháp để người sử
dụng đất thực hiện 9 quyền mà Nhà nước giao cho, đó là quyền cho tặng,
chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuêm cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện tiên quyết để người sử
dụng đất được bồi thường thiệt hại về đất đai, tài sản có trên đất khi Nhà nước
thu hồi đất sử dụng vào mục đích khác.
Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất là căn cứ để xác định thẩm quyền
giải quyết tranh chấp đất đai giữa hệ thống tòa án nhân dân với UBND.
2.1.3 Ý nghĩa, mục đích và nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất:
a) ý nghĩa của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Việc cấp GCNQSDĐ với mục đích để Nhà nước tiến hành các biện
pháp quản lý Nhà nước đối với đất đai, để người sử dụng đất yên tâm khai
thác tốt mọi tiềm năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo
nguồn tài nguyên đất cho các thế hệ sau. Thông qua việc cấp GCN QSDĐ để
Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất của quốc gia.
b) Mục đích của cấp giấy chứng nhận
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là dấu hiệu kết thúc của quá trình
đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm đồng thời đạthai mục tiêu cơ bản:
+ Xây dựng hệ thống hồ sơ đầy đủ về các mặt tự nhiên, kinh tế - xã hội
của đất đai làm cơ sở để Nhà nước thực hiện các biện pháp quản lý chặt chẽ,

hiệu quả, bảo vệ lợi ích chính đáng của người sử dụng đất và nắm chắc nguồn tài
nguyên đất đai và bảo tồn phát triển một cách có hiệu quả, bền vững.
+ Đảm bảo quyền lợi cho chủ sử dụng đất được hợp pháp, đồng thời người sử
dụng phải thực hiện nghĩa vụ của mình đối với việc sử dụng đất theo định của pháp
luật.
+ Là để thiết lập hoàn chỉnh hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ lâu dài cho
công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Đồng thời giúp cho người sử dụng đất có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phản ánh đúng hiện trạng quản lý sử dụng đất,
trên cơ sở đó người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật.
c) Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị
trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất
đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên
của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường
hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng
nhận và trao cho người đại diện.
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền
cấp.
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng
vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với
số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2003 hoặc
Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi
so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không
có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử
dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch
nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc
thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện
tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định tại Điều 99 của Luật Đất đai năm 2003.
2.1.4. Yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công việc rất cần thiết,

giải quyết cho tất cả những hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức có nhu cầu cấp
đổi giấy chứng nhận. Các trường hợp cấp đổi thường là do giấy chứng nhận bị
hư hỏng, rách nát, hoặc do kê khai của chủ sử dụng đất không chính xác
- Yêu cầu:
+ Kê khai đăng ký tất cả các loại đất có trong địa giới hành chính xã, kể
cả các trường hợp trước đây chưa được cấp giấy chứng nhận do không kê khai
đăng ký, không có mặt ở Nhà tại thời điểm kê khai đăng ký hoặc thất lạc hồ sơ
trong quá trình kê khai đăng ký, hoặc quá trình tổ chức kê khai đăng ký sót
+ Người sử dụng đất phải kê khai trung thực về nguồn gốc, thời điểm sử
dụng đất, các khoản nghĩa vụ tài chính đã thực hiện liên quan đến sử dụng đất,
nộp giấy chứng nhận bản gốc đã được cấp trước đây và các loại hoá đơn, chứng từ
thực hiện nghĩa vụ tài chính gốc để làm thủ tục lập hồ sơ cấp đổi giấy chứng nhận
mới.
+ Uỷ ban nhân dân xã phải chủ động phối hợp với các ban ngành đơn vị
có liên quan, huy động cả hệ thống chính trị tại địa phương để triển khai thực
hiện công tác kê khai đăng ký; xác nhận đúng nguồn gốc, thời điểm sử dụng
đất, hiện trạng sử dụng đất, diện tích tăng thêm (do cơi nới lấn chiếm, nhận
chuyển quyền sử dụng đất ở) việc hoàn thànhhay không hoàn thành các nghĩa
vụ tài chính của từng chủ sử dụng đất.
- Công tác tổ chức chỉ đạo thực hiện
Trên cơ sở kế hoạch này ban chỉ đạo huyện/thành phố, Thị xã tổ chức
triển khai đến tận các xã/phường phân công đến các thành viên trong ban chỉ
đạo phụ trách tại các xã/phường.
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất huyện/thành phố, Thị xã tổ chức hướng dẫn về chuyên
môn nghiệp vụ cho uỷ ban nhân dân (UBND) các xã/phường để thực hiện;
chủ trì kiểm tra hồ sơ trước khi UBND huyện/thành phố, Thị xã phê duyệt cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chịu trách nhiệm chỉnh lý bổ
sung bản đồ, hồ sơ đối với các thửa đất có biến động, tiếp nhận hồ sơ từ

UBND các xã/phường chuyển lên để tiến hành thẩm định và xử lý các nội
dung theo đúng quy định để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tổ chức lập
hồ sơ địa chính sau khi UBND các xã/phường đã hoàn thành công tác kê khai
đăng ký.
+ Phòng Tài chính kế hoạch tham mưu cho UBND huyện/thành phố, Thị
xã về kinh phí để triển khai thực hiện kế hoạch đã được giao.
+ Chi cục thuế Nhà nước huyện/thành phố, Thị xã phối hợp với Phòng
Tài nguyên Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của
huyện/thành phố, Thị xã trong việc thẩm định hồ sơ liên quan đến nghĩa vụ tài
chính khi cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ UBND xã/phường căn cứ vào kế hoạch của UBND huyện/thành phố,
Thị xã, có trách nhiệm tổ chức triển khai thực hiện hoàn thành nội dung kê
khai, đăng ký, xác nhận, xét duyệt và công khai hồ sơ cấp giấy chứng nhận
theo đúng quy định trước khi trình duyệt cấp có thẩm quyền phê duyệt hoàn
thành chỉ tiêu kế hoạch cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.1.5. Cơ quan, trình tự và nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất
2.1.5.1 Cơ quan quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quản lý thống nhất theo trình tự sau:
1. Đăng ký và Thống kê đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường có
trách nhiệm quản lý việc phát hành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đơn vị thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường có chức năng phát hành
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chịu trách nhiệm tổ chức việc in giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng mẫu ban hành theo quy định này;
quản lý giấy chứng nhận sau khi in; thực hiện việc phát hành giấy chứng nhận
cho cơ quan tài nguyên và môi trường các địa phương; báo cáo Lãnh đạo Bộ
(thông qua Vụ Đăng ký và Thống kê đất đai) về số lượng giấy chứng nhận đã
in, đã phát hành vào ngày 10 tháng thứ 2 của quý sau; thông báo cho Sở Tài
nguyên và Môi trường số lượng giấy chứng nhận và số sêri đã phát hành cho
các Phòng Tài nguyên và Môi trường. Sổ theo dõi việc in, phát hành giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo Mẫu số 05-GCN và Báo cáo
việc in, phát hành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo Mẫu số
06-GCN ban hành kèm theo Quy định Số 08/2006/QĐ-BTNMT, ngày
21 tháng 07 năm 2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
2. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quản lý giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã phát hành cho địa phương; lập sổ theo dõi việc nhận và cấp
phát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất trực thuộc và các Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện/thành phố, Thị
xã.
3. Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quản lý giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đã phát hành về địa phương; theo dõi và báo cáo Sở
Tài nguyên và Môi trường về số lượng giấy chứng nhận đã nhận (đối với
trường hợp nhận phát hành trực tiếp từ Bộ Tài nguyên và Môi truờng), số
lượng giấy chứng nhận đã sử dụng, số lượng giấy chứng nhận bị hư hỏng phải
huỷ trên địa bàn.
2.1.5.2 Trình tự và nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp 1: Cấp giấy chứng nhận cho thửa đất không có tài sản gắn
liền hoặc có tài sản nhưng không có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu của
chủ khác đối với chủ thể đăng ký ở xã, phương, thị trấn (theo Điều 14
NĐ88/2009/NĐ-CP): thời gian thực hiện 50 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ.
Trình tự cấp giấy chứng nhận được tổng hợp ở bảng sau:
Bảng 1.1: Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận cho thửa đất không có
tài sản gắn liền hoặc có tài sản nhưng không có nhu cầu chứng nhận
quyền sở hữu
Bước Nội dung Cơ quan có trách nhiệm
1. Lập hồ sơ đăng ký
- Đơn + các giấy tờ có
liên quan về quyền sử dụng
đất
- Xác định tình trạng

tranh chấp, nguồn gốc, thời
điểm sử dụng đất, quy
hoạch
- Công khai kết quả,
giải quyết kiến nghị
- Chủ sử dụng đất
- UBND xã, phường,
thị trấn
2. Thẩm tra, xác minh
thực điạh, trích lục
bản đồ
- Đo đạc thửa đất
- Xác nhận điều kiện
được chứng nhận
- Lập hồ sơ
- VP đăng ký quyến
sử dụng đất huyện, thành
phố
- Trích lục bản đồ
- Trích sao địa chính
3. Kiểm tra hồ sơ, ra
quyết định
- Kiểm tra hồ sơ
- Trình UBND huyện,
thành phố, thị xã
- Ra quyết định
- UBND huyện, thành
phố, thị xã
- Phòng tài nguyên và
môi trường

4. Giao quyết định và
giấy chứng nhận
- Giao quyết định
- Giao giấy chứng
nhận
- Ký hợp động thuê
đất
- Phòng tài nguyên và
môi trường
- VP đăng ký quyến
sử dụng đất huyện, thành
phố
5. Ghi nhận biến động
sử dụng đất
- Ghi nhận biến động - VP đăng ký quyến
sử dụng đất tỉnh
Trường hợp 2: Cấp giấy chứng nhận cho chủ thể đăng ký (*) ở xã,
phương, thị trấn là người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà ở, công
trình xây dựng (Điều 16 và Điều 17 NĐ88/2009/NĐ-CP): thời gian thực hiện
50 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ. Áp dụng theo bảng 1.2:
Bảng 1.2: Trình tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận cho chủ thể
đăng ký ở xã, phương thị trấn là người sử dụng đất đồng thời là chủ sở
hữu nhà ở, công trình xây dựng
Bước Nội dung Cơ quan có trách nhiệm
1. Lập hồ sơ đăng
ký
- Đơn + các giấy tờ
có liên quan về
quyền sử dụng đất
- Xác định tình trạng

- Chủ sử dụng đất
- UBND xã, phường,
thị trấn
tranh chấp, nguồn
gốc, thời điểm sử
dụng đất, quy
hoạch
- Công khai kết quả,
giải quyết kiến
nghị
2. Thẩm tra, xác
minh thực điạh,
trích lục bản đồ
- Đo đạc thửa đất
- Xác nhận điều kiện
được chứng nhận
- Lập hồ sơ
- Trích lục bản đồ
- Trích sao địa chính
- Xác định và thông
báo mức nghĩa vụ
tài chính
- VP đăng ký quyến
sử dụng đất huyện,
thành phố
- Cơ quan thuế
3. Kiểm tra hồ sơ,
ra quyết định
- Kiểm tra hồ sơ
- Trình UBND

huyện, thành phố,
thị xã
- Ra quyết định, ký
giấy chứng nhận
- UBND huyện,
thành phố, thị xã
- Phòng tài nguyên
và môi trường
4. Giao quyết định
và giấy chứng
nhận
- Giao quyết định
- Giao giấy chứng
nhận
- Ký hợp động thuê
đất
- Phòng tài nguyên
và môi trường
- VP đăng ký quyến
sử dụng đất huyện,
thành phố
5. Ghi nhận biến
động sử dụng
đất
- Trao quyết định và
giấy chứng nhận
- Lưu hồ sơ
- Ghi nhận biến
động
- VP đăng ký quyến

sử dụng đất tỉnh
2.1.5.3 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hộ gia đình cá nhân, tổ chức có giấy tờ theo quy định tại khoản 1, 2, 5 và
điều 50 của Luật đất đai về quyền sử dụng đất:
+ Có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất ở đúng quy định.
+ Đất được sử dụng ổn định, không có tranh chấp được UBND xã, phương,
thị trấn xác nhận.
+ Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về sử dụng đất.
+ Đất chưa có quyết định thu hồi của Nhà nước có thẩm quyền.
- Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Ngoài việc phải đảm bảo các điều kiện đã nêu ở trường hợp thứ nhất cần
phải bảo đảm thêm một trong hai điều kiện sau:
Đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân
cư nông thôn được xét duyệt những phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đó.
- Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có giấy tờ có ghi rõ diện tích đất ở và
diện tích đất vườn, ao:
+ Trường hợp thửa đất có hoặc không có vườn, ao trong cùng một thửa
đất với đất ở được hình thành trước ngày 18/12/1980 thì diện tích đất ở được
xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
+ Trường hợp thửa đất ở không có đất vườn, ao trong cùng một thửa đất
với đất ở được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004 thì
diện tích thửa đất được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
+ Trường hợp thửa đất có đất vườn, ao trong cùng thửa đất với đất ở
được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004 thì diện tích
đất ở được tính như sau:
* Nếu diện tích đất ở ghi trên giấy tờ lớn hơn hoặc bằng hạn mức công
nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở và diện tích đất vườn, ao được
xác định theo giấy tờ đó. Nếu phần diện tích đã xây dựng Nhà ở vượt diện
tích đất ở ghi trên giấy tờ đó thì phần diện tích vượt được xác định là đất ở và

phải nộp tiền sử dụng đất theo điểm a khoản 2 điều 6 của nghị định
198/2004/ND-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất
(sau đây gọi là nghị định 198).
* Nếu diện tích đất ở ghi trên giấy tờ nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở
tại địa phương (được quy định tại điều 11 của bản quy định này) thì diện tích
đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương. Nếu phần
diện tích đã xây dựng Nhà ở vượt hạn mức công nhận đất ở địa phương, thì
phần diện tích vượt được xác định là đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo
điểm a khoản 2 điều 6 của nghị định 198.
- Trường hợp giấy tờ không ghi rõ diện tích đất ở và diện tích đất vườn, ao:
+ Trường hợp thửa đất ở có hoặc không có vườn, ao trong cùng thửa đất
với đất ở được hình thành trước ngày 18/12/1980 thì diện tích đất ở được xác
định là toàn bộ diện tích thửa đất.
+ Trường hợp thửa đất có hoặc không có vườn, ao trong cùng một thửa
đất với đất được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004
thì diện tích đất ở được xác định như sau:
* Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở tại
địa phương, thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
* Nếu diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa
phương, thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở,
phần còn lại được xác định theo hiện trạng sử dụng đất. Nếu phần diện tích đã
xây dựng Nhà ở vượt hạn mức công nhận đất ở thì phần diện tích đất vượt
được xác định là đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo điểm a khoản 2 điều
6 của nghị định 198/2004/ND-CP ngày 03/12/2004.
2.1.6 Yếu tố ảnh hưởng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.6.1 Chính sách của nhà nước
Văn bản chính sách của nhà nước có ảnh hưởng lớn tới tiến độ thực
hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, các
văn bản chính sách rõ ràng, phù hợp, không có sự chồng chéo, ngắn gọn dễ
hiểu, sát với thực tế sẽ là điều kiện thuận lợi để người thực hiện công tác

cấp giấy làm đúng và đạt kết quả cao.
2.1.6.2 Nhân lực phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
Năng lực của cán bộ làm công tác cấp GCNQSDĐ có ảnh hưởng rất
lớn tới công tác cấp GCNQSDĐ bởi lẽ những cán bộ có năng lực, trình độ
chuyên môn cao sẽ làm việc hiệu quả hơn cán bộ có trình độ thấp, ngoài ra
khả năng nhìn nhận sự việc và giải quyết công việc của họ cũng tốt hơn.
Ngoài ra, việc xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đòi hỏi phải trải
qua nhiều bước để xác minh tính chính xác về thông tin của thửa đất do đó
đòi hỏi lượng lượng cán bộ thực hiện việc cấp giấy chứng nhận phải đủ về số
lượng và đảm bảo về trình độ chuyên môn.
2.1.6.3 Cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ
Vấn đề kỹ thuật, công nghệ, phương tiện máy móc phục vụ cho công
tác quản lý thông tin và xác định lai lịch, thông tin về thửa đất là hết sức quan
trọng. Ngoài ra việc quản lý đất đai là lĩnh vực hết sức phức tạp, lại phải đối
diện với sự biến động liên tục và rất dễ nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp do đó
công việc đòi hỏi phải có nguồn thông tin đầy đủ và chính xác. Để số liệu
thông tin về đất đai chính xác đòi hỏi phải có sự hỗ trợ của trang thiết bị máy
móc, cũng như hệ thống cơ sở vật chất để quan lý, theo dõi thông tin về biến
động đất đai.
2.1.6.4 Cơ sở dữ liệu về quản lý đất đai
Hệ thống cơ sở dữ liệu về quàn lý đất đai như: Hệ thống bản đồ, hồ sơ
địa chính lập là cơ sở quan trọng để xác định vị trí, ranh giới, kich thước thửa
đất của hộ. Để hộ được cấp giấy chứng nhận thì các thông tin về thửa đất cần
phải đầy đủ, rõ ràng. Do đó việc hệ thống thông tin đầy đủ, rõ rang sẽ là yếu
tố thuận lợi cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn.
2.1.6.5 Hiểu biết của người sử dụng đất
Sự hiểu biết của người dân có ảnh hưởng lớn tới việc đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi người dân hiểu rõ được vai trò, ý nghĩa
của giấy chứng nhận quyền sử đụng đất thì người sử dụng đất sẽ nhanh chóng

thực hiện việc đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra,
khi người dân hiểu rõ về cơ quan và quy trình, thủ tục cấp gấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thì việc làm hồ sơ giấy tờ cin cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất sẽ đầy đủ, ít sai sót từ đó giảm thời gian, đẩy nhanh tiến độ cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn.
2.2. Cơ sở thực tiễn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
2.2.1.1. Kinh nghiệm của Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren)
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực
hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai,
cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai. Gồm các đơn vị
Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận
của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng
ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu,
hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả bất
động sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký
quyền theo Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các
bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền.
Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê
cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000,
bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở
dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao
dịch thế chấp. (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
Cơ quan cấp giấy CN QSD đất của Bang Victoria
Hệ thống cấp giấy CN QSD đất ở Bang Victoria là hệ thống Torrens.
Cơ quan cấp giấy CN QSD đất Victoria được thành lập theo Luật chuyển
nhượng đất đai 1958. Cơ quan cấp giấy CN QSD đất Victoria có các bộ
phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc;

Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên trưởng. Hiện nay hầu hết
đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã được đăng ký quyền. Các quyền,
giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp,
tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động
sản liên quan. (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales
Ở Bang New South Wales (NSW) việc cấp giấy CN QSD đất do Cơ
quan quản ký đất đai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan
quản lý đất đai có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất;
Quản lý đất công; Định giá; Cấp giấy CN QSD đất. Hệ thống Torrens được
đưa vào NSW theo Luật BĐS 1863. Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng
gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ
sơ cấp giấy CN QSD đất của NSW gồm 2 loại song hành là Hồ sơ cũ được
lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ mới được lập từ năm 1961.
Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ
rời. Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt
mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ
thống. Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch
sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu. Để phục vụ tra
cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua. Mục lục này
được lập dưới dạng sổ. Hiện tại Quy trình cấp giấy CN QSD đất đã được tin
học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế
bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999. Đây là Hệ thống Torrens
được tin học hoá đầu tiên trên thế giới. Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục
tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động
(Nguyễn Văn Chiến, 2006).
2.2.1.2. Cộng hòa Pháp
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau
Cách mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã
được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính

không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba
khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa
công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia
giao dịch mà thôi .
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách
có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những
quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng
và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất
động sản (thuê dài hạn). Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất
cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển
nhượng quyền đối với bất động sản.
Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng cấp giấy CN QSD đất hay
đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc
chung:
- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
Đây là điều kiện tiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực
hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên
chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.
Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc
chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần
thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất
kỳ sự tranh chấp nào.
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký : mọi hợp
đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận
quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra nguyên
tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo
khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở
hữu trước đó. Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể
quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi

hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽ
không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba.
(Nguyễn Văn Chiến, 2006)
- Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị
trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác định một
cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch. Mọi
hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú,
ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong
hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực
tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản
liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa
chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên
và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó. Đối với pháp nhân
cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời
chứng thực của công chứng viên.
- Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có
đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp
nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn
giống nhau. Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập
quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó
phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính.
Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những
thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số
thửa trên bản đồ địa chính, số bản đồ địa chính. Bên cạnh các thông tin này,
trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địa
chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…).
Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân
chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân

chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó. Trong
hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng
cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư
hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô) (Tổng cục quản lý đất đai,
2009).
2.2.1.3. Thụy Điển
Cấp giấy CN QSD đất được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và
đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế
chấp. Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20
nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ
thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens. Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ
và đăng ký bất động sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống
này hợp thành hệ thống địa chính. Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản
lý đất đai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển. Cơ
quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký bất động sản đặt
tại các địa phương khác nhau. Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài
sản trực thuộc chính quyền tỉnh.
Cơ quan cấp giấy CN QSD đất trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ
cấu của Bộ Tư pháp. Cơ quan ĐKĐĐ; có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi văn
phòng cấp giấy CN QSD đất trực thuộc Toà án cấp quận. Để phối hợp đồng bộ
thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp
được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Môi
trường và phát triển. Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ
thống ngân hàng dữ liệu đất đai. Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông
tin đăng ký bất động sản và cấp giấy CN QSD đất. Ban quản lý dữ liệu bất